OBOWIZKI NAJEMCY I WYNAJMUJCEGO

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorw, mieszkaniowym zasobie
gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2014.150 j.t.)
Art. 6a.
1. Wynajmujcy jest obowizany do zapewnienia sprawnego dziaania istniejcych instalacji i
urzdze zwizanych z budynkiem umoliwiajcych najemcy korzystanie z wody, paliw
gazowych i ciekych, ciepa, energii elektrycznej, dwigw osobowych oraz innych instalacji i
urzdze stanowicych wyposaenie lokalu i budynku okrelone odrbnymi przepisami.
2. W razie oddania w najem lokalu oprnionego przez dotychczasowego najemc,
wynajmujcy jest obowizany wymieni zuyte elementy wyposaenia lokalu.
3. Do obowizkw wynajmujcego naley w szczeglnoci:
1) utrzymanie w naleytym stanie, porzdku i czystoci pomieszcze i urzdze
budynku, sucych do wsplnego uytku mieszkacw, oraz jego otoczenia;
2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszcze i urzdze, o ktrych mowa w
pkt 1, oraz przywrcenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezalenie od
przyczyn, z tym e najemc obcia obowizek pokrycia strat powstaych z jego winy;
3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementw
wyposaenia technicznego w zakresie nieobciajcym najemcy, a zwaszcza:
a) napraw i wymiany wewntrznych instalacji: wodocigowej, gazowej i
ciepej wody - bez armatury i wyposaenia, a take napraw i wymiany
wewntrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z
grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjtkiem osprztu,
b) wymiany piecw grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podg,
posadzek i wykadzin podogowych, a take tynkw.

Art. 6b.
1. Najemca jest obowizany utrzymywa lokal oraz pomieszczenia, do uywania ktrych jest
uprawniony, we waciwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym okrelonym
odrbnymi przepisami oraz przestrzega porzdku domowego. Najemca jest take
obowizany dba i chroni przed uszkodzeniem lub dewastacj czci budynku przeznaczone
do wsplnego uytku, jak dwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia
zsypw, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
2. Najemc obcia naprawa i konserwacja:

1) podg, posadzek, wykadzin podogowych oraz ciennych okadzin

ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, cznie z ich wymian;
4) trzonw kuchennych, kuchni i grzejnikw wody przepywowej (gazowych,
elektrycznych i wglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzikw, mis
klozetowych, zlewozmywakw i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworw
czerpalnych oraz innych urzdze sanitarnych, w ktre lokal jest wyposaony, cznie
z ich wymian;
5) osprztu i zabezpiecze instalacji elektrycznej, z wyczeniem wymiany
przewodw oraz osprztu anteny zbiorczej;
6) piecw wglowych i akumulacyjnych, cznie z wymian zuytych elementw;
7) etaowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostao ono
zainstalowane na koszt wynajmujcego, take jego wymiana;
8) przewodw odpywowych urzdze sanitarnych a do pionw zbiorczych, w tym
niezwoczne usuwanie ich niedronoci;
9) innych elementw wyposaenia lokalu i pomieszcze przynalenych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz napraw uszkodze tynkw cian i sufitw,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urzdze kuchennych,
sanitarnych i grzewczych.

Art. 6c. Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporzdzaj protok, w ktrym okrelaj
stan techniczny i stopie zuycia znajdujcych si w nim instalacji i urzdze. Protok
stanowi podstaw rozlicze przy zwrocie lokalu.

Art. 6d. Najemca moe wprowadzi w lokalu ulepszenia tylko za zgod wynajmujcego i na
podstawie pisemnej umowy okrelajcej sposb rozlicze z tego tytuu.

Art. 6e.
1. Po zakoczeniu najmu i oprnieniu lokalu najemca jest obowizany odnowi lokal i
dokona w nim obciajcych go napraw, a take zwrci wynajmujcemu rwnowarto
zuytych elementw wyposaenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, ktre
znajdoway si w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeeli najemca w okresie najmu

dokona wymiany niektrych elementw tego wyposaenia, przysuguje mu zwrot kwoty

odpowiadajcej rnicy ich wartoci midzy stanem istniejcym w dniu objcia lokalu oraz w
dniu jego oprnienia. Nalene kwoty oblicza si wedug cen obowizujcych w dniu
rozliczenia.
2. Wynajmujcy moe da usunicia ulepsze wprowadzonych przez najemc z
naruszeniem art. 6d i przywrcenia stanu poprzedniego, jeeli nie naruszy to substancji
lokalu, albo ulepszenia zatrzyma za zwrotem ich wartoci uwzgldniajcej stopie zuycia
wedug stanu na dzie oprnienia lokalu.

Art. 6f. W umowie najmu lokalu niewchodzcego w skad publicznego zasobu

mieszkaniowego, strony mog ustali odmiennie prawa i obowizki wymienione w art. 6a-6e.

_____ *** _____

Wyrok Sdu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 sierpnia 2012 r. I ACa 429/12 LEX nr
1220621

2. Obowizek utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umwionego uytku przez cay

czas trwania umowy najmu obejmuje dokonywanie napraw, remontw i ponoszenie nakadw
na przedmiot najmu - z wyjtkiem tych, ktre obciaj najemc. Zasady okrelone w art. 662
2 k.c. nie maj zastosowania do najmu lokali wchodzcych w skad publicznych zasobw
mieszkaniowych w rozumieniu ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorw, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, gdy w odniesieniu do takich lokali stosuje
si do obowizkw najemcy i wynajmujcego przepisy art. 6a i 6b.

_____ *** _____

Magdalena Olczyk -Komentarz do zmiany art.6(a) ustawy o ochronie praw lokatorw,

mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wprowadzonej przez
Dz.U. z 2004 r. Nr 218 poz. 2783 LEX/el., 2005

Art. 6(a).

1. Komentowany przepis prawie w caoci odpowiada treci dawnego art. 9 ustawy o najmie
lokali i dodatkach mieszkaniowych (dalej: u.n.l.m.), dlatego wiele z uwag dotyczcych
aktualnego brzmienia art. 6a i n. u.o.l. bdzie si odwoywa do pogldw wypracowanych na
tle ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych.
2. Wynajmujcy jest zobowizany do zapewnienia sprawnego dziaania istniejcych instalacji
i urzdze budynku w taki sposb, by najemca mia moliwo korzystania z przedmiotu
najmu [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorw,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektrych
innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 23]. Z tym
przepisem koresponduje oglny obowizek wynajmujcego okrelony w art. 662 k.c., w myl
ktrego wynajmujcy powinien wyda najemcy rzecz w stanie przydatnym do umwionego
uytku i utrzymywa j w takim stanie przez czas trwania najmu. Wobec powyszego
ustawodawca zdecydowa o stworzeniu przykadowego katalogu obowizkw, cicych na
wynajmujcym w zwizku z waciwym utrzymaniem urzdze, majcych zapewni najemcy
moliwo normalnego korzystania z rzeczy. Mona wobec tego obowizki wynajmujcego
scharakteryzowa w ten sposb, e, po pierwsze, nie maj one charakteru katalogu
zamknitego, co nakazuje przyj, e w razie, gdy okrelony obowizek nie obcia najemcy,
obcia on wynajmujcego. W razie wtpliwoci, kogo obcia naprawa lub konserwacja
konkretnego elementu lokalu, naley przyj, i wynajmujcego, o ile nie jest ona wyranie
wymieniona w art. 10 ust. 2 [ustawy z 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych] - jako obciajcych najemc. [...] [G. Bieniek, Zasoby mieszkaniowe
zakadw pracy (problematyka prawna), cz. III. Najem mieszka, Praca i Zabezpieczenie
Spoeczne 1995, nr 5, s. 48 i n.].
Po drugie za trafne jest stwierdzenie, ktre powinno mie zasadnicze znaczenie dla
dokonywania oceny zakresu obowizkw wynajmujcego, e naprawy o charakterze
"oglnobudynkowym" bd obcia wynajmujcego [F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych,
Krakw 1997, s. 153]. Podobnie powinno by z naprawami "oglnolokalowymi", ktre, o ile
nie znajduj si w katalogu art. 6b ust. 2, obciaj wynajmujcego. Potrzeb takiej
interpretacji wida na przykadzie analizowanej niegdy wzajemnej relacji przepisw
kreujcych z jednej strony obowizki wynajmujcego, polegajce na naprawie i wymianie
wewntrznych instalacji: wodocigowej, gazowej i ciepej wody - bez armatury i
wyposaenia, a take naprawie i wymianie wewntrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego
ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjtkiem
osprztu, z drugiej strony obowizki najemcy w zakresie naprawy i konserwacji osprztu i
zabezpiecze instalacji elektrycznej, z wyczeniem wymiany przewodw oraz osprztu
anteny zbiorczej. Poniewa regulacja ta zostaa dosownie powtrzona, pozosta take
problem z interpretacj obowizkw wynajmujcego i najemcy w zakresie naprawiania i
konserwowania osprztu i anteny zbiorczej [szczegowo F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych,
Krakw 1997, s. 152-153]. Rozwizanie m.in. tej kwestii przynosi, zastosowanie zasady, o
ktrej bya mowa wczeniej.
Chocia wczeniejsze rozwizanie w zakresie sposobu okrelenia przez ustawodawc
katalogu obowizkw po stronie najemcy i wynajmujcego poddane zostao krytyce [np. Z.

Bidziski, ktry susznie twierdzi, e z punktu widzenia techniki legislacyjnej wystarczajce

byo jedynie zamieszczenie w katalogu zamknitym obowizkw najemcy w zakresie napraw
i konserwacji, aby "bez potrzeby szczegowego, a jednoczenie tylko przykadowego
wymieniania obowizkw wynajmujcego, reszta tych obowizkw i tak obciaa tylko
jego", Z. Bidziski, Status prawny lokali i ich dysponentw, Warszawa 1998, s. 115],
ustawodawca pozosta przy tym sposobie okrelenia zakresu obowizkw stron umowy
najmu.
3. Jednym z obowizkw, ktrym obciony jest take wynajmujcy wzgldem najemcy, jest
- jak stwierdzi Sd Najwyszy - obowizek zapewnienia najemcy moliwoci korzystania z
wody, gdy bez tej moliwoci lokalu mieszkalnego nie mona uzna za przydatny do uytku
[wyrok SN z dnia 7 marca 1997, II CKN 25/97, LEX nr 56808].

_____ *** _____

Magdalena Olczyk -Komentarz do zmiany art.6(b) ustawy o ochronie praw lokatorw,

mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wprowadzonej przez
Dz.U. z 2004 r. Nr 218 poz. 2783 LEX/el., 2005
Art. 6(b).
1. Artyku 6b wprowadza katalog zamknity obowizkw obciajcych najemc, ktrego
gwnym obowizkiem (poza paceniem czynszu) jest utrzymywanie lokalu, pomieszcze
przynalenych do niego, w naleytym stanie. Obowizek przewidziany przez art. 6b ust. 1,
jest powtrzeniem, a zarazem konkretyzacj regulacji z art. 666 k.c., nakadajcego na
najemc obowizek uywania lokalu w sposb okrelony w umowie, a gdy takowego brak, w
sposb odpowiadajcy waciwoci i przeznaczeniu rzeczy. Przy ocenie, jaki jest zakres
obowizkw najemcy, ktry ma uywa lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, naley mie
na uwadze rwnie to, jakie wedug Kodeksu cywilnego naprawy obciaj najemc, a jakie
wynajmujcego. Zgodnie z art. 662 2 k.c. drobne naprawy poczone ze zwykym
uywaniem rzeczy obciaj najemc. Poniewa kodeks nie wypowiada si w kwestii, co
naley uwaa za naprawy drobne, aktualnie art. 6b ust. 2 wprowadza katalog zamknity tych
napraw. Wszystko, co ley poza nim, nie moe by uwaane za napraw drobn, w
konsekwencji naley przyj, e s to naprawy obciajce wynajmujcego [o wtpliwociach
zob. komentarz do art. 6a]. Warto take zauway, e najemc obcia obowizek troszczenia
si o urzdzenia suce do wsplnego uytku, jak i zapobieganiu ich dewastacji. Naley
przyj, e nie chodzi tu o obowizek dokonywania napraw tych urzdze czy ich
konserwacji (bo te obciaj wynajmujcego), ale o takie zachowanie, ktre ma na celu
gwnie utrzymanie porzdku na klatkach, w windach itp. Chodzi wic o niezamiecanie,
sprztanie klatek, nieniszczenie cian, tynkw poprzez rysowanie po nich czy brudzenie,
reagowanie na dewastowanie mienia przez innych itp. W zwizku z tym powstaje pytanie, czy
naruszenie w jakikolwiek sposb owego obowizku dbania take o czci wsplne budynku

moe dla najemcy oznacza jakiekolwiek konsekwencje. Z ca pewnoci, gdy to najemca

niszczy urzdzenia wsplne, nie ulega wtpliwoci, e mog go spotka dwojakiego rodzaju
sankcje. Pierwsza to odpowiedzialno odszkodowawcza, druga - utrata tytuu do zajmowania
lokalu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1 u.o.l. Natomiast pewne wtpliwoci wi si z
sytuacj, gdy np. sprawca dewastacji nie zosta ustalony (kwestie te zostay dostrzeone i byy
przedmiotem dyskusji jeszcze na gruncie dawnego stanu prawnego). Czy wobec tego
wynajmujcemu przysuguj w stosunku do najemcy roszczenia odszkodowawcze z tytuu
nienaleycie wykonanego zobowizania (ktrego tre stanowi obowizek "ochrony"
urzdze sucych wsplnemu uytkowi), a na najemcy ciy obowizek wykazania, e to
nie z jego winy nastpia dewastacja mienia wsplnego? [o tych wtpliwociach pisze F. Zoll,
Najem lokali mieszkalnych, Krakw 1997, s. 201]. Wydaje si, e susznie wykluczona
zostaa taka ewentualno, a w drodze zastosowania wykadni funkcjonalnej przyj mona,
e ustawodawcy "chodzio jedynie o naoenie na najemc oglnego obowizku starannoci
w korzystaniu z lokalu i czci wsplnych budynku" [F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych,
Krakw 1997, s. 202]. W konsekwencji jedynie naruszenie tego obowizku przez najemc, tj.
korzystanie przez niego w sposb niezgodny z przeznaczeniem tych urzdze, moe
prowadzi do powstania konsekwencji, o ktrych bya ju mowa wczeniej [takie przekonanie
wyrazi te F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Krakw 1997, s. 202].