PONENCIA:

PUBLICIDAD es el medio que contribuye a dar seguridad jurdica y legitimacin

a la Adquisicin, Modificacin y Transmisin de los derechos reales sobre
inmuebles. Ello se logra con la INSCRIPCION de tales derechos, en los
Registros Inmobiliarios de cada jurisdiccin.
Que conforme lo dispone el artculo 29,inciso i de la Ley Orgnica Notarial 404,
para la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, sancionada el 15/06/2000,
Reglamentada por el Decreto 1624/2000, son DEBERES del escribano,
proceder a la INSCRIPCION de las "escrituras que requieran dicha
formalidad, dentro de los plazos legales....."en los respectivos Registros
Pblicos Inmobiliarios.
La INSCRIPCION tiene por objeto, perfeccionar la adquisicin y transmisin de
los derechos reales sobre inmuebles, y su oposicin a terceros, artculo 2505
del C. Civil.

DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO.- PUBLICIDAD.- INSCRIPCION

INTRODUCCION."El Derecho Registral Inmobiliario tiene como objeto el estudio particularizado
de la publicidad jurdica efectuada por los registros de la propiedad inmueble...y
las relaciones que a partir de la publicidad se proyectan sobre el derecho de
propiedad sobre los inmuebles...cuyo origen si bien se remonta al siglo XII, su
desenvolvimiento tcnico y jurdico pleno.... se desarrolla a fines del siglo XIX y
comienzos del XX.-"
Podemos definirlo como "el conjunto de normas jurdicas que regulan la
organizacin, el procedimiento y los efectos de la publicidad registral, en
funcin de la adquisicin, transmisin, modificacin, declaracin, limitacin y
extincin de los derechos registrales sobre inmuebles."
La publicidad registral, especie dentro del gnero publicidad jurdica, y a su vez
de la publicidad en general, es la posibilidad del conocimiento de un hecho
jurdico, de un acto jurdico, que genera derechos u obligaciones o su
prdida.,sealando determinados efectos como considerarla medios de prueba
y oponibilidad.(1)
Si bien la publicidad registral es elemento nuevo en la historia del derecho, su
origen se remonta al segundo milenio antes de nuestra era.(2)
EVOLUCION HISTORICA.Entre los Hebreos, en lo relacionado con los derechos sobre inmuebles, los
negocios se celebraban en las puertas de la ciudad, con la presencia de la
gente del pueblo. De esa manera se exteriorizaba, se publicitaba la
compraventa efectuada.
Tambin entre los Asirios, a partir del siglo XIV a. C., la publicidad se efectuaba
por medio de heraldos, se anunciaban tres veces por mes la celebracin de los
negocios relacionados con inmuebles, citando a quienes se creyeran con
derecho. Si nadie se presentaba, se dictaba un edicto que implicaba la
caducidad de todo otro derecho que se pretendiera respecto del fundo. El
edicto se redactaba en 3 ejemplares, uno para el transmitente, otro para el
comprador y el tercero para la autoridad competente, el que se guardaba en un
archivo pblico.
En Grecia, hacia el siglo IV a. C. existan archivos pblicos donde se
registraban los contratos relacionados con inmuebles.
Es en Egipto donde se encuentra la publicidad registral mas desarrollada de la
antigedad, tanto en la poca ptolemaica, 305 A.C, como bajo la dominacin
romana,
en la que se inscriban las ventas de inmuebles, hipotecas y otros actos .
Entre los romanos existan tres modos de adquirir, el primero se efectuaba ante
seis testigos, uno de los cuales tenia la funcin de "pensador", ante quien se

expresaba la voluntad de adquirir. En otro modo, esa voluntad se manifestaba

ante el magistrado del pueblo, pretor o gobernador de provincia. El adquirente
manifestaba que el inmueble era suyo, vindicatio, el pretor preguntaba al
transmitente si hacia la contravindicatio: ante la negacin o silencio, el pretor
efectuaba la addictio al adquirente. Este modo de adquirir
se mantuvo hasta el promedio del siglo IV de nuestra era, para luego caer en
desuso.
Junto a estos modos de adquirir se utilizaba en Roma la traditio, era una forma
consensual de adquirir para la transmisin de fundos de provincia. En estos
casos no se trataba de dominium, sino de possesores o de usufructuari .pero
no de domini.(3)
Pero el origen de todos los sistemas del derecho registral se encuentra en
Colonia, la ciudad alemana de Renania del Norte, como resultado de una larga
evolucin del derecho germnico y ya en el siglo XII nacen los llamados libros
territoriales. Es en Munich que en 1434 se instaura el sistema de folio real..Sin
embargo en las legislaciones locales hay desacuerdos, algunas vuelven a la
investidura, el inmueble se transmite al juez y este al adquirente, otros exigen
la investidura ms inscripcin y los ms romanizados, como en Alsacia y
Lorena, simple consentimiento seguida de tradicin, atribuyendo a la
inscripcin solo valor de oponibilidad. Recin en el siglo XVII surge una nueva
regulacin registral con el edicto de 1693, reemplazada en 1783 por la ley
Comn Hipotecaria que regulaba el procedimiento de registracin y la apertura
de nuevos registros. En 1794 se promulga el Cdigo Civil y sucesivas leyes de
contenido inmobiliario .En 1896, se promulga un nuevo Cdigo Civil y en 1897
la Ordenanza Inmobiliaria .Ambas entraron en vigor el 1 de enero de 1900-(4)
El sistema alemn se basa en el registro de inmuebles, que se concreta en la
"hoja fundiaria", para nosotros en el folio real, que contiene la descripcin del
inmueble, los datos del titular, como tambin de otros derechos, gravmenes,
limitaciones.
Otras caractersticas es que existe el principio del numerus clausus, la
inscripcin forma parte esencial de los negocios transmisivos, reemplazando la
tradicin como modo constitutivo, se concede importancia primordial al acuerdo
de transmisin, desvinculado de la causa, se establece la presuncin de
exactitud registral, para poder transmitir o constituir otros derechos es
indispensable ser titular registral, lo que impone al registrador el anlisis del
tracto sucesivo, los registros se llevan por distritos a cargo de jueces
municipales.(5)
En el antiguo derecho francs se advierte una marcada influencia del derecho
germnico de transmisin de la propiedad con la solemnidad de la investidura;
con posterioridad, en el sur, predomina la influencia del derecho romano siendo
suficiente la tradicin.(6).
Despus de la Revolucin Francesa se crea el primer registro moderno de la
propiedad inmobiliaria en 1798 por la ley del 11 Brumario, que establece la
transcripcin de ttulos de transmisin de la propiedad y por esta va se brinda
proteccin al acreedor dndole seguridad de que el hipotecante no ha gravado
ni enajenado el bien.

En 1804 con la sancin del Cdigo Napolen se abandona el principio romano

de ttulo y modo, dejando de lado la traditio y disponiendo que la transmisin se
produce slo por el consentimiento, artculos 711 y 1138;se suprime el registro
de las transmisiones de propiedad, limitndose a establecer que las
donaciones se transcriben y que para las hipotecas es suficiente la inscripcin.
Advirtiendo los defectos de este sistema, su reforma se concret por medio de
la ley del 23 de marzo de 1855 que establece la transcripcin para todos los
actos de transmisin de la propiedad y constitucin de otros derechos reales,
manteniendo la inscripcin para la hipoteca. Se crea un registro de ttulos con
ndices personales, los registros son llevados por funcionarios del Ministerio de
Hacienda. Por los decretos de 1955/9/60, se organizan ndices por fincas, que
se suman a los personales, estableciendo que no puede ser publicitado ningn
acto o decisin judicial si el ttulo no ha sido previamente publicado. Este
sistema es el ms aproximado al llamado folio real. El sistema publicitario
francs es de carcter negativo, si el ttulo no est inscripto, aunque exista, no
perjudica a tercero (7)
A mediados del siglo XIX, en Australia, colonia inglesa, donde rige el common
law, todos los inmuebles pertenecen a la Corona; se distinguan dos tipos de
propietarios, los que reciban su ttulo de la Corona, por lo cual eran inatacables
y quienes lo haban recibido en forma derivativa, lo que implicaba riesgos de
doble venta o con gravmenes ocultos.
El sistema Torrens, en reconocimiento de su creador Robert Richard Torrens,
es el que rige en Australia, Nueva Zelanda, Tasmania, Canad, Jamaica y otros
pases de Oceana y Amrica, toma como base la matriculacin de los
inmuebles, que debe solicitarse acompaado de un plano y los documentos
que justifiquen el derecho que se tiene, el estudio jurdico de ttulos, el estudio
topogrfico que coincida con el plano. Fija un plazo para oponerse a la
inscripcin, y si no lo hay o ha sido rechazado,.el Registro procede a la
matriculacin ,y redacta el ttulo en dos ejemplares, uno de los cuales se
archiva en el Registro y el otro se entrega al propietario. La inscripcin tiene
carcter constitutivo, reputndose que el titular registral se encuentra en
ejercicio del derecho inscripto, sistema que suele denominarse
"invulnerabilidad de titulo"(8)
Derecho Espaol. Para 1861 Espaa ya tena su ley hipotecaria que estableca
un sistema registral completo, con influencia del derecho alemn, del Proyecto
de ley del Cantn Suizo de Ginebra y de la ley belga de 1851.Esta ley incidira
en las leyes locales argentinas, como la de la Provincia de Buenos Aires en
1879 y la de la Capital Federal en 1881, leyes 1276 y 1144 respectivamente y
en la actual 17801.(9)
DERECHO ARGENTINO.El Cdigo Civil argentino, aprobado por la ley 340,que comenz a regir a partir
del 1 de enero de 1871,establece un sistema registral diferente con relacin a
la constitucin de hipotecas y a la constitucin, transmisin, modificacin y
extincin de los derechos reales. En el Titulo XIV Captulo II denominado "De la

forma de las hipotecas y su registro" se determina que la hipoteca constituida

en los trminos prescriptos debe ser registrada y tomada su razn en un oficio
pblico destinado a la constitucin de hipotecas o registro de ellas..(art 3134
C.C.)En cambio en cuanto al dominio, en la extensa nota al artculo 3198,
Vlez Sarsfiel sostiene otro criterio y expresa". En un pas como el nuestro
donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos
ttulos incontestables, la necesidad del registro pblico creara un embarazo
ms al crdito hipotecario. El mayor valor que vayan tomando los bienes
territoriales, irn regularizando los ttulos de propiedad, y puede llegar un da en
que podamos aceptar la creacin de registros pblicos."
La provincia de Buenos Aires el 21 de mayo de 1879 sancion la ley 1276 por
la cual se cre el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, la que fue reemplazada
en el ao 1890 por la ley 2378, modificada por el decreto-ley
11643.Federalizada la Ciudad de Buenos Aires, el 20 de septiembre de 1880,
cre en 1881 su propio Registro por ley 1144, sustituida por la ley 1893,ejemplo
seguido por otras provincias argentinas.
Estas leyes fueron consideradas inconstitucionales por la Corte Suprema,
debido a que avanzaba sobre la legislacin de fondo (art.31 de la C. N.),
agregaba requisitos que slo el legislador nacional poda establecer (art.67,
inc.11 C. N.),alteraba preceptos del C. Civil (arts.596,1006/8, etc).Sin embargo
tratadistas como R. Salvat apoyaron su creacin por entender que estas leyes
encuadraban dentro del poder de polica de cada provincia.
En el ao 1960 el Colegio Notarial de la Provincia de Buenos Aires encomend
a los Dres. Miguel Norberto Falbo, Presidente del Colegio de Escribanos de la
Provincia de Buenos Aires, y Edgardo Augusto Scotti, Director del Registro de
la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, el estudio "en situ" del
funcionamiento de los principales registros europeos. Producto de esas
investigaciones fue el Anteproyecto de la Ley Registral Nacional ,adoptado con
ligeras modificaciones por el Decreto-Ley 11643/63 de la Provincia de Buenos
Aires, ratificado por ley 6736 antes relacionado, recogido por la ley 17417 para
la Capital Federal, Territorio de Tierra del Fuego e Islas del Atlntico Sur, hoy
derogada, y extendida a todo el pas por la ley 17801 de l968,Complementaria
del Cdigo Civil, reglamentada para la Capital Federal por el controvertido
Decreto 2080/80,modificado por el Decreto 466/99
La ley 17801 tiene como antecedentes las leyes hipotecarias espaolas de
1861 y 1946 (10)
SEGURIDAD ESTATICA Y SEGURIDAD DINAMICA.Lus Moisset de Espans seala que el derecho debe defender, proteger la
relacin que existe entre el sujeto y la cosa frente a turbaciones o ataques de
terceros, como a los terceros que pueden verse involucrados en la circulacin
de la riqueza. Al primero de proteccin de estos intereses los denomina
seguridad esttica y a los segundos seguridad dinmica. La seguridad esttica
puede encontrar defensa en la exteriorizacin posesoria del derecho, pero esta
exteriorizacin es insuficiente para proteger la dinmica, y entonces es la
publicidad registral el medio que contribuye a dar seguridad a la circulacin de
la propiedad.

Sea que se trate de una u otra, la publicidad persigue como fin preservar
intereses no slo privados sino tambin pblicos.
Para dar seguridad jurdica es necesario conocer la titularidad de los derechos,
as como la existencia de medidas cautelares trabados por terceros. Distintas
leyes registrales imponen al escribano la obligacin de inscribir los actos que
autorice, cuando se trata de constituir o modificar derechos reales."El fin
pblico es siempre el fin inmediato que persigue la publicidad..."
En materia de registro se ha ido pasando del asiento en Libros o Protocolos en
soporte papel, hacia medios tcnicos como la filmacin, los archivos
magnticos y los soportes informticos.
En nuestro sistema inmobiliario toda la proteccin publicitaria est destinada a
la exteriorizacin y divulgacin de hechos y derechos en proteccin del titular y
del tercero de buena fe, siendo su eficacia declarativa. En otros sistemas la
inscripcin es constitutiva, no existe el derecho si no se inscribe en el Registro.
(11)
OBLIGACION DE INSCRIBIR.Conforme lo dispone el artculo 29, inciso i de la Ley Orgnica Notarial 404
para la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, son DEBERES de los escribanos
"presentar para su INSCRIPCION en los registros pblicos las copias de las
escrituras que requieran dicha formalidad dentro de los plazos legales...."
"La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente
se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en
los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas
adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn
registradas "artculo 2505 del C. Civil
PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA.Nuestro Cdigo Civil hasta la reforma de la ley 17711, adopt para la
transmisin y adquisicin de los derechos reales sobre inmuebles el sistema de
titulo y modo, o sea el del ttulo y tradicin. Slo con relacin a la hipoteca
siendo que no hay tradicin, recurri a la publicidad registral, es decir a la
inscripcin. Es as que en el articulo 577 dispone "antes de la tradicin de la
cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real".Sin embargo en
la nota a este artculo, Velez transcribe a Freitas, quien declara que "no se
concibe que una sociedad est obligada a respetar un derecho que no se
conoce "y agrega Velez:"Esta es la razn filosfica del gran principio de la
tradicin que la sabidura de los romanos estableci, y que las legislaciones
posteriores reconocieron".Esta mencin de la tradicin que pone en palabras
de Freitas es en realidad, para Freitas, la inscripcin. Freitas en su proyecto de
C. Civil, artculo 3735 al referirse a los derechos reales sobre inmuebles..." los
mismos se adquieren nicamente por la transcripcin en el registro
conservatorio..."
En consecuencia el sistema adoptado por el codificador es sin publicidad
registral., con excepcin de la hipoteca, cuyo fundamento tambin explica en la
extensa nota al artculo 3134, mencionado ut supra.(12)

Diversos proyectos legislativos intentaron incorporar la publicidad registral en

materia inmobiliaria como el de Eleodoro Lobos de 1899 o el de Julin
Barranquero de 1902, el de Cdigo Civil de Bibiloni, el de la Comisin de
Reformas de 1936,el de Cdigo Civil de LLambias de 1954,los que no
prosperaron. Sin embargo la publicidad registral fue incorporada al dictarse en
el ao 1948 la ley 13.512 de Propiedad Horizontal, la ley 14.005 para la Venta
de lotes, y la ley 14.394 de 1954 de Bien de Familia, pero slo para la
aplicacin de dichas leyes.
PUBLICIDAD. INSCRIPCIN.Como ya se ha expuesto, nuestro codificador adopt como medio para
publicitar el dominio, el ttulo y el modo, prescindiendo de la inscripcin,
dejndola para tiempos futuros. Es decir, eligi la publicidad cartular y la
posesoria. Los juristas argentinos entendieron que con el crecimiento del trfico
inmobiliario, dicha publicidad era insuficiente, y empujaron literalmente la
sancin de la ley 17.711 que en el ao 1968 introdujo reformas al Cdigo Civil,
y que finalmente incorpor la inscripcin registral mediante la modificacin del
artculo 2505 que expresa:"La adquisicin o transmisin de derechos reales
sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin
de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que
corresponda"(13)
OPONIBILIDAD A TERCEROS.A tenor de lo que dispone el artculo 2505, y del artculo 2 de la ley 17.801 la
inscripcin, es decir la publicidad, determina la oponiblildad con relacin a
terceros.
He aqu que es necesario examinar quienes son los terceros.
Hay una primera posicin sustentada por Alterini que entiende que debe
distinguirse entre terceros interesados y terceros desinteresados, siendo la
inscripcin y en consecuencia la oponibilidad con relacin a los primeros, es
decir los que tienen un inters legtimo como los sucesores particulares, los
acreedores, los titulares de otros derechos reales, etc. Hay una segunda
posicin que es la de Adrogu que considera que terceros interesados son los
registrales y en consecuencia para estos es necesaria la inscripcin, y
finalmente hay una tercera posicin en la que est enrolado Villaro para quien
la oponibilidad son los terceros en general, ya que la ley no distingue entre
terceros interesados y terceros desinteresados.
Por lo expuesto podemos concluir que ttulo, tradicin e inscripcin son
necesarios para que la adquisicin o transmisin real sea completa y plena
frente a terceros en general, con excepcin claro est para la hipoteca en la
cual no hay tradicin.
INSCRIPCION. CARACTER.La mayor parte de los juristas estiman que los efectos de la inscripcin registral
en nuestro sistema atento a lo dispuesto por el artculo 2505 del Cdigo Civil y

de la ley 17.801,es declarativa, por el cual el derecho real nace con el ttulo,
ms la tradicin, siendo la inscripcin necesaria al slo efecto de la oponibilidad
con relacin a terceros, como en el derecho espaol o por el slo ttulo como
en el derecho francs, diferencindose del sistema :a)sustantivo en el cual el
derecho nace con la inscripcin, como en el derecho australiano; b)constitutivo
en el cual el derecho nace con el acuerdo transmitivo ms la inscripcin como
en el derecho germnico, o con el ttulo ms la inscripcin, como en el derecho
brasileo o en el chileno, segn clasificacin tripartita conforme la doctrina
hipotecaria espaola.(14)
Si bien como se dijo, la mayor parte de la doctrina entiende que nuestro
sistema es declarativo, hay excepciones como la de los propios autores de la
ley 17801, Miguel N.Falbo (15) y Edgardo A Scotti (16)la de Antonio Lloveras
(17) Felipe Villaro (18), entre otros. Villaro entiende que es constitutiva o
cointegrativa junto con el ttulo y la tradicin. Sing le asigna valor constitutivo y
Cazeaux (citado por Lpez de Zavala en Derechos reales) ha dicho que tiene
al menos una parte del carcter constitutiva.DOCUMENTOS INSCRIBIBLES. NO CONVALIDACION.Concluimos este trabajo en el que tratamos los temas relacionados con la
Publicidad y la Inscripcin, estableciendo que en concordancia con lo dispuesto
por el artculo 2505 del Cdigo Civil, el artculo 3 de la ley 17801 slo exige la
inscripcin registral de los documentos referidos en el artculo 2 de dicha ley,
siempre que ellos sirvan de ttulo de dominio, derecho real o asiento
practicable, artculo 3, inc. c., revistan el carcter de autnticos, hagan fe por s
mismos o con otros complementarios.-Y agrega que podrn ser inscriptos o
anotados, para los casos de excepcin que establezcan las leyes, los
instrumentos privados, con la firma de los otorgantes certificada por escribano
pblico, juez de paz o funcionario pblico.
En cuanto a la convalidacin, el artculo 4 de la ley registral, que fue tomado
del artculo 33 de la ley hipotecaria espaola, expresa "la inscripcin no
convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las
leyes".
Por ltimo reafirmamos que el objeto de la inscripcin es la publicidad, la
oponibilidad con relacin a terceros y el perfeccionamiento en la transmisin de
los derechos reales.
La inscripcin no convalida ttulos defectuosos.
Zulema E.Fuksman
Matrcula 2880

1) Felipe P. Villaro Derecho Registral Inmobiliario

2) Marin Prez. .Introduccin al derecho registral
3) Di Pietro. Curso de derecho registral inmobiliario
4) Pau Pedrn. Revista Crtica de Derecho Inmobiliario
5) Luis Moisset de Espans. Publicidad Registral
6) Felipe P .Villaro, obra citada
7) Luis M. de Espans, obra citada
8) "
9) Hernndez Gil. Introduccin al derecho hipotecario
10) Trabajo presentado al Congreso Internacional de D. R. de Carlos Paz
Crdoba
11) Luis M.de Espans obra citada
12) Felipe P. Villaro obra citada
13) "
14) Molinario. Curso de d. inmobiliario registral
15) "
16) Scotti. Clases dictadas en R. de la P. de Neuqun.
17) Lloveras. Publicidad de los derechos reales.
18) Felipe P. Villaro obra citada