Las Servidumbres

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Luis Salas E.

UNIVERSIDAD LAICA VICENTE ROCAFUERTE

DE GUAYAQUIL

FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS

SOCIALES

DERECHO ROMANO

LAS SERVIDUMBRES

LUIS RENATO SALAS ERAZO

PRIMER CICLO

DICIEMBRE - 2011

Las Servidumbres

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Luis Salas E.

INTRODUCCIN

El presente trabajo tiene como objetivo, dar cumplimiento en lo que concierne al

estudio de la asignatura de Derecho Romano, el cual, es adems la mdula, la
esencia misma del derecho en el mundo siendo la base de toda legislacin
codificada.
Este trabajo pretende abarcar de forma eficaz y precisa el estudio del tema sobre:
las Servidumbres con el objetivo de brindar un aprendizaje ms amplio acerca de
esta institucin en la

antigua Roma,

facilitando as una mayor y mejor

comprensin y comparacin con el derecho actual. Los puntos que sern

claramente expresados en el presente trabajo son: En la primera parte se trata
sobre estudio de la servidumbre como su origen, evolucin y clasificacin en
Roma.
Dentro de la evolucin veremos: En que las primeras servidumbres tienen un
carcter agrcola; de los requisitos que la servidumbre deba proporcionar al fundo
dominante; en que los terrenos deban hallarse lo suficientemente prximos y que
sean de distinto propietario; cuando en el derecho postclsico se admite que la
servidumbre sea objeto de posesin; su extincin la cual poda ser entre las
principales por confusin, por la renuncia del titular o por destruccin permanente
de cualquiera de los dos predios; los instrumentos para la proteccin de las
servidumbres; el desarrollo urbanstico el cual apareci al finalizar las guerras
pnicas y fue desarrollndose por un sensible incremento poblacional; cuando
Justiniano distingue la servidumbres Prediales (rsticas y urbanas) de las
personales (usufructo, uso y habitacin); y en la que se debi someter a ciertas
limitaciones en el momento de hacer las edificaciones .
La segunda parte corresponde a los contenidos en los cuerpos legales
ecuatoriano y su aplicacin prctica en los tiempos actuales.
La servidumbre de la actualidad es sin duda algo semejante como se aplicaba en
la antigedad respecto algunos beneficios que tiene aun un terreno (dominante)
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del terreno principal, el cual este ltimo debe permitir algunas acciones sobre su
terreno al dominante quien goza de algunos derechos para satisfacer las
necesidades bsicas de su propietario, de su familia, y de sus animales.
Posteriormente se realiza el cierre del tema con la conclusin, criterio y sugerencia
sobre dicha institucin.

I PARTE
LAS SERVIDUMBRES

En el derecho romano las servidumbres fueron una iura in re aliena (derechos

reales sobre cosa ajena). Tambin hubo servidumbres personales, como
el usufructo, el uso, la habitacin y la operae servorum. En el Digesto y
las Institutas se clasificaban las servidumbres reales en rsticas y urbanas.

Concepto y caracteres de las servidumbres prediales en el derecho

romano
La servidumbre consiste en la existencia de una relacin permanente entre dos
fundos establecida voluntariamente por sus propietarios, que para uno, el del
denominado dominante, constituye un verdadero derecho real en cosa ajena, pues
le procura una utilidad concreta y limitada sobre el otro, normalmente calificado
como sirviente, en tanto que para ste supone una autntica carga, por cuanto
restringe las facultades de su propietario, al obligarle a tolerar ciertas acciones,
inmisiones, comportamientos o a abstenerse de ejercer algunas de las potestades
implcitas en dicha condicin. Segn el art. 859 de nuestro Cdigo Civil
servidumbre predial, o simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto sobre
un predio en utilidad de otro predio de distinto dueo.
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La servidumbre se destina permanentemente a los bienes races afectadas, con

independencia de los cambios que pudieran producirse en su respectiva titularidad
por lo cual existen determinadas servidumbres particulares, que van apareciendo
progresivamente, a medida que se hace necesario responder a emergentes
necesidades.
Requisitos:
Eran generalmente aceptados los siguientes:
La servidumbre debe proporcionar una utilidad objetiva al fundo dominante,
cualquiera que sea su entidad, y no basarse en un inters puramente
personal o circunstancial de su dueo. Dicha utilidad debe ser permanente,
expresndose con ello que la servidumbre debe atender a una situacin de
duracin indefinida, que no puede estar sujeta a trmino final o condicin
resolutoria.
Los fundos deben ser vecinos, aunque, dependiendo del tipo de
servidumbre, no es imprescindible que sean contiguos, pero s que
topogrficamente se hallen lo suficientemente prximos para que la
servidumbre sea posible.
No se puede constituir servidumbre sobre la cosa propia, de conformidad
con el principio nulli res sua servit, vlido para todos los derechos reales en
cosa ajena, ya que en caso contrario se extinguira por confusin; es, por
tanto, indispensable que el fundo dominante y el sirviente pertenezcan a
distintos propietarios.
Tratndose de un derecho real y no personal, el contenido de la carga que
soporta el fundo sirviente debe ser negativo, consistiendo en tolerar las
inmisiones del otro, servidumbres positivas, o en cumplir su prohibicin de
hacer algo, servidumbres negativas, pero nunca en realizar alguna actividad
(servitus in faciendo consistere nequit. La excepcin a esta regla viene
determinada por el deber que recae sobre el propietario del predio sometido
a una servidumbre oneris ferendi de mantener en buen estado o reparar a

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su propia costa el muro o la columna sobre el que se apoya el dominante.

(sugerencia)
Los requisitos especficos de la servidumbre de acueducto son la
perennitas del agua, esto es, que fluya de forma continuada y por tiempo
ilimitado, y de esta misma y de la de aquae haustus que se constituya
desde el punto desde donde el agua mana.
En cuanto a sus caracteres:
Tres son, bsicamente, los que presenta toda servidumbre:
La servidumbre es inseparable del fundo dominante y las ventaja que la
servidumbre proporciona no pueda desviarse hacia un uso extrao al predio
dominante o a favor de otro fundo distinto.
Como consecuencia directa de esa inherencia e inseparabilidad al predio
dominante, no puede transmitirse como un derecho independiente de ste,
ni retenerse despus de la enajenacin del mismo.
Se trata de derechos esencialmente solidarios e indivisibles.
Efectos:
Las servidumbres no pueden adquirirse ni contraerse por un nico copropietario; y
tampoco es admisible la extincin parcial, de modo que la adquisicin por el
propietario del fundo dominante de una parte del predio sirviente, o a la inversa, no
provoca su desaparicin por confusin, ni cabe la renuncia pro parte, la utilizacin
por uno solo de los copropietarios para evitar la extincin por el no uso.
Cuando un fundo disfruta de una servidumbre sobre varios fundos sirvientes, la
servidumbre es nica y no se pierde aunque solamente se materialice sobre uno
de ellos; la servidumbre subsiste ntegra, a pesar de que se dividan el predio
sirviente o el dominante.
Cuando la servidumbre es objeto de legado los herederos se obligan por el todo in
solidum; el ejercicio de la accin confesoria por uno de los copropietarios del fundo
dominante beneficia a todos los dems, pudiendo dirigirse tambin contra
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cualquiera de los copropietarios del fundo sirviente; Y al respecto al ejercicio de la

servidumbre por parte del propietario del fundo dominante, se exige que lo haga
de la forma menos lesiva para el predio sirviente, de cuyo titular, se reclama que lo
permita, tolerando incluso el uso de alguna facultad no comprendida en la
servidumbre, pero indispensable para su realizacin.

Estando la potestad de constituir una servidumbre reservada a los propietarios de

los predios que pasan a convertirse en sirviente y dominante, en el derecho
clsico se admite una amplia variedad de formas constitutivas. As, en los fundos
situados en suelo itlico, que solamente son susceptibles de ser objeto de
propiedad por parte de los cives romani, puede realizarse por las siguientes vas:
Formas de constituir una servidumbre:
Las formas de constituir una servidumbre son por mancipatio, en las cuatro
antiguas servidumbres rsticas; por in iure cessio ante el Pretor, en las restantes;
por reserva pactada de la servidumbre, deductio servitutis, al efectuarse la
enajenacin de un inmueble, inter vivos o mortis causa, a travs de uno de los dos
mecanismos anteriores y a favor o a cargo de otro fundo que el transmitente
retiene como suyo; mediante legado, que cuando es vindicatorio,

per

vindicationem, atribuye la servidumbre directamente al legatario desde el momento

en que acepta la herencia, mientras que cuando es damnatorio, per damnationem,
nicamente impone a ste la obligacin de constituirla;
Por adjudicacin judicial en juicios divisorios de particin de la herencia, actio
familiae erciscundae, o de divisin de la cosa comn, actio communi dividundo;
por usucapin por el ejercicio continuado durante dos aos en las cuatro primitivas
servidumbres rsticas, hasta que la Lex Scribonia, lo prohibi, segn por resultado
de la sustitucin de su condicin de usus, que implicara el despliegue de un poder
o pertenencia, por la de simple possessio, y por su nueva concepcin, ya no como
res mancipi, sino como res incorporales.
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En los fundos provinciales, era lo contrario ya que al ser objeto de propiedad

pretoria, no cabe la aplicacin de la mancipatio y de la in iure cessio, por lo que se
recurre a convenios escritos reforzados por estipulaciones, pactiones et
stipulationes.

Extincin:
Las causas de extincin de las servidumbres prediales pueden ser subjetivas,
objetivas o temporales.
En las primeras puede ser por confusin, que se produce cuando la propiedad de
los fundos dominante y sirviente viene a coincidir enteramente en la misma
persona; y la renuncia del titular, remissio servitutis, que es canalizada mediante
una in iure cesio. Son objetivas las derivadas de modificaciones sustanciales que
provoquen la imposibilidad fsica o jurdica de la realizacin de la servidumbre,
como son la destruccin o inundacin permanente de cualquiera de ambos
predios o la demolicin, en las urbanas, de alguno de los edificios implicados,
salvo que se proceda, en el caso del dominante, a su reconstruccin en idntica
specie et qualitate; y tambin al convertirse el fundo sirviente o una parte de este,
en lugar pblico o en res extra commercium. Sin embargo, el cambio de las
condiciones naturales del fundo que impeda el ejercicio de la servidumbre deja
sta en una suerte de reposo, que da pie a la extincin por el no uso y si al
restablecerse la primitiva situacin, la falta de ejercicio persistiese hasta cumplirse
el trmino legal de la prescripcin; y en cuanto el factor temporal acta por el non
usus continuado durante dos aos en las servidumbres rsticas, pero en el caso
de las servidumbres urbanas se exige, adems, la usucapio libertatis; con
Justiniano este plazo se ampli a diez aos entre los presentes y a veinte aos
entre los ausentes.
Proteccin:

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Para la proteccin de las servidumbres operan, finalmente, diversos instrumentos.

El propietario del fundo dominante dispone de la vindicatio servitutis, tambin
llamada despus del perodo clsico, actio confessoria, por oposicin a la actio
negatoria que asiste a aqul que persigue afirmar la libertad del fundo frente a
quien sostenga su sujecin a gravamen. Modelada a semejanza de la rei
vindicatio, esta accin puede dirigirse contra el titular o contra cualquiera de los
copropietarios in solidum del fundo sirviente y ms tarde, tambin contra el
poseedor o contra todo tercero que dificultase o impidiese el ejercicio de la
servidumbre, para reclamar el restablecimiento de la condicin legtima de la
misma y el resarcimiento pecuniario de los daos, resultando controvertida la
cuestin de si la condena podra ser evitada mediante la prestacin de una
caucin de non amplius turbandoi.
Tambin el actor poda recurrir a varios interdictos destinados a proteger el
ejercicio efectivo de algunas servidumbres, o de algunas de las facultades que
ste lleva implcitas, frente a quien lo obstaculiza.
En el Edicto figuran los de itinere actuque privato, de itinere actuque reficiendo,
de aqua cottidiana, de aqua aestiva, de rivis, de fonte, de fonte reficiendo y de
cloacis; Y por ltimo el interdicto restitutorio conocido como demolitorium, que se
interpone para conseguir la interrupcin de las obras iniciadas en el predio vecino
que perturbasen la integridad de un derecho de servidumbre.

ORIGEN Y EVOLUCIN DE LAS SERVIDUMBRES

Origen
Las servidumbres al parecer tienen su origen en la voluntad del ser humano o de
la ley; por ello las primeras se llaman voluntarias y las segundas legales.
En lo que se refiere al origen de las servidumbres reales se han formulado las ms
diversas teoras, que han acabado en la aceptacin prcticamente unnime entre
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los romanistas de la interpretacin que conecta el nacimiento de las servidumbres

ms antiguas, adaptadas a las exigencias de la primitiva economa agropecuaria,
esto es, las cuatro rsticas de paso y agua: iter, via, actus y acueducto, a la
pertenencia de la franja de terreno precisa para permitir el paso, el discurrir del
agua o la ubicacin de los canales necesarios para su conduccin, es decir que
las servidumbres se originaron por las progresivas necesidades en la que se iba
desarrollando el pueblo romano en cuanto a la parte agraria y en las partes
urbanas de sus ciudades.

Evolucin
Su evolucin fue por el crecimiento demogrfico y el desarrollo urbanstico
producidos entre los ltimos aos del siglo III a. de C. y los inicios de la centuria
siguiente, de nuevos supuestos de hecho localizados en el mbito ciudadano,
habra

conducido,

la

singularizacin

de

las

facultades

subyacentes

(fundamentales) en cada relacin, dando pie a la cristalizacin, hacia fines de la

Repblica, de unos iura praediorum descompuestos en dos clases diferentes de
derechos: los iura praediorum rusticorum y los iura praediorun urbanorum, que
parecieron responder ya a una inicial configuracin como iura in re aliena. La fase
conclusiva de esta trasformacin, habra venido determinada por la paulatina
integracin, culminada hacia las primeras dcadas del Principado, de ambas
formas de iura praediorum dentro de una nueva categora nica y general, la de
las servitutes praediorum, que habra sido construida por la jurisprudencia a partir
de la elaboracin casustica de una serie de reglas y principios que, privilegiando
la dimensin pasiva del sometimiento de un fundo a otro, las presentara ya
definitivamente perfiladas, por oposicin al dominio, como derechos reales
limitados en cosa ajena.Esta tarea jurisprudencial habra ido fijando con creciente
precisin sus clases.
Y en el derecho romano clsico no se formul un concepto terico general de
servidumbre.
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Despus la clasificacin fundamental de las servidumbres se distingui entre las

rsticas (servitutes praediorum rusticorum) y las urbanas (servitutes praediorum
urbanorum). Por tanto, la calificacin como rsticas correspondi a aquellas que
persiguen el disfrute econmico o la mejora productiva de un fundo agrcola, y
como urbanas a las que responden a necesidades propias de los ncleos
habitados o buscan el provecho y la mejora de las condiciones de los edificios.
Dentro de las servidumbres rsticas se refiere a las cuatro ms antiguas, las tres
de paso y la de acueducto. Por lo que pertenece a las de paso, el iter comportaba,
en inicio, adquiri la potestad sobre un sendero, de una amplitud de dos pies, o
inferior a cuatro, y apto para el trnsito peatonal, pero luego se le aadi la
facultad del paso a caballo o en litera; mientras que el actus, de cuatro pies de
anchura, serva para la conduccin de animales o de ganado, y la via, otorgaba
ocho pies en los tramos rectos y diecisis en las curvas, permitiendo la circulacin
de ganado y de vehculos, as como el transporte de materiales. La servidumbre
de aquae ductus consista en el derecho de hacer discurrir agua viva perennis
por un canal que atravesaba el fundo ajeno, si bien por extensin jurisprudencial
acab incluyendo tambin el de hacerla derivar de ese mismo predio. Con
posterioridad, a estas primeras apareceran despues otras servidumbres que, sin
disfrutar de la condicin de iura praediorum, s merecern la consideracin de
rsticas. Estas son:
La de saca de agua (aquae haustus), que comprenda el derecho de acceso hasta
el manantial de donde se tomaba el lquido; la de abrevadero (pecoris ad aquam
adpulsum) y la de pasto (pecoris pascendi), que facultaban, respectivamente, para
guiar el ganado hasta el agua y apacentarlo en una finca ajena, llevando ambas
implcito el actus hasta el sitio de ubicacin del agua o del pasto, y dependiendo
su cualidad de predial de que el ganado fuese fruto, o no, del fundo dominante; y
las de extraccin de greda (cretae eximendae) o arena (arenae fodiendae) y de
coccin de cal (calcis coquendae), aunque solamente eran admitidas para atender
a las necesidades bsicas del fundo dominante, y no para usos industriales.

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La aparicin de las servidumbres urbanas vino ligada al importante desarrollo

urbanstico experimentado con el final de las guerras pnicas, cuando la
expansiva poltica exterior de la Repblica se transform en un sensible
incremento poblacional y en la afluencia a la metrpoli de enormes flujos de capital
que dieron lugar a problemas de habitabilidad y convivencia, que demandaron
algunas soluciones jurdicas.
Pero en el derecho de edificar se concibi en Roma desde la etapa ms arcaica a
someterlo a ciertas limitaciones, como la establecida en la Ley de las XII Tablas,
que impona la creacin de un espacio libre, ambitus, de al menos, dos pies y
medio, alrededor de cada casa, la domus de carcter unifamiliar, de un solo piso y
normalmente cerrada a los cuatro lados con muros compactos y carente de vanos
o tenindolos proyectados hacia dentro, asegurada as, una separacin no inferior
a cinco pies entre los inmuebles, que evitaba las discordias derivadas de la
excesiva proximidad, pero por la ausencia de una regulacin legal sobre la
apertura de huecos y ventanas, derivada del hecho de que toda la luz y la
ventilacin se reciban cenitalmente, a travs del atrio, dejaba al propietario una
completa libertad para abrirlos, lo mismo que al vecino para obturarlos o
entorpecerlos edificando en el terreno propio.
Por ende estas diferentes circunstancias provocaron, una creciente escasez y
caresta del suelo, conducente a un paulatino estrechamiento de la distancia entre
los edificios, hasta el punto de abocar a la necesidad de buscar apoyos comunes
en paredes medianeras; y tambin a la generalizacin de una nueva forma de
vivienda plurifamiliar, la nsula, cada vez ms elevada y arrimada a las
edificaciones vecinas y dotada de balcones, saledizos y ventanas al exterior con el
fin de aprovechar al mximo el reducido espacio interior. Por lo cual apareceran
sucesivas limitaciones legales referidas a la altura de los edificios, y de otras ms
generales, como la dictada a finales del siglo V, por Zenn para la ciudad de
Constantinopla, pero luego Justiniano extendi a todas las ciudades del Imperio, y
fij una distancia mnima de doce pies entre los edificios de nueva construccin,
aumentada hasta cien en el caso de que su alzada alcanzase el lmite superior
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permitido, asimismo de cien pies, prohibi las edificaciones cuya cercana

impidiese las vistas al mar de las preexistentes, y seal algunas condiciones para
la apertura de ventanas para luces.
La trascendencia de estos cambios, desemboc un verdadero desorden
urbanstico, que origin graves problemas de hacinamiento, salubridad, higiene y
seguridad, en la que mediante estos problemas surgi otras servidumbres
encaminadas a cesar las numerosas dificultades y conflictos que las viviendas
generaba. Las Servidumbres para atender estos problemas se agrupaban en tres
tipos:
A) Las dirigidas a proporcionar salida a las aguas propias, al no poder operar ya el
sistema de recogida, impluvium y compluvium, del que disponan las antiguas
casas unifamiliares. Se diferencian segn que las aguas pluviales se viertan desde
el tejado propio de modo natural, servitus stillicidii, o mediante conductos o
canalones, servitus fluminis, o que consista en la evacuacin de aguas residuales
por tuberas en o a travs del fundo sirviente, servitus cloacae.
B) Las que buscan resolver los problemas derivados de la existencia de paredes
comunes. Son: las que permiten introducir y apoyar vigas en la construccin
vecina, servitus tigni immittendi, proyectar balcones, terrazas y saledizos, servitus
proiicendi protegendive, o avanzar tejados y cobertizos, servitus; y la que concede
el derecho de cargar una edificacin sobre el muro o una columna de otro
propietario, o sobre el muro medianero, servitus oneris ferendi.
C) Las encaminadas a garantizar la luz diurna y la ventilacin y a facilitar o a
impedir las vistas sobre el predio vecino. Se trat de la servitus ne luminibus
officiatur y la servitus ne propectui officiatur, para evitar, que se obstruyan con
construcciones la luz y las vistas del fundo dominante; la servitus altius non
tollendi, para impedir que en el fundo sirviente se edifique a ms altura de la
sealada; y la servitus luminus inmittendi, que otorg al titular del predio
dominante el derecho de abrir ventanas en la pared comn o en la del fundo
sirviente.
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Y en el derecho justinianeo se acept una nueva clase de servidumbres, las

llamadas personales (servitutes personarum), con el usufructo, el uso y la
habitacin como figuras ms importantes.
Estas servidumbres personales eran derechos de goce, reales (por tanto
oponibles a todos), en beneficio de una persona sobre bienes que pertenecen a
otra.
Bueno se ha visto que las servidumbres reales corresponden a necesidades
sociales objetivas; el perjuicio causado al propietario del fundo sirviente es menor
que el beneficio que recibe del propietario del fundo dominante pues el conjunto
social sale ganando. Pero en el caso de las servidumbres personales no se poda
sealar una ganancia social. Su duracin se limita a un plazo que puede ser
menor pero nunca mayor a la vida del titular de la servidumbre, si el beneficiario es
una persona jurdica el plazo mximo de las servidumbres personales es de cien
aos.
Las servidumbres personales pueden ser establecidas a favor de varias personas.
Si se extingue para una, subsiste para las restantes pero sin derecho de acrecer
salvo que se prevea lo contrario. No puede establecerse la servidumbre personal a
favor de varias personas que se sucedan entre s salvo que el indicado en un
orden precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.

CLASIFICACIN DE LAS SERVIDUMBRES:

Se distinguen 2 clases:

1 las servidumbres personales.- que estn establecidas sobre una cosa

mueble o inmueble, en beneficio de una persona determinada, sin pasar a sus
herederos

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2 las servidumbres reales o prediales.- servitutes rerum o proediorum, que

solo pueden existir en provecho de un fundo de tierra sobre otro fundo; es un
derecho unido a un fundo y que beneficia a los propietarios sucesivos de este
fundo.
Como ya se explico anteriormente la servidumbre es una relacin entre una cosa y
una persona determinadas, o entre dos fundos igualmente determinados. Es por
consecuencia inalienable, puesto que al cederla se modifica uno de los trminos
de relacin y se desnaturaliza el mismo derecho. Por esta misma razn tampoco
puede sufrir enajenacin parcial; de donde procede la regla de que no se puede
constituir servidumbre sobre servidumbre.
La servidumbre est sancionada por el derecho civil, y el derecho real que confiere
est tambin sancionado por una accin civil in rem: la accin confesoria, por la
cual el titular de la servidumbre puede hacer reconocer en justicia su derecho
negado.

I Servidumbres reales o prediales

Las servidumbres prediales se dividen en:
Servidumbres rurales y servidumbres urbanas, que los textos designan bajo el
nombre de servitutes proediirum rusticorum y servitutes proediorum urbanorum. Es
preciso entender por proedium urbanum todo edificio situado en la ciudad o en el
campo y por proedium rusticum todo terreno no construido.

1. Servidumbres rurales:
Las principales eran las siguientes:
a) La servidumbre de pasaje.- est calificada diversamente segn su
extensin: el iter permite pasar sobre el fundo sirviente, a pie, a caballo o en
litera; el actus comprende el iter dando, adems, derecho para pasar las
bestias y los carros; en fin, la va confiere el derecho de pasaje el ms
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completo, y permite un camino de un ancho fijado por la ley de las XII

tablas.
b) La servidumbre de acueducto o el derecho de conducir el agua a travs del
fundo sirviente, con ayuda de regueras o tubos, para llevarla al fundo
dominante.
c) La servidumbre de estanque, aquoe hauriendoe, para las necesidades del
fundo dominante.
d) El derecho de pastar, jus pascendi, el derecho de abrevar los rebaos en el
fundo de otro, pecoris ad aquam adpulsus, limitados los dos a las bestias
unidas al fundo dominante.
e) Tambin varias servidumbres, que dan derecho a coger del fundo sometido,
pero siempre en el lmite de las necesidades del fundo dominante, arena,
piedras y dems materiales.
2. Servidumbres urbanas.Las ms importantes son:
a) La servidumbre tigni immitendi, o derecho de hacer penetrar vigas en la
muralla del vecino.
b) La servidumbre oneris ferendi, o derecho de hacer descansar un edificio
sobre un muro o sobre una construccin del vecino. Esta presentaba la
particularidad de que el propietario del fundo sirviente deba conservar en
buen estado la construccin gravada con la servidumbre. Esta carga era
impuesta, no a la persona, pero s al fundo sirviente: el propietario poda
liberarse abandonando el inmueble sometido.
c) La servidumbre stillicidii vel fluminis recipiendi, o servidumbre de cloaca,
obligaba a los fundos sirvientes a recibir las aguas pluviales que caan de
las casas vecinas, bien fuese gota a gota (stillicidii), o recogida por algn
conducto (flumen).
d) La servidumbre altius non tollendi, ne luminibus officiatur, impide levantar
las construcciones del fundo sirviente, con el fin de no molestar la vista, ni
quitar la luz al fundo dominante.

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II servidumbres personales
El Corps iuris nos menciona cuatro casos de servidumbres personales como el
usufructo, el uso, la habitacin y el derecho real de aprovechar animales o
esclavos ajenos.
1. Del usufructo:
El usufructo es el derecho de usar de la cosa de otro y de percibir los frutos,
dejndola inalterada sus sustancia y el destino econmico y social de la cosa. Es
la ms importante de las servidumbres personales, puesto que comprende el jus
utendi y el jus fruendi.
El propietario de la cosa gravada con usufructo solo conserva el jus abutenli,
limitado por la necesidad de respetar el derecho del usufructuario, y la ventaja de
guardar algunos productos. Su propiedad, por tanto, esta destituida de sus
principales atributos: se la califica de nuda propietas, y el mismo un nudo
propietario.
El usufructo puede establecerse sobre todas las cosas corporales, muebles o
inmuebles,

que estn en el patrimonio de los particulares, salvo las que se

consumen por el uso, pues el jus utendi se confunde entonces con

el jus

abutendi.
A diferencia de las servidumbres prediales, el usufructo est considerado como
divisible, de lo que resulta que este derecho puede ser constituido en parte, y es
susceptible de extincin parcial.
Derecho del usufructuario.- se resumen todos en el jus utendi y jus fruendi.
Jus utendi.- es el derecho de retirar toda utilidad de la cosa y de sus accesorios
fuera de los frutos. De manera que el usufructuario, puede, segn el objeto del
usufructo, habitar una casa, emplear un esclavo en diferentes trabajos y ejercitar

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las servidumbres prediales unidas a un fundo. El propietario no debe hacer nada

que pueda perjudicar este uso.
Jus fruendi.- es el derecho de percibir los frutos de la cosa. No hay distincin entre
los frutos naturales, industriales o civiles; el usufructuario los adquiere todos,
cualquiera que sea su procedencia. Pero su derecho est limitado a los frutos. Los
productos que no tienen nada de peridicos y no son de ningn modo una renta
conforme con el destino de la cosa, entonces pertenecen al nudo propietario y
no al usufructuario. A continuacin las aplicaciones de este principio:
a) el usufructuario de un esclavo, que tiene derecho al producto directo de sus
trabajos, pueden alquilarlo a un tercero mediante un salario que forma un
fruto civil y que le pertenece. Se beneficia tambin de las adquisiciones del
esclavo cuando son hechas con el capital sacado de su mismo patrimonio.
Pero todo otro producto del esclavo pertenece al nudo propietario.
b) El usufructuario de un fundo de tierra no tiene derecho a cortar los rboles
de monte alto, porque es un producto y no un fruto, pero no ocurre as con
un bosque de monte tallar, cuya vuelta peridica de los cortes constituye un
verdadero fruto. Si se abren carreteras o minas sobre el fundo, el
usufructuario puede beneficiarse como lo har el propietario; y puede abrir
as mismo otras nuevas, con talque ellas no desnaturalicen el fundo, y que
le hagan ms productivo.
El usufructuario slo puede hacerse propietario de los frutos por la percepcin, es
decir, recolectndolos y hacindolos recolectar por su cuenta; tiene, en efecto, el
jus fruendi, y slo se apropia de los frutos, percibindolos, es decir, ejercitando su
derecho.
Las consecuencias que resultan son las siguientes:
a) Si los frutos han sido robados por un ladrn, antes que el usufructuario los
haya percibido, no puede reivindicarlos, puesto que no es propietario;
entonces solo tiene contra el ladrn la accin furti dada a todo interesado.
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Luis Salas E.

b) Si a su muerte el usufructuario deja sobre el fundo frutos no recolectados,

estos frutos no pertenecen a sus herederos, pero s al nudo propietario.
Y si el usufructo da principio en este caso estando el fundo cubierto de una
recoleccin, el usufructuario tiene derecho a recogerla.
El principio en virtud del cual el usufructuario adquiere los frutos por la percepcin,
recibe algunas excepciones:
a) Los pequeos animales le pertenecen desde su nacimiento.
b) Los frutos civiles, es decir, el precio de alquiler de las cosas sometidas al
usufructo, se le atribuyen al usufructuario proporcionalmente al tiempo que
dure el usufructo. Por eso, cuando los servicios de un esclavo han sido
arrendados por un ao, y que el usufructo termina despus de seis meses,
el alquiler se reparte por la mitad entre el usufructuario y el propietario. Pero
ocurre lo contrario con el arriendo de un bien rural: el precio representa a
los frutos, es decir, el goce procurado al arrendatario, y es debido al
usufructuario en proporcin de lo que ha sido recolectado mientras ha
durado el usufructo. Si, por ejemplo, el usufructo se extingue al final de los
seis meses, y durante estos seis meses hubiesen sido recolectados todos
los frutos, el usufructuario tiene derecho a todo el alquiler.
Segn el derecho civil, el usufructuario no puede ceder su usufructo, es decir,
hacerle pasar a un tercero, por ser un derecho inherente

a la persona e

inalienable. Pero puede en lugar de ejercitarlo el mismo arrendar o vender las

ventajas contenidas en el usufructo, y hasta puede hacer donacin.
Extincin:
El usufructo se extingua de las siguientes formas
.- Muerte o prdida de la capacidad del usufructuario.
.- Por cumplimiento del trmino.

17

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

.- Por consolidacin en la misma persona del usufructuario y el nudo propietario.

.- Desaparicin de la utilidad o destruccin.
.-No uso por los plazos de prescripcin 2 aos, Justiniano amplia a 10 o 20 aos.
2. Del uso:
El usus es un derecho real intransferible atribuido a una persona de usar una cosa
inconsumible y ajena para ventaja propia sin alterar la esencia material y el destino
econmico social de la cosa por el cual lmite es usar de la cosa para satisfacer
necesidades propias y familiares pero segn los antiguos intrpretes, el uso era un
usufructo limitado y reducido a las necesidades de la persona que tiene derecho.
El uso no es otra cosa que el jus utendi todo entero, es decir, el derecho a retirar
de una cosa todo el uso de que pueda ser susceptible, pero sin percibir ningn
fruto. El usuario puede usar la cosa, pero no arrendarla o ceder el ejercicio de su
derecho. El usuario de un esclavo poda aprovecharse de sus servicios; pero si los
alquila, el precio volva al propietario.
El uso daba ventajas ilusorias; por ejemplo: el uso de un fundo de tierra se reduca
para el usuario a residir y a pasearse; el uso de un rebao, al derecho de abonar
su campo. Por otra parte, el uso casi siempre era legado como el usufructo, y por
eso las disposiciones testamentarias deban ser ampliamente interpretadas.
Los jurisconsultos admitan que el derecho del usuario poda ser un poco ms
extenso: El usuario de un fundo poda recoger las legumbres, frutas y maderas
para sus necesidades cotidianas; el usuario de un rebao est tambin autorizado
a tomar un poco de leche, y, por ltimo, el usuario de una casa pueda habitarla
con su mujer, sus hijos y sus libertos. Y poda hasta alquilar parte de ella, con tal
que contine l habitndola.
El uso est considerado como indivisible. Este se establece y se extingue como el
usufructo. El usuario generalmente est sometido a las mismas obligaciones que

18

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

el usufructuario, porque debe, dar al propietario la garanta establecida por el

derecho pretoriano.
3. De la habitacin:
Es otro derecho real en cosa ajena, que atribuye al titular la facultad de habitar
una casa ajena e incluso de cederla en arrendamiento, constituyndose tambin
con carcter vitalicio. Pero segn el juicio que prevaleci entre los jurisconsultos,
era una simple ventaja de hecho, adquirida por el legatario, da por da, sin que
pudiera extinguirse ni por la capitis deminutio, ni por el no uso. Justiniano ms
tarde hizo de la habitacin una verdadera servidumbre personal,

permitiendo

tambin a quien la goza alquilar la casa como si fuese usufructuario.

4. De los trabajos de los esclavos.- (operae servorum).
En la poca clsica, el legado que tena por objeto los trabajos de un esclavo
confera al legatario el derecho de aprovechar sus servicios asimismo de
alquilarlos, como lo hubiese hecho un usufructuario. Pero esto solo era una
ventaja de hecho, adquirida da por da, no extinguindose ni por dedica a las
operae servorum un ttulo del digesto, entre el usufructo y el uso, parece haber
hecho una verdadera servidumbre personal.

II PARTE
CONSIDERACIONES CONTENIDAS EN LOS CUERPOS LEGALES
DE LA NORMATIVA ECUATORIANA

19

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Las servidumbres en tierras rurales en la actualidad estn contempladas

principalmente en el Cdigo Civil, pero tambin se encuentran en otras leyes. Las
cuales tambin pueden crearse por el consentimiento de las partes. Existen leyes
que establecen servidumbres especiales como las servidumbres de caminos. Las
servidumbres de aguas se regulan en la Ley de Aguas. En la que para esta ley, los
propietarios de la tierra deben permitir la construccin de canales de regado que
atraviesen sus heredades. Esto incluye espacios a los lados de los canales y la
entrada de los funcionarios encargados de su mantenimiento y reparacin. El
predio denominado sirviente debe permitir el libre flujo de los derrames de aguas
de los predios ms altos a travs de sus tierras. En caso de divisin de las tierras,
cada uno de los lotes resultantes tiene derechos de servidumbre para la
conduccin de las aguas, con la intervencin del Consejo Nacional de Recursos
Hdricos (CNRH).

La servidumbre: en el Cdigo Civil Ecuatoriano

Art. 861.-. Servidumbres continuas y discontinuas Servidumbre continua es la

que se ejerce o se puede ejercer continuamente, sin necesidad de un hecho actual
del hombre, como la servidumbre de acueducto por un canal artificial que
pertenece al predio dominante; y servidumbre discontinua la que se ejerce a
intervalos ms o menos largos de tiempo, y supone un hecho actual del hombre,
como la servidumbre de trnsito.
Art. 862.- servidumbres positivas y negativas Servidumbre positiva, es en
general, la que slo impone al dueo del predio sirviente la obligacin de dejar
hacer, como cualquiera de las dos anteriores; y negativa, la que impone al dueo

20

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

del predio sirviente la prohibicin de hacer algo que sin la servidumbre le sera
lcito, como la de no poder elevar sus paredes sino a cierta altura.
Las servidumbres positivas imponen a veces al dueo del predio sirviente la
obligacin de hacer algo, como la del Art. 878.
Art. 863.-servidumbres aparentes e inaparentes Servidumbre aparente es la
que est continuamente a la vista, como la de trnsito cuando se hace por una
senda o por una puerta especialmente destinada a l; e inaparente, la que no se
conoce por una seal exterior, como la misma de trnsito cuando carece de estas
dos circunstancias o de otras anlogas.
Art.

864.-servidumbres

inseparables

del

predio Las

servidumbres

son

inseparables del predio a que activa o pasivamente pertenecen.

Art. 865.-divisin del predio sirviente Dividido el predio sirviente no vara la
servidumbre que estaba constituida en l, y deben sufrirla aquel o aquellos a
quienes toque la parte en que se ejerca.
Art. 866.-divisin del predio dominante Dividido el predio dominante cada uno
de los nuevos dueos gozar de la servidumbre, pero sin aumentar el gravamen
del predio sirviente.
As, los nuevos dueos del predio que goza de una servidumbre de trnsito no
pueden exigir que se altere la direccin, forma, calidad o anchura de la senda o
camino destinado a ella.
Art. 867.-servidumbres principales y accesorias El que tiene derecho a una
servidumbre lo tiene igualmente a los medios necesarios para ejercerla. As, el que
tiene derecho de sacar agua de una fuente situada en la heredad vecina, tiene el

21

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

derecho de trnsito para ir a ella, aunque no se haya establecido expresamente en

el ttulo.
Art. 868.-facultades del que goza de una servidumbre El que goza de una
servidumbre puede hacer las obras indispensables para ejercerla; pero sern a su
costa, si no se ha establecido lo contrario; y an cuando el dueo del predio
sirviente se haya obligado a hacerlas o repararlas, le ser lcito exonerarse de la
obligacin, abandonando la parte del predio en que deban hacerse o conservarse
las obras.

Art. 869.-obligaciones y derechos del dueo del predio sirviente El dueo del
predio sirviente no puede alterar, disminuir, ni hacer ms incmoda para el predio
dominante la servidumbre con que est gravado el suyo.
Con todo, si por el transcurso del tiempo llegare a serle ms oneroso el modo
primitivo de la servidumbre, podr proponer que se vare a su costa; y si las
variaciones no perjudican al predio dominante, debern ser aceptadas.
Art. 870.-servidumbres naturales, legales y voluntarias Las servidumbres, o
son naturales, que provienen de la natural situacin de los lugares, o legales, que
son impuestas por la ley, o voluntarias, que son constituidas por un hecho del
hombre.
Art. 871.-ordenanzas relativas a servidumbre Las disposiciones de este Ttulo
se entendern sin perjuicio de lo que dispongan las leyes especiales u ordenanzas
generales o locales sobre las servidumbres.
De las servidumbres naturales

22

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Art. 872.-regimen de la servidumbre natural El predio inferior est sujeto a

recibir las aguas que descienden del predio superior naturalmente, esto es, sin
que la mano del hombre contribuya a ello.
No se puede, por consiguiente, dirigir un albaal o acequia sobre el predio vecino,
si no se ha constituido esta servidumbre especial.
En el predio sirviente no se puede hacer cosa alguna que estorbe la servidumbre
natural, ni en el predio dominante, cosa alguna que la grave.
La modificacin al curso de las aguas se sujetar a lo dispuesto en la Ley de
Aguas.
Art. 873.-uso legal de aguas El uso de las aguas que corren naturalmente por
una heredad, se sujetar a lo dispuesto en la Ley de Aguas.
Art. 874.-aguas lluvias El dueo de un predio puede hacer uso de las aguas
lluvias y de cualesquiera otras que corran ocasionalmente por caminos pblicos o
por quebradas secas, inclusive cambiando su curso, con arreglo a la Ley de
Aguas.

De las servidumbres legales

Art. 875.-definicin y clases Las servidumbres legales son relativas al uso
pblico o a la utilidad de los particulares.
Las servidumbres legales relativas al uso pblico son:
El uso de las riberas, en cuanto sea necesario para la navegacin o flote;
23

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Y las dems determinadas por los reglamentos u ordenanzas respectivos.

Art. 876.-obligaciones de los dueos de las riberas Los dueos de las riberas
estn obligados a dejar libre el espacio necesario para la navegacin o flote a la
sirga, y tolerarn que los navegantes saquen sus barcas y balsas a tierra, las
aseguren a los rboles, las carenen, sequen sus velas, compren los efectos que
libremente quieran vendrseles, y vendan a los ribereos los suyos; pero, sin
permiso del respectivo ribereo y de la autoridad local, no podrn establecer
ventas pblicas.
El propietario ribereo no podr cortar el rbol a que actualmente estuviere atada
una nave, barca o balsa.
Art. 877.-servidumbres por reglamentos u ordenanzas Las servidumbres
legales de la segunda especie son asimismo determinadas por las ordenanzas y
reglamentos respectivos. Aqu se trata especialmente de las de demarcacin,
cerramiento, trnsito, medianera, acueducto, luz y vista.
Art. 878.- Todo dueo de un predio tiene derecho a que se fijen los lmites que lo
separan de los predios lindantes, y podr exigir a los respectivos dueos que
concurran a ello, hacindose la demarcacin a expensas comunes.
Art. 879.-remocin de mojones Si se ha quitado de su lugar alguno de los
mojones que deslindan predios vecinos, el dueo del predio perjudicado tiene
derecho para pedir que el que lo ha quitado lo reponga a su costa y le indemnice
de los daos que de la remocin se le hubieren originado, sin perjuicio de las
penas con que las leyes castiguen el delito.
Art. 880.- El dueo de un predio tiene derecho para cerrarlo o cercarlo por todas
partes, sin perjuicio de las servidumbres constituidas a favor de otros predios.
24

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

El cerramiento podr consistir en paredes, fosos, cercas vivas o muertas.

Art. 881.-propiedad exclusiva del cerramiento Si el dueo hace el cerramiento
del predio a su costa y en su propio terreno, podr hacerlo de la calidad y
dimensiones que quiera. Y el propietario lindante no podr servirse de la pared,
foso o cerca, para ningn objeto, a no ser que haya adquirido este derecho por
ttulo o por prescripcin de diez aos, contados como para la adquisicin del
dominio.
Art. 882.- construcciones y reparacin de cercas divisorias comunes El
dueo de un predio podr obligar a los dueos de los predios lindantes a que
concurran a la construccin y reparacin de las cercas divisorias comunes.
El juez, en caso necesario, reglar el modo y forma de la concurrencia; de manera
que no se imponga a ningn propietario un gravamen ruinoso.
La cerca divisoria construida a expensas comunes, estar sujeta a la servidumbre
de medianera.
Art. 883.- Si un predio carece de toda comunicacin con el camino pblico, por la
interposicin de otros predios, el dueo del primero tendr derecho para imponer a
los otros la servidumbre de trnsito, en cuanto fuere indispensable para el uso y
beneficio de su predio, pagando el valor del terreno necesario para la servidumbre,
y resarciendo cualquier otro perjuicio.
Art. 884.-intervencin pericial Si las partes no se convienen, se reglar por
peritos, tanto el importe de la indemnizacin como el ejercicio de la servidumbre.
Art. 885.-exoneracin de la servidumbre de trnsito Si concedida la
servidumbre de trnsito en conformidad a los artculos precedentes, llega a no ser
25

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

indispensable para el predio dominante, por la adquisicin de terrenos que le dan

un acceso cmodo al camino, o por otro medio, el dueo del predio sirviente
tendr derecho para pedir que se le exonere de la servidumbre, restituyendo lo
que, al establecerse sta, se le hubiere pagado por el valor del terreno.
Art. 886.-servidumbre de trnsito por divisin del predio Si se vende o
permuta alguna parte de un predio, o si es adjudicada a cualquiera de los que la
posean proindiviso, y en consecuencia esta parte viene a quedar separada del
camino, se entender concedida a favor de ella una servidumbre de trnsito, sin
indemnizacin alguna.
Art. 887.- La medianera es una servidumbre legal en virtud de la cual los dueos
de dos predios vecinos que tienen paredes, fosos, o cercas divisorias comunes,
estn sujetos a las obligaciones recprocas que van a expresarse.
Art. 888.-condiciones de existencia del derecho de medianera Hay derecho
de medianera para cada uno de los dueos lindantes, cuando consta o por alguna
seal aparece que han hecho el cerramiento de acuerdo y a expensas comunes.
Art. 889.-presuncin de medianera Toda pared de separacin entre dos
edificios se presume medianera, pero slo en la parte en que fuere comn a los
edificios mismos.
Se presume medianero todo cerramiento entre corrales, jardines y campos,
cuando cada una de las superficies contiguas est cerrada por todos lados. Si una
sola est cerrada de este modo, se presume que el cerramiento le pertenece
exclusivamente.

Art. 890.-facultad para adquirir la medianera total o parcial En todos los

casos, y an cuando conste que una cerca o pared divisoria pertenece
26

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

exclusivamente a uno de los predios contiguos, el dueo del otro predio tendr
derecho de hacerla medianera en todo o parte, an sin el consentimiento de su
vecino, pagndole la mitad del valor del terreno en que est hecho el cerramiento
y la mitad del valor actual de la porcin de cerramiento cuya medianera pretende.

Art. 891.-edificacin sobre pared medianera Cualquiera de los dos condueos

que quiera servirse de la pared medianera, para edificar sobre ella, o hacerla
sostener el peso de una construccin nueva, debe primero solicitar el
consentimiento de su vecino; y si ste lo rehsa, provocar un juicio prctico en
que se dicten las medidas necesarias para que la nueva construccin no dae al
vecino.

En circunstancias ordinarias se entender que cualquiera de los condueos de

una pared medianera puede edificar sobre ella, introduciendo maderos hasta la
distancia de un decmetro de la superficie opuesta; y que si el vecino quisiere, por
su parte, introducir maderos en el mismo paraje, o hacer una chimenea, tendr el
derecho de recortar los maderos de su vecino hasta el medio de la pared, sin
dislocarlos.

Art. 892.-reglamentacin de la seguridad de los edificios vecinos Si se trata

de pozos, letrinas, caballerizas, chimeneas, hogares, fraguas, hornos u otras
obras de que pueda resultar dao a los edificios o heredades vecinas, debern
observarse las reglas prescritas por las ordenanzas generales o locales, ora sea
medianera o no la pared divisoria. Lo mismo se aplica a los depsitos de
explosivos o combustibles fcilmente inflamables, de materias hmedas o infectas,
y de todo lo que puede daar a la solidez, seguridad y salubridad de los edificios.

27

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Art. 893.-derechos de elevar la pared medianera Cualquiera de los condueos

tiene el derecho de elevar la pared medianera, en cuanto lo permitan las
ordenanzas generales o locales, sin que obsten las ejecutorias dadas, en virtud de
la antigua legislacin, a favor de cualquiera de los condueos, sujetndose a las
reglas siguientes:
1a.- La nueva obra ser enteramente a su costa;
2a.- Pagar al vecino, por el aumento de peso que va a cargar sobre la pared
medianera, la indemnizacin que se regulare por peritos que nombrarn las
partes;
3a.- Pagar la misma indemnizacin cuantas veces se trate de reconstruir la pared
medianera;
4a.- Estar obligado a elevar a su costa las chimeneas del vecino situadas en la
pared medianera;
5a.- Si la pared medianera no es bastante slida para soportar el aumento de
peso, la reconstruir a su costa, indemnizando al vecino por la remocin y
reposicin de todo lo que por el lado de ste cargaba sobre la pared o estaba
pegado a ella;
6a.- Si para reconstruir la pared medianera, fuere necesario aumentar su espesor,
se tomar este aumento sobre el terreno del que construya la obra nueva; y,
7a.- El vecino podr, en cualquier tiempo, adquirir la medianera de la parte
nuevamente levantada, pagando la mitad del costo total de sta y el valor de la
mitad del terreno sobre el que se haya extendido la pared medianera, segn el
inciso anterior.

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Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Art. 894.-expensas causadas por el cerramiento Las expensas de construccin,

conservacin y reparacin del cerramiento sern de cargo de todos los que tengan
derecho de propiedad en l, a prorrata de los respectivos derechos.
Sin embargo, podr cualquiera de ellos exonerarse de esas cargas, abandonando
el derecho de medianera, pero slo cuando el cerramiento no consista en una
pared que sostenga un edificio de su pertenencia.
Art. 895.-propiedad horizontal Cuando los diferentes altos o pisos de una casa
pertenecen a diversos propietarios, debe contribuir cada uno a los reparos u obras
que fuere preciso hacer, segn lo que se hallare establecido en los ttulos de
propiedad; y en caso de que nada se hubiere dispuesto sobre este punto, se
observarn las disposiciones siguientes:
1a.- Todos los propietarios deben contribuir a la conservacin y reparo de las
paredes maestras, del techo y de todas las partes que sirven para la solidez de
todo el edificio, o para la comodidad de todos los habitantes de la casa, cada
uno en proporcin del valor del piso o vivienda que le pertenece. Si los stanos
o las buhardillas no pertenecieren al mismo dueo, se har una estimacin
particular de ellos, y se obrar del mismo modo para fijar la contribucin que
les toque en la reparticin general de los gastos comunes;
2a.- El dueo de cada piso tendr a su cargo la conservacin y reparacin del
suelo o pavimento de su vivienda; mas al dueo del piso que est debajo es a
quien corresponde hacer, si quiere, en su techo, los adornos que crea tiles a
su habitacin;
3a.- Cada uno de los propietarios puede hacer por su cuenta, en su respectiva
habitacin, las obras que quisiere, con tal que no cause perjuicio a los otros, en
cuanto a la comodidad o a la solidez;

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Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

4a.- Las escaleras, cuyo uso sea comn a los dueos de varios pisos, sern
construidas y reparadas por todos ellos; y las dems lo sern por slo el dueo
del piso a quien sirvan exclusivamente;
5a.- En cuanto a los gravmenes y contribuciones que graviten sobre toda la casa,
si el modo del pago no estuviere arreglado de antemano en los ttulos o en otro
documento posterior, cada propietario contribuir al pago, en la misma forma y
proporcin que al de los gastos de las paredes maestras, o del techo y de las
dems cosas que fueren comunes; pero cada uno tendr que pagar por s solo
los impuestos que no recayeren sobre toda la casa sino sobre la parte que
exclusivamente le pertenezca; y,
6a.- En caso de arruinarse la casa, por vejez, incendio, inundacin, huracn,
terremoto u otro accidente, si se resistiere alguno de los dueos a levantarla,
podrn los dems obligarle a que les ceda sus derechos, o contribuya a la
reedificacin, la cual se har entonces, con respecto a cada piso, en las
proporciones que quedan establecidas.
Art. 896.-medianera de los rboles Los rboles que se encuentran en la cerca
medianera, son igualmente medianeros; y lo mismo se entiende respecto de los
rboles cuyo tronco est en la lnea divisoria de dos heredades, aunque no haya
cerramiento intermedio.
Cualquiera de los dos condueos puede exigir que se derriben dichos rboles,
probando que de algn modo le daan; y si por algn accidente se destruyen, no
se repondrn sin su consentimiento.
Art. 897.-conseciones legales de aguas Las concesiones de aguas que se den
por autoridad competente, se entendern sin perjuicio de los derechos
anteriormente adquiridos en ella, de conformidad con la Ley de Aguas.

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Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Art. 898.- Toda heredad est sujeta a la servidumbre de acueducto y sus conexas,
en favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de
sementeras, plantaciones o pastos, o en favor de un pueblo que las haya
menester para el servicio domstico de los habitantes, o en favor de un
establecimiento industrial que las necesite para el movimiento de sus mquinas,
con las limitaciones y requisitos establecidos en la Ley de Aguas.

Esta servidumbre consiste en que puedan conducirse las aguas por la heredad
sirviente, a expensas del interesado; y est sujeta a las reglas que van a
expresarse.

Art. 899.-limitacin de la servidumbre de acueducto Las casas y los corrales,

patios, huertas y jardines que de ellas dependen, no estn sujetos a la
servidumbre de acueducto.

Art. 900.-condiciones para la limitacin Para los efectos del artculo anterior, no
se tomarn en cuenta las casas y los corrales, patios, huertas y jardines que de
ellas dependan, si hubiesen sido construidos o formados con posterioridad a la
citacin de la demanda en que se solicite la constitucin o modificacin de la
servidumbre de acueducto.

Sin embargo, esta regla no se aplicar si se suspendiere por un ao la

continuacin del juicio propuesto o se dejase pasar un ao, desde la ltima
notificacin de la sentencia dictada en el mismo juicio, sin proceder a la
construccin de la acequia.

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Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Art. 901.-condiciones del acueducto Se har la conduccin de las aguas por un

acueducto que no permita derrames, y en que no se deje estancar el agua ni
acumular basuras.
Art. 902.-obligaciones del dueo de la acequia El dueo de una acequia estar
obligado, en cualquier tiempo, a construir los puentes y canales necesarios para el
servicio de la heredad gravada con la servidumbre, y las dems obras
indispensables para evitar que caigan en su acueducto las aguas de que hiciere
uso el predio sirviente, o cualquier otro perjuicio que a dicho fundo se le
ocasionare. Los puentes y los canales destinados a facilitar el curso de las aguas
de regado del predio sirviente sern de mampostera, a menos que el dueo de
dicho predio convenga en que se use otro material; las dimensiones de tales obras
estarn en relacin con el uso a que se destinen.

Art. 903.-ejercicio del derecho de acueducto El derecho de acueducto

comprende el de llevarlo por un rumbo que permita el libre descenso de las aguas,
y que, por la naturaleza del suelo, no haga excesivamente dispendiosa la obra.
Verificadas estas condiciones, se llevar el acueducto por el rumbo que menos
perjuicios ocasione a los terrenos cultivados.
El rumbo ms corto se mirar como el menos perjudicial a la heredad sirviente y el
menos costoso al interesado, si no se probare lo contrario.
El juez conciliar, en lo posible, los intereses de las partes; y en los puntos
dudosos, decidir a favor de las heredades sirvientes.
Art. 904.-derechos del dueo del predio ocupado por acueducto El dueo del
predio sirviente tendr derecho para que se le pague el precio de todo el terreno
32

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

que fuere ocupado por el acueducto; el de un espacio a cada uno de los costados,
que no bajar de un metro de anchura en toda la extensin de su curso, y podr
ser mayor por convenio de las partes, o por disposicin del juez, cuando las
circunstancias lo exigieren; y un diez por ciento ms sobre la suma total.
Tendr, adems, derecho para que se le indemnice de cualquier perjuicio
ocasionado por la construccin del acueducto y por las filtraciones y derrames que
puedan imputarse a defectos de construccin.
Art. 905.-limpia y reparacin del acueducto El dueo del predio sirviente est
obligado a permitir la entrada de trabajadores, para la limpia y reparacin del
acueducto, con tal que se d aviso previo al administrador del predio.
Est obligado, asimismo, a permitir, con este aviso previo, la entrada de un
inspector o cuidador; pero slo de tiempo en tiempo, o con la frecuencia que el
juez, en caso de discordia y atendidas las circunstancias, determinare.
Art. 906.-prohobicin de plantar junto al acueducto El dueo del acueducto
podr impedir toda plantacin u obra nueva en el espacio lateral de que habla el
Art. 904.
Art. 907.-oposicin para que se construya el acueducto El que tiene a
beneficio suyo un acueducto en su heredad, puede oponerse a que se construya
otro en ella, ofreciendo paso por el suyo a las aguas de que otra persona quiera
servirse; con tal que de ello no se siga perjuicio notable al que quiera abrir el
nuevo acueducto.
Aceptada esta oferta, se pagar al dueo de la heredad sirviente el valor del suelo
ocupado por el antiguo acueducto, incluso el espacio lateral de que habla el Art.
904, a prorrata del nuevo volumen de agua introducido en l, y se le reembolsar,

33

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

adems, en la misma proporcin lo que valiere la obra en toda la longitud que

aprovechare al interesado.
Este, en caso necesario, ensanchar el acueducto a su costa, y pagar el nuevo
terreno ocupado por l, y por el espacio lateral, y cualquier otro perjuicio, pero sin
el diez por ciento de recargo.
Art. 908.-condiciones para introducir mayor volumen de agua en el
acueducto Si el que tiene un acueducto en heredad ajena quisiere introducir
mayor volumen de agua en l, podr hacerlo, indemnizando de cualquier perjuicio
a la heredad sirviente. Y si para ello fueren necesarias nuevas obras, se
observar, respecto de stas, lo dispuesto en el Art. 904.
Art. 909.-acuerdos que dan salida a las aguas Las reglas establecidas para la
servidumbre de acueducto se extienden a los que se construyan para dar salida y
direccin a las aguas sobrantes, y para desecar pantanos y filtraciones naturales,
por medio de zanjas y canales de desage.
Art. 910.-abandono del acueducto Abandonado un acueducto, vuelve el terreno
a la propiedad y uso exclusivo del dueo de la heredad sirviente, sin obligacin de
restituir nada de lo que se le pag por el valor del suelo.
Art. 911.-prevencin de daos por aguas corrientes Siempre que las aguas
que corren a beneficio de particulares impidan o dificulten la comunicacin con los
predios vecinos, o embaracen los riegos o desages, el particular beneficiado
deber construir los puentes, canales y otras obras necesarias para evitar este
inconveniente.
Art. 912.-pluralidad de servidumbres de acueducto Los que quieran llevar
aguas para regar sus fundos, no podrn abrir en el predio sirviente sino una sola
acequia; y si sta se destruye, o el dueo del predio dominante la abandonare,
34

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

podrn llevar las aguas por otro punto, consultando siempre el menor perjuicio
posible del dueo del predio sirviente.
Sin embargo, siempre que no disminuyere apreciablemente el valor comercial del
predio sirviente, la autoridad o el juez competente, podrn, previo informe tcnico
que demuestre la necesidad y utilidad, imponer dos o ms servidumbres de
acueducto sobre un mismo predio.
Art. 913.-uso de aguas pblicas o comunes Para el ejercicio del derecho a que
se refieren los artculos anteriores, cualquier propietario de un fundo, los vecinos
de una poblacin, y los que pretenden establecer mquinas, podrn sacar agua de
los ros, lagunas o fuentes pblicas o comunes.
Art. 914.-aguas que se llevan a distinta hoya hidrogrfica Cuando se llevaren
aguas a una hoya hidrogrfica distinta de la de su origen, de modo que no puedan
ser restituidas al cauce primitivo, esas aguas debern devolver despus de
usadas, a cualquier otro cauce pblico.
Art. 915.-vertientes situadas en terreno ajeno El beneficiario de las aguas que
procedan de vertientes situadas en terreno ajeno, para la ejecucin de las obras
que necesite para acrecentar el caudal de las vertientes, se sujetar a lo dispuesto
en la Ley de Aguas.
Art. 916.-abandono de una toma o acequia Si el que abriere una toma o
acequia, con el nimo de llevar aguas, abandonare la obra por ms de un ao, se
entender que ha renunciado su derecho; y tendr cualquier otro la facultad de
abrir una nueva toma o acequia.

35

Las Servidumbres

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Luis Salas E.

Art. 917.- La servidumbre legal de luz tiene por objeto dar luz a un espacio
cualquiera, cerrado y techado; pero no el de darle vista sobre el predio vecino,
est cerrado o no.
Art. 918.-ejercicio de la servidumbre de luz No se puede abrir ventana o tronera
de ninguna clase en una pared medianera, sin consentimiento del condueo.
El dueo de una pared no medianera puede abrirlas en ella, en el nmero y de las
dimensiones que quiera.
Si la pared no es medianera sino en una parte de su altura, el dueo de la parte no
medianera goza de igual derecho en sta.
No se opone al ejercicio de la servidumbre de luz la contigidad de la pared al
predio vecino.
Art. 919.-condiciones de la servidumbre legal de luz La servidumbre legal de
luz est sujeta a las condiciones que van a expresarse:
1a.- La ventana tendr rejas de hierro, y una red de alambre cuyas mallas tengan
tres centmetros de abertura o menos; y,
2a.- La parte inferior de la ventana distar del suelo de la vivienda a que da luz,
tres metros a lo menos.
Art. 920.-obstruccin de la luz El que goza de la servidumbre de luz no tendr
derecho para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que le quite luz.
Art. 921.-limitacin a la servidumbre de vista Si la pared divisoria llega a ser
medianera, cesa la servidumbre legal de luz, y slo tiene cabida la voluntaria,
determinada por mutuo consentimiento de ambos dueos.
36

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Art. 922.-limitacin a la servidumbre de vista No se puede tener ventanas,

balcones, miradores o azoteas, que den vista a las habitaciones, patios o corrales
de un predio vecino, cerrado o no; a menos que se interponga una distancia de
tres metros.
La distancia se medir entre el plano vertical de la lnea ms sobresaliente de la
ventana, balcn, etc., y el plano vertical de la lnea divisoria de los dos predios,
siendo ambos planos paralelos.
No siendo paralelos los dos planos, se aplicar la misma medida a la menor
distancia entre ellos.

Art. 923.-no hay servidumbre legal de aguas lluvias No hay servidumbre legal
de aguas lluvias. Los techos de todo edificio deben verter sus aguas lluvias sobre
el predio a que pertenecen, o sobre la calle o camino pblico o vecinal, y no sobre
otro predio, sino con voluntad de su dueo.

De las servidumbres voluntarias

Art. 924.-definicin Cada cual podr sujetar su predio a las servidumbres que
quiera, y adquirirlas sobre los predios vecinos con la voluntad de sus dueos, con
tal que no se dae con ellas al ornato pblico, ni se contravenga a las leyes.

Las servidumbres de esta especie pueden tambin adquirirse por sentencia de

juez, en los casos previstos por las leyes.

37

Las Servidumbres

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Luis Salas E.

Art. 925.-servicis continuos y aparentes Si el dueo de un predio establece un

servicio continuo y aparente a favor de otro predio que tambin le pertenece, y
enajena despus uno de ellos, o pasan a ser de diversos dueos, por particin,
subsistir el mismo servicio con el carcter de servidumbre entre los dos predios;
a menos que, en el ttulo constitutivo de la enajenacin o de la particin, se haya
establecido expresamente otra cosa.
Art. 926.-adquisicin de las servidumbres Las servidumbres discontinuas de
todas clases y las servidumbres continuas no aparentes slo pueden adquirirse
por medio de un ttulo; ni an el goce inmemorial bastar para constituirlas.
Las servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse por ttulo, o por
prescripcin de cinco aos, contados como para la adquisicin del dominio de los
fundos.
Art.

927.-titulos

supletorios

de

servidumbres El

ttulo

constitutivo

de

servidumbre puede suplirse por el reconocimiento expreso del dueo del predio
sirviente.
La destinacin anterior, segn el Art. 925, puede tambin servir de ttulo.
Art. 928.-rgimen de las servidumbres El ttulo, o la posesin de la servidumbre
por el tiempo sealado en el Art. 926, determinan los derechos del predio
dominante y las obligaciones del predio sirviente.

De la extincin de las servidumbres

Art. 929.-causas Las servidumbres se extinguen:
1o.- Por la resolucin del derecho del que las ha constituido;
38

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

2o.- Por la llegada del da o el cumplimiento de la condicin, si se ha establecido

de uno de estos modos;
3o.- Por la confusin, o sea la reunin perfecta e irrevocable de ambos predios en
manos de un mismo dueo. As, cuando el dueo de uno de ellos compra el
otro, perece la servidumbre; y si por una nueva venta se separan, no revive,
salvo el caso del Art. 925. Por el contrario, si la sociedad conyugal adquiere
una heredad que debe servidumbre a otra heredad de uno de los dos
cnyuges, no habr confusin sino cuando, disuelta la sociedad, se adjudiquen
ambas heredades a una misma persona;
4o.- Por la renuncia del dueo del predio dominante; y,
5o.- Por haberse dejado de gozar diez aos.
En las servidumbres discontinuas corre el tiempo desde que han dejado de
gozarse; en las continuas, desde que se haya ejecutado un acto contrario a la
servidumbre.
Art. 930.-prescripcin de las servidumbres Si el predio dominante pertenece a
muchos, proindiviso, el goce de uno de ellos interrumpe la prescripcin respecto
de todos; y si contra uno de ellos no puede correr la prescripcin, no puede correr
contra ninguno.
Art. 931.-imposibilidad del ejercicio de las servidumbres Si cesa la
servidumbre por hallarse las cosas en tal estado que no sea posible usar de ellas,
revivir desde que deje de existir la imposibilidad, con tal que esto suceda antes
de haber transcurrido diez aos.

39

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Art. 932.-prescripcin de modo de ejercer la servidumbre Se puede adquirir y

perder por prescripcin un modo particular de ejercer la servidumbre, de la misma
manera que podra adquirirse o perderse la servidumbre misma.

DERECHO DE USUFRUCTO
Art. 778.- El derecho de usufructo es un derecho real que consiste en la facultad
de gozar de una cosa, con cargo de conservar su forma y sustancia, y de
restituirla a su dueo, si la cosa no es fungible; o con cargo de devolver igual
cantidad y calidad del mismo gnero, o de pagar su valor, si la cosa es fungible.
Art. 779.- El usufructo supone necesariamente dos derechos coexistentes, el del
nudo propietario y el del usufructuario.
Tiene, por consiguiente, una duracin limitada, al cabo de la cual pasa al nudo
propietario, y se consolida con la propiedad.
Art. 780.- El derecho de usufructo se puede constituir:
1o.- Por la ley, como el del padre de familia sobre ciertos bienes del hijo;
2o.- Por testamento;
3o.- Por donacin, venta u otro acto entre vivos; y,
4o.- Se puede tambin adquirir un usufructo por prescripcin.
Art. 781.- El usufructo que haya de recaer sobre inmuebles, por acto entre vivos,
no valdr si no se otorgare por instrumento pblico inscrito.
40

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Art. 782.- Se prohbe constituir usufructo bajo una condicin o a un plazo

cualquiera que suspenda su ejercicio. Si de hecho se constituyere, no tendr valor
alguno.
Con todo, si el usufructo se constituyere por testamento, y la condicin se hubiere
cumplido, o el plazo hubiere expirado antes del fallecimiento del testador, valdr el
usufructo.

Art. 783.- Se prohbe constituir dos o ms usufructos sucesivos o alternativos.

Si de hecho se constituyeren, los usufructuarios posteriores se considerarn como
sustitutos, para el caso de faltar los anteriores antes de deferirse el primer
usufructo.
El primer usufructo que tenga efecto har caducar los otros, pero no durar sino
por el tiempo que le estuviere designado.

Art. 784.- El usufructo podr constituirse por tiempo determinado, o por toda la
vida del usufructuario.
Cuando en la constitucin del usufructo no se fija tiempo alguno para su duracin,
se entender constituido por toda la vida del usufructuario.
El usufructo constituido a favor de una corporacin o fundacin cualquiera, no
podr pasar de treinta aos.

41

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Art. 785.- Al usufructo constituido por tiempo determinado o por toda la vida del
usufructuario, segn los artculos precedentes, podr agregarse una condicin,
verificada la cual se consolide con la propiedad.
Si la condicin no se cumpliere antes de la expiracin de dicho tiempo o antes de
la muerte del usufructuario, segn los casos, se mirar como no escrita.
Art. 786.- Se puede constituir un usufructo a favor de dos o ms personas, que lo
tengan simultneamente por igual, o segn las cuotas determinadas por el
constituyente; y podrn, en este caso, los usufructuarios dividir entre s el
usufructo, de cualquier modo que de comn acuerdo les pareciere.
Art. 787.- La nuda propiedad puede transferirse por acto entre vivos, y transmitirse
por causa de muerte.
El usufructo es intransmisible por testamento o abintestato.
Art. 788.- El usufructuario est obligado a recibir la cosa en que est constituido el
usufructo en el estado en que al tiempo de la delacin se encuentre, y tendr
derecho para ser indemnizado de todo menoscabo o deterioro que la cosa haya
sufrido desde entonces en poder y por culpa del propietario.
Art. 789.- El usufructuario no podr tener la cosa que es objeto del usufructo sin
haber prestado caucin suficiente de conservacin y restitucin, y sin previo
inventario solemne a su costa, como el de los curadores de bienes.
Pero tanto el que constituye el usufructo como el propietario podrn exonerar de la
caucin al usufructuario.
No est obligado a ella el donante que se reserva el usufructo de la cosa donada.

42

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

La caucin del usufructuario de cosas fungibles se reducir a la obligacin de

restituir otras tantas del mismo gnero y calidad, o el valor que tuvieren al tiempo
de la restitucin.
Art. 790.- Mientras el usufructuario no rinda la caucin a que est obligado, y se
termine el inventario, tendr el propietario la administracin, con cargo de dar el
valor lquido de los frutos al usufructuario.
Art. 791.- Si el usufructuario no rinde la caucin a que est obligado, dentro de un
plazo equitativo, sealado por el juez a instancia del propietario, se dar la
administracin a ste, con cargo de pagar al usufructuario el valor lquido de los
frutos, deducida la suma que el juez prefijare por el trabajo y cuidados de la
administracin.

Podr, en el mismo caso, tomar en arriendo la cosa en que est constituido el

usufructo, o tomar prestados a inters los dineros objeto del usufructo, de acuerdo
con el usufructuario.
Podr tambin, de acuerdo con el usufructuario, arrendar la cosa y dar los dineros
a inters.
Podr tambin, de acuerdo con el usufructuario, comprar o vender las cosas
fungibles, y tomar o dar prestados a inters los dineros que de ello provengan.
Los muebles comprendidos en el usufructo, que fueren necesarios para el uso
personal del usufructuario y de su familia, le sern entregados bajo juramento de
restituir las especies o sus respectivos valores, tomndose en cuenta el deterioro
proveniente del tiempo y del uso legtimo.

43

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

El usufructuario podr, en todo tiempo, reclamar la administracin, prestando la

caucin a que est obligado.
Art. 792.- El propietario cuidar de que se haga el inventario con la debida
especificacin, y no podr despus tacharlo de inexacto o de incompleto.
Art. 793.- No es lcito al propietario hacer cosa alguna que perjudique al
usufructuario en el ejercicio de sus derechos, a no ser con el consentimiento
formal del usufructuario.
Si quiere hacer reparaciones necesarias, podr el usufructuario exigir que se
hagan en un tiempo razonable y con el menor perjuicio posible del usufructo.
Si transfiere o transmite la propiedad, ser con la carga del usufructo constituido
en ella, aunque no lo exprese.
Art. 794.- Siendo dos o ms los usufructuarios, habr entre ellos derecho de
acrecer, y durar la totalidad del usufructo hasta la expiracin del derecho del
ltimo de los usufructuarios.
Lo cual se entiende si el constituyente no hubiere dispuesto que, terminado un
usufructo parcial, se consolide con la propiedad.
Art. 795.- El usufructuario de una cosa inmueble tiene el derecho de percibir todos
los frutos naturales, inclusos los pendientes al tiempo de deferirse el usufructo.
Recprocamente, los frutos que an estn pendientes a la terminacin del
usufructo pertenecern al propietario.

44

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Art. 796.- El usufructuario de una heredad goza de todas las servidumbres activas
constituidas a favor de ella, y est sujeto a todas las servidumbres pasivas
constituidas en ella.
Art. 797.- El goce del usufructuario de una heredad se extiende a los bosques y
arbolados, pero con el cargo de conservarlos en su ser, reponiendo los rboles
que derribe, y respondiendo de su menoscabo, en cuanto no dependa de causas
naturales o accidentes fortuitos.
Art. 798.- Si la cosa dada en usufructo comprende minas y canteras en actual
laboreo, podr el usufructuario aprovecharse de ellas; y no ser responsable de la
disminucin de productos que en consecuencia sobrevenga, con tal que haya
observado las disposiciones de la ordenanza respectiva.
Art. 799.- El usufructo de una heredad se extiende a los aumentos que ella reciba
por aluvin o por otras accesiones naturales.
Art. 800- El usufructuario no tiene sobre los tesoros que se descubran en el suelo
que usufructa, el derecho que la ley concede al propietario del suelo.
Art. 801.- El usufructuario de cosa mueble tiene el derecho de servirse de ella
segn su naturaleza y destino; y al fin del usufructo no est obligado a restituirla
sino en el estado en que se halle, respondiendo solamente de las prdidas o
deterioros que provengan de su dolo o culpa.
Art. 802.- El usufructuario de ganados o rebaos est obligado a reponer los
animales que mueren o se pierden, pero slo con el incremento natural de los
mismos ganados o rebaos; salvo que la muerte o prdida fueren imputables a
hecho o culpa suyos, pues, en este caso, deber indemnizar al propietario.

45

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Si el ganado o rebao perece en todo o en gran parte, por efecto de una epidemia
u otro caso fortuito, el usufructuario no estar obligado a reponer los animales
perdidos, y cumplir con entregar los despojos que hayan podido salvarse.
Art. 803.- Si el usufructo se constituye sobre cosas fungibles, el usufructuario se
hace dueo de ellas, y el propietario se hace meramente acreedor a la entrega de
otras especies de igual cantidad y calidad, o del valor que stas tengan al tiempo
de terminarse el usufructo.
Art. 804.- Los frutos civiles pertenecen al usufructuario, da por da.
Art. 805.- Lo dicho en los artculos precedentes se entender sin perjuicio de las
convenciones que sobre la materia se celebren entre el nudo propietario y el
usufructuario, o de las ventajas que en la constitucin del usufructo se hayan
concedido expresamente al nudo propietario o al usufructuario.
Art. 806.- El usufructuario est obligado a respetar los arriendos de la cosa,
contratados por el propietario antes de constituirse el usufructo por acto entre
vivos, o de fallecer la persona que lo ha constituido por testamento.

Pero sucede en la percepcin de la renta o pensin desde que principie el

usufructo.

Art. 807.- El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo, y cederlo a

quienquiera, a ttulo oneroso o gratuito.
Cedido el usufructo a un tercero, el cedente permanece siempre directamente
responsable al propietario.

46

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Pero no podr el usufructuario arrendar ni ceder el usufructo, si se lo hubiese

prohibido el constituyente; a menos que el propietario le releve de la prohibicin.

El usufructuario que contraviniere a esta disposicin perder el derecho de

usufructo.

Art. 808.- An cuando el usufructuario tenga la facultad de dar el usufructo en

arriendo, o cederlo a cualquier ttulo, todos los contratos que al efecto haya
celebrado se resolvern al fin del usufructo.
El propietario, sin embargo, conceder al arrendatario o cesionario el tiempo que
necesite para la prxima percepcin de frutos; y por ese tiempo quedar sustituido
al usufructuario en el contrato.
Art. 809.- Corresponden al usufructuario todas las expensas ordinarias de
conservacin y cultivo.
Art. 810.- Sern de cargo del usufructuario los cnones, pensiones, y en general
las cargas peridicas con que de antemano haya sido gravada la cosa y que
durante el usufructo se devenguen. No es lcito al nudo propietario imponer cargas
nuevas sobre ella, en perjuicio del usufructo.
Corresponde asimismo al usufructuario el pago de los impuestos peridicos
fiscales y municipales que la graven durante el usufructo, en cualquier tiempo que
se hayan establecido.

47

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Si por no hacer el usufructuario estos pagos los hiciere el propietario, o se

enajenare o embargare la cosa dada en usufructo, deber el primero indemnizar
de todo perjuicio al segundo.
Art. 811.- Las obras o refecciones mayores, necesarias para la conservacin de la
cosa, sern de cargo del propietario, pagndole el usufructuario, mientras dure el
usufructo, el inters legal de los dineros invertidos en ellas.
El usufructuario har saber al propietario las obras y refecciones mayores que
exija la conservacin de la cosa que es objeto del usufructo.
Si el propietario rehsa o retarda el desempeo de estas cargas, podr el
usufructuario, para libertar la cosa y conservar el usufructo, hacerlas a su costa, y
el propietario se las reembolsar sin inters.
Art. 812.- Se entiende por obras o refecciones mayores las que ocurren por una
vez o a largos intervalos de tiempo, y que conciernen a la conservacin y
permanente utilidad de la cosa en que est constituido el usufructo.
Art. 813.- Si un edificio viene todo a tierra, por vejez o por caso fortuito, ni el
propietario ni el usufructuario estn obligados a reponerlo.
Art. 814.- El usufructuario podr retener la cosa dada en usufructo hasta el pago
de los reembolsos e indemnizaciones a que, segn los artculos precedentes, est
obligado el propietario.
Art. 815.- El usufructuario no tiene derecho a pedir cosa alguna por las mejoras
que voluntariamente haya hecho en la cosa que es objeto del usufructo; pero le
ser lcito alegarlas en compensacin por el valor de los deterioros que se le
puedan imputar, o llevarse los materiales, si puede separarlos sin detrimento de la
cosa, y el propietario no le abona lo que valdran despus de separados.
48

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Lo cual se entiende sin perjuicio de las convenciones que se hayan celebrado

entre el usufructuario y el propietario relativamente a mejoras, o de lo que sobre
esta materia se haya previsto en la constitucin del usufructo.
Art. 816.- El usufructuario es responsable no slo de sus propios hechos u
omisiones, sino de los hechos ajenos a que su negligencia haya dado lugar.
Por consiguiente, es responsable de las servidumbres que, por su tolerancia, haya
dejado adquirir sobre el predio dado en usufructo, y del perjuicio que las
usurpaciones cometidas en la cosa en que est constituido, hayan causado al
dueo, si no las ha denunciado al propietario oportunamente, pudiendo.
Art. 817.- Los acreedores del usufructuario pueden pedir que se le embargue el
usufructo y se les pague con l hasta el valor de sus crditos, prestando la
competente caucin de conservacin y restitucin a quien corresponda.
Podrn, por consiguiente, oponerse a toda cesin o renuncia del usufructo, hecha
en fraude de sus derechos.
Art. 818.- El usufructo se extingue generalmente por la llegada del da o el
cumplimiento de la condicin prefijados para su terminacin.
Si el usufructo se ha constituido hasta que una persona distinta del usufructuario
llegue a cierta edad, y esa persona fallece antes, durar dicho usufructo hasta el
da en que esa persona hubiera cumplido esa edad, si hubiese vivido.
Art. 819.- En la duracin legal del usufructo se cuenta an el tiempo en que el
usufructuario no ha gozado de l, por ignorancia o despojo o cualquiera otra
causa.

49

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Art. 820.- El usufructo se extingue tambin:

Por la muerte del usufructuario, aunque ocurra antes del da o condicin prefijados
para su terminacin;
Por la resolucin del derecho del constituyente, como cuando se ha constituido
sobre una propiedad fiduciaria, y llega el caso de la restitucin;
Por consolidacin del usufructo con la propiedad;
Por prescripcin; y,
Por la renuncia del usufructuario.
Art. 821.- El usufructo se extingue por la destruccin completa de la cosa en que
est constituido. Si slo se destruye una parte, subsiste el usufructo en lo restante.
Si todo el usufructo est reducido a un edificio, cesar para siempre por la
destruccin completa de ste, y el usufructuario no conservar derecho alguno
sobre el suelo.
Pero si el edificio destruido pertenece a una heredad, el usufructuario de sta
conservar su derecho sobre toda ella.
Art. 822.- Si una heredad dada en usufructo se inunda, y las aguas se retiran
despus, revivir el usufructo por el tiempo que falte para su terminacin.
Art. 823.- El usufructo termina, en fin, por sentencia de juez que, a instancia del
propietario, lo declara extinguido, por haber faltado el usufructuario a sus
obligaciones en materia grave, o por haber causado daos o deterioros
considerables a la cosa en que est constituido el usufructo.
50

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

El juez, segn la gravedad del caso, podr ordenar, o que cese absolutamente el
usufructo, o que vuelva al propietario la cosa, con cargo de pagar al usufructuario
una pensin anual determinada, hasta la terminacin del usufructo.
Art. 824.- El usufructo legal de los padres sobre ciertos bienes del hijo que est
bajo patria potestad, y el de la sociedad conyugal en los bienes de los cnyuges,
estn sujetos a las reglas especiales del Ttulo De la patria potestad y del Ttulo
De la sociedad conyugal.

DE LOS DERECHOS DE USO Y DE HABITACION

Art. 825.- El derecho de uso es un derecho real que consiste, generalmente, en la
facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa.
Si se refiere a una casa y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de
habitacin.
Art. 826.- Los derechos de uso y habitacin se constituyen y pierden de la misma
manera que el usufructo.
Art. 827.- Ni el usuario, ni el habitador estarn obligados a prestar caucin.
Pero el habitador est obligado a formar inventario; y la misma obligacin se
extender al usuario, si el uso se constituye sobre cosas que deban restituirse en
especie.
Art. 828.- La extensin con que se concede el derecho de uso o de habitacin se
determina por el ttulo que lo constituye; y a falta de esta determinacin en el ttulo,
se regla por los artculos siguientes.
51

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Art. 829.- El uso y la habitacin se limitan a las necesidades personales del

usuario o del habitador.
En las necesidades personales del usuario o del habitador se comprenden las de
su familia.
La familia comprende la mujer y los hijos, tanto los que existen al momento de la
constitucin, como los que sobrevienen despus; y esto, an cuando el usuario o
habitador no estn casados, ni hayan reconocido hijo alguno a la fecha de la
constitucin.
Comprende, adems, las personas que a la misma fecha vivan con el habitador o
usuario, y a costa de stos; y las personas a quienes stos deben alimentos.
Art. 830.- En las necesidades personales del usuario o del habitador no se
comprenden las de la industria o trfico en que se ocupan.
As, el usuario de animales no podr emplearlos en el acarreo de los objetos en
que trafica, ni el habitador servirse de la casa para tiendas o almacenes.
A menos que la cosa en que se concede el derecho, por su naturaleza y uso
ordinario, y por su relacin con la profesin o industria del que ha de ejercerlo,
aparezca destinada a servirle en ellas.
Art. 831.- El usuario de una heredad tiene solamente derecho a los objetos
comunes de alimentacin y combustible, no a los de una calidad superior; y est
obligado a recibirlos del dueo, o a tomarlos con su permiso.
Art. 832.- El usuario y el habitador deben usar de los objetos comprendidos en sus
respectivos derechos con la moderacin y cuidado propios de un buen padre de
52

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

familia; y estn obligados a contribuir a las expensas ordinarias de conservacin y

cultivo, a prorrata del beneficio que reporten.
Esta ltima obligacin no se extiende al uso o la habitacin que se dan
caritativamente a personas necesitadas.
Art. 833.- Los derechos de uso y habitacin son intransmisibles a los herederos, y
no pueden cederse a ningn ttulo, prestarse ni arrendarse.
Ni el usuario ni el habitador pueden arrendar, prestar o enajenar objeto alguno de
aquellos a que se extiende el ejercicio de su derecho.
Pero bien pueden dar los frutos que les es lcito consumir en sus necesidades
personales.
Art. 834.- Si a la muerte del causante, ste dejare un solo inmueble habitable
como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal
cuya estimacin no sobrepase el indicado como lmite mximo para constituir
patrimonio familiar y concurran otras personas como herederos o legatarios el
cnyuge sobreviviente, tendr derecho real de habitacin en forma vitalicia y
gratuita, siempre que no posea a ttulo propio otros bienes que le permitan
satisfacer sus necesidades de habitacin.
El valor del inmueble ser el avalo comercial que, a la fecha de la muerte del
causante, conste en el catastro municipal, si se tratare de un inmueble situado
dentro del permetro urbano; y el que conste en la Direccin Nacional de Avalos y
Catastros (DINAC), si se tratare de inmuebles situados en la zona rural.

La servidumbre en la Ley de Aguas

53

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Art. 129.- Las servidumbres a que se refiere el Ttulo XV de la Ley de Aguas no

podrn aprovecharse en fines distintos de aqullos para los que se han
constituido, salvo acuerdo entre los interesados debidamente autorizado por el
Consejo Nacional de Recursos Hdricos.
Art. 130.- Los dueos de propiedades adyacentes a ros, lagos, lagunas,
canales y otras fuentes o manantiales, estn obligados a dejar el espacio marginal
necesario para camino de vigilancia, trnsito, pesca u otros servicios, el que ser
determinado por el Consejo Nacional de Recursos Hdricos. El uso de las
servidumbres mencionadas, se har exclusivamente en los fines para los que se
establecieren.
Constitucin de servidumbre de acueducto
Art. 131.- La servidumbre de acueducto es forzosa y consiste en la facultad de
conducir las aguas por la heredad sirviente, a expensas del beneficiario. Implica
esta servidumbre la obligacin de construir las obras de arte y desages
necesarios para el mejor aprovechamiento de las aguas y la preservacin del
predio sirviente.
Art. 132.- La conduccin de las aguas se har por un acueducto que no permita
derrames, filtraciones, ni desbordes que perjudiquen a la heredad sirviente, que no
permita el estancamiento de agua ni la acumulacin de basuras, y que en lugares
apropiados, tengan los puentes, caminos, desages, alcantarillas, etc. que sean
necesarios para la eficiente conduccin del agua y que permitan continuar las
actividades habituales de la heredad gravada con la servidumbre.
Art. 133.- El Consejo Nacional de Recursos Hdricos fijar el trazado y
caractersticas tcnicas que debe tener el acueducto, el cual conciliar en lo

54

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

posible, los intereses de las partes, y en los aspectos dudosos, decidir a favor de
las heredades sirvientes.
Art. 134.- La constitucin de la servidumbre de acueducto a cielo abierto,
conlleva la obligacin del propietario del predio sirviente de dejar a cada uno de
los costados del canal, un espacio libre no menor a un metro de ancho o el que
determine el Consejo Nacional de Recursos Hdricos, en toda la extensin de su
curso, para efectos de conduccin del agua, conservacin, mantenimiento y
limpieza del canal.
Para los casos de acueductos cerrados, tneles, etc. el propietario del predio
sirviente dejar un espacio para el trnsito, mantenimiento, limpieza, etc. de los
mismos, por el lugar ms conveniente al cumplimiento de estos fines, cuyo trazado
y caractersticas tcnicas sern determinadas por el Consejo Nacional de
Recursos Hdricos.
Art. 135. El pago de indemnizaciones ocasionadas por la constitucin de
servidumbres de acueducto y conexas, se sujetar a lo dispuesto por el inciso final
del Art. 62 de la Ley de Aguas, debiendo el Consejo Nacional de Recursos
Hdricos fijar el monto que deben pagar. Para determinar el valor a pagarse se
considerar el avalo catastral que el predio sirviente tuviere a la poca de
constitucin de la servidumbre.
Art. 136.- La servidumbre de acueducto se ejercer por lo general en cauce a
cielo abierto.
Para los casos especiales el Consejo Nacional de Recursos Hdricos
reglamentar las condiciones tcnicas que debe tener el acueducto.

55

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Art. 137.- El dueo del predio sirviente est obligado a permitir la entrada de
trabajadores y materiales para la limpia y reparacin del acueducto, con tal que se
d aviso a l o a su administrador.
Art. 138.- Las disposiciones antes establecidas se aplicarn a los acueductos
que se construyan para dar salida y direccin a las aguas sobrantes, derrames y
filtraciones naturales de predios y minas, para desecar pantanos, bajos; vegas, por
medio de zanjas o canales de desage; tambin se aplicarn a las aguas
provenientes de las lluvias y filtraciones que se recojan en las cunetas de los
caminos para darles salida a cauces vecinos. Para estos fines, los predios vecinos
estn sujetos a servidumbre.
Art. 139.- De conformidad con el Art. 65 de la Ley de Aguas, los usuarios de un
acueducto estn obligados a aceptar la incorporacin de nuevos caudales al
cauce comn, para servicio de otros beneficiarios; y por su parte los nuevos
usuarios, pagarn por una sola vez a los dueos del acueducto por la ocupacin
del mismo, as como tambin se sujetarn al pago de las mejoras y obras que
fuere necesario ejecutar para aumentar el caudal.
El Consejo Nacional de Recursos Hdricos antes de autorizar el incremento de
caudal efectuar los estudios tcnicos y econmicos necesarios, dispondr la
ejecucin de las obras tcnicas respectivas y determinar el valor que debe
pagarse por la ocupacin del acueducto.
Art. 140.- El Consejo Nacional de Recursos Hdricos en la autorizacin que
dicte para el incremento del caudal en el acueducto existente, luego de verificar
que se han ejecutado las obras para dicho incremento, establecer la
coservidumbre del acueducto.

56

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Art. 141.- Para fijar el pago que se establece en el Art. 139 de este reglamento,
tanto el Consejo Nacional de Recursos Hdricos como los dueos de los canales y
los nuevos beneficiarios cumplirn con las siguientes disposiciones:
a. Sern considerados para el pago por la ocupacin solamente aquellos
acueductos o tramos de acueducto construidos en los ltimos treinta (30) aos,
contados a partir de la fecha de presentacin de la solicitud al Consejo Nacional
de Recursos Hdricos por los nuevos beneficiarios, con el fin de obtener la
autorizacin para el aumento del caudal;
b. Para el clculo del pago se partir del avalo realizado por el Consejo
Nacional de Recursos Hdricos el cual ser "descontado" tomando en cuenta el
nmero de aos de existencia del acueducto y una tasa del ocho por ciento anual.
Este valor descontado ser considerado como el saldo no amortizado y ser
distribuido proporcionalmente entre los dueos y los nuevos beneficiarios de
acuerdo a sus derechos de aprovechamiento de agua; y,
c. El pago nico que deben efectuar los nuevos beneficiarios corresponder al
veinte por ciento del saldo no amortizado del acueducto calculado para los nuevos
beneficiarios, el mismo que podr realizarse al contado, a plazos, global o
individualmente para cada nuevo beneficiario; y otro veinte por ciento para obras
de mejoramiento.
De no ser menester realizar estas obras, la cuarta parte del valor calculado
para este fin se pagar a los propietarios.
Art. 142.- El pago a que se refiere el Art. 139 de este reglamento podr
efectuarse hasta en el plazo de cinco aos, sin inters alguno, tomando en cuenta
para este efecto las condiciones econmicas y sociales de los nuevos
beneficiarios del acueducto, y debiendo garantizarse convenientemente el
cumplimiento de dicha obligacin.

57

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

El plazo a concederse ser fijado por el Consejo Nacional de Recursos

Hdricos.
Si el pago se realiza a favor de un Directorio de Aguas estos dineros
incrementarn los fondos del Directorio, y por tanto, no se pagar en forma
individualizada a los miembros integrantes del Directorio.
Art. 143.- Todos los propietarios del acueducto as como los nuevos
beneficiarios del mismo contribuirn proporcionalmente a sus derechos de
aprovechamiento de agua para la operacin y mantenimiento del acueducto.
Art. 144.- El pago a que se refiere el Art. 139 de este reglamento, no convierte a
los nuevos beneficiarios del acueducto existente en copropietarios del mismo.
Servidumbre de presa, de bocatoma, de descarga y de partidor
Art. 145.- El titular de un derecho de aprovechamiento de aguas que no sea
propietario de los terrenos aledaos a las riberas o a los sitios en que debe extraer
o dividir sus aguas, podr construir en el predio sirviente las obras de estribo, de
presa, o de bocatoma, de descarga, o de partidor. Las indemnizaciones se
regularn por lo dispuesto en el inciso final del Art. 62 de la Ley de Aguas.
Art. 146.- En todo lo que fuere pertinente, a este captulo se aplicarn las
disposiciones del captulo anterior.
Constitucin de servidumbre de abrevadero
Art. 147.- Toda persona, pueblo, casero que carezca de las aguas necesarias
para la bebida de sus animales, tendr derecho a imponer servidumbre de
abrevadero previa la realizacin de las obras necesarias para evitar que las aguas

58

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

se contaminen y, el cumplimiento de los requisitos que prescribe el Art. 62 de la

Ley de Aguas.
Esta servidumbre consiste en la facultad de llevar el ganado por caminos y
sendas existentes, a beber dentro del predio sirviente en horas y puntos
determinados.
Art. 148.- Las servidumbres establecidas para el trnsito de ganado hasta los
sitios de abrevadero y uso del agua para fines domsticos, no podrn ser
interrumpidos sino por decisin del Consejo Nacional de Recursos Hdricos,
siempre que no se cause perjuicio a los beneficiarios.
Extincin de las servidumbres
Art. 149.- Las servidumbres caducan y se extinguen en los casos
expresamente determinados en la Ley de Aguas y en las disposiciones del Cdigo
Civil, conforme a su Art. 40.

Ordenanzas de servidumbre y cesin gratuita de terrenos para

alcantarillado sanitario y pluvial para canales abiertas para aguas
lluvias
El M.I. consejo Cantonal de Guayaquil
Considerando:
Que de conformidad con los artculos 163 letras p y q, 249 numeral 3 letra a) y 250
de la Ley de Rgimen Municipal, corresponde a la Municipalidad reglamentar la
59

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

servidumbre y cesin gratuita de terrenos para el uso de alcantarillado sanitario y

pluvial y para canales de aguas lluvias;
Que por ordenanza dictada en diciembre 29 de 1967, la Municipalidad de
Guayaquil cre la Empresa municipal de Alcantarillado que tiene a su cargo las
obras y el mantenimiento de los colectores de aguas servidas y lluvias y los
canales abiertos de drenaje de aguas lluvias, de la ciudad de Guayaquil y de las
parroquias del Cantn:
En uso de las atribuciones que le confiere la Ley de Rgimen Municipal.
RESUELVE:
Dictar las siguiente ordenanza de servidumbre y cesin gratuita de terrenos para
alcantarillado sanitario y pluvial para canales abiertos para aguas lluvias.
Art. 1.- La Empresa Municipal de Alcantarillado de Guayaquil para la realizacin de
obras, proteccin y mantenimiento de los colectores de aguas servidas y de aguas
lluvias actuales y futuros y de los canales naturales o que construyere para el
drenaje de aguas lluvias que atraviesa terrenos de particulares, tendr derechos
de servidumbre gratuita de acueducto para aguas servidas y lluvias o para obtener
por cesin gratuita los terrenos necesarios para el funcionamiento de los canales.
Art. 2.- de conformidad con el art. 163 letra p) de la Ley de Rgimen Municipal, se
impone servidumbre gratuita de acueducto para la conduccin de aguas servidas y
para aguas lluvias sobre una faja de terreno a cada lado de la tubera medida de
su eje.
Art. 3.- si los colectores que atraviesan los terrenos de particulares; sobre los
cuales se establece la servidumbre gratuita y la limitacin del dominio ocupen una
parte del terreno que representa ms del 10% de la superficie del predio afectada,
60

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

la Empresa pagar el valor del exceso y si hubiere construcciones el valor de esta,

calculado por un perito de la Empresa y otro del interesado, como lo dispone la
letra a) del numeral 3 del art. 249 y el art. 250 de la Ley del Rgimen Municipal.
En la zona del terreno sobre la cual se establece la servidumbre, el propietario no
podr levantar construcciones o edificaciones.
Si de hecho lo hiciera, la Municipalidad o la Empresa Municipal de Alcantarillado la
demoler a costa del infractor y le impondr, adems una multa del 10 al 30% de
su valor, segn la naturaleza e importancia del mismo.
Art. 4.- Si colectores de aguas servidas

o de aguas lluvias, existentes con

anterioridad a esta Ordenanza atravesaren terrenos de particulares donde existan

construcciones, la Empresa, a su eleccin podr establecer la servidumbre en los
trminos que se establece en el artculo anterior y demoler la edificacin,
indemnizando al propietario de acuerdo con la Ley de Rgimen Municipal o exigir
al propietario el libre paso sobre su propiedad, cuantas veces lo estime necesario
para el mantenimiento y reparacin del colector. Si el propietario no diese las
facilidades del caso ser sancionado en la forma que se establece en el art. 11 de
esta Ordenanza.
Art. 5.- se prohbe el paso de vehculos pesados, tractores,, etc. Sobre la zona de
servidumbre, y en caso de absoluta necesidad, debe obligatoriamente solicitar a la
Empresa Municipal de Alcantarillado la autorizacin correspondiente, para que el
interesado tome las medidas que EMAG estime conveniente para la proteccin del
acueducto.
Art. 6.- los propietarios de terrenos donde existen o han existido canales naturales
para drenajes de aguas lluvias, estn obligados a mantenerlos y bajo ningn
concepto los puede cegar. Los propietarios o urbanizadores de terrenos que, sin
la autorizacin de la Empresa cegaren o interrumpieren el curso de tales canales,
61

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

sern responsables personal y pecuniariamente de los daos y perjuicios que ello

ocasionare, sin perjuicio que a costa de los mismos, la Empresa vuelva a abrirlos,
imponindoles, adicionalmente una multa del 10 al 30% del costo de la nueva
apertura y limpieza del canal.
Si el propietario o urbanizador de un terreno, por donde pasare un canal natural de
aguas lluvias, por convenir a sus intereses o a la urbanizacin, deseare cambiar la
ruta del canal, utilizando siempre terrenos de su propiedad, deber pedir
autorizacin a la Empresa Municipal de Alcantarillado, la que de estimarlo
aceptable, por no perjudicar el drenaje de otra zonas o afectar a propiedades
aledaas, podr autorizarlo, pero el costo que demande de la construccin del
canal en la nueva ruta as como las condiciones tcnicas en que se har, ser las
que indique la Empresa, a las que se someter obligatoriamente el solicitante.
Art. 7.- los canales naturales que hubieren sido cegados por cualquier medio por
un propietario o urbanizador del terreno, debern ser abiertos de inmediato que
reciban la notificacin de EMAG, y de no hacerlo, se proceder en la forma que se
establece en el artculo anterior.
Art. 8.- si para drenar aguas lluvias dentro de los sectores del Cantn Guayaquil
fuera necesario la construccin de canales, los propietarios o urbanizadores de
terrenos por donde debe pasar el canal estn obligados a ceder gratuitamente el
terreno que se requiera para la construccin del canal y la va para su
mantenimiento.
La cesin del terreno estar constituida por el ancho del canal propiamente dicho y
una franja de terreno que por un lado tendr 6 metros, a fin de que permita el paso
de los equipos necesarios para la limpieza y mantenimiento del canal y por el otro
lado un ancho de 1.50 metros ambas medidas contadas desde su respectivo
borde superior del canal.

62

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Si la ocupacin del terreno para el canal y las fajas adicionales representan ms

del 5% de la superficie del terreno, la Empresa pagar el valor del exceso, as
como el de las construcciones que deban demolerse.
Art. 9.- para los canales naturales se mantendrn los mismos anchos de fajas de
terreno colindantes que establece el art. 7, para ser utilizadas por los equipos que
se emplean en su limpieza y mantenimiento.
Art. 10.- el valor que se pague por el terreno ocupado, cuando haya lugar a ello,
ser el del avalo comercial. Para las obras que deban demolerse se lo fijar por
peritos, en la forma que se establece en el artculo 3 de esta Ordenanza.
Art. 11.- toda infraccin a la presente ordenanza ser sancionado con una multa
segn la gravedad de la falta, multa que no exime al infractor de realizar los
trabajos, dentro del plazo que le fije la Empresa Municipal de Alcantarillado de
Guayaquil, para correguir la obra materia de la infraccin, y de la accin
correspondiente por daos y perjuicios a que hubiere lugar.
Si el infractor no corrigiere la obra dentro del plazo que la Empresa le hubiere
fijado, esta la ejecutara y cobrara su valor con recargo de 30% por concepto de
multa, aparada para ello en el artculo 452 de la Ley de Rgimen Municipal.
Si el propietario no pagare el costo de la obra y multa, EMAG solicitar a la
Alcalda que expida el ttulo de Crdito y disponga que el Tesorero de la
Municipalida personal y pecuniaria, remitir su valor dentro de las prximas 48
horas al Tesorero de EMAG.

Las servidumbres ecolgicas:

La Servidumbre ecolgica en una figura nueva en el ecuador que se ha venido
aplicando poco a poco en legislaciones en Centro Amrica el cual es una
herramienta de conservacin.
63

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

El espritu de la Servidumbre Ecolgica es el Acuerdo mutuo de voluntades en

donde propietarios de predios acuerdan limitar el dominio de sus propiedades Con
fines conservacionistas es decir limitaciones de no afectar el inters pblico ni
contravenir las leyes.
Actualmente, el ordenamiento jurdico nacional no cuenta con normas particulares
que regulen de manera directa la figura de la servidumbre ecolgica, pero en los
ltimos aos se han producido avances en la generacin de la normativa, al incluir
algunos artculos en el Proyecto de Ley para la Conservacin de la Biodiversidad
en el cual se la reconoce a la servidumbre ecolgica como una figura jurdica por
s misma.
El Art. 49 del Proyecto de Ley para la Conservacin de la Biodiversidad dispone: el
Ministerio del Ambiente reconocer y promover el desarrollo de mecanismos e
instrumentos para la conservacin de la biodiversidad. Los procedimientos para la
aplicacin de estos mecanismos e instrumentos se sujetarn a lo establecido en la
legislacin nacional vigente y en las normas que establezca el Ministerio del
Ambiente.
Mientras tanto, se respetan las disposiciones contenidas en el Cdigo Civil que
estipulan que la constitucin de las servidumbres se puede producir ya sea a
travs de un contrato, como resultado de un acuerdo de voluntades entre dos o
ms propietarios o a travs de un acto unilateral de un particular como por ejemplo
un testamento.
De manera general, la mayora de elementos y caractersticas de las servidumbres
tradicionales son perfectamente aplicables a las servidumbres ecolgicas:
Como la voluntad de las partes, la existencia de dos predios diferentes, gravamen
impuesto sobre uno de ellos en beneficio de otro y causales de extincin. En
trminos de duracin, se puede constituir una servidumbre ecolgica por un
tiempo definido o a perpetuidad.

64

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Requisitos para la constitucin de servidumbres ecolgicas:

Los requisitos para la constitucin de servidumbres ecolgicas seran las

siguientes:
a. Ttulo de Propiedad.- O justo ttulo, lo que quiere decir que los propietarios
debern contar con ttulos de propiedad legalmente constituidos e inscritos en el
Registro de la Propiedad correspondiente. Adicionalmente es necesario contar con
un certificado de gravmenes para confirmar el dominio y disposicin de los
propietarios.
b. Escritura Pblica: El Contrato deber celebrarse por Escritura Pblica.
c. Inscripcin de la Servidumbre en el Registro de la Propiedad del Cantn donde
se ha constituido: Luego de haber suscrito el Contrato ante Notario Pblico, se
inscribir en el Registro de la Propiedad del Cantn al que pertenecen los predios.
La consecuencia jurdica de tal inscripcin tiene relacin con la transferencia de
dominio de la propiedad. En caso de producirse la servidumbre se mantiene con el
nuevo propietario.
Informacin de lnea Base La elaboracin de la lnea base de los predios es un
documento muy importante, ya que se inserta como un anexo al Contrato de
Servidumbre ecolgica. Su importancia radica en que provee informacin que
describe los atributos naturales y estructuras existentes y planifica la combinacin
de usos futuros en las propiedades el momento de suscribirlo. Esta informacin
ser de utilidad para la realizacin del monitoreo de la Servidumbre por parte del
predio dominante, o en su defecto de un tercero determinado en el contrato, en el
cual se confirmar si el estado de los recursos naturales en el predio sirviente es
el mismo que al momento de la suscripcin del Convenio y las actividades de
conservacin son efectivas.
La lnea base est compuesta por un expediente con mapas, fotografas, planos
de las propiedades, y dems documentos de este carcter, que han sido
65

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

elaborados despus de que el personal calificado ha realizado una visita decampo

en el predio en el que se pretende establecer la servidumbre.
Esta clase de servidumbre es de la misma manera beneficioso igual que las
dems para el propietario y no solamente para este sino tambin para el pas
porque cuidando su predio de una forma consiente hace que le produzca mejor
por ejemplo en cuanto para la elaboracin de sus productos o a la conservacin
de algunas especies ya sea de especie vegetal o animal.

CONSIDERACIONES

RELATIVAS

LA

APLICACIN

DE

LAS

SERVIDUMBRES DE ORIGEN ROMANO EN LOS TIEMPOS ACTUALES

III PARTE
CONCLUSIN

Desde la poca de la antigua roma la servidumbre ha consistido en que un terreno

sirviente que est sometido a otro al cual se denomina dominante (servidumbres
reales, o entre cosas), el cual deba ser ajeno, es decir que deba ser de distinto
dueo; y el derecho de una persona sobre un inmueble u otros objetos
(servidumbres personales). Y segn la definicin de nuestro cdigo civil en la
actualidad la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad
de otro predio de distinto dueo. A pesar que haya transcurrido tanto tiempo an
se necesita estas caractersticas para que se ejerza una servidumbre en la
actualidad.
Las servidumbres prediales son las nicas que conservan esta denominacin en lo
que se refiere a los trminos modernos, y en las personales que son las que ahora
se llaman derechos de goce. Por lo tanto hay ms semejanzas entre la
servidumbre de la poca antigua y actual ecuatoriana como en que dos fundos
66

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

hay una relacin permanente establecida voluntariamente por sus propietarios,

que para el dominante, constituye un verdadero derecho real en cosa ajena, pues
le procura una utilidad concreta y limitada sobre el sirviente, en tanto que para
ste supone una autntica carga, por cuanto restringe las facultades de su
propietario, al obligarle a tolerar ciertas acciones o a abstenerse de ejercer
algunas de las potestades de dicha condicin. El beneficiado con una servidumbre
debe ser siempre responsable de todas las consecuencias que esta genere, entre
otras semejanzas. Las nicas diferencias est dentro de las de pasaje hoy en la
actualidad no hay las servidumbres de pastaje y el actus refirindome a paso de
carros a menos que sea por una orden de obra pblica en la que las autoridades
tendrn que indemnizar al dueo del predio afectado en las rusticas y la operae
servorum, el cual se estableci desde los derechos de Francia en que una
persona tiene derecho a la libertad y la aparicin de las ecolgicas en la
actualidad.
Todos sabemos que con el transcurso del tiempo se van creando leyes, derechos
y varias cosas nuevas para una mejor comodidad y convivencia entre los seres
humanos pero cabe notar que las servidumbres de la poca romana (y otras leyes
del mismo origen) han evolucionado y mejorado segn las mltiples necesidades
que van apareciendo y segn va desarrollndose la sociedad y creciendo el
conglomerado humano pero a pesar de haber transcurrido varios siglos siguen
siendo el esqueleto de los derechos actuales. En cuanto a la servidumbre se
puede resumir, que el propietario del terreno dominante debe ejercer esta
institucin como un derecho que le pertenece.

CRITERIO

Sin duda el estudio de las servidumbres abarca un capitulo de gran importancia

en el estudio del derecho civil, ya que son en gran medida productos de la
cotidianidad, en la que se podra decir que tienen una funcin econmica
importante, en cuanto procura recursos y ventajas a los fundos que carecen de
67

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

ciertos beneficios y que como consecuencia de esta carencia impide a sus dueos
habitar, usar o explotar adecuadamente de sus productos, y que gracias a esta
institucin pueden satisfacer sus necesidades.
SUGERENCIA

BIBLIOGRAFA
A continuacin incluyo una relacin bibliogrfica que comprende los temas citados
en el texto que me han resultado de utilidad para elaborar este trabajo.

Tratado Elemental: Derecho Romano Editorial Albatros- Eugene Petit.

Cdigo Civil Ecuatoriano.
Historia de la propiedad, servidumbres y limitaciones de dominio - Salustiano de
Dios, Javier Infante, Ricardo Robledo, Eujenia Torijano: Salamanca - 2008
Ley de aguas
Diccionario de Ciencias Jurdicas Polticas y Sociales Editorial Heliasta: Manuel
Osorio
Diccionario Jurdico Elemental Guillermo Cabanellas de Torres

Tabla de contenido
INTRODUCCIN................................................................................................................ 1
I PARTE.............................................................................................................................. 2
LAS SERVIDUMBRES........................................................................................................2
A)

Concepto, naturaleza y caracteres de las servidumbres prediales en el derecho

romano............................................................................................................................ 2
ORIGEN Y EVOLUCIN DE LAS SERVIDUMBRES........................................................10
68

Las Servidumbres

[Escribir texto]

Luis Salas E.

Origen............................................................................................................................ 10
Evolucin....................................................................................................................... 10
Evolucin posterior: legislacin visigoda........................................................................15
CLASIFICACIN DE LAS SERVIDUMBRES:...................................................................17
I Servidumbres reales o prediales..................................................................................18
1.

Servidumbres rurales:.........................................................................................18

2.

Servidumbres urbanas.-......................................................................................19

II servidumbres personales............................................................................................20
1.

Del usufructo:......................................................................................................20

2.

Del uso:............................................................................................................... 23

3.

De la habitacin:.................................................................................................24

4.

De los trabajos de los esclavos.- (operae servorum)...........................................24

II PARTE........................................................................................................................... 25
CONSIDERACIONES CONTENIDAS EN LOS CUERPOS LEGALES DE LA NORMATIVA
ECUATORIANA.................................................................................................................25
CONSIDERACIONES RELATIVAS A LA APLICACIN DE LAS SERVIDUMBRES DE
ORIGEN ROMANO EN LOS TIEMPOS ACTUALES.........................................................38
III PARTE.......................................................................................................................... 38
CONCLUSIN.................................................................................................................. 38
CRITERIO......................................................................................................................... 38
SUGERENCIA.................................................................................................................. 39
BIBLIOGRAFA.................................................................................................................39

69