Anda di halaman 1dari 5

HM, HGB, HP, HPL, HGU, Hukum agraria

NO
1.

HAK ATAS TANAH


Hak Milik

TATA CARA PENGURUSAN


Bagaimana cara mengurus sertifikat dari tanah girik?

Hak Milik adalah hak atas tanah yang turun temurun, terkuat dan
terpenuh. Kata terkuat dan terpenuh tidak berarti bahwa hak
milik itu merupakan hak yang mutlak, tidak dapat diganggu gugat
dan tidak terbatas seperti Hak Eigendom, akan tetapi kata terkuat
dan terpenuh itu dimaksudkan untuk membedakan dengan hak-hak
lainnya, yaitu untuk menunjukkan bahwa diantara hak-hak atas
tanah maka Hak Milik yang terkuat dan terpenuh.

Untuk mengurus sertifikat dari tanah girik ada dua tahapan yang
harus dilalui oleh pemohon hak, yaitu tahapan pengurusan di
kantor kelurahan dan di kantor pertanahan.

Sifat Hak Milik


1) Hanya dapat dimiliki WNI
2) merupakan hak yang tekuat, artinya Hak Milik tidak mudah
hapus dan musnah serta mudah dipertahankan terhadap hak
pihak lain, oleh karena itu harus didaftarkan menurut PP No.
24/1997.
3) terpenuh, ini menandakan kewenangan pemegang hak milik itu
paling penuh dengan dibatasi ketentuan pasal 6 UUPA tentang
fungsi sosial tanah.
4) turun temurun, berarti jangka waktunya tidak terbatas, dapat
beralih karena perbuatan hukum dan peristiwa hukum.

2.

Pengurusan di Kelurahan Setempat


1.
2.
3.

Mengurus Surat Keterangan tidak Sengketa


Mengurus Surat Keterangan Riwayat Tanah
Mengurus Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara
Sporadik

Pengurusan Di Kantor Pertanahan


1.

2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Mengajukan permohonan sertifikat dengan melampirkan


dokumen-dokumen yang diurus di kelurahan, dan dilengkapi
dengan syarat formal seperti:
Petugas dari Kantor Pertananahan melakukan pengukuran ke
lokasi
Pengesahan Surat Ukur
Penelitian oleh Petugas Panitia A
Pengumuman data yuridis di Kelurahan dan BPN
Terbitnya SK Hak atas Tanah
Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB)
Pendaftaran SK Hak untuk diterbitkan sertifikat
Sertifikat selesai dan bisa diambil di loket pengambilan

Hak Guna Usaha


Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara selama jangka waktu tertentu guna usaha pertanian,
perikanan, perkebunan dan peternakan
Jangka waktu HGU (minimum 5 hektar (pasal 28 UUPA jo. Pasal
5 PP 40/1996))
(1) Tanaman keras: 35 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun lagi;
(2) Tanaman muda: 25 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun lagi.

Syarat permohonan perpanjangan dan pembaharuan HGU:


(1) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan
keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;
(2) syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan
baik oleh pemegang hak;
(3) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang
HGU;
(4) diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya
jangka waktu HGU
tersebut.

PERMASALAHAN HK
(1) Larangan pemindahan Hak Milik kepada warga negara
asing, badan hukum Indonesia (kecuali yang ditetapkan
dalam PP No. 38/1963) dan badan hukum asing (pasal 26
ayat 2 UUPA);
(2) Peristiwa hukum yang menyebabkan beralihnya Hak
Milik kepada pihak-pihak yang tidak berwenang sebagai
pemegang Hak Milik seperti warga negara asing, masih
diakui/diperbolehkan oleh UUPA dengan syarat orang asing
tersebut tidak boleh memegang Hak Milik itu lebih dari 1
tahun dan harus mengalihkannya kepada pihak yang
memenuhi syarat.
Peristiwa hukum yang menyebabkan berakhirnya Hak Milik
kepada WNA adalah:
a. Percampuran harta karena perkawinan campuran;
b. Pewarisan tanpa wasiat (pewarisan ab intestato);
c. WNI kehilangan status kewarganegaraan Indonesianya
(peralihan
dari WNI menjadi WNA).

Sesudah jangka waktu dan perpanjangan tersebut berakhir,


pemegang hak dapat mengajukan pembaharuan HGU di atas tanah
yang sama.
Subyek HGU
(1) Warganegara Indonesia;
(2) Badan Hukum Indonesia;
(3)Untuk meningkatkan penanaman modal asing dalam sektor
perkebunan ditetapkan berdasarkan Keppres No. 23/1980, bahwa
Hak Guna Usaha dapat langsung diberikan kepada perusahaan
PMA yang berbentuk Perusahaan Patungan yang didirikan
menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Kewajiban dan Hak Pemegang HGU

Peralihan Hak Guna Usaha


(1) jual beli;
(2) tukar menukar;
(3) penyertaan dalam modal;
(4) hibah;
(5) pewarisan.
Peralihan tersebut harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
Peralihan karena jual beli kecuali melalui lelang, tukar menukar,
penyertaan dalam modal dan hibah dilakukan dengan akta PPAT.
(PPAT HGU ADALAH DIREKTUR PENDAFTARAN TANAHBPN PUSAT,.. BUKAN PPAT BIASA)
Sedangkan jual beli melalui lelang dibuktikan dengan Berita
Acara Lelang, dan peralihan karena pewarisan dibuktikan dengan
surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi
yang berwenang

3.

Hak Guna Bangunan (HGB)


adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas
tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu
(pasal 35 ayat 1 UUPA).
Pengertian bukan miliknya sendiri, berarti HGB dapat lahir dari:
pemberian/permohonan hak (HGB-HAT PRIMER)
Perjanjian pembebanan HGB di atas tanah Hak Milik kepunyaan
orang lain (HGB-HAT SKUNDER)
Luas Tanah HGB:
Tidak ada pembatasan, tetapi disesuaikan dengan kebutuhan hanya
ada ketentuan bahwa apabila satu keluarga telah mempunyai 5
(lima) sertipikat tanah maka untuk setiap perubahannya harus
mendapat izin dari BPN.
JANGKA WAKTU HGB
- Untuk HGB di atas Tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan,
maksimum 30 tahun
dan dapat diperpanjang 20 tahun lagi (pasal 35 ayat 1 UUPA jo.
Pasal 25 PP 40/1996);
- Sedangkan untuk HGB di atas tanah Hak Milik, paling lama 30
tahun (pasal 29 ayat 1 PP
40/1996).

Atas kesepakatan pemegang Hak Milik dan pemegang HGB,


maka HGB atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan akta
PPAT dan didaftar di Kantor pertanahan.
Sesudah jangka waktu dan perpanjangan tersebut berakhir,
pemegang HGB di atas tanah Negara dapat mengajukan
pembaharuan hak.
Adapun syarat permohonan perpanjangan dan pembaharuan
HGB:
(1) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan
keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;
(2) syarat-syarat pemberian hak tersebut masih dipenuhi dengan
baik oleh pemegang hak;
(3) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang
HGB;
(4) tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang
Wilayah yang bersangkutan;
(5) permohonan diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum
berakhirnya jangka waktu
HGB tersebut.
Untuk perpanjangan atau pembaharuan HGB atas tanah Hak
Pengelolaan, selain dengan syarat tersebut di atas, harus dengan

pemegang SHGB tidak perlu khawatir karena berdasarkan


Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional No. 6 Tahun 1998 tentang
Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal,
tanah dengan status SHGB dapat diubah menjadi tanah
bersertifikat Hak Milik, dengan cara melakukan pengurusan
pada kantor BPN setempat di wilayah tanah tersebut berada.
Apakah tanah tersebut ada kemungkinan dicabut (diambil
alih) oleh pihak Pemda (selaku pemilik) di masa mendatang?
Memang HGB atau Hak Pakai ada jangka waktunya, dan
ketika jangka waktu yang diberikan habis maka tanah
tersebut kembali menjadi tanah negara. Namun terkecuali
terhadap tanah HGB atau Hak Pakai yang berasal dari tanah
rumah tinggal yang telah dibeli pegawai negeri dari
Pemerintah yang sudah habis jangka waktunya dan masih
dipunyai oleh pegawai negeri yang bersangkutan atau ahli
warisnya, maka tanah itu diberikan kepada pegawai negeri
atau ahli warisnya dengan Hak Milik. Maka bagi pegawai
negeri atau ahli warisnya, sebaiknya mendaftarkan tanah
tersebut ke BPN untuk dirubah menjadi Hak Milik, agar
status tanah tersebut menjadi jelas kepemilikannya dan tidak
menjadi masalah dikemudian hari. Tanah yang sudah dibeli
oleh pegawai negeri, meskipun masih HGB atau Hak Pakai
tidak boleh dicabut oleh Pemda meskipun sudah habis jangka

4.

Hak Pakai (pasal 41 UUPA)


adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari
tanah yang langsung dikuasai oleh negara atau tanah milik orang
lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan
dalam surat keputusan pemberian haknya (tanah negara) atau
dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian
sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah (tanah milik
orang lain)
Dari rumusan di atas dapat disimpulkan bahwa Hak Pakai adalah
hak atas tanah yang dapat dipergunakan untuk non pertanian dan
pertanian, yaitu:
Kata menggunakan, menunjukkan bahwa tanah itu dapat
digunakan untuk bangunan (sebagai wadah);
kata memungut hasil menunjukkan bahwa tanah dapat
digunakan untuk usaha pertanian (sebagai faktor produksi).
Jangka waktu HAK PAKAI
(1) Untuk penggunaan umum (individual):
- atas tanah Negara adalah 25 tahun, dapat
diperpanjang 20 tahun dan dapat diperbaharui;
- atas tanah Hak Milik adalah 25 tahun dan tidak dapat
diperpanjang; dan dapat diperbaharui dengan
pemberian Hak Pakai baru dengan akta PPAT dan
didaftarkan di Kantor Pertanahan

persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.


Kewajiban dan Hak Pemegang HGB
Kewajiban:
(1) Membayar uang pemasukan kepada Negara;
(2) Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkan;
(3) Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di
atasnya serta menjaga kelestarian hidup;
(4) Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain
bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung karena
Keadaan geografis atau sebab lain;
(5) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGB
kepada Negara, pemegang
Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah HGB
tersebut hapus;
(6) Menyerahkan sertipikat HGB yang telah hapus kepada
Kepala Kantor Pertanahan.

waktunya.

Terjadinya (pasal 41 ayat 1)


- Jika asal tanah adalah Tanah Negara, maka terjadinya adalah
melalui permohonan hak dengan Surat Keputusan Pemberian
Hak (SKPH);
- Jika berasal dari tanah yang telah dikuasai dengan hak tertentu
(Hak Milik dan Hak Pengelolaan) maka terjadinya melalui
perjanjian antara pemilik tanah tersebut dengan pihak yang akan
memperoleh Hak Pakai;
- Berasal dari konversi hak-hak lama pada tanggap 24 September
1960

Bisakah Hak Pakai atas tanah dan bangunan di atasnya


diperjualbelikan?

Pengertian dan Isi kewenangan


(Baca : Pasal 3 PMDN No. 5/1974

Peraturan (dasar hukumnya) HAK PAKAI


(1) UUPA:
pasal 41 s/d 43, pasal 49 ayat 1, pasal 50 ayat 2 jo. Pasal 52;
(2) Luar UUPA:
UU No. 1/1967 tentang Penanaman Modal Asing;
UU No. 4/1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta
Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah;
PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna

Kalau penguasaan lahan dicabut oleh Pemda selaku pemilik


lahan, apakah kompensasi yang diterima oleh si pemilik
rumah?
Seandainya Pemda memang berhak atas tanah itu suatu saat
nanti, maka Pemda tidak bisa semena-mena mencabut tanah
itu tanpa putusan pengadilan. Yang dapat anda lakukan
adalah bertahan di rumah tersebut, sebab anda menguasai
rumah secara sah. Sampai ada penyelesaian secara mufakat
atau ada putusan pengadilan. Tetapi lagi-lagi anda sebaiknya
melakukan poin pada angka dua sebagai tindak pencegahan.
Dalam hal pengambil alihan lahan sebagaimana yang
ditanyakan, biasanya ada uang kerohiman yang besarnya
sesuai kebijaksanaan pengambil lahan serta kesepakatan
kedua belah.

Bisa tidaknya diperjualbelikan sangat tergantung pada status


obyek tanah. Untuk Hak Pakai di atas Tanah Negara dan
Tanah Hak Pengelolaan, jual beli Hak Pakai bisa dilakukan
sesuai Pasal 54 ayat (1) jo. ayat (3) No. 40/1996.
Sedangkan untuk tanah yang statusnya milik perseorangan,
jual beli Hak Pakai hanya mungkin dilakukan bila sudah
diatur terlebih dulu dalam perjanjian pemberian Hak Pakai
antara pemegang Hak Milik dan pemegang Hak Pakai (lihat
Pasal 54 ayat (2) PP No. 40/1996). Jika tidak ada pengaturan
tersebut, maka pemegang Hak Pakai tidak bisa menjual Hak
Pakainya kepada pihak ketiga.
Jual beli Hak Pakai dilakukan dengan Akta PPAT dan wajib
didaftarkan ke Kantor Pertanahan (Pasal 54 ayat (4) dan (5)
PP No. 40/1996).

(2)Hak Pakai khusus jangka waktu haknya adalah diberikan


selama dipergunakan untuk keperluan khusus, yaitu kepentingan
instansi pemerintah, keagamaan, sosial serta perwakilan negara
asing dan badan internasional.
SUBYEK PEMEGANG HAK PAKAI
(1) Warganegara Indonesia;
(2) Badan Hukum Indonesia;
(3) Departemen, Lembaga Pemerintah Non
Departemen, dan Pemerintah Daerah;
(4) Badan-badan keagamaan dan sosial;
(5) Warganegara asing yang berkedudukan di
Indonesia;
(6) Badan hukum asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia;
(7) Perwakilan negara asing dan perwakilan
badan internasional
5.

Hak Pengelolaan
adalah hak atas tanah yang memberikan wewenang kepada
pemegangnya untuk :
1) Merencanakan peruntukkan dan penggunaan tanahnya;
2) Menggunakan tanah untuk keperluan sendiri;
3) Menyerahkan bagian dari tanahnya kepada pihak ketiga
menurut persyaratan yang telah ditentukan bagi pemegang hak
tersebut yang meliputi segi peruntukkan, segi penggunaan,
segi jangka waktu dan segi keuangannya.
Setelah jangka waktu hak atas tanah yang diberikan kepada pihak
ketiga itu berakhir maka tanah tersebut kembali lagi ke dalam
penguasaan sepenuhnya pemegang Hak Pengelolaan dalam keadaan
bebas dari hak-hak yang membebaninya.
Sifat dan Ciri-ciri HPL
-Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut ketentuan
Peraturan Pemerintah No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah
-Tidak dapat dipindahtangankan
-Tidak dapat dijadikan jaminan hutang
-Berisi kewenangan perdata dan kewenangan publik
-Jangka waktu HPL adalah selama tanah tersebut dipergunakan
sesuai ketentuan dalam pemberian HPL tsb.
Subyek HPL

Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah Negara;


PP No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal
atau Hunian oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia;
Pasal 1 PMA No. 9/1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak atas
Tanah dan Ketentuan -ketentuan tentang Kebijaksanaan
selanjutnya;
PMA No. 1/1966 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak
Pengelolaan;
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan No.
9 Tahun 1999, tentang Tata cara Pemberian dan Pembatalan Hak
Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan

Melalui Penetapan Pemerintah (PEMBERIAN HAK) karenanya


HPL dapat digolongkan Jenis HAK ATAS TANAH
PRIMER/ORIGINER.
Luas Tanah HPL: Tidak dibatasi tetapi disesuaikan dengan
kebutuhan peruntukan dan penggunaan tanahnya
Apa saja yang menjadi sebab hapusnya HPL ???
(1) Dilepaskan oleh pemegang haknya (Pelepasan Hak)
(2) Dicabut untuk kepentingan umum (Pencabutan Hak)
(3) Diterlantarkan
(4) Tanahnya musnah

Apakah ada contoh kasus di mana pemegang Hak


Pengelolaan (HPL) atas tanah tidak menyetujui perpanjangan
Hak Guna Bangunan (HGB) yang ada sebelumnya di atas
tanah HPL tersebut, di mana yang kondisinya saat ini tanah
HGB di atas HPL tersebut telah menjadi tanah bersama dari
suatu rumah susun/apartemen yang telah banyak dibeli oleh
konsumen?
Untuk kasus yang anda tanyakan, contohnya ada pada kasus
Apartemen Mangga Dua Court (MDC). Pada apartemen
ini, apartemennya dibangun pada tanah Hak Guna Bangunan
(HGB) yang berada di atas Hak Pengelolaan (HPL). Ini
yang kemudian menimbulkan sengketa antara perhimpunan
penghuni Apartemen MDC dengan pengembangnya, PT Duta
Pertiwi, Tbk

Apakah atas setiap permohonan perpanjangan HGB di atas


HPL tersebut pasti akan disetujui oleh pemegang HPL?
Di atas HPL memang bisa diberikan hak atas tanah, termasuk
HGB. Menurut pasal 3 ayat (1) Peraturan Menteri Dalam
Negeri No. 1 Tahun 1977 tentang Tata Cara Permohonan
dan Penyelesaian Pemberian Hak atas Bagian-Bagian

Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia


dan berkedudukan di Indonesia yang seluruh modalnya
dimiliki oleh Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah
yang bergerak dalam kegiatan usaha sejenis dengan
industri dan pelabuhan (BUMN dan BUMD)
Lembaga dan instansi pemerintah pusat dan pemda

Tanah Hak Pengelolaan Serta Pendaftarannya,


penyerahan penggunaan tanah yang merupakan bagian dari
tanah HPL kepada pihak ketiga oleh pemegang HPL wajib
dilakukan dengan pembuatan perjanjian tertulis antara pihak
pemegang HPL dan pihak ketiga yang antara lain memuat
tentang jangka waktu pemberian hak atas tanah tersebut serta
kemungkinan untuk memperpanjangnya.
HGB di atas tanah HPL diperpanjang atau diperbaharui atas
permohonan pemegang HGB setelah mendapat persetujuan
dari pemegang HPL (lihat pasal 26 ayat [3] PP No. 40
Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah/PP 40/1996). Jadi,
untuk perpanjangan/pembaruan HGB tersebut memang harus
atas persetujuan pemegang HPL. Akan tetapi, tidak ada
jaminan permohonan perpanjangan HGB di atas HPL
tersebut pasti akan disetujui oleh pemegang HPL. Jika
pemegang HPL tidak memberikan persetujuan, maka jangka
HGB tidak diperpanjang/diperbarui. Ini artinya jangka waktu
HGB-nya berakhir, dan HGB-nya hapus. Hal ini sesuai
dengan pasal 35 ayat (1) huruf a PP 40/1996, yang
menyatakan bahwa salah satu alasan hapusnya HGB adalah
berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam
perjanjian pemberiannya. Tanah yang bersangkutan kembali
ke dalam penguasaan sepenuhnya dari pemegang hak
pengelolaan yang bersangkutan (lihat pasal 36 ayat [2] PP
40/1996).