CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Antecedentes Histricos
La voz arrendamiento proviene de arrendar, que significa "ceder o adquirir mediante precio
el aprovechamiento temporal de cosas inmuebles, o de beneficio o rentas".
En sus orgenes, el arrendamiento poda ser de cosas, obras o servicios. La idea de servicios
tiene su origen en la idea romanista de la locatio conductio, y as, si bien como seala DiezPicazo, el que promete pagar el precio se llama "conductor", en el denominado
arrendamiento de obras se invierte la terminologa y el que paga el precio es llamado "
locator". Algunos autores, como Arias Ramos, analizan la idea de locare, y otros apuntan
que la terminologa naci "probablemente en hiptesis referentes a obras del Estado y que
de all pas al derecho privado".
La influencia del derecho ingls y del derecho germano sent sus bases para complementar
al derecho romano, al grado de no admitirse en la actualidad el arrendamiento perpetuo,
pues a partir de la Revolucin francesa se modifica esta situacin
Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En la
legislacin europea, y en alguna parle de la historia patria, el contrato de arrendamiento
consisti en la cesin del uso o goce de algo mediante el pago de un precio, ya se trate de
cosas corporales o incorporales, muebles, inmuebles, obra de servicios que preste una
persona, Intelectuales o mecnicos, y las actividades encaminadas a llevar a cabo una obra.
La legislacin vigente mexicana permiten que sean objeto materia del contrato de
arrendamiento, tanto los bienes muebles como los inmuebles, los corporales como los
incorporales o intangibles (llamados as por algunos tratadistas americanos), con la
salvedad de los bienes consumibles (aquellos que se destruyen por el primer uso) y los
derechos estrictamente personales (a. 2400, CC). Tenemos as, que los servicios que preste
una persona, sean stos intelectuales o mecnicos, y las actividades encaminadas a llevar a
cabo una obra son objeto de distinto contrato, pero no del pacto arrendaticio.

Con la influencia del Cdigo Napolen, la legislacin de casi todos los pases occidentales
fue favorable al arrendador, pero despus del Cdigo Civil suizo de las obligaciones, se
modific la legislacin para hacerla imparcial, inclinarse incluso en favor del arrendatario.
Los pases europeos, despus de la segunda guerra mundial, aprobaron una legislacin de
carcter excepcional y temporal que decret la moratoria de las rentas y la prrroga de los
contratos, incluso se conden la especulacin ilcita, y se crearon comisiones arbtrales para
juzgar ante tribunales especiales los problemas de alquileres. En Espaa, por ejemplo. hubo
varias legislaciones de prrroga en que se les neg los beneficios a los extranjeros y se
fijaron los montos mximos de aumento de renta, lo mismo que la obligacin de los
propietarios de publicar anuncios cuando hubiera inmuebles vacos.
Conceptualizacin de contrato Arrendamiento
El contrato

de

arrendamiento o locacin (locatio-conductio por

su

denominacin

originaria en latn) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se
obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte
denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio
cierto y determinado.
Tiene que ver con el precio que puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola
vez, o bien en una cantidad peridica, que en este caso recibe el nombre de renta. Tambin
puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y
determinada, por ejemplo, con los frutos que produce la cosa arrendada (renta en especie);
que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha
(aparcera).
El artculo 1666 del Cdigo Civil define al arrendamiento en los siguientes trminos:
Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el
uso de un bien por cierta renta convenida.
En este sentido, el contrato de arrendamiento deber ser entendido como aquel acuerdo de
declaraciones de voluntad por el cual una persona (arrendador) se compromete a procurar el
goce temporal de un bien a otra (arrendatario) que a su vez se compromete al pago
peridico de una suma de dinero (renta), como contraprestacin a dicho goce.

Sobre el particular, podemos decir que en la actualidad el contrato de arrendamiento se ha

convertido en la mejor opcin para aquellas personas (naturales o jurdicas) que no pueden
acceder a la propiedad de un bien, ya que mediante el pago de cuotas peridicas pueden, si
bien no gozar de dicha propiedad, si gozar de la facultad de uso sobre el bien para fines
determinados, como habitacin, actividades comerciales, o depsito, refirindonos al
arrendamiento de bienes inmuebles.
A nivel doctrinario, se seala que el arrendamiento constituye una renta derivada por la
explotacin pasiva de inmuebles, en donde la nica actividad del contribuyente radica en
habilitar la fuente productora de renta para ser utilizada por terceros
Naturaleza jurdica
Confiere un ttulo de mero tenedor, porque el arrendatario no tiene el ttulo de propietario,
sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso). Sean casas, autos, o
distintos inmuebles.
Las partes contratantes
Se llama parte arrendadora a la que se obliga a ceder el uso o goce temporal de un bien
mueble o inmueble, a cambio de un precio cierto; se llama parte arrendataria a la adquiere
el uso o goce temporal del bien, mediante el pago de un precio cierto.
Elementos escenciales
Consentimiento: se siguen las reglas generales de los contratos y se da con el acuerdo de las
voluntades de ambas partes (arrendador y arrendatario), una para conceder el uso o el uso y
goce de un bien, y la otra para pagar como contraprestacin un precio cierto.

Objeto
La cosa que se da en arrendamiento y el precio que debe ser cierto; no se necesita que el
pago sea en dinero ya que pueden serlo las cosas y derechos que estn en el comercio, que

no sean fungibles, y tampoco los que estn fuera del comercio, como los bienes comunales
o los derechos personalsimos. El precio debe ser cierto, verdadero y determinado o
determinable, lo que quiere decir que debe de consistir en una suma de dinero o cualquiera
otra cosa equivalente, que se trate de una simulacin y que siempre exista la posibilidad de
determinarlo como sera el pago de una renta en proporcin al monto de las ventas en el
caso de un local comercial.
Elementos de validez
Capacidad: para celebrar el contrato de arrendamiento se necesita slo capacidad general;
por lo tanto, los dueos pueden dar en arrendamiento por s o mediante sus administradores,
Esto significa que pueden darse los bienes ajenos, lo mismo sucede con los bienes que estn
asegurados y sujetos a un proceso, inclusive el arrendatario, con el consentimiento del
arrendador, puede celebrar un contrato de arrendamiento.
Existen limitaciones al comodatario, el aparcero o los copropietarios. An ms, aquellos
que ejercen la patria potestad tienen limitada la celebracin del contrato, lo mismo que el
tutor, el albacea y los mandatarios, segn las facultades que les son conferidas en los
poderes.
Si bien existe libertad para contratar, la legislacin civil establece limitaciones o
prohibiciones para recibir en arrendamiento, sancionando el acto con la nulidad del
contrato, como en el caso de los tutores respecto de los bienes del pupilo, que no pueden
tomar en arrendamiento para s o sus familiares. Lo mismo que los magistrados, jueces y
funcionarios o empleados pblicos, tienen prohibido tomar en arrendamiento los; bienes en
los que intervienen.
Caractersticas
Definido el concepto de los contratos de arrendamiento, resulta pertinente determinar las
caractersticas ms saltantes que dichos contratos poseen; as, tenemos que stos contratos
sern en primer lugar contratos onerosos, es decir, que la facultad de goce del bien
otorgada a una de las partes intervinientes en el acuerdo, es cedida por el propietario del

mismo a cambio de un beneficio de tipo patrimonial que queda en manos del tercero
beneficiado con el uso.
En este punto, debemos decir que la onerosidad de los contratos de arrendamiento, se
manifiesta segn nuestro Cdigo
Civil, en el pago de la renta pactada en el contrato, la misma que podr ser por perodos
vencidos o adelantados; de no hacerse ninguna estipulacin al respecto en el contrato, se
entender que la renta es pactada por perodos vencidos.
Respecto al tema de los perodos de pago considerados en los contratos de arrendamiento,
tenemos que el artculo 1697 del Cdigo Civil, se refiere inicialmente a perodos
mensuales, es decir, seala que los contratos de arrendamiento podrn ser resueltos, si el
arrendatario no ha cumplido con cancelar la renta de dos (2) meses ms quince das; no
obstante esto, toma en cuenta tambin el caso de acuerdos de arrendamiento por perodos
de pago menores a un mes, donde el contrato quedar resuelto si el arrendatario incumple
con el pago de tres perodos. Asimismo, la legislacin toma en cuenta tambin los acuerdos
de arrendamiento por renta pactada por perodos mayores a un mes, en este caso, el
contrato quedar resuelto con el vencimiento de un solo perodo ms quince (15) das
adicionales.
Otra caracterstica de los contratos de arrendamiento ser el hecho, que son
contratos tpicos, autnomos y de prestaciones recprocas; es decir que se trata de
acuerdos que se encuentran regulados claramente en nuestra legislacin, que no dependen
de ningn contrato anterior o posterior, sino que por el contrario poseen vida propia a razn
de la aceptacin de las disposiciones del contrato por las partes intervinientes.
La reciprocidad en los contratos de arrendamiento, se ver reflejada asimismo en
las obligaciones creadas a cargo de ambas partes (arrendador y arrendatario), por un lado, el
arrendador tendr la obligacin de entregar el bien en uso, y por otro lado, el
arrendatario es deudor de la prestacin consistente en pagar la merced conductiva
peridicamente a lo largo de un plazo definido.
Finalmente, tenemos que los contratos de arrendamiento sern consensuales, es decir
nacern de la voluntad y acuerdo de las partes involucradas, las mismas que poseern
absoluta libertad para la elaboracin del mismo y para establecer la forma en la que desean
hacer constar el arrendamiento, no debiendo seguir ninguna formalidad cuya inobservancia

se sancione con nulidad. Es del caso mencionar sobre este punto que, no obstante ello, en el
mbito tributario, el ltimo prrafo del literal d) del subnumeral 6.1. del numeral 6 del
artculo 4 del Reglamento de Comprobantes de Pago, establece que
para que el arrendatario o subarrendatario pueda hacer uso del importe de los servicios
pblicos que se encuentran a nombre del arrendador o subarrendador, se debe pactar en el
contrato de arrendamiento que adems del predio se ceden los servicios pblicos
suministrados y que las firmas de los contratantes se encuentran legalizadas notarialmente.
Son obligaciones del arrendatario:

Recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedi

en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.

Pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio,

cada mes, en su domicilio.

Pagar puntualmente los servicios pblicos suministrados en beneficio del bien, con
sujecin a las normas que los regulan.

Dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpacin, perturbacin o

imposicin de servidumbre que se intente contra el bien.

Permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de
siete das.

Efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.

No hacer uso imprudente del bien o contrario al orden pblico o a las buenas
costumbres.

No introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador.

No subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento

escrito del arrendador.

Devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que

lo recibi, sin ms deterioro que el de su uso ordinario.

Cumplir las dems obligaciones que establezca la ley o el contrato.

El arrendatario est obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que
haya que efectuar, bajo responsabilidad por los daos y perjuicios resultantes. Si se trata de
reparaciones urgentes, el arrendatario debe realizarlas directamente, con derecho a
reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador. En los dems casos, los
gastos de conservacin y mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo
pacto distinto.
El arrendatario es responsable por la prdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso
del arrendamiento, aun cuando deriven de incendio, si no prueba que han ocurrido por
causa no imputable a l. Es tambin responsable por la prdida y el deterioro ocasionados
por causas imputables a las personas que ha admitido, aunque sea temporalmente, al uso del
bien.
El arrendamiento puede ser de duracin determinada o indeterminada. El plazo del
arrendamiento de duracin determinada no puede exceder de diez aos. Todo plazo o
prrroga que exceda ste trmino se entiende reducido a este plazo.
El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el
arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del
arrendador. Tanto el subarrendatario como el arrendatario estn obligados solidariamente
ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario.
El contrato de arrendamiento puede resolverse:

Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y

adems quince das. Si la renta se pacta por perodos mayores, basta el vencimiento
de un solo perodo y adems quince das. Si el alquiler se conviene por perodos
menores a un mes, basta que venzan tres perodos.

En los casos previstos en el prrafo anterior, si el arrendatario necesit que hubiese

contra l sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de
quince das el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.

Si el arrendatario da al bien destino diferente de aqul para el que se le concedi

expresa o tcitamente, o permite algn acto contrario al orden pblico o a las buenas
costumbres.

Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento

escrito del arrendador.

Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.

La resolucin por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningn caso
procede, tratndose de casas-habitacin comprendidas en leyes especiales, si no se han
cumplido por lo menos dos mensualidades y quince das.
El arrendamiento de duracin determinada concluye al vencimiento del plazo establecido
por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas. Vencido el plazo del
contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay
renovacin tcita, sino la continuacin del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones,
hasta que el arrendador solicite su devolucin, la cual puede pedir en cualquier momento.
Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusin del arrendamiento, si el
arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolucin y a
cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestacin igual a la renta del perodo
precedente, hasta su devolucin efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importar la
continuacin del arrendamiento.
Concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaracin judicial, en los siguientes casos:

Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tena.

Si es preciso para la conservacin del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin
de repararlo.

Por la destruccin total o prdida del bien arrendado.

En caso de expropiacin.

Si dentro de los noventa das de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan
el bien, comunican al arrendador que no harn uso del bien.

En caso de enajenacin del bien arrendado se proceder del siguiente modo:

Si el arrendamiento estuviese inscrito el adquirente deber respetar el contrato,

quedando sustituido desde el momento de su adquisicin en todos los derechos y
obligaciones del arrendador.

Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.

Excepcionalmente el adquirente est obligado a respetar el arrendamiento, si asumi
dicha obligacin.

Tratndose de bienes muebles el adquirente no est obligado a respetar el contrato si

recibi su posesin de buena fe.

Para desocupar el bien el arrendatario debe previamente recabar autorizacin escrita del
arrendador o, en su defecto, de la autoridad respectiva.
Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, ser responsable:

De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen despus de
la desocupacin hasta que el arrendador tome posesin del bien.

De los daos y perjuicios correspondientes.

De que un tercero se introduzca en l.

Conclusin
En la realizacin de esta investigacin y estudio acerca de: La novacin y el contrato de
arrendamiento, podemos decir que tanto la novacin y el contrato de arrendamiento juegan
un papel importante en nuestra sociedad. Hemos visto que el contrato de arrendamiento al
ser en definicin un contrato por el cual una persona llamada arrendador y la otra parte el
arrendatario, pone temporalmente una cosa a disposicin de otra en alquiler o la venta.
Alquiler, es del tipo de contrato consensual, ya que son aquellos para cuya validez no se
requiere la observancia de una forma, sino nicamente el consentimiento de las partes,
presentes, ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o tcito.
Por otro lado, nos encontramos, con que la tcita reconduccin no prolonga el anterior
arrendamiento; ms bien perfecciona un nuevo arrendamiento, que se presume concertado
por duracin indeterminada sometido a todas las condiciones del arrendamiento primitivo,
excepto la duracin, que es indeterminada. Es por tanto, de gran ayuda saber, como hacer
un contrato de inquilinato, sus elementos constitutivos, y sobre todo saber cmo rescindir o
terminar, un contrato de inquilinato, de acuerdo a nuestra legislacin Dominicana. Aunque
el cdigo de procedimiento civil, el cdigo civil y el decreto 4807, utiliza el trmino

rescisin de contrato, en cuanto a los efectos jurdicos de esta figura se est al frente de una
resiliacin toda vez que la rescisin es una accin en nulidad del contrato por causa de una
lesin.
Finalmente, queda la satisfaccin de haber realizado un trabajo conciso que nos arroj luz
sobre la base terica y la aclaracin de varios aspectos prcticos relacionado con dicho
tema.

Recomendaciones
Nuestras recomendaciones van dirigida a todo los estudiosos del derecho, que no han
tenido la oportunidad de leer y aprender tan enriquecidos temas.
Nosotros como estudiante maestristas debemos saber todo lo relacionado a los
arrendamientos y los contratos de novacin, su naturaleza, las leyes que la rigen, para tener
un conocimiento claro, ya que nos ayudara en ejercicio de nuestra carrera.
Esperamos que se motiven a investigar cualquier inquietud con relacin a estos temas,
ya que son muy comunes en nuestra sociedad.

Bibliografa
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Repblica Dominicana. 2010.
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Headrick, William C. Compendio Jurdico Dominicano: Jurisprudencia de la Suprema
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