UNIVERSIDAD NACIONAL

DANIEL ALCIDES
CARRION
E.F.P. DE INGENIERA CIVIL
Curso:
CONSTRUCCIONES II
Tema:

Ley N 27157

Docente:
LUQUILLAS PUENTE, Leoncio E.
Alumno:
ESPINOZA FALCON, Nieder
MARCELO GONDRA, Peter
ROJAS SILVA, Luis Roberto

Cerro de Pasco-2015

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N 27157 CARRION
ESCUELA DE FORMACION PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

LEY N 27157

CURSO
CONSTRUCCIONES II

DOCENTE
LUQUILLAS PUENTE, Leoncio Elmer

ALUMNOS
ESPINOZA FALCON, Nieder
MARCELO GONDRA, Peter
ROJAS SILVA, Luis Roberto

CERRO DE PASCO, SETIEMBRE DEL 2015

CONSTRUCCIONES II

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N 27157 CARRION

INDICE

1.-GENERALIDADES...............................................................................................................5
1.1.-DEFINICION..................................................................................................................5
1.2.-REGULARIZACIN......................................................................................................5
1.3.-DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS.............................................................................6
1.3.1.-Inicio del proceso......................................................................................................6
1.3.2.-Inscripcin cuando el terreno est registrado...........................................................6
1.3.3.-Inscripcin cuando el terreno no est registrado......................................................6
1.4.-QUINTAS, CASAS EN COPROPIEDAD Y OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS
CON
BIENES COMUNES................................................................................................7
1.4.1.-Inscripcin cuando el terreno est registrado...........................................................7
1.4.2.-Inscripcin cuando el terreno no est registrado......................................................7
1.5.-CENTROS Y GALERIAS COMERCIALES O CAMPOS FERIALES........................7
1.5.1.-Centros y galeras comerciales o campos feriales de un solo piso...........................7
1.5.2.-Centros y galeras comerciales o campos feriales de ms de un piso.......................8
1.5.3.-inscripcin cuando el terreno est registrado...........................................................8
1.5.4.-inscripcin cuando el terreno no est registrado......................................................8
1.6.-CONSTRUCCIONES DE UNIDADES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA.....................9
1.6.1.-inscripcin cuando el terreno est registrado...........................................................9
1.6.2.-Inscripcin cuando el terreno no est registrado......................................................9
2.-OBJETIVO.............................................................................................................................9
2.1.-OBJETIVOS GENERALES............................................................................................9
2.2.-OBJETIVOS ESPECFICOS..........................................................................................9
3.-DESCRIPCIN GENERAL DEL TEMA............................................................................10
3.1.- ANTECEDENTES Y CONSIDERACIONES.............................................................10
3.1.1.-preliminar................................................................................................................10
3.1.2.- reglamento interno.................................................................................................12
3.1.3.- modificaciones del reglamento interno..................................................................13
3.1.4.- el caso especfico de los aires................................................................................15
3.1.5.- extensin de las unidades de propiedad exclusiva.................................................17
3.1.6.- adquisicin de bienes por la junta de propietarios.................................................18
3.1.7.- extincin del rgimen............................................................................................20
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3.1.8.- los edificios proyectados o en construccin..........................................................20
3.1.9.- aplicacin al rgimen de independizacin y copropiedad.....................................23
4.-ESTADISTICA.....................................................................................................................24
5.-EJEMPLOS..........................................................................................................................25
6.-CONCLUCIONES...............................................................................................................25
7.-RECOMENDACIONES......................................................................................................26
8.-BIBLIOGRAFIA Y NORMAS............................................................................................27
9.-GLOSARIO:.........................................................................................................................28

1.-GENERALIDADES

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1.1.-DEFINICION
Para los efectos de la presente Ley se considera:
a) Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias que cuentan con
bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva
ubicados en edificaciones de ms de un piso.
b) Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan,
por lo menos, con un pasaje de acceso en calidad de bien comn.
c) Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva que cuentan con reas recreativas adyacentes de
propiedad comn y/o servicios comunes.
d) Centros y Galeras Comerciales o Campos Feriales: Unidades
inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes y
secciones de propiedad exclusiva para uso comercial.
e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva que han sido independizadas y
que cuentan con el terreno como bien de propiedad comn.
f) Unidades de propiedad exclusiva: Unidades inmobiliarias que no
cuentan con bienes ni servicios comunes.
1.2.-REGULARIZACIN
Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia
de construccin, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria
de fbrica, independizacin y/o reglamento interno, de ser el caso, podrn
sanear su situacin de acuerdo al procedimiento establecido en la
presente Ley.
Para efectos registrales se considera ttulo al Formulario Registral con la
documentacin que le sirve de sustento en el que consta la informacin
relativa a los solicitantes, los datos del inmueble materia de la inscripcin
y las condiciones del derecho, acto o contrato que se registra.
El Formulario Registral al que se refiere el prrafo precedente ser suscrito
por los interesados, por un verificador, cuando corresponda. Las firmas son
legalizadas por Notario.
1.3.-DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS

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1.3.1.-Inicio del proceso
Para iniciar el proceso de saneamiento a que se refiere el artculo
precedente se debe tomar el acuerdo por la mayora simple de todos los
propietarios de departamentos, en una reunin que ser convocada para
estos efectos por el o los propietarios interesados, mediante carta notarial,
y realizada dentro de los 10 (diez) das tiles contados a partir de la
convocatoria.
La convocatoria debe contener lugar, fecha, hora de la reunin y el
nombre del convocante, as como la agenda a tratar.
El acuerdo tomado consta en un Acta Simple firmada por los concurrentes,
el mismo que debe publicarse en el Diario Oficial El Peruano, en uno de
mayor circulacin del lugar donde se ubica el inmueble y en un lugar
visible del propio edificio, para efectos de determinar los porcentajes de
bienes comunes, salvo que el referido acuerdo haya sido adoptado por
unanimidad.
Para oponerse a los acuerdos a que se refiere el prrafo precedente el
interesado tiene un plazo de 15 (quince) das, contados a partir de la fecha
de la ltima publicacin, y se tramita de acuerdo a los artculos 546 y
siguientes del Cdigo Procesal Civil.
1.3.2.-Inscripcin cuando el terreno est registrado
Para la inscripcin del derecho de propiedad de los departamentos se debe
presentar el Formulario Registral, acompaado del ttulo de propiedad que
puede ser escritura pblica, minuta, adjudicacin o cualquier otro
documento pblico o privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta de
ttulo de propiedad, o cuando el terreno est inscrito a nombre de persona
diferente al vendedor, el poseedor debe demostrar posesin continua,
pacfica y pblica como propietario durante 10 (diez) aos.
1.3.3.-Inscripcin cuando el terreno no est registrado
Para la primera inscripcin de dominio del terreno se presenta el
Formulario Registral acompaado de declaracin notarial que acredite el
cumplimiento de los requisitos a que se refiere el Artculo 2018 del Cdigo
Civil. Una vez acreditados los requisitos mencionados por Notario, el
Registrador procede a inmatricular el terreno a nombre de los propietarios
de departamentos en calidad de bien comn y, posteriormente, la
propiedad cada una de las unidades inmobiliarias y los derechos sobre las
reas y bienes comunes.

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1.4.-QUINTAS, CASAS EN COPROPIEDAD Y OTRAS UNIDADES
INMOBILIARIAS CON
BIENES COMUNES
1.4.1.-Inscripcin cuando el terreno est registrado
Para la inscripcin del derecho de propiedad de una unidad inmobiliaria en
quinta, casa en copropiedad u otra unidad inmobiliaria con bienes
comunes, cualquier propietario o poseedor pleno debe presentar el
Formulario Registral, de acuerdo a lo dispuesto en el artculo 7 de la
presente Ley.
1.4.2.-Inscripcin cuando el terreno no est registrado
Para la primera inscripcin de dominio del terreno se presenta el
Formulario Registral acompaado de declaracin notarial que acredite el
cumplimiento de los requisitos establecidos en el Artculo 2018 del Cdigo
Civil.
Una vez acreditada la referida posesin el Registrador procede a
inmatricular la totalidad del terreno, distinguiendo entre el rea de
propiedad comn y el rea y bienes de propiedad exclusiva.
El rea y bienes de propiedad comn se inmatriculan en su calidad de
copropiedad y la seccin de propiedad exclusiva se inmatricula
directamente a nombre del titular del derecho.

1.5.-CENTROS Y GALERIAS COMERCIALES O CAMPOS FERIALES

1.5.1.-Centros y galeras comerciales o campos feriales de un solo
piso
Los centros y galeras comerciales o campos feriales que cuenten
nicamente con un piso podrn independizar cada una de sus tiendas del
terreno matriz.
El terreno sobre el que est edificada cada tienda es de propiedad
exclusiva de cada uno de sus propietarios, quienes son titulares
integralmente del terreno y la edificacin sobre la cual est construida su
tienda.
Las reas que constituyen los accesos, pasadizos y las zonas de servicios
comunes pueden ser de propiedad comn, pudiendo constituirse sobre

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ellos derechos reales de servidumbre perpetua a favor de los predios
dominantes y/o derechos de superficie.

1.5.2.-Centros y galeras comerciales o campos feriales de ms de

un piso
Cuando los centros y galeras comerciales o campos feriales cuenten con
ms de un piso, es facultad de los propietarios optar entre:
a) Tener un solo rgimen de bienes de propiedad exclusiva con bienes
de propiedad comn.
b) Tener ms de un rgimen de bienes de propiedad exclusiva con
bienes de propiedad comn.
c) Independizar del terreno matriz cada una de las tiendas. La
propiedad del terreno sobre el cual estn las tiendas independizadas
es de copropiedad de stas, considerando el plano vertical sobre el
cual stas se hallan edificadas. En estos casos, se debe constituir
derechos reales de servidumbre perpetua obligatoria a favor de los
predios dominantes respecto a los accesos, escaleras, pasadizos y
similares o considerar stos como zonas de propiedad comn.
1.5.3.-inscripcin cuando el terreno est registrado
Para la inscripcin del derecho de propiedad de una unidad inmobiliaria en
galera, centro comercial o campo ferial, cualquier propietario o poseedor
pleno debe presentar el Formulario Registral, de acuerdo a lo dispuesto en
el artculo 7 de la presente Ley.
1.5.4.-inscripcin cuando el terreno no est registrado
Para la primera inscripcin de dominio del terreno se presenta el
Formulario Registral acompaado de declaracin notarial que acredite el
cumplimiento de los requisitos a que se refiere el artculo 2018 del Cdigo
Civil.
Una vez acreditados los referidos requisitos, el Registrador procede a
inmatricular la totalidad del terreno, distinguiendo entre la seccin de
propiedad comn y el rea y bienes de propiedad exclusiva. El rea y
bienes de propiedad comn se inmatricula en su calidad de copropiedad y

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la seccin de propiedad exclusiva se inmatricula directamente a nombre
del titular del derecho.

1.6.-CONSTRUCCIONES DE UNIDADES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

1.6.1.-inscripcin cuando el terreno est registrado
Para la inscripcin del derecho de propiedad de una unidad de propiedad
exclusiva cualquier propietario o poseedor pleno debe presentar el
Formulario Registral.
1.6.2.-Inscripcin cuando el terreno no est registrado
Para la primera inscripcin de dominio del terreno se presenta el
Formulario Registral acompaado de declaracin notarial que acredite el
cumplimiento de los requisitos a que se refiere el artculo 2018 del Cdigo
Civil.
Una vez acreditada la referida posesin el Registrador procede a
inmatricular la totalidad del terreno.
2.-OBJETIVO
2.1.-OBJETIVOS GENERALES
La presente Ley establece los procedimientos para el saneamiento de la
titulacin y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de
propiedad exclusiva y de propiedad comn, tales como departamentos en
edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galeras comerciales o
campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y
construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva,
As mismo como el procedimiento para la tramitacin de la declaratoria de
fbrica y el rgimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden
bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn.
2.2.-OBJETIVOS ESPECFICOS
Tpica: (propiedad horizontal): La existencia de un edificio dividido
en distintos sectores en un plano horizontal.
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Atpica (propiedad horizontal tumbada): No tiene sustento fctico en
un edificio como la tpica.
Existen varias casas que comparten algunos bienes o servicios
comunes.
No hay una superposicin horizontal de propiedades inmobiliarias,
sino que comparten zonas de ingreso o viales comunes.

3.-DESCRIPCIN GENERAL DEL TEMA

3.1.- ANTECEDENTES Y CONSIDERACIONES
3.1.1.-preliminar
El auge de la construccin produce una serie de beneficios a la economa
nacional de nuestro pas, tales como la inversin en actividades
productivas, la creacin de puestos de trabajo, el desarrollo del crdito a
favor de todas las capas sociales, la sensacin de bienestar que se
produce necesariamente con la adquisicin de una vivienda, las nuevas
oportunidades de creacin de riqueza a travs de mecanismos financieros
como los mercados secundarios de hipotecas y la titulizacin de activos,
etc.
En el mbito jurdico esta situacin se manifiesta en un aumento
considerable de las inscripciones registrales que se refieren a edificaciones
y complejos inmobiliarios, lo que, sin embargo, y por lgica natural da
como resultado la existencia de crecientes conflictos interpretativos entre
los usuarios y el sistema registral. Estos conflictos se agudizan por los
siguientes factores:
a) la normativa que regula el sector es parca y poco detallista.
b) b) los enunciados normativos se prestan a dismiles interpretaciones.
c) las novedades en la tcnica constructiva exigen soluciones distintas
de los problemas jurdicos del pasado.
d) la ley otorga libertad a los propietarios para regular sus relaciones
jurdicas a travs del reglamento interno, lo que origina criterios
dismiles a la hora de calificar la validez y legalidad de dichos actos.

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e) la jurisprudencia de los tribunales administrativos no siempre se
muestra acorde con las nuevas tendencias del derecho ni con las
necesidades del trfico econmico.
Esta situacin exige que la Superintendencia Nacional de los Registros
Pblicos haga uso de su potestad normativa, reconocida por la Ley 26366,
para efectos de establecer disposiciones uniformes sobre la calificacin e
inscripcin de los ttulos referidos al rgimen de propiedad exclusiva y
comn.
El rgimen de propiedad exclusiva y comn o de propiedad horizontal est
definido en el art. 129 del Reglamento (se refiere al TUO aprobado por
Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA): Es el rgimen jurdico que supone
la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por
secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos
propietarios, y bienes y servicios de dominio comn. Cuentan con un
reglamento interno y una junta de propietarios. De esta definicin
institucional pueden extraerse las siguientes notas distintivas:
a) Edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones
de dominio exclusivo.
b) Coexistencia en la mencionada edificacin o conjunto de
edificaciones de bienes de dominio comn y servicios comunes.
c) Pertenencia, o vocacin de pertenencia, a distintos propietarios
de las secciones de dominio exclusivo.
La propiedad horizontal tiene como presupuesto objetivo la existencia de
un edificio dividido en distintos sectores. Sin embargo, modernamente, se
habla de propiedades horizontales atpicas, ya que no tienen como
sustento fctico un edificio, sino, diversas casas que comparten algunos
bienes o servicios comunes. Se habla, por ejemplo, de una propiedad
horizontal tumbada, cuya principal nota distintiva es que no hay
superposicin horizontal de unidades inmobiliarias, pues stas cuentan
con relativa independencia, pero comparten zonas de ingreso o viales
comunes. En nuestro pas es el caso de las llamadas quintas o casas en
copropiedad, las cuales pueden regularse tranquilamente por el rgimen
de la propiedad horizontal (arts. 126, 127 y 128 Reglamento), aun cuando
tambin pueden someterse al rgimen paralelo de independizacin y
copropiedad. Para las quintas ambos regmenes son alternativos, y puede
optarse por uno u otro en forma voluntaria.
Tambin se habla en doctrina de los llamados conjuntos inmobiliarios, que
han sido regulados expresamente en la reciente modificacin de la Ley de
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Propiedad Horizontal espaola (Ley 8/1999), y que introduce esta figura
con el nombre de complejos urbanos, cuya caracterstica fundamental
es la existencia de distintas fincas perfectamente separadas y que por la
naturaleza de las cosas podran tener vida independiente, pero que, sin
embargo, acuerdan compartir algn elemento de comunidad que las
vincula. Podramos ejemplificar esta figura a travs de los complejos
conformados por un conjunto de unidades inmobiliarias de relativa
independencia, y que slo se encuentran vinculados por algn elemento
comn esencial (viales), o incluso se relacionan por elementos comunes
no esenciales (piscina o campos deportivos). Estos conjuntos inmobiliarios
se encuentran incluidos en el concepto legal de propiedad horizontal bajo
el trmino de conjunto de edificaciones a que alude el art. 129 del
Reglamento. El art. 38 de la Ley 27157 asegura una amplia libertad a favor
de los propietarios, quienes pueden optar porque una edificacin se regule
por el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, o por el
rgimen de independizacin y copropiedad. Empero, el Reglamento ha
establecido una excepcin a la libertad de eleccin del propietario, de tal
manera que los edificios de departamentos no pueden acogerse al
rgimen de independizacin y copropiedad, debiendo adoptar
necesariamente el estatuto de la propiedad horizontal (art. 128, 2
Reglamento). Es tal sentido, los complejos inmobiliarios que se encuentren
conformados por secciones de varios pisos divididas horizontalmente y
que pertenezcan a distintos propietarios no pueden optar por el rgimen
alternativo de independizacin y copropiedad. El Reglamento aclara que la
obligatoriedad de la propiedad horizontal se mantiene en los casos de
propiedad por pisos superpuestos (art. 128). En consecuencia, el rgimen
facultativo de la Ley se convierte, en virtud del Reglamento, en un
rgimen facultativo que rige exclusivamente a los conjuntos inmobiliarios
en los que no haya propiedad superpuesta por pisos.
3.1.2.- reglamento interno
El acto constitutivo de propiedad horizontal es aquel negocio jurdico
destinado a proclamar que el edificio se halla en situacin de propiedad
exclusiva y propiedad comn, o que est en trance de convertirse en ello.
A tal fin el ttulo contendr aquellos datos configuradores de la propiedad
horizontal, sirviendo adems para la incorporacin convencional de
determinadas reglas de organizacin y conducta de los propietarios.
Debe anotarse que el propietario no puede sujetar un edificio al rgimen
de propiedad exclusiva y propiedad comn si es que no se cumplen con
los elementos configuradores establecidos por la Ley y el Reglamento
(secciones de propiedad exclusiva, diferentes propietarios, secciones de
propiedad comn). Por tanto, no basta la declaracin del propietario en el

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acto o ttulo constitutivo, se requiere adems la presencia de los
elementos mencionados.
El reglamento interno viene a ser un negocio jurdico (en la terminologa
del Cdigo Civil, acto jurdico) en el cual la declaracin de voluntad est
dirigida a producir una mixtura de efectos jurdicos obligacionales y reales.
As pues, la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto
constitutivo afecta el dominio de los propietarios, transformando una
situacin dominical normalmente independiente, en otra compartida en
cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las
partes privativas o exclusivas con las partes comunes.
stas quedan destinadas a favor de aqullas. La segunda caracterstica
fundamental es que da origen a un rgimen especial de propiedad
(propiedad exclusiva y propiedad comn), en el cual se establece un
sistema complejo de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que
viene a constituir una lex rei que vincula a los otorgantes del acto y a los
sucesivos adquirentes.
El art. 39 de la Ley dispone que el reglamento interno se apruebe por el
promotor o constructor del edificio, o en su caso por los propietarios que
sumen ms del 50% del porcentaje de participacin. En el segundo caso
se establece una situacin de hecho consistente en que las secciones de
propiedad exclusiva ya han sido vendidas por el propietario original, sin
que ste haya elaborado el reglamento interno en su debida oportunidad.
Ante esta realidad, la Ley faculta a los actuales propietarios (aun cuando
slo cuenten con documento privado) a fin que puedan aprobar el
reglamento interno, para lo cual se necesitar el voto favorable de ms del
50% del porcentaje de participacin. La mayora que exige la ley (art. 39)
para la aprobacin del reglamento interno debe entenderse como
ABSOLUTA, esto es, el acuerdo slo ser vinculante y obligatorio cuando lo
adopten ms del 50% del porcentaje de participacin general del edificio.
Llama la atencin la forma de realizar el cmputo por el porcentaje de
participacin, ya que al momento de sesionar los propietarios todava NO
HAN APROBADO EL REGLAMENTO INTERNO y, por tanto, no se han
determinado las cuotas de participacin; empero, la solucin pasa por
computar los votos por cabezas en atencin que el art. 24 de la Ley
establece una presuncin de igualdad en los porcentajes de los bienes
comunes, lo que en buena cuenta significa que el cmputo de las
mayoras se realizar normalmente por cabezas.
El art. 42 de la Ley 27157 contempla el contenido del reglamento interno,
el mismo que podemos dividirlo de la siguiente manera a efectos
didcticos y que ser tomado en cuenta para la calificacin:

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a) La descripcin fsica del edificio, de las unidades de propiedad
exclusiva, de los bienes de propiedad comn y la enumeracin de
los servicios comunes.
b) La fijacin de la cuota de participacin.
c) Las disposiciones convencionales sobre la administracin y
gobierno de edificio, la formacin de la voluntad corporativa de
los propietarios, y finalmente los derechos y obligaciones de
stos, y las limitaciones a la propiedad.
3.1.3.- modificaciones del reglamento interno
La Ley 27157 no contempla ningn dispositivo que precise la mayora
necesaria para modificar el reglamento interno. Ser necesario acudir a los
principios generales a fin de suplir las deficiencias normativas. En este
momento debemos recordar que el voto favorable de los propietarios
representativo de ms del 50% de participacin, resulta suficiente para
aprobar el reglamento interno. Pues bien, no parece difcil sostener que la
misma mayora absoluta ser tambin suficiente para modificarlo. Esta
interpretacin ha sido ratificada por el reglamento interno modelo
aprobado por Resolucin Viceministerial N 004-2000-MTC/15.04, cuyo
artculo 13-e seala que un reglamento interno puede modificarse por
mayora calificada, salvo los casos de variacin de cuota.
Por su parte, en la prctica negocial se ha impuesto el criterio referido a
que basta una mayora calificada de 2/3 de los votos para aprobar una
modificacin de las cuotas de participacin establecidas en el reglamento
interno. Si bien el vigente Reglamento no contiene norma expresa, el art.
148 resulta aplicable por analoga, en tanto establece que la mayora de
2/3 computados en forma general, resulta suficiente para vender, gravar,
ceder en uso o afectar bienes o zonas comunes de la edificacin. En tal
sentido, si para actos de tanta importancia se requiere el porcentaje de
2/3, este mismo coeficiente parece exigible -por analoga- para los casos
de modificacin en la cuota de participacin. Esta interpretacin se ratifica
en el reglamento interno modelo establecido por la Resolucin
Viceministerial N 004-2000-MTC/15.04, en el cual se como vlida que la
modificacin de los porcentajes de participacin pueda realizarse previo
acuerdo calificado de la Junta de Propietarios (art. 8). Pues bien, si
concordamos esta clusula sugerida con el ttulo del art. 148 del
Reglamento (acuerdos por mayora calificada), se deducir que los
acuerdos calificados son aquellos aprobados con el voto de 2/3 del
porcentaje de participacin del edificio.

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En los casos de acumulacin, independizacin o subdivisin, estos son
actos de potestad del propietario individual, por lo que en s slo requieren
un consentimiento meramente formal de la junta para aprobar las
respectivas modificaciones del reglamento interno (y a veces, ni siquiera
se requiere de dicho consentimiento formal); en cambio, en las otras
hiptesis no estamos en presencia de una potestad individual, sino del
grupo, lo cual no se puede suplir con un previo consentimiento que carece
de objeto. En los casos de acumulacin o independizacin se produce un
fenmeno complejo: a) variacin de reas, y b) nacimiento de nuevas
fincas registrales. Siendo ello as, resulta imperativo que se modifique el
reglamento interno en tanto nacer una nueva finca que requiere
porcentaje de participacin en las zonas comunes, lo cual exige adems el
reajuste de las cuotas de las fincas anteriores (art. 142 Reglamento).
El legislador comprendi la necesidad de contemplar este supuesto de
hecho en forma expresa, con el objeto de facilitar el derecho de los
propietarios a independizar, subdividir y acumular sus secciones de
dominio exclusivo. En este sentido, es muy importante que el art. 44 de la
Ley haya otorgado a los propietarios la facultad de acumular, subdividir e
independizar los bienes de dominio exclusivo. Para tal efecto, la cuota de
participacin resultante se determinar sumando o detrayendo los
porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas e
independizadas, segn cada caso. Para tal efecto el propietario notifica a
la Junta de Propietarios de tales hechos, a fin que proceda a la
modificacin respectiva del reglamento interno. Si sta se muestra
renuente a modificar el reglamento, el interesado podr acudir ante el Juez
a fin que la Junta sea condenada a formalizar el acuerdo en mrito a la
obligacin impuesta legalmente. El art. 142 del Reglamento tambin exige
que el acuerdo se apruebe por la junta a pedido del interesado. Sin
embargo, en caso de permitirlo el reglamento interno a travs de una
clusula expresa, entonces el mismo propietario puede fijar
unilateralmente las cuotas SIN PERJUDICAR A TERCEROS, para lo cual se
cuenta, adems, con el control de legalidad del registrador al momento de
calificar el ttulo presentado para su inscripcin. El reglamento interno
modelo aprobado por Resolucin Viceministerial N 004-2000-MTC/15.04
ha tratado de enfrentar este problema, pues considera vlida la clusula
del reglamento interno, por la cual no ser necesario un acuerdo de la
junta de propietarios, bastando que la modificacin de los porcentajes
pueda ser solicitada por el interesado o ser dispuesta por el Presidente de
la Junta (art.8). Un reglamento interno con tal clusula contendra una
hiptesis tpica de consentimiento previo.
Los bienes de propiedad comn, tales como pasadizos, escaleras, zonas
de acceso, entre otros, tienen como finalidad permitir que los propietarios
puedan hacer un adecuado uso y disfrute de las secciones de dominio
exclusivo. En este sentido, son bienes de carcter instrumental, pues son
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necesarios en funcin de la propiedad privativa. El Reglamento lo llama
derecho accesorio (art. 13). La vigente ley (art. 43) permite que la
transferencia de bienes de propiedad comn se apruebe por dos tercios de
los votos de la Junta de Propietarios, incluyendo los porcentajes de quienes
renunciaron a la Junta (art. 148, 1 Reglamento).
3.1.4.- el caso especfico de los aires
El trmino aires alude a la facultad que se concede a una persona a fin
de sobre elevar una edificacin, es decir, construir plantas adicionales a
las ya existentes. Esta figura se conoce tambin en doctrina como derecho
de vuelo o levante, y se encuentra regulado -por ejemplo- en el artculo
16-2 del Reglamento Hipotecario Espaol, cuya doctrina ha ido perfilando
los contornos jurdicos de la institucin.
En mrito a la autonoma de la voluntad el propietario-constructor puede
atribu el derecho de sobreelevacin a favor de algn titular exclusivo, o
incluso de l mismo, en virtud de dos modalidades clsicas: Primero, la
clusula de reserva de aires hasta una futura ampliacin de edificacin;
con lo que el Registro se limita a inscribir el reglamento interno (con la
clusula incluida), sin independizar en ninguna partida lo aires. La
estipulacin, por tanto, se incorpora en la partida matriz del edificio, aun
cuando debe sealarse que muchas veces esa inscripcin se omite por lo
que la presente directiva trata de salvar esos errores. Segundo, la clusula
de independizacin de aires cumple un doble efecto: reservar un
derecho de sobreelevacin, y solicitar, adems, que ste se consigne en
una nueva partida registral segregada de la matriz. Para acceder a esta
inscripcin, el Registro exige que se asigne a los aires un porcentaje de
participacin en las zonas comunes, ya que de acuerdo a las bases
institucionales de la propiedad horizontal, el titular de una seccin de
dominio exclusivo tambin es necesariamente copropietario de las zonas
comunes.
Otro punto que genera dudas es el caso recurrente por el cual un
reglamento interno omite mencionar el estatuto jurdico de los aires, por lo
que se reputa comn, pero que luego pretende ser aclarado por un
acuerdo de la junta de propietarios por la que se modifica el reglamento
interno y se indica, por ejemplo, que los aires se reservan a favor del
propietario-constructor. En este caso la jurisprudencia registral ha asumido
el criterio de que estamos en presencia de dos actos jurdicos: uno, la
desafectacin de la zona comn -aires- para convertirla en zona exclusiva
de co-titularidad entre todos los propietarios y que constituye un acuerdo
corporativo de la asamblea; dos, la transferencia de dominio entre los
copropietarios de la nueva zona exclusiva a favor de quien se constituir

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como su titular exclusivo (por ejemplo: Resolucin N 732-2008-SUNARPTR-L de 11 de julio de 2008).
A criterio de esta Superintendencia la citada corriente jurisprudencial no
es correcta, por lo menos no en todos los casos. En efecto, tngase en
cuenta los casos recurrentes en los que el stano y la azotea son zonas
comunes por simple omisin del reglamento interno. En tal situacin, la
atribucin legal opera por el solo silencio, pero ste puede ser modificado
o aclarado por una estipulacin en contrario del propietario o propietarios.
Por tanto, debe admitirse que el efecto del silencio concluye cuando se
expresa algo. Distinto es el caso de la atribucin directamente de origen
voluntario, en donde el derecho ingresa automtica e irrevocablemente en
el patrimonio del titular por cuanto se trata de acto inequvoco de
voluntad, y solo puede salir de l a travs de un acto de transmisin.
En conclusin, no puede equipararse la atribucin voluntaria de los aires
con la mera atribucin legal por efecto del silencio. La razn de ello es que
la propia ley seala con toda claridad que la primaca es otorgada a la
atribucin voluntaria, lo cual significa que el silencio puede ser derogado a
travs de una declaracin de voluntad con efecto jurdico. Por tal motivo,
nuestro ordenamiento jurdico est conforme en preferir la atribucin
voluntaria que deroga los efectos producidos por el silencio. La ley no
exige que esta declaracin expresa deba ocurrir siempre en el primer acto,
ya que resultara absurdo admitir que una simple omisin, descuido o error
de redaccin produjese un efecto definitivo que las partes NO HAN
QUERIDO, PUES ELLAS NO SE HAN MANIFESTADO EN NINGN SENTIDO.
Por tanto, cuando no hay declaracin entonces siempre cabe que el titular
aclare su propio silencio. Por el contrario, la atribucin voluntaria, que ya
presupone una declaracin en determinado sentido, no es supletoria, ni
subsidiaria, por lo cual el efecto que produce es el de una manifestacin
vinculante, la cual da lugar a una atribucin definitiva por su carcter
positivo, y ante lo cual s se requiere de un acto de transmisin.
En tal caso solo es necesario un acuerdo que requiera del voto favorable
de las dos terceras partes de los propietarios por analoga con el mismo
voto requerido en la hiptesis de transferencia o venta de zonas
comunes. Por tanto, basta un acto jurdico para efecto de producir la
atribucin legal de los aires, cul es, la aclaracin de que esta zona
pertenece al propietario-constructor, sin necesidad de un segundo acto de
transferencia de dominio adicional. La justificacin de esta solucin se
encuentra en que la atribucin voluntaria manifestada en el reglamento
interno o en la aclaracin del reglamento conlleva la derogacin del
silencio.
Igual solucin se obtiene cuando se trata de un acuerdo adoptado por
unanimidad de todos los propietarios miembros de la junta, pues en este
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caso, al igual de lo que ocurre en el acpite precedente, se entiende que
se ha producido solo un acto jurdico de reconocimiento o constatacin de
la propiedad privada a favor de determinada persona, para lo cual basta
un negocio de aclaracin o modificacin, sin necesidad de un acto de
transferencia dominical. As opina la mejor doctrina: Se admite
generalmente que la propiedad y los otros derechos reales pueden ser
objeto de negocios de comprobacin. Estos negocios no tienen, empero,
eficacia constitutiva y no ingresan dentro de los modos de adquisicin de
los derechos reales. Ellos vale sobre todo para probar entre las partes la
existencia de la situacin jurdica comprobada.
Por tanto, la antigua jurisprudencia registral solo quedar subsistente para
las hiptesis de reglamentos internos que hayan establecido en forma
expresa que los aires son zonas comunes; pues en tales casos ya existe
una atribucin de propiedad por acto de voluntad a favor de todos los
copropietarios, y eso solo puede removerse mediante un nuevo acuerdo
de desafectacin y transferencia a favor del tercero. Asimismo, se hace
necesario aclarar en forma expresa que la convocatoria de las juntas de
propietarios se acredita de la misma forma establecida por la directiva de
regularizacin de consejos directivos de las asociaciones civiles. En tal
sentido, la formalizacin de las escrituras pblicas o las declaraciones
juradas se otorgan solo por el presidente de la junta, o por la persona
designada por la misma asamblea. En tal caso se entender que la
representacin recae en forma indistinta, ya sea en el presidente por
mandato legal, o en la persona designada por acto voluntario. Aqu s es
de destacar el avance positivo que ha significado la jurisprudencia del
Tribunal Registral.
3.1.5.- extensin de las unidades de propiedad exclusiva
Otro punto que la directiva pretende dilucidar es el referido a si las
unidades inmobiliarias de los pisos superpuestos se restringen o no al rea
techada o pueden extenderse sobre la proyeccin vertical de la planta,
aun cuando no exista techo. En otras palabras, si una unidad inmobiliaria
de segundo piso, por ejemplo, solo puede constituirse respecto del techo
de la primera planta o puede ampliarse sobre los espacios vacos del
mismo segundo piso hasta el permetro del lote. Esta Superintendencia ha
advertido que existe un criterio equivocado de los registradores quienes
optan por la solucin restrictiva. Ello no tiene en cuenta la disposicin
contenida en el art. 955 del Cdigo Civil por la cual el sobresuelo puede
pertenecer total o parcialmente a propietario distinto que el dueo del
suelo. Es decir, el sobresuelo puede ser de dominio total de persona
distinta, lo que implica que puede extenderse sobre toda la proyeccin
ideal de la planta sucesiva del lote de terreno, comprendido dentro de su
permetro. No puede olvidarse que el dueo originario del predio es titular
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por toda la proyeccin vertical del permetro del lote (art. 954 CC), y por
esa misma razn puede reservar que todo el sobresuelo pertenezca a
persona distinta del dueo del suelo (art. 955 CC). En otras palabras, si el
dueo original lo es de todos los aires (del permetro), entonces no hay
razn para limitar la propiedad privada solo a una parte de los aires (la
que pertenecen al techo). Por lo dems esta interpretacin es acorde con
la proteccin constitucional de la propiedad, pues de otra manera se
pretendera que los propietarios renuncien forzadamente a una parte de
su dominio exclusivo.
La misma situacin se advierte en el caso observaciones que limitan el
espacio fsico que pueden tener las unidades de propiedad exclusiva, pues
en muchos casos de deniega la inscripcin aduciendo que las secciones
carecen de iluminacin o en ellas no se puede construir. Sobre el particular
se debe sealar que las restricciones a la construccin, o la asignacin de
espacios a usos especficos, no impiden que estemos en presencia de
propiedad privada, por lo que el registrador no puede oponer cuestiones
propias de la zonificacin que solo restringe la propiedad, pero no la priva.
Adems, debe recordarse que los temas de zonificacin no se inscriben en
el registro y no son susceptibles de calificacin. Distinto es el caso del
permetro o muro circundante, el mismo que por constituirse en lindero de
la edificacin no puede constituirse como predio independiente o como
unidad de propiedad exclusiva. La misma lgica se aplica al suelo.
3.1.6.- adquisicin de bienes por la junta de propietarios
La comunidad de intereses que existe entre los propietarios de un edificio
sometido al rgimen de propiedad horizontal aconseja la existencia de una
organizacin de gestin y administracin de dichos intereses7. El artculo
47 de la Ley 27157 establece que: la junta de propietarios est
constituida por todos los propietarios de las secciones y tendr la
representacin conjunta de stos. Esta representacin conjunta slo
puede referirse a los actos de gestin destinados a la conservacin y
mantenimiento del edificio. En consecuencia, la junta de propietarios es el
ente no personificado que agrupa a los titulares de secciones de dominio
exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto de edificios, segn su
reglamento interno; y cuyo objeto es conservar y mantener los elementos
o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de
sus secciones privativas. En el caso peruano la solucin es clara: LA LEY
NO LE HA CONCEDIDO PERSONERA JURDICA, sin perjuicio de reconocerle
una relativa subjetividad, en forma anloga a lo que sucede con las
asociaciones no-inscritas o las sociedades irregulares. El grupo de
propietarios, aunque no constituya una persona jurdica, s cuenta con una
relativa subjetividad que le permite actuar en forma unitaria en el trfico
contractual y judicial. As pues, el Presidente tiene la atribucin de
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representar al conjunto de propietarios para las actividades propias al
cuidado y mantenimiento del edificio. Por lo tanto, en ningn caso se
necesita la autorizacin de todos los propietarios para celebrar un contrato
o instar una demanda judicial. Empero, el legislador no ha contemplado la
posibilidad que las juntas de propietarios puedan adquirir bienes, lo que
justamente dio origen a los conflictos planteados en la Resolucin del
Tribunal Registral N 711-2006-SUNARTR-T de 14 de noviembre de 2006.
En opinin de esta Superintendencia las juntas s pueden adquirir bienes,
incluso registrados, en virtud de los siguientes fundamentos:
a) El fenmeno de los entes no personificados o con subjetividad
relativa (tambin denominados personas jurdicas con capacidad
mnima o capacidad general) se impone en todo el Derecho
comparado. La razn es simple: los ordenamientos nacionales no
pueden ignorar la situacin producida por un grupo de personas
que actan como un conjunto unitario en el trfico, y al que hay
que regular en sus relaciones jurdicas y en sus actos de
atribucin frente a terceros. La solucin generalizada es admitir
que pueden actuar como unidad, pero normalmente sin
autonoma patrimonial, con responsabilidad solidaria de sus
partcipes y con el beneficio a los terceros de invocar solo los
pactos y acuerdos favorables a ellos. La conclusin evidente, por
tanto, es que pueden adquirir bienes.
b) La misma solucin ya se encuentra en otros entes no
personificados regulados en nuestro propio ordenamiento, como
es el caso de las asociaciones no-inscritas y las sociedades
irregulares. En todas esas hiptesis es posible la adquisicin y
disposicin de bienes.
c) La junta de propietarios es una entidad instituida por ley para los
casos en que existan edificaciones con secciones exclusivas y
bienes comunes, cuya funcin es administrar y gestionar el
conjunto inmobiliario a efectos de la conservacin de las zonas
comunes, as como de asegurar el funcionamiento correcto de los
servicios para lograr una adecuada convivencia. En tal sentido,
una administracin de este tipo exige el recaudo de los fondos, su
custodia, la inversin y gasto en el mantenimiento y conservacin
del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebracin de
contratos o la adquisicin de bienes.
Sin embargo, el Tribunal Registral ha sealado en la resolucin citada que
este tipo de adquisiciones est sujeta a que el inmueble sea contiguo al
edificio en comunidad, y que necesariamente aqul sea acumulado y
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convertido en zona comn. Esta conclusin no se sustenta en norma
alguna, y ms bien pone en grave peligro a las juntas que se ven
frecuentemente obligadas a iniciar procesos judiciales contra los
propietarios morosos, por lo cual se producen embargos y hasta
adjudicaciones sobre los bienes del deudor, lo que incluye bienes
inmuebles. Si ello ocurre, el inmueble adquirido no solamente no ser
contiguo, sino que adems muchas veces ser la propia seccin exclusiva
dentro del mismo edificio, por lo que no tiene ningn sentido exigir que
sta se convierta en zona comn. Por tanto, se hace necesario corregir el
criterio jurisprudencial. Si bien es cierto que las juntas de propietarios
estn sujetas a una capacidad restringida y eventualmente pueden
celebrar un acto en contravencin o en exceso a su objeto (actos ultra
vires); sin embargo, esa posibilidad debe analizarse caso por caso, en
forma individual, ya que no es posible establecer de manera previa cul
ser el propsito concreto que pretende realizar la junta a travs de la
adquisicin del inmueble. Por lo dems, el anlisis de la existencia de un
acto ultra vires o no, escapa sin dudas a la funcin registral, pues la
cuestin de propsitos y subjetividades est excluida definitivamente de
los alcances de la calificacin, por lo cual la denuncia de un acto ultra vires
corresponder a los mismos propietarios, quienes debern instar la
correspondiente accin de impugnacin del acuerdo de junta.
En los casos de adquisicin de inmuebles u otros bienes registrados por
parte de la junta, debe entenderse que los propietarios vienen a ser todos
los titulares de las secciones exclusivas, por lo que as debera ser
consignado en el asiento. Sin embargo esta solucin es impracticable10.
As en el Derecho comparado se da cuenta de una Resolucin de la
Direccin General de los Registros y del Notariado, fechada el 19 de
febrero de 1993, en donde se permite la prctica de asientos teniendo
como titular registral a la junta de propietarios. En otro caso se producira
una gran complejidad, pues no cabe pensar que el asiento registral se
practique a nombre de cada uno de los propietarios en propiedad
horizontal11. Esta postura ha ganado amplio predicamento en el Derecho
espaol.12. Para el caso peruano la solucin que se impone es la misma
por cuanto las juntas de propietarios cuentan con relativa subjetividad
jurdica y, por tanto, la inscripcin deber extenderse directamente en su
nombre, con indicacin precisa del edificio o complejo al que corresponde.
3.1.7.- extincin del rgimen
Una de las mayores lagunas que se advierte en nuestro sistema normativo
de la propiedad horizontal se encuentra en la extincin del rgimen. La
doctrina advierte dos modalidades de extincin: voluntaria e involuntaria.
Por la primera los propietarios deciden demoler el edificio, con lo cual falta
la base objetiva sobre la que se asienta el rgimen de propiedad exclusiva
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y comn, siendo que al no existir el edificio ya no hay distincin entre
zonas exclusivas y comunes. Se requiere el consentimiento de los
propietarios a travs de una asamblea y el acto material de la demolicin.
Una vez producida la extincin del rgimen nace una copropiedad
ordinaria sobre el suelo, salvo que exista un solo titular de todas las zonas
de dominio exclusivo. No obstante, podra producirse una excepcin
cuando la propiedad exclusiva y comn pueda delimitarse exclusivamente
sobre el suelo, siendo un ejemplo de ello la figura de las quintas.
Por la segunda la demolicin se produce por cuestiones ajenas a la
voluntad de los propietarios. El caso tpico es la destruccin del edificio,
ante lo cual nace una copropiedad ordinaria sobre el suelo, salvo la
hiptesis de excepcin ya indicada en el prrafo anterior.
3.1.8.- los edificios proyectados o en construccin
Es necesario distinguir dos hiptesis en apariencia iguales: la primera,
comprende el caso de un nico predio sobre el cual se levantan nuevas
construcciones, en donde la hipoteca afecta todo el conjunto, pues se
entiende que estamos ante una unidad jurdica; ello no obsta a que el
predio pueda dividirse en dos o ms unidades inmobiliarias, en cuyo caso
la hipoteca persigue a cada una de las unidades o porciones resultantes
del predio original (Art. 1101 CC). La segunda hiptesis se refiere al caso
de un edificio proyectado o en fase de construccin y de all la similitud
con el supuesto anterior, pero en el que se pretende constituir una
hipoteca distinta sobre cada uno de los distintas fracciones o unidades que
resultarn divididas luego de la construccin del edificio. As pues, y en va
de ejemplo, una cosa es hipotecar el terreno y, con ello, gravar todo lo que
se le incorpore, especialmente las construcciones, e incluso si luego el
edificio se divide en varias fracciones, cada una de ellas mantiene la
hipoteca primigenia (primera hiptesis), y otra cosa es hipotecar una de
las fracciones del edificio meramente proyectado o en estado de
construccin, o gravar todas las fracciones pero con hipotecas distintas,
sin que una afecte a la otra, de tal suerte que cada una de esas fracciones
o unidades goce de unidad jurdica para todos los efectos, incluyendo la
posibilidad de constituir una hipoteca en forma separada al resto del
edificio.
En el primer ejemplo se hipoteca el predio y todas sus partes integrantes;
en el segundo ejemplo, por el contrario, se hipoteca una fraccin del
predio, siendo que esa fraccin no tiene realidad fsica completa pues el
edificio no est iniciado o no est concluido. En el segundo caso la opinin
comn considera que se trata de un tpico bien futuro sobre el cual no es
posible constituir hipotecas en virtud del art. 1106 CC. Esta interpretacin
se generaliz en el Registro, por lo cual no se inscriban las hipotecas
sobre unidades inmobiliarias proyectadas o en construccin, aun cuando
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constase inscrita la pre-declaratoria de fbrica, y ante lo cual siempre es
pertinente preguntarse cul es la utilidad de sta. En tal sentido, el
problema detectado (imposibilidad de inscribir hipotecas sobre unidades
proyectadas) ha tratado de ser corregido a travs de la Directiva N 0022003-SUNARP/SN, referida a la inscripcin de contratos de compraventa
de viviendas en proceso de construccin o en planos, financiados por
terceros, y de hipotecas. En efecto, de las consideraciones expuestas en la
propia directiva se seala que el artculo 1106 CC influye negativamente
en el trfico de inmuebles, pues si bien se admite que las unidades
proyectadas son bienes futuros, sin embargo, se postula una
interpretacin que salva la prohibicin de hipotecar este tipo de bienes. En
los artculos 5.2 y 5.3 de la anterior directiva se establece que el Registro
puede albergar una anotacin que contiene, no la inscripcin de la
hipoteca, sino de la obligacin de constituir hipoteca, la cual se da cuando
el precio no se ha cancelado en su totalidad (hipoteca legal) o cuando
existe financiamiento de tercero y se acuerda la constitucin del
gravamen (hipoteca convencional). Sobre el particular no es criticable que
se reconozca la obligacin de perfeccionar la hipoteca, como deber
jurdico que emana del ttulo de hipoteca antes de la inscripcin, pero esta
conclusin no puede aceptarse cuando se toma como premisa que las
unidades inmobiliarias proyectadas son bienes futuros, y esa circunstancia
hace derivar la nulidad del ttulo de hipoteca en virtud del art. 1106 CC.
Por tal motivo es necesario aprovechar la aprobacin de una directiva
integral sobre la propiedad exclusiva y comn, a fin de dar solucin a un
problema que se mantiene latente.
As, el predio es una superficie deslindada del suelo, lo cual incluye
tambin el subsuelo y el sobresuelo por ser stos el espacio fsico que se
necesita para lograr su aprovechamiento y utilidad. En tal sentido, el
predio es un bien presente (art. 954 CC), con o sin construcciones, stas
son slo un aprovechamiento ms del bien que ya existe, pero su
existencia o ausencia en nada modifican la naturaleza y presencia del
bien, el cual de por s ya se extiende en lnea vertical hacia arriba y hacia
abajo por todo su permetro. Las construcciones futuras o proyectadas en
nada obstan a que estemos ante un bien presente, ya existente, real, y no
ante un bien futuro. Por el contrario, la cosa es distinta, no cuando hay
edificaciones en curso, sino fundamentalmente cuando existe proyectada
la divisin de ese nico predio en distintas unidades o departamentos que
se encuentran en curso de construccin. En tal caso, efectivamente,
estamos ante un bien futuro, en la modalidad de cosa que existe
fsicamente (el suelo y su extensin vertical), pero en el que no existe
separacin material (unidad inmobiliaria en proyeccin), por lo cual esa
porcin o fraccin del predio no puede ser objeto de derechos singulares,
al ser una parte integrante, y por lo tanto ser considerada jurdicamente
como bien futuro. Hasta aqu, esta primera perspectiva del tema no se
aleja demasiado de la opinin comn, aun cuando los fundamentos
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invocados probablemente no sean los mismos (no importa tanto la
construccin futura, sino la futuridad de partes integrantes que todava no
se han separado del bien matriz).
Sin embargo, esta cuestin tiene una segunda perspectiva. As pues, el
derecho de propiedad se ejerce sobre cosas u objetos del mundo exterior
que sean apropiables econmicamente. Esas cosas u objetos tienen
necesariamente lmites fsicos que permiten establecer con exactitud
hasta donde se extienden las facultades del propietario, el cual puede
hacer uso de su derecho hasta los confines mismos de la cosa. En la
propiedad sobre predios, esos confines se determinan a travs de los
lmites verticales y horizontales, los cuales no necesariamente son
naturales o intrnsecos, sino convencionales o artificiales, esto es, fijados
por el propio ser humano en sus relaciones de atribucin y trfico. Tngase
en cuenta que la superficie territorial, por naturaleza, se extiende
ilimitadamente (para efectos jurdicos) y sin tener confines intrnsecos.
nicamente es el hombre quien pone lmites al terreno o a la extensin
vertical de ste, y ello con la finalidad de lograr la demarcacin del objeto
sobre el cual se ejerce el derecho de propiedad, y separar as los distintos
objetos del mundo externo susceptibles de apropiacin. Por tanto, la
delimitacin de los predios o sus porciones o fracciones independientes
(sea por trazos horizontales o verticales) es un tema simplemente
convencional, en donde el propietario puede decidir libremente, dentro de
los lmites de la ley.
Siendo ello as, las unidades inmobiliarias o los departamentos meramente
proyectados o en curso de ejecucin, pueden ser objeto de divisin
material antes de culminar la construccin, ya que el punto decisivo no es
ste (que no es relevante para la existencia fsica del predio) sino la
voluntad del propietario en la delimitacin horizontal o vertical de las
distintas fracciones, pues se trata de un tema simplemente convencional o
artificial, pero siempre que exista un elemento objetivo al cual remitir en
ltima instancia la citada delimitacin. En tal sentido, las unidades
inmobiliarias proyectadas s cuentan con esa base fsica objetiva, que no
es sino el suelo sobre el que necesariamente deben asentarse. as pues,
aun cuando los departamentos futuros no existan, siempre existe el suelo
que constituye el soporte fsico de dichos departamentos; ello se ratifica si
tenemos en cuenta que el titular de la unidad inmobiliaria en construccin
ya es co-titular del suelo sobre el que se asentar el edificio, segn el
estatuto normativo del rgimen de propiedad exclusiva y comn, y por
tanto la hipoteca no recae sobre un bien futuro (por lo menos, no
totalmente), sino sobre un objeto complejo: una parte que ya tiene
realidad fsica (suelo) y otra parte proyectada; en tal caso, la hipoteca
puede existir ya sobre la parte real, sin perjuicio de extenderse sobre la
parte proyectada cuando sta tambin exista. PERLINGIERI y CALONGE
hablan de las cosas impropias o parcialmente futuras, esto es, de
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aquellas que ya existen en germen y, por ende, no puede aplicarse en
estricto la categora de los bienes futuros, pues en tal caso se
desnaturalizara la regulacin del elemento objetivo que ya existe in
natura. Esta postura dogmtica se encuentra, adems, conforme con la
finalidad que modernamente pretenden las legislaciones de edificaciones,
cul es, tutelar la posicin del adquirente.
Por tales consideraciones, la presente directiva deroga la anterior, y a
travs de una mejor doctrina, establece que procede constituir hipoteca
sobre las unidades proyectadas o en construccin, pues ya existe la base
fsica del suelo. En caso que no se consume la edificacin, y se cancelen
las anotaciones de hipoteca, entonces se traslada el asiento registral a la
partida matriz con respecto al porcentaje de acciones y derechos que
corresponda a la unidad inmobiliaria en proyeccin.
3.1.9.- aplicacin al rgimen de independizacin y copropiedad
La diferencia entre los regmenes de propiedad exclusiva y comn e
independizacin y copropiedad se difumina en la prctica, lo cual se
confirma por el hecho que se inscriben reglamentos internos sin precisar el
rgimen adoptado y, a pesar de ello, el registrador no lo advierte y a las
partes no les interesa. Lo que ocurre es que al darse la Ley 27157 se
pens en establecer un rgimen alternativo (independizacin y
copropiedad) sumamente flexible y liberal, sin junta de propietarios y sin
reglamento interno, de tal suerte que cada titular podra construir,
independizar, acumular o modificar su unidad inmobiliaria sin siquiera
avisar al conjunto de propietarios. Esta situacin no era viable pues un
edificio con zonas comunes no puede ser el territorio soberano de todos
ellos sin que se pongan de acuerdo -a travs de las mayoras- sobre los
intereses en la comunidad; por tal motivo, el Reglamento tuvo que
retroceder en sus pretensiones, y prcticamente no regul la figura, pues
se limit a definirla en un artculo (art. 128), y no le prest ms atencin.
Sin embargo, la falta de claridad de la ley y el reglamento hizo que los
abogados y notarios recurriesen a los moldes consagrados por la prctica,
por lo cual se generaliz el uso del reglamento interno y la junta de
propietarios en el rgimen alternativo de independizacin y copropiedad.
Esta situacin se legaliz con la aprobacin del formato de modelo de
reglamento interno, el cual incorpor un modelo para este especfico
rgimen.
NOTA SPIJ (aprobado por Resolucin Viceministerial N 004-2000MTC/15.04) y por el Reglamento del Registro de Predios (art. 68,2). Por tal
motivo es pertinente una norma que establezca la aplicacin de la
presente directiva a los casos de edificaciones sujetas al rgimen de
independizacin y copropiedad.
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4.-ESTADISTICA

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5.-EJEMPLOS
5.1.-PRIMER:
Un amigo me coment muy contenta- que haba adquirido un
inmueble ubicado en una excelente zona de la ciudad de Pasco, era
la casa soada.
Pocos meses despus me cont, pero esta vez con preocupacin,
que en dicho condominio un vecino suyo estaba construyendo un
nuevo bloque de departamentos, el cual tugurizara ms el
condominio. "Lo ms grave es que an no logro ponerme de acuerdo
con mis vecinos con relacin a dicha construccin, los bienes
comunes y la Junta de Propietarios", expres muy angustiada.
5.2.-SEGUNDO:
Otro caso similar, es la noticia de la disputa generada en un
conocido centro comercial de Pasco, entre los propietarios de las
tiendas o locales comerciales y el constructor o promotor del centro
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comercial quien habra ocupado y vendido reas comunes de dicho
centro.
Estos dos emblemticos casos me llevaron a preguntarme:
Sabemos convivir en un Rgimen de Propiedad Exclusiva y Comn
(antes Propiedad Horizontal)

6.-CONCLUCIONES
a) Regular ms precisamente el concepto de parcelacin de
predios rsticos para evitar la depredacin de reas de
reserva.
b) Establecer una mayor precisin respecto a las condiciones en
que debe ser otorgada la habilitacin urbana de oficio,
diferencindola claramente de la regularizacin.
c) La norma no siempre puede aplicarse ntegramente en todo el
territorio nacional, y es necesario considerar la realidad de
centros urbanos medianos y pequeos para que efectivamente
la construccin de calidad de ellos.
d) Se necesita un rol mucho ms activo del Ministerio de Vivienda
que debe considerar mecanismos de apoyo tcnico y
financiero para la formulacin de planes de desarrollo
territorial en aquellos lugares que no cuenten. Los Colegios
Profesionales deben ser actores y articuladores de este
proceso.
e) Considerando que INDECI (Instituto Nacional de Defensa Civil)
y no cuenta con suficientes cuadros preparados para su
participacin como delegados Ad. Hoc, se recomienda el
adiestramiento de dicho personal por los colegios
profesionales involucrados.

7.-RECOMENDACIONES
a) Que el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios
as como el de Zonificacin y Vas incluyan informacin
adicional a la exigida actualmente por la ley, para facilitar el
diseo y la evaluacin de los proyectos: Ordenanzas
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Municipales, Decretos de Alcalda, secciones viales, frente
normativo, entre otros.
b) Que se restituya la exigencia de presentar la copia literal de
dominio del predio sobre el que se solicita licencia, con la
finalidad de resguardar el derecho de los verdaderos
propietarios.
c) Que se estudie la necesidad de re-categorizar la modalidad de
algunos tipos de proyectos que actualmente corresponden a
cada modalidad de tramitacin de licencias establecidos por la
Ley 29090, con la finalidad de asegurar que los proyectos de
mayor magnitud o complejidad cumplan con mayores
exigencias para su aprobacin.
d) Que en el Reglamento de Licencias se precise con claridad las
atribuciones de quienes intervienen en el proceso de
calificacin (Presidente de Comisin, Delegados y funcionarios
encargados de la pre-calificacin). Debe tomarse como
referencia el Reglamento de Comisiones Tcnicas contenido en
el marco normativo de la ley 27157.
e) Que el Reglamento de la ley establezca con claridad las
responsabilidades, infracciones y sanciones de todos los
actores que intervienen en el proceso de habilitacin urbana y
edificacin:
propietarios,
promotores,
delegados
de
Comisiones, revisores, pre-calificadores, funcionarios de
desarrollo urbano, supervisores de obra, responsables de obra,
proyectistas y registradores pblicos.
f) Que se especifique claramente la necesidad de incidir en una
exigente verificacin administrativa y supervisin de obras
cuando se trate de proyectos que se tramiten bajo la
modalidad A establecida por la ley 29090.

8.-BIBLIOGRAFIA Y NORMAS
a) https://www.google.com.pe/?
gfe_rd=cr&ei=R2H4VfWQHYra8gfb9b_ACw&gws_rd=ssl#q=ES
TADISTICA+DE+VIVIENDAS+COMUNES+EN+PASCO+SUNARP

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LEYALCIDES
N 27157 CARRION
b) https://www.sunarp.gob.pe/Avisos/Enfoque%20Registral%20A
%C3%B1o1_N%C2%BA01.pdf
c) Ley N 27157, modificada por la Ley N 27333.
d) D.S. N 035-2006-VIVIENDA: TUO del Reglamento de
e) la Ley N 27157.
f) Resolucin
Viceministerial
N004-2000-MTC-15.04.
aprueba los reglamentos internos modelos.
g) Reglamento de Inscripciones del
Resolucin 248-2008-SUNARP/SN.

Registro

de

que

Predios:

h) Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad

Comn: Resolucin 340-2008-SUNARP/SN.

9.-GLOSARIO:
a) Dominio Exclusivo: Son los espacios susceptibles de aprovechamiento
independiente atribuido a cada propietario.
b) Dominio Comn: Son aquellas partes del edificio, que son necesarias
para el ms adecuado uso y disfrute de los diversos pisos y locales que lo
conforman y que pertenecen, en proporcin a sus respectivas cuotas, a
todos los propietarios de los elementos de dominio exclusivo, siendo
inseparables e indivisibles.
c) Inmatriculacin: Es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro.
Se realiza con la primera inscripcin de dominio

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d) Quinta: Se define como Quinta al conjunto de viviendas edificadas sobre
lotes de uso exclusivo, con acceso por un espacio comn o directamente
desde la va pblica.
e) Inmueble: Propiedad que no puede ser trasladado o separado del lugar en
que se halla, como tierras, casas o edificios.
f) Complejos inmobiliarios: que se encuentran conformados por edificios
divididos horizontalmente, no pueden optar por el rgimen alternativo
de independizacin y copropiedad.
g) TUO: Texto nico oficial.
h) Usufructo: confiere las facultades de usar y disfrutar temporalmente de
un bien ajeno.
i) FOR: formulario registral

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