CONTRATOS PREPARATORIOS

REPORTE

DE

LECTURA

Alumno: Copado Prez, Erik Edmundo

Maestra: Direccin de Proyectos
Materia: Contratos y Adquisiciones
Fecha de entrega: 04-septiembre-2015

Contratos y Adquisiciones Entregable

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Contenido
Introduccin. ......................................................................................................... 3
Antecedentes Histricos .......................................................................................... 3
Qu no son los contratos preparatorios? .................................................................. 4
Policitacin ......................................................................................................... 4
Contratos a los que falta un requisito para su validez .............................................. 4
Contratos sujetos a condicin o trmino resolutorios ............................................... 4
Contratos sujetos a condicin o trmino suspensivos ............................................... 4
Contratos tradicionalmente reales a los cuales nuestro Cdigo ha quietado ese carcter.
........................................................................................................................ 5
Contratos definitivos ............................................................................................ 5
Reglamentacin de los contratos preparatorios en nuestro Cdigo Civil ......................... 5
Cdigo Vigente ................................................................................................... 5
Requisitos de Fondo y de Forma............................................................................ 5
Efectos de los contratos ....................................................................................... 6
Cumplimiento del contrato ................................................................................. 6
Incumplimiento del contrato .............................................................................. 6
Posibilidad de inscripcin de algunos contratos preparatorios....................................... 7
Conclusiones ......................................................................................................... 8
Bibliografa ............................................................................................................ 8

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Introduccin.
El documento que es una tesis desarrolla el estudio de los contratos preparatorios desde
un punto de vista de promesa de venta.
La tesis se divide en cuatro partes:

Antecedentes histricos de los contratos preparatorios

Qu no son los contratos preparatorios?
Reglamentacin de los contratos preparatorios en nuestro Cdigo Civil
o Generalidades
o Requisitos
o Efectos de los mismos
Posibilidad de inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad

Antecedentes Histricos
La promesa de venta es, cronolgicamente, el antecedente que, generalizado, cre toda la
teora de las promesas de contrato.
En el derecho romano el vendedor se reservaba el derecho de readquirir la cosa vendida
en un cierto plazo.
Ante tal promesa es que surgi el nacimiento de la obligacin y en este caso daba origen
al resarcimiento de daos.
El stipulatio (estipulacin) paso al Derecho espaol como promesa encontrada en las
partidas. Pero este sistema negaba al deudor el derecho de excepcionarse por el hecho de
no haberse obligado con solemnidad.
El ordenamiento de Alcal suprimi las diferencias entre pactos y contratos, entendiendo
por esto que la promesa sera vlida independientemente de la forma que se usara, con
tal que se reunieran los requisitos de fondo.
El Derecho Germnico admiti la eficacia de los pactos, excluyendo, por lo tanto, las
diferencias existentes entre estos y la estipulacin romana.
Este mismo principio fue adoptado por el Derecho Cannico.
La teora de Molineo distingua entre las promesas bilaterales de praesenti (En el tiempo
presente) y las de futuro, donde la primera era considerada como venta verdadera y las
segunda como un pacto de ineunda venditione (Para comenzar a vender).
La doctrina francesa genero la confusin entre los contratos preparatorios con los
definitivos.

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Qu no son los contratos preparatorios?

Existe 2 conceptos distintos del trmino Contrato preparatorio:

Crean un estado de derecho como preliminar para la celebracin de otros contratos

posteriores. Incluyendo dentro de ellos a los contratos de mandato y sociedad.
De los contratos preparatorios. La promesa. Lo cual quiere decir que los identifica
con la promesa, pero disminuyendo tambin al alcance de este ltimo trmino: la
promesa, en general, es una declaracin de voluntad de constituirse deudor respecto
de otro u otros y el Cdigo Civil no entiende ah ese concepto. Vienen pues a ser,
en trminos generales, lo que las antiguas escuelas llamabas promesa de
contrahendo.

De esto no hay que confundir las obligaciones de contratar que nace de la celebracin de
un contrato preparatorio.
Hay que distinguir el contrato preparatorio de:

La policitacin
Los contratos a los que falta un requisito para su validez
Los contratos sujetos a condicin o termino resolutorios
Los contratos sujetos a condicin o termino suspensivos
Los contratos tradicionalmente reales a los cuales nuestro Cdigo ha quietado ese
carcter
Y los contratos definitivos

Policitacin
Es una proposicin que una de las partes dirige a la otra para celebrar con ella un contrato

Contratos a los que falta un requisito para su validez

Al contrato que le falta un requisito est viciado de inexistencia o nulidad (absoluta o
relativa) y no puede ser igualado a un contrato perfecto, ya que puede destruirse.

Contratos sujetos a condicin o trmino resolutorios

La condicin y el trmino resolutorios tiene como efecto el que verificada la primera o
llegado el segundo, la obligacin que a ellos estaba sujeto se extingue, y si era condicional,
las cosas vuelven al estado que tenan como si es obligacin no hubiere existido.

Contratos sujetos a condicin o trmino suspensivos

El contrato preparatorio puede, tambin, estar sujeto a modalidades (trmino o condicin),
modalidades que slo se refieren a l y que nada tiene que ver con el contrato definitivo.

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Contratos tradicionalmente reales a los cuales nuestro Cdigo ha

quietado ese carcter.
El problema consiste en saber cmo se distinguen los contratos de comodato, mutuo,
depsito y prende de sus respectivos contratos preparatorios. Esta se resuelve definiendo
quien tiene la cosa, ya que al tenerla se define quien es el responsable de las obligaciones.

Contratos definitivos
Los contratos definitivos son unilaterales cuando crean una sola obligacin y los bilaterales
hacen nacer obligaciones recprocas. En consecuencia, el consentimiento no es el mismo
en los contratos preparatorios y en los definitivos por que el objeto sobre el cual versa es
diferente. El objeto del contrato preliminar o preparatorio, ya sea unilateral o
sinalagmtico, es un facere, un contrahere que consiste en celebrar un contrato
determinado en el futuro, mientras que, en contrato definitivo, es el que pertenece a ese
contrato, siempre distinto del primero.

Reglamentacin de los contratos preparatorios en nuestro

Cdigo Civil
Cdigo Vigente
En l cdigo vigente la promesa puede servir de antecedente a cualquier contrato. En la
disposicin suiza puede decirse que el contrato preparatorio tiene su puesto, cuando se
celebra, entre los tanteos previos de las partes y el contrato definitivo si es que se entiende
esta colocacin solamente desde el punto de vista cronolgico y no como una secesin en
el consentimiento porque ya se ha visto que vara del primer definitivo.
Las obligaciones que de tales convenios se originen pueden depender de una condicin
potestativa del beneficiario de la promesa. Las partes pueden tambin sujetar las
obligaciones a otras condiciones, as como pactar prestaciones accesorias v.gr la fijacin
de una pena para el caso de que una de ellas no cumpliera con lo estipulado.
La diferencia entre el contrato preparatorio y el definitivo; el hacer como objeto
del contrato.
En Alemania les llaman Vorvertrag (pre-contrato), en Italia contrattii preliminarii, la
fracesa promesses y en Mxico contratos preparatorios

Requisitos de Fondo y de Forma

Uno de los casos que puede hacer desear a las partes la celebracin del contrato
preparatorio, en vez de celebrar directamente el definitivo, es la falta de uno de los
requisitos personales en lo referente a capacidad por lo que cual quieren asegurarse de
que las proposiciones hechas entre ellas, quedan mantenidas hasta el momento en que no
haya ningn obstculo para celebrar el contrato que en ultimo termino desean.
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La falta de representacin o de ciertas autorizaciones para celebrar ciertos actos como son
las fiscales, las que necesitan los extranjeros para la adquisicin de determinado vienes,
las que requieren los tutores para enajenar los bienes de los menores que estn a su cargo,
hacer que el contrato definitivo no pueda celebrarse.
En el art. 226 establece que la promesa de contratar debe contener los elementos
caractersticos del contrato definitivo. La finalidad est en que se fije claramente el objeto
de las obligaciones para que queden determinadas a la celebracin de cierto contrato
futuro. Otra condicin fija es que el contrato debe limitarse en cierto tiempo para limitar
la obligacin.

Efectos de los contratos

Al celebrarse uno de ellos, una o las dos partes, segn sea unilateral o sinalagmtico,
contraen la obligacin de celebrar en lo futuro el contrato convenido con las consecuencias
que este ltimo tenga (art. 1796), es decir, si todo sucede de una manera regular y
conforme con lo estipulado, el promitente o promitentes, deben prestar su consentimiento
para la celebracin del contrato definitivo.
Cumplimiento del contrato
Cumplida la obligacin por cada una de las partes, se forma un nuevo vnculo jurdico: el
contrato definitivo. Celebrando un segundo contrato no hay para que discutir este punto
porque queda como si no hubiera existido el contrato que lo preparo, siempre que se haya
cumplido con todo lo que en l se pact; su papel ha terminado para dar lugar al nuevo, y
es natural que los efectos del definitivo empiecen a correr desde el momento en que se
otorg y no tenga retroactividad. Si ha sido v.gr una compra-venta, la propiedad se
transmite desde que se celebra porque en s, forma un contrato completamente
independiente de la promesa.
Estando ya ligadas las partes por el contrato definitivo, les son aplicables las normas que
reglamentan ese contrato como si el preparatorio no hubiere tenido existencia.
Incumplimiento del contrato
La obligacin que resulta para el deudor en el contrato es la de celebrar el contrato
convenido. Es decir, su obligacin est perfectamente determinada: es un facere, es
obligacin nica. De aqu se desprende una regla genera: el obligado tiene una sola
obligacin; no es alternativa, y, por consiguiente, no queda a su eleccin el cumplir con
ella o pagar los daos y perjuicios.
Contratos preparatorios que preceden a un contrato definitivo por el cual deba entregarse
una cosa en especie;
Art. 2247: La cosa ofrecida haya pasado por ttulo oneroso a la propiedad de tercero de
buena fe la promesa quedar sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos los
daos y perjuicios que se hayan originado a la otra parte.

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Si el obligado se rehsa a cumplir lo pactado ser aplicable la mxima.

Art. 2247: si el promitente rehsa firmar los documentes necesario para dar forma legal
al contrato concertado, en su rebelda los firmar el juez, despus de haberse sealado al
obligado un plazo prudente.
Contratos preparatorios que preceden a uno definitivo en virtud del cual nazcan
prestaciones distintas de la que crean los contratos definitivos del grupo anterior.
El artculo citado, despus de establecer que, en caso de incumplimiento, el juez firmar
el contrato, dice: salvo que la cosa ofrecida por lo que esa disposicin se refiere
exclusivamente a los casos en que el contrato definitivo tenga por resultado la entrega de
un bien.
Art. 2027 establece para el incumplimiento de las obligaciones de hacer que si el obligado
a presta un hecho, no lo hiciere, el acreedor tiene derecho de pedir que a costa de aquel
se ejecute otro, cunado la substitucin sea posible. Por lo tanto, si el promitente se rehsa,
en los contratos de que estamos tratando, aprestar su consentimiento para la celebracin
del contrato definitivo, el juez puede celebrar el acto en rebelda del deudor.

Posibilidad de inscripcin de algunos contratos preparatorios

En ciertos casos, una sola de las partes puede hace que la ejecucin se haga imposible: se
presenta cuando el bien que deba pasar al acreedor ha sido transmitido a un tercero de
buena fe y a ttulo oneroso. En este contrato, por ms que el deudor quede obligado a
resarcir los daos y perjuicios que ha causado, no se cumpli lo estipulado. El pago de los
daos ha sido solamente un remedio.
Se ha propuesto un camino para que el deudor pueda ser forzado ms all de lo que hasta
ahora pude serlo en esta materia y en nuestro derecho. Se refiere a la inscripcin de
algunos contratos preparatorios en el Registro Pblico de la Propiedad.
Los contratos que se inscribieran con este sistema sera los preparatorios de aquellos por
lo que se adquiere, grava o se modifica la propiedad u otros derechos reales sobre bienes
inmuebles o sobre muebles que sean susceptibles de identificacin, en vista de que estos
ltimos pueden registrarse tambin.
Como efectos, esta inscripcin tendra los de publicidad de la deuda del obligado de manera
que un futuro tercero adquiriente de esos bienes estara en la posibilidad de conocer el
contrato preliminar vigente.

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Conclusiones
A travs de los contratos preparatorios es como se le da fondo y forma a lo que sera la
promesa del hacer, tratando de darle la claridad de una compra-venta.
Este documento tiene una redaccin clara y una forma muy prudente, porque justifica muy
bien para lo que a mi es: Registrar este tipo de contratos preparatorios en el Registro
Pblico de la Propiedad. Donde el deudor como el acreedor quedan obligados el uno con el
otro sobre el inmueble o mueble y previendo que un tercero de buena fe, pueda ocasionar
algn problema en el convenio realizado.

Bibliografa
Martinez, J. A. (2014). Contratos preparatorios. En J. A. Martinez, Contratos
preparatorios (pgs. 7-57). Mxico, D.F.: Biblioteca Juridica Virtual del Instituo de
Investigaciones Juridicas de la UNAM.

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