Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorw, mieszkaniowym zasobie
gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2014.150 j.t.)
Art. 6a.
1. Wynajmujcy jest obowizany do zapewnienia sprawnego dziaania istniejcych instalacji i
urzdze zwizanych z budynkiem umoliwiajcych najemcy korzystanie z wody, paliw
gazowych i ciekych, ciepa, energii elektrycznej, dwigw osobowych oraz innych instalacji i
urzdze stanowicych wyposaenie lokalu i budynku okrelone odrbnymi przepisami.
2. W razie oddania w najem lokalu oprnionego przez dotychczasowego najemc,
wynajmujcy jest obowizany wymieni zuyte elementy wyposaenia lokalu.
3. Do obowizkw wynajmujcego naley w szczeglnoci:
1) utrzymanie w naleytym stanie, porzdku i czystoci pomieszcze i urzdze
budynku, sucych do wsplnego uytku mieszkacw, oraz jego otoczenia;
2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszcze i urzdze, o ktrych mowa w
pkt 1, oraz przywrcenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezalenie od
przyczyn, z tym e najemc obcia obowizek pokrycia strat powstaych z jego winy;
3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementw
wyposaenia technicznego w zakresie nieobciajcym najemcy, a zwaszcza:
a) napraw i wymiany wewntrznych instalacji: wodocigowej, gazowej i
ciepej wody - bez armatury i wyposaenia, a take napraw i wymiany
wewntrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z
grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjtkiem osprztu,
b) wymiany piecw grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podg,
posadzek i wykadzin podogowych, a take tynkw.
Art. 6b.
1. Najemca jest obowizany utrzymywa lokal oraz pomieszczenia, do uywania ktrych jest
uprawniony, we waciwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym okrelonym
odrbnymi przepisami oraz przestrzega porzdku domowego. Najemca jest take
obowizany dba i chroni przed uszkodzeniem lub dewastacj czci budynku przeznaczone
do wsplnego uytku, jak dwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia
zsypw, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
2. Najemc obcia naprawa i konserwacja:
Art. 6c. Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporzdzaj protok, w ktrym okrelaj
stan techniczny i stopie zuycia znajdujcych si w nim instalacji i urzdze. Protok
stanowi podstaw rozlicze przy zwrocie lokalu.
Art. 6d. Najemca moe wprowadzi w lokalu ulepszenia tylko za zgod wynajmujcego i na
podstawie pisemnej umowy okrelajcej sposb rozlicze z tego tytuu.
Art. 6e.
1. Po zakoczeniu najmu i oprnieniu lokalu najemca jest obowizany odnowi lokal i
dokona w nim obciajcych go napraw, a take zwrci wynajmujcemu rwnowarto
zuytych elementw wyposaenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, ktre
znajdoway si w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeeli najemca w okresie najmu
Wyrok Sdu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 sierpnia 2012 r. I ACa 429/12 LEX nr
1220621
Art. 6(a).
1. Komentowany przepis prawie w caoci odpowiada treci dawnego art. 9 ustawy o najmie
lokali i dodatkach mieszkaniowych (dalej: u.n.l.m.), dlatego wiele z uwag dotyczcych
aktualnego brzmienia art. 6a i n. u.o.l. bdzie si odwoywa do pogldw wypracowanych na
tle ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych.
2. Wynajmujcy jest zobowizany do zapewnienia sprawnego dziaania istniejcych instalacji
i urzdze budynku w taki sposb, by najemca mia moliwo korzystania z przedmiotu
najmu [uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorw,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektrych
innych ustaw, www.sejm.gov.pl/prace, data wizyty - 5 stycznia 2005 r., s. 23]. Z tym
przepisem koresponduje oglny obowizek wynajmujcego okrelony w art. 662 k.c., w myl
ktrego wynajmujcy powinien wyda najemcy rzecz w stanie przydatnym do umwionego
uytku i utrzymywa j w takim stanie przez czas trwania najmu. Wobec powyszego
ustawodawca zdecydowa o stworzeniu przykadowego katalogu obowizkw, cicych na
wynajmujcym w zwizku z waciwym utrzymaniem urzdze, majcych zapewni najemcy
moliwo normalnego korzystania z rzeczy. Mona wobec tego obowizki wynajmujcego
scharakteryzowa w ten sposb, e, po pierwsze, nie maj one charakteru katalogu
zamknitego, co nakazuje przyj, e w razie, gdy okrelony obowizek nie obcia najemcy,
obcia on wynajmujcego. W razie wtpliwoci, kogo obcia naprawa lub konserwacja
konkretnego elementu lokalu, naley przyj, i wynajmujcego, o ile nie jest ona wyranie
wymieniona w art. 10 ust. 2 [ustawy z 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych] - jako obciajcych najemc. [...] [G. Bieniek, Zasoby mieszkaniowe
zakadw pracy (problematyka prawna), cz. III. Najem mieszka, Praca i Zabezpieczenie
Spoeczne 1995, nr 5, s. 48 i n.].
Po drugie za trafne jest stwierdzenie, ktre powinno mie zasadnicze znaczenie dla
dokonywania oceny zakresu obowizkw wynajmujcego, e naprawy o charakterze
"oglnobudynkowym" bd obcia wynajmujcego [F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych,
Krakw 1997, s. 153]. Podobnie powinno by z naprawami "oglnolokalowymi", ktre, o ile
nie znajduj si w katalogu art. 6b ust. 2, obciaj wynajmujcego. Potrzeb takiej
interpretacji wida na przykadzie analizowanej niegdy wzajemnej relacji przepisw
kreujcych z jednej strony obowizki wynajmujcego, polegajce na naprawie i wymianie
wewntrznych instalacji: wodocigowej, gazowej i ciepej wody - bez armatury i
wyposaenia, a take naprawie i wymianie wewntrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego
ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjtkiem
osprztu, z drugiej strony obowizki najemcy w zakresie naprawy i konserwacji osprztu i
zabezpiecze instalacji elektrycznej, z wyczeniem wymiany przewodw oraz osprztu
anteny zbiorczej. Poniewa regulacja ta zostaa dosownie powtrzona, pozosta take
problem z interpretacj obowizkw wynajmujcego i najemcy w zakresie naprawiania i
konserwowania osprztu i anteny zbiorczej [szczegowo F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych,
Krakw 1997, s. 152-153]. Rozwizanie m.in. tej kwestii przynosi, zastosowanie zasady, o
ktrej bya mowa wczeniej.
Chocia wczeniejsze rozwizanie w zakresie sposobu okrelenia przez ustawodawc
katalogu obowizkw po stronie najemcy i wynajmujcego poddane zostao krytyce [np. Z.