Anda di halaman 1dari 14

Tata Guna Lahan 2014

[RANGKUMAN TATA GUNA LAHAN]

Materi 11 Dasar-Dasar Pengembangan Tanah dan Manajemen Pertanahan


Definisi Tanah
Pengertian kata tanah sangatlah beragam tergantung bidang ilmu yang menilainya. Namun dalam
Bahasa Indonesia kata tanah

memiliki 3 pengertian yakni tubuh tanah (soil), material tanah

(materials), dan bentang tanah (land).


1. Tubuh Tanah (Soil)

: Dimana tanah merupakan profil (penampang) tanah, media

tumbuhnya tanaman serta media untuk pondasi bangunan.


2. Material Tanah (Materials)

: Tanah merupakan benda yang dapat diangkut.

3. Bentang Tanah (Land)

: Tanah merupakan bagian muka bumi berdimensi tiga (ruang)

yang tidak dapat dipindahkan.


Lahan berbeda dengan tanah. Istilah tanah lebih mengarah pada tubuh tanah (soil) dan materi tanah
(materials). Sedangkan lahan merupakan bentang tanah yang dikaitkan dengan adanya kegiatan
manusia. Lahan lebih dikaitkan pada unsur pemanfaatan / peruntukan / penggunaan dari bentang tanah
dalam hal ini dipahami sebagai ruang.
Ruang merupakan wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang udara, termasuk ruang di
dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat manusia dan makhluk lain hidup, melakukan
kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya.
Azas-Azas Tata Guna Lahan : LOSS
L

: Penggunaan tanah harus tetap menjaga kelestarian lingkungan

: Penggunaan tanah yang dikehendaki harus memberikan manfaat yang paling optimal

: Antar jenis penggunaan tanah harus serasi agar tidak menimbulkan konflik penggunaan tanah

: Antar penggunaan tanah dalam suatu wilayah harus membentuk pola yang seimbang sehingga
ketiga azas tersebut dapat tercapai

Penggunaan Tanah (Land Use)


merupakan jenis-jenis kenampakan yang ada di permukaan tanah (Land Covers) baik yang disengaja oleh
manusia (Land Use) maupun tidak disengaja (Unused).

Land Use: Penggunaan tanah yang benar-benar disengaja oleh manusia atau memberi manfaat
bagi manusia dan lingkungan.

Tata Guna Lahan 2014

[RANGKUMAN TATA GUNA LAHAN]

Unused: Keadaan diatas tanah dimana tidak ada penggunaan yang disengaja atau dikehendaki
oleh manusia.

Terdapat 4 kemungkinan penggunaan tanah


1. Penggunaan tanah yang berazaskan LOSS (sesuai dengan yang diharapkan)
2. Tunaguna (penggunaan yang kurang benar) belum sesuai sepenuhnya, masih ada azas yang
belum terpenuhi
3. Alpaguna (misused=penggunaan yang salah) tidak sesuai dengan azas LOSS
4. Aguna (unused) lahan dalam kondisi tidak digunakan. Contoh : Tanah kosong, padang, alangalang, dan sebagainya
Pemanfaatan Tanah (Land Utilization)
Merupakan pendetailan dari penggunaan tanah dengan menjelaskan bentuk kegiatannya. Pemanfaatan
tanah dianggap sama dengan pemanfaatan ruang di atas tanah.
Pengembangan Tanah (Land Development)
Pengembangan tanah mencakup 4 kegiatan yakni perubahan bentang tanah, penataan, pembangunan
prasarana, dan pembangunan konstruksi/gedung.
Instrumen pengembangan tanah terdiri dari :
1. Instrumen Perencanaan (Planning Instruments). Contoh : RTRW, RDTR, RTBL
2. Instrumen Perpajakan (Taxation Instruments). Contoh : Pajak PBB, Pajak Penjualan Tanah, Pajak
Perolehan Tanah
3. Instrumen Pasar (Market Instruments). Contoh : Kasiba, Lisiba
4. Instrumen Dukungan Keuangan (Financial Support Instruments).
5. Instrumen Kekuasaan Pemerintah (Administration Instruments).
Manajemen Pertaniananahan
Manajemen adalah pengelolaan suatu unit atau kegiatan untuk mencapai tujuan dengan melibatkan
orang lain.
Manajemen memiliki empat fungsi yakni,
1. Perencanaan (Planning)
2. Pengorganisasian (Organizing)
3. Pelaksanaan (Actuating)
4. Pengendalian (Controlling)

Tata Guna Lahan 2014

[RANGKUMAN TATA GUNA LAHAN]

Manajemen Pertaniananahan merupakan pengelolaan urusan Pertaniananahan. Untuk melaksanakan


fungsi-fungsi manajemen tersebut dibutuhkan alat atau tools yaitu 6 M (Man, Materials, Methods,
Machine, Money, Market).
Dalam manajemen Pertaniananahan lingkup yang menjadi bagiannya adalah mengatur hak-hak atas
tanah, mengatur bagaimana seharusnya penduduk menggunakan tanah, mengatur dasar hukum yang
berkaitan dengan tanah.
Dapat disimpulkan pengertian Manajemen Pertaniananahan adalah: Merencanakan, Mengatur,
Mengorganisasi, Mengadministrasikan, Membangun, Mengendalikan Hak dan Pemanfaatan Tanah, dan
Menyelesaikan konflik yang berkaitan dengan tanah.
Dasar Hukum Manajemen Pertaniananahan

UU No.5/1960 : PERATURAN DASAR POKOK-POKOK AGRARIA (UUPA)

Dalam Pasal 2 UUPA

a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan


bumi,air dan ruang angkasa tersebut;
b. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air
dan ruang angkasa;
c. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatanperbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

Materi 12 Penguasaan Tanah (Land Tenure) dan Hak-Hak atas Tanah (Land
Right)
Terdapat 3 syarat utama dalam mengembangkan tanah yaitu,
1. Sifat - sifat fisik tanahnya sesuai dengan kriteria kebutuhan penggunaan tanah yang
direncanakan sehingga akan menghasilkan kesesuaian tanah (land suitability)
2. Yang bisa menguasainya (Land Tenure) , dan
3. Jenis penggunaannya sesuai dengan peruntukan dalam Rencana Tata Ruang.
Kepemilikan atas tanah (Land Rights) diatur dalam lingkup hak-hak atas tanah. Terdapat 2 kelompok
kepemilikan atas tanah, yang Pertanianama adalah Hak Milik dan Hak-Hak terhadap Tanah Negara.
Status tanah adalah jenis yang melekat pada suatu bidang tanah. Terdapat 2 status tanah yang dikenal,
yaitu tanah yang berstatus dikuasai penuh oleh negara disebut Tanah Negara, dan kedua, tanah hak
milik, dimana di atas tanah tersebut sudah ada atau dilekati dengan hak kepemilikan seseorang.

Tata Guna Lahan 2014

[RANGKUMAN TATA GUNA LAHAN]

Tanah Hak Milik


Pengertian Hak Milik berdasarkan ketentuan Pasal 20 ayat (1) UUPA menentukan bahwa :
Hak milik adalah hak yang turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah,
dengan mengingat ketentuan Pasal 6
Terdapat 3 macam Tanah Hak Milik
1. Hak Milik Secara Adat (belum bersertifikat) : Petok D, Buku C Desa, Gogolan, Hak Ulayat, dan
sebagainya.
2. Hak Milik sudah bersertifikat (sertifikat HM).
3. Hak Ulayat (Kepemilikan bersama masyarakat Adat).
Tanah Negara
Tanah Negara adalah tanah yang tidak atau belum di haki dengan hak-hak perorangan dan di kuasai
penuh oleh negara.
1. Tanah Negara Bebas
Tanah Negara yang benar-benar bebas artinya bahwa tanah tersebut belum ada atau belum pernah
dilekati oleh sesuatu hak apapun.
a. Tanah negara yang yang dipakai untuk kepentingan negara dan masyarakat umum.
Contoh : Tanah Negara untuk kawasan lindung : kawasan hutan lindung, kawasan perlindungan
daerah bawahan, taman nasional, dan lain-lain.
b. Tanah negara yang bias dimohon hak untuk masyarakat.
Tanah negara di kawasan budidaya yang tidak diperlukan untuk negara dan pemerintah.
Contoh : Tanah oloran, bekas eigendom, tanah hutan yang dapat dikonversi (bukan hutan
tetap).
2. Tanah Pemerintah
Yaitu Tanah Negara yang dikelola oleh institusi pemerintah.
Contoh : Untuk prasarana umum
3. Tanah Negara dilekati Hak
Terdapat 4 macam hak, yaitu Hak Pakai (HP), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), dan
Hak Pengelolaan (HPL)
Jenis-Jenis Hak Atas Tanah
a. Hak Milik

: Hak Milik Adat, Hak Milik Bersertifikat (sudah didaftarkan) merupakan

hak yang terkuat.

Tata Guna Lahan 2014


b. Hak Pakai

[RANGKUMAN TATA GUNA LAHAN]


: Hak memakai Tanah Negara untuk Pertaniananian atau non

Pertaniananian.
c. Hak Guna Bangunan

: Hak memiliki bangunan di atas Tanah Negara.

d. Hak Guna Usaha

: Hak menggunakan Tanah Negara untuk Pertaniananian dalam arti luas

dengan luas lebih dari 5 Ha.


e. Hak Pengelolaan

: Hak mengelola Tanah Negara dalam suatu kawasan kegiatan yang

penggunaannya dapat diserahkan ke beberapa pihak.


Jenis Hak, Subjek, dan Penggunaan Tanahnya
Jenis Hak

Subjek

Hak Pakai (HP)

Penggunaan

WNI Perorangan,

WNA

(Warga

pertanian

atau

pertanian.

Negara

non

dengan

jangka waktu

Asing),

Perwakilan negara asing,

Instansi pemerintah

Non pertanian dengan


jangka waktu

Pemerintahan

selama

digunakan
Hak Guna Bangunan (HGB)

WNI Perorangan, Badan Hukum

non pertanian dengan jangka


waktu

Hak Guna Usaha (HGU)

WNI Perorangan, Badan Hukum

Hak Pengelolaan (HPL)

Instansi

atau

Badan

pertanian dengan jangka waktu

Hukum non pertanian dengan jangka

Pemerintah

waktu

Hak Milik (HM) Satuan Rumah WNI Perorangan, Badan Hukum Rumah Tinggal
Susun (Strata Title)

Indonesia.
Untuk WNA hanya pada rumah
susun di atas Hak Pakai

Administrasi Pertanahan
Ruang lingkuo administrasi mencakup 3 hal, yaitu
1. Administrasi untuk Hak Subjek terhadap Tanah antara lain:
a. Inventarisasi subjek dan objek tanah (denga skala bidang tanah)
b. Pelayanan sertifikat tanah

Tata Guna Lahan 2014

[RANGKUMAN TATA GUNA LAHAN]

2. Administrasi untuk Subjek Menggunakan Tanah antara lain:


a. Inventarisasi sumber daya tanah skala wilayah
b. Penataan penggunaan tanah
c. PBB (Pajak menggunakan tanah)
3. Administrasi Perbuatan Hukum antar Subjek terkait Tanah antara lain:
a. Pencatatan perubahan subjek dan objek ha katas tanah
b. Penataan penguasaan tanah
c. Pajak Penjualan Tanah (Pph) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
d. Penyelesaian sengketa dan konflik pertanahan
Instrumen Pengendalian Administrasi Pertanahan terbagi menjadi 4 yaitu:
a. Pertimbangan Teknis dalam rangka pemberian hak dan pengakuan ha katas tanah.
b. Izin Perubahan Penggunaan Tanah (IPPT) yang diperuntukan untuk keperluan perorangan dan
bukan untuk usaha.
c. Izin Lokasi untuk kegiatan usaha swasta. Contoh : real estate, industry, perdagangan jasa.
d. Penetapan lokasi dalam rangka pengadaan tanah untuk pemerintah atau kepentingan umum.

Materi 13 Pengendalian dalam Pengembangan Tanah (Land Use Control)


Pengendalian penggunaan tanah sudah mulai diterapkan sejak zaman kerajaan Romawi yakni berupa
aturan jarak antar bangunan dan jarak bangunan dari jalan. Di Amerika Serikat, zoning regulation
diterapkan pertama kali di kota New York pada tahun 1916. Sedangkan di Indonesia mulai diberlakukan
pada pemerintahan Kolonial Belanda, namun terbatas pada pusat kota.
Dengan adanya pengendalian pengembangan tanah, pembangunan pada setiap bidang tanah dan
pemanfaatannya dapat sesuai dengan aturan Rencana Tata Ruang.

Alat

Aplikasi

Strategi

A. Layanan Pemerintah
1. Investasi Modal
Publik (Public Capital

Pembangunan prasarana : Jalan, listrik, air


bersih, gas, dan lain-lain

Insentif dan
Disinsentif

Investment)

Tata Guna Lahan 2014

2. Layanan Administrasi

[RANGKUMAN TATA GUNA LAHAN]

Layanan

administrasi

kependudukan,

perpajakan, pertanahan
B. Peraturan Perundangan

Perizinan Pemanfaatan Tanah dan Ruang

Aplikasi Pengendalian melalui Layanan Pemerintah


1. Public Capital Investment
Pembangunan Prasarana (terutama jalan) disesuaikan dengan Rencana Tata Ruang
2. Layanan Administrasi Pemerintah
Alat pengendali yang digunakan adalah peraturan perundangan dalam bentuk UU, PP, Perpres, Perda
dan lain-lain yang terkait dengan pemanfaatan tanah atau ruang
Pada perkotaan dibutuhkan peraturan berskala detail karena dalam penggunaan yang intensif
diperlukan aturan yang dapat menggambarkan per bidang tanah atau kapling.
Peraturan Zonasi
Merupakan peraturan yang menetapkan jensi pemanfaatan ruang dan persyaratannya yang diterapkan
setiap blok dalam Bagian Wilayah Perkotaan. Terdiri dari peta zonasi (zoning map) skala detail dan text
zonasi (zoning text).
Pembagian blok dan zona peruntukan dalam peraturan zonasi
Secara fisik Bagian Wilayah Perkotaan (BWP) dibagi menjadi sub-sub BWP. Dalam setiap sub BWP dibagi
menurut blok-blok sesuai batas fisik di lapangan. Secara fungsi Bagian Wilayah Perkotaan (BWP) terbagi
menjadi zona-zona peruntukan. Dimana setiap zona didetailkan menjadi sub-sub zona. Contohnya
adalah zona perumahan menjadi sub zona kepadatan sangan tinggi.
Peta zonasi
merupakan peta yang berisi peruntukan setiap blok. Untuk pendetailan zonasi pada sub Bagian Wilayah
Perkotaan disusun Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL).
Text Zonasi
Dalam Text Zonasi berisi persyaratan jenis pemanfaatan ruang, intensitas pemanfaatan (KDB, KLB,
Ketinggian Bangunan, KDH, dan lain-lain), tata bangunan (GSB, jarak antar bangunan, tampilan
bangunan), prasarana dan sarana lingkungan yang minimal ada, dan variasi pemanfaatan ruang, intensifdisintensif.
Aplikasi Pengendalian dengan Peraturan Perundangan
7

Tata Guna Lahan 2014

[RANGKUMAN TATA GUNA LAHAN]

Jenis Perizinan
Izin Pemanfaatan Ruang terdiri atas :
1. Izin Prinsip yang mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
2. Izin Lokasi yaitu izin yang termasuk dalam pembebasan tanah. Izin lokasi berlaku untuk pihak
swasta, sedangkan pengaduan tanah untuk kepentingan umum (pemerintah) dinamakan Izin
Penetapan Lokasi.
3. Izin Penggunaan / Pemanfaatan Tanah yang mengacu pada izin Lokasi
4. IMB yang mengacu pada RDTR
5. Izin-Izin lainnya berupa Izin Perubahan Penggunaan Tanah, Izin Pemanfaatan Bangunan, Tanda
Daftar Perusahaan, dan sebagainya
Strategi Pengendalian dengan cara Insentif dan Disinsentif
1. Pemberian Insentif
Berfungsi untuk meningkatkan pengembangan tanah sesuai Rencana Tata Ruang dengan 2 bentuk yaitu:
a. Intensif fiskal yakni keringanan pajak atau retribusi.
b. Intensif non fiskal yakni pemberian kompensasi subsidi silang, kemudahan perizinan,
penyediaan sarana dan prasarana.
2. Pemberian Disinsentif
Berfungsi untuk menghambat pengembangan tanah yang tidak sesuai Rencana Tata Ruang dengan 2
bentuk yaitu :
a. Disintensif fiskal yakni pengenaan pajak yang tinggi.
b. Disintensif fiskal yakni persyaratan yang berat dalam pemberian izin, tidak menyediakan sarana
dan prasaran serta tidak memberi layanan administrasi.
Tingkat dan Jenis Pelanggaran RTR
Tingkat Pelanggaran pemanfaatan ruang :
a. Pelanggaran Fungsi Kawasan
b. Pelanggaran Jenis Penggunaan & Pemanfaatan
c. Pelanggaran Teknis Bangunan
Jenis pelanggaran :
a. Tidak perlu izin, tetapi tidak sesuai RTR
b. Sesuai RTR tetapi tidak berizin.
c. Tidak sesuai RTR dan tidak berizin.

Tata Guna Lahan 2014

[RANGKUMAN TATA GUNA LAHAN]

Jenis sanksi yang diberikan berupa sanksi administrative yakni, penghentian pembangunan, pencabutan
izin, denda, dan pembongkaran. Serta sanksi pidana yaitu hukuman penjaran, dan denda.
Pengendalian pemanfaatan ruang oleh masyarakat dapat dilakukan dengan ikut memantau dan
mengawasi, ikut terlibat dalam penyusunan arahan atau peraturan, melaporkan kepada instansi yang
berwenang apabila terdapat penyimpangan pemanfaatan ruang, dan mengajukan keberatan terhadap
keputusan instansi yang berwenang apabila dianggap tidak sesuai dengan Rencana Tata Ruang.

Materi 14 Penyediaan Tanah dan Instrumen Pengembangan Tanah


Penyediaan Tanah
Jenis penyediaan tanah dari segi penguasaan tanah dibedakan menjadi dua, yaitu:
1. Penyediaan tanah untuk kepentingan umum (pemerintah) yang disebut dengan Pengadaan
Tanah
Acuan pengadaan tanah terdapat pada UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Aturan pelaksanaan ada pada Perpres No. 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum dan Peraturan Kepala BPN No.5 Tahun 2012 tentang
Petunjuk Teknis Pengadaan Tanah.
Jenis kepentingan umum yang dimaksud adalah jalan umum, Hankanmas, pelabuhan, Bandar udara, dan
terminal, pembangkit listrik, dan parasarana distribusinya, jaringan telekomunikasi , dan lain-lain
Tahapan Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
a. Perencanaan yang dituangkan dalam Dokumen Perencanaan
b. Persiapan berupa proses Penetapan Lokasi oleh Gubernur
c. Pelaksanaan

BPN melakukan inventarisasi. Tim Apraisal Independen menetapkan nilai ganti


rugi,

BPN, Tim Apraisal, dan instansi yang memerlukan tanah melaksanakan


musyawarah dengan masyarakat atau pemilik tanah.

Pembayaran ganti rugi.

BPN menyelesaikan sertifikat tanah atas nama Instansi yang memerlukan tanah

Tata Guna Lahan 2014

[RANGKUMAN TATA GUNA LAHAN]

Bila negosiasi buntu (pemilik tanah yang tidak setuju dengan harga ganti rugi), sedangkan lokasi proyek
tidak bisa dipindah maka pemerintah dapat menempuh konsinyasi uang ganti rugi dan pencabutan hak.
2. Penyediaan tanah untuk kepentingan swasta yang disebut Pembebasan Tanah
Pembebasan Tanah yang dilakukan pihak swasta pada umumnya untuk industri, real estate, dan lainlain.

Pengadaan tanahnya didahului dengan izin lokasi (izin membebaskan tanah pada lokasi yg
sesuai

dengan Rencana Tata Ruang).

Pembebasan tanah dilakukan melalui jual beli, atau bentuk lainnya(kerja sama, sewa, dan lainlain).

Perbedaan Prinsip Pengadaan Tanah dan Pembebasan Tanah


Pengadaan Tanah

Pembebasan Tanah

Harga ditetapkan oleh tim appraisal

Harga tergantung negosiasi

Bila ada yang tidak setuju dan lokasi proyek tidak Tidak ada pemaksaan
dapat

dipindahkan,

maka

bias

dilakukan

pemaksaan

Instrumen Pengembangan Tanah


Terdapat 5 instrumen
1. Instrumen Perencanaan
Pemerintah mempunyai hak monopoli untuk menyusun Rencana Tata Ruang : RTRW, RDTR, Aturan
Zonasi, RTBL
2. Instrumen Perpajakan
3. Instrumen Pasar
4. Instrumen Administrasi
5. Instrumen Keuangan
Instrumen-instrumen tersebut sebagian sudah dipraktekkan di Indonesia meskipun belum 100% efektif
Perpajakan Tanah
Jenis-jenis pajak tanah

PBB ; pajak bagi yang memanfaatkan tanah dan bangunan di atasnya

PPh Penjualan Tanah (dan Bangunan) : Pajak bagi yang menjual / melepaskan Tanah (dan
10

Tata Guna Lahan 2014

[RANGKUMAN TATA GUNA LAHAN]

Bangunan). tarif = 5 % x Harga Jual atau NJOP

Bea Perolehan Hak Atas Tanah & Bangunan (BPHTB) : Pajak bagi yg memperoleh Tanah (dan

Bangunan) ; membeli, hibah, waris, dan lain-lain. tarif = 5 % (Harga Jual atau NJOP NTKP) NTKP beli /
hibah = Rp 60 juta, utk waris = 250 juta
Fungsi Pajak Tanah
Terdapat 3 fungsi pajak tanah yaitu,
1. Fungsi budgeter : sumber pendapatan pemerintah
2. Fungsi regulasi : mengendalikan harga tanah, mengatasi tanah terlantar, dan spekulasi tanah,
mendorong investasi
3. Fungsi distribusi pendapatan : progresif sesuai pemanfaatan, subsidi pajak untuk kelompok
miskin

Materi 15 Konsolidasi dan Bank Tanah


Tata letak bidang tanah dapat dikendalikan dengan instrument berikut :

Land consolidation

Land readjustment

Land sharing

Land pooling

Transfer of Development Rights

Land banking

Konsolidasi Tanah merupakan penggabungan bidang-bidang tanah kemudian menata kembali bidang
tanah sehingga lebih teratur. Terdapat 3 model konsolidasi tanah, yaitu:
1. Model pengumpulan bidang-bidang tanah yang berserakan
Model ini banyak digunakan pada tanah pertanian di Eropa dan Amerika. Bidang-bidang tanah yang
pemiliknya sama dikonsolidasi menjadi satu hamparan agar pengelolaannya lebih efisien. Seluruh
area nantinya akan disatukan dan dibuat desain baru sehingga kepemilikan tanah setiap individu
menyatu.
2. Model konsolidasi tanah dalam rangka pengkaplingn (subdivision)
Beberapa bidang tanah kosong dikonsolidasi dan dibuat rencana tapak (siteplan) yang disetujui
Pemerintah Daerah. Tanah nantinya dipecah-pecah untuk dijual sebagai kavling siap bangun dan
dilengkapi dengan prasarana umum.
3. Model penataan kembali bidang tanah (Land Readjustment)

11

Tata Guna Lahan 2014

[RANGKUMAN TATA GUNA LAHAN]

Bidang-bidang tanah tertata dengan akses jalan memadai. Dengan model ini nantinya lingkungan
akan menjadi lebih nyaman dan pembangunan hemat dana dalam penyediaan tanah untuk
prasarana. Sehingga nilai tanah dan lingkungan meningkat,
Prosedur :
Beberapa bidang tanah digabung, dan dibuat desain baru yang disepakati bersama :

Konsolidasi tanah pertanian : tiap bidang tanah mendapat akses ke jaringan irigasi dan jalan

Konsolidasi tanah non pertanian : lingkungan hunian dilengkapi jaringan jalan dan fasilitas
lingkungan yang memadai

Luas kavling berkurang secara proporsional untuk penyediaan prasarana lingkungan dan biaya
konsolidasi.
Land Pooling
Merupakan model mengumpulkan bidang-bidang tanah yang sempit dalam satu area menjadi satu
bidang. Dengan membangun bangunan bertingkat, kepemilikan tanah bersama dengan bukti hak
sertifikat strata title. Dengan model land pooling KDB dapat meningkat sehingga tempat parker
mencukupi, RTH private semi public (milik bersama) meningkat.
Land Sharing
Tanah diserahkan ke investor untuk dibangun )tanpa pelepasan hak) dan pemilik tanah memperoleh
pembagian keuntungan dari usaha tersebut. Pemilik tanah kelak tetap menikmati kenaikan harga tanah.
Konsep Bank Tanah (Advanced Land Acquisition)
Penyediaan tanah siap bangun, dengan penyelenggara nya adalah pemerintah. Berfungsi sebagai
instrument pengendalian harga tanah dan spekulasi tanah, dan mengalihkan keuntungan kenaikan
harga tanah dari swasta menjadi keuntungan public.
Kebijakan yang diperlukan
a. Hak istimewa untuk pembebasan tanah
b. RDTR sebagai arahan penguasaan tanah oleh lembaga Bank Tanah
c. Kelonggaran batasan luas penguasaan tanah, batas waktu hak, dan kewajiban pemanfaatan
tanah
d. Pengendalian (Pembekuan) harga tanah melalui perpajakan dan instrument perizinan untuk
mempersempit gerak spekulan tanah
Fungsi Bank Tanah
Pembeli tanah (land purchaser)
Pemegang stok tanah (land keeper)
12

Tata Guna Lahan 2014

[RANGKUMAN TATA GUNA LAHAN]

Pengaman penyediaan tanah (land warranty)


Tantangan Bank Tanah
1. Hak istimewa pengadaan tanah dan pembekuan harga tanah berlawanan dengan sistem pasar
bebas
2.

Perlu modal besar

3. Selama tanah belum laku : modal tidur (iddle), tanah kosong / terlantar, dan perlu pengamanan
tanah agar tidak terjadi pendudukan liar.
4. Pihak swasta mencari tanah lain di luar daerah, yang mungkin lebih murah.

13