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Origen y evolucin

La institucin de la propiedad horizontal comenz a configurarse como la


conocemos hoy da, con el desplazamiento de las comunidades que vivan
en zonas rurales a hacia las zonas urbanas todo esto unido al desarrollo
industrial y la bsqueda de oportunidades. Segn Len Camacho En los
pueblos de la antigedad

se encuentran claros antecedentes de casas

divididas en varias partes. En las antiguas civilizaciones de Grecia, Egipto,


Caldea y Siria se permita que el piso superior de una casa pudiera formar
una propiedad distinta y ser objeto de venta. la evolucin de las condiciones
y caractersticas de vida siendo estas influenciadas polticas, econmica y
socialmente permitieron que esta figura se siguiera desarrollando a medida
del tiempo.

Rgimen de propiedad horizontal


Sistema jurdico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un
edificio o conjunto, construido o por construirse, este sistema se encuentra
compuesto no solo por la Ley 675 de 2001, sino tambin por normas
concordantes tales como Cdigo Comercio, Cdigo Civil, Cdigo de polica,
entre otras que regulan a la propiedad horizontal.
Nacimiento de la persona jurdica en la propiedad horizontal
En el rgimen de propiedad horizontal para que nazca la persona jurdica de
la copropiedad se requiere la constitucin de manera legal del rgimen de
propiedad horizontal sobre un edificio o conjunto a travs de una escritura
pblica y su reconocimiento en la oficina de registros pblicos
Patrimonio de la persona jurdica
De acuerdo con la ley 675 de 2001, el patrimonio de la persona jurdica se
compone de los ingresos por expensas comunes en sus diferentes clases,

los intereses moratorios por el no pago de las expensas comunes, as como


los generados por algn dinero que sea depositado en inversin rentable, los
fondos de imprevistos y los dems ingresos que perciba a cualquier ttulo en
cumplimiento de su objeto social, dentro de los cuales se puede mencionar
bazares, rifas de contribucin, donaciones entre otros.

naturaleza de la propiedad horizontal


La doctrina ha propuesto diferentes teoras con respecto a la naturaleza de la
propiedad horizontal debido a sus caractersticas particulares.
Teora de la indivisin forzosa
Esta consiste en que el edificio en su totalidad

incluyendo los pisos y

departamentos, pertenece a varias personas proindiviso: en la cual a los


habitantes del edificio reciben el nombre de propietarios, la cual tiene su
fundamento en la inexistencia de las partes del edificio que fuera de dominio
exclusivo.
Teora de la servidumbre
Contrario a la teora anterior esta se basa en todo lo opuesto o sea: no hay
partes comunes, todas son de dominio exclusivo de alguno de los
propietarios. En el cual el terreno pertenece a una sola persona la cual es
duea del edificio construido sobre ese terreno as pues est sola seria
duea del primer piso , pues este estar gravado con una servidumbre en
virtud de la cual puede construirse encime de l otro piso.
Teora de la sociedad
Esta teora no es ms que la formacin de una sociedad por parte del
edificio sujeto al rgimen de propiedad horizontal.

Teora sui generis de la propiedad horizontal


Esta teora surge del pensamiento de algunos juristas que opinan que la
propiedad horizontal es una figura nica la cual no debera poder encasillarse
en las teoras tradicionales que lo que hacen es desfigurarla y cercenarla en
sus caractersticas. El fundamento de esta teora es la conjuncin de dos
clases de derechos por una parte el derecho exclusivo de dominio sobre los
pisos y departamentos de la otra la copropiedad sobre los bienes.

La propiedad horizontal en Colombia


En 1948 luego del bogotazo y la crisis generada por la violencia que
desencaden el desplazamiento masivo de los campesinos a las ciudades,
fue necesario expedir una ley para reglamentar la nueva forma de vivienda,
nace entonces la Ley 182 de 1948 norma que da vida al rgimen de
propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio esta ley surge
como gnesis del actual rgimen de propiedad horizontal el cual ha
evolucionado con el paso del tiempo, en la actualidad la Ley 675 de 2001
recoge de manera general este sistema jurdico. 1
La ley 675 de 2001 define la propiedad horizontal como una forma especial
de dominio en la que se habla de la propiedad de bienes privados y derechos
de copropiedad de un terreno adems de los llamados bienes comunes.
El rgimen de propiedad horizontal en Colombia posee unos principios
orientadores:

1 DIANA CAROLINA RUIZ MUOZ NIVERSIDAD LIBRE, ANLISIS DEL RGIMEN


DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

La funcin social y ecolgica de la propiedad est en concordancia con las


normas urbansticas vigentes, convivencia pacfica y solidaridad social en la
cual se incluye y debe propender la cooperacin y solidaridad social entre
copropietarios y tenedores. Respecto a la dignidad humana se hace
referencia a como debe ser el actuar de los que integran la administracin
del edificio y sus copropietarios
libre iniciativa empresarial este principio se aplica a los edificios o conjuntos
de uso comercial en el cual se debe respetar el libre desarrollo de empresa ,
siempre y cuando se respete el bien comn.
Derecho al debido proceso este debe primar dado el caso en el cual se
genere una actuacin de imposicin de sanciones por incumplimiento de
obligaciones

rganos de direccin de la propiedad horizontal


La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una
persona jurdica conformada por los propietarios de los bienes de dominio
particular. El manejo de un inmueble sometido al rgimen de propiedad
horizontal implica la ejecucin de labores de tipo legal, administrativo,
presupuestal y operativo, por tal razn es de vital importancia estudiar los
rganos de direccin de esta persona jurdica, estos rganos son: Asamblea
general, consejo de administracin, administrador, revisor fiscal quien acta
como rgano de control (en algunos casos por mandato legal o
reglamentario).2
Bienes privados o de dominio particular
Estos bienes son inmuebles debidamente delimitados, independientes
funcionalmente, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, estos bienes
integran al edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal,
2 DIANA CAROLINA RUIZ MUOZ NIVERSIDAD LIBRE, ANLISIS DEL RGIMEN
DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

que cuentan con salida a la va pblica de forma directa o a travs de un


pasaje comn3
Bienes Comunes
Se consideran bienes comunes a las partes de la copropiedad que
pertenecen en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que
por su naturaleza o destinacin permiten o facilitan la existencia, estabilidad
funcionamiento conservacin, seguridad, uso, goce o explotacin de los
bienes de dominio particular.4
Bienes comunes esenciales
Esta clase de bienes son indispensables para la existencia, estabilidad,
conservacin

seguridad

del

edificio

conjunto,

as

como

los

imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular.


Dentro de esta clase de bienes es necesario mencionar los siguientes: el
terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de
servicios pblicos bsicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones
indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones
generales de servicios pblicos, las fachadas y los techos o losas que sirven
de cubiertas a cualquier nivel.5
Expensas comunes necesarias
Estas son erogaciones necesarias causadas por la administracin y la
prestacin de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia,
seguridad y conservacin de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para
3 CONGRESO DE LA REPUBLICA, Ley 675 de 2001. Diario Oficial. Ao CXXXVII No.
44.509.agosto 4 de 2001. Bogot. Colombia

4Ibid. P. 57
5Ibid. P. 57

estos efectos se entendern esenciales los servicios necesarios, por el


mantenimiento, reparacin, reposicin, reconstruccin y vigilancia de los
bienes comunes, as como los servicios pblicos esenciales relacionados con
stos.
En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo
tendrn el carcter de expensa comn necesaria, sin perjuicio de las
excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal
respectivo establezca. Las expensas comunes diferentes a las necesarias,
tendrn carcter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayora calificada
exigida para el efecto en la ley 675 de 2001. 6

Coeficiente de propiedad
Son ndices que establecen la participacin porcentual de cada uno de los
propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del
edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal, este ndice
adems define su participacin en la asamblea de propietarios y la
proporcin con que cada uno contribuir en las expensas comunes de la
copropiedad, sin perjuicio de las que se determinen por mdulo de
contribucin en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto. 7
Mdulos de contribucin
Son ndices que establecen la participacin porcentual de los propietarios de
bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relacin con los

6 CONGRESO DE LA REPUBLICA, Ley 675 de 2001. Diario Oficial. Ao CXXXVII No.


44.509.agosto 4 de 2001

7 Ibid. P. 57

bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o


sector determinado de la copropiedad de uso comercial o mixto. 8

Extincin de la persona jurdica


La ley 675 de 2001 contempla el caso de la extincin o disolucin de la
propiedad horizontal y cul es el procedimiento que debe seguirse para la
divisin de los bienes comunes y la liquidacin de la misma.
Causales de extincin
De manera taxativa la ley 675 de 2001 indica que la pro-piedad horizontal se
podr extinguir por las siguientes causales:
1. La destruccin o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que
conforman un conjunto, en una pro-porcin que represente por lo menos el
setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular, salvo
cuando se decida su reconstruccin, de conformidad con la reglamentacin
que para el efecto expida el Gobierno Nacional.
2. La decisin unnime de los titulares del derecho de propiedad sobre
bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptacin por
escrito de los acreedores con garanta real sobre los mismos, o sobre el
edificio o conjunto.
3. La orden de autoridad judicial o administrativa.
Liquidacin de la persona jurdica

8 Ibid. P. 57

Con el registro ante la entidad competente de la escritura de extincin total


de la propiedad horizontal, se deber continuar con la disolucin y liquidacin
de la persona jurdica, la cual conservar su capacidad legal para realizar los
actos tendientes para tal fin.

El administrador de la copropiedad actuar como liquidador previa


presentacin y aprobacin de cuentas, salvo decisin de la asamblea general
o disposicin legal en contrario.
Por ltimo el acta de liquidacin final deber registrarse ante la alcalda
municipal o local responsable de certificar sobre su existencia y
representacin legal.