El rango hipotecario como objeto de negocios jurdicos

Citar ABELEDO PERROT N: 0003/015684

Hipoteca ~ Objeto de la garanta
Autor: Sabene, Sebastin E.
Ttulo: El rango hipotecario como objeto de negocios jurdicos
Fecha: 7/12/2011
Publicado: SJA 7/12/2011

SUMARIO:
I. La prioridad en los derechos reales, especialmente en el derecho real de hipoteca.- II. El rango hipotecario.III. El valor econmico del rango hipotecario.- IV. El rango hipotecario calificado como un bien.- V. Negocios
jurdicos que pueden celebrarse sobre el rango hipotecario.- VI. La forma de los negocios jurdicos sobre el
rango hipotecario.- VII. Inscripcin registral.- VIII. Conclusiones.- IX. Bibliografa utilizada
I. LA PRIORIDAD EN LOS DERECHOS REALES, ESPECIALMENTE EN EL DERECHO REAL DE
HIPOTECA
Sobre una misma cosa inmueble pueden concurrir diversos derechos reales que la reconozcan como objeto.
Partamos de la idea de que todos los inmuebles que estn en el comercio son del dominio de un particular o, de
lo contrario, del dominio privado del Estado, pero, por estar en el comercio, el inmueble ya es objeto de derecho
real de dominio.
Pues bien, ese derecho real de dominio que recae sobre los inmuebles puede ser desmembrado cuando la cosa se
encuentre gravada con otros derechos reales a favor de terceros, sean derechos reales de disfrute como derechos
reales de garanta.
Cuando esto ocurra, estaremos frente a un dominio imperfecto, puesto que la absolutez que caracteriza a este
derecho real no tendr plenitud en el caso, ante la concurrencia de otros derechos reales sobre la misma cosa.
Sin embargo, ntese que la referencia que hacemos a la concurrencia de derechos reales es relativa a aquellos
que recaen sobre cosa ajena, ya que el dominio es esencialmente exclusivo (1), puesto que, de no ser as, dejara
de ser tal para convertirse en derecho real de condominio.
Esta breve introduccin nos lleva a analizar los dos tipos de prioridades que existen ante la pretendida
concurrencia de derechos reales sobre un mismo objeto, lo que tiene especial reflejo en el derecho registral, toda
vez que en materia de inmuebles rige el art. 2505 Ver Texto , CCiv. (reformado por la ley 17711 Ver Texto ), y su
consecuente ley 17801 Ver Texto , reguladora de las normas sobre derecho registral inmobiliario con alcance
nacional.
Del texto de nuestra ley nacional registral, extraemos estos dos tipos de prioridades: la prioridad excluyente y la
prioridad concurrente.
Hablamos de prioridad excluyente cuando los derechos reales en cuestin no son susceptibles de coexistir sobre
una misma cosa y, por lo tanto, la prioridad registral har prevalecer a uno de ellos, con total exclusin del otro.

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Es lo que regula el art. 17 Ver Texto , ley 17801, al prescribir que

"Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia
de la certificacin a que se refieren los arts. 22 Ver Texto y concs. y se lo presente dentro del plazo establecido en
el art. 5 Ver Texto o, si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el art. 3137 Ver Texto , CCiv.".
Por el contrario, la prioridad ser concurrente cuando se trate de derechos reales que pueden convivir
compartiendo su objeto. En tales casos, la prioridad se fijar de acuerdo con el grado o rango correspondiente a
la inscripcin del documento inscribible portante del referido derecho real.
En el caso del derecho real de hipoteca, supuesto que nos ocupa en este trabajo, un titular dominial puede
constituir sobre su inmueble tantas hipotecas como desee, en ejercicio de las amplias facultades jurdicas que le
reconoce el art. 2515 Ver Texto , CCiv., entre las que se encuentra la de gravar la cosa (2).
Lo dicho implica que, de constituirse varias hipotecas, todas ellas concurrirn sobre el mismo inmueble, pero
ser necesario fijar un orden de prioridad para el cobro de los crditos garantizados con ellas.
Esa prioridad estar dada por el ingreso del documento inscribible al Registro de la Propiedad Inmueble, en
conjuncin con el plazo de prioridad indirecta contenido en el art. 5 Ver Texto , ley 17801, y con la reserva de
prioridad legislada en el art. 22 Ver Texto de la misma ley.
En conclusin, la inscripcin de la hipoteca -ya sea con la retroprioridad, ya sea con prioridad directa en caso de
que al notario se le haya vencido el plazo de inscripcin- ser indicadora de la prioridad del derecho real
inscripto.
Esta prioridad concurrente aparece en el art. 19 Ver Texto , ley 17801, a tenor del siguiente texto:
"La prioridad entre dos inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el
nmero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art. 40 Ver Texto (...)".
Siguiendo las enseanzas del maestro Guillermo L. Allende (3), decimos que con la aparicin de los registros
inmobiliarios, aquel viejo principio romanista que predicaba que prior in tempore potior in iure, aqu puede ser
adaptado en funcin de la siguiente premisa: prior loco potior iure.
El lugar que ocupe la hipoteca en el Registro ser el indicador del mejor derecho que su titular tenga sobre el
inmueble; as, la hipoteca colocada en primer lugar cobrar preferentemente a la segunda, y esta ltima slo
actualizar su derecho cuando la primera haya satisfecho el crdito garantizado en su totalidad, y as
sucesivamente.
A continuacin veremos la proyeccin registral terica y prctica de ese "lugar" que ocupa la hipoteca en el
folio real correspondiente al inmueble.
II. EL RANGO HIPOTECARIO
Como hemos dicho -hacindonos eco de las palabras de Allende-, la preferencia de la hipoteca, as como de
otros derechos reales que concurran sobre el mismo inmueble, estar dada por su "lugar".

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Este lugar es lo que registralmente conocemos como rango hipotecario.

Muchas definiciones se han ensayado a fin de brindar a este concepto una que resulte representativa y concisa a
la vez.
As, De Casso Romero lo defini como el "lugar que ocupan en el Registro los derechos reales inscriptos para
determinar la preferencia entre s".
Por su parte, Highton afirma que se trata de la "ubicacin o puesto respecto de las dems hipotecas" (4).
A modo de sntesis, brindamos nuestra definicin diciendo que el rango hipotecario es el lugar que ocupa la
inscripcin de la hipoteca en el folio real correspondiente al inmueble hipotecado.
As, por la propia distribucin del folio o tarjeta, las diversas inscripciones hipotecarias practicadas una debajo
de la otra sern grficas a la hora de hacer una lectura del asiento registral a fin de conocer el estado jurdico del
inmueble y las prioridades de estas hipotecas concurrentes.
Esto -ya veremos- sufrir modificaciones cuando el rango hipotecario sea objeto de negocios jurdicos que
varen las prioridades que emanan de la interpretacin de la parte final del art. 19 Ver Texto , ley 17801, ya
reproducido.
Sin embargo, brindado ya un concepto de rango y esbozado rpidamente su principal efecto, creemos
conveniente sealar que, pese a que se ha querido sostener que los vocablos rango y grado no son sinnimos,
creemos que la pretendida distincin nace y muere en un mbito puramente terico.
Se dice que mientras el grado es la preferencia que las partes le brindan a la hipoteca al momento de
constituirla, el rango es el lugar que sta -una vez inscripta- ocupa en el Registro.
Insistimos en que el distingo es slo terico, puesto que, aun admitindolo, la prioridad de cobro la dara el
rango -consecuencia de la inscripcin registral- y no las clusulas del documento inscribible que califiquen a la
hipoteca como de primero, segundo o tercer grado (5).
Por ello es que entendemos que rango y grado son un solo concepto y que el segundo es la consecuencia del
primero. Si se quiere, podramos decir que el grado es la prioridad en expectativa en la faz negocial, mientras
que el rango es la concrecin de dicha prioridad por efecto de la registracin del ttulo.
Esto ser as aun cuando se haya negociado el rango hipotecario por reserva, permuta, posposicin o
coparticipacin, ya que las modificaciones que se experimenten entre los rangos involucrados sern las que
modificarn tambin las prioridades de las hipotecas, y en tales casos, las expresiones "primer grado", "segundo
grado" o "tercer grado" del ttulo hipotecario slo tendrn valor histrico.
En suma -aunque pequemos por ser reiterativos-, sostenemos que rango y grado son un mismo instituto y
emplearemos estos conceptos indistintamente, con fundamento en lo recin expuesto.
III. EL VALOR ECONMICO DEL RANGO HIPOTECARIO
Desde hace algunos aos, la doctrina ha comenzado a preguntarse si el rango hipotecario tiene concretamente un

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valor econmico.
La cuestin se vincula a otra, de la cual nos ocuparemos en el apartado siguiente, que radica en la posibilidad de
calificar al rango hipotecario como un bien, en los trminos de la parte 1 del art. 2312 Ver Texto , CCiv.
A los fines de responder a este interrogante, partamos de una hiptesis: la concurrencia de tres hipotecas
inscriptas sobre un mismo inmueble. En virtud del principio de prioridad registral y del sistema de rango de
avance que veremos luego, cada una de ellas ocupar el primero, segundo y tercer rango, respectivamente.
Todas ellas pueden ser cedidas juntamente con el crdito que garantizan; pero, al margen de la deuda cierta
garantizada -que cumple con el principio de especialidad en cuanto al crdito-, todas esas hipotecas no valdrn
lo mismo en su negociacin, puesto que sus expectativas de cobro no son idnticas.
As, la hipoteca en primer grado cobrar con preferencia a la de segundo, y sta con preferencia a la tercera. Su
valor econmico no es igual, ya que muy probablemente, en caso de subsistir las tres hipotecas al tiempo de la
ejecucin de una de ellas, la segunda no siempre lograr hacerse efectiva, y la tercera difcilmente lo haga.
Lo dicho nos conduce a una conclusin: el rango tiene un valor propio que influye directamente sobre el valor
de negociacin de la hipoteca, en caso de ser sta transmitida a un tercero.
Tambin tiene dicho la doctrina que el valor econmico del rango se refleja tambin como decisivo al momento
en que se contrata el crdito que se pretende garantizar con hipoteca, puesto que la existencia de otras hipotecas
preferentes har seguramente que la entidad financiera d en mutuo al requirente una suma de dinero
notablemente menor (6).
IV. EL RANGO HIPOTECARIO CALIFICADO COMO UN BIEN
Roca Sastre ha hecho alusin a la llamada sustantivacin del rango, lo que implica concebirlo como un objeto
de derecho independiente de la hipoteca a la que le asigna un orden de preferencia, lo que es propio de los
sistemas de prioridad temporal.
Justamente, de esta autonoma jurdica se desprende que el rango hipotecario pueda ser objeto de negocios
jurdicos.
Nuestro Cdigo Civil Ver Texto legisla a los bienes en su faz esttica -como objetos de derecho- y en su faz
dinmica -como objetos de actos jurdicos-.
Estticamente, en un sentido restringido, el Cdigo Civil Ver Texto define a los bienes como los objetos
inmateriales susceptibles de tener un valor (7); en un sentido amplio, el trmino bien abarca tanto los bienes
propiamente dichos como las cosas, que, a diferencia de los primeros, se caracterizan por su materialidad (8).
Conforme a lo expuesto, entendemos que el concepto de bien abriga a la perfeccin a la figura del rango
hipotecario, por las siguientes razones:
a) En primer lugar, siguiendo el lineamiento de Roca Sastre, se trata de un objeto de derecho, de un sustantivo,
que podr ser negociado dentro de los lmites del orden pblico, siempre estrictos en materia de derechos reales.

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b) Decimos tambin que es inmaterial por cuanto no es tangible, sino que se proyecta en un plano puramente
abstracto, representndose en la distribucin fsica del folio o tarjeta en que se encuentra matriculado el
inmueble hipotecado.
c) Por ltimo, reafirmamos que se trata de un bien susceptible de tener un valor econmico, lo que ya ha sido
desarrollado en el apartado anterior.
Desde un ngulo dinmico, el bien aparece regulado como objeto de los actos jurdicos (art. 953)
como objeto de los contratos (art. 1167) Ver Texto .

Ver Texto

El primero de ellos, que por su generalidad resulta aplicable tambin al otro, determina qu cualidades debe
reunir un bien para poder ser objeto de un acto jurdico. De ausentarse alguna de ellas, el acto jurdico ser nulo.
En relacin con los bienes, stos deben estar en el comercio y no estar expresamente prohibido que fuesen
objeto de un acto jurdico. Las otras referencias que hace esta norma aluden a los casos en que su objeto es un
hecho, lo que no resulta aplicable al caso en estudio.
Creemos que el rango hipotecario es un bien que est dentro del comercio, por cuanto puede ser objeto de
negocios jurdicos y puede serle atribuido un valor, como hemos visto anteriormente.
Por otra parte, y en concordancia con ello, no existe norma jurdica alguna que prohba celebrar actos jurdicos
sobre el rango hipotecario.
El art. 1167 Ver Texto , CCiv., hace extensiva la norma del art. 953 Ver Texto al objeto de los contratos; por lo
tanto, concluimos tambin que puede contratarse sobre el rango hipotecario.
Sin perjuicio de que, al estudiar en particular cada negocio jurdico iremos analizando diversas normas, en este
estadio de este trabajo ya estamos en condiciones de afirmar que el rango hipotecario es un bien; que rene las
caractersticas legales exigibles para que, como tal, pueda ser objeto de un acto jurdico, y dentro de este gnero,
de un contrato; y que, revistiendo la calidad de accesorio de la hipoteca respectiva, se erige como una cualidad
de ella.
Se ha preguntado la doctrina -fundamentalmente bajo el rgimen de nuestro Cdigo Civil Ver Texto originario- si
la negociacin del rango hipotecario vulnera el orden pblico.
Entendemos que no lo compromete en absoluto.
Todas las hipotecas que concurran sobre un mismo inmueble son crditos privilegiados, porque as lo declara el
art. 3936 Ver Texto , CCiv.; aqu tenemos la norma de orden pblico, lo que no puede cambiarse por la mera
voluntad de los particulares.
Mas, dentro del grupo de acreedores hipotecarios -y por ende, privilegiados-, nada obsta a que ellos puedan
pactar la prioridad en el cobro de sus crditos.
Con la reforma de la ley 17711 Ver Texto , se ha incorporado al art. 3135 Ver Texto , CCiv., la llamada reserva de
rango; y poco tiempo despus, al sancionarse la ley 17801 Ver Texto , se legisla en el ltimo fragmento de su art.
19 Ver Texto la posibilidad de que, por acuerdo de voluntades, se modifiquen las prelaciones que en virtud de la
prioridad registral se establezcan entre los acreedores hipotecarios.

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Los textos legislativos han receptado lo que la doctrina vanguardista ya vena pregonando, logrando que aquel
cuestionamiento, que pareca confrontar a estos negocios sobre el rango con el orden pblico, se desintegre,
admitindose la validez de estos actos.
Por su parte, en el I Congreso Internacional de Derecho Registral, se sostuvo que el rango de los derechos reales
compatibles "en tanto no afecte el orden pblico, puede ser objeto de negocio jurdico, como la reserva, permuta
o posposicin" (9).
Con acierto, se ha dicho que el negocio jurdico sobre el rango hipotecario en nada altera los caracteres propios
de cada hipoteca, puesto que no es ella la que se negocia sino meramente su posicin en el Registro (10).
V. NEGOCIOS JURDICOS QUE PUEDEN CELEBRARSE SOBRE EL RANGO HIPOTECARIO
Antes de comenzar a analizar las diferentes modalidades negociales en relacin con el rango hipotecario,
haremos una breve referencia a que en nuestro ordenamiento jurdico hay adhesin al sistema de rango mvil,
tambin llamado rango de avance.
En virtud de l, inscriptas dos o ms hipotecas en relacin con un mismo inmueble, la cancelacin de la de
grado preferente producir el avance automtico de la de rango posterior y su consecuente emplazamiento en el
lugar que aqulla ocupaba primitivamente.
En otros sistemas, como el alemn, el rango de las hipotecas es fijo y la movilidad brevemente referida no es
posible, sino que, ante la cancelacin de la hipoteca preferente, la parcela de valor que ella ocupaba quedar
libre y el titular dominial podr constituir una nueva hipoteca o varias hasta la concurrencia de dicha parcela, sin
precisar para ello la conformidad del acreedor de segundo grado, quien seguir ocupando dicho rango, con
independencia de la suerte de los derechos de orden preferente.
Aclarado el punto, como hemos dicho anteriormente, con la reforma de la ley 17711 Ver Texto se ha incorporado
un prrafo al art. 3135 Ver Texto , CCiv., que regula explcitamente uno de los negocios jurdicos de que es
susceptible el rango hipotecario: la reserva de rango.
Con la sancin de la ley 17801 Ver Texto , se adicionan los otros negocios jurdicos en el ltimo segmento de su
art. 19 Ver Texto al prescribir que
"(...) No obstante las partes podrn, mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad,
sustraerse a efectos del principio que antecede (11) estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos,
compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida".
De esta manera, se abre paso a las otras tres modalidades negociales: la permuta de rango, la coparticipacin de
rango y la posposicin de rango.
A continuacin, analizaremos cada uno de estos negocios jurdicos.
a) Reserva de rango
Dispone el prr. 2 del art. 3135 Ver Texto , CCiv. -agregado por ley 17711 Ver Texto - que

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"Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de
constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar".
El esquema negocial aqu es el siguiente: Juan, titular dominial de un inmueble, constituye hipoteca sobre l a
favor de Jos, en primer grado, mas se reserva el derecho de constituir una de grado preferente, para lo cual ser
indispensable que exprese el monto mximo de dicha eventual hipoteca, lmite hasta el cual Jos aceptar el
emplazamiento de otro acreedor con preferencia a su derecho.
No obstante la aparente claridad y sencillez de la norma, veremos a continuacin las diversas cuestiones que se
han planteado a su respecto:
1.- Rango de la hipoteca constituida en primer trmino
Spota ha considerado que la reserva de rango en nuestro ordenamiento jurdico se asimilaba a la hipoteca de
propietario del derecho alemn, por cuanto la mentada reserva implicaba el congelamiento de una parcela de
valor a la espera de la constitucin de la futura hipoteca preferente.
As, deca este autor que "nos hallamos ante una hipoteca pero sin acreedor, a la espera de que surja ese crdito
y dentro del mximo convenido con el hipotecario de ulterior grado".
Con el mayor de los respetos de que es merecedor tan distinguido jurista, disentimos profundamente con tal
criterio, por varias razones.
En primer lugar, porque con la reserva de rango an no hay hipoteca preferente, ya que sta an no ha sido
constituida, simplemente hay un derecho a constituirla con prelacin a la que temporalmente le antecedi.
En segundo lugar, creemos que la interpretacin de Spota no se condice con el sistema de rango de avance que
rige en nuestro derecho, puesto que la llamada "hipoteca del propietario" es un instituto propio de los sistemas
de rango fijo.
Cuando hablamos de reserva de rango, la hipoteca constituida en primer trmino es inscripta en primer rango,
no en el segundo, ya que esto sera inadmisible en nuestro sistema.
Es sta la postura que hoy sostiene la doctrina unnime, que caracteriza a la reserva a tenor de una colocacin de
la hipoteca que podr ceder cuando se constituya otra hipoteca que tendr rango preferente (12), pero lo
fundamental aqu es que la hipoteca preferente no nace con la reserva, sino con el posterior acto constitutivo (13)
, habiendo llegado a ser definida la reserva de rango como un derecho en expectativa (14).
2.- Momento en que puede celebrarse este negocio jurdico
El art. 3135 Ver Texto , CCiv., comienza su prr. 2 sealando un claro lmite temporal a la posibilidad de
reservarse el constituyente el rango hipotecario preferente, al decir que ello debe hacerse "al constituir la
hipoteca".
Frente a este texto se abren dos tesis interpretativas:

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i) Tesis restringida
De acuerdo con ella, la reserva del rango hipotecario slo puede hacerse en el mismo acto constitutivo de la
hipoteca primera, puesto que la letra del art. 3135 Ver Texto , CCiv., es precisa en punto a esta exigencia.
ii) Tesis amplia
Para otro sector de la doctrina, la facultad que brinda la ley al constituyente para negociar esta reserva en
oportunidad de la constitucin de la hipoteca no es excluyente de poder celebrar este acto jurdico con
posterioridad a la constitucin.
Nos adherimos a esta teora, puesto que no hallamos motivos que justifiquen una restriccin del estilo.
Por supuesto, en caso de que se celebre la reserva de rango con posterioridad, tambin deber ser hecha en
escritura pblica (15), como posteriormente veremos en trminos generales en oportunidad de analizar la forma
impuesta para todos los negocios sobre el rango.
3.- El monto mximo de la hipoteca preferente
La norma que aqu analizamos exige, con acierto, que la reserva de rango indique el monto mximo que podr
alcanzar la eventual hipoteca preferente. La exigencia legal es lgica, por cuanto seala el tope mximo por el
cual el acreedor hipotecario que consiente la reserva admite postergar su derecho.
Se ha planteado si ese monto mximo opera slo con relacin al crdito garantizado con la hipoteca preferente o
si tambin involucra los intereses de sta. Algunos entienden que los intereses no deben estar comprendidos en
este monto mximo, mientras otros aseguran que, al utilizarse el trmino "monto", se engloba toda suma de
dinero que se deba al acreedor de la hipoteca preferente por razn de ella.
Por tratarse de un "monto mximo", es claro que no habr inconvenientes en que se constituya una hipoteca por
un monto menor. Sin embargo, en caso de as hacerlo, puede luego constituirse otra hipoteca, tambin
preferente, por el saldo del monto no utilizado en la hipoteca anterior?
Un sector de la doctrina responde negativamente, con fundamento en que el art. 3135 Ver Texto , CCiv., hacer
referencia a una hipoteca (16). Otros entienden que la referencia normativa no entorpece la posibilidad de
constituir una nueva, siempre dentro del monto mximo sealado para que la reserva de rango cobre efectividad
(17).
Nosotros creemos ms adecuada la primera postura, por entender que se ajusta al espritu de la norma. Si el
primer acreedor hipotecario, al constituir la hipoteca, consinti la reserva en relacin con una hipoteca que se
constituira posteriormente, tratndose de un negocio jurdico que, al versar sobre el rango hipotecario, ms all
de ser jurdicamente posible, no deja de ser excepcional por cuanto modifica los efectos de un principio registral
bsico, como es el de prioridad, creemos que la interpretacin de la norma debe ser estricta para evitar llegar
con ello ms all de lo que la voluntad de las partes pudieron representarse.
Por otra parte, la expresin "monto mximo" abona nuestra tesis, ya que el acreedor consiente que esa nica
hipoteca frente a la cual ceder su puesto podr alcanzar hasta una suma determinada, lo cual no implica que el
constituyente pueda utilizar esa suma con tantas hipotecas como desee dentro de ese lmite cuantitativo. Admitir
una solucin as, asemejara el supuesto a los sistemas de rango fijo y a las "parcelas de valor" que caracterizan
la prioridad registral en el sistema alemn, que nada tienen que ver con el nuestro.

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Por las mismas razones, creemos que si se cancela la hipoteca preferente, la consecuencia ineludible ser que la
de segundo rango -acreedor hipotecario que primeramente consinti la reserva- subir un puesto, colocndose
en el rango primero, y que luego no podr constituirse una nueva hipoteca con la preferencia de la que ha sido
cancelada, a menos que se negocie posteriormente una posposicin de rango.
Es que la facultad pactada en la reserva ya ha sido ejercida, el derecho real de hipoteca se ha extinguido y su
asiento registral se ha cancelado. No existe causa que d nacimiento a la prioridad pretendida; en un caso como
ste, la hipoteca constituida se registrar ocupando el rango que corresponda de acuerdo con el principio de
prioridad registral (art. 19 Ver Texto , parte 1, ley 17801) (18).
4.- La vigencia temporal de la reserva de rango
La doctrina critica duramente que el legislador no haya previsto un plazo de vigencia de la reserva de rango, es
decir, que no haya colocado un valladar temporal a la facultad reservada por el constituyente.
Coincidimos con esta postura, desde que el mantenimiento de la situacin en ese estado generara una gran
inseguridad jurdica para el acreedor que consinti la reserva, que se encontrara siempre a la espera de que el
deudor constituya la otra hipoteca de grado preferente.
Es ms, creemos que refuerza nuestra postura el indiscutido valor econmico que asignamos al rango
hipotecario en su calidad de bien, el que estar sujeto a una incertidumbre que no puede extenderse
indefinidamente. En nuestra concepcin, late en el espritu de este instituto su carcter excepcional; el legislador
no lo ha previsto como una situacin jurdica con miras a una estabilidad, sino como una situacin provisoria
que debe ser limitada en el tiempo.
No obstante, lo concreto es que el legislador no ha previsto plazo alguno; y frente a ello se ha propuesto que la
vigencia de la reserva de rango culmine con la notificacin de la ejecucin hipotecaria por parte del acreedor
que la ha consentido (19).
b) Permuta de rango
La parte final del art. 19 Ver Texto , ley 17801, al hacer referencia a la posibilidad de que los acreedores
hipotecarios puedan sustraerse de los efectos del principio de prioridad mediante su expresin de voluntad clara
y precisa, habilita la posibilidad de que otro negocio jurdico jurdicamente posible es la permuta del rango
hipotecario.
Por medio de l, dos acreedores hipotecarios con su derecho inscripto pueden intercambiar sus respectivos
puestos en el Registro, pasando a ocupar cada uno el que corresponda al otro.
Entendemos perfectamente aplicables las normas jurdicas que regulan el contrato de cesin de derechos,
particularmente el art. 1436 Ver Texto , CCiv., en lo que dispone que "si el crdito fuese cedido (...) por otro
derecho creditorio, la cesin ser juzgada por las disposiciones del contrato de permutacin, que no fueren
modificadas en este ttulo".
Como el contrato de permuta tiene por objeto necesariamente una cosa (20), el codificador ha decidido regular la
permuta de bienes que no sean cosas como un contrato de cesin recproca de derechos, con la reserva que las
normas sobre el contrato de permuta se aplicarn en tanto y en cuanto no se contrapongan con las primeras.

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De lo dicho se desprende que el art. 1491 Ver Texto , CCiv., no ser aplicable a la cesin recproca de derechos
por la diferencia de ambas figuras contractuales en funcin de su objeto; por lo tanto, el objeto de estas cesiones
estar dado por el art. 1444 Ver Texto , CCiv., que dispone lo siguiente:
"Todo objeto incorporal, todo derecho y toda accin sobre una cosa que se encuentre en el comercio, pueden ser
cedidos, a menos que la causa no sea contraria a alguna prohibicin expresa o implcita de la ley, o al ttulo
mismo del crdito".
Por lo tanto, si todo objeto incorporal puede ser objeto de una cesin de derechos, y hemos definido al rango
hipotecario como un bien -es decir, objeto inmaterial, en la letra del art. 2312 Ver Texto , CCiv.-, no podemos
menos que admitir que ste pueda ser objeto de permuta (21).
En cuanto a las salvedades de la parte final del art. 1444 Ver Texto , ya hemos referido que no hay prohibicin
expresa ni tcita en nuestra legislacin, as como tampoco el ttulo hipotecario se opone a la efectividad de este
negocio.
La capacidad necesaria para poder celebrar la permuta de rango es la capacidad de disponer y de obligarse (22).
1.- Es necesario el consentimiento de otros acreedores hipotecarios que no son parte en la permuta de rango?
La pregunta que titula este pargrafo es habitual cuando estudiamos figuras en que el acuerdo de voluntades
compromete o modifica situaciones jurdicas planteadas por la ley, a fin de evitar que terceros ajenos a la
relacin jurdica vean afectados sus derechos.
En el caso de la permuta de rango, sin perjuicio de que el consentimiento de los permutantes siempre existir
por hiptesis -pues estamos en presencia de un contrato-, creemos que el eventual consentimiento que deban
prestar otros acreedores hipotecarios con su derecho inscripto merece un anlisis pormenorizado. A saber:
i) Permuta entre dos rangos consecutivos
Cuando lo que se permuta son dos rangos hipotecarios consecutivos -esto es, primero y segundo rango, segundo
y tercero-, en ningn caso ser necesario el consentimiento de los dems acreedores hipotecarios, ya que ellos
en nada vern modificado su estatus jurdico con el negocio a celebrarse.
Slo pensemos que, independientemente del monto por el cual se hayan constituido las hipotecas, si permutan el
rango el primero y el segundo, el tercero no ve postergado ni disminuido su inters; la nica modificacin que
se har al respecto es que quien ocupaba originariamente el segundo puesto cobrar con preferencia al primero,
mas el tercero seguir en la misma situacin.
ii) Permuta entre dos rangos no consecutivos
Cuando la permuta sea sobre dos rangos que no sean consecutivos, la solucin no siempre ser la recin
indicada. Pensemos en una permuta de rango entre los acreedores hipotecarios que ocupan el primero y el tercer
puestos. Cabe hacer aqu una distincin:
A) Caso en que el acreedor que asciende de rango es de monto inferior al que desciende

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Si la hipoteca en tercer grado es de monto inferior a la de primer grado, no ser necesario el consentimiento del
acreedor en segundo grado, ya que su posicin mejorar, toda vez que, siendo precedido por un acreedor con
monto menor, aumentarn sus expectativas de cobro.
Por ejemplo:
Existen tres hipotecas inscriptas en relacin con un mismo inmueble: en el primer rango, una por la cantidad de
$ 50.000; en el segundo, otra por la cantidad de $ 20.000; y en el tercero, una por la cantidad de $ 40.000.
Si permutan el rango el primero y el tercero, el segundo hallar un beneficio, puesto que el monto preferente
para poder hacer efectivo el cobro de su crdito, ser de $ 40.000, en vez de $ 50.000, como era con anterioridad
a la celebracin de la permuta.
Lgico es que aqu no se requiera el consentimiento del acreedor de segundo rango, ya que, insistimos, su
consentimiento slo es exigible cuando el negocio jurdico en cuestin afecta sus derechos.
B) Caso en que el acreedor que asciende de rango es de monto superior al que desciende
En este supuesto, s ser necesario el consentimiento del acreedor de segundo rango, puesto que ste ver
postergado su derecho, y como sostenemos que el rango es un bien que integra el patrimonio del titular de la
hipoteca, y ninguna persona puede ver afectados sus bienes sin su consentimiento -consecuencia de la garanta
constitucional de inviolabilidad de la propiedad- (23), no podemos sino entender que el consentimiento del
segundo ser indispensable.
Modificando en parte los elementos del ejemplo anterior, si invertimos los montos de la primera y la tercera
hipotecas, y el acreedor de segundo rango, que al constituir su hipoteca conoci y consinti que cobrara luego
de que el acreedor de primer grado satisfaga su crdito; si por efecto de la permuta, ese crdito tenido en cuenta
por el segundo pasa de ser de $ 40.000, a $ 50.000, se verificar una situacin que el ordenamiento jurdico no
puede ignorar.
Sostiene al respecto Garca Coni que sera aplicable al caso el art. 1459 Ver Texto , CCiv. (24), ya que el acreedor
de segundo rango sera un tercero que tendra derecho a contestar la cesin operada (25).
2.- Es necesario el consentimiento del titular del inmueble?
Siguiendo idntica lnea de razonamiento con la que hemos dado respuesta a los interrogantes anteriores,
creemos que debe analizarse en cada caso particular si con la permuta se afectan derechos del titular de dominio
del inmueble hipotecado.
Andorno entiende que siempre existe esta posibilidad de que la permuta afecte los derechos del constituyente de
las hipotecas, y por ello sostiene la exigibilidad de su consentimiento, y no meramente su notificacin (26).
c) Coparticipacin de rango
Otro de los negocios jurdicos susceptibles de ser realizados sobre el rango hipotecario es el convenio de
coparticipacin; por medio de l, quienes en principio ocuparan diversos rangos en la matrcula de un inmueble
acuerdan compartir el rango, lo que implica la cesin parcial del rango por parte de quien tena prelacin
respecto del otro.

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La recepcin legal de esta figura la hallamos en el art. 19 Ver Texto , ley 17801, al prescribir que las partes
pueden apartarse del principio de prioridad registral "compartiendo la prioridad". De all que esta modalidad
negocial da lugar al llamado "rango compartido".
Al igual que en el caso de la permuta, si los rangos que quedarn coparticipados son consecutivos, no se
precisar el consentimiento de cualquier eventual acreedor hipotecario de rango anterior o posterior al de los
sujetos negociales.
En cambio, si se comparten rangos no consecutivos, el o los acreedores hipotecarios de rango intermedio
siempre debern prestar su consentimiento.
No distinguimos aqu el monto de las hipotecas, puesto que en esta modalidad negocial no se intercambian los
rangos sino que se comparten, con lo cual el derecho de quien debe consentir en todos los casos quedar
postergado, sea cual sea el monto de la hipoteca que asciende de rango.
Como consecuencia de la coparticipacin del rango, los acreedores hipotecarios que han otorgado este acto
jurdico cobrarn a prorrata en caso de ejecucin, es decir, en proporcin al monto de la hipoteca de cada uno de
ellos.
d) Posposicin de rango
En este ltimo negocio jurdico, se produce la renuncia, posposicin o cesin del rango hipotecario cuando el
acreedor hipotecario, con su hipoteca ya inscripta, presta la conformidad para que un acreedor hipotecario de
fecha posterior ocupe un rango preferente al momento de producirse la registracin de su derecho.
Difiere este caso de la llamada reserva de rango que hemos visto anteriormente, por cuanto aqu la hipoteca
primera ha sido inscripta sin ningn negocio sobre el rango, el que ser celebrado posteriormente, generalmente
en forma simultnea con el otorgamiento de la escritura hipotecaria posterior en el tiempo.
VI. LA FORMA DE LOS NEGOCIOS JURDICOS SOBRE EL RANGO HIPOTECARIO
Habiendo analizado el fondo de los diversos actos jurdicos que pueden celebrarse en relacin con el rango
hipotecario, nos toca ahora hacer una breve referencia a la cuestin de la forma de dichos actos.
Sabemos que la forma de un acto jurdico es, de acuerdo con el art. 973 Ver Texto , CCiv., "el conjunto de las
prescripciones de la ley, respecto de las solemnidades que deben observarse al tiempo de la formacin del acto
jurdico".
Tambin debemos recordar que el principio general en la materia es la libertad en la eleccin de las formas,
consagrada en el art. 974 Ver Texto del mismo Cdigo, y que slo excepcionalmente el ordenamiento legal
exigir la celebracin del acto con sujecin a una forma determinada.
De los arts. 3115 Ver Texto y 3128 Ver Texto , parte 1, CCiv., se desprende que la forma exigida para la
constitucin de una hipoteca es la escritura pblica (27).
Por su parte, no encontramos norma jurdica alguna que nos diga expresamente que los negocios sobre el rango
hipotecario deban estar sujetos a una forma determinada. Tan slo podramos decir que al regularse la reserva

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de rango, toda vez que ella est pensada para ser celebrada en el mismo acto de constitucin de la hipoteca -sin
perjuicio de cuanto hemos dicho en punto a la oportunidad de celebrarlo en otro instrumento o con
posterioridad-, el legislador de 1968 tuvo en mira que la reserva se hiciera tambin por escritura pblica.
Sin embargo, pensamos que existe una norma que resulta perfectamente aplicable al caso: el inc. 10 del art.
1184 Ver Texto , CCiv.
De acuerdo con l, deben celebrarse por escritura pblica "todos los contratos que sean accesorios de contratos
redactados en escritura pblica".
Ya hemos dicho anteriormente que concebimos el rango hipotecario como una cualidad de la hipoteca y, como
tal, accesorio de sta; tambin afirmamos que los diversos negocios sobre el rango hipotecario son actos
jurdicos y, dentro de ellos, autnticos contratos en los trminos del art. 1137 Ver Texto , CCiv., por cuanto se
trata de declaraciones de voluntad destinadas a reglar derechos de sus otorgantes.
En consecuencia, no vacilamos en sostener que los negocios sobre el rango hipotecario son contratos accesorios
al de constitucin de la hipoteca y que, por lo tanto, de acuerdo con la norma transcripta en ltimo trmino,
deben ser formalizados en escritura pblica.
Es, por otra parte, la solucin ms adecuada con la necesidad de su inscripcin registral para ser oponibles
frente a los terceros registrales, teniendo en cuenta que el art. 3 Ver Texto , inc. a, ley 17801, exige que el
documento inscribible sea constituido por "escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn
legalmente corresponda".
VII. INSCRIPCIN REGISTRAL
La ltima de las cuestiones a plantear en el presente trabajo radica en la necesidad de inscribir las escrituras
pblicas que contengan negocios sobre el rango hipotecario, a fin de darles oponibilidad frente a los terceros
registrales.
No podemos sino entender que la raz normativa de esta aseveracin se halla en el inc. a del art. 2 Ver Texto , ley
17801, que, al referirse a los documentos inscribibles, establece que lo sern aquellos que constituyan,
transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre cosas inmuebles.
Habiendo concebido al rango como una cualidad del derecho real de hipoteca, la negociacin que se celebre
sobre l implicar claramente una modificacin del derecho real referido, por lo cual sostenemos la necesidad de
la inscripcin registral de los documentos portantes de estos negocios.
Claro est que, por tratarse de un asiento registral accesorio al de la hipoteca, ste deber practicarse en la
misma columna, debiendo ser debidamente referenciado con el de la hipoteca o hipotecas involucradas en el
negocio en cuestin.
En cuanto a las inscripciones rogadas en el mismo acto en que se ruega la inscripcin de la hipoteca -p. ej., la
reserva de rango-, mientras algunos propugnan su publicidad conjunta en un solo asiento (28), para otros es
mejor solucin la confeccin de dos asientos registrales independientes (29).
Por nuestra parte, sostenemos que la tcnica registral aplicada es indistinta, en tanto la publicidad de la hipoteca
y de la reserva de rango sean completas y ajustadas a la normativa registral pertinente.

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VIII. CONCLUSIONES
Luego de un detallado anlisis de la figura que nos hemos propuesto estudiar, creemos oportuno concluir
resaltando la relevancia del estudio de tpicos de esta naturaleza y propugnando la concientizacin de que el
rango hipotecario reviste la calidad de bien, y no de una cuestin meramente registral, sin proyeccin alguna en
el derecho civil.
Por otra parte, pensamos que la investigacin sobre estos puntos nos ha llevado, una vez ms, a la difcil tarea
de interpretar la voluntad del legislador, lo que en este particular hemos debido llevar a cabo con especial
cuidado y mayor apego a los textos legales, en atencin a la excepcionalidad de las figuras en estudio.
Con miras a una futura reforma, proponemos una regulacin ms detallada de estos negocios jurdicos, de la
forma escrituraria que entendemos menester para su configuracin, as como de la necesidad del consentimiento
de otros acreedores concurrentes en los casos en que lo hemos sealado. Si bien existen normas genricas que
nos brindan idnticas soluciones, no sera abundante que actos jurdicos de esta magnitud y relevancia negocial
tuviesen una breve y concisa regulacin propia.
IX. BIBLIOGRAFA UTILIZADA
Abella, Adriana N., "Derecho inmobiliario registral", Ed. Zavala, Buenos Aires, 2008.
Adrogu, Manuel, "Reserva de rango hipotecario (art. 3135 Ver Texto , CCiv., ley 17711 Ver Texto )", LL 137-962.
Allende, Guillermo L., "Hipoteca del propietario e institutos anlogos (conveniencia de su recepcin en nuestro
derecho)", LL 100-804.
Andorno, Luis O. y otra, "Ley 17801
Hammurabi, Buenos Aires, 1999.

Ver Texto

Nacional Registral Inmobiliaria. Comentada y anotada", Ed.

De Reina Tartire, Gabriel, "Negocios sobre el rango registral", Revista Notarial n. 948, p. 501.
Diez, Lilia N., "El rango registral. Anlisis crtico de los sistemas de determinacin del rango", Revista del
Notariado n. 871, p. 67.
Garca Coni, Ral y otro, "Derecho registral aplicado", Ed. Lexis Nexis, Buenos Aires, 2006.
Gutirrez Zaldvar, lvaro, "Hipoteca: reserva, permuta, posposicin de rango", LL 154-921.
Highton, Elena, "Derechos reales de garanta", Ed. Ariel, Buenos Aires, 1980.
Mariani de Vidal, Marina, "Curso de derechos reales", Ed. Zavala, Buenos Aires, 1998.
Nuta, Ana R. y otros, "Derecho hipotecario", Ed. Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1997.
Papao, Ricardo y otros, "Derechos reales", Ed. Astrea, Buenos Aires, 2004.

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Queirolo, Martn M. y otro, "Reserva, permuta, coparticipacin y posposicin de rangos", Revista Notarial n.
934, p. 713.
Sosa Molin, Ariel W., "Reserva, permuta y posposicin del rango hipotecario", Revista del Notariado n. 734,
p. 457.
Villaro, Felipe, "Elementos de derecho registral inmobiliario", Ed. Scotti, Buenos Aires, 2003.

NOTAS:
(1) Cfr. art. 2508 Ver Texto , CCiv.
(2) Art. 2515
hipotecas".

Ver Texto

, CCiv.: "El propietario tiene la facultad de (...) gravarla (la cosa) con servidumbres o

(3) Allende, Guillermo L., "Hipoteca del propietario e institutos anlogos (conveniencia de su recepcin en
nuestro derecho)", LL 100-804.
(4) Highton, Elena, "Derechos reales de garanta", n. 32.
(5) Nuta, Ana R., desde el Instituto de Derecho Registral y Notarial del Colegio Pblico de Abogados de
Capital Federal.
(6) Papao, Ricardo y otros, "Derechos reales", t. 2, p. 127.
(7) Cfr. art. 2312 Ver Texto , parte 1, CCiv.
(8) Cfr. art. 2311 Ver Texto , CCiv.
(9) I Congreso Internacional de Derecho Registral, celebrado en Buenos Aires, en 1972.
(10) Sosa Molin, Ariel W., "Reserva, permuta y posposicin del rango hipotecario", Revista del Notariado n.
734, p. 457.
(11) Se refiere al principio de prioridad registral, proclamado en la primera parte del mismo artculo.
(12) Mariani de Vidal, Marina, "Curso de derechos reales", t. 3, p. 231; en igual sentido: Papao, Ricardo y
otros, "Derechos reales", t. 2, p. 128.
(13) Highton, Elena, "Derechos reales de garanta", ns. 37 y 38.
(14) Sosa Molin, Ariel W., "Reserva, permuta y posposicin del rango hipotecario".

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(15) Cfr. art. 1184 Ver Texto , inc. 10, CCiv.

(16) Mariani de Vidal, Marina, "Curso de derechos...", cit., t. 3, p. 232; Papao, Ricardo y otros, "Derechos...",
cit., t. 2, p. 129; Villaro, Felipe, "Elementos de derecho registral inmobiliario", p. 156.
(17) Gutirrez Zaldvar, lvaro, "Reserva, permuta y posposicin de rango", LL 154-921; Adrogu, Manuel,
"Reserva de rango hipotecario (art. 3135 Ver Texto , CCiv., ley 17711 Ver Texto )", LL 137-962.
(18) En igual sentido: Mariani de Vidal, Marina, "Curso de derechos...", cit., t. 3, p. 232; en contra: Adrogu,
Manuel, "Reserva de rango hipotecario (art. 3135 Ver Texto , CCiv., ley 17711 Ver Texto )".
(19) Andorno, Luis y otra, "Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17801
340.

Ver Texto

. Comentada y anotada", p.

(20) Cfr. art. 1491 Ver Texto , CCiv., que remite al objeto del contrato de compraventa, esto es, arts. 1327
ss. del mismo cuerpo de normas.

Ver

Texto y

(21) En contra: Adrogu, Manuel, "Reserva de rango...", cit., para quien la permuta no es posible por no estar
expresamente incluida en el art. 19 Ver Texto , ley 17801.
(22) El art. 1490 Ver Texto , CCiv., regula la capacidad para permutar, remitiendo a la capacidad para comprar y
vender; esta ltima aparece regulada en el art. 1357 Ver Texto . En los arts. 1358 Ver Texto a 1362, hallamos las
incapacidades de derecho que sern tambin aplicables al caso en anlisis por la remisin de la norma referida
en primer trmino.
(23) Cfr. art. 17 Ver Texto , CN.
(24) Dispone este artculo: "Respecto de terceros que tengan un inters legtimo en contestar la cesin para
conservar derechos adquiridos despus de ella, la propiedad del crdito no es transmisible al cesionario, sino por
la notificacin del traspaso al deudor cedido, o por la aceptacin de la transferencia de parte de ste".
(25) Garca Coni, Ral y otro, "Derecho registral aplicado", p. 130.
(26) Andorno, Luis y otros, "Ley 17801 Ver Texto ...", cit., p. 330.
(27) No hacemos referencia a las diversas posturas doctrinarias que existen en punto al carcter de esta forma,
por entender que excede el marco de este trabajo.
(28) Es el criterio del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires.
(29) Villaro, Felipe, "Elementos de derecho registral inmobiliario", p. 156.

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