5 - Anexo Normativa Pot

ANEXO I A LA NORMATIVA:
Fichas de Parques Fluviales

P L A N D E O R D E N A C I Ó N D E L T E R R I T O R I O D E L C A M P O D E G I B R A L T A R
PARQUE FLUVIAL NOMBRE: RÍO PALMONES
LOCALIZACIÓN SUPERFICIE: 1.900 hectáreas
MUNICIPIOS: Los Barrios y Algeciras
CONDICIONANTES:
Incluye el Dominio Público Marítimo – Terrestre en el tramo de la desembocadura.
Incorpora el Paraje Natural Marismas del Río Palmones, incluido en la Red Natura 2000 con la figura de Zona
de Especial Conservación.
Gran parte de su superficie se encuentra sobre Zonas cautelares ante riesgos de inundación establecidas por el
Plan de Ordenación del Territorio.
Incluye el ámbito del Plan Especial del Parque Metropolitano del Río Palmones, aprobado en 2007, para la
ejecución del parque metropolitano de La Menacha, que se encuentra en proceso de construcción.
Se encuentra en proceso de tramitación el Plan Especial Supramunicipal del Curso Medio y Bajo del Río Palmo-
nes, que se redacta en cumplimiento de la Orden de la Consejera de Obras Públicas y Transportes de 13 de di-
ciembre de 2007.
JUSTIFICACIÓN
Comprende ambas márgenes del río Palmones en su curso medio y bajo, desde el límite del Parque Natural de Los Alcornocales hasta su desembocadura en la Bahía de
Algeciras.
La propuesta se enmarca en una estrategia de activación territorial en la que se combina la protección de un espacio rural tradicional y su vocación como espacio
recreativo de valor ambiental y paisajístico, con una localización estratégica a nivel supramunicipal en el arco central de la Bahía.
Se plantea la recuperación, restauración e integración ambiental y social de este ámbito, especialmente del entorno del curso fluvial, en el conjunto urbano de la Bahía.
El ámbito incorpora zonas verdes del sistema de espacios libres de áreas urbanas y urbanizables colindantes.
La proyección metropolitana de esta intervención precisa de la inversión autonómica.
II
Normativa
CRITERIOS DE ACTUACIÓN
Se desarrolla mediante el Plan Especial Supramunicipal del Curso Medio y Bajo

del Río Palmones, en proceso de tramitación, en el cual se establecerá la
regulación de usos, de acuerdo con los municipios afectados, y se definirá el
ámbito de la actuación.
La finalidad general de este parque fluvial se centra en lograr la adecuada

integración en el ámbito, para que ejerza el río y su vega su función territorial
de elemento estructurante y soporte de la percepción unitaria, de forma que el
espacio goce de condiciones para su uso recreativo y de actividades lúdicas y
deportivas y como espacio de transición entre el medio urbano y rural.
Supone, asimismo, la conexión de dos espacios naturales protegidos: el Paraje
Natural Marismas del Río Palmones y el Parque Natural de Los Alcornocales,
contribuyendo a la conectividad ecológica entre la costa y el interior.
Integra el parque metropolitano de La Menacha, en la margen derecha del río

Palmones, delimitado por el tendido ferroviario Algeciras-Bobadilla, carretera
CA-231 y el Cordel de Algeciras, dentro de los términos municipales de
Algeciras y Los Barrios. El parque metropolitano de la Menacha tendrá una
superficie mínima de 90 hectáreas.
Los objetivos generales del Plan Especial son:
a) Definir el sistema de espacios públicos, estableciendo las áreas donde han de localizarse actividades para el uso y disfrute del espacio, así como la estructura que las
relaciona, apoyándose donde sea posible en el dominio público.
b) Establecer la calificación de suelo no urbanizable de especial protección a las zonas que lo requieran para el cumplimiento de los fines de este parque fluvial.
c) Regular las zonas de implantación de usos turísticos y asimilados de conveniente ubicación en el medio rural y sus condiciones: alojamientos turísticos,
establecimientos de hostelería de restauración, instalaciones de actividades recreativas y deportivas, equipamientos privados educativos, los cuales podrán situarse en
Suelo No Urbanizable como actuaciones de interés público y social.
d) Establecer las determinaciones necesarias para la recuperación del patrimonio natural, histórico y cultural ligado al río y su entorno.
e) Diseñar las bases de coordinación entre las distintas Administraciones con competencias en el ámbito y que son responsables de la ejecución de actuaciones
concretas.
f) Definir las actuaciones programadas de forma coordinada con los planes y proyectos con incidencia en el ámbito territorial del Plan Especial promovidos por las
Administraciones Públicas.
g) Servir de base normativa para la ejecución y gestión de actuaciones no programadas.
III
PARQUE FLUVIAL NOMBRE: RÍO GUADARRANQUE
LOCALIZACIÓN SUPERFICIE: 500 hectáreas
MUNICIPIOS: San Roque y Los Barrios
CONDICIONANTES:
Incluye el Dominio Público Marítimo – Terrestre en el tramo de la desembocadura.
Gran parte de su superficie se encuentra sobre Zonas cautelares ante riesgos de inundación establecidas por el
JUSTIFICACIÓN
Comprende ambas márgenes del curso bajo del río Guadarranque, desde el límite con el Parque Natural de Los Alcornocales hasta su desembocadura en el ámbito de la
Bahía de Algeciras, próxima al yacimiento arqueológico de Carteia, que queda incluido en el ámbito del parque fluvial, conjuntamente con Torre Cartagena.
Mantiene una posición central estratégica, por lo que tiene una especial incidencia en el marco de la estrategia planteada por el Plan de contribuir a la estructuración
urbana del arco de la Bahía, dotándole de un espacio de calidad natural y paisajística con potencialidad como espacio libre de carácter supramunicipal, que debe
incorporar el patrimonio cultural y otros elementos de identidad territorial significativos como son las construcciones defensivas y cortijos y el propio cauce del río. Además
de incrementar el grado de habitabilidad de su entorno urbano, este Parque cumple una importante función en la conectividad ecológica entre la costa y el interior.
El ámbito incorpora zonas verdes del sistema de espacios libres de áreas urbanas y urbanizables colindantes.
IV
Normativa
La finalidad general de la ordenación de este parque responderá a la

articulación de la estructura urbana de la Bahía de Algeciras,
estableciendo un espacio de relación entre las grandes piezas
industriales del borde de la Bahía, los núcleos residenciales de
Guadacorte y Pueblo Sur, las áreas comerciales asociadas, el
espacio cultural de Carteia, el espacio arbolado de casa-palacio de
Guadacorte, el nodo de comunicación de Taraguilla y los futuros
desarrollos en Cortijillos.
En particular la ordenación deberá contemplar los siguientes

objetivos:
a) Habilitar un espacio de encuentro de la población de la

aglomeración urbana de Algeciras con un espacio fluvial y con el
borde de la Bahía.
b) Recuperar los valores ambientales asociados al cauce del río y a

sus riberas.
c) Configurar un espacio identitario de referencia para la estructura

urbana de la Bahía de Algeciras.
En concreto deberán asegurarse los siguientes criterios:
1. La ordenación de la zona deberá garantizar la conexión con el Yacimiento Arqueológico de Carteia.
2. La ordenación deberá asegurar la integración en el espacio libre de instalaciones de sistemas territoriales básicos, en particular la depuradora prevista o el sistema
viario perimetral.
3. La ordenación debe resolver la integración en el espacio libre de la avenida que resulte de la reconversión de la actual N-340 a vía urbana, una vez entre en servicio la
variante de la A-7.
4. La ordenación deberá integrar el parque metropolitano de Carteia, incluyendo en el mismo las dos márgenes de la desembocadura del río Guadarranque, e incorpora
el entorno del yacimiento del mismo nombre, el borde costero de la Bahía de Algeciras y el entorno fluvial de la N-340 hasta conectar con la futura avenida central y los
espacios arbolados. El parque metropolitano de Carteia tendrá una superficie mínima de 30 hectáreas y deberá realizarse en su mayor parte en dominio marítimo-
terrestre, por lo cual se recomienda que se ordene y se ejecute en el marco de un convenio con el Ministerio con competencias en esta materia.
V
PARQUE FLUVIAL NOMBRE: RÍO GUADALQUITÓN
MUNICIPIO: San Roque
CONDICIONANTES:
La parte meridional más próxima a la desembocadura está incluida en el Área de Oportunidad de Dinamización
Turística denominada Borondo.
En el ámbito, desembocadura del arroyo Borondo, se localiza un yacimiento arqueológico del mismo nombre.
JUSTIFICACIÓN
Se localiza en torno a ambas márgenes del río Guadalquitón, desde el cruce con la A-7 hasta su desembocadura.
Constituye uno de los más importantes espacios libres del frente litoral mediterráneo. La recuperación de este espacio abierto aportaría al sector noroeste del ámbito una
zona de uso público de entidad metropolitana, enmarcada en un entorno de baja densidad edificatoria y escasa presencia de usos productivos.
Se plantea con el objeto de crear un nuevo espacio recreativo de referencia, con especial proyección en el ámbito de la Bahía, diferenciado además por contar con el
acceso público a un tramo de playa de grandes dimensiones y elevada calidad. Además, este parque fluvial debe constituir el eje estructurante del Área de Oportunidad
de Dinamización Turística de Borondo.
VI
Normativa
CRITERIOS DE ACTUACIÓN:
La ordenación de este espacio deberá cumplir los siguientes objetivos:
a) Configurar un gran espacio libre de referencia metropolitana que

conecte los espacios frecuentados por los desplazamientos (eje de la
A-7) con el valle del río y el tramo costero Borondo-Guadalquitón.
b) Habilitar un espacio de uso público para facilitar el contacto de la

población urbana con un espacio fluvial y forestal.
c) Recuperar los valores ambientales asociados al cauce del río y a sus

riberas.
d) Configurar un espacio identitario de referencia para el conjunto de

la aglomeración urbana.
e) Crear las condiciones óptimas, desde el punto de vista del uso

público, para la valorización territorial del recurso paisajístico y
recreativo, compuesto por la combinación río-playa.
El desarrollo de esta ordenación se planteará mediante un Plan Especial.
Se deberá resolver el acceso a las playas determinando en cada caso los aparcamientos a ubicar en la proximidad del viario para acceso motorizado y, en su caso, los
aparcamientos a ubicar en las proximidades de las playas.
La ordenación se desarrollará en el marco del Área de Oportunidad en la que se incluye.
La ordenación deberá integrar el parque metropolitano de Borondo y su acceso desde la A-7, incluyendo en el mismo las dos márgenes de la desembocadura del río
Guadalquitón, e incorporando el frente de playa que permita disponer de un amplio espacio de uso público como apoyo al uso de las playas. El parque metropolitano de
Borondo tendrá una superficie mínima de 20 hectáreas y estará situado, en todo caso en las zonas menos sensibles de la desembocadura, suficientemente alejada de
ellas para que existan riesgos de conservación de sus valores e incorporando el yacimiento arqueológico, garantizando su conservación. La obtención del suelo estará
vinculada al desarrollo del área de oportunidad de Borondo, así como la preservación del alcornocal de Guadalquitón.
VII
PARQUE FLUVIAL NOMBRE: RÍO GUADIARO
CONDICIONANTES:
Incluye el Dominio Público Marítimo – Terrestre en el tramo que va desde el cruce con la A-7 hasta la
desembocadura.
Incorpora el Paraje Natural Estuario del Río Guadiaro, incluido en la Red Natura 2000 con la figura de Zona de
Especial Conservación.
Incorpora el yacimiento arqueológico de Barbésula.
La totalidad de su superficie se encuentra sobre Zonas cautelares ante riesgos de inundación establecidas por el
JUSTIFICACIÓN
Comprende ambas márgenes del curso fluvial del río Guadiaro, desde el límite del ámbito en el entronque de los dos ríos (Hozgarganta y Guadiaro) hasta su
desembocadura en el Mediterráneo, próxima al yacimiento arqueológico de Barbésula, que queda incluido en el ámbito del parque fluvial.
La desembocadura del Río Guadiaro ha quedado como un espacio residual, en un entorno de elementos territoriales no bien estructurados y que requieren de
componentes de articulación territorial para mejorar su funcionamiento y dinámica evolutiva.
Su potencial como espacio libre de carácter supramunicipal está ligado tanto a su localización en el extremo oriental de la zona turística de Sotogrande como al propio
valor del cauce y sus riberas como espacio libre de recreo y ocio para la población de este ámbito. Se trata además, de un espacio de valor ambiental, paisajístico y
arqueológico que permitirá estructurar el conjunto de enclaves urbanos que se localizan fundamentalmente en la margen derecha.
Se plantea en el marco de la estrategia del Plan de ordenación y protección de unos suelos de valor estratégico para el futuro de la aglomeración urbana y su patrimonio
territorial.
VIII
Normativa
CRITERIOS DE ACTUACIÓN:
La ordenación del Parque Fluvial Metropolitano deberá

cumplir los siguientes objetivos:
a) Integrar el río Guadiaro en el territorio circundante.
b) Proporcionar un espacio de encuentro y de recreo para la

población residente y la población estacional.
c) Recuperar los valores ambientales asociados al cauce del

río y a sus riberas.
d) Configurar un espacio identitario de referencia para el

entorno territorial.
El desarrollo de esta actuación se planteará mediante

instrumento de planeamiento urbanístico municipal que tendrá
en cuenta los siguientes criterios:
1. Habilitar y acondicionar un espacio de uso público que

conecte el espacio natural (Paraje Natural) con las riberas
del río Guadiaro.
2. Ordenar la implantación de espacios de actividades

lúdicas y deportivas y su accesibilidad.
IX
ANEXO II A LA NORMATIVA:
Fichas de Áreas de Activación Territorial
AREA DE ACTIVACION TERRITORIAL NOMBRE: ESTACION DE PAISAJE DE BOLONIA

MUNICIPIO: Tarifa
CONDICIONANTES:
Integrado en su práctica totalidad en el Parque Natural del Estrecho, en el que también se localiza el
Monumento Natural Duna de Bolonia, en su mayoría está considerado por el PORN como “Espacio cultural
costero de extraordinario interés”.
En su interior también se localiza el Conjunto Arqueológico de Baelo Claudia, declarado Monumento Histórico
Nacional.
JUSTIFICACIÓN
La configuración del relieve en el entorno de la Ensenada de Bolonia, en forma de gran anfiteatro, la calidad del paisaje y la fuerza simbólica de su patrimonio natural y
cultural, justifican la singularidad y significación territorial de este ámbito a escala supramunicipal.
Se plantea una intervención mediante políticas activas que permitan mejorar significativamente la incorporación de estos recursos a los atractivos turísticos del Campo de
Gibraltar, poniendo en valor el patrimonio histórico de la Ensenada de Bolonia, centrado en el potencial de Baelo Claudia y la potencialidad ambiental y paisajística del
Parque Natural del Estrecho.
Las determinaciones contempladas en esta área de activación territorial tienen carácter de normas, excepto lo que afecta al suelo urbano del núcleo de El Lentiscal que
tendrá carácter de directriz.
II
Normativa
Por la administración de la Junta de Andalucia se elaborará un estudio para

la implantación de la Estación de Paisaje, en el cual se establecerán sus
finalidades, sus componentes básicos, la capacidad máxima de visitantes y
los criterios para el diseño de su gestión, asegurando su viabilidad,
económica, ambiental y territorial. Asimismo, se plantearán recomendaciones
sobre los instrumentos más adecuados para el desarrollo urbanístico de sus
actuaciones.
La ordenación de este ámbito se realizará de forma unitaria estableciendo las

condiciones que permitan compatibilizar uso y disfrute público con la
conservación y mantenimiento de sus valores naturales, culturales y
paisajísticos, contribuyendo a mejorar de forma significativa el atractivo
turístico del Campo de Gibraltar. La ordenación contemplará las
necesidades para realizar una gestión unitaria de la visita al espacio de la
Estación de Paisaje integrando atractivos y movilidades en un único sistema.
En la ordenación se desarrollarán los siguientes criterios:
a) La ordenación urbanística del núcleo de El Lentiscal preverá, además de la organización del uso residencial existente, las dotaciones necesarias para la población
actual y prevista por su crecimiento natural, así como suelo para la ubicación de las siguientes instalaciones: establecimientos turísticos, intercambiador de transporte
dotado de aparcamiento acorde con la capacidad máxima fijada para la Estación de Paisaje y un centro de recepción y organización del uso de la Estación.
b) Se podrán incluir hasta un máximo de cuatro establecimientos de alojamiento turístico de capacidad máxima 60 plazas cada uno de ellos y con hostelería de
restauración, ubicados en localizaciones apropiadas para el disfrute del paisaje, con criterios estrictos de integración en el medio y en el entorno paisajístico. Estos
establecimientos podrán situarse en suelo no urbanizable como actuaciones de interés público y social. Se ubicarán miradores, dotados de atractivos singulares en su
configuración.
c) Se incluirá una red de itinerarios para medios no motorizados, o motorizados de baja incidencia, de gestión pública, que recorran el conjunto de la Estación de
Paisaje y, en particular, accedan a los miradores.
d) Se adoptarán medidas para regular los accesos limitando la movilidad libre en los períodos del año con mayor intensidad de frecuentación, excepto para aquellos
casos en que se justifique la residencia o propiedad en el ámbito.
Se deberá analizar la conveniencia de constituir una entidad de gestión del conjunto del ámbito de la Estación de Paisaje que se responsabilice de la ejecución del
proyecto de actuación y de la gestión de los servicios existentes en la misma: transportes, alojamientos, ocio, restauración, deporte y comercios relacionados.
III
AREA DE ACTIVACION TERRITORIAL NOMBRE: ISLA DE LAS PALOMAS
MUNICIPIO: Tarifa
CONDICIONANTES:
La totalidad de la isla y su camino de acceso fueron declarados pertenecientes al Dominio Público Marítimo-
Terrestre. Parte de sus terrenos y el camino de acceso se integran en la Reserva del Ministerio del Interior.
El suelo de la Isla se integra en su totalidad en el Parque Natural del Estrecho. El PORN clasifica la parte
terrestre como Zona de Regulación Especial B1 - Espacios Costeros de Interés Naturalístico y Paisajístico, salvo
los acantilados y la zona costera de la parte sur de la isla, que están definidos como Zona de Reserva A1 –
Espacios Naturales Costeros de Extraordinario Interés.
JUSTIFICACIÓN
Dada la singularidad y potencial ambiental, cultural, paisajístico y de localización de la Isla de las Palomas, se plantea una actuación que constituya un referente de
integración y puesta en valor de sus recursos.
El cambio de uso de la Isla de las Palomas representa una oportunidad para formalizar un espacio de referencia que articule los valores patrimoniales, los flujos naturales
y el carácter emblemático de Tarifa en el espacio geoestratégico del Estrecho de Gibraltar.
La fragilidad ecológica y paisajística del ámbito es un factor determinante, por lo que la propuesta se sustenta en fórmulas de intervención que garanticen la preservación
de sus valores naturales.
Las determinaciones contempladas en esta área de activación territorial tienen carácter de directriz.
IV
Normativa
En la ordenación del ámbito se desarrollarán los siguientes criterios:
a) Se delimitarán aquellas zonas que presenten valores naturales no

compatibles con el uso público, y se prohibirá el acceso a las mismas,
salvo para actividades dedicadas a la renaturalización y mantenimiento.
b) Se favorecerá la ubicación de usos educativos, interpretativos, recreativos o

de investigación, vinculados a los valores naturales y culturales. Los usos
estarán ubicados en las edificaciones existentes, salvo situaciones
debidamente justificadas. En ningún caso se permitirán usos alojativos.
c) Con carácter complementario se permitirán los usos de apoyo a los

anteriores tales como establecimientos de comida y bebida para atender a
los visitantes y espacios para reuniones y para la gestión de las
instalaciones.
d) La ordenación del espacio preverá la eliminación de construcciones en

desuso que no tengan valor cultural ni función en la ordenación presente.
e) Las dotaciones de las instalaciones estarán orientadas a la utilización modélica y demostrativa de tecnologías de autosuficiencia energética mediante recursos
renovables, de obtención de aguas pluviales y de agua de mar, de eliminación de aguas residuales y residuos sólidos y de climatización.
f) El acceso y la movilidad en el interior de la Isla se basará en medios no motorizados y transportes colectivos no contaminantes. acondicionándose vías de acceso y
zonas de aparcamiento de uso restringido para visitantes con movilidad limitada y para carga y descarga de pasajeros en transporte colectivo, en contacto con los
puntos de equipamiento y dotación ligados a las áreas de uso público.
Se recomienda a la Administración competente adoptar las medidas necesarias para facilitar el acceso en medios no motorizados a la Isla de las Palomas, e integrar los
usos definidos en el apartado anterior en la ordenación del frente urbano de la ciudad de Tarifa y en la ordenación de usos de la zona portuaria.
V
AREA DE ACTIVACION TERRITORIAL NOMBRE: CERROS DEL ESTRECHO
MUNICIPIOS: Tarifa y Algeciras
CONDICIONANTES:
Integrada en su totalidad en el Parque Natural del Estrecho, él área está clasificada por el PORN
mayoritariamente como Zona de regulación especial, en las categorías B – 1 Espacios costeros de interés
naturalístico y paisajístico y B – 2 Espacios serranos de interés naturalístico y paisajístico y Cerros del Estrecho.
JUSTIFICACIÓN
Franja litoral comprendida entre Punta Camorro (Tarifa) y Punta del Carnero (Algeciras).
Se trata de un ámbito de especial potencial recreativo y de uso público vinculado a las perspectivas del Estrecho y del continente africano.
La propuesta consiste en la activación territorial de este espacio mediante la puesta en valor y acondicionamiento de sus recursos, especialmente basados en el potencial
de las panorámicas que ofrece y de tratarse del punto más meridional del continente europeo, para su integración en el conjunto de atractivos turísticos del ámbito, así
como componente del sistema de espacios libres de interés comarcal.
VI
Normativa
Para propiciar el uso público de actividades recreativas y de ocio se realizará

una ordenación unitaria que se apoyará en el disfrute del paisaje de este
ámbito y su relación visual con el continente africano, así como en la presencia
de fenómenos de migración de avifauna.
a) Se favorecerá la ubicación de los usos recreativos y de ocio ligados

preferentemente a las edificaciones existentes.
b) Se permitirán hasta un máximo de cinco establecimientos de alojamiento

turístico de dimensión no superior a las 40 plazas cada uno de ellos en
edificaciones existentes que dispongan de condiciones para adaptar este
nuevo uso y manteniendo criterios estrictos de integración en el medio y en
el paisaje.
c) Se permitirán las instalaciones de hostelería y edificaciones destinadas a la

educación ambiental y a la interpretación de los valores naturalísticos del
Parque del Estrecho. Todos ellos deberán ubicarse en edificaciones
existentes y mantener criterios estrictos de integración en el medio y en el
paisaje. Estos establecimientos podrán situarse en suelo no urbanizable
como actuaciones de interés público y social.
d) Se habilitarán itinerarios recreativos para el paseo a pie o en medios no motorizados, miradores y zonas de descanso, en función de la topografía y de la existencia de
elementos relevantes del territorio.
e) La señalización y los distintos elementos que configuran la imagen visual de los itinerarios paisajísticos deberán diseñarse de manera que se adapten al entorno
natural.
f) Se aprovechará la presencia de fortificaciones defensivas, aljibes y demás edificaciones de interés que actualmente carezcan de utilidad para su acondicionamiento
como miradores de uso público.
g) Se incluirá dos tipos de miradores, ambos compatibles con el entorno en el que se implanten:
- Miradores de estancia, los cuales serán ubicados en puntos cercanos al viario principal, pero sin que afecten al funcionamiento del mismo, y deberán disponer de
superficie de aparcamiento de vehículos y espacio mirador de uso público. En ellos podrán establecerse instalaciones de hostelería de restauración, sometidas a la
correspondiente autorización urbanística y regulación ambiental.
- Miradores de observación de aves, los cuales contarán con espacio mirador hacia el Estrecho, espacio apto para la observación de aves y espacio para
actividades de educación ambiental.
Esta ordenación se concretará mediante la formulación de un Plan Especial supramunicipal que identificará las ubicaciones convenientes para los establecimientos, la red
de recorridos y los miradores, así como las condiciones para su implantación.
VII
AREA DE ACTIVACION TERRITORIAL NOMBRE: CASTILLO DE CASTELLAR-GUADARRANQUE
MUNICIPIO: Castellar de la Frontera.
CONDICIONANTES:
El área está integrada en su totalidad en el Parque Natural de Los Alcornocales, clasificada por el PORN como
Zona de regulación especial (B) en los alrededores del Embalse de Guadarranque y como Zona de regulación
común (C) en el entorno del núcleo del Castillo de Castellar.
Incorpora el castillo de Castellar, declarado Bien de Interés Cultural con la categoría de Conjunto Histórico y la
orilla del Embalse de Guadarranque más próxima al núcleo del Castillo de Castellar.
Se encuentra en redacción el nuevo Plan Especial del Castillo de Castellar.
JUSTIFICACIÓN
Se trata de un espacio de gran singularidad situado en el Parque Natural de Los Alcornocales y vinculado al paisaje del agua del Embalse de Guadarranque y a la
singularidad histórica del ámbito del Castillo de Castellar, en el que se debe compatibilizar la conservación del patrimonio territorial, la recuperación de las posibilidades
del uso público y turístico del castillo y sus edificaciones, y la ordenación de la zona contigua al embalse para la realización de actividades deportivas y de relación con la
naturaleza.
La actuación se justifica por la necesidad de poner en valor las potencialidades turísticas y recreativas de espacios del interior del Campo de Gibraltar, y se apoya en su
inclusión en el Parque Natural.
La combinación de recursos culturales, naturales y paisajísticos que se concentra en este enclave es idónea para abordar una actuación de carácter supramunicipal.
VIII
Normativa
La finalidad general de esta actuación es acondicionar el conjunto singular conformado

por el Castillo de Castellar y el embalse de Guadarranque para su uso recreativo y
turístico, representativo del interior del Campo de Gibraltar.
a) Lograr una efectiva recuperación del patrimonio del Castillo y de su entorno,

resolviendo las situaciones de ocupaciones irregulares y acondicionando el espacio
para su plena disponibilidad y disfrute.
b) Establecer las condiciones para ordenar y fomentar el uso público de los valores
culturales y paisajísticos del Castillo y el embalse, y para la implantación de
establecimientos de servicios turísticos acordes con el entorno y respetuosos con el
mismo.
c) Establecer la conexión entre el Castillo y la orilla del embalse, habilitando en este

último espacio las instalaciones que permitan practicar actividades deportivas al aire
libre ligadas a la lámina de agua, junto con instalaciones de hostelería y edificaciones
destinadas a la educación ambiental y a la interpretación de los valores naturalísticos
del Parque de los Alcornocales.
IX
ANEXO III A LA NORMATIVA:
Fichas de Áreas de Oportunidad
ÁREA DE OPORTUNIDAD DE DINAMIZACIÓN TURÍSTICA NOMBRE: VALDEVAQUEROS
MUNICIPIO: Tarifa
CLASIFICACIÓN EN PLANEAMIENTO VIGENTE: Suelo No Urbanizable y Suelo Urbanizable Programado
CONDICIONANTES:
Este ámbito forma parte del conjunto territorial de valor natural e interés recreativo-turístico de Los Lances-
Valdevaqueros.
Desde el punto de vista naturalístico se trata de un área de campiña trasformada, dominada por el uso agrario
de tipo tradicional, situada entre los Parques Naturales del Estrecho y de Los Alcornocales, en el gran pasillo de
migración de aves del Estrecho de Gibraltar.
Los valores paisajísticos son de alta calidad y singularidad.
En la actualidad se registran diversas ocupaciones de establecimientos turísticos dispersos de pequeña y

mediana dimensión.
El ámbito incluye Suelo Urbanizable que no ha sido desarrollado.
JUSTIFICACIÓN
La identificación de este Área de Oportunidad se justifica por la necesidad de reorientar procesos espontáneos de iniciativas turísticas generadas sin un orden previo y por
la posibilidad de redefinir la orientación y la composición de usos de los desarrollos urbano-turísticos previstos en el planeamiento de suelo urbanizable ya existente, pero
no desarrollado, a fin de optimizar las potencialidades de este ámbito.
La ordenación del Área de Oportunidad debe garantizar la articulación entre el ámbito natural costero del Parque Natural del Estrecho y los usos urbano-turísticos que
desarrollen el potencial económico-territorial de este espacio.
II
Normativa
1. El uso y aprovechamiento del Área de Oportunidad será turístico,

deportivo, servicios lúdicos, comercial asociado al turismo.
2. Se contempla un aprovechamiento residencial que posibilite la

viabilidad de la operación, con los límites establecidos en el apartado 2
del artículo 63 de esta Normativa.
3. Se establece una edificabilidad máxima de 0,16 m²/m² para el

conjunto de este Área de Oportunidad. En estos aprovechamientos deben
considerarse incluidos los correspondientes al suelo urbanizable SL1
Valdevaqueros del planeamiento vigente, no desarrollado en el momento
de la aprobación de este Plan.
4. El número mínimo de plazas en establecimientos turísticos en los que

concurran los principios de uso exclusivo y unidad de explotación,
contando las existentes, será de 1.000 plazas, debiendo garantizarse que
al menos el 50% de las mismas sea de establecimientos con condiciones
constructivas aptas para categoría no inferior a las cuatro estrellas.
5. Los instrumentos de planeamiento municipal establecerán las

condiciones de ordenación que garanticen que las parcelas mejor
ubicadas se destinen a los establecimientos hoteleros.
6. Se deberá prever un mínimo de 35.000 m2 de techo en edificaciones aptas para el apoyo a las actividades deportivas relacionadas con la navegación a vela y otras
actividades lúdicas, así como comerciales relacionadas con estas actividades y el turismo.
7. El límite del Área de Oportunidad estará marcado por el norte por el trazado de la futura autovía A-48 y por el sur por la carretera N-340, aunque excepcionalmente
podrán permitirse usos dotacionales al sur de dicha N-340.
8. Los instrumentos de planeamiento municipal establecerán las condiciones que aseguren una correcta integración de este nuevo espacio urbano con el eje viario de la
N-340 y con el frente costero, de forma que se garantice la conectividad transversal al eje viario y la vinculación entre la zona urbana y las playas para la práctica de los
deportes de viento.
9. Se integrará de forma respetuosa el arroyo de las Piñas y la vegetación de ribera de sus márgenes en la red de espacios libres.
III
ÁREA DE OPORTUNIDAD DE DINAMIZACIÓN TURÍSTICA NOMBRE: LA PEÑA - LOS LANCES
MUNICIPIO: Tarifa
CLASIFICACIÓN EN PLANEAMIENTO VIGENTE: Suelo No Urbanizable
CONDICIONANTES:
Este ámbito forma parte del conjunto territorial de valor natural e interés recreativo-turístico de Los Lances-
Valdevaqueros.
Desde el punto de vista naturalístico se trata de un área de campiña trasformada, dominada por el uso agrario
de tipo tradicional, situada entre el Parque Natural del Estrecho y el Parque Natural de Los Alcornocales, en el
gran pasillo de migración de aves del Estrecho de Gibraltar.
Los valores paisajísticos son alta calidad y singularidad.
En la zona se registra la presencia de edificaciones residenciales dispersas, de primera y segunda ocupación.
JUSTIFICACIÓN
La propuesta de este Área de Oportunidad se justifica por la necesidad de consolidar el destino turístico de Tarifa en torno a los atractivos existentes de los deportes de
viento, del entorno rural y de la naturaleza. Su posición permitirá orientar y canalizar la demanda de uso turístico de este espacio, sin poner en peligro la conservación
del patrimonio natural, cultural y paisajístico.
La ordenación del Área de Oportunidad debe garantizar la articulación entre el ámbito natural costero del Parque Natural del Estrecho, el ámbito del Parque Natural con-
tiguo de Los Alcornocales y los usos urbano-turísticos que desarrollen el potencial económico-territorial de este espacio.
IV
Normativa
1. El uso del Área de Oportunidad será turístico, deportivo, servicios

lúdicos, comercial asociado al turismo y residencial.
2. El uso residencial tiene carácter complementario y la ordenación

morfológica se basará en modelos compactos con planteamientos
organizativos y de gestión urbanística basados en hipótesis de máximo
nivel de ocupación a lo largo del año.
3. El número mínimo de plazas en establecimientos turísticos en los que

concurran los principios de uso exclusivo y unidad de explotación,
contando las existentes, será de 1.200 plazas, debiendo garantizarse
que al menos el 50% de las mismas sea de establecimientos con
condiciones constructivas aptas para categoría no inferior a las cuatro
estrellas.

ubicadas se destinen a los establecimientos hoteleros, los cuales
deberán emplazarse de forma que disfruten de vistas a la costa y al mar.
5. Se deberá prever un mínimo de 35.000 m2 de techo en edificaciones

aptas para el apoyo a actividades deportivas y lúdicas y a actividades
comerciales relacionadas con el turismo.
6. El límite del Área de Oportunidad estará marcado por el norte por el trazado de la futura autovía A-48 y por el sur por el sector de suelo urbano SL3-Los Lances
7. La ordenación de los suelos se ajustará al soporte territorial, adoptando un diseño urbano adaptado a la morfología de las singularidades de la formación calcárea de
la Peña, con la gran unidad territorial del Valle del Santuario. Deberá cuidarse especialmente la incidencia de las nuevas edificaciones sobre el conjunto percibido desde el
eje viario de la actual N-340.
8. Los instrumentos de planeamiento municipal establecerán las condiciones que aseguren la integración de este nuevo espacio urbano con el eje viario de la N-340 y con
el frente costero, de forma que se garantice la conectividad transversal al eje viario y la mayor vinculación entre la zona urbana y las playas para la práctica de los deportes
de viento.
9. Los espacios libres se localizarán próximos al Lugar de Interés Comunitario río de la Jara, incorporando, en su caso, la zona inundable.
V
ÁREA DE OPORTUNIDAD DE DINAMIZACIÓN TURÍSTICA NOMBRE: PORTICHUELOS
MUNICIPIO: La Línea de la Concepción
CONDICIONANTES:
Área situada al norte de La Línea de la Concepción, en el límite del suelo actualmente ocupado, frente a la
playa de Los Portichuelos. La zona es accesible desde la carretera A-383.
Su singularidad y valor deriva en constituir un espacio de transición entre los sistemas forestales del interior
comarcal y las comunidades del litoral, presentando un elevado potencial de regeneración.
JUSTIFICACIÓN
La propuesta de este Área de Oportunidad se justifica por su contribución, junto con el área de Borondo, a la dinamización turística de este tramo del litoral mediterráneo,
consolidando el potencial del conjunto Sotogrande - La Alcaidesa, y de forma fundamental, a la cualificación del espacio turístico del norte de La Línea de la Concepción.
Este área debe proporcionar un espacio productivo de servicios turísticos para el municipio de La Línea de la Concepción, creando un núcleo de actividades turísticas de
calidad que integre dotaciones y usos complementarios, junto con las plazas hoteleras.
La zona representa un gran vacío de alto valor ambiental y paisajístico, muy escaso en la actualidad en la costa mediterránea. El modelo de ocupación propuesto tiene
como objetivo liberar suelo para el uso público y crear espacios no edificados para el desarrollo de actividades turísticas. Se trata de crear un lugar con identidad propia,
cuya ordenación configure, en si misma, una alternativa de valor ambiental y de refuerzo de su identidad territorial.
El espacio libre resultante de la concentración de las viviendas, permitirá la implantación de actividades turísticas y deportivas de baja intensidad.
VI
Normativa

lúdicos, comercial asociado al turismo y residencial. La mayor
proporción de suelo y edificabilidad se destinará a la implantación
de hoteles de playa de alta calidad, y a servicios y actividades
relacionadas.
2. El uso residencial tiene carácter complementario y la ordenación

morfológica se basará en modelos compactos con planteamientos
organizativos y de gestión urbanística basados en hipótesis de
máximo nivel de ocupación a lo largo del año.
3. El número mínimo de plazas en establecimientos turísticos en los

que concurran los principios de uso exclusivo y unidad de
explotación, contando las existentes, será de 1.200 plazas, debiendo
garantizarse que al menos el 50% de las mismas sea de
establecimientos con condiciones constructivas aptas para categoría
no inferior a las cuatro estrellas.
4. La delimitación del Área de Oportunidad deberá ser colindante

con el suelo urbanizable existente por el oeste y respetar la zona de
elevadas pendientes, calificada como protección territorial localizada
al este de la carretera A-383.
5. Los instrumentos de planeamiento municipal establecerán las condiciones de ordenación que garanticen que las parcelas mejor ubicadas se destinen a los
establecimientos hoteleros, los cuales deberán emplazarse de forma que disfruten de vistas a la costa y al mar.
6. Se deberá prever un mínimo de 40.000 m2 de techo en edificaciones aptas para el apoyo a actividades deportivas y lúdicas y a actividades comerciales relacionadas
con el turismo.
7. Se garantizará la accesibilidad a las playas y a su entorno inmediato acondicionado como espacio de uso público, manteniendo y conservando, en su caso, las
formaciones dunares.
8. Cuando el 70% de la superficie del Área de Oportunidad tenga ejecutado todos los componentes previstos en el proyecto de urbanización correspondiente y esté en
funcionamiento el 60% de su capacidad alojativa hotelera, podrá plantearse su ampliación. Dicha ampliación se ejecutará de forma gradual y en diferentes fases,
debiendo mantener cada nueva fase una dimensión total igual o superior en un 10% a la superficie inicial y realizarse con las mismas características y criterios de actuación
del proyecto original.
VII
ÁREA DE OPORTUNIDAD DE DINAMIZACIÓN TURÍSTICA NOMBRE: BORONDO-GUADALQUITÓN
CONDICIONANTES:
En las inmediaciones de este ámbito se localizan sendos ecosistemas singulares conformados por los
alcornocales costeros de Guadalquitón (al norte) y de Diente Borondo (al oeste y suroeste).
La conjunción de valores naturales y paisajísticos derivados del encuentro de estos bosques de alcornoques con
las formaciones dunares y con las propias del tramo final del río Guadalquitón y el contacto con el mar a través
una enorme superficie de arenas en las playas, otorgan a este espacio un gran potencial de atractivo turístico.
En la desembocadura de los arroyos Guadalquitón y Borondo se localiza el yacimiento arqueológico de

Borondo. Este tramo de playa de unos 3 km no es accesible, en este momento, para el uso público.
La introducción de aprovechamientos urbanísticos debe realizarse con elevadas exigencias e integración en los
valores ambientales, culturales y paisajísticos existente.
JUSTIFICACIÓN
Se trata de un espacio singular, tanto por su posición intermedia respecto a dos zonas de gran interés turístico (Sotogrande y La Alcaidesa), como por la excepcional
conservación del alcornocal de Guadalquitón. La propuesta de este Área de Oportunidad se justifica por la conveniencia de ordenar el aprovechamiento turístico de este
espacio, posibilitando la conservación de los valores naturales, reservando suelo para el acceso público a la naturaleza y al paisaje litoral.
En su entorno próximo se ubican espacios turísticos con instalaciones de elevada calidad y prestigio internacional, por lo que el Área se plantea con el fin de: mantener y
potenciar el segmento de mayor nivel en el mercado turístico europeo con establecimientos hoteleros de alta calidad y de características singulares, integrados en el medio
natural; facilitar la integración del espacio turístico de La Alcaidesa en el ámbito territorial de Borondo; y habilitar los recursos territoriales de las playas, el alcornocal y el
entorno fluvial del río Guadalquitón, para reforzar las dotaciones de espacios libres metropolitanos con fines de uso público y recreativo.
VIII
Normativa
1. El uso del Área de Oportunidad será turístico, deportivo, servicios de ocio, comercial asociado
al turismo y residencial.
2. Se establece una edificabilidad máxima de 0,18 m²/m² para el conjunto de este Área de
Oportunidad.
3. El desarrollo de este área deberá vincularse a la ordenación del parque fluvial de
Guadalquitón, a la preservación del alcornocal de Guadalquitón y a la obtención y ordenación
del Parque Metropolitano de Borondo.
4. En la ordenación de los usos se diferencian las siguientes dos zonas, con criterios de
ordenación diferenciados:
La zona localizada entre el río Guadalquitón y la Urbanización Sotogrande, en la que pueden
distinguirse dos subunidades, una al norte de 7 hectáreas de superficie (contigua al suelo
urbano) y otra (contigua al río) de 3 ha, en las cuales sólo se admiten usos hoteleros de
categoría cinco estrellas, con una dimensión máxima conjunta de 700 plazas para toda la
zona.
La zona situada entre el río Guadalquitón y la Urbanización La Alcaidesa, con una superficie de 130 hectáreas. En esta zona la ordenación deberá adoptar morfologías
de edificación compacta y concentrada, y considerar la integración con el espacio público del Parque metropolitano de Guadalquitón. Para esta zona se establecen los
siguientes aprovechamientos:
4.1. El número mínimo de plazas en establecimientos turísticos en los que concurran los principios de uso exclusivo y unidad de explotación, será de 600 plazas,
debiendo garantizarse que al menos el 50% de las mismas sea de establecimientos con condiciones constructivas aptas para categoría no inferior a las cuatro estrellas.
4.2. Los instrumentos de planeamiento municipal establecerán las condiciones de ordenación que garanticen que las parcelas mejor ubicadas se destinen a los
establecimientos hoteleros.
4.3. Se deberá prever un mínimo de 30.000 m2 de techo en edificaciones aptas para el apoyo a actividades deportivas y lúdicas, y actividades comerciales
relacionadas con el turismo.
4.4. Las edificaciones residenciales se ordenarán en tipología de edificación compacta, con planteamientos organizativos y de gestión urbanística basados en hipótesis
de máximo nivel de ocupación a lo largo del año. Los establecimientos hoteleros deberán emplazarse de forma que disfruten de vistas a la costa y al mar.
4.5. Los arroyos Borondo, Guadalquitón y de los Dientes formarán parte de la red de espacios libres, prestándose especial atención a la conservación de sus márgenes
y riberas. Asimismo, se excluirán de toda actuación aquellas zonas que presenten formaciones arbóreas con valor ambiental, y en especial los bosquetes de
alcornoques.
4.6. Cuando el 70% de la superficie del Área de Oportunidad tenga ejecutado todos los componentes previstos en el proyecto de urbanización correspondiente y esté
en funcionamiento el 60% de su capacidad alojativa hotelera, podrá plantearse su ampliación. Dicha ampliación se ejecutará de forma gradual y en diferentes fases,
debiendo mantener cada nueva fase una dimensión total igual o superior en un 10% a la superficie inicial y realizarse con las mismas características y criterios de
actuación del proyecto original.
4.7. Se vincula a esta actuación la obtención de los suelos del Parque Metropolitano de Borondo y del alcornocal de Guadalquitón, actualmente afectado por una
clasificación de suelo urbanizable no desarrollado (sector 01-GL). La ejecución de esta determinación podrá realizarse de forma gradual y acompasada con el
desarrollo del Área de Oportunidad.
IX
ÁREA DE OPORTUNIDAD DE DINAMIZACIÓN TURÍSTICA NOMBRE: LOS PINOS
CONDICIONANTES:
La zona localizada entre Torreguadiaro, el puerto deportivo de Sotogrande y el río Guadiaro está bastante
transformada y apenas conserva valores naturales, al situarse sobre suelos en desuso de la vega del río
Guadiaro.
Su ubicación en las proximidades de la desembocadura del río Guadiaro, en una posición excelente en relación
tonel corredor mediterráneo y en las inmediaciones de un espacio turístico de reconocido prestigio internacional,
le proporcionan unas cualidades idóneas para la potenciación de usos turístico-deportivos de calidad.
JUSTIFICACIÓN
La propuesta de este Área de Oportunidad se justifica en el potencial turístico que suponen hoy en días las actividades relacionadas con el deporte del polo, la hípica y el
mundo del caballo, con la posibilidad de integración o apoyo de las áreas existentes localizadas de forma contigua en la vega del río Guadiaro, en el núcleo de San
Enrique.
Este área debe proporcionar un espacio productivo de servicios turísticos ligado al mundo del caballo, creando un núcleo de actividades turísticas de calidad centrado en
usos turísticos-hoteleros y terciarios, que se constituya como polo de atracción turística .
La actuación permitirá, asimismo, la ordenación urbanística de la vega baja del río Guadiaro, integrando este espacio con el existente entre la carretera nacional y el
puerto deportivo de Sotogrande, mejorando los accesos al mismo y contrarrestando el déficit de equipamientos de la zona.
X
Normativa

lúdicos, comercial asociado al turismo y residencial.
2. El número mínimo de plazas en establecimientos turísticos en los

explotación, será de 600 plazas, debiendo garantizarse que al
menos el 50% de las mismas sea de establecimientos con
condiciones constructivas aptas para categoría no inferior a las
cuatro estrellas.

4. Se deberá prever un mínimo de 25.000 m² de techo en

edificaciones aptas para el apoyo a las actividades deportivas
relacionadas con los servicios ecuestres y otras actividades lúdicas,
así como comerciales relacionadas con estas actividades y el
turismo.
5. La implantación de los usos deportivos se realizará en la zona

próxima a la Ribera del Río Guadiaro, y los usos comerciales se
localizarán, preferentemente, en torno al enlace con la autovía A-7.
6. Se reequipará la zona próxima al puerto deportivo de Sotogrande, creando un nuevo acceso viario a las instalaciones portuarias.
7. La ordenación interna deberá localizar sus espacios libres de forma coherente y próxima a las previsiones del parque fluvial del Guadiaro, facilitando el uso público de
la ribera del río. Se realizará la recuperación ambiental de la Ribera del Río Guadiaro.
8. Se garantizará la no afección a la laguna de Torreguadiaro, próxima al área de actuación, en su emplazamiento y en los procesos que la sustentan.
XI
ÁREA DE OPORTUNIDAD DE DINAMIZACIÓN TURÍSTICA NOMBRE: LA CIERVA Y LA GUILLENA
MUNICIPIO: Castellar de la Frontera
CONDICIONANTES:
Rodeado por una gran formación de alcornoques y matorral mediterráneo con importantes valores ambientales
y paisajísticos, se trata de un espacio alomado con manchas dispersas de acebuches y matorral
termomediterráneo y que se asocia a los aprovechamientos tradicionales de la zona.
Colindante al Área de Oportunidad se encuentra el sector de Suelo Urbanizable Sectorizado SUS-TH, que tiene
una superficie de 12 hectáreas y uso dominante turístico-deportivo, con posibilidades para la construcción de un
complejo hotelero (200 unidades).
JUSTIFICACIÓN
La propuesta de esta Área de Oportunidad se justifica por la necesidad de equilibrar los desarrollos turísticos existentes, concentrados en el litoral mediterráneo del ámbi-
to, y generar oportunidades para desarrollos urbano-turísticos en un espacio rural de interior.
XII
Normativa
1. Los usos propios de este Área de Oportunidad serán: turístico,

deportivo al aire libre (campo de golf), servicios lúdicos, comercial
asociado al turismo y residencial.
2. El número mínimo de plazas en establecimientos hoteleros, en los

explotación, será al menos de 700 plazas, debiendo garantizarse que
al menos el 50% de las mismas sea de establecimientos con
condiciones constructivas aptas para categoría no inferior a las cuatro
estrellas.

4. Se deberá prever un mínimo de 30.000 m2 de techo en

edificaciones aptas para el apoyo a actividades deportivas y lúdicas, y
comerciales relacionadas con el turismo.
5. Las edificaciones residenciales se ordenarán en tipología de

edificación compacta, con planteamientos organizativos y de gestión
urbanística basados en hipótesis de máximo nivel de ocupación a lo
largo del año.
6. La ordenación urbanística mantendrá un elevado nivel de autosuficiencia en aprovisionamiento de agua y energía y mantendrá planteamientos de reciclaje de residuos
que reduzcan al mínimo la incidencia de esta urbanización en los sistemas territoriales.
7. Las formaciones de alcornoques y matorrales mejor conservadas y que coinciden con todo el borde norte y oeste, se mantendrán y conservarán, integrándose cuando
sea posible en la red de espacios libres, o quedando excluidas de cualquier actuación .
8. Este Área de Oportunidad sólo será autorizable si el proyecto de campo de golf cumple todos los requisitos del Decreto 43/2008, de 12 de febrero, regulador de las
condiciones de implantación y funcionamiento de campos de golf en Andalucía, para su declaración como campo de golf de Interés Turístico.
XIII
ÁREA DE OPORTUNIDAD DE DINAMIZACIÓN TURÍSTICA NOMBRE: ENTRE-RÍOS
MUNICIPIO: Jimena de la Frontera
CONDICIONANTES:
Se trata de un espacio inserto en la gran campiña alomada de Jimena de la Frontera, matriz de uso tradicional
ganadero, que presenta una compleja mezcla con áreas con vegetación natural (formaciones de alcornocal,
acebuches y matorral), que configuran hábitats dónde se desarrollan especies faunísticas de interés.
La implantación de usos turísticos y residenciales en este ámbito debe asegurar una ordenación que preserve los
espacios ligados a cauces fluviales y las masas de vegetación autóctona existentes.
JUSTIFICACIÓN
La propuesta de este Área de Oportunidad se justifica por la necesidad de equilibrar los desarrollos turísticos existentes, concentrados en el litoral mediterráneo del
ámbito, y generar oportunidades para desarrollos urbano-turísticos en un espacio rural de interior.
XIV
Normativa
1. Los usos propios de este Área de Oportunidad serán: turístico,

deportivo al aire libre (campo de golf), servicios lúdicos,
comercial asociado al turismo y residencial.
2. El número mínimo de plazas en establecimientos de

alojamiento turístico, será al menos de 2.200 plazas, debiendo
garantizarse que al menos el 25% de las mismas sea de
establecimientos con condiciones constructivas aptas para
categoría no inferior a las cuatro estrellas.

condiciones de ordenación que garanticen que los
establecimientos hoteleros ocupen emplazamientos atractivos
para su explotación.
4. Se deberá prever un mínimo de 70.000 m2 de techo en

edificaciones aptas para el apoyo a actividades deportivas y
lúdicas, y comerciales relacionadas con el turismo.
5. Las edificaciones residenciales se ordenarán en tipología de

edificación compacta, con planteamientos organizativos y de
gestión urbanística basados en hipótesis de máximo nivel de
ocupación a lo largo del año.
6. La ordenación urbanística mantendrá un elevado nivel de autosuficiencia en aprovisionamiento de agua y energía y mantendrá planteamientos de reciclaje de residuos
que reduzcan al mínimo la incidencia de esta urbanización en los sistemas territoriales.
7. La ordenación deberá contemplar la conservación de las zonas de vegetación de interés.
8. Se integrarán en la red de espacios libres las márgenes y la vegetación de ribera asociada del arroyo el Marqués, en la que destacan las formaciones forestales de
acebuches y algarrobos presentes en la zona conocida como “La Hinojera”.
9. Este Área de Oportunidad sólo será autorizable si el proyecto de campo de golf cumple todos los requisitos del Decreto 43/2008, de 12 de febrero, regulador de las
condiciones de implantación y funcionamiento de campos de golf en Andalucía, para su declaración como campo de golf de Interés Turístico.
XV
ÁREA DE OPORTUNIDAD PRODUCTIVA NOMBRE: ESTACIÓN DE TARAGUILLA-MIRAFLORES
CONDICIONANTES:
Situada entre suelos urbanos se trata de un área profundamente transformada y alterada (minería, residencial,
mosaico de cultivos), y que tanto por su situación como por su baja calidad ambiental no presenta, a priori,
problemas para acoger desarrollos urbanos.
JUSTIFICACIÓN
La propuesta de este Área de Oportunidad se justifica por la necesidad de reorientar y reforzar la estructura urbana del arco de la Bahía de Algeciras. Los desarrollos
urbanos e industriales históricos carecen de condiciones para una correcta articulación y compatibilidad de usos. En este sentido, se identifica en esta área la oportunidad
de propiciar una ordenación equilibrada y compatible entre usos residenciales y cierto tipo de usos productivos, contribuyendo a la cohesión territorial del arco de la
Bahía.
XVI
Normativa
CRITERIOS DE ACTUACION
1. En la ordenación de usos se compatibilizarán los de carácter

logístico, industrial, comercial, terciario y dotacionales. Se admiten
usos residenciales hasta un máximo de 1.000 viviendas.
2. La superficie ocupada por uso residencial no podrá superar el

25% de la superficie de la actuación.
3. Los desarrollos para espacios productivos deberán aplicar

criterios de máxima autosuficiencia en aprovisionamiento de
energía, dotaciones de agua y gestión de residuos. Las diferentes
unidades de desarrollo urbanístico y gestión deberán aprovechar
las oportunidades de generación de energía con fuentes
renovables y establecer fórmulas de gestión conjunta de redes y
suministros.
4. Los desarrollos para espacios productivos contarán con un plan

de movilidad sostenible, que minimice los desplazamientos en
vehículo privado y en consumos energéticos.
XVII
ÁREA DE OPORTUNIDAD RESIDENCIAL NOMBRE: LOS GUIJOS-ALBACERRADO
MUNICIPIO: Tarifa
CONDICIONANTES:
Debido a sus características topográficas, el ámbito protagoniza la visión que se tiene de la ciudad desde Los
Lances, playas y el acceso norte, es decir, supone la zona del entorno cercano a Tarifa de más calidad
paisajística.
JUSTIFICACIÓN
La propuesta de este Área de Oportunidad se justifica por la conveniencia de reforzar la dimensión residencial del núcleo urbano de Tarifa, que se verá en el futuro
potenciada con el incremento de población ligado a la creación de puestos de trabajo turísticos y estables en el ámbito de Los Lances-Valdevaqueros.
Este desarrollo residencial debe permitir cubrir las necesidades de vivienda protegida, reduciendo las situaciones de integración social y rotacional para la población
existentes y que pudieran existir en un futuro.
Su vinculación al acceso norte a Tarifa (antigua N-340) le otorga la oportunidad de realizar la progresiva transformación de dicha carretera en viario urbano.
XVIII
Normativa
1. El uso de este Área de Oportunidad será residencial,

admitiéndose usos comerciales, terciarios y dotacionales.
2. Se establece un número máximo de 1.000 viviendas.
3. Los aspectos paisajísticos que tiene la plataforma sobre la que se

asienta este área deben ser considerados elementos de primer orden
en la configuración de la relación entre la ciudad de Tarifa y su
entorno próximo, el Paraje Natural de Los Lances, debiendo
adaptarse las edificaciones a la topografía.
4. La cornisa natural que conforma el borde norte del área debe

configurarse como sistema de espacios libres, al igual que la
vaguada existente.
5. Las parcelas dotacionales deben localizarse, preferentemente, en

posiciones vinculadas a los nuevos canales de movilidad, las nuevas
rondas urbanas y los ejes transversales.

condiciones que aseguren la integración de este nuevo espacio
urbano con el eje viario de la N-340, reconvertido en viario urbano.
XIX
ÁREA DE OPORTUNIDAD RESIDENCIAL NOMBRE: CORTIJILLOS
MUNICIPIO: Los Barrios
CONDICIONANTES:
El arco de la Bahía de Algeciras se encuentra en una situación muy desfavorable debido a la falta de una estruc-
tura urbana coherente que relaciones las funciones residencial, productiva y de servicios públicos y privados.
JUSTIFICACIÓN
La propuesta de este Área de Oportunidad se justifica por la necesidad de reorientar y reforzar la estructura urbana del arco de la Bahía de Algeciras. Los desarrollos
urbanos e industriales históricos carecen de condiciones para una correcta articulación y compatibilidad de usos. Por otra parte el conjunto de la Bahía está necesitado
de suelos aptos para las operaciones de vivienda de protección oficial. En este sentido, se identifica en esta área la oportunidad de propiciar una ordenación equilibrada
y compatible entre usos residenciales, equipamientos supralocales y servicios privados ligados a la posición central de este espacio, contribuyendo a la cohesión territorial
del arco de la Bahía.
XX
Normativa
1. En la ordenación de usos se compatibilizarán los de carácter

residencial, comercial, terciario y dotacionales.
2. La incorporación de nuevos usos debe contribuir a cualificar y

revalorizar este espacio.
3. Se establece un número máximo de 1.000 viviendas.

condiciones que aseguren la integración de este nuevo espacio
urbano con el eje viario de la N-340, reconvertido en viario urba-
no, y adoptando las medidas necesarias para formalizar un espa-
cio de referencia y centralidad en el arco de la Bahía.
XXI
ÁREA DE OPORTUNIDAD RESIDENCIAL NOMBRE: LOS ANGELES
LOCALIZACIÓN SUPERFICIE: 30hectáreas
MUNICIPIO: Jimena de la Frontera
CONDICIONANTES:
Se deberá integrar el cauce del río Hozgarganta.
JUSTIFICACIÓN:
La propuesta de esta Área de Oportunidad se justifica por la conveniencia de reforzar la dimensión residencial del conjunto urbano Jimena-Los Ángeles, en su calidad de
integrantes del sistema de la aglomeración. Este desarrollo permitirá acoger crecimientos poblaciones del conjunto del Campo de Gibraltar.
XXII
Normativa
CRITERIOS DE ACTUACION:
1. El uso de este Área de Oportunidad será residencial, admitiéndose usos

comerciales, terciarios y dotacionales.
2. Se establece un número máximo de 800 viviendas.
3. Los instrumentos de planeamiento municipal establecerán las condiciones que

aseguren la integración de este nuevo espacio urbano con los núcleos urbanos exis-
tentes de Jimena de la Frontera y Los Ángeles.
XXIII

5 - Anexo Normativa Pot

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Judul Asli

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5 - Anexo Normativa Pot

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ANEXO I A LA NORMATIVA:

Fichas de Parques Fluviales

PARQUE FLUVIAL NOMBRE: RÍO PALMONES

LOCALIZACIÓN SUPERFICIE: 1.900 hectáreas

MUNICIPIOS: Los Barrios y Algeciras

Incluye el Dominio Público Marítimo – Terrestre en el tramo de la desembocadura.

La proyección metropolitana de esta intervención precisa de la inversión autonómica.

Se desarrolla mediante el Plan Especial Supramunicipal del Curso Medio y Bajo

La finalidad general de este parque fluvial se centra en lograr la adecuada

Integra el parque metropolitano de La Menacha, en la margen derecha del río

Los objetivos generales del Plan Especial son:

PARQUE FLUVIAL NOMBRE: RÍO GUADARRANQUE

LOCALIZACIÓN SUPERFICIE: 500 hectáreas

MUNICIPIOS: San Roque y Los Barrios

Incluye el Dominio Público Marítimo – Terrestre en el tramo de la desembocadura.

La finalidad general de la ordenación de este parque responderá a la

En particular la ordenación deberá contemplar los siguientes

a) Habilitar un espacio de encuentro de la población de la

b) Recuperar los valores ambientales asociados al cauce del río y a

c) Configurar un espacio identitario de referencia para la estructura

En concreto deberán asegurarse los siguientes criterios:

1. La ordenación de la zona deberá garantizar la conexión con el Yacimiento Arqueológico de Carteia.

PARQUE FLUVIAL NOMBRE: RÍO GUADALQUITÓN

LOCALIZACIÓN SUPERFICIE: 100 hectáreas

MUNICIPIO: San Roque

La ordenación de este espacio deberá cumplir los siguientes objetivos:

a) Configurar un gran espacio libre de referencia metropolitana que

b) Habilitar un espacio de uso público para facilitar el contacto de la

c) Recuperar los valores ambientales asociados al cauce del río y a sus

d) Configurar un espacio identitario de referencia para el conjunto de

e) Crear las condiciones óptimas, desde el punto de vista del uso

El desarrollo de esta ordenación se planteará mediante un Plan Especial.

La ordenación se desarrollará en el marco del Área de Oportunidad en la que se incluye.

PARQUE FLUVIAL NOMBRE: RÍO GUADIARO

LOCALIZACIÓN SUPERFICIE: 300 hectáreas

MUNICIPIO: San Roque

Incorpora el yacimiento arqueológico de Barbésula.

La ordenación del Parque Fluvial Metropolitano deberá

a) Integrar el río Guadiaro en el territorio circundante.

b) Proporcionar un espacio de encuentro y de recreo para la

c) Recuperar los valores ambientales asociados al cauce del

d) Configurar un espacio identitario de referencia para el

El desarrollo de esta actuación se planteará mediante

1. Habilitar y acondicionar un espacio de uso público que

2. Ordenar la implantación de espacios de actividades

AREA DE ACTIVACION TERRITORIAL NOMBRE: ESTACION DE PAISAJE DE BOLONIA

LOCALIZACIÓN SUPERFICIE: 3.000 hectáreas

Por la administración de la Junta de Andalucia se elaborará un estudio para

La ordenación de este ámbito se realizará de forma unitaria estableciendo las

En la ordenación se desarrollarán los siguientes criterios:

AREA DE ACTIVACION TERRITORIAL NOMBRE: ISLA DE LAS PALOMAS

LOCALIZACIÓN SUPERFICIE: 15 hectáreas

En la ordenación del ámbito se desarrollarán los siguientes criterios:

a) Se delimitarán aquellas zonas que presenten valores naturales no

b) Se favorecerá la ubicación de usos educativos, interpretativos, recreativos o

c) Con carácter complementario se permitirán los usos de apoyo a los

d) La ordenación del espacio preverá la eliminación de construcciones en

AREA DE ACTIVACION TERRITORIAL NOMBRE: CERROS DEL ESTRECHO

LOCALIZACIÓN SUPERFICIE: 1.200 hectáreas

MUNICIPIOS: Tarifa y Algeciras

Para propiciar el uso público de actividades recreativas y de ocio se realizará

En la ordenación del ámbito se desarrollarán los siguientes criterios:

a) Se favorecerá la ubicación de los usos recreativos y de ocio ligados