2.1.

DEFINISI RP3KP

2.1.1.Prinsip RP3KP
a. Merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dan/atau komplemen
dari sistem perencanaan pembangunan daerah dan rencana tata ruang
wilayah.
b. Mengintegrasikan

kegiatan

antara

pemerintah

dengan pemerintah

daerah, antar sektor serta antara dunia usaha dan masyarakat.

c. Sesuai dengan kondisi kependudukan dan potensi yang dimiliki masingmasing daerah, dinamika perkembangan ekonomi dan sosial budaya
daerah.
d. Menerapkan

kebijakan

pembangunan

perumahan

dan kawasan

permukiman dengan pola hunian berimbang.

e. Melibatkan peran serta masyarakat setempat, dunia usaha dan pemangku
kepentingan lainnya.
2.1.2.Pertimbangan dalam Penyusunan RP3KP
a. Aspek idiologi, politik, ekonomi, sosial, budaya, lingkungan, teknologi,
serta pertahanan dan keamanan.
b. Pendekatan pengembangan wilayah terpadu.
c. Peran dan fungsi kawasan perkotaan.
d. Peran dan fungsi kawasan bagian wilayah perkotaan.

2- 1

e. Keterkaitan antar kawasan perkotaan dan antara kawasan perkotaan

dengan kawasan bagian wilayah perkotaan.
f.

Keterpaduan

antara

perumahan

dan

kawasan permukiman dengan

lingkungan buatan serta daya dukung lingkungan alami.

g. Pembiayaan

pemenuhan

kebutuhan

rumah

bagi penduduk kawasan

perkotaan dan kawasan bagian wilayah perkotaan.

2.1.3.Pengertian RP3KP
RP3KP

merupakan

singkatan

dari

Rencana

Pembangunan

dan

Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Pengertian tersebut

tersirat makna bahwa :
a.

Muatan RP3KP akan mencakup minimal keseluruhan kebutuhan akan

pengaturan dan mekanisme penyusunan RP3KP sejak perencanaan,
pelaksanaan

rencana,

pengembangan,

pengelolaan

dan

pelestarian

pengawasan dan pengendalian hasil pembangunan yang terkait dengan

perumahan dan permukiman.
b. RP3KP seyogyanya akan mengakomodasikan aspirasi dan kepentingan
seluruh pihak terkait, termasuk terbukanya peluang masyarakat untuk
menjalankan hak dan kewajibannya sebagai warga negara, antara lain
untuk berperan serta dalam penyelenggaraan pembangunan perumahan
dan permukiman.
RP3KP adalah dokumen perencanaan yang memuat jabaran pengisian
rencana pola ruang perumahan dan kawasan permukiman dalam RTRW, serta
memuat

skenario

penyelenggaraan

pengelolaan

bidang

perumahan

dan

kawasan permukiman yang terkoordinasi dan terpadu secara lintas sektoral dan
lintas wilayah administrasi.
Dengan dasar tersebut, RP3KP akan mempunyai peran dan kedudukan
yang penting dalam kerangka pembangunan daerah maupun dalam kerangka
pembentukan sistem permukiman nasional.
2.1.4.Kedalaman RP3KP Kabupaten Kota
Berbeda dengan tingkatan propinsi, yang RP3KP-nya hanya memuat
arahan, rambu dan program pelaksanaan yang terbatas, RP3KP kabupaten/kota,
format dan kedalamnya jauh lebih rinci, diatur sebagai berikut :

2- 2

1. Memuat kebijaksanaan lokal dan pengaturan yang lebih operasional di

tingkat kabupaten/kota, arahan propinsi yang harus diakomodasikan dan
dilaksanakan di tingkat kabupaten/kota,
2. Menjangkau

target

dan

sasaran

pembangunan

perumahan

dan

permukiman kabupaten/kota yang akan dicapai dalam suatu kurun waktu

tertentu, dengan telah menyebutkan :
a. Nama

lokasi

secara

lebih

spesifik

(kecamatan,

desa/kelurahan,

lingkungan atau kawasan yang akan ditangani),

b. Rincian nama dan jenis program yang akan dilaksanakan pada setiap
lokasi,
c. Sumber, besaran serta alokasi pendanaan (keseluruhan dan tahun ini
apabila dilaksanakan sebagai kegiatan multy years), untuk setiap
program dan kegiatan yang tercantum dalam RP3KP,
d. Rencana pelaksana program dan kegiatan yang termuat dalam RP3KP
(pemerintah, masyarakat atau badan usaha swasta).
3. Memuat rencana pembangunan perumahan dan permukiman yang akan
dilaksanakan pada kawasan kumuh, kawasan pembangunan baru, juga
penanganan

kawasan

perumahan

dan

permukiman

yang

akan

direvitalisasi fungsinya sehingga dapat ikut memecahkan permasalahan

perumahan

dan

permukiman

setempat,

minimal

memuat

rencana

penanganan kawasan perumahan dan permukiman yang:

a. Apabila ditangani akan mendukung terbentuknya kawasan perumahan
dan

permukiman

yang

layak,

tertib

dan

terjangkau

di

daerah

perkotaan/perdesaan.
b. Berlokasi pada kota kota yang berfungsi sebagai pusat kegiatan
nasional (PKN), pusat kegiatan wilayah (PKW) dan pusat kegiatan lokal
(PKL) , atau
c. Pada kantung-kantung kegiatan fungsional (kawasan industri, kawasan
perdagangan dll).
4. Dalam hal dikembangkan pada kota kota yang berfungsi sebagai PKL
(Pusat

Kegiatan

Lokal),

pengembangan

kawasan

perumahan

dan

permukiman perlu ditetapkan melalui Surat Keputusan Bupati atau

Walikota, dengan memperhatikan dan mempertimbangkan hasil kajian

2- 3

kemungkinannya

serta

saran

dan

pendapat

forum

pembangunan

perkotaan/kabupaten,
5. Mengakomodasikan juga informasi ten tang pembangunan perumahan
dan permukiman berskala besar yang dilaksanakan oleh masyarakat,
koperasi atau oleh badan usaha milik swasta. Untuk itu sebaiknya
dipersyaratkan untuk memiliki rencana tapak (site plan) sebagai alat
pengawasan dan penertiban perijinan dan pelaksanaan pembangunan
fisiknya.
6. Mengatur alokasi dana, program dan kegiatan yang didanai dari sumber
sumber

lokal

(kabupaten

atau

kota)

dan

pengaturannya kepada kabupaten atau kota.

atau

yang

disalurkan

Apabila ada, dimuat juga

alokasi pendanaan dan sumber pembiayaan yang datang dari masyarakat

maupun Badan usaha Swasta, atau bahkan bantuan luar negeri,
7. Pengaturan jadwal pelaksanaan program/kegiatan untuk tahun berjalan
terhadap berbagai event lokal, regional maupun nasional di bidang
perumahan

dan

permukiman.

Dalam

pengaturan

ini

Pemerintah

kabupaten/kota melalui BP4D atau forum tertentu

2.1.5.Manfaat Keberadaan RP3KP
RP3KP memiliki manfaat yaitu:
Stakeholder

daerah

memperoleh

gambaran

prospek

perkembangan

permukiman di wilayahnya
Stakeholder

daerah

dapat

mengantisipasi

berbagai

kemungkinan

perkembangan kawasan perumahan dan permukiman di wilayahnya

Terdapat acuan yang jelas bagi upaya dan prioritas penanganan masalah
perumahan dan permukiman di daerah
Teraturnya

upaya

penangan

dan

antisipasi

terhadap

permasalahan

permukiman secara lintas sektoral maupun lintas wilayah

2.1.6.Kegunaan RP3KP
RP3KP digunakan sebagai :
a. Dokumen

perencanaan

pelaksanaan SPM

Bidang Perumahan Rakyat

sesuai indikator, nilai dan batas waktu pencapaian yang ditetapkan.

2- 4

b. Perwujudan

Rencana

Tata

Ruang

Wilayah

Kota

untuk

peruntukan

perumahan dan kawasan permukiman.

c. Pedoman di tingkat kota, untuk mengatasi permasalahan perumahan dan
kawasan permukiman yang tinggi intensitasnya, dalam mengatur dan
menyelenggarakan perumahan dan kawasan permukiman secara teratur
dan terorganisasikan.
RP3KP dipergunakan sebagai alat dalam menetapkan strategi :
a. Pengembangan perumahan dan kawasan permukiman dalam wilayah yang
bersangkutan.
b. Pengembangan

investasi pembangunan prasarana dan sarana berskala

pelayanan regional.
c. Pengembangan wilayah kota.
d. Pengawasan dan pengendalian terselenggaranya keterpaduan program
antar sektor dan antar

lokasi perumahan dan kawasan permukiman

terhadap kawasan fungsional lainnya.

2.2.

PEDOMAN PENYUSUNAN RP4D (RP3KP)

2.2.1.Kerangka Isi dan Muatan RP4D (RP3KP)

RP4D (RP3KP) merupakan acuan baku sekaligus skenario penyelenggaraan
koordinasi dan keterpaduan pembangunan perumahan dan permukiman, yang
memuat mekanisme pelaksanaan himpunan rencana lintas sektor terkait di
bidang perumahan dan permukiman. Untuk itu RP4D (RP3KP) seyogyanya dapat
selaras dengan rencana dan sistem penyelenggaraan pembangunan daerah.
Untuk itu ada beberapa hal yang perlu diperhatikan:
2.2.1.1. Jangka Waktu Perencanaan RP4D (RP3KP) Kabupaten atau Kota
Jangka waktu perencanaannya diusulkan 10 (sepuluh) tahunan RP4D
(RP3KP) ini kemudian akan diacu oleh masing-masing sektor dan dijabarkan ke
dalam rencana pelaksanaan lima tahunan dan rencana pelaksanaan tahunan
untuk lima tahun pertama.
2.2.1.2. Muatan Pokok RP4D (RP3KP) Kabupaten atau Kota
Muatan pokok yang akan tertuang dalam rencana lima tahunan tersebut
antara lain:

2- 5

1.

Jabaran

kebijaksanaan

pembangunan

perumahan

dan

permukiman kabupaten atau kota-kota yang bersangkutan untuk lima tahun

mendatang.
2.

Rincian program, lokasi, target, dan sasaran yang akan dicapai

oleh masing-masing sektor terkait.

3.

Rincian rencana pembiayaan dan sumber pendananaannya.

4.

Lokasi dan kegiatan masing-masing sektor terkait yang mengacu

kepada RTRW Kabupaten atau Kota yang bersangkutan.

5.

Kelembagaan yang mengatur pelaksanaan sampai dengan

tingkat

kecamatan,

atau

kelurahan/desa,

sangat

disarankan

untuk

mempertimbangkan menggunakan kelembagaan pembangunan perumahan

dan permukiman yang berada dalam masyarakat.
6.

Rincian rencana yang disusun dan dipersiapkan serta akan

dilaksanakan oleh masyarakat secara perorangan atau kelompok, serta
badan usaha perumahan dan permukiman lain dalam kurun waktu yang
bersamaan.

7.

Mekanisme

keterpaduan

pelaksanaan

di

setiap

tingkatan

wilayah.
8.

Pembentukan POKJANIS untuk penanganan masalah spesifik

yang dihadapi oleh kabupaten atau kota yang bersangkutan. Pembentukan
POKJANIS ini disesuaikan dengan kebutuhan daerah. Semakin solid forum
koordinasi

yang

dimiliki,

semakin

intensif

pertemuan

koordinasi

dan

keterpaduan dijalankan, semakin kecil kebutuhan akan POKJANIS ini.

9.

Penetapan semacam forum pada tingkatan desa/kelurahan serta

di tingkat kabupaten atau kota, untuk dapat secara rutin menyelenggarakan
pertemuan guna memecahkan permasalahan perumahan dan permukiman,
yang terintegrasi dengan pemecahan masalah terkait lainnya.

10.

Mekanisme

pemantauan,

pengawasan

dan

pengendalian

program dan kegiatan oleh seluruh pelaku pembangunan perumahan dan

permukiman.
11.

Mekanisme penyaluran aspirasi dan peran serta masyarakat dan

usaha swasta di bidang perumahan dan permukiman.

2- 6

12.

Mekanisme penggerakan dan pemberdayaan masyarakat dalam

pembangunan perumahan dan permukiman.

13.

Daftar skala prioritas penanganan kawasan perumahan dan

permukiman, yang merinci kawasan fungsional dalam kabupaten atau kota
yang boleh dibangun, atau dieksplorasi menjadi kawasan perumahan dan
permukiman.

14.

Daftar daerah terlarang (negative list) untuk pengembangnan

kawasan perumahan dan permukiman baru.

2.2.1.3. Peran RP4D (RP3KP) dalam Perencanaan

RP4D (RP3KP) pada dasarnya merupakan bagian integral dari rencana
pembangunan

dan

pengembangan

mempunyai kedudukan yang sama

Provinsi,

kabupaten.

RP4D

(RP3KP)

dengan berbagai rencana sektor, seperti

rencana pengembangan pertanian, rencana penataan kawasan hutan, rencana

pengembangan

kepariwisataan

dan

lainlain,

peruntukan

penyusunannya

mengacu kepada Rencana Strategis Pembangungan Daerah (Renstrada) serta

rencana tata ruang wilayah (RTRW) provinsi, kabupaten, maupun kota yang
mengatur secara khusus ruang perumahan dan permukiman dan berbagi tindak
lanjutnya, jadi RP4D (RP3KP):
1.

Merupakan skenario pelaksanaan koordinasi dan keterpaduan

dari himpunan rencana sektor terkait di bidang perumahan dan permukiman,
dalam suatu kurun waktu tertentu, yang juga merupakan jabaran yang lebih
operasional dari kebijaksanaan pembangunan perumahan dan permukiman
yang lebih tinggi.

2.

RP4D (RP3KP) merupakan payung atau acuan buku bagi seluruh

pelaku dan penyelenggara (stakeholder/petaruh) pembangunan perumahan
dan permukiman dalam menyusun dan menjabarkan kegiatan masingmasing.

3.

Cerminan dari kumpulan aspirasi/tuntutan masyarakat terhadap

perumahan

dan

permukiman

yang

mampu

memberikan

akses

dan

kemudahan layanan yang sama bagi kepentingan masyarakat dalam

mencukupi

kebutuhan

mereka

akan

rumah

layak

dalam

lingkungan

permukiman yang sehat, aman, serasi, produktif dan berkelanjutan.

Dalam konteks penataan ruang wilayah, RP4D (RP3KP) merupakan:

2- 7

1.

Jabaran dan pengisian RTRW dalam bentuk Rencana untuk

peruntukan perumahan dan permukiman, yang selanjutnya akan diacu oleh
seluruh sektor terkait.

2.

Berisikan jabaran lebih lanjut dari program pembangunan

prasarana dan sarana berskala wilayah, khususnya dalam suatu kawasan
perumahan dan permukiman.

2.2.1.4. Kedudukan RP4D dalam Pembangunan Wilayah

Kedudukan RP4D (RP3KP) dalam kerangka pembangunan daerah secara
keseluruhan adalah sebagai:
1.

Wahana

informasi

yang

membuat

arahan

dan

rambu-rambu

kebijaksanaan, serta rencana pembangunan perumahan dan permukiman

dalam

suatu

tingkatan

wilayah

dan

kurun

waktu

tertentu

(Provinsi,

kabupaten atau kota).

2.

Arahan untuk mengatur perimbangan pembangunan kawasan perumahan

dan permukiman, antara lain :
a. Kawasan perkotaan dan perdesaan.
b. Kawasan perumahan dan permukiman dengan kawasan fungsional lain
dalam suatu wilayah tertentu.
c. Keselarasan

pengembangan

kawasan

perumahan

dan

permukiman

terhadap rencana investasi jaringan prasarana dan sarana, jaringan

utilitas serta jaringan infrastruktur lain yang berskala regional.
3.

Sarana untuk mempercepat terbentuknya sistem permukiman yang

mantap, terutama dalam kota yang berperan sebagai Pusat Kegiatan Wilayah
(PKW), penetapan orde/kedudukan kota-kota tersebut dalam kerangka
pembangunan daerah, ditetapkan oleh Pemerintah Daerah masing-masing,
yang selanjutnya dapat dipergunakan sebagai alat dalam:
d. Menetapkan strategi pengembangan kawasan perumahan dalam wilayah
yang bersangkutan.
e. Menetapkan strategi pengembangan jaringan investasi prasarana dan
sarana berskala pelayanan regional.
f. Menetapkan strategi pengembangan untuk masing-masing kabupaten
atau

kota.

Dalam

penataan

kawasan

permukiman

tersebut,

perlu

2- 8

dipertimbangkan nilai-nilai budaya dan arsitektur setempat, yang dapat

secara kental mencerminkan citra atau jati diri masing-masing kota atau
daerahnya. Khusus untuk hal ini perlu diatur secara tersendiri melalui
peraturan setempat. Hal ini perlu dilakukan mengingat RP4D merupakan
skenario

yang

harus

dapat

mengakomodasikan

berbagai

hal

dan

kepentingan daerah, termasuk upaya melestarikan nilai-nilai sosial budaya

setempat.
4.

Alat

pengawasan

dan

pengendalian

terselenggaranya

keterpaduan

program antar sektor dan antar lokasi perumahan dan permukiman terhadap
kawasan fungsional lainnya.
2.2.2.Kelembagaan Penyusunan RP4D (RP3KP)
1.

Penanggung Jawab Penyusunan RP4D (RP3KP)

Penyusunan RP4D (RP3KP) pada dasarnya menjadi tugas dan tanggung
jawab Pemerintah Darah. Pelaksanaannya diprakarsai oleh Dinas Perumahan
atau instansi teknis lain yang diserahi tugas untuk menyelenggarakan urusan
perumahan dan permukiman (Instansi Pemangku).

2.

Keanggotaan Lembaga Penyusunan RP4D (RP3KP)

Sebagai rencana yang mengatur pelaksanaan koordinasi dan keterpaduan
pembangunan perumahan dan permukiman, RP4D (RP3KP) harus dapat
mengakomodasikan
penyelenggara,

kepentingan

pengguna

dan

seluruh

pemanfaat)

pihak
dengan

terkait

(pelaku,

mendengar

dan

mempertimbangkan kondisi dan aspirasinya. Untuk itu :

1. Dalam hal Dinas Perumahan, telah terbentuk dan aktif, maka dengan
dukungan forum TP4D/BP4D atau apapun namanya, akan memprakarsai
penyusunan RP4D.
2. Dalam hal Dinas Perumahan belum terbentuk, maka Dinas/Sub Dinas
Cipta Karya atau Instansi lain yang diserahi tugas urusan perumahan dan
permukiman, mengambil alih prakarsa penyusunan RP4D (RP3KP).
3. Tim

Teknis

selanjutnya

dibentuk

untuk

diserahi

tugas

sehari-hari

menyusun dan mempersiapkan RP4D (RP3KP), beranggotakan minimal :

1. Seluruh unsur instansi terkait dari lingkungan Pemerintahan Darah,
2. Unsur kelompok masyarakat yang menyuarakan kepentingan orang
banyak (perorangan atau lembaga),

2- 9

3. Unsur dunia usaha yang bergiat di bidang pembangunan perumahan

dan permukiman,
4.

Unsur profesional lain yang perlu didengar pendapatnya karena

berbagai alasan dan pertimbangan.

Untuk kepentingan operasional, perlu dibentuk dan ditugasi suatu Tim Teknis
dalam forum termaksud, yang anggotanya terdiri dari wakil wakil sektor
terkait, kelompok masyarakat, Badan Usaha Swasta dibidang perumahan dan
permukiman serta Lembaga lain yang dianggap perlu. Tim Teknis ini diangkat
dan dikukuhkan dengan SK Bupati/Walikota. Secara hierarkis Tim Teknis
bertanggung jawab kepada :
1. Bupati/Walikota, untuk masalah administrasi dan pertanggung jawaban
kegiatan penyusunan RP4D secara keseluruhan.
2. Dinas Perumahan atau instansi teknis yang disertai tugas untuk
mengkoordinasikan

penyusunan

RP4D

(RP3KP)

untuk

masalah

subtansi/muatan.
2.2.3.Pentahapan Penyusunan RP4D (RP3KP)
Ada beberapa kelompok yang terlibat dalam penyusunan RP4D (RP3KP)
yang perlu diatur mekanisme kegiatannya, yaitu :
1. Kelompok Pengarah, yang terdiri dari para pengambil keputusan dan
penentu kebijaksanaan pembangunan perumahan dan permukiman.
2. Kelompok Pelaksana atau Penyusun, yang bertanggung jawab atas
terselenggaranya penyusunan RP4D (RP3KP).
3. Kelompok Masyarakat, termasuk didalamnya Badan Usaha Swasta dan
Koperasi

yang

permukiman,

bergerak
yang

dibidang

perlu

pembangunan

diakomodasikan

perumahan

kepentingannya

&
dan

mendapatkan informasi awal tentang muatan RP4D (RP3KP).

4. Kelompok

Kerja

Terkait

Lain,

yang

kegiatan

dan

kepentingannya

berhubungan dengan sektor perumahan dan permukiman. Termasuk

dalam kelompok ini adalah Tim pembina LKMD, Lembaga Swadaya
Masyarakat, serta badan Usaha Swasta yang mempunyai program yang
cukup besar skala kegiatannya.

2 - 10

2.2.3.1. Tahapan Persiapan

Dalam tahapan ini, Pemerintah Daerah cq Dinas Perumahan atau instansi
lain yang ditunjuk, perlu melakukan beberapa kegiatan persiapan antara, lain :
1. Menetapkan kerangka acuan kegiatan (visi, misi, strategi dan kebijakan
daerah, keluaran, dll).
2. Bersama forum, menetapkan kelompok kerja pengarah, penyusun dan
pendukung.
3. Menyediakan dana operasional dan penulisan.
4. Merumuskan pola penyusunan, dan draft mekanisme.
5. Menetapkan tata kerja penyusunan (jadwal penyelenggaraan forum
sosialisasi awal).
2.2.3.2. Tahapan Pelaksanaan
Beberapa kegiatan yang dilakukan antara lain:
1. Melakukan berbagai kajian awal (Review Propeda, RUTR Kebijakan
Pembangunan

perumahan

dan

permukiman

daerah,

mekanisme

penyelenggaraan pembangunan yang ada, dll).

2. Pendataan dasar/ulang yang dituangkan dalam database/sistem informasi
perumahan dan permukiman dan inventarisasi.
3. Perhitungan, prediksi dan proyeksi.
4. Penetapan

konsepsi

pengembangan

kawasan

perumahan

dan

permukiman (lokasi, kebijakan, strategi, arah, review fungsi kota atau

kabupaten).
5. Melakukan
draft/naskah

sosialisasi

secara

akademis.

berkala

Pembahasan

sesuai

kemajuan

substansial

penyusunan

dilakukan

bersama

dengan dunia usaha, kelompok profesional dan masyarakat:

a. Cakupan materi (dengan seluruh stakeholder).
b. Substansi keseluruhan (dengan kelompok profesi/pakar).
c. Materi peraturan perundangan dengan pakar dan dunia usaha.
d. Draft naskah dengan forum dan Pemerintah Daerah.

2 - 11

2.2.3.3. Tahapan Legalitas

Sebagai

draft

final,

RP4D

(RP3KP)

dianggap

telah

mendapatkan

pembahasan dalam berbagai forum resmi, telah disosialisasikan dan telah

diujiterapkan. Untuk dapat dilaksanakan dan mengikat seluruh pihak terkait
terhadap berbagai ketentuan dan kesepakatan yang tertuang didalamnya, RP4D
(RP3KP) perlu mendapatkan status hukum. Ada 2 (dua) alternatif status hukum
yang dapat diberikan (pilihannya diserahkan kepada masing-masing Pemerintah
Daerah), yaitu :
1. Ditetapkan dengan SK Gubernur, Bupati atau Walikota bagi daerah yang
belum

terlalu

banyak

permasalahan

dibidang

perumahan

dan

permukiman, dengan mengacu pada PERDA tata ruang yang telah

ditetapkan sebelumnya.
2. Bagi kabupaten/kota yang telah memiliki permasalahan yang mendesak,
ditetapkan sebagai PERDA, mengingat akan mencakup pengaturan dan
penetapan berbagai hal strategis yang menyangkut kepentingan umum.
2.2.4.Pemberian Status Hukum Bagi RP4D (RP3KP)
Sebagai

draft

final,

RP4D

(RP3KP)

dianggap

telah

mendapatkan

pembahasan dalam berbgai forum resmi, telah disosialisasikan dan telah

diujiterapkan. Untuk dapat dilaksanakan dan mengikat seluruh pihak terkait
terhadap berbagai ketentuan dan kesepakatan yang tertuang di dalamnya, RP4D
(RP3KP) perlu mendapatkan status hukum. Ada 2 (dua) alternatif status hukum
yang dapat diberikan (pilihannya diserahkan kepada masing-masing Pemerintah
Daerah), yaitu :
1. Ditetapkan dengan SK Gubernur bagi daerah yang belum terlalu
banyak permasalahan dibidang perumahan dan permukiman, dengan
mengacu pada PERDA tata ruang yang telah ditetapkan sebelumnya.
2. Bagi Provinsi yang telah memiliki permasalahan yang mendesak, ditetapkan
sebagai PERDA, mengingat akan mencakup pengaturan dan penetapan
berbagai hal strategis yang menyangkut kepentingan umum.
Prosesnya ditempuh sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku,
baik lokal maupun regional. Seraya menunggu proses pemberian status hukum
yang biasanya cukup panjang, Pemerintah Daerah perlu melakukan hal-hal
berikut :

2 - 12

a. Memasyarakatkan dan mensosialisasikan RP4D (RP3KP) melalui berbagai

forum dan event yang memungkinkan, termasuk media informasi lokal, guna:
a. Mencari masukan dan umpan balik dalam menyusun berbagai petunjuk
teknis pelaksanaan RP4D (RP3KP).
b. Mensosialisasikan isi dan kandungan RP4D (RP3KP) sehingga pada
saatnya dapat difahami dan diterima oleh seluruh pelaku, penyelenggara
dan pengguna hasil pembangunan perumahan dan permukiman.
c. Menyediakan dan meningkatkan layanan informasi dan administrasi
pembangunan,

terutama

bagi

kelompok

masyarakat

yang

akan

membangun rumah secara swadaya (perorangan maupun kelompok).

b. Memasukkan pemberian layanan dan kegiatan pembinaan masyarakat,
pengawasan dan pengendalian terhadap berbagai rencana dan ketetapan
yang tertuang dalam RP4D(RP3KP); bila perlu dilakukan penyesuaian sebelum
status hukumnya ditetapkan. Untuk itu disarankan agar Pemerintah Daerah
dapat menyediakan pendanaan khusus.
a. seraya menunggu ditetapkannya status hukum RP4D (RP3KP), Pemerintah
Daerah vq berbagai instansi teknis yang terkait dengan pemberian
perijinan, pelaksanaan rencana dan penertiban,
b. Menggunakan berbagai standar teknis penyelenggaraan pembangunan
perumahan dan permukiman yang ada, sebagai alat pengawasan dan
pengendalian,
c. Mengupayakan tersusunnya berbagai rencana teknis atau rencana rinci
untuk penanganan kawasan perumahan dan permukiman berskala kecil
(rencana tapak, RTBL dll), serta community action plan itu sendiri.
d. Menyusun

berbagai

peraturan

antara

yang

bersifat antisipasi

dan

diperkirakan akan diperlukan dalam pelaksanaan RP4D (RP3KP) setelah

mendapatkan status hukum yang jelas.
e. Beberapa produk pengaturan lokal yang disarankan untuk disusun
melengkapi RP4D (RP3KP) antara lain :
1) Prosedur tetap (protap) dan mekansme pemberian berbagai perijinan
terkait, terutama yang menyangkut informasi vital seperti:
-

Jenis perijinan apa saja yang harus dimiliki untuk membangun

rumah/perumahan.

2 - 13

Kemana memintakan ijin tersebut dan kelengkapan apa yang harus

disertakan.

Besaran biaya yang perlu dibayar untuk setiap perijinan dan jangka
waktu penyelesaiannya.

2) Ketentuan serta Informasi dan akses kearah sumber pendanaan dan

pemberian kredit pemugaran atau pembangunan rumah yang mudah,
murah

dan

cepat

pelayanannya,

yang

dapat

dijangkau

oleh

masyarakat (perorangan maupun kelompok).

3) Ketentuan Khusus yang mengatur sewa menyewa, pemindahan hak
atas tanah dan rumah, penertiban nomor rumah, penertiban dan
penertiban tanda bukti pemilikan rumah dll.
4) Petunjuk teknis tindak turun tangan yang berisikan jenis permasalahan
yang dapat/sering terjadi dan teknis penanganannya, yang dapat
dengan mudak diacu oleh para penyelenggara di lapangan. Yang
bersifat transparan dan jelas aturan mainnya.
c. Menyusun Program Review sebagai ketentuan tambahan yang dicantumkan
dalam RP4D (RP3KP), yatu:
a. Review berkala (tengah tahunan dalam rangka evaluasi kinerja dan
pencapaian

target

pembangunan,

review

tahunan

dalam

rangka

penyusunan program dan perencanaan).

b. Review tengah RENSTRA (midterm review) untuk mengevaluasi kinerja
pelaksanaan RP4D (RP3KP), review terhadap kebijakan, reorientasi target
dan sasaran atau bahkan memerlukan perangkat pelaksanaan baru.
c. Review lima tahunan untuk menetapkan program jangka menengah
berikutnya, dengan sasaran pengamatan:
- Pencapaian target dan sasaran pembangunan (sektor maupun regional).
- Kinerja pembangunan perumahan dan permukiman.
- Efektifitas operasionalisasi kebijaksanaan dan strategi pelaksanaan.
- Permasalahan yang berkembang dan cara mengantisipasinya.
- Optimasi pemanfaatan ruang kawasan fungsional lain di sekitar kawasan
perumahan dan permukiman, yang terkena dampak langsung dari
pengembangan kawasan perumahan dan permukiman.

2 - 14

2.3.

PENGERTIAN

ISTILAH

DALAM

PERUMAHAN

DAN

PERMUKIMAN
Terdapat beberapa pengertian penting yang berkaitan dengan Perencanaan
Pembangunan Perumahan dan Permukiman ini, seperti disebutkan dalam
Undang-undang

No.

Tahun

2011

tentang

Perumahan

dan

Kawasan

Permukiman, diantaranya adalah sebagai berikut:

1. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian
dan sarana pembinaan keluarga;
2. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan
tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana
dan sarana lingkungan;
3. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung,
baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi
sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat
kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan;
4. Satuan lingkungan permukiman adalah kawasan perumahan dalam
berbagai bentuk dan ukuran dengan penataan tanah dan ruang, prasarana
dan sarana lingkungan yang terstruktur;
5. Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang
memungkinkan

lingkungan

permukiman

dapat

berfungsi

sebagaimana

mestinya;
6. Sarana lingkungan adalah fasilitas penunjang, yang berfungsi untuk
penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya;
7. Utilitas umum adalah sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan;
8. Kawasan Permukiman adalah kawasan budidaya yang ditetapkan dalam
rencana tata ruang dengan fungsi utama untuk permukiman;
9. Permukiman kumuh adalah permukiman tidak layak huni atau dapat
membahayakan

kehidupan

penghuni,

karena

keadaan

keamanan

dan

kesehatan memprihatink:an, kenyamanan dan keandalan bangunan dan

lingkungan tersebut tidak mamadai, baik dilihat dari segi tata ruang,
kepadatan

bangunan

yang

sangat

rendah

serta

prasara

dan

sarana

lingkungan yang tidak memenuhi syarat;

2 - 15

10.Kawasan Siap Bangun (Kasiba) adalah sebidang tanah yang fisiknya telah
dipersiapkan untuk pembangunan perumahan dan permukiman skala besar
yang

terbagi

dalam

satu

lingkungan

siap

bangun

atau

lebih

yang

pelaksanaannya dilakukan secara bertahap dengan lebih dahulu dilengkapi

dengan jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan sesuai dengan
rencana tata ruang lingkungan yang ditetapkan oleh Kepala Daerah dan
memenuhi

persyaratan

pembakuan

pelayanan

prasarana

dan

sarana

lingkungan.
11.Lingkungan Siap Bangun (Lisiba) adalah sebidang tanah yang merupakan
bagian dari Kasiba ataupun berdiri sendiri yang telah dipersiapkan da
dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan selain itu juga sesuai dengan
persyaratan pembakuan tata lingkungan tempat tinggal atau lingkungan
hunian dan pelayanan lingkungan untuk membangun kaveling tanah matang.
12.Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri (Lisiba BS), adalah Lisiba
yang bukan merupakan bagian dari Kasiba, yang dikelilingi oleh lingkungan
perumahan yang sudah terbangun atau dikelilingi oleh kawasan dengan
fungsi-fungsi lain.
13.Kaveling tanah matang adalah sebidang tanah yang telah dipersiapkan
sesuai dengan pesyaratan pembakuan dalam penggunaan, penguasaan
pemilikan tanah dan rencana tata ruang lingkungan tempat tinggal atau
lingkungan hunian untuk membangun bangunan.
14.Penyediaan tanah untuk perumahan dan permukiman adalah setiap
kegiatan

pemenuhan kebutuhan tanah untuk perumahan dan permukiman

melalui penyelenggaraan pengelolaan Kasiba dan Lisiba yang berdiri sendiri.

15.Konsolidasi

tanah

permukiman

adalah

upaya

penataan

kembali

penguasaan, penggunaan dan pemilikan tanah oleh masyarakat pemilik

melalui usaha bersama untuk membangun Lisiba dan penyediaan kaveling
tanah matang sesuai dengan rencana tata ruang yang ditetapkan oleh kepala
daerah.
16.Rumah Layak, dalam lingkungan sehat, aman, lestari dan berkelanjutan
diartikan sebagai suatu kondisi perumahan dan permukiman yang memenuhi
standart minimal dari segi kesehatan, sosial, budaya, ekonomi dan kualitas
teknis,

yang

dikelola

secara

benar

terus

menerus,

memperhatikan

sumberdaya alam yang ada, memperhatikan pola tata air dan usaha

2 - 16

konservasi sumberdaya alam, pengelolaan dan pemanfaatannya. Secara

tersurat terdapat 3 (tiga) kategori layak, yaitu:
-

Layak Huni yang berkaitan dengan pencapaian persyaratan fisik,

kesehatan dan kesusilaan, sebagai kelompok manusia berbudaya.

Layak Usaha yang berkaitan dengan terpenuhinya kondisi lingkungan

yang kondusif bagi berlangsungnya kehidupan sosial ekonomi.

Layak

Berkembang

lingkungan

yang

yang

berkaitan

mendukung

dengan

terjadinya

terpenuhinya

peningkatan

kondisi

kesejahteraan

masyarakat (prospektif dan produktivitas).

17. Lahan Tidur adalah sebidang tanah yang luasnya lebih dari 5.000 m yang
tidak atau belum digunakan sesuai peruntukan, keadaan, sifat dan tujuan
haknya, atau tidak terpelihara dengan baik. Dalam kaitan dengan lahan tidur
ini, perlu diperhatikan beberapa hal :
-

Yang dicakup dalam lahan tidur adalah lahan untuk pertanian/agribisnis,

kawasan perkebunan, kawasan hutan tanaman industri, kawasan wisata
dan kawasan perumahan dan permukiman.

Pemilik/penguasa lahan tidur dapat perorangan, yayasan, badan hukum

atau instansi pemerintah, yang mempunyai atau mendapat hak secara
hukum untuk memanfaatkan areal tersebut sesuai dengan ijin yang
memilikinya.

Pemakai lahan tidur adalah tenaga kerja yang terkena PHK, penganggur
atau setengah penganggur yang berdomisili satu kecamatan atau pada
kecamatan yang berbatasan dengan lokasi lahan tidur.

18.Kelompok

Masyarakat

Berpenghasilan

Rendah

adalah

kelompok

masyarakat yang dari penghasilannya tidak dapat mencukupi kebutuhannya

paling primer. Termasuk dalam kelompok ini adalah kelompok masyarakat
miskin, yang terbagi atas dua kategori:
-

Golongan fakir, yang tidak mempunyai penghasilan tetap dan tidak

mampu memenuhi kebutuhan pokok hidupnya.

Golongan miskin produktif, yang mempunyai penghasilan tetap tetapi

belum mampu memenuhi kebutuhan pokok hidupnya.

2 - 17

19.Jaringan Primer Prasarana Lingkungan, yaitu jaringan dasar yang

memenuhi kebutuhan dasar suatu lingkungan perumahan dan permukiman
yang mencakup 3 kepentingan :
-

Menghubungkan

antar

kawasan

permukiman

atau

antara

kawasan

permukiman dengan kawasan fungsional lainnya.

-

Melayani lingkungan tertentu (pemukiman saja, pusat kota saja, pusat

olahraga, perdagangan, dll).

Mendukung keperluan seluruh lingkungan di kawasan permukiman yang

mencakup prasarana transportasi, penyehatan lingkungan, komunikasi
dan listrik.

20.Kawasan adalah wilayah dengan fungsi utama lindung atau budidaya; ruang
yang merupakan satu kesatuan geografis beserta segenap unsur yang terkait
padanya, yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan aspek fungsional
serta mempunyai ciri tertentu, mencakup:
-

Kawasan Perdesaan, adalah kawasan yang mempunyai kegiatan utama

pertanian termasuk pengelolaan sumber daya alam dengan susunan
fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perdesaan, pelayanan jasa
pemerintahan, pelayanan sosial dan kegiatan ekonomi.

Kawasan Perkotaan, adalah kawasan yang mempunyai kegiatan utama

bukan pertanian
permukiman

dengan susunan fungsi kawasan

perkotaan,

pemusatan

dan

distribusi

sebagai tempat
pelayanan

jasa

pemerintahan, pelayanan sosial dan kegiatan ekonomi.

-

Kawasan Permukiman, yaitu sebidang tanah yang diperuntukkan bagi

pengembangan

permukiman,

didominasi

tempat

hunian,

dilengkapi

dengan prasarana dan sarana, daerah dan tempat kerja yang memberikan
layanan

dan

kesempatan

kerja

yang

mendukung

penghidupan,

perikehidupan sehingga fungsi kawasan dapat berdaya dan berhasil guna.

21.Rencana

Pembangunan

dan

Pengembangan

Perumahan

dan

Permukiman di Daerah (RP4D) sekarang Rencana Pembangunan dan

Pengembangan RP3KP adalah:
-

Skenario pelaksanaan koordinasi dan keterpaduan dari himpunan rencana

sektor terkait di bidang perumahan dan permukiman dalam suatu kurun
waktu tertentu, yang juga merupakan jabaran yang lebih operasional dari

2 - 18

kebijakan pembangunan perumahan dan permukiman dalam menyusun

dan menjabarkan kegiatan masing-masing.
-

Payung atau acuan baku bagi seluruh pelaku dan penyelenggara

(stakeholder)

pembangunan

perumahan

dan

permukiman

dalam

menyusun dan menjabarkan kegiatan masing-masing.

-

Cerminan

dari

kumpulan

aspirasi/

tuntutan

masyarakat

terhadap

perumahan dan permukiman yang mampu memberikan akses dan

kemudahan layanan yang sama bagi kepentingan masyarakat dalam
mencukupi kebutuhan mereka akan rumah layak dalam lingkungan
permukiman yang sehat, aman, serasi, produktif dan berkelanjutan.
22.Naskah Akademis merupakan hasil/output dari RP4D Kabupaten/Kota berisi
arahan dan kebijakan pembangunan dan pengembangan perumahan dan
permukiman. Adapun isi dari draft Naskah akademis antara lain:
-

Rencana pengembangan kawasan perumahan dan permukiman baru.

Rencana peningkatan kualitas perumahan dan permukiman.

Rencana penanganan kawasan khusus (pariwisata, industri dll).

2.4.

PROGRAM PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN

Program yang dilakukan oleh pemerintah dalam upaya menangani berbagai

masalah perumahan permukiman (yang beragam) antara lain dapat dilihat pada
penjelasan berikut ini:
1.

Peremajaan (Urban Renewal)

Peremajaan Kota adalah salah satu program yang dilakukan pemerintah
sehubungan

dengan

upaya

menangani

masalah

permukiman

kumuh.

Program Peremajaan Kota (Urban Renewal) merupakan upaya peningkatan

kualitas kawasan perumahan dan permukiman dengan jalan menata ulang
dan atau membangun kembali seluruh prasarana dan sarana yang ada,
karena secara fisik tidak mungkin diperbaiki secara parsial. Upaya penataan
dan atau pembangunan kembali tersebut diarahkan pada optimalisasi
penggunaan dan pemanfaatan lahan disesuaikan dengan nilai ekonomi dan
potensi kawasan, sehingga dapat diwujudkan nilai tambah kawasan dan pada

2 - 19

akhirnya akan meningkatkan mutu kehidupan masyarakat. Pada dasarnya

Peremajaan Kota memiliki 4 esensi pokok yaitu:
a. Meningkatkan vitalitas suatu atau beberapa wilayah kota atau kawasan
fungsional kota sehingga dapat meningkatkan nilai basis ekonomi dan
sosial bagian wilayah atau kawasan tersebut terhadap kota secara
keseluruhan;
b. Pembangunan

kembali

unsur

kota

secara

kualitatif

namun

secara

kuantitatif untuk menunjang kebutuhan yang meningkat;

c. Meningkatkan kemampuan sarana dan prasarana suatu atau beberapa
bagian wilayah kota atau kawasan fungsional kota;
d. Menjaga agar tidak meluasnya kekumuhan bagian-bagian wilayah kota
atau kawasan fungsional kota. (Djoko sujarto, 1995)
Pada prinsipnya dalam melaksanakan Program Peremajaan Kota:
a. Pemerintah memfasilitasi, mendorong dan menyuruh masyarakat untuk
meremajakan

lingkungan

permukimannya,

bila

diperlukan

dapat

membantu mempromosikan dan mencarikan investor serta memberikan

bantuan kepada masyarakat baik dalam melakukan perencanaan maupun
dalam melakukan negosiasi dengan investor sehingga masyarakat tidak
dirugikan.
b. Masyarakat melakukan kontrol terhadap pelaksanaan pembangunan serta
tugas-tugas lain yang telah disepakati.
c. Pihak swasta/investor membiayai dan melaksanakan pembangunannya
sesuai kesepakatan-kesepakatan yang telah disetujui.
Program Peremajaan Kota adalah proses yang sangat mahal, karena
dihadapkan pada terbatasnya lahan dan tingginya nilai lahan perkotaan, oleh
karena itu didalam menerapkan model ini perlu diperhatikan beberapa hal:
a. Dilakukan studi kelayakan (teknis, legal, pasar, finansial dan lingkungan);
b. Diupayakan pengembangan kawasan secara vertikal;
c. Menggunakan konsep higest and best use, yakni mencari fungsi yang
paling memiliki nilai ekonomi tinggi atas lahan di kawasan yang akan
diremajakan,

tetapi

dengan

tetap

memperhatikan

manfaat

kepentingan bagi masyarakat pemilik lahan.

2 - 20

dan

2.

Pembangunan Rumah Layak yang Terjangkau

Pada prinsipnya Program Pembangunan Rumah Layak yang Terjangkau
adalah:
a. Pemerintah menfasilitasi dengan berbagai kemudahan dan bimbingan dan
menyediakan fasilitas kredit baik dalam rangka pembangunnya oleh
pengembang

atau

kelompok

masyarakat

maupun

dalam

rangka

pemilikannya oleh masyarakat.

b. Pihak

pengembang

baik

swasta

maupun

milik

negara

melakukan

pembangunannya sesuai peraturan yang berlaku.

c. Pihak masyarakat melakukan pembangunannya melalui pembangunan
perumahan bertumpu pada kelompok (P2BPK).
3.

Rumah Susun Sewa Sederhana Bersubsidi

Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif dalam perbaikan
kampung kumuh dengan konsep membangun tanpa menggusur.
Istilah Rumah Susun didefinisikan sebagai suatu bangunan bertingkat yang di
struktur secara fungsional dalam arah horisonal dan vertikal terdiri atas
satuan atau unit dengan batasan yang jelas baik ukuran maupun luasnya.
Pembangunan

rumah

susun

tersebut

merupakan

bagian

dari

usaha

penciptaan model ruang dan papan baru, dalam kecenderungan masyarakat

yang hidup berjejal di kota-kota besar dan sekaligus menaikkan kualitas hidup
manusianya dan daya tampung lahan permukiman yang ada. Rumah susun
terdiri atas rumah susun sederhana sewa dan rumah susun sederhana KPR.
Adapun kelompok sasaran dalam pembangunan rumah susun sewa adalah:
a. Masyarakat berpenghasilan rendah yang tidak memiliki pendapatan dan
pekerjaan yang tetap.
b. Masyarakat

yang

tinggalnya

tidak

menatap/sementara

karena

pekerjaannya yang tidak tetap.

c. Mayarakat yang belum mampu membeli rumah.
Pada prinsipnya pada Program Rumah Susun Sewa Sederhana Bersubsidi
adalah:

2 - 21

a. Pemerintah memfasilitasi dengan berbagai kemudahan dan bimbingan,

menyediakan subsidi bagi calon penghuni, menetapkan kriteria penghuni,
dan menetapkan besarnya tarif sewa. Penyediaan subsidi bisa dalam
bentuk penyediaan lahan atau dalam bentuk biaya pembangunan, dalam
hal

pembangunannya

dilakukan

oleh

BUMN

(Perumnas)

sebagai

penyertaan modal pemerintah.

b. Pengembang/BUMN melaksanakan pembangunannya dan dapat pula
melakukan pengelolaannya sesuai dengan peraturan yang berlaku.
4. Pembangunan Permukiman Skala Besar Melalui Kasiba dan Lisiba
Pada prinsipnya pada Program Pembangunan Permukiman Skala Besar
melalui Kasiba dan Lisiba adalah :
a. Pemerintah

menetapkan

lokasi,

melakukan

perencanaan

dan

pembangunan prasarana primer dan sekunder melalui BUMN/BUMD/Badan

lain yang ditunjuk dan ditetapkan pemerintah.
b. Masyarakat bersama pemerintah turut serta dalam proses penataan
ruang,

penetapan

lokasi,

berpartisipasi

melalui

konsolidasi

lahan,

membangun rumah baik sendiri maupun berkelompok dengan terlebih

dahulu membeli kapling tanah matang ukuran sedang atau kecil sesuai
peraturan yang berlaku.
c. Pengembangan melaksanakan pembangunan rumahnya beserta seluruh
prasarana dan sarana tersiernya sehingga siap untuk dihuni.
5.

Relokasi (Resettlement)
Relokasi atau Resettlement merupakan proses pemindahan penduduk dari
lokasi permukiman yang tidak sesuai dengan peruntukannya ke lokasi baru
yang disiapkan sesuai dengan rencana pembangunan kota. Ada dua alternatif
pemberian kompensasi (ganti rugi) dalam proses relokasi ini, yaitu:
a. Pemberian kompensasi atas tanah dan/atau bangunan serta fasilitas
lainnya berupa uang tunai senilai dengan nilai jual tanah dan/atau
bangunan serta fasilitas lainnya yang dilepaskan.
b. Pemberian kompensasi atas tanah dan/atau bangunan serta fasilitas
lainnya berupa hal yang sama dengan yang dilepaskan pada lokasi baru
yang telah ditetapkan dan disepakati.

2 - 22

Besarnya nilai kompensasi yang diterima harus dimusyawarahkan untuk

mencapai

kesepakatan

harga

yang

layak

dengan

berpedoman

pada

ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Prosedur yang

ditempuh dalam pelaksanaan relokasi itu adalah sebagai berikut:
a. Pendekatan yang interaktif kepada masyarakat yang terkena relokasi
dalam rangka menginformasikan rencana proyek relokasi tersebut;
b. Pembentukan forum diskusi warga sebagai wadah untuk menggali respon,
aspirasi warga dan peran serta warga dalam proyek peremajaan. Kegiatan
forum

diskusi

ini

dilaksanakan

mulai

dari

perencanaan

hingga

terlaksananya proyek. Hal-hal yang dibicarakan dalam forum diskusi

diantaranya, kesepakatan besarnya kompensasi, pengurusan surat-surat
hak atas tanah, penyusunan jadwal kepindahan, perancangan prosedur
kepindahan, dan sebagainya;
c. Pekerjaan fisik berupa pengukuran yang bermanfaat bagi penentuan
besarnya kompensasi bagi masing-masing warga, penyiapan prasarana
dan sara lingkungan di lokasi yang baru;
d. Penyusunan rencana penempatan lokasi rumah tempat tinggal baru
dengan memperhatikan aspirasi warga;
e. Setelah pemindahan warga ke lokasi baru dilaksanakan, perlu diadakan
bimbingan

dan

pembinaan

kepada

warga

agar

dapat

segera

menyesuaikan diri dengan lingkungannya yang baru.

Proses pelaksanaan peremajaan melalui relokasi ini memakan waktu yang
lama, karena rumitnya prosedur birokrasi yang banyak dilalui, dan biasanya
menimbulkan

dampak

negatif,

karena

mengubah

tatanan

kehidupan

masyarakat yang dianggap sudah baku.

6.

Konsolidasi Lahan (Land Consolidation)

Model

penanganan

permukiman

kumuh

selanjutnya

dengan

model

konsolidasi lahan yaitu suatu model pembangunan yang didasari oleh

kebijaksanaan pengaturan penguasaan lahan, penyesuaian penggunaan
lahan dengan Rencana Tata Guna Lahan atau Tata Ruang dan pengadaan
tanah

untuk

kepentingan

pembangunan

serta

peningkatan

kualitas

lingkungan hidup atau pemeliharaan sumber daya alam.

2 - 23

Prinsip dasar konsolidasi lahan adalah kerjasama yang erat antara pemilik
lahan, pemerintah dan pihak ketiga dalam proses pelaksanaannya. Prinsip
dasar tersebut diantaranya adalah:
a. Kegiatan konsolidasi lahan dibiayai oelh pemilik lahan sendiri;
b. Hak atas tanah sebelum dan sesudah konsolidasi lahan tidak berubah;
c. Melibatkan peran serta secara aktif para pemilik lahan;
d. Tanah yang dikembalikan kepada pemilik lahan mempunyai nilai lebih
tinggi daripada sebelum konsolidasi lahan.
Faktor-faktor yang perlu diperhatikan dalam pelaksanaannya adalah tanah
yang digunakan diutamakan tanah hak milik, yang lokasinya berada di daerah
transisi dan pinggiran kota dengan kepadatan bangunan masih jarang atau
relatif belum terbangun, areanya cukup luas, sedangkan untuk pusat kota
dilaksanakan pada daerah permukiman dengan kepadatan tinggi dan area
yang cukup luas, serat berada diatas tanah hak milik.
Manfaat yang didapat atas pelaksanaan konsolidasi lahan adalah sebagai
berikut:
a. Tersedianya lahan untuk sarana dan prasarana umum tanpa adanya ganti
rugi.
b. Tertatanya lingkungan secara baik sesuai dengan rencana tata ruang,
sehingga

terdapat

jaminan

kepastian

penggunaan

lahan

(Badan

Pertanahan Nasional, konsolidasi Tanah).

7.

Pembagian Lahan (Land Sharing)

Pembagian lahan adalah upaya penataan kembali suatu lingkungan kumuh
berkepadatan tinggi yang peruntukannya memang untuk perumahan. Pada
land sharing tingkat kepemilikan tanah oleh masyarakat cukup tinggi,
mekanismenya bisa dilakukan dengan berbagai macam cara, salah satunya
melalui pendekatan Community Base Development (CBD). Pada suatu kondisi
apabila membutuhkan ganti rugi, maka pemerintah seyogyanya mengatur hal
tersebut.
Konsep model land sharing ini baik diterapkan pada kawasan permukiman
kumuh berkepadatan tinggi, karena penataan kawasan dilakukan dengan cara
membangun tanpa menggusur tetapi menggeser bangunan yang ada dengan

2 - 24

cara berupa pembangunan rumah susun dan pembagian kapling lengkap

dengan alokasi penghuni, pembagian blok hunian dan lain-lain.
8.

Pengembangan Lahan Terarah (Guide Land Development)

Pengembangan

lahan

terarah

ini,

merupakan

alternatif

penanganan

pengendalian perkembangan daerah pinggiran, yang direncanakan untuk

menampung

kebutuhan

perluasan

daerah

permukiman

atau

kegiatan

fungsional produktif lainnya. Konsepsi ini dimaksudkan sebagai:

a. Penataan lanjut tata ruang kota, terutama kota dengan pertambahan
penduduk lebih dari 5% pertahun;
b. Mengoptimasikan pemanfaatan daerah pinggiran kota secara terarah dan
rasional dalam menampung limpahan fungsi permukiman kota.
2.5.

KRITERIA LOKASI PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN

Yang

dimaksud

dengan

kriteria

lokasi

adalah

kriteria

umum

yang

dipersyaratkan untuk suatu kawasan dapat disebut dan atau dikembangkan

sebagai kawasan perumahan dan permukiman. Tidak setiap kawasan ekonomis
dapat dikembangkan sebagai kawasan perumahan, dan tidak setiap kawasan
fungsional

yang

tidak

produktif

layak

dikembangkan

menjadi

kawasan

perumahan dan permukiman.

Untuk

itu,

berbagai

standart

teknis

pembangunan

perumahan

dan

permukiman yang ada tetap dapat dijadikan acuan dan pegangan sepanjang
tidak bertentangan dengan visi, misi, dan kebijakan nasional. Secara umum,
terdapat dua kriteria yang perlu dijadikan pegangan dalam menetapkan suatu
kawasan

agar

dapat

dikembangkan

menjadi

kawasan

perumahan

dan

kawasan

perumahan

dan

permukiman.
1. Kriteria Umum
Hal

yang

prinsip

dalam

penetapan

suatu

permukiman adalah dalam RTRW, kawasan tersebut telah ditetapkan sebagai

daerah dengan peruntukan perumahan dan permukiman. Kawasan perumahan
dan permukiman dapat dikembangkan pada lokasi yang memenuhi kriteria
berikut:

2 - 25

1. Tercantum dalam RUTR Kota/Kabupaten sebagai daerah perumahan (baik

yang telah ada ataupun masih memerlukan proses dan yang dicadangkan
khusus untuk keperluan tersebut).
2. Secara geografis lokasinya mudah diakses, dalam arti terkait dengan rencana
investasi dan pengembangan sarana dan prasarana primer yang berskala
kota, terlayani atau dalam rencana terlayani oleh sarana angkutan umum.
3. Memberikan manfaat bagi Pemerintah Daerah, khususnya masyarakat, dalam
arti:
a.

Menunjang ketersediaan rumah layak dan terjangkau.

b. Dukungan atau menjadi bagian integral dari pengembangan kawasan

fungsional lain (kawasan industri, kawasan wisata, dll).
c.

Luasan minimalnya mendukung terlaksananya pola hunian berimbang

(membentuk lingkungan sosial yang harmonis antar strata).

d. Tidak

mengganggu

keseimbangan

dan

fungsi

ekologis

dan

upaya

pelestarian sumber daya alam lainnya.

e.

Skala kegiatannya dapat memberikan/ membuka kesempatan kerja baru

bagi masyarakat yang membutuhkan.

2. Kriteria Khusus
Kriteria khusus ini merupakan penjabaran lanjut dari kriteria umum, yang
dapat dikaitkan dengan pengembangan melalui program dan kegiatan khusus,
antara lain:
A. Kawasan Permukiman Baru
Pembangunan

kawasan

permukiman

baru

diartikan

sebagai

kawasan

permukiman yang dibangun pada lahan yang disiapkan secara khusus untuk itu.
Pengembangannya mensyaratkan antara lain:
1. Tidak berada pada lokasi yang rawan bencana rutin maupun dapat diprediksi
terjadi (longsor, banjir, genangan menetap atau rawan kerusuhan sosial).
2. Mempunyai sumber air baku yang memadai (kualitas dan kuantitas) atau
terhubungkan dengan layanan jaringan air bersih, pematusan dan sanitasi
berskala kota.

2 - 26

3. Terletak pada hamparan dengan luasan yang memadai, sebagaimana tertuang

dalam Intruksi Meneg Agraria No.5 Tahun 1998 tentang pemberian izin lokasi
dalam rangka penataan/penguasaan tanah skala besar, yang antara lain
memuat penguasaan lahan maksimum oleh perusahaan pengembang sebagai
berikut:
a.

Antara 200-400 Ha per provinsi untuk satu pengembang atau konsorsium.

b.

4000 Ha untuk seluruh Indonesia (bila terletak dalam satu hamparan).

4. Untuk pengembangan kawasan permukiman di daerah pedesaan, harus

terkait dengan:
a.

Upaya antisipasi tumbuh dan bekembangnya kota-kota kecil yang berada

pada lokasi geografis dan strategis.

b.

Mendukung pengembangan ibu kota kecamatan sebagai pusat pelayanan

primer.

c.

Upaya menggulirkan kegiatan berkehidupan dan penghidupan pada desadesa terisolasi, kawasan permukiman perbatasan atau desa potensial
yang belum tergarap.

Menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan

Kawasan

Permukiman,

lokasi

yang

sesuai

untuk

pengembangan

dan

pembangunan perumahan minimal harus memenuhi kriteria-kriteria sebagai

berikut:
1. Lokasi perumahan harus berada pada daerah yang peruntukannya dapat
dikembangkan sebagai lingkungan perumahan sesuai dengan rencana tata
ruang yang berlaku atau di daerah yang ditunjuk dengan sah oleh pemerintah
setempat bila belum ada rencana tata ruang yang diberlakukan.
2. Tersedianya lahan yang cukup bagi pembangunan lingkungan perumahan dan
dilengkapi dengan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial
perumahan.
3. Bebas dari pencemaran air, udara dan gangguan suara atau gangguan
lainnya, baik yang ditimbulkan dari sumber daya buatan manusia maupun
sumber daya alam.
4. Dapat menjamin tercapainya tingkat kualitas lingkungan hidup yang sehat
bagi pembinaan individu dan masyarakat penghuni.

2 - 27

5. Mempunyai kondisi yang bebas dari banjir dan memiliki kemiringan tanah 015%, sehingga dapat dibuat sistem saluran pembuangan air hujan dan fungsi
jalan setempat yang baik serta memiliki daya dukung yang cukup untuk
memungkinkan dibangun perumahan.
6. Menjamin adanya kepastian hukum atas status penguasaan tanah sesuai
dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
7. Untuk

memperoleh

lokasi

yang

sesuai

sebagai

kawasan

perumahan

memerlukan seleksi dan analisis terhadap kondisi fisik kawasan (Chiara &
Koppelman, 1989).
Sedangkan menurut Bourne (1982) dalam penentuan lokasi perumahan yang
diinginkan penghuni berkaitan dengan kemampuan ekonomi, keuntungan lokasi
dan kualitas lingkungan fisik.
1. Kemampuan biaya, dapat dilihat dari pengeluaran yang diperuntukkan bagi
penyediaan tempat tinggal.
2. Keuntungan lokasi, dilihat dari faktor aksesibilitas dan jarak dari pusat kota.
Aksesibilitas terutama faktor angkutan umum menyebabkan pergerakan
penduduk lebih mudah. Bagi golongan berpendapatan rendah maka faktor
kedekatan jarak dengan pusat kota menjadi preferensi utama, sedangkan bagi
golongan masyarakat menengah ke atas jarak kedekatan lokasi tidak menjadi
permasalahan.
3. Kualitas lingkungan, setiap hunian dalam suatu perumahan merupakan
tempat kita melepaskan diri dari luar, dari tekanan dan ketegangan dan dari
kegiatan rutin. Oleh karena itu diperlukan suatu hunian yang nyaman dan
damai sebagai elemen pendukung terhadap konsep ini. Dari pengertian ini
diturunkan faktor ketersediaan sarana prasarana dan bebas banjir.
Menurut Chapin dalam perencanaan guna lahan kawasan perumahan, pada
prinsipnya lokasi pembangunan perumahan memiliki beberapa kriteria, antara
lain:
1. Kawasan perumahan harus didukung dengan kelengkapan sarana prasarana,
utilitas, dan fasilitas umum bagi penghuni.
2. Kawasan permukiman dan perumahan harus dialokasikan sehingga memiliki
kemudahan pencapaian ke pusat-pusat kegiatan.

2 - 28

3. Kawasan perumahan dialokasikan di kawasan yang memiliki kapasitas fasilitas

pelayanan lingkungan yang memadai agar pembangunan lebih efisien yaitu
dengan memperluas fasilitas pelayanan yang sudah ada.
4. Kawasan perumahan perlu dibangun dengan tingkat kepadatan ruang yang
direncanakan

sehingga

dapat

mencegah

timbulnya

pergerakan

yang

berlebihan dan mengurangi kemacetan.

Selain itu dalam memilih lokasi permukiman, juga perlu mempertimbangkan
potensi struktural dan lokasi lahan permukiman (Charter dalam Saidah, 2002).
Pertimbangan tersebut ditekankan pada faktor-faktor sebagai berikut:
1. Kondisi akses lokasi permukiman ke lokasi kegiatan lain.
2. Besarnya biaya untuk perjalanan aktivitas harian.
3. Harga lahan yang lebih murah atau menjangkau kemampuan masyarakat.
4. Kondisi dan kelengkapan fasilitas umum.
5. Arsitektur rumah yang baik dan modern
6. Kondisi sosial lingkungan yang dapat diterima.
7. Jarak permukiman ke lokasi tempat kerja.
8. Jarak permukiman ke pusat kota atau pusat aktivitas.
Menurut Drabkin (1997), selain itu juga ada beberapa faktor yang
berpengaruh terhadap pemilihan lokasi secara individu yang berbeda satu sama
lain yaitu:
1. Aksesibilitas
Aksesibilitas ini terdiri atas kemudahan transportasi dan jarak ke pusat kota.
2. Lingkungan
Lingkungan dalam hal ini terdiri atas lingkungan sosial dan fisik seperti
kebisingan, polusi dan lingkungan yang nyaman.
3. Peluang kerja yang tersedia
Peluang kerja dalam hal ini yaitu kemudahan seseorang dalam mencari
pekerjaan untuk kelangsungan hidupnya.
4. Tingkat pelayanan

2 - 29

Dalam hal ini lokasi yang dipilih merupakan lokasi yang memiliki pelayanan
yang baik dalam hal sarana dan prasarana dan lain-lain.
Menurut Hidayat dalam Supriyanto (2002), ada beberapa faktor yang
mempengaruhi pemilihan perumahan oleh konsumen, yaitu:
1. Kelompok faktor kenyamanan, terdiri atas tersedianya air bersih yang
mencukupi, udara yang sejuk segar bebas dari pencemaran, ada jaminan
keamanan, bebas banjir, jauh dari sumber bencana alam.
2. Kelompok faktor internal, terdiri dari; harga rumah yang murah, luas lahan,
lebar jalan, kualitas bangunan.
3. Kelompok faktor tujuan terdiri dari menikmati rumah, untuk spekulasi, untuk
investasi.
4. Kelompok faktor sosialisasi terdiri dari penghargaan sesama penghuni, untuk
kebanggaan/prestise, dekat dengan/ada teman sejawat.
5. Kelompok

faktor

fasilitas,

terdiri

dari

ada

gedung

pertemuan,

dekat

dengan/ada taman, kolam renang, tempat ibadah dan lapangan tenis.

6. Kelompok faktor pendidikan terdiri dari dekat TK, SD, SMP, SMA, dan kampus.
7. Kelompok faktor kesehatan, terdiri dari dekat dengan dokter, puskesmas,
rumah sakit.
8. Kelompok faktor aksesibilitas, terdiri dari tersedia alat transportasi umum,
keadaan lalu lintas yang lancar menuju lokasi perumahan
9. Kelompok faktor eksternal, terdiri dari dekat dengan bandar udara, pusat kota,
museum, kebun binatang, tempat kerja, pasar, pantai wisata, dll.
10. Kelompok faktor topografi terdiri dari topografi yang berbukit-bukit dan
datar/rata.
Sementara itu, menurut Budihardjo (1998) ada beberapa hal yang perlu
diperhatikan dalam memilih lokasi perumahan dibagi menjadi empat segi antara
lain:
1. Segi teknis pelaksanaannya:
a. Mudah mengerjakannya, tidak banyak pekerjaan cut and fill
b. Bukan daerah banjir, daerah gempa, daerah angin ribut dan daerah rayap
c. Mudah dicapai tanpa hambatan yang berarti

2 - 30

d. Tanahnya baik sehingga baik untuk konstruksi bangunan

e. Mudah

mendapatkan

sumber

air

bersih,

listrik,

pembuangan

air

limbah/kotor/hujan dan lain-lain

f. Mudah mendapatkan bahan-bahan bangunan
g. Mudah mendapatkan tenaga-tenaga pekerja dan lain-lain.
2. Segi tata guna tanah:
a. Tanah yang secara ekonomis sudah susah untuk dikembangkan secara
produktif
b. Tidak merusak lingkungan
c. Mempertahankan tanah yang berfungsi sebagai reservoir air tanah,
penampung air hujan dan penahan air laut.
3. Segi kesehatan:
a. Lokasi jauh dari lokasi pabrik-pabrik yang dapat mendatangkan polusi
misalnya debu pabrik, buangan sampah-sampah dan limbah pabrik.
b. Lokasi tidak terganggu oleh kebisingan
c. Lokasi mudah untuk mendapatkan air minum, listrik, sekolah, puskesmas,
dan lain-lain kebutuhan keluarga.
d. Lokasi mudah dicapai dari tempat kerja para penghuni
4. Segi politis dan ekonomis:
a. Menciptakan kesempatan kerja dan berusaha bagi masyarakat sekelilingnya
b. Menjadi contoh bagi masyarakat sekeliling untuk membangun rumah dan
lingkungan yang sehat
c. Mudah

penjualannya

karena

lokasi

disukai

calon

pembeli

dan

menguntungkan pengembang
Dari kriteria di atas dapat disederhanakan menjadi 3 faktor berikut ini:
1. Kemampuan fisik lahan, meliputi kemiringan, erosi, keefektifan tanah dan
ada tidaknya genangan.
2. Penggunaan lahan yang ada, meliputi ketersediaan lahan, fungsi lahan
eksisting dan harga lahan.

2 - 31

3. Potensi lokasi, meliputi kelengkapan sarana/fasilitas dan jaringan utilitas,

kemudahan aksesibilitas atau rute angkutan umum, kedekatan dengan
pusat kegiatan/aktivitas atau jarak ke pusat kota/kecamatan.
Menurut Koppelman dan De Chiarra, 1994 lokasi perumahan seharusnya
memiliki sistem jalan yang sesuai dengan persyaratan sirkulasi dari rencana tata
ruang kota. Hal ini memberikan pencapaian maksimum kepada semua bagian
kota dan menjamin koordinasi yang baik dengan rencana perubahan sirkulasi di
kemudian hari.
B. Persyaratan Dasar Kawasan Perumahan
Persyaratan dasar tersebut meliputi:
1. Aksesibilitas, yaitu kemungkinan pencapaian dari dan ke kawasan
perumahan yang terwujud dalam bentuk jalan dan transportasi;
2. Kompabilitas, merupakan keserasian dan keterpaduan antar kawasan
yang menjadi lingkungannya;
3. Fleksibilitas, yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan
perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan
prasarana;
4. Ekologi,

adalah

keterpaduan

antara

tatanan

kegiatan

alam

yang

mewadahinya (DPU, 1987).

Menurut Davidson, 1993 pemilihan lokasi perumahan tersebut seharusnya
melalui empat tahap sebagai berikut:
1. Pemilihan lokasi dan alternatif:
Memilih lokasi yang baik adalah unsur paling penting. Mulai dengan pilihanpilihan altematif, yang melibatkan pemukim kembali yang potensial dan
penduduk setempat dalam proses tersebut.
2. Studi Kelayakan:
Melakukan studi kelayakan lokasi alternatif dan mempertimbangkan potensi
kawasan dari segi persamaan ekologi, harga lahan, pekerjaan, kemungkinan
untuk memperoleh kredit, pemasaran dan peluang ekonomi lainnya untuk
mata pencarian OTD dari masyarakat setempat.
3. Susunan dan Rancangan:

2 - 32

Susunan dan rancangan kawasan relokasi harus sesuai dengan spesifikasi dan
kebiasaan

budaya.

Mengidentifikasi

lokasi

sekarang

terhadap

berbagai

prasarana fisik dan sosial di masyarakat yang terkena dampak: bagaimana

anggota keluarga, kerabat, terkait satu sama lain di kawasan sekarang, serta
berapa sering dan siapa (jenis kelamin/umur) yang menggunakan berbagai
sarana dan prasarana sosial. Penting memahami pola pemukiman dan
rancangan

yang

ada

supaya

dapat

menaksir

kebutuhan

di

kawasan

pemukiman yang baru. Masukan masyarakat harus menjadi bagian integral

proses rancangan.
4. Pembangunan Lokasi Pemukiman Kembali:
Luas lahan untuk pembangunan rumah harus berdasarkan tempat tinggal
sebelumnya dan kebutuhan di kawasan baru. Pemukim kembali harus diijinkan
membangun rumah mereka sendiri dari pada diberikan rumah yang sudah
disediakan. Masyarakat harus diajak bermusyawarah dalam pembangunan
pemukiman kembali.
Dalam melakukan studi-studi kelayakan, khususnya dari segi fisik kawasan,
dibutuhkan variabel-variabel yang dapat dan akan diukur. Variabel-variabel fisik
tersebut adalah antara lain:
1. Kesesuaian lahan
Kesesuaian lahan menunjuk kepada suatu mutu lahan yang berkenaan
dengan imbangan permintaan dengan penawaran dalam suatu lingkup
kepentingan khusus.
Kesesuaian lahan adalah kecocokan suatu jenis lahan tertentu untuk suatu
macam penggunaan tertentu, Dapat juga dikatakan bahwa kesesuaian lahan
merupakan spesifikasi kemampuan lahan. Kemampuan lahan menyiratkan
daya dukung, sedangkan kesesuaian lahan menyiratkan kemanfaatan.
Kriteria lahan yang diizinkan untuk pembangunan perumahan ditinjau dari
aspek fisik lingkungan adalah bukan daerah konservasi (BPN Jateng dalam
Setiawan, 2002).
2. Kemiringan lereng
Kemiringan lereng adalah perbedaan ketinggian tertentu pada relief yang
ada pada suatu bentuk lahan.

2 - 33

Kemiringan lereng tiap

daerah

berbeda,

tetapi

secara

umum dapat

digolongkan menjadi beberapa karakter, yaitu (Zuidam, 1984):

Kemiringan lereng datar dan relatif datar (0-2 %, 2-8 %)

Kemiringan

lereng

datar

adalah

sangat

cocok

bagi

pembangunan

perumahan, karena perencanaannya tidak sulit dan biaya konstruksinya

murah. Kelemahan kemiringan lereng datar adalah bahaya banjir dan
genangan-genangan air. Pola pembangunan yang dapat diterapkan pada
daerah ini adalah dengan membuat sistem jaringan drainase yang baik
dan daerah-daerah resapan air yang cukup.

Kemiringan lereng pada klasifikasi landai (8-15 %)

Untuk kawasan permukiman secara alami, tanpa adanya persyaratan
khusus.

Kemiringan lereng pada klasifikasi agak curam (15-25 %)

Pembangunan perumahan pada kawasan ini membutuhkan teknik khusus,
dengan mempertimbangkan aliran air permukaan pada kemiringan lereng
agar tidak menimbulkan masalah pada daerah di bawahnya. Kekurangan
daerah ini adalah rawan banjir dan erosi tanah, sehingga membutuhkan
daerah tangkapan air dan penghijauan. Untuk mengatasi permasalahan
pembangunan perumahan ini perencanaan perumahan dilakukan dengan
konservasi mekanik di mana pendirian pembangunan dilakukan dengan
mengikuti pola aliran air permukaan yang ada pada kawasan tersebut
serta memperbanyak vegetasi dan daerah penghijauan yang berfungsi
sebagai tempat untuk menangkap aliran air permukaan juga untuk
mengurangi bahaya banjir.

Kemiringan lereng pada klasifikasi curam dan sangat curam (25-45 %, >
45 %).
Kawasan ini tidak sesuai dijadikan kawasan perumahan.

3. Jenis Tanah
Pengertian tanah secara umum adalah lapisan dari muka/kulit bumi sampai
ke bawah dengan batas aktivitas biologis, yaitu kedalaman di mana masih
dapat dicapai oleh kegiatan organisme. Tanah sebagai salah satu faktor
penting di alam memiliki jenis yang berbeda-beda antara satu daerah
dengan daerah yang lainnya. Perbedaan jenis tanah ini dipengaruhi oleh

2 - 34

proses pembentukannya. Sedangkan dari proses pembentukannya sendiri

dipengaruhi oleh faktor-faktor:
Iklim (terutama suhu dan hujan);
Organisme hidup (terutama vegetasi);
Sifat dari bahan induk (tekstur, struktur, susunan kimia, dan mineral);
Topografi;
Waktu selama bahan induk diubah menjadi tanah.
Kelima faktor tersebut tidak dapat bekerja sendiri-sendiri, bahan induknya
diolah oleh iklim dan organisme. Pengolahan ini berlangsung di permukaan bumi
pada waktu tertentu. Dengan melihat perannya tersebut, maka bahan induk dan
topografi sering diangap sebagai faktor pasif, sedangkan iklim dan organisme
disebut faktor aktif (Soepardi, 1984).
2.6.

KAJIAN TENTANG KELEMBAGAAN PERUMAHAN DAN

PERMUKIMAN

2.6.1.Definisi Kelembagaan
Terdapat berbagai definisi mengenai kelembagaan dengan penekanan
pokok yang berbeda-beda pada masing-masing definisisi. Adapun beberapa
definisi kelembagaan tersebut antara lain :
-

Pengertian kelembagaan sebagai sebuah instrument, pengatur dan pengendali.

Kelembagaan didefmisikan sebagai peraturan dalam sebuah permainan" dalam
masyarakat, atau lebih khusus sebagai sistem tala nilai yang mcmbatasi
hubungan antar manusia (North dalam Purwoko, 2007). Jadi, dalam hal ini,
kelembagaan berfungsi sebagai pengatur dan pengendali dalam inleraksi antara
komponen-komponen yang ada di dalam masyarakat.

Pengertian kelembagaan sebagai sebuah wadah dalam kegiatan administrasi.

Siagan (1982) menyebutkan bahwa kelemAbagaan merupakan alat untuk
mewadahi,
proses,

administrasi.

pelaksanaan

Administrasi

didefinisikan

kepurusan-keputusan

yang

sebagai
telah

keseluruhan

diambil,

dan

diselenggarakan oleh dua atau lebih untuk mencapai tujuan yang telah
ditentukan sebelumnya (Siagan dalam Purwoko, 2007).

2 - 35

Pengertian kelembagaan yang bertitik tolak pada pemahaman tentang prinsipprinsip organisasi dan penerapannya.
Organisasi didefinisikan sebagai setiap bentuk persekutuan anatara dua orang
atau lebih yang bekerja sama untuk pencapaaian tujuan bersama dan terikat
sccara formal yang tercermin pada hubungan sekelompok orang yang disebut
pimpinan dan sekelompok orang yang disebut bawahan (Siagan. 2005),
Sedangkan Supardi dan Syaiful Anwar (2004) menambahkan bahwa organisasi
adalah frame-work dari setiap bentuk kerja sama manusia untuk mencapai
tujuan bersama, dengan fungsi organisasi dipandang sebagai suatu wadah
kegiatan manajemen yang dijalankan, sebagai suatu proses interaksi antar
anggota organisasi, dan suatu sistem yang terdiri dari sislem sosial, sistem
fungsional dan sistem komunikasi (Supardi dan Syaiful Anwar, 2004).

Pengertian kelembagaan yang menekankan sebagai sebuah proses.

Kelembagaan didefinisikan sebagai hal-hal yang berkaitan dengan siapa yang
bertanggung jawab terhadap aspek apa dan bagaimana mekanisme kerja dari
masing-masing aspek yang dilaksanakan (Kelompok Keahlian Rekayasa
Transportasi, dan Anchonandy, 2006).
Dari berbagai definisi kelembagaan tersebut dapat disimpulkan bahwa

kelembagaan merupakan

suatu

proses

dalam

interaksi

masyarakat yang

melibatkan organisasi sebagai pelaksananya unluk mencapai tujuan bersama.

Sehingga sedikitnya terdapat lima pertanyaan mendasar (Siagan, 2005), yaitu:
1. Siapa melakukan apa?
2. Siapa bertanggung jawab kepada siapa?
3. Siapa yang berhuhungan dengan siapa dan dalam hal apa?
4. Saluran
bagaimana

komunikasi

apa

yang

terdapat

dalam

organisasi,

cara memanfaatkannya, dan untuk kepentingan apa?

5. Jaringan informasi apa yang terdapat dalam organisasi?

Dalam pembangunan lembaga terdapat beberapa variabel, yaitu(Eaton,
2006):
a. Kepemimpinan
-

kelompok orang yang merumuskan doktrin dan program lembaga,

mengarahkan operasi-operasi dan hubungan-hubungan.

2 - 36

Peran Strategis, manajemen yang intensif, terampil, ikatan kedalam dan

keluar yang kuat.

Proses kelompok, berbagi peranan, misal ; perwakilan, pengambilan

keputusan, pengendalian, informal-formal.

b. Doktrin
-

Spesifikasi nilai-nilai, tujuan-tujuan, metode-metode operasional yang

mendasari tindakan sosial.

Hasil proyeksi atas kondisi internal dan eksternal

Seperangkat citra, harapan, cita-cita, dan gaya tindakan.

c. Program
-

tindakan-tindakan tertentu yang berhubungan dengan pelaksanaan dari

fungsi-fungsi dan jasa-jasa yang merupakan keluaran dari lembaga
tersebut.

Terjemahan doktrin menjadi pola-pola tindakan nyata dan alokasi energenergi dan sumber daya lainnya yang berhubungan dengan lingkungan
internal dan eksternal.

d. Sumber Daya
-

Masukan-masukan keuangan, fisik, manusia, teknologi dan informasi dari

lembaga tersebut.

Pengerahan dan penjamimn sumber daya mempengaruhi, cfektivitas

program dan lembaga

e. Struktur Internal
-

Struktur dan proses-proses yang diadakan untuk bekerjanya lembaga

tersebut dan bagi pemeliharaannya

Terkait dengan pcmbagian peranan, pola wewenang, sistem komunikasi,

komitmen terhadap doktrin dan program

2.6.2.Kelembagaan Pembangunan Perumahan dan Permukiman

Menurut Turner dalam pelaksanaan pengadaan perumahan. Organisasi
pelaksanaa yang terdiri atas masyarakat dan pihak-pihak lain yang membentu
harus mempunyai kebebasan untuk menentukan sumber daya yang diperlukan
dan mengambil keputusan tentang cara-cara yang dilaksanakan. Kebebasan ini

2 - 37

menyangkut penentuan lahan, pembagian kapling, penentuan akses di dalam

dan luar kapling, standar prasarana, kebebasan dalam mendirikan bangunan
sesuai

dengan

kemampuan

yang

dimiliki

(Turner,

1972).

Berdasarkan

persyaratan tersebut, bentuk, tujuan dan cara kerja organisasi tidak dapat
dirumuskan

secara

ketat,

melainkan

disesuaikan

dengan

kemampuan

masyarakat.
Meskipun demikian agar organisasi kelompok ini dapat berjalan secara
optimal perlu adanya bantuan berupa pendampingan dan pembinaan dari
pemerintah atau lembaga lain yang berkompetensi (Konsultan Pendamping).
Selain itu juga diperlukan adanya bantuan berupa pinjaman dana untuk
kepemilikan lahan, subsidi lahan dana, lahan bangunan, transportasi bahan
bangunan dan pengelolaan organisasi (Angel dalam Panudju, 1999).
Pemerintah sebagai provider dan enabler memegang dua peranan dalam
pengadaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah yaitu selain
sebagai pembuat kebijaksanaan, strategi dan program pengadaan perumahan
secara nasional, pemerintah juga sebagai pelaksana pengadaan perumahan bagi
masyarakat berpenghasilan rendah. Pemerintah sebagai provider merupakan
penanggung jawab dan pengambil keputusan, sedangkan pemerintah sebagai
enabler

merupakan

fasilitator

untuk

membantu

atau

memberdayakan

masyarakat berpenghasilan rendah dalam pengadaan perumahan (Panudju,

1999).
Peran pemerintah dibedakan menjadi dua yaitu antar peran Pemerintah
Pusat dan Pemerintah Daerah. Peran Pemerintah Pusat meliputi penyusunan
kebijaksanaan nasional, pembuatan kerangka kelembagaan, perencanaan sistem
pengadaan dan pengelolaan sumber daya teknologi, lahan dan sumber dana
serta menjabarkan kebijaksanaan pemerintah menjadi program di bidang
industri, pembiyaaan dan bidang lain

yang diperlukan. Sedangkan peran

Pemerintah Daerah meliputi pengelolaan sumber-sumber dana, pengelolaan

penggunaan lahan, pengadaan prasarana terutama air bersih dan kegiatankegiatan lain pada skala kota (Turner dalan Panudju, 1999). Terdapat tujuh
instrumen pemerintah dalam pembangunan perumahan, yaitu (World Bank
dalam Panudju, 1999):
Mengembangkan hak kepemilikan, dengan cara memberikan jaminan atas
status

kepemilikan

dan

penggunaan

rumah

maupun

lahan

berdasarkan

peraturan perundangan.

2 - 38

1. Membentuk sistem pendanaan dengan kredit untuk menciptakan persaingan

sehat antara lembaga-lembaga perbankan dan meningkatkan akses bagi
masyarakat berpenghasilan rendah untuk pembiayaan pembangunan dan
perbaikan perumahan.
2. Merasionalkan subsidi untuk meyakinkan bahwa program-program subsidi
adalah layak dan dalam skala yang terjangkau dengan sasaran yang jelas,
terukur, transparan dan tidak menimbulkan distorsi pada pasar perumahan.
3. Menyediakan prsarana untuk lahan perumahan meliputi jaringan jalan,
drainase, air bersih, pembuangan air kotor dan listrik di daerah permukiman.
4. Mengatur lahan dan pembangunan rumah, melalui penyeimbangan biaya dan
keuntungan

dalam

peraturan

yang

mempengaruhi

pengadaan

lahan

perkotaan, pasar perumahan dan tata guna lahan serta menghapuskan

peraturan-peraturan yang dapat menghalangi pengadaan perumahan.
5. Mengorganisir industri bangunan dengan cara menciptakan kompetensi yang
lebih besar dalam industri bangunan, menghilangkan hambatan dalam
pengembangan dan penggunaan bahan bangunan lokal serta mengurangi
penghalang

dalam

perdagangan

yang

berkaitan

dengan

pengadaan

perumahan.
6. Memperkuat kerangka kelembagaan yang dapat melihat masalah secara
keseluruhan, mengelola berbagai sektor secara keseluruhan, menyatukan
berbagai lemabaga pemerintah yang penting, sektor swasta, lembaga non
pemerintah dan organisasi kelompok masyarakat.
Pentingnya

lembaga

lain

selain

pemerintah

dalam

pengembangan

perumahan dengan kelompok adalah keterbatasan dana dan tenaga kerja dari
pemerintah secara langsung untuk membantu pemberdayaan pemerintah dalam
penyediaan perumahan, diharapkan dengan keberadaan lembaga lain ini akan
mampu

sebagai

pemerintah

mediator dan memprakarsai

kepada

masayarakat

serta

dialog masyarakat dengan

menyampaikan

informasi.

Bentuk

lembaga lain yang dapat berperan dalam pembangunan perumahan bagi

masyarakat berpenghasilan rendah

antara lain adalah NGO (Non Goverment

Organization). NGO ini merupakan suatu lembaga yang memberikan bantuan

teknis dan mempunyai kemampuan manajerial dan bekerja sama dengan
kelompok masayarakkat (Panudju, 1999). Peran tersebut dalam tahapan
pembangunan perumahan antara lain:

2 - 39

1. Memberikan penyuluhan, pembinaan dan pembentukan organisasi.

2. Mengusahakan bantuan dana dari organisasi atau lembaga lain yang tidak
dapat dijangkau secara langsung oleh masyarakat.
3. Membantu

dalam

pengusahaan

lahan,

penguasaan

lahan,

pembuatan

perancangan sampai dengan pengadaan prasarana lingkungannya.

4. Membantu pelaksanaan pembangunan yang meliputi perencanaa, pengadaan
bahan bangunan, pengurusan ijin-ijin, pengelolaan pembangunan sampai
dengan pelaksanaan pembangunan fisik.
Peningkatan

pembangunan perumahan di setiap kota telah banyak

melibatkan berbagai badan usaha/lembaga keuangan perumahan, diantaranya:

Perum

PERUMNAS,

developer

swasta

yang

tergabung

dalam

Persatuan

Pengusaha Real Estate Indonesia (REI), Bank Tabungan Negara (BTN) dan PT.
Papan Sejahtera (Yudohusodo, dkk, 1991).
2.6.3.Kegiatan Peningkatan Kualitas Permukiman Kumuh
Pertumbuhan dan perkembangan kota, sejalan dengan arus urbanisasi
telah menimbulkan dampak positif maupun negatif bagi warga dan lingkungan
kota. Selain sebagai impuls (pendorong) perkembangan ekonomi kota, urbanisasi
juga diakui sebagai faktor pendorong tumbuhnya permukiman liar (squatters)
dan kawasan kumuh (slum area). Permasalahan ini menjadi sangat luas ketika
terkait dengan kebutuhan ekonomi dan sosial penduduknya, baik terhadap
penyediaan lapangan kerja, ketersediaan lahan permukiman yang sangat
terbatas dan mahal, serta aspek sosial, ekonomi, lingkungan maupun budaya
dan lain-lainnya.
Mengkaji permukiman kumuh, maka terdapat dua klasifikasi penting
menurut legalitas tanah yang digunakan yaitu slums dan squatter. Keduanya
merupakan klasifikasi umum yang seringkali dipadukan dalam pengkajian
permasalahan permukiman kumuh.
2.6.4.Pengertian Permukiman Kumuh
Permukiman menurut kamus tata ruang DPU Cipta Karya adalah:
1.

Bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa
kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan
tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung
perikehidupan dan penghidupan.

2 - 40

2.

Kawasan yang didominasi oleh lingkungan hunian dengan fungsi utama

sebagai tempat tinggal yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana
lingkungan, serta tempat kerja yang memberikan pelayanan dan kesempatan
kerja terbatas untuk mendukung perikehidupan dan penghidupan sehingga
fungsi permukiman tersebut dapat berdaya guna dan berhasil guna.

3.

Tempat atau daerah untuk bertempat tinggal, tempat untuk menetap.

(Kamus Tata Ruang, DPU Cipta Karya, 1997).
Permukiman kumuh adalah permukiman tidak layak huni atau dapat

membahayakan

kehidupan

penghuni,

karena

keadaan,

keamanan,

dan

kesehatan memprihatinkan, kenyamanan dan keandalan bangunan di lingkungan

tersebut tidak memadai, baik dilihat dari segi tata ruang, kepadatan bangunan
yang sangat tinggi, kualitas bangunan yang sangat rendah serta prasarana dan
sarana lingkungan yang tidak memenuhi syarat (UU No. 4 Tahun 1992 tentang
Perumahan dan Permukiman).
Secara umum ciri lingkungan atau permukiman kumuh legal (slums)
ditandai oleh rendahnya kualitas sarana dan prasarana permukiman, antara
lain: tanah, penghuni, bangunan rumah, sarana dan prasarana lingkungan, serta
sistem penghunian.
Bila dijabarkan lebih lanjut dengan meninjau perumusan yang dikeluarkan
dalam Sidang Badan Koordinasi Perencanaan Pembangunan Perumahan dan
Permukiman Nasional (BKP4N) tanggal 15 Februari 1990, dinyatakan bahwa ciriciri lingkungan permukiman kumuh adalah sebagai berikut:
1. Tanah tempat berdirinya lingkungan permukiman kumuh dapat berupa tanah
negara, tanah instansi, tanah perorangan atau Badan Hukum dan Yayasan
(khusus squatter).
2. Penghuni lingkungan kumuh dapat terdiri dari pemilik tanah dan bangunan,
pemilik bangunan di atas tanah sewa, penyewa bangunan tanpa termasuk
tanahnya, atau pemilik/penyewa bangunan yang didirikan tanpa seijin
pemegang hak atas tanahnya.
3. Penggunaan bangunannya dapat untuk tempat hunian, tempat usaha atau
campuran.
4. Peruntukan penggunaan tanahnya menurut rencana kota dapat untuk
perumahan, jalur pengaman (khusus squatter) atau untuk keperluan lain.

2 - 41

5. Prasarana lingkungan biasanya kurang dan tidak memenuhi persyaratan

teknis dan kesehatan.
6. Prasarana lingkungan biasanya tidak ada atau tidak lengkap memenuhi
persyaratan teknis dan kesehatan dengan tata letak yang tidak teratur.
Sedangkan menurut DPU Cipta Karya, tiga kondisi kekumuhan dapat
dilihat dari status tanahnya, antara lain :
1. Kawasan/lingkungan kumuh di atas tanah legal dengan kondisi tingkat
kekumuhan dan kepadatan tinggi (slums).
2. Kawasan/lingkungan kumuh di atas tanah ilegal dengan tingkat kepadatan
tinggi (squatter). Klasifikasi ini tidak termasuk dalam NUSSP.
3. Kawasan/lingkungan

kumuh

di

atas

tanah

legal

(tidak

terlalu

kumuh/padat).
2.6.5.Karakteristik Permukiman Kumuh
Permukiman kumuh merupakan wujud fisik yang erat kaitannya dengan
kemiskinan di perkotaan, yang memiliki karakteristik sebagai berikut:
1. Kampung tumbuh dan berkembang secara organik (Organic Pattern) dengan
kondisi perumahan di bawah standard. Kondisi fisik lingkungan dan bangunan
yang sangat buruk dan tidak teratur, tidak memenuhi persyaratan teknis
kesehatan, pelayanan sarana dan prasarana lingkungan serba kurang (air
bersih, saluran air limbah dan air hujan, pembuangan sampah, dan lain-lain).
2. Lingkungan permukiman kumuh merupakan lingkungan permukiman yang
absah, legal dan permanen tetapi kondisi fisik lingkungannya semakin
memburuk karena kurang pemeliharaan, umur bangunan yang menua,
ketidakacuhan, atau karena terbagibagi menjadi unit pekarangan rumah atau
kamar yang semakin kecil.
3. Pada umumnya penduduknya mempunyai status sosial dan ekonomi rendah
atau berpenghasilan di bawah standar.
4. Kepadatan dan kerapatan bangunan yang lebih besar dari yang diijinkan
dengan kepadatan penduduk yang sangat tinggi.
5. Penduduk masih membawa sifat dan perilaku kehidupan perdesaan yang
terjalin dalam ikatan kekeluargaan yang erat.

2 - 42

6. Kebanyakan penduduknya berpendidikan rendah, berstatus rendah dan

mempunyai struktur keluarga yang tidak menguntungkan.
7. Bahan-bahan bangunan yang digunakan adalah bahan bangunan yang
bersifat semi permanen.
8. Merupakan suatu kawasan yang mempunyai fungsi kota yang bercampur dan
tidak beraturan yang merupakan kantong-kantong kemiskinan perkotaan yang
rawan terhadap banjir.
2.6.6.Klasifikasi Permukiman Kumuh
Untuk mengidentifikasi jenis/tipe kawasan permukiman kumuh maka
dilakukan penggolongan atau klasifikasi, hal ini digunakan sebagai langkah
dalam

penanganan

selanjutnya

pada

kawasan

tersebut

agar

mudah

menemukenali dan mengidentifikasi permasalahan yang dihadapi di kawasan

permukiman kumuh.
Prof. Eko Budihardjo mengklasifikasikan permukiman kumuh berdasarkan
pada karakter fisik dan aspek legalitasnya, ada dua jenis permukiman kumuh
yaitu :
1.

Kategori Slum, yaitu kawasan kumuh tetapi diakui absah sebagai daerah
permukiman;

2.

Kategori

Squatter Settlement, yaitu: pemukiman kumuh

liar,

yang

menempati lahan yang tidak ditetapkan untuk kawasan hunian, misalnya: di

sepanjang pinggir rel kereta api, di pinggir kali, di kolong jembatan, di pasar,
di kuburan, di tempat pembuangan sampah, dan lainnya. Dari segi
legalitasnya, kategori permukiman liar (squatter) ini umumnya menempati
lahan yang bukan dalam hak penguasaannya misalnya pada lahan kosong
yang ditinggal pemiliknya atau pada lahan kosong milik negara. Kategori ini
tidak termasuk dalam lingkungan yang dapat ditangani melalui NUSSP.
Sementara Siswono dalam bukunya membagi 3 (tiga) tipe perumahan
yang tidak teratur di perkotaan, yaitu Tipe Kampung, Tipe Perumahan Liar dan
Tipe Permukiman Kumuh (yang berupa kampung dan perumahan liar).
1. Tipe Kampung, berbeda dengan tipe perumahan liar, yaitu pada status
pembangunan rumahnya. Rumah-rumah kampung dibangun di atas tanah
yang telah dimiliki, disewa, atau dipinjam dari pemiliknya. Pembangunan
rumah di kampung dilakukan dengan setahu dan seijin pemilik tanahnya,

2 - 43

sedangkan rumah-rumah di perumahan liar dibangun secara illegal, tanpa

setahu dan seijin pemilik tanahnya. Rumah-rumah di kampung ada yang
memiliki ijin mendirikan bangunan (IMB) adapula yang tidak. Kampung
merupakan lingkungan masyarakat yang sudah mapan, yang terdiri dari
golongan masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah, yang pada
umumnya kondisi sarana dan prasarananya kurang memadai.
2. Tipe Perumahan Liar, biasanya tumbuh agak jauh dari jalan kendaraan,
terletak di pinggir-pinggir sungai, bantaran sungai, di sepanjang jalan
kereta api, di sekitar pasar, di sekitar stasiun kereta api, dan di daerah
rendah yang sering kebanjiran. Daerah-daerah tersebut pada umumnya
berupa tanah yang belum dipergunakan, ditinggalkan, atau tidak diawasi
lagi oleh pemegang hak atas tanah tersebut. Penghuni merupakan
pendatang dari pedesaan dan kota-kota lainnya dan berpenghasilan
rendah sekali. Mereka tinggal dengan gubuk-gubuk, tetapi kadang ada
pula yang dibangun secara permanen. Tipe ini tidak dapat ditangani
dengan NUSSP.
3. Tipe Permukiman Kumuh, berupa kampung dan perumahan liar yang
ditempati oleh masyarakat berpenghasilan rendah bahkan sangat rendah,
dengan kepadatan penduduk dan bangunan yang sangat tinggi (beberapa
ratus hingga ribu orang perhektar), dengan kondisi rumah dan lingkungan
yang tidak memenuhi syarat kesehatan maupun persyaratan teknis,
dengan pola yang tidak teratur karena tidak direncanakan lebih dahulu,
dan besarnya kota sangat berpengaruh terhadap kepadatan permukiman
kumuh tersebut. Lokasi permukiman kumuh semakin dekat dengan pusat
kota semakin tinggi kepadatan penduduknya. Ciri yang cukup menonjol
dari permukiman kumuh ini adalah fungsinya sebagai daerah transisi
antara kehidupan pedesaan dengan kehidupan kota, atau sebagai pusat
proses terjadinya urbanisasi.
Dari klasifikasi perumahan tidak teratur yang dibuat Siswono et.al.
ternyata terdapat kesulitan dalam membedakan istilah kampung karena
pemakaian kata kampung juga berlaku baik di perkotaan maupun di pedesaan,
sementara kondisi fisik dan aspek legalitas keduanya juga dijumpai pada
kawasan perkampungan.
Berdasarkan lokasinya, lingkungan permukiman kumuh ini dibagi ke dalam
5 (lima) kelompok menurut Siswono, yaitu:

2 - 44

1. Pertama,

yang

berada

pada

lokasi

yang

sangat

strategis

dalam

mendukung fungsi kota yang menurut rencana kota dapat dibangun untuk
komersial atau pelayanan masyarakat kota yang baik;
2. Kedua, yang lokasinya kurang strategis dalam mendukung fungsi kota dan
memberi pelayanan kepada masyarakat kota. Meskipun dalam rencana
kota

untuk

dijadikan

kawasan

komersial

namun

kurang

memiliki

berpotensi;
3. Ketiga, lokasinya tidak strategis dan menurut rencana kota hanya boleh
dibangun untuk perumahan;
4. Keempat, permukiman kumuh yang berada pada lokasi yang menurut
rencana kota tidak diperuntukkan bagi perumahan.
5. Kelima, permukiman kumuh yang berada pada lokasi yang berbahaya,
yang menurut rencana kota disediakan untuk jalur pengaman, seperti
bantaran sungai, jalur jalan kereta api, dan jalur tegangan listrik.
Dari beberapa klasifikasi permukiman kumuh tersebut di atas ternyata
yang cukup mudah diidentifikasikan perbedaannya terhadap kondisi permukiman
kumuh

di

perkotaan

adalah

menurut

klasifikasi

Budiharjo

(1997)

yang

membedakan ke dalam dua kelompok kategori permukiman yaitu permukiman

yang slum dan squatter. Hal yang sama juga ditandaskan oleh Mc Gee dalam
bukunya mengenai Kota Asia Tenggara (dalam Suparlan,1995: 92) bahwa perlu
dibedakan

ke

dalam

dua

kelompok

antara

kampung

dengan

kelompok

penghunian liar sebagai jenis yang nyata dari daerah-daerah perumahan di

bawah standar di kota. Memang tepat bila kelompok gubuk-gubuk liar tersebut
dicap sebagai kampung (meskipun tidak selalu demikian), tetapi karena
tempat-tempat itu umumnya terdiri dari gubuk-gubuk lapuk tanpa fasilitas
prasarana dan sarana dasar permukiman yang memadai, seperti, listrik, air
bersih, sanitasi dan jalan lingkungan yang wajar, maka dapatlah mereka
dibedakan dengan kampung-kampung yang kumuh (slum) yang sangat padat
penduduknya namun mempunyai hak milik berdasarkan hukum.
Secara teknis, penghuni-penghuni liar (squatter) telah begitu saja
menyerobot tanah dan mendirikan tempat tinggal secara melanggar hukum
serta melanggar hak-hak atas tanah milik, suatu fakta yang merupakan masalah
sulit bagi pemerintah kota. Memang, semua kampung tidak dilengkapi dengan
prasarana atau sarana yang memadai, lebih-lebih dengan makin dipadatinya

2 - 45

kampung itu oleh para pendatang, mengakibatkan keadaan lingkungan kampung

menjadi makin merosot. Menurut Herlianto (Kompas, 1981) keadaan penduduk
makin berjubel dan bangunan-bangunan makin padat; keadaan jalan umumnya
makin parah dan tidak lagi mencukupi; selokan-selokan sudah tidak lagi mampu
berfungsi sehingga mudah mengakibatkan banjir; keadaan tempat mandi cuci
maupun kakus (MCK) makin gawat, dengan makin banyaknya orang; kurangnya
sumber air minum makin dirasakan, masalah pembangunan sampah dan
kesehatan lingkungan menjadi gawat.
Berikut ini ada beberapa tipe permukiman kumuh yaitu:
1.

Permukiman kumuh nelayan

Yaitu permukiman yang terletak di luar area antara garis pasang tertinggi dan
terendah. Sebagian besar mata pencaharian penduduknya adalah sebagai
nelayan atau yang terkait dengan nelayan.

2.

Permukiman kumuh dekat pusat kegiatan sosial ekonomi

Permukiman yang terletak di sekitar pusat-pusat aktivitas pelayanan sosial
ekonomi, seperti halnya lingkungan industri, lingkungan pusat pelayanan
ekonomi, pendidikan/kampus,

dan sebagainya.

Jenis mata pencaharian

masyarakatnya adalah beragam dan terkait erat dengan domain kegiatan

pusat sosial ekonomi terkait.
3.

Permukiman kumuh di pusat kota

Permukiman yang terletak di tengah kota (urban core), yang merupakan
permukiman lama/kuno yang diindikasikan mempunyai nilai warisan budaya
tinggi dalam konfigurasi kota lama (old city). Jenis mata pencaharian
masyarakatnya

adalah

seragam,

diantaranya

buruh,

pedagang

kecil,

wiraswasta, industri rumah tangga, jasa transportasi, dan sebagainya.

4.

Permukiman kumuh di pinggiran kota

Permukiman kumuh yang terletak di luar pusat kota (urban fringe), yang
umumnya merupakan permukiman yang tumbuh dan berkembang sebagai
konsekuensi dari perkembangan kota, pertumbuhan penduduk yang sangat
cepat dan urbanisasi. Jenis mata pencaharian masyarakatnya adalah beragam,
diantaranya buruh, pedagang kecil, wiraswasta, industri rumah tangga, jasa
transportasi, dan sebagainya.

5.

Permukiman kumuh di daerah pasang surut

2 - 46

Permukiman kumuh yang terletak di area antara garis pasang tertinggi dan
terendah yang secara berkala selalu terendam air pasang. Sebagian besar tipe
bangunan yang ada adalah tipe panggung dengan jalan titiaan sebagai
penghubung antara bangunan yang satu dengan yang lainnya. Sebagian besar
jenis mata pencaharian masyarakatnya adalah nelayan atau yang terkait
dengan nelayan, namun kegiatan yang tidak terkait langsung dengan
penangkapan ikan dilakukan di luar kawasan.
6.

Permukiman kumuh di daerah rawan bencana

Permukiman yang terletak di area rawan bencana alam tanah longsor, gempa
bumi, dan banjir.

7.

Permukiman kumuh di tepi sungai

Tipe pertama: permukiman kumuh yang terletak di luar garis sempadan
sungai baik yang bertanggul maupun tidak.
Tipe kedua: permukiman kumuh lama yang secara historis di area dari badan
sungai bagian tepi sungai karena menempatkan sungai sebagai sarana
transportasi vital.

2.6.7.Kriteria Masyarakat Kumuh

Masyarakat kumuh adalah masyarakat yang tinggal pada suatu kawasan
di perkotaan yang memenuhi kriteria sebagai berikut :
1.

Ekonomi

anggota

masyarakat

termasuk

dalam

keluarga

Pra

Sejahtera.
2.

Mayoritas anggota masyarakat tinggal dalam kondisi hunian dan

lingkungan yang sangat buruk.

3.

Pada umumnya mereka tidak memiliki hak yang sah serta lahan
permukiman yang sesuai dengan rencana kota, yang tidak diperuntukkan bagi
perumahan dan permukiman.

2.6.8.Ciri-Ciri Hunian Kumuh

Hunian kumuh memiliki ciri-ciri sebagai berikut:
1.

Penduduk sebagian besar sangat miskin, termasuk dalam kelompok

Pra Sejahtera yang umumnya berpenghasilan rendah dan tidak tetap.

2.

Masyarakat yang tinggal di dalamnya sebagian besar tidak memiliki

legalitas bermukim termasuk tanpa identitas penduduk setempat.

2 - 47

3.

Kondisi huniannya sangat buruk, dengan kepadatan di atas 500

orang / Ha, tidak tertata / terpola dengan teratur, dan lebih dari 60%
merupakan rumah tidak layak huni, karena tidak dilengkapi dengan
prasarana dasar permukiman, sanitasi buruk serta angka kejadian
penyakit sangat tinggi.

4.

Status

tanah

peruntukkannya

tidak

tidak

jelas,

sesuai

tanpa

dengan

izin

rencana

pemilik

lahan

atau

kota/

RTRW

Kota/

Kabupaten, misal di tepi sungai, di sepanjang rel kereta api, sepanjang

jalur hijau dan sebagainya.
5.

Menempati lahan yang tidak jelas (tanah negara atau tanah milik
orang / lembaga lain yang belum atau tidak termanfaatkan dengan baik).

6.

Seringkali

tumbuh

terkonsentrasi

pada

lokasi

terlarang

dan

berkembang cepat sebagai hunian karena terlambat diantisipasi.

Secara sosial, masyarakat kumuh menghadapi kendala sosial akibat pola
hidup selama menghuni kawasan yang tidak jelas statusnya, seperti:
1.

Dianggap tidak ada / terabaikan karena satu dan lain hal atau tidak
terlayani oleh layanan administrasi pemerintah yang formal.

2.

Tidak

diikutsertakan

dalam

berbagai

pengambilan

keputusan,

bahkan dalam memperbaiki kehidupan diri dan keluarganya.

3.

Tidak dilibatkan dalam pembangunan di wilayahnya.

4.

Tidak memiliki akses terhadap informasi dan sumber daya utama

bagi upaya memperbaiki taraf kehidupannya.

Dilihat dari segi fisik lingkungannya, kondisi lahan yang mereka tinggali
memiliki resiko membahayakan diri dan lingkungannya serta mengganggu
aktivitas

umum

dan

fungsi-fungsi

pelayanan

umum.

Penyelesaian

permasalahan kumuh ini merupakan permasalahan yang rumit, sehingga

dalam penyelesaiannya tidak saja dikaji dari pendekatan hukum, tetapi juga
memerlukan pendekatan secara sosial dan terpadu.
2.6.9.Sebab-Sebab Munculnya Permukiman Kumuh
Pada umumnya permukiman kumuh menempati lahan-lahan yang tidak
terjaga oleh pemiliknya, baik itu milik perorangan, pemerintah/ negara atau milik
umum. Sebagian besar para penghuni datang ke kota karena merasa kurang

2 - 48

beruntung hidup di daerah asalnya, sehingga mereka berharap dapat mencari

nafkah dan bekerja di tempatnya yang baru.
Tempat yang dipilih tersebut adalah tempat-tempat yang mampu mereka
biayai / terjangkau bahkan kalau mungkin tidak perlu membiayai dan dekat
dengan tempat yang dekat dengan lokasi usaha / pekerjaannya. Sementara di
lain pihak, pemilik tanah tidak menjaga lahannya karena sesuatu sebab, bahkan
tidak melengkapi dengan dokumen administrasinya.
2.6.10.

Kriteria Penentuan Wilayah Permukiman Kumuh

Ada beberapa kriteria sebagai tolak ukur bahwa suatu kawasan dianggap
menjadi daerah permukiman kumuh menurut kriteria yang diterbitkan oleh
sumber Bappenas, yaitu meliputi kriteria terhadap lokasi, kependudukan dan
lingkungan. Sehingga berdasarkan penilaian terhadap daerah yang dianggap
kumuh, dapat diidentifikasikan secara tepat, mengingat istilah kumuh bagi
masyarakat awam dapat dipersepsikan secara berbeda-beda.
1) Kriteria Lokasi
Pada prinsipnya, delineasi kawasan kumuh yang akan ditata kembali tidak
mengenal batas administrasi. Namun untuk mempermudah pengaturan
dan pengelolaannya, batas administrasi kelurahan/desa dapat menjadi
suatu referensi. Faktor yang masuk dalam kriteria lokasi untuk penentuan
kriteria permukiman kumuh perkotaan, secara eksplisit dari sumber di
Bappenas belum dapat dikategorikan sebagai tolak ukur baku, mengingat
keberagaman indikator yang spesifik di tiap daerah, yang biasanya
ditentukan oleh:
1.

Lokasi permukiman yang tidak sesuai pada zona tata ruang

peruntukannya.

2.

Lokasi

permukiman

yang

mengalami

penurunan

kualitas

lingkungannya, akibat bencana alam maupun buatan.

3.

Pemilihan lokasi kawasan kumuh diupayakan pada suatu hamparan

dan apabila terpisah pada beberapa hamparan, maka prioritasnya
adalah pada kawasan pusat kota (CBD : Central Business District).
Apabila hendak dipilih lebih dari 1 (satu) kawasan kumuh, maka
kawasan tersebut harus berbeda karakteristiknya, misalnya keadaan

2 - 49

kawasan

kumuh

nelayan/pantai

(di

kota),

kawasan

kumuh

perdagangan dan sebagainya.

2) Kriteria Kependudukan
Kriteria kependudukan menyangkut aspek-aspek sebagai berikut :
1. Kepadatan Penduduk
Ukuran

kepadatan

penduduk

yang

digunakan

adalah

kepadatan

penduduk brutto yang dihitung berdasdarkan jumlah penduduk dibagi

luas wilayah masing-masing kelurahan (Ha), juga kepadatan penduduk
netto

yang

dihitung

berdasarkan

areal

luas

terbangun

(luas

pekarangan/bangunan per hektar).

Perhitungan

kepadatan

penduduk

yang

digunakan

adalah

untuk

menentukan luas lahan ideal yang dipergunakan untuk permukiman

dibanding areal terbuka dan areal produktif yang tersedia dalam suatu
kawasan. Apabila kepadatan penduduk netto masuk dalam kategori
tinggi sumber DPU Cipta Karya (500 orang/Ha), maka dapat dikatakan
areal tersebut sudah tidak memenuhi syarat untuk area permukiman
yang ideal atau dengan kata lain masuk dalam kategori yang
mengidentifikasikan

berpotensi

menjadi

lingkungan

permukiman

kumuh.
2. Jumlah Keluarga Pra Sejahtera
Kriteria Keluarga Pra Sejahtera digunakan untuk mengetahui daya
dukung keluarga untuk dapat bertahan/survive di dalam membina
lingkungan sosial dan ekonomi kawasan, semakin besar keluarga pra
sejahtera yang ada dalam suatu kawasan, akan membuat penurunan
kualitas lingkungan yang berdampak negatif bagi pertumbuhan sosial
ekonomi kawasan. Suatu kawasan dikatakan termasuk dalam kategori
berpotensi kumuh, apabila jumlah penduduk pra sejahtera besarnya
lebih besar atau sama dengan 10% dari total jumlah penduduk yang
ada di lingkungan tersebut.
3. Jumlah Manula, Usia Produktif dan Anak Balita
Kriteria ini diambil untuk menentukan Dependency Ratio (Angka
Ketergantungan),

sehingga

dapat

diketahui

seberapa

jauh

suatu

kawasan/kelurahan mempunyai sumber daya manusia yang potensial

2 - 50

guna mengembangkan kawasannya. Semakin besar usia produktif yang

ada akan semakin besar percepatan tumbuh sektor ekonomi keluarga,
sekaligus mempercepat tumbuhnya sektor perekonomian kawasan.
Dependency Ratio ini diukur dengan menjumlahkan penduduk usia
balita, sekolah dan manula (usia non produktif) dibagi dengan penduduk
usia produktif dikalikan 100%.
4. Jumlah Anak Putus Sekolah dan Tidak Sekolah
Kriteria ini digunakan untuk mengukur kualitas sumber daya manusia
suatu wilayah yang nantinya akan dapat meningkatkan penghasilan
keluarga, yang pada gilirannya akan berdampak pada sektor ekonomi
keluarga pada khususnya, dan kawasan pada umumnya.
3) Kriteria Lingkungan
Kriteria ini meliputi sarana dan prasarana fisik lingkungan maupun
permukiman

yang

meliputi:

kondisi

perumahan

dan

permukiman,

kepadatan bangunan (kurang dari 200 jiwa/Ha), pelayanan air bersih,

sanitasi, MCK dan sarana pembuangan sampah. Dukungan sarana dan
prasarana dasar serta fasilitas sosial dan fasilitas umum pada lingkungan
perumahan dan permukiman yang ada menjadi salah satu faktor
penentuan suatu permukiman potensial disebut kumuh atau tidak. Jika
permukiman yang ditengarai potensial sebagai permukiman kumuh
tersebut terletak di sekitar perumahan dan permukiman yang layak dan
sudah dilengkapi dengan sarana dan prasarana dasar serta fasilitas sosial
dan fasilitas umum yang cukup memadai, maka faktor kedekatan radius
pelayanan menjadi faktor pertimbangan utama yang harus diperhatikan.
Kedekatan jarak tempat hunian terhadap lokasi sarana dan prasarana
dasar serta fasilitas sosial dan fasilitas umum akan mempengaruhi tingkat
pengeluaran ekonomi masing-masing rumah tangga. Terlebih-lebih jika
lokasi tempat usaha dan mata pencaharian sangat jauh dari lokasi tempat
tinggal. Hal ini akan menambah pengeluaran keluarga dalam jumlah yang
cukup besar, mengingat kebutuhan akan transportasi umum menjadi
akses yang sangat penting untuk diakomodasi.
Jenis rumah berdasarkan pelaku pembangunan dan penghunian meliputi:
1.

Rumah komersial, diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan

sesuai dengan kebutuhan masyarakat.

2 - 51

2.

Rumah umum, diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah

3.

bagi MBR.
Rumah

4.

masyarakat, baik secara sendiri maupun berkelompok.

Rumah khusus, diselenggarakan dalam

5.

kebutuhan rumah untuk kebutuhan khusus.

Rumah negara, diselenggarakan dalam rangka memenuhi rumah

swadaya,

diselenggarakan

atas

prakarsa

dan

rangka

upaya

memenuhi

dinas dan menjadi barang milik negara/ daerah.

Bentuk rumah terdiri dari rumah tunggal, rumah deret, dan rumah susun.
2.7.

DEFINISI

Rumah tangga, adalah seorang atau sekelompok orang yang mendiami

sebagian atau seluruh bangunan fisik atau sensus, dan biasanya tinggal
bersama serta makan dari satu dapur. Makan dari satu dapur maksudnya
adalah jika pengaturan kebutuhan sehari-hari dikelola bersama menjadi satu.

Bangunan Fisik, adalah tempat berlindung yang mempunyai dinding, lantai

dan atap, baik tetap maupun sementara, baikdigunakan untuk tempat
tinggal maupun bukan tempat tinggal. Bangunan dapur, kamar mandi,
garasi, dan lainnya yang terpisah dari bangunan induk dianggap bagian dari
bangunan

induk

tersebut

(satu

bangunan)

jika

terletak

dalam

pekarangan. Bangunan yang luas lantainya kurang dari 10 m

satu

dan tidak

digunakan untuk tempat tinggal dianggap bukan bangunan fisik.

Rumah milik sendiri, jika tempat tinggal tersebut pada saat pencacahan
benar-benar sudah menjadi milik kepala rumah tangga atau salah seorang
anggota rumah tangga. Rumah yang dibeli secara angsuran melalui kredit
bank atau rumah dengan status sewa beli dianggap rumah milik sendiri.

Rumah kontrak, jika tempat tinggal tersebut disewa oleh kepala rumah
tangga atau salah seorang anggota rumah tangga dalam jangka waktu
tertentu berdaarkan perjanjian kontrak antara pemilik dan pemakai. Cara
pembayaran biasanya sekaligus di muka atau dapat diangsur menurut
persetujuan kedua belah pihak. Pada akhir masa perjanjian pihak pengontrak
harus meninggalkan tempat tinggal yang didiami dan bila kedua belah pihak
setuju jika diperpanjang kembali dengan mengadakan perjanjian kontrak
baru.

2 - 52

Rumah sewa, jika tempat tinggal tersebut disewa oleh kepala rumah tangga
atau salah seorang anggota rumah tangga dengan pembayaran sewanya
secara teratur dan terus menerus tanpa batasan waktu tertentu.

Rumah dinas, jika tempat tinggal tersebut dimiliki dan disediakan oleh suatu
instansi tempat bekerja salah satu anggota rumah tangga baik dengan
membayar sewa maupun tidak.

Rumah bebas sewa milik orang lain, jika tempat tinggal tersebut diperoleh
dari pihak lain (bukan famili/orang tua) dan ditempati/didiami oleh rumah
tangga bersangkutan tanpa mengeluarkan suatu pembayaran apapun.

Rumah milik orang tua/sanak/saudara, jika tempat tingga tersebut bukan

milik

sendiri

melainkan

milik

orang

tua/sanak/saudara

dan

tidak

mengeluarkan suatu pembayaran apapun untuk mendiami tempat tinggal

tersebut.

Lainnya, jika tempat tinggal tersebut tidak dapat digolongkan ke dalam salah
satu kategori di atas, misalnya tempat tinggal milik bersama, rumah adat.

Atap Beton, adalah atap yang terbuat dari campuran semen, kerikil dan pasir
yang diaduk dengan air.

Atap Genteng, adalah atap yang dibuat dari tanah liat yang dicetak dan
dibakar. Termasuk juga genteng beton, genteng fiber cementdan genteng
keramik.

Atap Sirap,adalah atap yang terbuat dari kepingan kayu yang tipis dan
biasanya terbuat dari kayu ulin atau kayu besi.

Atap Seng, adalah atap yang terbuat dari bahan seng.

Atap Asbes, adalah atap yang terbuat dari campuran asbes dan semen.

Atap Ijuk/rumbia, adalah atap yang terbuat dari serat pohon aren/enau atau
sejenisnya yang umumnya berwarna hitam.

Atap Lainnya,adalah atap selain jenis yang disebutkan di atas, misalnya

papan, bambu, daun-daunan.

2 - 53

Dinding Tembok, adalah dinding yang terbuat dari susunan bata merah atau
batako biasanya dilapisi plesteran semen.

Dinding Kayu, adalah dinding yang terbuat dari kayu.

Dinding Bambu, adalah dinding yang terbuat dari bambu, termasuk dinding
yang terbuat dari anyaman bambu dengan luas kurang lebih 1 m x 1 m yang
dibingkai dengan balok, kemudian diplester dengan campuran semen dan
pasir.

Dinding Lainnya, adalah selain tembok, kayu, dan bambu.

Air kemasan bermereka dalah air yang diproduksi dan didistribusikan oleh
suatu perusahaan dalam kemasan botol atau gelas.

Air isi ulang adalah air yang diproduksi melalui proses penjernihan dan tidak
memiliki merek. Dalam publikasi ini, air kemasan bermerek dan air isi ulang
dimasukkan sebagai air dalam kemasan.

Air ledeng meteran adalah air yang diproduksi melalui proses penjernihan
dan penyehatan sebelum dialirkan kepada konsumen melalui instalasi
berupa saluran air. Sumber air minum ini diusahakan oleh PAM, PDAM atau
BPAM, baik yang dikelola oleh pemerintah maupun swasta.

Air ledeng eceran adalah air yang diproduksi melalui proses penjernihan dan
penyehatan (air PAM) namun disalurkan ke konsumen melalui pedagang air
keliling/pikulan.

Air sumur bor/pompa adalah air tanah yang cara pengambikannya dengan
menggunakan pompa tangan, pompa listrik, atau kincir angin termasuk
sumur artetis (sumur pantek).

Sumur terlindung adalah air yang berasal dari dalam tanah yang digali dan
lingkar sumur tersebut dilindungi oleh tembok pali sedikit 0,8 meter di atas
tanah dan 3 meter ke bawah tanah, serta ada lantai semen sejauh 1 meter
dari lingkar sumur.

2 - 54

Sumur tak terlindung adalah air yang berasal dari dalam tanah yang digali
dan lingkar sumur tersebut tidak dilindungi oleh tembok dan lantai sejauh 1
meter dari lingkar sumur.

Mata air terlindung adalah sumber air permukaan dimana air timbul dengan
sendirinya dan terlindung dari air bekas pakai, bekas mandi, mencuci, atau
lainnya.

Mata air tak terlindung adalah sumber air permukaan dimana air timbul
dengan sendirinya, tetapi tidak terlindung dari air bekas pakai, bekas mandi,
mencuci, atau lainnya.

Sumber air minum lainnya adalah sumber air selain di atas seperti air
waduk/danau.

Cara memperoleh air minum dengan membeli, apabila membeli air untuk
minum, seperti: leding dari PAM/ PDAM/ BPAM, air kemasan, atau meyuruh
tetangga untuk mengambil air dari waduk dengan memberi upah.

Cara memperoleh air minum langganan adalah apabila membeli air untuk
minum secara periodik/bulanan. Dalam publikasi ini, air minum yang
diperoleh dengan cara membeli dan langganan dikategorikan sebagai
membeli.

Cara memperoleh air minum tidak membeli adalah jika diperoleh dengan
usaha sendiri tanpa harus membayar.

Jenis kloset leher angsa, adalah jamban/kakus yang dibawah dudukannya

terdapat saluran berbentuk huruf U (seperti leher angsa) dengan maksud
menampung air untuk menahan agar bau tinja tidak keluar.

Jenis kloset plengsengan, adalah jamban/kakus yang dibawah dudukannya

terdapat saluran rata yang dimiringkanke tempat pembuangan kotoran.

Jenis

kloset

dudukannya

cempung/cubluk,
tidak

ada

saluran

adalah

jamban/kakus

sehingga

tinja

yang

langsung

ke

dibawah
tempat

pembuangan akhirnya.

2 - 55

2 - 56