GOLDENBERG
ETHEL HUMPHEREYS
RGIMEN
DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
LEY 13512 Y SU REGLAMENTACIN,
COMENTADA Y ANOTADA .
NORMATIVA COMPLEMENTARIA
LexisNexis
Abeledo-Perrot
LexisNexis
RGIMEN DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
2004
PRLOGO
No es la primera vez que Alicia Goldenberg me confa la labor de
prologarle una obra. En esta oportunidad, la satisfaccin es mayor teniendo
en cuenta que la coautora, Ethel Humphreys -joven y talentosa profesora-,
tambin colabora en mi ctedra de Derechos Reales en la Universidad de
Buenos Aires. Es muy alentador observar como quienes,
desinteresadamente, ofrecen su tiempo, su esfuerzo y su compromiso a la
noble tarea de ensear, al mismo tiempo desarrollan investigaciones,
producen aportes a la ciencia del derecho y contribuyen as a la perfeccin
de su tarea y a la difusin de su experiencia.
En esta Ley de Propiedad Horizontal comentada se combinan el
conocimiento jurdico -cimentado en aos de docencia- y la diferente
experiencia de cada una de las autoras; una desde el ejercicio de la profesin
de abogado, y la otra dentro del Poder Judicial, lo que genera una
combinacin sumamente interesante. Esto hace que la obra no se conforme
con construcciones dogmticas, ya que pretende ser una herramienta
prctica para todos aquellos que a diario enfrentan problemas y procesos
vinculados a la aplicacin de la ley 13512.El autor del Cdigo Civil, en la
creencia de que generara muchos conflictos, no vea con agrado al sistema
de propiedad horizontal (ver el art. 2617 y su nota). Los problemas
habitacionales, la concentracin de la poblacin en las grandes ciudades,
dejando cada vez menos espacio, hicieron que la sancin de una ley de este
tipo se tornara una necesidad imperiosa. Fue as que en 1948 se sancion la
ley 13512.Despus de ms de cincuenta aos de su vigencia, se advierte que
la ley fue una respuesta adecuada desde el punto de vista jurdico, ya que en
torno de ella se construyeron una doctrina importante y una nutrida
jurisprudencia, que se encuentran consolidadas. No puedo decir, en cambio,
que el problema de la vivienda se encuentre solucionado para toda la
poblacin, pues ello depende tambin de otros factores, pero lo cierto es que
el nuevo rgimen jurdico contribuy enormemente a la solucin del
problema.Las leyes deben ser el resultado de las necesidades sociales, as
como constituir incentivos para orientar determinadas conductas. Es obvio
que los gustos de las personas no cambiarn por el dictado de leyes que
pretendan hacerlo, pero cuando las leyes reflejan lo que la gente necesita, y
lo hacen para perdurar, puede afirmarse que la labor del legislador vali la
pena. No se me escapa que despus de cincuenta aos se advierte la
necesidad de corregir algunos problemas que se observan en la aplicacin de
la ley 13512 (v.gr.: mayoras muy estrictas, agilidad en las asambleas, etc.).
En los ltimos aos, varios proyectos lo han intentado, pero lo cierto es
PALABRAS PRELIMINARES
Esta obra est destinada no slo a los abogados y escribanos sino
tambin a los administradores de consorcios y a nuestros alumnos de grado
y posgrado. Su objetivo es ambicioso porque este libro no se agota en la
realizacin de un estudio exegtico de la ley 13512 y su decreto
reglamentario, sino que adems incluye un examen de otros temas
vinculados, como el sistema de prehorizontalidad, el juicio ejecutivo para el
cobro de expensas comunes y las garantas para su cobro -v.gr. los
privilegios y el derecho de retencin-. Es por ello que incorporamos al
apndice un conjunto de leyes, decretos y ordenanzas que nos parecieron de
importancia para la acabada completitud de la obra.
Por lo dicho, no slo tratamos temas de Derecho Civil (derechos reales),
sino tambin cuestiones procesales, volcando en la obra nuestra experiencia
docente y profesional.
En lo personal, debemos formular un reconocimiento muy especial al
doctor Marcelo Juan Righini por su estmulo constante y su invalorable
colaboracin en la bsqueda y sistematizacin de la legislacin.
Con un lenguaje sencillo y accesible, ajeno a estructuras alambricadas,
contrarias a la claridad expositiva, hemos expresado nuestro propio
pensamiento y el de otros autores sin reservas mentales y con gran
vocacin de servicio: hacer llegar a nuestros lectores, con la cortesa que se
merecen, una obra que les permita profundizar los temas tratados y dar
soluciones a los problemas prcticos que se presenten en materia de
propiedad horizontal.
Confiamos en que as ser, y esperamos con ilusin el comentario
favorable de quienes nos hayan ledo, lo que desde ya con absoluta
humildad, agradecemos.
LAS AUTORAS
Art. 1.
Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un
mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta que
sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente
o por un pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de
acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento
puede pertenecer en condominio a ms de una persona.
I. UBICACIN SISTEMTICA DEL DERECHO REAL DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
Dentro de la clasificacin tradicional de los derechos reales, segn la
cual se distinguen los derechos reales sobre cosa propia y sobre cosa ajena y
estos ltimos de disfrute o de garanta, la propiedad horizontal, que es un
derecho real autnomo, se ubica, segn nuestro entender, como derecho real
extra Cdigo Civil (ex lege) sobre cosa propia.
Ms adelante nos referiremos in extenso al debate sobre su naturaleza
jurdica y su ubicacin dentro de la clasificacin de los derechos reales.
II. EL ASPECTO FCTICO Y EL ASPECTO JURDICO DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL
Creemos que para referirnos a este derecho real que crea la ley 13512,
an no reformada, no obstante los numerosos proyectos que intentan dicha
reforma, debemos comenzar por distinguir el aspecto fctico del aspecto
jurdico.
Fcticamente, para que exista la propiedad horizontal, deben coexistir
materialmente las partes privativas, unidades funcionales o departamentos,
y las partes comunes, existiendo entre ambas una integracin que es
precisamente la que hace que, sobre dichas partes, no pueda hablarse de un
dominio y de un condominio de indivisin forzosa. Empero s de un dominio
sobre las partes privativas, que se integra con un condominio de indivisin
forzosa sobre las partes comunes.
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JURISPRUDENCIA (16)
Aunque las autoras no compartimos la mayora de la doctrina
emergente, algunos de los fallos que transcribimos los incorporamos por ser
aplicables segn los repertorios jurisprudenciales consultados.
Naturaleza jurdica
1. La ley 13512 cre una nueva forma de condominio, al
tiempo que modific sustancialmente el rgimen de dominio del
Cdigo Civil, puesto que derog su art. 2617. Por tanto, actu
originando un condominio particular denominado propiedad
horizontal y consumando la divisin del condominio clsico,
sustituyendo la porcin indivisa del art. 2673 del Cdigo citado,
por la porcin concreta que ella establece (Cm. Nac. Civ., sala A,
23/5/1957). LL, 88-355.
2. La ley 13512 no slo crea una nueva forma de condominio,
sino tambin una modificacin sustancial al rgimen del dominio
(Cm. Nac. Civ., sala C, 5/5/1960). LL, 98-735.
3. El rgimen de la propiedad horizontal crea una divisin
forzosa sobre las partes comunes que hace a la esencia de dicho
rgimen y cuya duracin queda subordinada a la existencia de la
construccin hecha en el suelo comn (CN Paz, sala II,
31/3/1959). LL, 95-140.
4. En el rgimen estatuido por la ley 13512 es imperativa la
coexistencia de dominio de la fraccin exclusiva y la copropiedad
sobre el terreno y las partes comunes. Ambos derechos se
presentan ntimamente unidos constituyendo un todo inseparable,
de tal manera que no se puede ser titular del dominio sin serlo al
mismo tiempo del derecho de copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala E,
28/6/1977). JA, 1977-IV-341.
5. El comprador de un departamento en propiedad horizontal
adquiere el dominio sobre la unidad privativa y un condominio
sobre el terreno y dems partes comunes; se caracteriza esta
integracin por la inseparabilidad de ambas titularidades, sin
perjuicio de que stas, an manteniendo su calidad condominial,
sean afectadas al uso exclusivo de uno o varios copropietarios
(Cm. Nac. Civ., sala F, 13/6/1967). LL, 128-772.
6. Es indudable que las caractersticas de un edificio inmueble
destinado a fbrica, no encuadran dentro del rgimen de la Ley de
Propiedad Horizontal, que supone un condominio de naturaleza y
caractersticas que no se da en el supuesto de autos (fallo de 1
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horizontal
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Art. 2.
Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento y
copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del
edificio, o indispensables para mantener la seguridad. Se consideran
comunes por dicha razn:
a) los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos,
galeras y vestbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;
b) los locales e instalaciones de servicios centrales, como
calefaccin, agua caliente o fra, refrigeracin, etc.;
c) los locales para alojamiento del portero y portera;
d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en
general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de
beneficio comn.
Esta enumeracin no tiene carcter taxativo.
Los stanos y azoteas revestirn el carcter de comunes salvo
convencin en contrario.
I. ANLISIS DE LA NORMA
Despus de haber mencionado en el artculo primero las partes
privativas del edificio sometido a propiedad horizontal y mencionar en este
mismo artculo slo al pasar las partes comunes, el artculo segundo de la
ley se ocupa expresamente de estas ltimas, las que en doctrina suelen
distinguirse en partes comunes de uso comn y partes comunes de uso
privativo o exclusivo (v.gr. las primeras: los pasillos, las escaleras, los
ascensores, el terreno sobre el cual se asienta el edificio; y las segundas:
patio solar, en algunas ocasiones los balcones segn lo que diga
expresamente el reglamento de copropiedad y administracin, las terrazas y
los patios a los que slo se acceda a travs de una unidad funcional).
II. EL OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Uno de los caracteres que rige en materia de derechos reales es la
especialidad en cuanto al objeto, que en el derecho real de la propiedad
horizontal est representado, conforme lo establece la propia ley, por el
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funcin de sostn del edificio conjuntamente con los muros maestros, pues
es el final del mismo. Los techos que cumplen con la funcin de
revestimiento interno de los distintos departamentos y que integran
aquellas unidades funcionales y que no sean parte final de la construccin
y/o terminacin del edificio son de propiedad exclusiva de cada una de las
unidades funcionales.
Debe entenderse por patio solar a aquellos espacios de terreno abiertos
ubicados en la planta baja del edificio que generalmente estn cercados por
paredes o rejas y que tienen por funcin proveer de aire y luz al edificio.
Tambin suelen ser utilizados como zona de paso de los distintos
copropietarios.
El inciso que estamos comentando enumera luego los prticos. stos son
los atrios, galeras, portales, vestbulos, arqueras o zaguanes que hacen a la
seguridad del edificio.
Las galeras y los vestbulos comunes son los que se conocen con el
nombre de pasillos, corredores, antesalas, halls o pasajes que sirven de
acceso a la va pblica de todos los consorcistas.
En cuanto a las escaleras, son aquellas construcciones que sirven para el
ascenso y descenso de los distintos titulares de las unidades funcionales y
cuya funcin principal es comunicar los distintos pisos del edificio y, a su
vez, permitir la salida a la va pblica.
Las puertas de entrada son aquellas aberturas ubicadas en el exterior del
edificio que permiten el egreso a la va pblica. Con la expresin puerta de
entrada se alude a la puerta de entrada principal del edificio, a las de
servicio, a las del garage, entre otras, que cumplan con la finalidad
mencionada.
Los jardines son las extensiones del terreno destinadas a la plantacin.
El art. 2 determina que es cosa comn ms all del uso que pueda
establecerse del mismo en el reglamento de copropiedad y administracin,
teniendo en cuenta la ubicacin de aqullos. Generalmente estn ubicados
en la parte del fondo de la planta baja de los edificios.
VI. LOS LOCALES Y LAS INSTALACIONES DE SERVICIOS
CENTRALES
El inc. b) establece como comunes los locales y las instalaciones de
servicios centrales. La ley los considera comunes pues la ventaja que
proporcionan esos elementos son para todos los consorcistas, pues a travs
de ellos todos gozan de los beneficios que aqullos ofrecen.
Con la expresin "etc." la ley posibilita que puedan ser considerados
como comunes otros servicios que la misma ley no enumera, a saber: el gas
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La ley considera que son de uso comn los elementos enumerados, pues
su utilizacin beneficia a toda la comunidad consorcial.
Con la expresin "en general a todos los artefactos e instalaciones
existentes para servicio o beneficio comn" la ley no hace ms que
contemplar la posibilidad de que, a travs de la decisin unnime de los
copropietarios plasmada en el acta asamblearia con la consecuente
modificacin del reglamento o bien prescripto en ste, puedan ser
considerados comunes otros servicios que este plexo normativo no
enumera. Tal sera el caso de un gimnasio, una pileta, un lavadero o un
saln, por ejemplo, que puedan ser utilizados por todos los miembros que
integran la comunidad consorcial.
X. CARCTER DE LA ENUMERACIN
La enunciacin contenida en el art. 2 no es taxativa, sino enumerativa.
Es decir que existen supuestos que no se encuentran contemplados por ella;
por lo tanto podramos incluir dentro de la nocin de cosas comunes, entre
otras:
1. Las bohardillas o las bauleras.
2. Las puertas de entrada a las distintas unidades funcionales.
3. Las ventanas y los balcones de las unidades funcionales; siempre y cuando
el reglamento de copropiedad y administracin no disponga que
integrarn las unidades funcionales.
4. Los contrapisos o armazones.
5. "Las ventanas, banderolas y entradas de luz en muros maestros o que den
al exterior o patios" (25).
6. Locales o unidades para renta.
7. Locales o unidades destinadas para el recreo de los propietarios.
Si bien este artculo no es taxativo en lo que a su enumeracin se refiere,
en cada caso en particular, para establecer si es de un determinado sector
del inmueble edificado comn o exclusivo o de uso comn o privativo, habr
de estarse a lo que cada reglamento de copropiedad y administracin
prescriba o bien a cada sentencia judicial en el caso de que tal afectacin
pueda ser motivo de conflicto judicial, siempre y cuando no est prevista en
el estatuto que rige la vida consorcial.
"El propietario de un departamento no tiene, sin duda, como el de un
edificio independiente, cimientos, muros maestros y techos, pero los tiene en
participacin, y eso integra su derecho, hacindolo suficiente para su uso,
goce y disposicin que son sus facultades esenciales. Esa participacin es su
peculiaridad, pero no su limitacin, pues dentro del recinto privado es su
seor y dentro de lo comn slo le falta la exclusividad que est ausente de
todo condominio" (26).
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tambin puede tener lugar. Los momentos en los cuales se podr acordar
ese cambio son los mismos que los descriptos para el caso inverso.
XVI. CONCLUSIONES
De lo expuesto se infiere que:
I. En un inmueble sometido al rgimen de la propiedad horizontal
existen:
1. Partes exclusivas o unidades funcionales.
2. Partes comunes.
II. Dentro de las partes comunes podemos encontrar:
a) Partes comunes de uso comn.
b) Partes comunes de uso exclusivo.
III. Los consorcitas pueden, siempre y cuando no se afecte la seguridad
del edificio o no sean aquellas cosas indispensables para el mantenimiento
y/o funcionamiento del sistema, destinarle un uso exclusivo a un sector de
propiedad comn. La resolucin debe ser adoptada por la unanimidad de los
copropietarios.
IV. Los copropietarios pueden cambiarle el dominio exclusivo a una
unidad funcional y convertirla en cosa de propiedad comn.
Tanto en el supuesto III como en el IV debern proceder a la
modificacin del reglamento de copropiedad y administracin.
Para finalizar con el comentario a este artculo, diremos que la
enunciacin de los distintos incisos contenida en el artculo segundo, tal
como lo dice la propia ley, no tiene carcter taxativo; motivo por el cual no
nos parece oportuna la locucin que dicha norma expresa cuando se refiere
a la "enumeracin" por lo que preferimos sustituirla por la palabra
"enunciacin" y tan es ello as que en los reglamentos de copropiedad y
administracin de los distintos edificios sometidos a propiedad horizontal se
incorporan otras partes comunes adems de las que menciona el artculo de
referencia, lo que obviamente depende de las caractersticas propias de cada
edificio.
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(20) GOLDENBERG, Alicia E., "El derecho real de superficie sobre plantaciones en los
bosques cultivados", Rev. Informacin Empresaria, nros. 272 y 273, ps. 58 y 54,
respectivamente.
(21) GOLDENBERG, Alicia E. - GMEZ DE LA LASTRA, Manuel C., Fondos de
inversin directa y fideicomiso. (Una va productiva para el crecimiento), LL, 2003121.
(22) BARBIERI, Patricia - BENINCASA, Juan C. - ESPINOSA, Mara C. - HUMPHREYS,
Ethel, "El derecho real de superficie y la superficie forestal", JA, 2003-III-161.
(23) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 72.
(24) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 76.
(25) GABAS, Alberto A., Manual terico-prctico de propiedad horizontal, reimpr.,
Hammurabi, Buenos Aires, 1991, p. 86.
(26) Conf. SALVAT, Raimundo M., Tratado de derecho civil argentino. Derechos reales, t.
II, 4 ed. actualizada por Sofanor Novillo Corvaln, Tipogrfica Editora Argentina,
Buenos Aires, 1952, p. 438.
(27) PAPAO, R. J. - KIPER, M. C. - DILLON, G. A. - CAUSSE, G. A., Derechos..., cit., p.
23.
(28) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 56.
(29) VALIENTE NOAILLES, Luis M. (h.), "Accin de cada copropietario en el reglamento
de copropiedad horizontal por violacin en partes comunes", LL, 118-974.
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Muros divisorios
49. La totalidad de las paredes como tales queda involucrada
en el concepto de "cosas comunes", art. 2, ley 13512 (Cm. Nac.
Civ., sala A, 16/9/1980). JA, 1981-III-295.
Instalaciones de servicios centrales
50. El cao de desage de la baadera ubicada en una unidad
es de propiedad comn, pues se encuentra comprendido en la
expresin servicios centrales de agua caliente y fra del art. 2,
inc. b), ley 13512 (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 5,
14/7/1983). JA, 1984-IV-133.
51. Es vlida la clusula del reglamento de copropiedad segn
la cual "las reparaciones de las caeras o conductos dentro de las
respectivas unidades, que se hallan embutidas en paredes, pisos o
techos, an cuando sean secundarias de sistemas de uso comn,
sern a cargo de todos los copropietarios" (Cm. Nac. Civ., sala F,
7/8/1973). JA, 20-1973-297.
52. Del juego armnico de los arts. 3 y 8, ley 13512, y dado
que la terraza y las caeras del edificio constituyen cosas
comunes, cuyo mantenimiento en buen estado de reparacin y
manutencin compete al consorcio, al producirse filtraciones en
aquellos elementos, la responsabilidad de este ltimo queda
configurada, independientemente de la buena fe o diligencia
subjetiva (Cm. Nac. Civ., sala F, 30/10/1995, "Bejarano, Carlos
A. v. Consorcio Corrientes 4924").
53. No es correcto que toda caera ubicada bajo baldosas deba
reputarse bien comn y, por ende, su reparacin corre por cuenta
del consorcio. Si bien las columnas y las caeras de distribucin
interna de la unidad, que sirven exclusivamente a la misma y cuyo
recorrido se agota en ella, no sirviendo de nutriente o canal hacia
ninguna otra, han de considerarse partes propias (art. 21, ley
13512). Y es obvio que entre estas ltimas han de encontrarse el
desage bajo cocina y la caera que, naciendo del mismo y
corriendo bajo las baldosas de la misma, drena en el patio (Cm.
1 Civ. y Com. La Plata, sala 3, 11/4/1996, "Consorcio calle 43,
nro. 459 v. Klimann, Alicia").
54. Deben correr por cuenta del consorcio los daos
producidos en caos y artefactos de desagote de propiedad
comn, salvo en rejillas o partes externas al cuidado del
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Bauleras
66. La conservacin de azoteas, muros y tabiques que limitan
con pasillos, o vestbulos comunes interesa a todos los
copropietarios, por cuanto las primeras estn destinadas a la
cobertura de todo el edificio y los segundos a la separacin de las
distintas dependencias (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala VI,
24/8/1982). ED del 9/11/1982, nro. 5603.
67. No habindose determinado en el reglamento del consorcio
la responsabilidad de vigilancia de las bauleras individuales debe
considerarse a stas como una prolongacin de los respectivos
departamentos y es posible equiparar el hecho daoso sucedido en
la baulera al que se consumara en el propio departamento bajo
vigilancia del propietario (Cm. Nac. Civ., sala E, 30/12/1968).
Rep. LL, XXIX-1676.
68. Si para el caso de las unidades cerradas -es decir, aqullas
que resultan plenamente habitables- el "piso" que no es sino el
"techo" del que funciona la parte inferior -o en su caso el mismo
terreno- tiene siempre el carcter "comn", lo mismo debe ocurrir
en lo que hace al "piso" de la azotea, aunque sta haya sido
atribuida en forma privativa a una de las partes, ya que ello no le
permite atribuirse como "propia" lo correspondiente al piso o
"techo" de la otra unidad, por lo que los daos que resulten
intrnsecos a dicha losa deben correr la suerte de los "daos sobre
cosas comunes", y por ello no habindose incurrido en defecto a
ttulo de culpa o dolo de los titulares de la terraza, el dao
ocasionado debe ser soportado por el consorcio (Cm. Nac. Civ.,
sala A, 16/9/1980). ED del 9/11/1982, nro. 5603.
Cocheras
69. Si el garage del edificio constituye una unidad funcional de
la que resultan ser titulares actuales o potenciales quienes adems
revisten la titularidad de alguna otra unidad funcional, no puede
subsumirse sin ms en la categora de bien de propiedad comn,
ni tampoco en la de bien de propiedad exclusiva (Cm. Nac. Civ.,
sala M, 21/6/1991). JA, 1992-IV-124.
70. La ley 13512 adopta el principio que podra llamarse de
necesidad comn como criterio ndice para determinar, en cada
caso concreto, cules sern las partes del inmueble que, al
encuadrarse en sus disposiciones, debern pertenecer en
propiedad a sus dueos (Rep. LL, XXXIX, J-Z, 1641).
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Art. 3.
Cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a
su destino, sin perjudicar o restringir el legtimo derecho de los
dems.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes ser
proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el
que se fijar por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo
inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribucin fiscal.
Los derechos de cada propietario de los bienes comunes son
inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento
o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un
departamento o piso se entendern comprendidos esos derechos, y no
podrn efectuarse estos actos con relacin a los mismos,
separadamente del piso o departamento a que acceden.
I. ANLISIS DE LA NORMA
En el art. 3, de los tres prrafos que contiene, el fundamental es el
ltimo porque si bien todos se refieren a las partes comunes slo el tercero
trata su rgimen jurdico. El primer prrafo sienta una regla respecto de las
obras nuevas y las restricciones y lmites al dominio a que se refieren los
arts. 6 y 7 de la ley. En tanto que el segundo alude al modo de fijacin
del porcentual de las partes comunes. En verdad, el que se refiere a un
aspecto del rgimen jurdico de las partes comunes es el tercer prrafo.
As como la independencia funcional es una caracterstica esencial que
debe reunir fcticamente la unidad funcional de referencia para poder ser
sometida al sistema de la propiedad horizontal, el destino de las partes
comunes es esencial para que cada propietario pueda usarlas sin perjudicar o
afectar el legtimo derecho de los restantes. Este destino del edificio debe
estar expresamente indicado en el reglamento de copropiedad y
administracin del mismo; clusula sta que es esencial y obligatoria en la
ley fundamental del consorcio. Es precisamente por lo dicho que el destino
de las unidades funcionales tiene que coincidir con el del edificio sometido a
propiedad horizontal, para lo cual el reglamento de copropiedad y
administracin del edificio establece dicho destino.
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IX. RELACIN
COMUNES
DE
ACCESORIEDAD
DE
LAS
PARTES
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Cocheras
111. El consorcio de propietarios est legitimado para exigir
judicialmente a los consorcistas el cumplimiento del reglamento
de copropiedad con relacin al uso del garage (Cm. Nac. Civ.,
sala M, 21/6/1991). JA, 1992-IV-124.
112. Si el reglamento de copropiedad tiene previsto un espacio
de guardacoche para que cada propietario pueda guardar un
automvil, no constituye un abuso del derecho del consorcio
exigir a quien guarda dos, que cese en tal actitud (Cm. Nac. Civ.,
sala M, 21/6/1991). JA, 1992-IV-124.
113. Atenta contra el correcto funcionamiento de las
relaciones comunitarias el estacionamiento por uno de los
consorcistas de su automvil en un sector de uso y propiedad
comn destinado al trnsito y a la realizacin de maniobras en
lugar de utilizar el espacio correspondiente a la cochera de su
propiedad (Cm. Nac. Civ., sala H, 26/2/1996, "Consorcio
Avenida Alvear 1385 v. Salinas, Juan").
114. La circunstancia de que los copropietarios utilicen una
parte del edificio para estacionar vehculos no basta para
considerar que han constituido esa rea con destino a cocheras del
edificio, pues deben disponerlo por va reglamentaria (Cm. Nac.
Civ., sala C, 3/8/2000). JA, 2001-II-687.
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Art. 4.
Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los
dems, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir
derechos reales o personales sobre el mismo.
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JURISPRUDENCIA
115. El dueo de cada departamento no goza de todas las
prerrogativas propias del titular del dominio. Su derecho es
limitado, relativo, ya que sufre una serie de atenuaciones
impuestas por las exigencias de la vida en comn (Cm. Nac. Civ.,
sala D, 28/5/1957). LL, 88-182.
116. La ley 13512 mantiene, en lo referente a las partes
propias, todas las prerrogativas y facultades inherentes al
dominio, con las restricciones impuestas por el rgimen creado
(Cm. Nac. Civ., sala C, 16/7/1954) JA, 1954-III-312.
117. La limitacin al propietario de ingresar en su unidad
complementaria baulera, afecta el ejercicio regular de los derechos
que derivan de la titularidad de dominio (LL,1991-E-19).
118. Los actos del consorcio exteriorizados mediante
resolucin mayoritaria no pueden alterar los derechos
individuales de los propietarios que lo integran resultante de su
ttulo de adquisicin; as, si las limitaciones de acceso al edificio
constituyen un serio obstculo al normal desempeo de la labor
profesional del actor y puede provocar diversos inconvenientes,
afectando sustancialmente la titularidad del dominio, corresponde
disponer las medidas necesarias para que tenga libre y
permanente acceso a la unidad que le pertenece exclusivamente
(Cm. Nac. Civ., sala I, 13/8/1970). LL, 141-647.
119. El titular de una unidad funcional tiene el derecho de usar
y gozar de las cosas propias con entera libertad, pero sujeto a las
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Art. 5.
Cada propietario atender los gastos de conservacin y
reparacin de su propio piso o departamento, estando prohibido
toda innovacin o modificacin que puede afectar la seguridad del
edificio o los servicios comunes.
Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar
las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del
conjunto.
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III. PROHIBICIONES
El segundo prrafo establece la prohibicin de realizar actos que
modifiquen la esttica del edificio. Lo que trata de preservar la norma es el
inters comn por sobre el particular. Pues se supone que un determinado
inmueble edificado obedece en su esttica a las caractersticas del lugar y
ello es lo que tambin trata de preservar esta norma.
La modificacin que es objeto de prohibicin es aqulla que cambie
sustancialmente la fachada del edificio, y no la que, si bien la altera, no
produce una variante de entidad suficiente como para afectar la esttica; por
ejemplo, colocar un aparato de aire acondicionado o poner macetas en un
balcn francs.
IV. LA ESTTICA DEL EDIFICIO
"La unidad esttica que constituye el edificio representa un valor digno
de ser protegido y que se refleja patrimonialmente en el valor de cada una
de las unidades, por lo cual su alteracin cae bajo la sancin del art. 5, in
fine, de la ley" (47).
Advirtase que el concepto de "esttica" es muy subjetivo y depende, en
realidad, del gusto de los consorcistas. Por lo tanto, ante una accin
impetrada por los dems copropietarios a fin de que la esttica del edificio
no se modifique, los jueces debern ponderar, en cada cuestin en particular,
las circunstancias del caso. Una de las cuestiones que debern tenerse en
cuenta para determinar si una modificacin realizada afecta o no la esttica
del edificio, es el destino del inmueble edificado. Otro de los factores por
considerar deber ser toda la normativa municipal vigente, aplicable al caso.
Una situacin particular se presenta si el reglamento de copropiedad y
administracin nada dice al respecto, pues si en l se establecen
determinadas prohibiciones, los propietarios debern sujetarse a ellas. Un
ejemplo de lo planteado sera el caso de que se quisiera colocar un aire
acondicionado, y el reglamento no contuviera ninguna estipulacin al
respecto. Consideramos que aqu no se infringira ninguna norma, pues
ninguna clusula del estatuto consorcial expresamente lo prohbe y su
instalacin debera permitirse.
Lo que s estara prohibido, en principio, sera alterar la fachada del
edificio, por ejemplo, haciendo un cerramiento de un balcn, pues de esta
forma s se estara alterando la esttica. Pero volvemos a reiterar que si la
obra cuenta con el consentimiento de los copropietarios, ella sera vlida. La
mayora que se requiere en este tipo de cuestiones es la unanimidad de los
copropietarios, pues con ella se estara realizando una obra nueva en una
parte comn, si sta es la calidad del balcn segn surge del reglamento de
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Art. 6.
Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los
departamentos o pisos:
a. Destinarlos a usos contrarios a la moral o buena costumbre o
a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y
administracin;
b. Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la
tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la
seguridad de inmueble, o depositar mercaderas peligrosas o
perjudiciales para el edificio.
LOS
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X. LA SANCIN
Atento a que la pena civil no es un medio idneo para obtener el
cumplimiento por el deudor, algunos autores (61) proponen un medio
distinto, ms efectivo, para lograr la compulsin del obligado a hacer y que,
segn sostienen, es de un gran resultado prctico en la materia de
horizontalidad. Es la aplicacin de astreintes o sanciones conminatorias,
pues el art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontal abre la posibilidad de su
aplicacin por el juez e importa para el obligado una sancin pecuniaria.
Oportunamente nos referiremos a esta accin.
(61) HIGHTON, Elena I. - LVAREZ JULI, Luis - LEIVA FERNNDEZ, Luis F. LAMBOIS, Susana - ARATA, Rodolfo V. - SGRILLETTI, Alfredo M.,
Responsabilidad civil. Administradores. Consorcios. Consorcistas. Vecinos. Teora y
prctica, Ad-Hoc, Buenos Aires, 1986.
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tambin del uso general dado a las unidades por los consorcistas
(Cm. 2 Civ. y Com. Crdoba, 28/6/1977). JA, 1978-II-96.
163. La ausencia de especificacin del destino a darse a las
unidades no puede ser interpretada como prohibicin de otro
destino que el de vivienda (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4,
31/10/1985). JA, 1986-III-442.
164. La falta de prohibicin expresa de un destino distinto al
de vivienda familiar en el reglamento de copropiedad puede ser
suplida por otra norma que exhibe un inequvoco sentido de ser
tal el nico destino tolerado (Cm. Nac. Civ., sala B, 15/2/1973,
"Consorcio Marcelo T. de Alvear 1950 v. Savransky de
Zilbervarg, Clara").
165. La prohibicin de un destino distinto al de vivienda
familiar debe expresarse en el reglamento de copropiedad para
que los futuros propietarios conozcan el lmite de sus derechos
(Cm. Nac. Civ., sala B, 15/2/1973, "Consorcio Marcelo T. de
Alvear 1950 v. Savransky de Zilbervarg, Clara").
166. La prohibicin de variar el destino de las unidades puede
provenir tanto de una norma expresa que as lo disponga en el
reglamento de copropiedad, como del uso general dado a las
mismas por los consorcistas (Cm. Nac. Civ., sala B, 18/7/1975).
JA, 29-1975-48.
167. No resulta abusivo proscribir todo destino ajeno al de
vivienda (Cm. Nac. Civ., sala B, 12/3/1970). JA, 7-1970-392.
168. Cuando se produce una violacin a las previsiones legales
o contractuales, el consorcio tiene derecho a exigir que se
cumplan las normas dispuestas en inters comn, aunque no se
ocasione un perjuicio material, no pudiendo oponerse a ste la
ausencia de perjuicios, pues le basta demostrar la infraccin
cometida, y que lo que cuenta es la conducta antijurdica, es decir
la violacin a sabiendas de las normas legales y reglamentarias
(Cm. Nac. Civ., sala L, 17/17/1992. "Consorcio Carlos Calvo
2251 v. Sebastiani, Francisco").
169. Cuando se trata de prohibiciones establecidas en el
reglamento de copropiedad, la aplicacin de las sanciones
previstas para el caso no est condicionada a la existencia de
lesin actual o eventual de los derechos del consorcio o de alguno
de sus integrantes. Lo que interesa es la violacin en s misma, y
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Instituto de belleza
210. Si el uso dado a las unidades por los consorcistas es el de
vivienda, la instalacin de un instituto de belleza cae dentro de las
prohibiciones reglamentarias, aunque tal destino no est
expresamente prohibido si tal actividad es contraria a la
tranquilidad del edificio (Cm. Nac. Civ., sala B, 18/7/1975). JA,
29-1975-48.
Taller mecnico
211. Procede hacer cesar la actividad de un taller mecnico que
turba la tranquilidad y bienestar de los copropietarios, aunque tal
destino no est prohibido en el reglamento de copropiedad: art.
6, ley 13512 (Cm. Nac. Civ., sala D, 15/9/1972). JA, 19-197359.
Maquinarias
212. La instalacin en la unidad de una mquina remalladora
familiar, que no funciona todo el da ni hace ms ruido que una
mquina elctrica comn, no constituye un cambio en el destino
de vivienda (Cm. Nac. Civ., sala C, 9/12/1969). JA, 5-1970-315.
Animales
213. No existe ninguna disposicin que prohba la tenencia de
animales domsticos, y si tampoco lo expresa el reglamento
interno, se los podr tener, por aplicacin del principio
constitucional que garantiza todo aquello que no est prohibido.
La conducta de dichos animales ser factor decisivo para su
tenencia determinando si la tranquilidad de los vecinos aparece
perturbada (Cm. 2 Civ. y Com. La Plata, sala 3, 8/7/1994,
"Triaca, Jos M. v. Conti, Liliana").
214. El criterio segn el cual para la expulsin de los animales
domsticos se requiere que causen molestias, temor, olores o
ruidos, es aplicable cuando no existe una norma reglamentaria
expresa, por lo cual debe estarse a la norma genrica del art. 6,
ley 13512, o bien cuando la prohibicin est redactada en
trminos amplios, pero no cuando es expresa y categrica (Cm.
Nac. Civ., sala F, 8/10/1998). JA, 2000-I-512.
215. Si el artculo del reglamento de copropiedad que prohbe
los animales domsticos no se presta a la menor duda, no
concurre la premisa del art. 218, inc. 4, CCom., en cuanto a la
necesidad de interpretar la clusula en cuestin; si hubiera alguna
duda debe recurrirse a la interpretacin autntica, a travs de la
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Art. 7.
El propietario del ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o
realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de
los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le
est prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa,
como excavaciones, stanos, etc.
Toda obra nueva que afecte el inmueble comn no puede
realizarse sin la autorizacin de todos los propietarios.
I. ANLISIS DE LA NORMA
Este artculo se refiere a las obras nuevas en partes comunes, sentando la
regla general en el ltimo prrafo, en el sentido de que toda obra nueva que
afecte al inmueble comn no puede realizarse sin la autorizacin de todos
los propietarios. Ello implica que la mayora elegida por la ley, para este
tipo de obras, es la unanimidad.
Lo mismo ocurre con el primer prrafo que es un ejemplo de aplicacin
para los casos que seala del propietario del ltimo piso y el de la planta
baja o subsuelo, en los que se exige tambin la mayora unnime.
Consideramos que el primer prrafo es una ejemplificacin de lo que el
propietario no puede hacer, principio que est incluido en el segundo
prrafo, al referirse a la realizacin de obras nuevas.
En realidad la prohibicin que establece la norma es para todo
propietario. Ninguno de ellos puede realizar obras nuevas en partes
comunes. No se dirige nicamente al propietario del ltimo piso o al de la
planta baja. Es una prohibicin para cualquier copropietario, pues las partes
comunes pertenecen en condominio de indivisin forzosa a todos los
consorcistas.
II. LAS OBRAS NUEVAS
Para que la realizacin de una construccin en el ltimo piso, en la
planta baja o en el subsuelo no implique una violacin a lo estatuido por
esta ley, el o los copropietarios que deseen realizarla deben contar con el
consentimiento unnime de todos los titulares de dominio de las unidades
funcionales que integran un inmueble edificado sometido a la ley de
propiedad horizontal.
Si la obra se realizara, se deber proceder a la modificacin del
reglamento de copropiedad y administracin, pues con su materializacin se
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En patios
338. La construccin en un patio solar de uso exclusivo, que
afecta la vista y ventilacin de otras unidades, slo puede
efectuarse previa autorizacin del consorcio (Cm. Nac. Civ., sala
I, 31/5/2001, "Consorcio Juan B. Alberdi 1815 v. Feldman,
Sara").
339. El copropietario no puede levantar una construccin
sobre un patio de propiedad exclusiva, pero invadiendo el espacio
areo comn y contrariando la prohibicin legal de realizar obras
nuevas sin autorizacin de todos los copropietarios (Cm. Nac.
Civ., sala C, 28/2/1977). JA, 1978-III-221.
340. El copropietario no puede instalar un toldo metlico que
cubre gran parte de un patio comm, sin la conformidad de todos
los copropietarios (Cm. Nac. Civ., sala A, 27/7/1972). JA, 171973-81.
341. El copropietario no puede hacer construcciones
materiales en un patio solar de carcter comn pero de uso
exclusivo, sin la previa autorizacin de la asamblea de
copropietarios (Cm. Nac. Civ., sala L, 17/8/1994, "Consorcio
Acevedo 2432 v. Tarnovsky, Ernesto").
342. La construccin en un patio solar de uso exclusivo que
afecta la vista y la ventilacin de otras unidades, slo puede
efectuarse previa autorizacin del consorcio (Cm. Nac. Civ., sala
I, 31/5/2001, "Consorcio Juan B. Alberdi 1815 v. Feldman,
Sara").
343. La colocacin de un techado de policarbonato en el patio
de aire y luz de una unidad funcional est sujeta a la aprobacin
del consorcio (Cm. Nac. Civ., sala F, 26/10/2000, "Consorcio
Juncal 2782 v. Surez, Carlos").
344. El pozo de aire y luz (art. 3, ley 13512) no puede ser
ocupado por construcciones no autorizadas unnimemente por los
copropietarios (Cm. Nac. Civ., sala C, 18/2/1999, "Landau,
Ricardo v. Nevisardi, Carlos").
345. Corresponde ordenar la demolicin del techado de
policarbonato en el patio de aire y luz de la unidad, realizado sin
la autorizacin de la asamblea de copropietarios (Cm. Nac. Civ.,
sala F, 26/10/2000, "Consorcio Juncal 2782 v. Surez, Carlos").
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En la unidad
353. La prohibicin del art. 7, ley 13512, se refiere no slo a
trabajos en las partes comunes, sino tambin en partes exclusivas
(Cm. Nac. Civ., sala L, 17/7/1992). JA, 1993-II-174.
354. El copropietario no puede modificar la estructura interna
y externa de su unidad sin la conformidad de todos los
copropietarios o el menor nmero que establezca el reglamento
de copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala F, 24/2/1972, "Romero
Nez de Sotil, Mara v. Consorcio Hiplito Yrigoyen 1958").
355. Las restricciones establecidas por la ley 13512 se basan
exclusivamente en impedir innovaciones en las unidades
habitacionales que afecten la seguridad o los servicios comunes.
As, no comprenden la modificacin de la altura de un techo
(Cm. Nac. Civ., sala J, 11/3/1997, "Fracchia, Francisco v. Pirolo,
Nicols").
356. Si bien el copropietario puede remodelar su unidad para
ofrecer mayor comodidad a su familia, si la envergadura de las
obras obliga a modificar el plano de subdivisin al acrecer la
superficie propia y alterar los porcentuales de dominio, debe
contar con el consentimiento de los dems consorcistas (Cm.
Nac. Civ., sala F, 9/4/1970). ED, 32-508.
357. Si se modifica la superficie cubierta y habitable de una
unidad funcional, amplindola avanzando sobre un espacio que
legal y estatutariamente debe permanecer descubierto, sin
autorizacin asamblearia unnime, se procede de manera
antijurdica, y la convalidacin permisiva de tal proceder no slo
creara un mayor desorden, sino que premiara la poltica de los
hechos consumados (Cm. Nac. Civ., sala L, 19/12/1997,
"Marcalongo, Alicia v. Calvo, Marcelo").
358. El carcter ilcito que, como principio, ostenta toda obra
que afecte bienes comunes no es absoluto, y por ende, pueden
presentarse supuestos de excepcin. Tal es lo que ocurre cuando
se trata de unidades contiguas de un mismo copropietario, y la
obra consiste en el retiro de un muro de separacin entre ambas.
Ello es as desde que no se ha dispuesto de propiedad comn de
uso efectivo por parte de todos en beneficio exclusivo de uno solo,
ni se encuentra comprometido en modo alguno la seguridad, sin
que la parte comn afectada resulte esencial para el uso,
funcionalidad y seguridad del edificio (Cm. Nac. Civ., sala I,
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Art. 8.
Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus
pisos o departamentos, salvo convencin en contrario, las expensas de
administracin y reparacin de las partes y bienes comunes del
edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones
de seguridad, comodidad y decoro. Estn obligados en la misma
forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio comn
y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y
bienes comunes por resolucin de los propietarios, en mira de obtener
su mejoramiento o de uso y goce ms cmodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a
juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo o contrarias al
reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez,
salubridad, destino o aspecto arquitectnico exterior o interior del
edificio, pueden ser objeto de reclamacin formulada ante la
autoridad judicial, y resuelta por el trmite correspondiente al
interdicto de obra nueva; pero la resolucin de la mayora no ser por
eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no
mediando oposicin de los dems, previamente advertidos, puede
realizar expensas necesarias para la conservacin o reparacin de
partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podr
tambin, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones
indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados,
pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren tiles.
En su caso, podr ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior
estado.
Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas
comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes
ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
I. LAS EXPENSAS
Para que el edificio sometido al sistema de propiedad horizontal pueda
subsistir econmicamente, los copropietarios tienen a su cargo, en
proporcin al valor de sus pisos o departamentos, salvo convencin en
contrario, las expensas de mantenimiento, administracin y reparacin de
las partes comunes del edificio as como los gastos que irroguen los sueldos
de los encargados, los impuestos del edificio y las cargas sociales y
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X. EL FONDO DE RESERVA
Debemos diferenciar las expensas del fondo de reserva, no obstante que
ste integra el concepto de aqulla. Ni la ley 13512, ni su decreto
reglamentario prevn el fondo de reserva, que slo cobrar virtualidad
cuando est previsto en el reglamento de copropiedad y administracin, en
el reglamento interno o en un acta asamblearia. La finalidad del fondo de
reserva, tal como su expresin lo indica, es que el consorcio cuente con un
dinero determinado para poder hacer frente a aquellas erogaciones que no
sean comunes, como por ejemplo, el arreglo del portn de la cochera o la
indemnizacin de daos y perjuicios que deba afrontar por ser ste el
responsable.
Los fines por los cuales puede constituirse este fondo pueden ser varios,
como por ejemplo: afrontar gastos extraordinarios o imprevistos -v.gr.
indemnizaciones, cubrir la falta de pago de algn copropietario-.
El administrador est obligado a comunicar la entidad y el nmero de
cuenta donde se halle depositado o bien el lugar y dems particularidades
donde realiz alguna inversin -v.gr. plazo fijo-; como as tambin el monto
que se depositar mensualmente, sus intereses, entre otros detalles que
hagan a las inversiones antes descriptas, conforme lo estipulado en el
reglamento de copropiedad y administracin, en el reglamento interno o en
una decisin asamblearia.
Cada consorcista con su aporte devengado en las expensas
extraordinarias contribuye a la formacin y al incremento del fondo de
reservas. Si algn copropietario, por la causa que fuere, transmite el
dominio de su unidad funcional (v.gr. tradicin de dominio, permuta, etc.),
el consorcio de copropietarios debe restituirle lo aportado de acuerdo con su
contribucin.
"Hay copropietarios que se niegan a abonar las cuotas del fondo de
reserva o las cuotas extraordinarias dispuestas ante situaciones o gastos
inusuales, al mismo tiempo que satisfacen las ordinarias. Aunque la
percepcin de tales cuotas se haga por separado, todas ellas integran el
concepto de expensas comunes" (93).
(90) PAPAO, R. J. - KIPER, M. C. - DILLON, G. A. - CAUSSE, G. A., Derechos..., cit.;
SALVAT, R., Derecho..., cit., p. 463.
(91) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., ps. 219 y ss.
(92) Cm. Nac. Civ., en pleno, 18/02/1999, DJ, 1999-1-881.
(93) CALVO, C. D., Manual..., cit., p. 112.
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Las innovaciones tambin pueden ser definidas como obras, pero stas
siempre exceden de las simples mejoras o reparaciones en virtud de que
siempre alteran la condicin anterior de la materia, la forma o el destino, en
una manera que podra ser calificada de importante o sustancial.
Las reparaciones normalmente estarn a cargo del administrador y en
ausencia de ste de uno o algunos de los copropietarios.
Igualmente diremos que cuando se realice alguna innovacin, los gastos
que sta irrogue debern ser soportados por todos los consorcistas, en
proporcin a su porcentual. Obviamente, ello integrar un rubro de las
expensas que abonen los titulares de dominio de las distintas unidades
funcionales de un inmueble sometido al rgimen de la propiedad horizontal,
conforme al porcentual que les corresponda. Ello ser as, siempre y cuando
hayan prestado su consentimiento para la ejecucin de la obra y/o
modificacin. La mayora que requiere la ley para estos casos es la simple
mayora.
Es as que nuestro codificador hace un tratamiento de estos institutos en
forma contraria a lo que establece para el condominio. En este derecho real
si algn copropietario quiere realizar una mejora o una innovacin deber
contar con el consentimiento unnime de los dems condminos y si las
hace sin contar con su anuencia, salvo que sean necesarias y urgentes, no
tendr derecho a reclamar un reembolso (v.gr. reparaciones suntuosas). En
cambio en la propiedad horizontal, el copropietario que desee hacerlas
deber contar solamente con la aprobacin de una simple mayora.
As como esta ley prev los derechos de las minoras, hace lo propio con
la forma en la cual los consorcistas debern hacer frente a los gastos que se
produzcan como consecuencia de la realizacin de aquellas obras
denominadas "innovaciones" o "simples mejoras".
"En orden a la valoracin del rgimen legal, es inobjetable el derecho
acordado a la minora; empero, ello no favorece el desenvolvimiento del
sistema, ya que se crea una fuente de situaciones conflictivas, puesto que la
convivencia, oportunidad, costo o carcter de las innovaciones constituye
una materia relativa, en torno de la cual el disenso nace con facilidad" (102).
A pesar de ello, si los trabajos realizados son contrarios a la ley o al
reglamento de copropiedad y administracin, son perjudiciales para la
seguridad, el aspecto arquitectnico, el destino o bien la salubridad, o su
costo es excesivo, los consorcistas que no hubiesen votado favorablemente,
que hayan estado ausentes, o que se hayan abstenido de votar en una
asamblea convocada vlidamente al efecto, siempre y cuando demuestren el
perjuicio que tal medida les puede irrogar, podrn solicitar ante los estrados
judiciales que se deje sin efecto lo votado, que no se inicie la construccin,
que se paralice la construccin o bien que se vuelva atrs en el estado de las
cosas. El establecer si las obras fueron realizadas contrariando el
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Fondo de reserva
409. Tratndose de un fondo de reserva destinado a sufragar
las reparaciones de las partes comunes del edificio, los
copropietarios deben contribuir en la proporcin correspondiente
al porcentual de su unidad (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 6,
31/10/1978). JA, 1980-II-726.
Unidad en condominio
410. Cuando una unidad pertenece a ms de un dueo, la
obligacin es indivisible, pero no como consecuencia del rgimen
del condominio aplicable en las relaciones de los dueos entre s,
sino derivada de la situacin de indivisibilidad surgida del modo
en que debe cumplirse la prestacin correspondiente a tales
expensas y de la aplicacin del rgimen de horizontalidad que
rige las relaciones de la propietarios de una unidad con los
copropietarios de las otras unidades que conforman el edificio
(Cm. Nac. Civ., sala M, 16/6/1999). JA, 2000-II-683.
Sucesores del titular de la unidad
411. Aunque no se haya dictado declaratoria de herederos,
puede perseguirse el cobro de las expensas comunes debidas por
el causante en la persona de sus herederos, cuando stos han
justificado el vnculo y nadie ha invocado uno ms cercano (Cm.
Nac. Civ., sala A, 16/6/1970, "Consorcio Montevideo 1558 v.
Figueroa Alcorta de Tobal").
Inquilinos
412. El inquilino que pagaba las expensas comunes, concurra
a las asambleas invocando la calidad de propietario y al ser
intimado de pago no adujo no ser el deudor directo de las
expensas comunes, no puede reclamar la devolucin de lo pagado,
sin perjuicio de repetir contra el deudor real (Cm. Nac. Civ., sala
F, 29/7/1971). JA, 13-1972-117.
Usufructo
413. El art. 8, ley 13512, pone a cargo de los copropietarios,
en proporcin al valor de sus pisos o departamentos, salvo
convencin en contrario, la obligacin de abonar las expensas de
administracin y reparacin de las partes comunes del edificio
indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de
seguridad, comodidad y decoro, por lo que es el titular dominial
quien responde con todo su patrimonio por las deudas
devengadas mientras dure su titularidad, y si bien el art. 2894,
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Art. 9.
Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y
redactar un reglamento de copropiedad y administracin, por acto de
escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad.
Dicho reglamento slo podr modificarse por resolucin de los
propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta
modificacin deber tambin consignarse en escritura pblica e
inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los
siguientes puntos:
a. Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser
uno de ellos o un extrao, que tendr facultades para administrar
las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y
empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante
podr elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b. Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma
de su remocin; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazo por
acto de escritura pblica;
c. La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los
gastos o expensas comunes;
d. La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario,
la persona que presidir la reunin, las mayoras necesarias para
modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no
tratndose de los casos en que en esta ley se exige una mayora
especial.
I. ANLISIS DEL ARTCULO
En este artculo nos introducimos ya en el aspecto jurdico del sistema
de la propiedad horizontal, porque es precisamente cuando se conviene y
redacta el reglamento de copropiedad y administracin del edificio y ste,
elevado a escritura pblica, se inscribe en el Registro de la Propiedad que
corresponde a la zona de ubicacin del inmueble. Es aqu cuando nace, con
dicha inscripcin, el sistema jurdico de propiedad horizontal de cada
edificio.
Con lo dicho va de suyo que el derecho real de propiedad horizontal va a
quedar constituido, como cualquier derecho real, cuando se otorgue el modo
suficiente y el ttulo suficiente, siendo necesaria la registracin a los efectos
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"El art. 14 se vincula con el art. 1198 del Cdigo Civil" (109). "Ello es
as pues, conforme lo interpret la doctrina, lo que se intenta resguardar a
travs de tantas precisiones que la misma ley impone, es la buena fe
contractual. Pero en la prctica el comprador queda librado a la buena fe del
enajenante" (110).
En el caso que sobre el inmueble pese una hipoteca al momento de la
enajenacin el adquirente tiene el derecho de solicitar al propietario o al
acreedor hipotecario toda informacin relativa al gravamen y puede pagar
directamente al acreedor la parte proporcional de la deuda de acuerdo con el
porcentaje de su unidad funcional. De as hacerlo, el art. 22, establece que
"quedar subrogado de pleno derecho en el lugar, grado y prelacin" del
acreedor hipotecario y que "hasta la concurrencia de la suma pagada, el
adquirente podr compensar con la que debiere al propietario".
Si el propietario hubiese afectado el inmueble con un derecho real de
garanta en contravencin con lo dispuesto por la ley, en el art. 21, sanciona
el proceder, con la ineficacia del acto y la inoponibilidad a los adquirentes.
Cuando enajene cada una de las futuras unidades funcionales, conforme
lo expresan los arts. 2 y 3, en la escritura deben constar:
1. El estado de ocupacin del inmueble.
2. La existencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de
cualquier ndole a la fecha de su otorgamiento.
3. Si la transferencia queda condicionada a la enajenacin, en un plazo
cierto, de un nmero determinado de ellas; dicho plazo no podr exceder de
un ao ni el nmero de unidades ser superior al cincuenta por ciento.
En rigor de verdad y conforme lo expresa la primera parte del art. 3, se
trata de que al escribano actuante se le entreguen los documentos a que se
refieren los incisos siguientes, que ste agregar al instrumento matriz que
autorice.
"En cuanto a recaudos especficamente escriturarios, lo que da idea de
cumplimiento preliminar al otorgamiento por el propietario, stos estn
indicados en la ltima parte del artculo y se refieren a las certificaciones
registrales y catastrales que el autorizante deber solicitar, dejando
constancia de su resultado en el instrumento que autorizar" (111).
Los documentos que establece que deben agregarse a la escritura son:
1. Una copia ntegra certificada del ttulo de dominio con constancia del
escribano de haberlo tenido a la vista.
2. El plano de mensura debidamente aprobado.
3. La copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su
aprobacin por la autoridad competente.
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(112) MOSSET ITURRASPE, Jorge, "Acerca de la Ley de Prehorizontalidad. Parte I", JA,
1973-614.
(113) Conf., PAPAO, R. J. - KIPER, M. C. - DILLON, G. A. - CAUSSE, G. A., Derechos...,
cit., p. 111.
(114) FONTOBA, Francisco I. J., Estado de prehorizontalidad, Rolandino Argentina,
Buenos Aires, 1970, ps. 11 y 12.
(115) BENDERSKY, Mario J., "Interpretacin de la ley 19724 de Prehorizontalidad", LL,
147-1308.
(116) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., ps. 319 y 320.
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DE
LA
PERSONALIDAD
Los que niegan la personalidad jurdica del consorcio, entre los que
encontramos a Sofanor Novillo Corvaln (119), Acdeel E. Salas (120),
Eduardo A. Zannoni (121), Manuel A. Laquis (122) y Alberto D. Molinario
(123), entre otros, elaboran su teora sobre la base de algunos de los
siguientes argumentos que expondremos a continuacin:
1. La ley 13512 no lo dota de personalidad jurdica.
2. El derecho real de propiedad horizontal no es un derecho real autnomo,
sino que es un dominio que se integra con un condominio de indivisin
forzosa.
3. El art. 33 del Cdigo Civil no lo enumera como una persona jurdica.
4. La personalidad jurdica es siempre dada por la ley.
5. La personalidad jurdica no puede surgir por un acuerdo de voluntades.
6. "La esencia o naturaleza jurdica de la denominada propiedad horizontal
y de las relaciones de derecho personal que exige el funcionamiento del
derecho real de propiedad horizontal" (124).
7. Los arts. 9 (inc. 10), 10 y 11 de la ley 13512 hablan del administrador
como representante de los propietarios y no aluden a l como
representante del consorcio.
8. Carece de autonoma patrimonial, pues las prerrogativas que emanan del
sistema de la propiedad horizontal se encuentran en cabeza de cada uno
de los copropietarios y no de un ente diferenciado de stos.
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bienes de ste. Ello debe ser as pues surge como principio general del
derecho que el patrimonio es la prenda comn de los acreedores (arts. 505,
955, 961, 1196, 3474, 3797, 3922 y concs., CCiv.).
Conteste con la doctrina que le reconoce la personalidad jurdica a este
ente, el patrimonio del consorcio est constituido por las expensas, el fondo
de reserva o el dinero depositado en un plazo fijo, en el caso de que los
hubiera, por ejemplo. Entonces, ser con su patrimonio que afrontar la
deuda. Pero debemos aclarar que las expensas, tal como lo afirmramos en
los artculos anteriores, son aquellas erogaciones necesarias para el
funcionamiento del sistema; por lo tanto, no podran ser embargadas en su
totalidad. Debido a que revisten un carcter alimentario, podra embargarse
un porcentaje de ellas. Para evitar que no se pague, muchas veces los jueces
han designado un interventor controlador.
Consideramos que antes de llegar a este punto, el administrador debera
liquidar expensas extraordinarias a fin de hacer frente a la deuda, y que en
el caso de que los consorcistas no estn de acuerdo en que se liquide este
tipo de expensas, va a ser procedente la situacin descripta en el prrafo
anterior.
Sin embargo, hay jueces que frente al incumplimiento del consorcio
embargan las unidades comunes ante la imposibilidad de trabar embargo
sobre las expensas, por considerarlas patrimonio comn de los consorcistas.
Consideramos que, en realidad, la condena solamente podr hacerse efectiva
sobre un crdito y no sobre una cosa comn. Lleg a plantearse el caso en el
que se procedi al embargo de un ascensor y se subast su motor. El
embargar las cosas comunes, por ejemplo, una escalera o la puerta de
entrada de la cochera o un saln de fiestas, no es el medio ms apropiado
para lograr el cumplimiento de la condena, aunque s tal vez la satisfaccin
del acreedor, mxime si tenemos en cuenta el espritu de la ley 13512, que
es el lograr una armnica convivencia entre los copropietarios para que el
sistema pueda funcionar. En el caso del ascensor, por ejemplo, la venta del
motor traera implicada la imposibilidad de su utilizacin hasta tanto no se
comprase otro, con la consecuente incomodidad para los consorcistas. Ms
crtica sera la situacin si el inmueble sometido a este rgimen contara con
un solo ascensor.
"Creemos que los jueces, cuando adoptan una decisin como la descripta,
intentan compeler a los copropietarios al cumplimiento de la deuda. Ms
efectivas nos parecen las sentencias que ordenan el embargo de una
determinada unidad funcional" (166). En esta situacin su titular o sus
titulares realizaran todas las gestiones necesarias para evitar que la medida
se haga efectiva. En el caso de no lograr un resultado positivo, s se
rematar la unidad funcional y su titular tendr una acreencia contra el
consorcio.
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forman para las partes una regla a la que deben someterse como a la ley
misma".
XXX. FORMALIDADES QUE DEBEN CUMPLIRSE AL
OTORGAR EL ESTATUTO CONSORCIAL
El art. 9 determina que el reglamento de copropiedad y administracin
deber ser redactado en escritura pblica. Los arts. 1 y 2 del decreto
reglamentario 18734/1949 estipulan que "sin perjuicio de la obligacin de
redactar e inscribir un reglamento de copropiedad y administracin
impuesta al consorcio de propietarios por el art. 9 de la ley 13512, dicho
reglamento podr tambin ser redactado e inscrito en los registros pblicos
por toda persona, fsica o ideal, que se disponga a dividir horizontalmente
en propiedad -conforme al rgimen de la ley 13512 - un edificio existente o
a construir y que acredite ser titular de dominio del inmueble con respecto
al cual solicite la inscripcin del referido reglamento" y que "no se
inscribirn en los registros pblicos ttulos por los que se constituya o
transfiera el dominio u otros derechos reales sobre pisos o departamentos,
cuando no se encontrare inscrito con anterioridad el reglamento de
copropiedad y administracin", respectivamente.
De las normas transcriptas precedentemente se concluye que para que el
inmueble edificado pueda estar sometido al rgimen de propiedad
horizontal:
1. El reglamento debe ser redactado en escritura pblica.
2. El reglamento debe ser inscripto en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
XXXI. LA OBLIGATORIEDAD DEL REGLAMENTO DE
COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN
Cuando el reglamento es redactado, sus clusulas son obligatorias para
todos los que intervinieron en su confeccin; en tanto que lo ser para los
nuevos adquirentes siempre que est registrado, pues si no lo est no les
ser oponible.
Para que pueda ser oponible a terceros es imprescindible que el estatuto
consorcial sea inscripto.
Cuando se firma una escritura de adquisicin de una unidad funcional de
un edificio sometido al rgimen de la ley 13512, como el reglamento de
copropiedad y administracin integra el ttulo suficiente, al nuevo
adquirente le es oponible el estatuto consorcial. Ello es as en virtud de que
al adquirir la titularidad de su departamento, l adhiere a las clusulas de
aqul y su observancia le es obligatoria.
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fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podr elegir el personal
de servicio de la casa y despedirlo.
b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de
su remocin; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazo por acto de
escritura pblica.
c) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los
gastos o las expensas comunes.
d) La forma de convocar a la reunin de propietarios en caso necesario,
la persona que presidir la reunin, las mayoras necesarias para modificar
el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratndose de los casos en
que en esta ley se exige una mayora especial.
El decreto reglamentario 18734/1949, en su art. 3, establece que el
reglamento de copropiedad y administracin deber proveer sobre las
siguientes materias:
1. Especificacin de las partes comunes del edificio de propiedad
exclusiva.
2. Determinacin de la proporcin que corresponda a cada piso o
departamento con relacin al valor del conjunto.
3. Enumeracin de las cosas comunes.
4. Uso de las cosas y los servicios comunes.
5. Destino de las diferentes partes del inmueble.
6. Cargas comunes y contribucin a las mismas.
7. Designacin de representantes o administrador; retribucin y forma
de remocin; facultades u obligaciones.
8. Forma y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y
extraordinarias de propietarios; persona que las preside; reglas para
deliberar; qurum; mayoras necesarias para modificar el reglamento y para
adoptar otras resoluciones; cmputo de los votos; representacin.
9. Persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los arts.
5 y 6 del presente decreto.
10. Constitucin de domicilio de los propietarios que no han de habitar el
inmueble.
Por tanto, las clusulas obligatorias son aqullas que siempre deben
estar presentes en todo reglamento de copropiedad y administracin.
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una planilla para cada piso o departamento con el fin de que se asienten
todos los actos jurdicos reales de los cuales la unidad funcional pueda ser
objeto.
Para la Capital Federal y Territorios Nacionales, este decreto establece
que "el reglamento de copropiedad y administracin se inscribir tambin
en el registro de mandatos" (art. 25).
En particular para las estipulaciones especiales contenidas en el estatuto
consorcial respecto de la transferencia de unidades, estatuye en el art. 21
que: "Cuando el reglamento de copropiedad y administracin establezca
determinadas condiciones para la transferencia del piso o departamento, el
Registro observar y suspender el trmite de la inscripcin del documento
correspondiente hasta tanto se d cumplimiento a lo exigido por el aludido
reglamento".
El dec. 6126/1955 establece los requisitos para la inscripcin en el
Registro de la Propiedad de los estatutos consorciales que debern
cumplirse. ste estipula que:
1. Los estatutos debern ser hechos en doble ejemplar (art. 1).
2. El Registro deber aprobar la documentacin presentada (art. 2).
3. Aprobada la documentacin, proceder a su inscripcin (art. 2).
4. Luego remitir un ejemplar del reglamento de copropiedad y
administracin y la constancia de la inscripcin a la Direccin Nacional
de Catastro (art. 2).
5. La Direccin Nacional de Catastro deber inscribir la documentacin
recibida (art. 3).
6. La Direccin deber aprobar el plano del art. 4 del decreto 18734/1949
(art. 3).
7. Luego proceder al archivo del plano (art. 3).
De lo expuesto se concluye que el reglamento de copropiedad y
administracin es de observancia obligatoria para todos los copropietarios y
ocupantes de un inmueble sometido al rgimen de la propiedad horizontal e
integra el ttulo suficiente de cada unidad funcional.
La obligatoriedad de su aplicacin surge de su naturaleza jurdica, pues
al ser un contrato, conforme lo estipula el art. 1197 del Cdigo Civil, sus
clusulas forman para las partes una regla a la cual deben someterse como si
fuera la ley misma.
Debemos recordar que existen ciertos mnimos inderogables que la ley
determina que no pueden ser cercenados (clusulas obligatorias); es decir
que existen limitaciones a esta libertad de redaccin que tienen los
consorcistas.
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(189) Conf. BORDA, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Obligaciones, t. I, Perrot,
Buenos Aires, 1971, p. 196.
(190) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 278.
(191) HIGHTON, E. I., Derechos..., cit., p. 278.
JURISPRUDENCIA: PREHORIZONTALIDAD
530. En el rgimen de la ley 19724 hay como idea
fundamentadora central del legislador la necesidad de proteger al
comprador frente a la modalidad de venta de unidades en
propiedad horizontal, a fin de impedir que el propietario desbarate
los derechos en expectativa enajenando o gravando el inmueble.
Esta posibilidad desaparece cuando las unidades fueron
construidas sobre un terreno de los condminos, porque la
adjudicacin a stos aparece suficientemente garantizada en razn
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Civ., sala A, 1/9/2000, "S., J. E. v. Consorcio Garca 5821 edificio 104, Barrio Villa Lugano"). JA, 2001-II-681; Lexis
1/49683.
769. Si la mensual liquidacin de las expensas durante varios
aos no incluy la retribucin del administrador, pese a que
configura uno de aquellos gastos que de ordinario demanda la
administracin de un edificio y tampoco se la previ en la
rendicin anual de cuentas, balance e inventario y presupuesto de
gastos y clculo de recursos ello es revelador de la gratuidad
tcitamente acordada a la tarea (con nota de Juan A. Costantino y
Gerardo Rodrguez Arauco) (Cm. Nac. Civ., sala A, 1/9/2000,
"S., J. E. v. Consorcio Garca 5821 - edificio 104, Barrio Villa
Lugano"). JA, 2001-II-681; Lexis 1/49684.
770. No existe inconveniente para convenir la gratuidad de la
funcin de administrador del consorcio, especialmente cuando la
ejerce uno de los copropietarios, aunque es conveniente dejar
debida constancia de la renuncia al derecho en el estatuto, en el
acta de asamblea pertinente o en instrumento hbil a tal fin (Cm.
Nac. Civ., sala A, 1/9/2000). JA, 2001-II-681.
771. Si la renuncia al cargo de administrador no incluy
liquidacin, reclamo o reserva alguna respecto de hipotticos
honorarios devengados durante la administracin, debe concluirse
que el copropietario haba aceptado desempear la tarea
gratuitamente (Cm. Nac. Civ., sala A, 1/9/2000). JA, 2001-II681.
772. Debe presumirse la renuncia al cobro de honorarios por el
consorcista que se desempe durante cinco aos y slo dos aos
despus de haber renunciado al cargo, promovi accin por cobro
de honorarios (Cm. Nac. Civ., sala A, 1/9/2000). JA, 2001-II681.
773. Revela la gratuidad del cargo de administrador, que
durante varios aos la liquidacin mensual de las expensas no
incluyera tal gasto y que no se la previera en la rendicin anual de
cuentas, balance e inventario y presupesto de gastos y clculo de
recursos (Cm. Nac. Civ., sala A, 1/9/2000). JA, 2001-II-681.
Remocin
774. Es procedente la medida autosatisfactiva tendiente a
remover a la sociedad que administra un consorcio, si se
interrumpi un servicio pblico -provisin de gas- debido a una
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Art. 10.
Los asuntos de inters comn que no se encuentren comprendidos
dentro de las atribuciones conferidas al representante de los
condminos sern resueltos, previa deliberacin de los propietarios,
por mayora de votos. stos se computarn en la forma que prevea el
reglamento y, en su defecto, se presumir que cada propietario tiene un
voto. Si un piso o departamento perteneciera a ms de un propietario,
se unificar la representacin. Cuando no fuere posible lograr la
reunin de la mayora necesaria de propietarios, se solicitar al juez
que convoque a la reunin, que se llevar a cabo en presencia suya y
quedar autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deber
resolver en forma sumarsima, sin ms procedimiento que una
audiencia y deber citar a los propietarios en la forma que
procesalmente corresponda a fin de escucharlos.
I. ANLISIS DE LA NORMA
Esta norma establece que los asuntos de inters comn debern ser
tratados en el rgano idneo que es la asamblea, en la cual, segn el tipo de
asuntos sometidos a tratamiento, sern las mayoras exigidas para su
aprobacin. La decisin asamblearia deber ser acatada por el representante
de los copropietarios que es el administrador.
Es decir que el nico rgano vlido para tomar decisiones es la asamblea
de consorcistas, en la cual los asuntos sometidos a tratamiento debern ser
analizados y, luego de una deliberacin, ser o no aprobados, o tambin
puede disponerse que su tratamiento sea realizado en otra asamblea que se
convocar al efecto.
En cuanto al tema de las mayoras nos remitimos a lo expresado por las
autoras en los arts. 9 y 11 de esta ley.
II. FACULTADES DEL ADMINISTRADOR
De la primera parte de este artculo se desprende que el administrador
tendr todas las facultades que le fueran atribuidas en la Ley de Propiedad
Horizontal, en los decretos reglamentarios, en el reglamento de
copropiedad y administracin, en el reglamento interno o en un acta
asamblearia.
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cinco-, en un inmueble que cuente con cinco unidades funcionales y que las
cuatro restantes sean de titularidad nica, los condminos podran hacer
prevalecer su voluntad por sobre el resto. Ello nos llevara a situaciones
injustas que contradicen el espritu de la ley. Por ello este precepto legal
dice ms adelante que: "Si un piso o departamento perteneciera a ms de un
propietario, se unificar la representacin".
Es decir que, conjuntado ambos presupuestos, podemos afirmar que del
art. 10 se desprende que en el caso de que el reglamento de copropiedad y
administracin nada prevea respecto a la forma de computarse los votos, el
cmputo deber hacerse adjudicando a cada unidad funcional uno, con
independencia de que una unidad funcional pueda pertenecer en condominio
a varios propietarios o que uno slo sea el titular del departamento. Pero si
el estatuto consorcial contiene una previsin al respecto, deber estarse a lo
estatuido en l.
Considrese que en el nico caso en el cual la ley establece una forma en
la cual debern computarse los votos, que es sobre el valor, es en el
supuesto de vetustez contemplado en el art. 16 de la ley 13512. Esta norma
dice que: "En caso de vetustez del edificio, la mayora que represente ms de
la mitad del valor podr resolver la demolicin y venta del terreno". Este
tema ser tratado in extenso en su oportunidad.
V. LOS VOTOS
El voto es el derecho ms importante de los consorcistas, pues a travs
suyo ellos manifiestan su voluntad.
El derecho al voto lo tienen todos los propietarios de las unidades
funcionales. En el caso de que algn consorcista no pudiese acudir a una
asamblea tambin puede manifestar su decisin a travs de un
representante.
Tal como lo manifestramos, en el caso que se establezca en el
reglamento de copropiedad y administracin que cada unidad funcional
tendr un voto o bien que nada prescriba el estatuto, ello ser as observado
con independencia de la cantidad de titulares que tenga una unidad
funcional. En este caso deber unificarse la representacin en alguno de los
condminos.
VI. EL SUPUESTO DE LA UNIDAD FUNCIONAL SOMETIDA A
CONDOMINIO
Si la unidad funcional pertenece a varios copropietarios, ellos debern
aunar criterios sobre los temas que se deliberarn y votarn en la asamblea
a fin de que el representante que concurra pueda manifestar una voluntad
consensuada en rgano deliberativo.
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(208) CAUSSE, Jorge R. - CAUSSE, Federico J. - CAUSSE, Diego E., "El sistema de
propiedad horizontal como rgimen de excepcin: la asamblea y la va consorcial",
LL, 1995-E-450.
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La citacin a la asamblea judicial ser hecha por cdula a cada uno de los
copropietarios de las distintas unidades funcionales. En el caso de que un
departamento est sujeto a un condominio, solamente se enviar una cdula.
El lugar donde se celebrar la asamblea no ser en el que habitualmente
se renen los consorcistas, sino en las dependencias del juzgado.
A pesar de que no logre reunirse el qurum suficiente que el reglamento
de copropiedad y administracin establece, igualmente comenzar la
reunin.
El juez, en principio, se limitar a presidir la reunin, pero podr, en el
caso de que los copropietarios no se pongan de acuerdo, tomar medidas
urgentes.
Debe observarse que a pesar de que no se logren reunir las mayoras
necesarias para que la decisin sea vlida, el asunto igualmente se tratar y
ser objeto de resolucin.
"El control judicial suple la falta de qurum y mayoras, sin perjuicio de
que ante el llamado judicial concurran quienes no haban asistido a las
anteriores asambleas" (215).
En realidad el procedimiento por el cual habr de tramitar ser el
sumarsimo: "Se trata de un procedimiento sumarsimo, pero no de un juicio
que tramita por la va sumarsima; no existe demanda y contestacin pues
no se traba una litis como en los juicios contradictorios, en que el
emplazado debe defenderse de lo manifestado por el actor que busca una
condena; ni tampoco de un juicio voluntario, en el cual es el nico
interesado el que lo inicia" (216).
El consorcio de copropietarios ser quien deber soportar el costo del
juicio tanto como los honorarios profesionales. Ello siempre y cuando la
falta de convocatoria no sea atribuible al administrador; en este caso ser l
quien cargar con los gastos causdicos y los honorarios profesionales.
(209) LAQUIS, M. A. - FLAH, L. R. - SMAYEVSKY, M., Derechos..., cit., p. 554.
(210) Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala VI, 16/5/1979, Rep. LL, XL, JZ, 1911, sums. 52 y 53;
sala IV, 25/9/1980, Rep. LL, XLII, J-Z, 1693, sum. 1997, sum. 43; sala I,
22/12/1982, Rep. LL, XLII, Z, 1996, sum. 66; sala I, 28/3/1983, LL, 1983-D-373;
sala VI, 22/2/1985, LL, 1985-D-546, cit. por PAPAO, R. J. - KIPER, M. C. DILLON, G. A. - CAUSSE, G. A., Derechos..., cit., p. 60.
(211) MOLINA QUIROGA, Eduardo, "Responsabilidad del administrador por no convocar
a asamblea", LL, 1999-A-66.
(212) Conf. VALIENTE NOAILLES (h.), Luis M., "La convocatoria judicial a asamblea en la
Ley de Propiedad Horizontal ", JA del 25/4/1984.
(213) MOLINA QUIROGA, Eduardo, "La asamblea judicial en la propiedad horizontal es
una va excepcional", LL, 1996-E-351.
276
JURISPRUDENCIA: ASAMBLEA
Cuestiones generales
785. La asamblea es un rgano deliberativo, cuya reunin es
indispensable para decidir las cuestiones de inters comn (Cm.
Nac. Civ., sala H, 26/2/1998). JA, 1998-III-490.
786. Las decisiones de la asamblea son obligatorias y
vinculantes aun para aquellos que no participaron de la reunin o
votaron en disidencia (Cm. Nac. Civ., sala H, 26/2/1998). JA,
1998-III-490.
787. El debate en asamblea (art. 10, ley 13512) no puede ser
sustituido por el procedimiento extraasambleario de recoger los
votos de los copropietarios uno por uno (Cm. Nac. Civ., sala C,
28/2/1977). JA, 1978-III-221.
788. No resulta obligatoria la decisin de la asamblea que
entraa un abuso del derecho o tiene el deliberado propsito de
perjudicar a los afectados (Cm. Nac. Civ., sala C, 24/2/1965).
ED, 11-365.
789. Cuando la decisin de la asamblea que se impugna afecta
los derechos individuales de los consorcistas, la litis debe
integrarse con la totalidad de los copropietarios, a fin de no violar
el derecho de defensa en juicio (Cm. Nac. Civ., sala F,
28/9/1990, "Ocn SA v. Consorcio Posadas 1265").
790. La asamblea de copropietarios puede otorgar poder para
ser representada judicialmente (Cm. Nac. Trab., sala 2,
19/9/1874). JA, 25-1975-178.
791. La conformidad particular dada por los copropietarios al
cambio de destino de una unidad, aunque constituyan la mayora,
no suple el tratamiento en la asamblea, segn lo previsto en el
reglamento de copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala C, 26/8/1969,
"Consorcio Uruguay 1217 v. Kreiker, Federico").
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278
Orden del da
801. La expresa inclusin en el orden del da es el nico medio
para que los copropietarios tomen conocimiento efectivo de la
deliberacin y decisin del punto en la asamblea que se convoca
(Cm. Nac. Civ., sala H, 12/5/1997, "Gambarruta, Ernesto v.
Consorcio Tucumn 1501").
802. El requisito de incluir en el orden del da el asunto a ser
tratado en la asamblea obedece fundamentalmente a la necesidad
de que cada miembro del grupo pueda emitir, en su oportunidad,
un voto conciente a favor o en contra de la propuesta en examen
(Cm. Nac. Civ., sala H, 12/5/1997, "Gambarruta, Ernesto v.
Consorcio Tucumn 1501").
803. No suple la omisin de incluir la cuestin en la orden del
da, su mencin en asambleas anteriores (Cm. Nac. Civ., sala H,
12/5/1997, "Gambarruta, Ernesto v. Consorcio Tucumn 1501").
804. Es requisito obligatorio el conocimiento previo por los
consorcistas del temario de la asamblea (Cm. Nac. Civ., sala D,
23/6/1965). ED, 16-343.
805. No es admisible que bajo la indeterminada denominacin
de "asuntos varios" en el orden del da, se resuelva en la asamblea
sobre cuestiones de fundamental importancia para los integrantes
del consorcio (Cm. Nac. Civ., sala H, 12/5/1997, "Gambarruta,
Ernesto v. Consorcio Tucumn 1501").
806. El requisito de inclusin del asunto en el orden del da
obedece fundamentalmente a la necesidad de que cada miembro
del consorcio pueda emitir en su oportunidad un voto conciente a
favor o en contra de la propuesta en examen (Cm. Nac. Civ., sala
H, 12/5/1997, "Gambarruta, Ernesto v. Consorcio Tucumn
1501").
807. El requisito de incluir en el orden del da el asunto a ser
tratado en la asamblea tiende a evitar sorpresas a los integrantes
del cuerpo, pues posibilita la concurrencia a las reuniones en que
hayan de resolverse cuestiones que hacen a su inters particular
(Cm. Nac. Civ., sala H, 12/5/1997, "Gambarruta, Ernesto v.
Consorcio Tucumn 1501").
808. La omisin de incluir en el orden del da el asunto a ser
tratado en la asamblea vicia de nulidad el acto (Cm. Nac. Civ.,
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Asamblea judicial
861. La convocatoria judicial debe asimilarse a los recursos
policiales urgentes y sumarios, que tienden a restablecer el orden
perturbado y la normal marcha del consorcio con la mayor
celeridad posible, donde el juez toma medidas basadas en la
equidad para mantener el normal desarrollo de la vida en comn,
conservando el imperio suficiente para tomar en la audiencia
todas las medidas cuyo carcter de urgente no admita dilacin,
como la designacin de un administrador provisorio en el caso
que los copropietarios no renan las mayoras necesarias para
ello, o decretar la remocin del administrador designado por el
propio consorcio cuando existiere una situacin de peligro para
los derechos de los copropietarios o de terceros, que as lo
justificare (Juzg. Civ. y Com. Rosario, nro. 3, 3/11/1992,
"Consorcio Ayacucho 1402").
862. La convocatoria a que se refiere el art. 10, ley 13512, debe
asimilarse a los recursos policiales, urgentes y sumarios, que
procuran la aplicacin de una norma de orden pblico civil y
procesal, encaminada a restablecer con la mayor celeridad posible
el orden perturbado y permitir la normal convivencia del
consorcio (Cm. Nac. Civ., sala C, 8/10/1968). ED, 27-571.
863. La convocatoria a asamblea judicial prevista en el art. 10,
ley 13512, participa de la naturaleza de los interdictos, pues se
traduce en una medida de carcter policial, tendiente a dar
solucin rpida a asuntos urgentes que no admiten demora. As, si
el temario propuesto no revela por s tales signos de imperiosidad,
la convocatoria adolece de la falta de un requisito que priva de
fundamento a la demanda (Cm. Nac. Civ., sala A, 25/2/1997,
"Wassouf, Amalia v. Consorcio Santiago del Estero 988").
864. Para la procedencia de la convocatoria judicial a asamblea
(art. 10, ley 13512) se debe justificar la imposibilidad de llevar a
cabo la asamblea extrajudicial y acreditar la urgencia y gravedad
de las cuestiones a decidir (Cm. Nac. Civ., sala F, 31/5/1995,
"Feldman de Herbst, Sime").
865. La audiencia que prev el art. 10, ley 13512, se convoca
cuando no se logra reunir la asamblea, por falta de quorum o de
recaudos exigidos por la naturaleza del tema a considerar, lo que
presupone el fracaso de la reunin de cuya convocatoria se trata,
debiendo tambin acreditarse la necesidad y urgencia del asunto
(Cm. Nac. Civ., sala C, 17/12/1991). JA, 1993-II-109.
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Art. 11.
El representante de los propietarios actuar en todas las gestiones
ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como
mandatario legal y exclusivo de aqullos.
Est, adems, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
I. ANLISIS DE LA NORMA
En el art. 11, la Ley de Propiedad Horizontal alude al administrador
como mandatario legal de los consorcistas; y, a su vez lo define como "el
representante de los copropietarios". En su ltimo prrafo establece como
una de sus obligaciones el contratar el seguro contra incendios para el
edificio.
Respecto de la primera parte debemos recordar que, tal como lo
afirmramos en el art. 9, el administrador no slo es representante legal
del consorcio, sino que tambin es un representante convencional.
Es importante resaltar que esta norma establece que el administrador
habr de regirse por las reglas del mandato del Cdigo Civil, en todo
aquello que no fuera previsto por el estatuto consorcial y en ninguno de los
tres casos previstos como representante legal. Pero debemos aclarar que al
ser el consorcio de copropietarios una persona jurdica, tal como lo sostiene
la mayora doctrinaria y jurisprudencial con la cual concordamos, el
administrador no es un representante de los consorcistas sino un
representante del consorcio. Admitir una postura contraria implicara no
reconocer al consorcio como un ente ideal.
II. FACULTADES DEL ADMINISTRADOR
La primera parte de este artculo faculta al administrador a representar
al consorcio en gestiones administrativas como representante legal y cabra
incluir tambin las judiciales, como mandatario convencional.
Este apartado guarda relacin con lo preceptuado por esta ley en el
inciso a) del art. 9, en cuanto lo autoriza al cobro judicial de las expensas
comunes, y en el art. 15, que establece que cuando se produzcan violaciones
al reglamento de copropiedad y administracin o bien se infrinja lo
estipulado por los arts. 5, 6 y 7, deber entablar una demanda ante los
estados judiciales. Para demandar, deber contar con un patrocinio letrado,
salvo que l sea abogado.
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Por suerte, esto slo pasa con el primer administrador, porque los
sucesivos pueden ser designados por mayora absoluta por aplicacin del
art. 10 de la ley. Ello es as pues son asuntos de inters comn y ste sera
un caso.
Para algunos ms exigentes, debe ser designado por una mayora de dos
tercios, porque consideran que la designacin de los sucesivos
administradores es un caso de reforma del reglamento de copropiedad y
administracin y la ley lo exige como mayora mnima para reformar el
reglamento (dos tercios de votos de los consorcistas).
Pensamos que la designacin de un nuevo administrador no es un caso
de reforma del reglamento pues si fuera necesario reformar el reglamento
cada vez que se est designando un nuevo administrador, habra un
dispendio econmico y patrimonial terrible para el consorcio.
Entonces, nos parece que slo habra reforma del reglamento cuando se
cambiara una administracin unipersonal por una administracin colegiada.
En este caso s podra sostenerse que habra reforma del reglamento, pero
no en los casos en que un administrador es sucedido por otro unipersonal,
que puede ser un consorcista o un tercero.
IX. LA PERSONERA PROCESAL Y LA LEGITIMACIN PARA
OBRAR EN JUICIO DEL ADMINISTRADOR
Desde el punto de vista procesal, el tema de la personera procesal y el
tema de la legitimacin para obrar son temas lgidos en los estrados
judiciales. La personera para estar en juicio, si es insuficiente, puede ser
suplida dado que la ley procesal otorga un plazo para que se acredite bien la
personera que originariamente se acredit insuficientemente.
Es necesario que el administrador acredite su designacin, que puede
provenir del reglamento de copropiedad y administracin o del acta de la
asamblea ordinaria o extraordinaria que lo haya designado.
Ac es donde de suscita otro problema. ltimamente se est sosteniendo
en los estrados judiciales que para que el administrador pueda actuar frente
a todos los consorcistas o copropietarios basta que acredite su designacin
con el acta protocolizada, si hubiera sido designado en una asamblea.
Obviamente, la protocolizacin del acta no convierte el acta en instrumento
pblico; a lo sumo podra, para algunos, atribuirle fecha cierta, en tanto que
para otros no.
La jurisprudencia dice que si se enfrenta el administrador con uno o
algunos de los copropietarios, basta con el acta protocolizada porque los
mismos integrantes del consorcio, que le han estado pagando las expensas
mensualmente, no pueden negar su personera. Sera una cuestin de mala
fe si se amparara una negativa o excepcin en ese sentido.
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JURISPRUDENCIA: ADMINISTRADOR
Cuestiones generales
889. No hay vnculo directo entre el administrador y cada uno
de los copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con
el mandato, sino a travs del ente consorcio, por intermedio del
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Responsabilidad
964. Sobre el administrador del consorcio pesa un especial
deber de obrar con prudencia y conocimiento, porque se trata de
un profesional que ofrece sus servicios y porque lo hace en inters
ajeno. As, en la relacin que lo vincula con los copropietarios el
elemento psicolgico de la confianza adquiere un rango
predominante, ya que en uno de los contratantes se presuponen
cualidades peculiares en virtud de las cuales la otra parte lo
escoge (Cm. Nac. Civ., sala H, 9/8/1999). JA, 2000-III-764.
965. El hecho de que el art. 9, inc. a), ley 13512, faculte al
administrador a "elegir el personal de servicio de la casa y
despedirlo" no lo libera de responsabilidad por el despido sin
causa del encargado del edificio fundado en un error de hecho
inexcusable (Cm. Nac. Civ., sala H, 9/8/1999). JA, 2000-I-517.
966. El administrador, como mandatario del consorcio, debe
realizar todas las gestiones a que el mandato le obliga, que
resultan del texto de la ley 13512 y del reglamento de
copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala D, 19/3/1970). ED, 32-494.
967. El administrador que remite un telegrama de despido al
encargado del edificio por error, no ejecuta fielmente el mandato
(Cm. Nac. Civ., sala H, 9/8/1999). JA, 2000-I-517.
968. Si la parte vendedora, promotora de un consorcio por la
ley 13512 se ha reservado la administracin como condicin de
venta y la ha ejercido durante el tiempo en que todava no qued
constituido el consorcio, la responsabilidad por mal desempeo de
esa administracin se rige por las reglas del mandato (Cm. Nac.
Civ., en pleno, 10/12/1982). JA, 1983-I-619.
Rendicin de cuentas
969. El consorcio de propietarios se encuentra habilitado para
requerirle al administrador rendicin de cuentas en los trminos
del art. 1909, CCiv. (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 6,
23/10/1986, "Scassa, Luis v. De Palma, Juan D.").
970. El administrador debe rendir cuentas al consorcio, quien
deber aprobarlas o rechazarlas, y no cada uno de los
copropietarios individualmente (Cm. Nac. Civ., sala H,
26/2/1998). JA, 1998-III-490.
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Consejo de administracin
984. Si bien el consejo de administracin no est contemplado
en la ley 13512, nada obsta a que el administrador cuente para el
mejor desempeo de sus funciones con dicho consejo, que
significa la colaboracin de los consorcistas permitida por el
propio art. 8, ley 13512 (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4,
19/6/1979, "Consorcio Rivadavia 4151 v. Trobajo, Jos").
985. El consejo de administracin es una especie de rgano
auxiliar que tiene un lugar intermedio o de enlace entre la
asamblea y el administrador y puede ser inclusive de carcter
consultivo, pero sin poderes de representacin ante terceros, y sus
facultades se limitan a las sealadas por el reglamento de
copropiedad (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4, 19/6/1979,
"Consorcio Rivadavia 4151 v. Trobajo, Jos").
986. El consejo de administracin, de creacin facultativa,
tiene sus facultades limitadas, pues resulta ser el rgano
consultivo del administrador, ejerciendo el control administrativo
tcnico contable, sustituyendo a ste en caso de ausencia temporal
y adopta las medidas de carcter urgente, y para arrogarse
atribuciones que no le son propias debe acreditar previamente la
ausencia del administrador o la urgencia de las medidas (Cm.
Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4, 24/9/1973, "Consorcio Rivadavia
2676 v. Pagano, Hctor").
987. Reconocida la existencia del consejo de administracin, el
buen sentido impone reconocer la remocin del administrador
votada por la abrumadora mayora de sus miembros (Cm. Nac.
Civ., sala C, 13/2/2001, "Kuropatwa, Ignacio v. Consejo
Administracin Consorcio Junn 546").
(225) dem, sala M, expte. 116.199, "Keegan, Patricio Teodoro v. Consorcio de
Propietarios Crdoba 1752 y otro s/ Daos y perjuicios", 13/7/2001,
www.eldial. com del 12/9/2001.
(226) dem, sala L, expte. 54.191, "Consorcio de Propietarios Segu 3541/45/49/51
v. Alonso, Santiago s/ Acciones del art. 15 de la ley 13512", del 25/9/2001.
(227) dem, sala L, expte. 54.191, "Consorcio de Propietarios Segu 3541/45/49/51
v. Alonso, Santiago s/ Acciones del art. 15 de la ley 13512", del 25/9/2001.
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Art. 12.
En caso de destruccin total o parcial de ms de dos terceras
partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta
del terreno y materiales. Si la mayora no lo resolviera as, podr
recurrirse a la autoridad judicial. Si la destruccin fuere menor, la
mayora puede obligar a la minora a contribuir a la reconstruccin,
quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minora, a
adquirir la parte de sta, segn valuacin judicial.
I. ANLISIS DE LA NORMA
El art. 12 contempla los casos en lo cuales debe considerarse que existe
extincin total o parcial de un inmueble edificado sometido al rgimen de la
propiedad horizontal.
Ninguna norma de esta ley establece qu implica el vocablo
"destruccin". Para las autoras se estar frente a este supuesto cuando un
determinado siniestro afecte al inmueble edificado en proporcin tal que
obste al funcionamiento del sistema.
El artculo que estamos comentado estipula que habr destruccin total
cuando ms de las dos terceras partes del valor del edificio se encuentren
afectadas; y, parcial, cuando se trate de dos terceras partes o menos del
valor total del inmueble. La ley establece una medida a la que hay que
atenerse objetivamente.
II. SUPUESTOS CONTEMPLADOS
El art. 12 estipula cules son los pasos que deben seguirse en los casos
de destruccin. Es as que establece un procedimiento distinto para cada
situacin. Los casos mencionados que diferencia este arculo son:
1. La destruccin total o parcial de ms de dos tercios del valor del
edificio.
2. La destruccin parcial de menos de dos tercios del valor del edificio.
"Por tanto, resulta de inters determinar las pautas para la fijacin del
valor afectado por la destruccin. Para Racciatti, cuyo criterio compartimos,
se debe estar a las pautas del art. 3 de la ley" (228).
La destruccin total o parcial de ms de las dos terceras partes es una de
las formas tpicas de extincin de la propiedad horizontal conjuntamente
con la vetustez, regulada en el art. 16 de esta ley.
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Art. 13.
Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarn a
cada propietario independiente. A tal efecto se practicarn las
valuaciones en forma individual, computndose a la vez la parte
proporcional indivisa de los bienes comunes.
I. ANLISIS DEL ARTCULO
Esta norma es una consecuencia lgica de los principios estatuidos en los
arts. 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por razones de brevedad,
remitimos a sus comentarios.
Igualmente, consideramos importante resaltar que este artculo
prescribe que tanto los impuestos, como las tasas y contribuciones de
mejoras -a lo cual deben sumarse las expensas comunes-, sern afrontadas
por los titulares de las unidades funcionales de un inmueble edificado
sometido al rgimen de la Ley de Propiedad Horizontal en forma
independiente, de acuerdo con el porcentual que tengan sobre la totalidad
del edificio.
II. OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS RESPECTO DE
SUS UNIDADES FUNCIONALES
Sobre las unidades funcionales, los copropietarios debern hacerse cargo
de los gastos que irroguen stas; empero los impuestos, las cargas y las
contribuciones que devenguen las partes comunes sern afrontados por los
consorcistas de acuerdo con el porcentual que les corresponda sobre la
totalidad del edificio a travs del pago de las expensas.
En el caso de que algn propietario no abone, por ejemplo, la factura de
luz o gas, l ser el nico responsable de tal irregularidad. El resto de los
titulares de las dems unidades funcionales que integran el inmueble
edificado nunca sern responsables por tal incumplimiento. Debemos
recordar que si el titular de una unidad funcional adeuda expensas, si bien l
ser el nico obligado a satisfacer la acreencia del consorcio, su falta de
pago perjudica al funcionamiento del sistema de la propiedad horizontal.
Este ltimo supuesto fue tratado in extenso en los arts. 8 y 9 de esta ley,
por ello nuevamente remitimos a lo all comentado.
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Art. 14.
No podr hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio
de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a ste y si no
cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o
departamento podr hipotecarse separadamente, y el conjunto de los
pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
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JURISPRUDENCIA
Partes complementarias
989. Las partes complementarias o accesorias de una unidad
funcional no pueden ser hipotecadas (espacio guardacoches y bao
de planta baja). Si el reglamento dispone que dichas partes slo
pueden ser de dominio exclusivo del titular de la unidad
funcional, no corresponde la constitucin de hipoteca, pues se
violara el reglamento en caso de ejecucin hipotecaria y
adquisicin en remate de dicha parte por un tercero (Cm. Nac.
Civ., sala D, 29/3/1973). LL, 151-77.
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Art. 15.
En caso de violacin por parte de cualquiera de los propietarios u
ocupantes, de las normas del art. 6 6, el representante o los
propietarios afectados formularn la denuncia correspondiente ante el
juez competente y acreditada en juicio sumarsimo la transgresin, se
impondr al culpable pena de arresto hasta veinte das o multa en
beneficio del fisco, de $ 200 a $ 5000.
El juez adoptar adems las disposiciones necesarias para que cese
la infraccin, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso
de la fuerza pblica si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese
un ocupante no propietario, podr ser desalojado en caso de
reincidencia. La accin respectiva podr ser ejercida por el
representante de los propietarios o por el propietario afectado.
La aplicacin de estas penas no obstar el ejercicio de la accin
civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.
I. LOS INCUMPLIMIENTOS Y LAS VIOLACIONES
REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN
AL
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aquella conducta que contrare los fines mismos que la Ley de Propiedad
Horizontal tutela.
"Como puede observarse, este artculo regula los aspectos sancionatorios
y procesales anejos a la violacin a los deberes y convivencia y respeto
mutuo que la ley y el reglamento imponen a los copropietarios. Estas normas
resultan independientes de las acciones resarcitorias cuyo ejercicio,
presupuestos y efectos siguen los principios generales del Cdigo Civil" (235).
(235) LAQUIS, M. A. - SIPERMAN, A., La propiedad..., cit., p. 136.
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JURISPRUDENCIA:
VIOLACIONES
PROCEDIMIENTOS
EN
CASOS
DE
Cuestiones generales
989. Las acciones que emergen del art. 15, ley 13512, son
independientes de las que otorgan los arts. 1559 y 1604, CCiv., y
de las que se promuevan con apoyo en la relacin contractual
entre locador y locatario (Cm. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 2,
27/8/1976). JA, 1977-II-482.
990. Implica una confusin de conceptos exigir se demuestre la
existencia de perjuicios, cuando se acta en nombre propio, en
virtud de lo dispuesto por el art. 15, ley 13512, ya que el citado
artculo otorga la accin pertinente al propietario o al
representante del consorcio, y el dao est a la vista: la prdida de
la paz y la tranquila convivencia, ante los molestos ruidos
causados (Cm. 2 Civ. y Com. La Plata, sala 3, 13/2/1979). JA,
1979-III-476.
991. La sancin prevista en el art. 15, ley 13512, est
vinculada estrechamente a lo dispuesto en el art. 6, ley 13512
(Cm. Nac. Civ., sala B, 28/4/2000). JA, 2000-IV-722.
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332
Arresto
1.000. La aplicacin del arresto (art. 15, ley 13512) debe ser
restrictiva, pues la privacin de la libertad constituye, por regla
general, una sancin de gravedad que compromete garantas
sustanciales reconocidas por la Constitucin Nacional, mxime
cuando la detencin se postula para el representante de una
persona jurdica colectiva (Cm. Nac. Civ., sala B, 31/11/1999,
"Arauz, Juan C. v. Mdicus SA de Asistencia Mdica Cientfica").
1.001. Si el proceso acelerado es transformado en la prctica en
uno de conocimiento y se ha frustrado la eficacia perseguida por
el art. 15, ley 13512, de conseguir el rpido y eficaz cumplimiento
de las finalidades del art. 6, aplicar sanciones operara como una
especie de represalia tarda y no un modo de realizar el objetivo
principal de rapidez (Cm. Nac. Civ., sala B, 31/11/1999, "Arauz,
Juan C. v. Mdicus SA de Asistencia Mdica Cientfica").
Multa
1.002. Corresponde aplicarle la sancin prevista en el art. 15,
prr. 1, ley 13512, al condmino que continu levantando una
pared en un lugar comn con posterioridad a la orden judicial de
no innovar (Cm. Nac. Civ., sala B, 20/11/1969). ED, 32-551.
1.003. Corresponde imponerle el mximo de la multa del art.
15, ley 13512, al copropietario que no prest la colaboracin
indispensable para que se subsanaran oportunamente los
desperfectos que causaron importantes daos en el piso inferior,
sino que asumi una actitud claramente evasiva y obstruccionista
(Cm. Nac. Civ., sala D, 2/10/1968). ED, 25-673.
1.004. Corresponde imponer una multa al copropietario cuyo
inquilino dio a la unidad un uso contrario al reglamento de
copropiedad (Cm. Nac. Civ., sala A, 6/4/1964). ED, 11-401.
Allanamiento
1.005. Procede el allanamiento en el art. 15, ley 13512, si es
necesario ingresar a una unidad deshabitada para reparar
deficiencias que afectaron el equipo de bombeo (Cm. Nac. Civ.,
sala F, 21/6/1966). LL, 123-957.
1.006. Si para destapar un cao es necesario el libre acceso a
un patio de un vecino y ste se opone infundadamente, cabe
condenarle a que permita la entrada del experto para que proceda
a su arreglo, bajo apercibimiento de disponerlo por medio del
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Art. 16.
En caso de vetustez del edificio, la mayora que represente ms de
la mitad del valor podr resolver la demolicin y venta del terreno y
materiales. Si resolviera la reconstruccin, la minora no podr ser
obligada a contribuir a ella, pero la mayora podr adquirir la parte
de los disconformes, segn valuacin judicial.
I. EL CONCEPTO DE LA VETUSTEZ
El vocablo "vetustez" proviene del trmino vetusto, que significa "viejo",
"antiguo" o "ruinoso". Como tal concepto es de contenido subjetivo, para
determinar la vetustez del edificio habr de estarse a lo que los mismos
copropietarios consideren.
II. PAUTAS PARA SU DETERMINACIN
Las autoras pensamos que a pesar de que no exista pauta legal alguna
para determinar cundo un edificio es vetusto, deber tenerse en cuenta
para atribuirle tal calificativo, que el estado en el cual se encuentra el
edificio debe ser de tal entidad que afecte su funcionalidad o uso.
III. REQUISITOS PARA SU DECLARACIN
Para tomar la decisin de considerar que el edificio es vetusto deber
estarse a lo deliberado y votado en la asamblea de copropietarios. En este
caso la ley determina que tal votacin debe ser realizada por la mitad ms
uno del valor del inmueble.
Este es el nico caso en el cual la Ley de Propiedad Horizontal no deja
librado a las partes pactar sobre qu base habrn de computarse las
mayoras.
La ley 13512
impone que tal declaracin debe ser votada
afirmativamente por una mayora que represente ms de la mitad del valor
del inmueble edificado.
Para computar el valor deber estarse a lo determinado en el reglamento
de copropiedad y administracin, pues es una de las clusulas estatutarias
que lo integran.
Es decir que la mayora que debe lograrse es el cincuenta y uno por
ciento del total del valor del inmueble edificado.
IV. DERECHOS DE LAS MAYORAS Y DE LAS MINORAS
El art. 16 faculta a la mayora para tomar una de estas dos decisiones:
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Art. 17.
La obligacin que tienen los propietarios de contribuir al pago de
la expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al
dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensin del
art. 3266 3266, CCiv., aun con respecto a las devengadas antes de su
adquisicin; y el crdito respectivo goza del principio y derechos
previstos en los arts. 3901 3901 y 2686 2686, CCiv.
I. ANLISIS DE LA NORMA
Este artculo garantiza el cobro de las expensas comunes al resguardarlo
dotando al derecho real de propiedad horizontal de un privilegio especial
para su cobro, impidiendo el abandono de la unidad funcional (art. 8,
ltimo prrafo) para liberarse de su contribucin.
Uno de los principios universalmente aceptados respecto del patrimonio
es que ste es la prenda comn de los acreedores. Ello es as en virtud de
que el deudor debe responder por su incumplimiento con su patrimonio. De
lo expuesto se deriva que, en realidad, todos los acreedores se encuentran en
un pie de igualdad para cobrar sus crditos sobre los bienes del deudor, que
es el principio del pars conditio omnium creditorum o sea que el patrimonio
es la prenda comn de los acreedores.
II. BREVES NOCIONES SOBRE EL PRIVILEGIO
Ello no es siempre as, pues existen determinados supuestos, en los
cuales ciertos acreedores tienen prerrogativas para cobrar antes que otros y
esas excepciones estn siempre dadas por la ley, que en general se basan en
la naturaleza del crdito, para otorgar a determinados acreedores un
privilegio que le permitir el cobro de su crdito con anterioridad a otros.
Su materializacin no slo se har a travs del privilegio sino tambin del
derecho de retencin.
III. EL CONCEPTO DEL PRIVILEGIO
En la rbita civil podemos definir el privilegio como una preferencia a
ser pagado con antelacin a otro, conforme lo estatuye el art. 3875 del
Cdigo Civil.
En tanto que en la esfera comercial, el privilegio es un orden de
prelacin en el cobro.
No hay que confundir el privilegio con la preferencia porque en materia
de derechos reales el ius preferendi, que significa "primero en el tiempo,
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b) De interpretacin restrictiva.
c) Autosuficiencia (art. 239).
d) En principio slo favorecen el capital y no los intereses, gastos y
costas devengadas, salvo excepcin legalmente determinada. As, el art.
3936 del Cdigo Civil permite garantizar con hipoteca los intereses debidos
de dos aos y los que corran durante el juicio de ejecucin hasta el efectivo
pago con las limitaciones estipuladas por el inc. 2 del art. 242 de la ley
24522. Recordamos que el privilegio hipotecario, atento lo prescripto por el
art. 3934 del Cdigo Civil, nace y se cuenta desde el momento de la
inscripcin del derecho real hipotecario y que las inscripciones del mismo
da concurren a prorrata.
VI. CLASIFICACIN DE LOS ACREEDORES
Los acreedores de una obligacin civil se clasifican en:
1. Quirografarios o comunes.
2. Privilegiados.
3. Con derecho de retencin.
En la rbita concursal existen cinco categoras de acreedores, ellas son:
1. Acreedores con privilegio especial.
2. Acreedores por gastos de conservacin y justicia.
3. Acreedores con privilegio general.
4. Acreedores comunes o quirografarios.
5. Acreedores subordinados.
Advirtase que cada categora admite distintos rangos; ello determina
que los elencos legales sobre privilegios generales y privilegios especiales
son taxativos.
VII. CONCURRENCIA DENTRO DE CADA CATEGORA DE
PRIVILEGIOS
Existen determinadas reglas que rigen la concurrencia dentro de cada
categora. Respecto de los acreedores con privilegio especial concurren
sobre el mismo bien o en caso de insuficiencia del producto, de acuerdo con
lo normado en el art. 241 de la Ley de Concursos y Quiebras, y dentro de lo
reglado en el mismo inciso sobre el producto del mismo bien, a prorrata.
La excepcin a esta regla est dada por los incs. 4 a 6 de ese artculo
que concurren internamente entre ellos conforme lo establecido en los incs.
1 y 2 (v.gr. si dos acreedores hipotecarios concurren sobre el mismo
inmueble, cada uno cobrar de acuerdo con el grado de la hipoteca).
Los acreedores del concurso, los que gozan de privilegios laborales y los
quirografarios, por ejemplo, cobrarn a prorrata pues concurren entre ellos
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El art. 17 establece que el crdito por expensas y las primas del seguro
total del edificio gozan un privilegio que sigue al dominio de los pisos o
departamentos en la extensin del art. 3266 del Cdigo Civil. Esta norma
establece que "los gastos hechos para la conservacin de la cosa son
preferidos a todos los crditos, en el inters de los cuales han sido tambin
hechos. Son preferidos a los gastos de ltima enfermedad, a los sueldos o
salarios de la gente de servicio, a los alimentos del deudor y de su familia, y
a las deudas al Fisco y municipalidades; pero el privilegio del conservador
es preferido por los gastos funerarios, y por los causados para la venta de la
cosa conservada".
IX. EL CRDITO POR EXPENSAS
Si bien es cierto que respecto del crdito por expensas comunes la Ley de
Propiedad Horizontal se refiere por remisin a los gastos de conservacin
de las cosas muebles; no es menos cierto que el privilegio lo sera sobre una
cosa inmueble. No creemos que esto sea un error de la ley porque lo que ella
pretende es asignar al crdito por expensas comunes la preferencia que
surge del crdito al que se ha remitido; es decir, al rango de la preferencia
respectiva sin vinculacin alguna con la calidad del objeto al que la norma
se refiere.
De lo expuesto se concluye que el privilegio que reconoce el art. 17 de la
ley 13512 es un privilegio especial y es el del art. 3901 del Cdigo Civil que
se refiere al privilegio del conservador de la cosa mueble. Si bien hay
autores que consideran que la remisin es errnea o que el privilegio es
inoperante (242), preferimos optar por la postura que sostiene que la
remisin lo es con respecto a la determinacin del rango de la preferencia,
sin vinculacin alguna con la calidad de mueble o inmueble del objeto a que
tal artculo del Cdigo Civil se refiere (243).
Por lo dicho, gozando el acreedor por expensas comunes, es decir el
consorcio de copropietarios del edificio de que se trata, de un privilegio
especial para el cobro de su crdito y atento a que en la ejecucin por
expensas puede haber varios acreedores con el mismo privilegio especial, se
presenta el problema de saber cul de estos acreedores ser preferido. Debe
tenerse presente que la jurisprudencia ha resuelto reiteradamente el
enfrentamiento entre el acreedor por expensas y el hipotecario,
determinando que el acreedor hipotecario tiene preferencia sobre el
acreedor de un crdito por expensas (244).
Debe entenderse que el crdito por expensas adeudadas comprende, tal
como esta locucin lo indica, los gastos de reparacin y conservacin de la
cosa y tambin los denominados administrativos.
En realidad, si bien la ley no lo determina, el nico titular del crdito por
expensas es el consorcio (245). l ser el nico que se encuentra legitimado
activamente para iniciar una ejecucin en el caso de que se adeuden perodos
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JURISPRUDENCIA
Privilegios
1.010. Conforme a la remisin del art. 17, ley 13512, al art.
3901, CCiv., las expensas ocupan, respecto del inmueble
subastado, el mismo lugar de preferencia que los gastos del
conservador de la cosa, independientemente de los rubros o tems,
sean gastos destinados a conservacin, honorarios de la
administracin, papelera, etc. (Cm. Civ. y Com. Mar del Plata,
sala 1, 19/9/1996). JA, 1997-III-533.
1.011. La remisin que hace el art. 17, ley 13512, al art. 3901,
CCiv., no tiene ms sentido que el de precisar el rango que le
corresponde al crdito por expensas comunes (Cm. Nac. Com.,
sala D, 2/7/1965). ED, 11-380.
1.012. Los crditos por expensas comunes devengados con
anterioridad a la fecha de la quiebra estn asistidos por el
privilegio especial del art. 241, inc. 1, ley 24522, en virtud de la
remisin del art. 17, ley 13512 (Cm. Nac. Com., sala E,
27/11/1967, "Marenca SA").
1.013. El crdito del acreedor hipotecario goza del privilegio
frente al crdito por expensas comunes devengadas por el
departamento hipotecado (Cm. Nac. Civ., sala A, 16/6/1977,
"Bazn Dvila, Leopoldo v. Sica Torino, Epifanio").
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Art. 18.
A los efectos de la presente ley, quedan derogados los arts. 2617
2617, 2685 2685 in fine y 2693 2693, CCiv., as como toda otra
disposicin que se oponga a lo estatuido en esta ley.
Esta norma importa la recepcin de la realidad dada en su poca. La ley
13512 fue sancionada en el ao 1948 y en su art. 18 establece la
derogacin de los arts. 2617, 2685 in fine y 2693 del Cdigo Civil. Y, a fin
de que este sistema cobre mayor vigencia, es que tambin declara la nulidad
de toda otra norma que se oponga a la ley 13512. Advirtase que, con
excepcin del art. 2618, las derogaciones establecidas son parciales con
respecto a la ley 13512, pues la prohibicin slo es aplicable a toda norma
en cuanto contradiga lo establecido por la Ley de Propiedad Horizontal.
Fuera de este mbito su aplicacin tiene plena vigencia. La derogacin que
s es absoluta es la del art. 2618 pues no admite ningn tipo de
circunstancia en la cual pueda aplicarse lo normado por el texto derogado.
Nuestro codificador rechaz en forma expresa el derecho real de
propiedad horizontal. Esta postura fue plasmada en el art. 2617 del Cdigo
Civil al determinar que "el propietario de edificios no puede dividirlos
horizontalmente entre varios dueos, ni por contrato, ni por actos de ltima
voluntad". En la nota al artculo expone sus fundamentos diciendo que "la
divisin horizontal, dando a unos los bajos y a otros los altos, crea
necesariamente cuestiones entre ellos, o sobre servidumbres, o sobre los
lugares que son indispensables para el trnsito en los diversos altos de un
edificio. En tales casos, la propiedad del que ocupa el suelo no puede ser
defendida, y sin duda que no podra mudar sus formas".
Debe recordarse que en el comentario al art. 1 ya hemos sealado el
fundamento en que se bas Vlez para el rechazo de la propiedad horizontal.
"Es evidente que las grandes extensiones de territorio y la poca
poblacin justificaban el criterio del codificador y su valoracin en el
sentido de que las cuestiones a suscitarse entre los vecinos seran ms
graves que las ventajas que brindara la institucin" (253).
"Es claro que subyace una concepcin liberal que corresponde a una
etapa que se podra calificar de agropecuaria en relacin con la propiedad
de la tierra; pero tal vez no debe superarse sin anlisis de la observacin del
Codificador respecto al vivero de pleitos y discordias que cada edificio
sometido al rgimen puede constituir, mxime en un pas que no ha
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Art. 19.
El Poder Ejecutivo reglamentar esta ley estableciendo los
requisitos de inscripcin en el Registro de la Propiedad, de los ttulos
a que la misma se refiere, forma de identificacin de los pisos o
departamentos, planos que ser necesario acompaar, etc.
La ley 13512 fue reglamentada por el decreto 18734/1949. ste est
dividido en dos partes. La primera (arts. 1 a 8) es aplicable a todo el pas,
en tanto que la segunda parte (arts. 9 a 29), se refiere exclusivamente a la
Capital Federal y a los territorios nacionales.
El mencionado decreto reglamentario introdujo modificaciones a la Ley
de Propiedad Horizontal; entre las ms destacadas podemos enunciar:
1. El art. 1 admite la posibilidad de que otras situaciones puedan ser
sometidas al rgimen de propiedad horizontal.
2. El art. 2 establece que para que pueda realizarse una transferencia de
dominio de una unidad funcional bajo este sistema, deber previamente
haberse inscripto el reglamento de copropiedad y administracin.
3. El art. 3 hace un detalle de los puntos que deben incluirse en el
reglamento de copropiedad y administracin.
4. El art. 4 impone la obligacin de que para que se pueda inscribir el
reglamento de copropiedad y administracin debern cumplirse
determinados actos que la norma establece.
5. El art. 6 faculta a todos los propietarios que enajenen una unidad
funcional para solicitar al administrador la confeccin de un certificado de
deuda por expensas.
6. Los arts. 7 y 8 se refieren a los prstamos que conceda el Banco
Hipotecario Nacional, por tal motivo consideramos que estas cuestiones no
requieren mayor anlisis.
A su vez, cada provincia dict su propia reglamentacin; como as
tambin hicieron lo propio el Registro de la Propiedad Inmueble o la
Direccin Nacional de Catastro. Las municipalidades tambin elaboraron
decretos y ordenanzas, regulando todo aquello que hace al funcionamiento
del sistema de la propiedad horizontal.
Varias de las normas a las cuales hacemos referencia en los prrafos
precedentes han sido transcriptas en el apndice, ubicando primero las leyes
nacionales, luego las leyes provinciales, a continuacin los decretos y, por
ltimo, las ordenanzas y resoluciones.
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Art. 20.
Comunquese, etc.
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ANEXO NORMATIVO
LEYES
LEY 13512 - PROPIEDAD HORIZONTAL
Incorpora al Cdigo Civil el rgimen de la propiedad horizontal
sanc. 30/9/1948; promul. 13/10/1948; publ. 18/10/1948
Art. 1. Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de
un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean
independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un
pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las
disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en
condominio a ms de una persona.
Art. 2. Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento
y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn del
edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran
comunes por dicha razn:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos,
galeras y vestbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines.
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin,
agua caliente o fra, refrigeracin, etc.
c) Los locales para alojamiento del portero y portera.
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos.
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general
todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio
comn.
Esta enumeracin no tiene carcter taxativo.
Los stanos y azoteas revestirn el carcter de comunes, salvo
convencin en contrario.
Art. 3. Cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a
su destino, sin perjudicar o restringir el legtimo derecho de los dems.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, ser
proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se
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Art. 35. En los casos de aplicacin del art. 34, el escribano est obligado
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apartado a). Los baos pblicos debern ser accesibles y utilizables por
personas de movilidad reducida.
d) Estacionamientos: tendrn zonas reservadas y sealizadas para
vehculos que transporten personas con movilidad reducida cercanas a los
accesos peatonales.
e) Seales verticales y elementos urbanos varios: las seales de trfico,
semforos, postes de iluminacin y cualquier otro elemento vertical de
sealizacin o de mobiliario urbano se dispondrn de forma que no
constituyan obstculos para los no videntes y para las personas que se
desplacen en silla de ruedas.
f) Obras en la va pblica: estarn sealizadas y protegidas por vallas
estables y continuas y luces rojas permanentes, disponiendo los elementos
de manera que los no videntes puedan detectar a tiempo la existencia del
obstculo. En las obras que reduzcan la seccin transversal de la acera se
deber construir un itinerario peatonal alternativo con las caractersticas
sealadas en el apartado a).
Art. 21. Entindese por barreras arquitectnicas las existentes en los
edificios de uso pblico sea su propiedad pblica o privada, y en los edificios
de vivienda: a cuya supresin tender por la observancia de los criterios
contenidos en el presente artculo.
Entindese por adaptabtildad, la posibilidad de modificar en el tiempo el
medio fsico con el fin de hacerlo completa y fcilmente accesible a las
personas con movilidad reducida.
Entindese por practicabilidad la adaptacin limitada a condiciones
mnimas de los mbitos bsicos para ser utilizados por las personas con
movilidad reducida.
Entindese por visitabilidad la accesibilidad estrictamente limitada al
ingreso y uso de los espacios comunes y un local sanitario que permita la
vida de relacin de las personas con movilidad reducida.
a) Edificios de uso pblico: debern observar en general la accesibilidad
y posibilidad de uso en todas sus partes por personas de movilidad reducida
y en particular la existencia de estacionamientos reservados y sealizados
para vehculos que transporten a dichas personas cercanos a los accesos
peatonales; por lo menos un acceso al interior del edificio desprovisto de
barreras arquitectnicas, espacios de circulacin horizontal que permitan el
desplazamiento y maniobra de dichas personas, al igual que comunicacin
vertical accesible y utilizable por las mismas mediante elementos
constructivos o mecnicos y servicios sanitarios adaptados. Los edificios
destinados a espectculos debern tener zonas reservadas, sealizadas y
adaptadas al uso por personas con sillas de ruedas. Los edificios en que se
garanticen plenamente las condiciones de accesibilidad ostentarn en su
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exterior un smbolo indicativo de tal hecho. Las reas sin acceso de pblico
o las correspondientes a edificios industriales y comerciales tendrn los
grados de adaptabilidad necesarios para permitir el empleo de personas con
movilidad reducida.
b) Edificios de viviendas: las viviendas colectivas con ascensor debern
contar con un itinerario practicable por las personas con movilidad
reducida, que una la edificacin con la va pblica y con las dependencias de
uso comn. Asimismo debern observar en su diseo y ejecucin o en su
remodelacin la adaptabilidad a las personas con movilidad reducida en los
trminos y grados que establezca la reglamentacin.
En materia de diseo y ejecucin o remodelacin de viviendas
individuales, los cdigos de edificacin han de observar las disposiciones de
la presente ley y su reglamentacin.
En las viviendas colectivas existentes a la fecha de sancin de la presente
ley, debern desarrollarse condiciones de adaptabiltdad y practicabilidad en
los grados y plazos que establezca la reglamentacin.
Art. 22. Entindese por barreras en los transportes aquellas existentes
en el acceso y utilizacin de los medios de transporte pblico terrestres,
ereos y acuticos de corta, media y larga distancia y aquellas que dificulten
el uso de medios propios de transporte por las personas con movilidad
reducida a cuya supresin se tender por observancia de los siguientes
criterios:
a) Vehculos de transporte pblico: tendrn dos asientos reservados
sealizados y cercanos a la puerta por cada coche, para personas con
movilidad reducida. Dichas personas estarn autorizadas para descender por
cualquiera de las puertas. Los coches contarn con piso antideslizante y
espacio para ubicacin de bastones, muletas, sillas de ruedas y otros
elementos de utilizacin por tales personas. En los transportes areos
deber privilegiarse la asignacin de ubicaciones prximas a los accesos
para pasajeros con movilidad reducida.
Las empresas de transporte colectivo terrestre sometidas al contralor de
autoridad nacional debern transportar gratuitamente a las personas con
movilidad reducida en el trayecto que medie entre el domicilio de las
mismas y el establecimiento educacional y/o de rehabilitacin a los que
deban concurrir. La reglamentacin establecer las comodidades que deben
otorgarse a las mismas, las caractersticas de los pases que debern exhibir
y las sanciones aplicables a los transportistas en caso de inobservancia de
esta norma. La franquicia ser extensiva a un acompaante en caso de
necesidad documentada.
Las empresas de transportes debern incorporar gradualmente en las
plazas y proporciones que establezca la reglamentacin, unidades
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LEY 161-CABA
Objeto
Art. 1. Adhirase a lo dispuesto por el art. 21 de la ley 22431,
modificada por la ley 24314 y su dec. reglamentario 914/1997-PEN, arts.
1, 2 y 3, en lo referido al acceso y traslado de personas con necesidades
especiales en ascensores.
Del parque futuro
Art. 2. Para ascensores a instalar y que no contaren con proyectos
aprobados antes de la entrada en vigencia de la presente ley ser de
aplicacin la normativa descripta en el art. 1 .
Del parque existente
Art. 3. Los propietarios y/o responsables legales de ascensores, que
actualmente funcionan con puertas de las denominadas tijeras en cabinas,
debern proceder a su reemplazo por otras, que se ajusten a lo dispuesto en
las disposiciones contenidas por el art. 1 de la presente; o a su
recubrimiento hasta una altura de 1,20 m desde el nivel del solado con
material de significativa calidad, rgido o no rgido, de acuerdo a las normas
que establezca el Poder Ejecutivo en materia de resistencia mecnica e
ignfuga, previa obtencin del certificado de aptitud tcnica emitido por el
Instituto Nacional de Tecnologa Industrial (INTI). Para aquellos
ascensores que se encuentran instalados en edificios afectados a distritos
APH - rea de Proteccin Histrica, declarados como lugar o monumento
histrico, de especial valor arquitectnico, el Consejo Asesor de Asuntos
Patrimoniales elaborar una normativa aplicable, que comunicar a la
Direccin Contralor de Instalaciones.
Art. 4. En aquellos casos en que los propietarios y/o responsables
legales de ascensores consideren que las caractersticas de la estructura o el
entorno existente impiden la aplicacin de lo dispuesto en las normas
referidas por el art. 1, ser de aplicacin el Anexo I que forma parte
integrante de la presente ley.
De las barreras arquitectnicas generadas por aplicacin de la ordenanza
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Art. 5. El Poder Ejecutivo, dentro de los 180 (ciento ochenta) das de
sancionada la presente, deber remitir a la Legislatura una normativa con el
fin de resolver los casos en que los propietarios y/o responsables legales de
ascensores que en virtud del cumplimiento de la ordenanza 46275 hubieran
generado barreras arquitectnicas limitando la accesibilidad de los mismos.
Dicha normativa asegurar que en todo edificio, por lo menos un
ascensor, con paradas habilitadas en todas las unidades de uso, cualquiera
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LEY 257-CABA - INCORPORA UN PRRAFO AL ART. 6.3.1.1 OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO RELATIVAS A LA
CONSERVACIN DE LAS OBRAS DEL CDIGO DE LA
EDIFICACIN - MANTENIMIENTO EN BUEN ESTADO DE
BALCONES, TERRAZAS Y AZOTEAS - TAREAS DE
PREVENCIN PARA EVITAR ACCIDENTES - DEMOLICIN INSPECCIN TCNICA DE INMUEBLES
sanc. 30/9/1999; prom. 12/11/1999;
publ. 24/11/1999
Art. 1. Incorprase al art. 6.3.1.1, "Obligaciones del propietario"
relativas a la conservacin de la obras, AD 630.75, del Cdigo de la
Edificacin, el siguiente prrafo:
Asimismo se mantendrn en buen estado los siguientes elementos:
balcones, terrazas y azoteas; barandas, balaustres y barandales; mnsulas,
cartelas, modillones, cornisas, saledizos, caritides, atlantes, pinculos,
crestera, artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en
voladizo; soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos; antepechos,
muretes, pretiles, cargas perimetrales de azoteas y terrazas; carteles,
letreros y maceteros; azulejos, maylicas, cermicas, maderas y chapas
metlicas; todo otro tipo de revestimientos existentes utilizados en la
construccin; cerramientos con armazones de metal o madera y vidrios
planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad (laminados, armados o
templados), moldeados y de bloques.
En todos los casos, las tareas de prevencin se realizarn con el objeto
de evitar accidentes conservando la integridad de los elementos
ornamentales de la fachada, en el caso de tener que proceder a la demolicin
de algn elemento, se solicitar previamente una autorizacin fundada
tcnicamente para realizarla ante la autoridad de aplicacin de la presente
ley.
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DECRETOS
DECRETO 18734/1949-PEN - REGLAMENTACIN DE LA LEY
13512
sanc. 6/8/1949; publ. 10/8/1949
Art. 1. Sin perjuicio de la obligacin de redactar e inscribir un
reglamento de copropiedad y administracin, impuesta al consorcio de
propietarios por el art. 9 de la ley 13512, dicho reglamento podr tambin
ser redactado e inscripto en los registros pblicos por toda persona, fsica o
ideal, que se disponga a dividir horizontalmente en propiedad conforme al
rgimen de la ley 13512 un edificio existente o a construir y que acredite
ser titular del dominio del inmueble con respecto al cual solicite la
inscripcin del referido reglamento.
Art. 2. No se inscribirn en los registros pblicos, ttulos por los que se
constituya o transfiera el dominio u otros derechos reales sobre pisos o
departamentos, cuando no se encontrare inscripto con anterioridad el
reglamento de copropiedad y administracin o no se lo presentare en ese
acto en condiciones de la inscripcin.
Art. 3. El reglamento de copropiedad y administracin, deber proveer
sobre las siguientes materias:
1) Especificacin de las partes del edificio de propiedad exclusiva.
2) Determinacin de la proporcin que corresponda a cada piso o
departamentos con relacin al valor del conjunto.
3) Enumeracin de las cosas comunes.
4) Usos de las cosas y servicios comunes.
5) Destino de las diferentes partes del inmueble.
6) Cargas comunes y contribucin a las mismas.
7) Designacin de representante o administrador; retribucin y forma de
remocin; facultades y obligaciones.
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Art. 27. Las autoridades municipales podrn establecer los requisitos que
deben reunir los edificios que hayan de someterse al rgimen de la ley
13512 y expedir las pertinentes autorizaciones, las que, una vez otorgadas,
no podrn revocarse.
Art. 28. Las decisiones que tome vlidamente la mayora de propietarios
sern comunicadas a los interesados ausentes por carta certificada.
Art. 29. Aprubanse los modelos de formularios anexos al presente
decreto los que, adems de los recaudos que establece el art. 4 del decreto
104961, debern presentar un margen de siete centmetros.
Art. 30. Comunquese, etc.
Notas:
Actualizacin:
Art. 11, inc. 8): Derogado por decreto 23049/1956 (BO 11/1/1957),
Adla XVII-A, 148.
Art. 25: Derogado por decreto 7795/1955 (BO 11/1/1956), Adla XVIA,
63.
DECRETO 16736/1951-MCBA - DISPOSICIN DE LOS
DEPSITOS DE RESIDUOS PARA VIVIENDAS DE DOS, TRES Y
CUATRO UNIDADES LOCATIVAS
publ. 28/9/1951
Art. 1. Djase establecido que las casas de vecindad o de departamentos
constituidas por dos (2), tres (3), y cuatro (4) unidades locativas
independientes, quedan exceptuadas de la obligacin de poseer depsito
general porttil para contener la totalidad de la basura diaria del inmueble,
pudiendo hacerlo en recipientes menores, en la misma cantidad como
departamentos constituya la vivienda.
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los propietarios afectados, las sanciones por aplicacin del presente decreto
y el tipo de penalidades que se le ha aplicado a su conservador.
Tanto el conservador como el representante tcnico son solidariamente
responsables frente a las obligaciones que le fija la ordenanza 49308 (BM
20.086), la presente reglamentacin, y toda la normativa vigente sobre el
tema.
Art. 13. Para cumplimentar lo establecido en el pargrafo 8.10.3.1, incs.
e) y f) del Cdigo de la Edificacin, deber procederse en forma anloga a lo
establecido en el pargrafo 2.5.9.5 "Cambio y retiro de profesionales y
empresas", del mismo Cdigo (AD 630.17).
Art. 14. El conservador deber efectuar la comunicacin fehaciente a la
que se hace referencia en el artculo anterior, a la Direccin General de
Fiscalizacin de Obras y Catastro mediante antecedente del expediente de
conservador. sta slo autorizar dicho reemplazo una vez que la
instalacin se encuentre en condiciones de seguridad operativa, o bien
cuando la nueva empresa que se hace cargo de la misma asuma la
responsabilidad de efectuar las mejoras que eventualmente la instalacin
requiera.
Art. 15. En forma complementaria a lo estipulado en el pargrafo
8.10.3.1, inc. j) del Cdigo de la Edificacin, el propietario deber arbitrar
los medios que permitan el acceso a personal del conservador, en caso de
accidente o emergencia, durante las veinticuatro horas y en horario
comercial para las tareas estipuladas en la ordenanza 49308 (BM 20.086).
Sin perjuicio de ello, el propietario deber comunicar el hecho con carcter
urgente al conservador por escrito simple, bajo firma, en forma de facsmil
o, en su defecto, en forma fehaciente. nicamente en tal caso, o en el de
acceder a la informacin el Conservador por su propia actividad, ser de
aplicacin lo establecido en el punto 1, apartado e) del art. 22 del presente
decreto.
Art. 16. Si el conservador, procediendo de acuerdo con lo estipulado en
el pargrafo 8.10.3.1, inc. k) del Cdigo de la Edificacin, indica en el Libro
de Inspeccin observaciones que en tiempo y forma no son atendidas por el
propietario, el conservador deber proceder de acuerdo con lo previsto en el
inc. m) del precitado pargrafo 8.10.3.1. El conservador a cargo de la
instalacin deber conservar una copia del informe que motiv la clausura
con la firma de la persona responsable a la que le fue notificada tal situacin.
Art. 17. A los efectos de agilizar y responder eficientemente con lo
previsto en el pargrafo 8.10.3.1, inc. n) del Cdigo de la Edificacin, la
notificacin a la que se hace alusin deber efectuarse por escrito en original
y copia. Se presentar en la Direccin General de Fiscalizacin de Obras y
Catastro y se incorporar al Expediente de Conservacin, devolviendo la
copia al contribuyente, como constancia, fechada y firmada por el empleado
409
410
411
412
413
414
Art. 24. El presente decreto ser refrendado por los seores secretarios
de Planeamiento Urbano y de Hacienda y Finanzas.
Art. 25. Dse al Registro, publquese en el Boletn Oficial de la Ciudad
de Buenos Aires, remtase a la Procuracin General de la Ciudad de Buenos
Aires, conforme lo determinado por el art. 11 del decreto 698/1996-GCBA,
y a los fines dispuestos en el presente, pase a la Direccin General de
Fiscalizacin de Obras y Catastro.
ANEXO I - Direccin General de Fiscalizacin de Obras y Catastro
Pemiso de Conservador
Nmero............
Razn social y/o persona fsica..
Domicilio comercial.......
Domicilio legal.........
Concedido en fecha.......
Telfono............
Vencimiento de este permiso....
Expediente de Conservador N...
Firma y aclaracin del agente.
ANEXO II - "A"
"Libro de Inspeccin"
Conservacin de elevadores
Ordenanza 49308
Gobierno de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires
Subsecretara de Desarrollo Urbano
Direccin General de Fiscalizacin de Obras y Catastro
ANEXO II - "B"
Ubicacin del inmueble
Calle........ N...
Entre...... y......
Circunscripcin.. Seccin.. Manzana.. Parcela..
Cdigo Postal. Unidad Funcional.
Destino............
Datos del agente que rubrica
Nombre y apellido........
415
Cargo.............
Ficha N............
Observaciones (si las hubiere)...
Fecha... de... de... Firma..............
(folio 1 anverso)
ANEXO II - "B 1"
Expediente de conservacin N...
Cantidad de mquinas en mantenimiento..............
Tipo de instalacin.......
Expedientes de habilitacin de ascensores..............
Expedientes de habilitacin de montacargas..............
Expedientes de habilitacin de guarda mecanizada de vehculos.......
Expedientes de habilitacin de rampas mviles.............
Expedientes de habilitacin de escaleras mecnicas...........
Expedientes de habilitacin de otros tipos de elevadores.........
Nombre y apellido o razn social del propietario............
Domicilio... Telfono....
Representante legal (si lo hubiere).
Domicilio... Telfono....
(folio 1 reverso)
ANEXO II - "C"
Para traspaso de la titularidad o representante legal (si lo hubiere)
Fecha.............
Nombre y apellido o razn social del propietario............
Domicilio..... Tel.....
Representante legal (si lo hubiere).
Domicilio..... Tel.....
Fecha.............
Nombre y apellido o razn social del propietario............
Domicilio..... Tel.....
Representante legal (si lo hubiere).
Domicilio..... Tel.....
(folios 2 a 7 anverso y reverso)
416
ANEXO II - "D"
Datos del "conservador" y "representante tcnico"
(Deber indicarse cada cambio de "conservador" y/o "representante
tcnico")
"Conservador".........
"Permiso de Conservador" N...
Domicilio..... Tel.....
Fecha en que se hace cargo del servicio...............
"Representante tcnico".....
Matrcula profesional N.....
Domicilio..... Tel.....
Fecha en que se asume la representacin tcnica............
Mquinas que pasan a conservar - Identificacin y posibles
oservaciones...
(folios 8 a 32 anverso y reverso)
ANEXO II - "E"
Resultado de las pruebas de seguridad de servicios mensuales y
semestrales para informes del "conservador" y autoridad de control..............
(folio 33 anverso)
ANEXO III - Permiso de conservacin
Buenos Aires,.. de... de..
Seor jefe de Gobierno
Gobierno de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires
........., propietario(s) de la instalacin de... ascensor(es),... montacargas,...
guarda mecanizada de vehculos,... rampa(s) mvil(es),... escalera(s)
mecnica(s), elevador del tipo... emplazada(s) en el edificio destinado a....
ubicado en Circunscripcin... Seccin.. Manzana..............Parcela.........., sito en
calle... N... entre... y... propone(n) al conservador... "Permiso de
Conservador" N..... y su representante tcnico...... matrcula profesional
N..., para hacerse cargo en forma conjunta y solidariamente responsable
frente a las obligaciones emergentes de la ordenanza 49308 (BM 20.086),
su decreto reglamentario y todas las normas vigentes que regulan la
materia, del mantenimiento de las instalaciones cuyos detalles tcnicos se
declaran en las planillas adjuntas con carcter de "declaracin jurada".
Notas aclaratorias........
417
418
419
Propulsin hidrulica......
Otras.............
Cuarto de mquinas
Ubicacin arriba o abajo.....
Otras.............
Motor
Marca............
Velocidad...........
Potencia (HP).........
N de identificaciones......
Tensin
Constante o variable.......
Alterna o controlada.......
Frecuencia variable.......
Recorrido
Nmero de pisos........
Nmero de paradas.......
Nmero de accesos.......
Accesos opuestos o adyacentes...
Velocidad nominal
nica.............
Alta / Baja...........
Tipo de paracadas de cabina
Instantneo o progresivo.....
Otro.............
Tipo de paracadas de contrapeso
Instantneo o progresivo.....
Otro o ninguno.........
Paragolpes tipo
Acumulacin o disipacin de energa...............
Otros.............
Tipo de maniobra
Simple o dplex o trplex o cudruplex.............
420
Otras.............
Selectiva acumulativa
Ascendente o descendente o total..
Tipo de control
Electromecnico o electrnico...
Capacidad de transporte
Cantidad de personas......
Kgs..............
Puertas de cabina
Material............
Manual
Tijera o tablilla o guillotina....
Otras.............
Automticas
Unilateral o bilateral.......
Corriente continua o alterna....
Otras.............
Puertas de rellano
Material............
Manual
Tijera o tablilla o guillotina....
Otras.............
Automticas
Tipo de arrastre.........
Para hidrulicos
Pistn central..........
Pistn lateral..........
Pistn enterrado........
Pistn telescpico........
Relacin 2:1..........
A fin de llenar las planillas correctamente, debe tacharse lo que no
corresponda y/o agregarse los datos especficos que no figuren y/o ampliar
la informacin en el espacio destinado a tal fin. Llenar a mquina o con letra
de imprenta.
421
Observaciones y Aclaraciones:...
Firma propietario........
Firma administrador.......
ANEXO III - Permiso de conservacin
Buenos Aires,.........
Inmueble sito en..... N..
Entre...... y......
Circunscripcin... Seccin.. Manzana...
Parcela... Cdigo postal...
Destino.. Unidad funcional..
Propietario...... Tel....
Domicilio... Cdigo postal..
Administrador..... Tel...
Domicilio... Cdigo postal..
"Conservador".... Tel....
Domicilio... Cdigo postal..
"Representante tcnico".. Tel..
Domicilio... Cdigo postal..
Expediente de habilitacin N...
Fecha de habilitacin......
El "representante tcnico" declara que con las mquinas aqu
presentadas, de ser aceptadas, no supera el nmero de doscientos cincuenta
a su cargo que la ordenanza 49308 (BM 20.086) establece en su pargrafo
8.10.3.1, inc. g), "Conservacin de las instalaciones" del Cdigo de la
Edificacin (AD 630.136/140). Su incumplimiento lo har pasible de
aplicacin del pargrafo 2.4.3.3, inc. f), "Aplicacin de suspensin en el uso
de la firma para tramitaciones ante la Municipalidad" (AD 630.16) del
citado Cdigo.
Se adjunta cuadro con las caractersticas tcnicas de las instalaciones a
conservar (ascensores/montacargas/monta autos/guarda mecanizada de
vehculos/ascensores de obra/elevadores de sillas de ruedas/plataformas
elevadoras/otros).
Los firmantes damos fe de que todos los datos aqu contenidos son
fidedignos al da de la fecha.
Escalera mecnica o elevador de silla de ruedas
Caractersticas tcnicas 1 2 3
422
Ancho............
Pendiente...........
Alzada............
Pedada............
Altura de salva (m).......
Capacidad de transporte.....
Velocidad de marcha (m/min)...
Marca de motor.........
Potencia (HP).........
N de identificacin.......
Rampas mviles
Caractersticas tcnicas 1 2 3
Velocidad de la mquina.....
Pendiente...........
Altura de salva (m).......
Capacidad de transporte.....
Ubicacin de la mquina
Arriba o abajo.........
Otra.............
Tipo de propulsin
Electromecnica........
Hidrulica...........
Otras.............
Motor
Marca............
Potencia (HP).........
N de identificacin.......
A fin de llenar las planillas correctamente, debe tacharse lo que no
corresponda y/o agregarse los datos especficos que no figuren y/o ampliar
la informacion en el espacio destinado a tal fin. Llenar a mquina o con letra
de imprenta.
Observaciones y aclaraciones:...
Firma propietario........
Firma administrador.......
423
Firma conservador.......
Firma representante tcnico...
ANEXO IV - Presentaciones informatizadas de datos
A fin de cumplir con lo indicado en el art. 7 del presente decreto
reglamentario, los conservadores debern presentar anualmente y con
carcter de declaracin jurada en formato de disco flexible de 3 1/2 una
base de datos conteniendo los siguientes tems:
a) Nmero de Permiso de Conservador.
b) Nombre de la empresa conservadora.
c) Domicilio legal.
d) Apellido y nombre del/los titulares.
e) Apellido y nombre del representante tcnico titular.
f) Apellido y nombre del representante tcnico alterno.
g) Domicilio comercial.
h) Telfono/s.
i) Seguro: - Monto.
- Vencimiento.
j) Listado de mquinas mantenidas con los siguientes datos:
1) Domicilio.
2) Expediente de conservacin.
3) Expediente de habilitacin.
4) Cantidad de ascensores, monta autos, montacargas, escaleras
mecnicas, guardas mecanizadas de vehculos, ascensores de obra,
elevadores de sillas de ruedas, u otros elevadores.
5) Cantidad de paradas de cada uno.
6) Tipo de maniobra de cada uno.
7) Velocidad nominal de cada uno.
8) Carga de transporte de cada uno.
9) Tipo de paracadas.
10) Tipo y caractersticas de mquina motriz.
11) Tipo de corriente utilizada por el motor de traccin y tensin
utilizada.
12) Tipo de puertas existentes.
13) Datos de administracin del edificio.
424
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432
1.11 Las puertas que conforman caja, poseern cerraduras sin llave ni
picaportes fijos, trabas, etc., dado que debern permitir en todos los niveles,
inclusive en planta baja, el ingreso y egreso a la va de escape sin
impedimento. Cuando por razones de seguridad fsica requieran un cierre
permanente, podrn utilizarse sistemas adecuados tipo barral antipnico,
que permitan el acceso desde los distintos niveles al medio exigido de
evacuacin e impida su regreso.
Art. 2. En lo que se refiere a los edificios existentes, las generalidades a
cumplir son las siguientes:
2.1 Todos los edificios existentes en principio debern cumplir las
exigencias provistas en "medios exigidos de salida" para edificios a
construir.
2.2 En caso de no poder dar estricto cumplimiento a lo inserto en el
inciso anterior debern:
1. Cuando cualquiera de los medios exigidos de salida posean elementos
constitutivos y/o decorados combustibles, debern ser reemplazados
indefectiblemente por otros de caractersticas incombustibles.
2. Debern acreditar que las puertas que separan los pasillos de las
unidades aseguren una resistencia al fuego acorde con el uso y el riesgo.
3. Las montantes de servicios debern sectorizarse con materiales
incombustibles y a nivel de cada piso, logrando su hermeticidad.
4. Los medios de escape, horizontales y verticales, debern poseer
iluminacin de emergencia para facilitar la evacuacin.
5. Si es posible se incorporar a los pasillos un sistema de ventilacin
adecuado, para disminuir la posibilidad de que el humo invada la escalera.
2.3 En caso de que alguna de las especificaciones no pueda concretarse,
se podr presentar una alternativa para cada caso en particular, la que ser
estudiada y aprobada por el organismo municipal competente.
Art. 3. Para los edificios comprendidos en el art. 1 se otorga un plazo
de 120 das a partir de la fecha de promulgacin de la ordenanza, para
ratificar o rectificar los planos ante la Direccin General de Fiscalizacin de
Obras y Catastro de la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires.
Art. 4. Para los edificios comprendidos en el art. 2, puntos 2.1 y 2.2, se
otorga un plazo de 360 das para cumplir con las disposiciones establecidas.
Para los comprendidos en el punto 2.3. se otorga un plazo de 180 das para
presentar el problema ante la Direccin General de Fiscalizacin de Obras y
Catastro de la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires a los efectos de
encontrar la solucin al problema; una vez hallada la misma tendr 360 das
para ejecutar la obra necesaria.
Derganse las ordenanzas 38302 y 37141 sobre el mismo tema.
433
434
435
436
GATTI, Edmundo, Teora general de los derechos reales, AbeledoPerrot, Buenos Aires, 1975.
- "Propiedad y dominio", Lecciones y Ensayos, nro. 24.
GATTI, Edmundo - ALTERINI, Jorge H., Prehorizontalidad y boleto
de compraventa, Fedye, Buenos Aires, 1982.
GHERSI, Carlos A., Modelos contractuales: civiles, comerciales,
laborales, vol. 2, Ed. Jurdicas Cuyo, Mendoza, 1997.
GOLDENBERG, Alicia E. - GMEZ DE LA LASTRA, Manuel C.,
Fondos de inversin directa y fideicomiso. (Una va productiva para el
crecimiento), La Ley, Buenos Aires, 2003.
GUALTIER, Winizky, Ttulos circulatorios, 6 ed., Abeledo-Perrot,
Buenos Aires, 1984.
GULMINELLI, Ricardo L. - HOOFT, Eduardo R., Prehorizontalidad,
ley 19724 . Sus problemas, Depalma, Buenos Aires, 1983.
GURFINKEL DE WENDY, Lilian N., "Derecho real que se constituye
sobre cocheras y guardacoches", EDLA, nro. 28, 1983.
HALPERIN, Isaac, Curso de derecho comercial, t. I, Depalma, Buenos
Aires, 1975.
HIGHTON, Elena I., Derechos reales. Propiedad horizontal y
prehorizontalidad, vol. 4, Ariel, Buenos Aires, 1979.
- Posesin, Hammurabi, Buenos Aires, 1986.
- "Diseo de sistemas de resolucin de conflictos en el mbito de la
propiedad horizontal", LL, 1999-B-1123.
- "Accidentes entre vecinos o daos en las relaciones de vecindad.
Panorama desde una visin econmica del derecho", Revista de Derecho
Privado y Comunitario, nro. 15, 1997.
HIGHTON, Elena I. - LVAREZ JULI, Luis - LEIVA
FERNNDEZ, Luis F. - LAMBOIS, Susana - ARATA, Rodolfo V. SGRILLETTI, Alfredo M., Responsabilidad civil. Administradores.
Consorcios. Consorcistas. Vecinos. Teora y prctica, Ad-Hoc, Buenos
Aires, 1986.
HUMPHREYS, Ethel, "Es imprescindible el consentimiento unnime
de los copropietarios de un inmueble sometido al rgimen de propiedad
horizontal frente a la realizacin de una modificacin de una parte comn?",
LexisNexis, del 25/9/2002.
- "Entre el contrato de publicidad y el interdicto de obra nueva",
LexisNexis, del 28/1/2004.
437
438
439
440
441
442
443
NDICE
PRLOGO
PALABRAS PRELIMINARES
LEY DE PROPIEDAD
HORIZONTAL LEY 13512
ART. 1.
I. UBICACIN SISTEMTICA DEL DERECHO REAL DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
II. EL ASPECTO FCTICO Y EL ASPECTO JURDICO DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL
III. NATURALEZA JURDICA
IV. DEFINICIN
V. SU DENOMINACIN
VI. SUPUESTOS CONTEMPLADOS
VII. OBJETIVOS DE LA LEY 13512
VIII. REQUISITOS FCTICOS
IX. EL INMUEBLE BALDO Y LOS CEMENTERIOS PRIVADOS
X. LA UNIDAD DE DOMINIO EXCLUSIVO
XI. LA AUTONOMA FUNCIONAL
XII. LAS PARTES COMUNES
XIII. EL ORIGEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
XIV. EL CDIGO CIVIL DE VLEZ SRSFIELD Y LA LEY DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
JURISPRUDENCIA
ART. 2.
I. ANLISIS DE LA NORMA
II. EL OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
III. LOS SECTORES COMUNES
IV. EL TERRENO
V. LOS CIMIENTOS, MUROS MAESTROS, TECHOS, PATIOS
SOLARES, PRTICOS, GALERAS Y VESTBULOS COMUNES
VI. LOS LOCALES Y LAS INSTALACIONES DE SERVICIOS
CENTRALES
VII. LOS LOCALES PARA ALOJAMIENTO DEL PORTERO Y
PORTERA
VIII. LOS TABIQUES O MUROS DIVISORIOS
IX. LOS ASCENSORES, MONTACARGAS, INCINERADORES DE
RESIDUOS Y ARTEFACTOS O INSTALACIONES EXISTENTES
PARA SERVICIO O BENEFICIO COMN
X. CARCTER DE LA ENUMERACIN
XI. PAUTAS PARA ATRIBUIR EL CARCTER DE COMN A
UNA PARTE DEL EDIFICIO
XII. SITUACIN JURDICA DE LOS STANOS Y LAS
AZOTEAS
XIII. EL "SALVO PACTO EN CONTRARIO"
XIV. LAS FACULTADES DE LOS PROPIETARIOS
XV. TIPOS DE COSAS COMUNES
XVI. CONCLUSIONES
JURISPRUDENCIA: BIENES COMUNES
ART. 3.
I. ANLISIS DE LA NORMA
II. FACULTADES DE LOS COPROPIETARIOS
III. EL USO DE LOS BIENES
IV. EL DESTINO
V. TIPOS DE DESTINO
VI. LA DETERMINACIN DEL DESTINO
VII. ESTABLECIMIENTO DE UN DESTINO DIFERENTE AL
PREVISTO EN EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y
ADMINISTRACIN
VIII. PAUTAS PARA SU DETERMINACIN
IX. RELACIN DE ACCESORIEDAD DE LAS PARTES
COMUNES
X. EL VALOR DE LA UNIDAD FUNCIONAL
JURISPRUDENCIA: USO DE LOS BIENES COMUNES
ART. 4.
I. FACULTADES JURDICAS DE LOS COPROPIETARIOS
JURISPRUDENCIA
ART. 5.
I. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
II. RESTRICCIONES Y LMITES AL OBJETO EXCLUSIVO
III. PROHIBICIONES
IV. LA ESTTICA DEL EDIFICIO
JURISPRUDENCIA: MODIFICACIONES PROHIBIDAS
ART. 6.
I. RESTRICCIONES Y LMITES IMPUESTOS A LOS
CONSORCISTAS SOBRE SU UNIDAD FUNCIONAL
II. ACTIVIDADES QUE ATENTEN CONTRA LA MORAL Y LAS
BUENAS COSTUMBRES
III. ACTIVIDADES REALIZADAS EN CONTRAVENCIN A LO
PRESCRIPTO POR EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y
ADMINISTRACIN
CONDOMINIO
VII. LA VALIDEZ DE LA DECISIN ASAMBLEARIA
VIII. LA IMPUGNACIN DE LA ASAMBLEA
IX. TIPOS DE ASAMBLEAS
X. LA ASAMBLEA PRELIMINAR
XI. LA ASAMBLEA ORDINARIA
XII. LA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA
XIII. LA ASAMBLEA JUDICIAL
JURISPRUDENCIA: ASAMBLEA
ART. 11.
I. ANLISIS DE LA NORMA
II. FACULTADES DEL ADMINISTRADOR
III. EL ADMINISTRADOR COMO REPRESENTANTE LEGAL
IV. EL ADMINISTRADOR COMO MANDATARIO
CONVENCIONAL
V. DEFINICIN DEL ADMINISTRADOR
VI. EL ADMINISTRADOR COMO REPRESENTANTE DEL
CONSORCIO
VII. LA PERSONERA DEL ADMINISTRADOR PARA ESTAR
EN JUICIO
VIII. DESIGNACIN DEL ADMINISTRADOR
IX. LA PERSONERA PROCESAL Y LA LEGITIMACIN PARA
OBRAR EN JUICIO DEL ADMINISTRADOR
X. EL SEGURO CONTRA INCENDIOS
JURISPRUDENCIA: ADMINISTRADOR
ART. 12.
I. ANLISIS DE LA NORMA
II. SUPUESTOS CONTEMPLADOS
EDIFICIO
XII. EL DERECHO DE RETENCIN
JURISPRUDENCIA
ART. 18.
ART. 19.
ART. 20.
ANEXO NORMATIVO
LEYES
LEY 13512 - PROPIEDAD HORIZONTAL
LEY 19724 - PREHORIZONTALIDAD
LEY 20744 - CONTRATO DE TRABAJO
LEY 22431 - SISTEMA DE PROTECCIN INTEGRAL DE LOS
DISCAPACITADOS
LEY 24013 - DE EMPLEO
LEY 24314 - SISTEMA DE PROTECCIN INTEGRAL DE LOS
DISCAPACITADOS
LEY 161-CABA
LEY 257-CABA - INCORPORA UN PRRAFO AL ART. 6.3.1.1 OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO RELATIVAS A LA
CONSERVACIN DE LAS OBRAS DEL CDIGO DE LA EDIFICACIN
- MANTENIMIENTO EN BUEN ESTADO DE BALCONES, TERRAZAS
Y AZOTEAS - TAREAS DE PREVENCIN PARA EVITAR
ACCIDENTES DEMOLICIN - INSPECCIN TCNICA DE
INMUEBLES
LEY 757-CABA - PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO PARA LA
DEFENSA DE LOS DERECHOS DEL CONSUMIDOR Y DEL USUARIO