Anda di halaman 1dari 18

TINJAUAN STANDAR/SISTIM KONTRAK

KONSTRUKSI INTERNASIONAL (AIA, FIDIC, JCT, SIA)


(RINGKASAN)
Oleh :
Ir. H. Nazarkhan Yasin

PENGANTAR

™ Dalam dunia internasional dikenal beberapa standar/sistim kontrak


konstruksi yang biasa dipakai antara lain :

¾ AIA
¾ FIDIC
¾ JCT
¾ SIA

™ Di Indonesia standar ini biasanya dipakai untuk proyek-proyek yang


menggunakan dana luar negeri (loan).

™ Pihak swasta asing yang beroperasi di Indonesia juga menggunakan


standar ini.

™ Biasanya:
¾ Inggris & Persemakmuran memakai : JCT.
¾ Negara Eropa Barat memakai : FIDIC
¾ Amerika Serikat memakai : AIA
¾ Singapore memakai : SIA

STANDAR AIA.
™ AIA : American Institute of Architect

™ Standar kontrak AIA disebut : “AIA STANDARD”

™ Syarat-syarat kontrak disebut: “AIA General Conditions 1987 Edition”


terdiri dari 14 pasal, 71 ayat.

1 Copyright NY-SS/HK-SKKI/V/07
™ Substansi AIA.GC 1987 Edition:

¾ Kata-kata/istilah diberi definisi

¾ Pengguna Jasa disebut: “Owner”


Direksi Pekerjaan disebut: “Architect”

¾ Penyedia Jasa harus menyampaikan Jaminan Pelaksanaan

¾ Penyelesaian sengketa melalui Arbitrase

¾ Dimungkinkan penyerahan pekerjaan secara substansial (tidak


mutlak 100%)

¾ Pengguna Jasa atau Penyedia Jasa dapat memutuskan kontrak.

™ Di samping AIA ada institusi-institusi lain yang menerbitkan cara-cara


tender seperti NSPE, AGC, dll.

™ “Gilbreath” memberikan satu contoh Kontrak Amerika Serikat yang


isinya dapat disimpulkan sebagai berikut :

¾ Penyedia Jasa setuju melaksanakan pekerjaan atas biaya sendiri


dengan menyediakan bahan, alat, tenaga kerja. Rincian pekerjaan
ada dalam Syarat-Syarat Umum Kontrak dan setuju melindungi
pekerjaan hingga diserahkan.

¾ Barang/jasa tertentu disediakan Pengguna Jasa.

¾ Penyedia Jasa setuju melaksanakan pekerjaan sesuai jadual yang


ditetapkan.

¾ Pengguna Jasa setuju membayar nilai kontrak kepada Penyedia Jasa

¾ Seluruh persyaratan/ketentuan tercantum dalam dokumen kontrak,


merupakan satu kesatuan

¾ Penyedia Jasa harus menutup asuransi sampai pekerjaan selesai

2 Copyright NY-SS/HK-SKKI/V/07
¾ Penyedia Jasa setuju membayar pajak

¾ Penyelesaian Sengketa : Badan Peradilan Sengketa Konstruksi

¾ Penyedia Jasa harus menyerahkan Jaminan Pelaksanaan.

™ Syarat-Syarat Kontrak lain terdapat dalam Syarat-Syarat


Umum/Khusus, Spesifikasi Teknis, Gambar.

™ Syarat-Syarat Umum terdiri dari 44 Pasal,yang penting diantaranya


adalah :

¾ Kata / istilah diberi definisi

¾ Tidak ada kewajiban Penyedia Jasa yang boleh dikesampingkan

¾ Jaminan Penyedia Jasa akan memperbaiki pekerjaan cacat

¾ Dimungkinkan adanya perubahan pekerjaan

¾ Di mungkinkan penyerahan sebagian-sebagian pekerjaan (partial


completion)

¾ Tidak bisa klaim karena volume pekerjaan sesungguhnya berbeda


dengan kontrak

¾ Pelimpahan kontrak diatur

¾ Pengguna Jasa berhak memutuskan kontrak

¾ Pengaturan mengenai penangguhan pekerjaan.

STANDAR KONTRAK FIDIC 1987.


™ FIDIC : - Federation Internationale Des Ingenieurs-Conseils;
- International Federation of Consultant Engineers.
- Didirikan tahun 1913 oleh 3 Asosiasi Konsultan Teknik
Eropa.

3 Copyright NY-SS/HK-SKKI/V/07
™ Tujuan : - menyediakan kepentingan profesional dari anggota asosiasi
- menyebarkan informasi

™ Keanggotaan : tersebar di lebih 60 negara di dunia.

™ FIDIC mengatur seminar, konferensi, peraturan-peraturan untuk


memelihara profesionalisme, tukar menukar informasi, diskusi-diskusi,
dsb untuk pengembangan profesi teknik dinegara berkembang.

™ Asosiasi Kontraktor Indonesia (AKI) adalah anggota IFAWPCA,


sedangkan IFAWPCA anggota FIDIC sehingga seyogyanya Indonesia
juga memakai standar FIDIC sebagai rujukan.

™ FIDIC menyusun 2 versi standar :


¾ FIDIC 1987 :
untuk pekerjaan konstruksi teknik sipil
¾ FIDIC 1995 :
untuk pekerjaan Rancang Bangun/Turnkey.

™ FIDIC 1987 :
¾ Syarat-Syarat Umum
¾ Syarat-Syarat Khusus

™ SYARAT-SYARAT UMUM FIDIC 1987 :

¾ Terdiri dari 25 uraian – 72 pasal

¾ Beberapa yang penting :

• Definisi dan Interpretasi • Perubahan-Perubahan


• Pelimpahan Kontrak • Jumlah Perkiraan
• Dokumen Kontrak • Perbaikan-Perbaikan
• Kewajiban-Kewajiban Umum • Resiko Khusus
• Penangguhan Pekerjaan • Pembebasan dari Pelaksanaan
• Pelaksanaan & Kelambatan • Penyelesaian Perselisihan
• Tanggung Jawab Atas Cacat • Kesalahan Pengguna Jasa

4 Copyright NY-SS/HK-SKKI/V/07
™ Perjanjian / Kontrak :

¾ Terdiri hanya 4 butir/pasal :

• Penjelasan bahwa semua kata / istilah / ungkapan harus diartikan


seperti tersebut dalam Syarat-Syarat Kontrak

• Dokumen-dokumen lain merupakan satu kesatuan

• Penyedia Jasa harus melaksanakan & menyelesaikan pekerjaan


sesuai Syarat-Syarat Kontrak

• Pengguna Jasa harus membayar hasil pekerjaan Penyedia Jasa.

¾ Dua butir berupa pernyataan

¾ Dua butir lainnya masing-masing kewajiban para pihak

™ FIDIC 1987 dilengkapi Lampiran (Appendices) untuk memudahkan


pencarian kembali salah satu ketetapan/ketentuan dalam syarat-syarat
kontrak.

SYARAT-SYARAT KHUSUS FIDIC 1987

™ Berisi hal-hal yang perlu diatur secara khusus sehubungan sifat /


kondisi pekerjaan antara lain:

¾ Definisi kata/Istilah tertentu

¾ Bahasa dan Hukum yang berlaku

¾ Prioritas Dokumen

¾ Jaminan Pelaksanaan

¾ Bonus Penyelesaian

5 Copyright NY-SS/HK-SKKI/V/07
¾ Arbitrase

¾ Kesalahan Pengguna Jasa/Penyedia Jasa

STANDAR FIDIC 1995.


™ Di tujukan untuk kontrak Rancang Bangun / Turnkey. Penyedia Jasa
bertanggung jawab secara total (perencanaan dan pelaksanaan).
Walaupun mungkin hal ini bermanfaat bagi Pengguna Jasa, namun
kurang menguntungkan karena pengawasan kurang pada proses
perencanaan dan sulit melakukan perubahan pada pelaksanaan.

™ Penyedia Jasa bertanggung jawab atas perencanaan sesuai keinginan


Pengguna Jasa termasuk semua disiplin (sipil, mekanikal, elektrikal, dsb).

™ Pembayaran secara termyn, bukan sekaligus setelah pekerjaan selesai

™ Turnkey sama dengan Design Build, hanya berbeda dalam cara


pembayaran yang dilakukan sekaligus setelah pekerjaan selesai
seluruhnya.

™ Mungkin dalam Turnkey dapat ditambahkan permintaan kepada


Penyedia Jasa untuk mengoperasikan apakah dalam masa uji coba atau
melalui kontrak BOT.

SYARAT-SYARAT UMUM FIDIC 1995

™ Terdiri dari 20 Pasal – 160 ayat

™ Yang penting adalah :

• Kontrak → definisi • Harga Kontrak

• Judul-judul/catatan progres • Uang Muka

• Hukum dan bahas • Hak untuk mengadakan


perubahan

6 Copyright NY-SS/HK-SKKI/V/07
• Prioritas dokumen • Pengurangan biaya
(value engineering)

• Jalan masuk&penyerahan lahan • Pos Perkiraan

• Izin-izin • Pemutusan Kontrak oleh


Pengguna Jasa

• Hak Pengguna Jasa memutuskan • Hak Penyedia Jasa


Kontrak Menangguhkan Pekerjaan

• Jaminan pelaksanaan • Pemutusan Kontrak oleh


Penyedia Jasa Penyedia Jasa

• Resiko-resiko Pengguna Jasa

• Kewajiban-kewajiban umum- • Asuransi Perencanaan


tentang perencanaan
• Badan Pengadilan Sengketa

• Ganti rugi atas kelambatan • Arbitrase

• Penangguhan pekerjaan

SYARAT-SYARAT KHUSUS FIDIC 1995.

™ Terdiri dari 20 pasal dari beberapa yang penting :

• Prioritas Dokumen • Ganti rugi kelambatan

• Tanggung jawab terpisah & bersama • Kewajiban Penyedia Jasa


untuk pengetesan pada
penyelesaian
• Jalan masuk & Penyerahan Lahan

• Jaminan Pelaksanaan • Kewajiban Penyedia Jasa

7 Copyright NY-SS/HK-SKKI/V/07
untuk pengetesan sesudah
penyelesaian

• Sub. Penyedia Jasa

• Hak Paten • Perubahan-perubahan

• Waktu Penyelesaian

STANDAR KONTRAK JCT 1980.


™ JCT = Joint Contract Tribunals – suatu institusi Inggris yang menyusun
kontrak untuk Pemerintah dan swasta.

™ Unsur-unsur JCT :

• RIBA • ADC
• NFBTE • ASEC
• RICS • GLC
• ACC • FASSACE
• AMA • SBCC

™ Judul lengkap : Standard Form of Building Contract, 1980 Edition


Private with quantity yang terdiri dari :

¾ PERJANJIAN

¾ SYARAT-SYARAT BAGIAN I : UMUM

¾ SYARAT-SYARAT BAGIAN II : SUB. PENYEDIA JASA


TERTUNJUK DAN PEMASOK TERTUNJUK

¾ SYARAT-SYARAT BAGIAN III : FLUKTUASI

¾ Terlihat disini bahwa JCT tidak melibatkan institusi diluar Inggris


dan dibuat khusus untuk kontrak bangunan.

8 Copyright NY-SS/HK-SKKI/V/07
¾ Di pakai di Inggris dan Negara-Negara Persemakmuran.

¾ Di Indonesia oleh swasta dimana konsultan perencana adalah


perusahaan Inggris.

¾ Perjanjian disebut “Article of Agreement”.


Terdiri dari 5 butir :

• Keharusan Penyedia Jasa melaksanakan dan menyelesaikan


pekerjaan sesuai perincian biaya dan gambar-gambar kontrak.

• Pengguna Jasa harus membayar Penyedia Jasa sesuai nilai


kontrak pada waktu dan cara-cara tercantum dalam Syarat-Syarat
Kontrak.

• Penetapan mengenai Wakil Pengguna Jasa

• Penetapan mengenai Konsultan Biaya

• Penetapan mengenai penyelesaian perselisihan melalui Arbitrase.

™ SYARAT-SYARAT KONTRAK BAGIAN I :

Terdiri dari 34 pasal – dipilih beberapa yang penting :

• Penafsiran, Definisi • Penyerahan Kontrak kepada pihak ketiga

• Kewajiban-Kewajiban Penyedia Jasa • Tanggal Penyerahan Lahan

• Perubahan dan Pos Perkiraan • Kerusakan karena pekerjaan


tidak selesai

• Penyelesaian Praktis • Pemutusan Kontrak oleh


(Tidak Mutlak 100%) Pengguna Jasa

• Pemutusan Kontrak oleh


Penyedia Jasa

9 Copyright NY-SS/HK-SKKI/V/07
• Penguasaan Sebagian Pekerjaan oleh
Pengguna Jasa (yang telah disediakan oleh Penyedia Jasa

™ SYARAT-SYARAT KONTRAK BAGIAN II :

Syarat-syarat kontrak bagian dua ini berisi :

¾ Uraian mengenai Sub. Penyedia Jasa Tertunjuk (Nominated Sub


Contractor): ketentuan-ketentuan / syarat-syarat penunjukkan Sub
Penyedia Jasa tertentu

¾ Uraian mengenai Pemasok Bahan Tertunjuk (Nominated Supplier):


ketentuan-ketentuan/syarat-syarat penunjukan Pemasok Bahan
tertentu

™ SYARAT-SYARAT KONTRAK BAGIAN III :

¾ Berisi peluang Penyedia Jasa untuk memperoleh penyesuaian harga


(fluktuasi):

• Pilihan cara perhitungan fluktuasi

• Fluktuasi pajak

• Fluktuasi pajak upah dan bahan

• Penggunaan rumus penyesuaian harga

¾ Lampiran : berisi besaran-besaran mengenai nilai asuransi ganti rugi


dan lain-lain untuk memudahkan mencari rujukan.

™ Ternyata Standar JCT secara ringkas memuat hal-hal berikut :

¾ Perjanjian hanya terdiri dari 5 butir yang mengatur tentang hak dan
kewajiban para pihak.

10 Copyright NY-SS/HK-SKKI/V/07
¾ Perjanjian merupakan satu-satunya dokumen yang ditanda tangani.

¾ Dokumen lain tidak dinyatakan merupakan satu kesatuan dengan


Perjanjian.

¾ Penyelesaian perselisihan disebut dalam Perjanjian (bukan dalam


Syarat-Syarat Kontrak).

¾ Syarat-Syarat Kontrak terdiri dari 40 pasal.

™ Ketentuan yang jarang terdapat dalam kontrak kita (Indonesia) :

¾ Penafsiran, Definisi/Batasan

¾ Pajak Pertambahan Nilai

¾ Penyelesaian Praktis

¾ Kerusakan pekerjaan yang tidak selesai

¾ Pajak Pendapatan.

STANDAR KONTRAK SIA :

™ Institusi para arsitek Singapura : Singapore Institute of Architect


(SIA) menyusun standar kontrak yang dikenal dengan nama: “SIA-80
CONTRACT”.

™ Lengkapnya :
“ARTICLE & CONDITIONS OF BUILDING CONTRACT” yang
terdiri dari :

¾ Article of Contract

¾ Condition of Contract

11 Copyright NY-SS/HK-SKKI/V/07
¾ Appendix

¾ Addendum of Ammendment to SIA 80 Contract.

™ Kontrak ini untuk pekerjaan konstruksi bangunan gedung.

PERJANJIAN/KONTRAK :

™ Seperti standar kontrak konstruksi internasional lain,


Kontrak SIA juga sederhana: 8 pasal.

¾ Kewajiban Penyedia Jasa melaksanakan, menyelesaikan pekerjaan


gedung dan pekerjaan lain termasuk perubahan.

¾ Jenis Kontrak: Unit Price (volume pekerjaan diukur ulang)

¾ Direksi Pekerjaan (disebut “Architect”) ditetapkan

¾ Konsultan Biaya (Quantity Surveyor) ditetapkan

¾ Nilai Kontrak disesuaikan hasil pengukuran ulang

¾ Dokumen Kontrak :
• Perjanjian
• Syarat-Syarat Kontrak
• Gambar-Gambar Kontrak
• RAB
• Surat menyurat

¾ Penafsiran : Dokumen Kontrak harus dibaca menyeluruh.

¾ Penyerahan Kontrak : mengikat para ahli waris, wakil para pihak.

12 Copyright NY-SS/HK-SKKI/V/07
SYARAT-SYARAT KONTRAK.

™ Terdiri dari 39 Pasal – 150 ayat.


Yang penting diantaranya adalah :

¾ Definisi

¾ Pelimpahan fungsi kontrak

¾ Hak penelitian Penyedia Jasa (due diligence)

¾ Ganti rugi

¾ Penyelesaian sebagian

¾ Masa pemeliharaan

¾ Penunjukan Sub. Penyedia Jasa/tidak keberatan

¾ Pemutusan Kontrak tanpa kesalahan

¾ Arbitrase

™ Lampiran : memuat besaran-besaran tertentu untuk memudahkan rujukan

™ Addendum Kontrak : mengatur hal-hal khusus.

RINGKASAN TINJAUAN STANDAR-STANDAR


KONTRAK KONSTRUKSI INTERNASIONAL (FIDIC, JCT,
AIA, SIA).

™ Dari uraian tersebut sebelumnya dapat disimpulkan beberapa hal sebagai


berikut :

13 Copyright NY-SS/HK-SKKI/V/07
¾ Semua standar/sistim kontrak tersebut kurang lebih mempunyai
bentuk (format) sebagai berikut :

• Perjanjian/Kontrak disebut “Agreement” atau “Article of


Agreement” atau “Article of Contract”.
• Syarat-Syarat Kontrak (Conditions of Contract):
9 Umum (General)
9 Khusus (Particulair/Special)
• Lampiran-Lampiran (Appendices)
• Spesifikasi Teknis (Technical Specifications)
• Gambar-Gambar Kontrak (Contract Drawings).

¾ Pada umumnya Perjanjian/Kontrak itu sendiri sangat sederhana dan


singkat Æ hanya berisi hal-hal pokok mengenai perikatan para pihak
antara lain :

• Kontrak Amerika (9 butir/pasal)


• Kontrak FIDIC 1987 (4 butir/pasal)
• Kontrak FIDIC 1995 (4 butir)
• Kontrak JCT 1980 (5 butir)
• Kontrak SIA 80 (8 butir)

¾ Hal-hal lain mengenai perikatan tercantum dalam Syarat-syarat


Kontrak (Umum / Khusus).
¾ Perjanjian/Kontrak adalah satu-satunya Dokumen Kontrak yang di
tandatangani Para Pihak.

14 Copyright NY-SS/HK-SKKI/V/07
¾ Dokumen-dokumen lain seperti Syarat Kontrak, Spesifikasi Teknis,
Gambar-gambar dinyatakan dalam Perjanjian merupakan satu
kesatuan dan bagian tak terpisahkan dari Perjanjian.

¾ Tujuan penggunaan masing-masing Kontrak Internasional adalah


sebagai berikut :

• Standar Kontrak Agreement/AIA ditujukan untuk Kontrak


Pekerjaan Sipil

• Standar Kontrak FIDIC 1987 ditujukan untuk Kontrak Pekerjaan


Konstruksi Teknik Sipil (Works of Civil Engineering
Construction)

• Standar Kontrak FIDIC 1995 ditujukan untuk Kontrak Pekerjaan


Rancang Bangun dan Turn Key (Design Build & Turn Key).

• Standar Kontrak JCT 1980 di tujukan untuk Kontrak Pekerjaan


Bangunan.

• Standar kontrak SIA 80 ditujukan untuk kontrak bangunan


gedung

¾ Penamaan Para Pihak (Penyedia Jasa & Pengguna Jasa) beserta


orang/badan yang diberi kuasa berbeda diantara standar-standar
tersebut :

15 Copyright NY-SS/HK-SKKI/V/07
• Standar Kontrak Amerika/AIA:
Pengguna Jasa disebut : Owner
Pengawas Pekerjaan disebut : Architect/Engineer
Penyedia Jasa disebut : Contractor

• Standar Kontrak FIDIC 1987:


Pengguna Jasa disebut : Employer

Pengawas Pekerjaan disebut : Engineer


Penyedia Jasa disebut : Contractor

• Standar Kontrak FIDIC 1995:


Pengguna Jasa disebut : Employer
Wakil Pengguna Jasa disebut : Employer’s
Representative
Penyedia Jasa disebut : Contractor

• Standar Kontrak JCT 1980 :


Pengguna Jasa disebut : Employer
Pengawas Pekerjaan disebut : Architect
Penyedia Jasa di sebut : Contractor

• Standar Kontrak SIA 80 :


Pengguna Jasa disebut : Employer
Perencana/Pengawas Pekerjaan : Architect
Penyedia Jasa : Contractor

16 Copyright NY-SS/HK-SKKI/V/07
™ Syarat-Syarat Umum kontrak mengatur hak dan kewajiban para pihak
(Pengguna Jasa dan Penyedia Jasa) secara lengkap, terperinci serta
mencerminkan keadilan dan kesetaraan kedudukan para pihak. Misalnya:
Para Pihak masing-masing berhak untuk menangguhkan pekerjaan atau
memutuskan kontrak.

™ Hal-hal Khusus sehubungan dengan sifat pekerjaan yang memerlukan


pengaturan Khusus, dijabarkan dalam Syarat-Syarat Khusus.

™ Besaran-besaran yang menyangkut Jaminan Ganti Rugi Waktu


Pelaksanaan, Waktu Penyerahan Lahan, Masa Jaminan atas Cacat,
Besarnya Nilai Retensi, semuanya dicantumkan dalam suatu daftar yang
disebut Lampiran (Appendix) sehingga memudahkan mencarinya.

™ Bahasa yang dipakai adalah bahasa Inggris yang mudah dimengerti dan
hampir-hampir tak mungkin diartikan lain. Kata-kata/istilah tertentu
diberikan definisi yang jelas.

™ Penyelesaian perselisihan/sengketa, tak ada satupun yang memilih


Pengadilan (Court). Semuanya memilih Arbitrase. Pilihan badan, proses
dan tata cara serta prosedur Arbitrase diatur secara rinci.

™ Istilah “Masa Pemeliharaan” yang biasa kita kenal di ganti dengan istilah
“Masa Tanggung Jawab Atas Cacat” (“Defect Liability Period”) yang
memang rasanya lebih tepat kecuali Standar SIA 80 yang masih
menggunakan istilah “Maintenance Period”.

17 Copyright NY-SS/HK-SKKI/V/07
™ Istilah “Denda” (“Penalty”) yang lazim kita kenal, tidak lagi di gunakan,
di ganti dengan istilah “Ganti Rugi Atas Kelambatan” (“Liquidity
Damages for Delay”) atau “Liquidity and Ascertain Damages for Delay”.

™ Semua standar kontrak konstruksi internasional mengizinkan hal-hal


berikut:
¾ Penyelesaian pekerjaan secara bertahap (partial completion)
¾ Penempatan / penggunaan bagian pekerjaan yang telah diserahkan
(partial occupation)
¾ Penyelesaian pekerjaan secara praktis/substansial, tidak mutlak
100% selesai (practical/substantial completion)

SARAN-SARAN
™ Sangat dianjurkan agar Kontrak-kontrak kita dimasa-masa mendatang
dapat menggunakan pola Standar/Sistim Kontrak Internasional ini, (tanpa
harus melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan kita) seperti:
¾ Penyelesaian Sengketa melalui Arbitrase
¾ Istilah “Denda” diganti “Ganti Rugi atas Keterlambatan”
¾ Istilah “Masa Pemeliharaan” diganti “Masa Tanggung Jawab atas
Cacat”
¾ Penyerahan pekerjaan sebagian-sebagian di izinkan
¾ Penyerahan pekerjaan Praktis/Substansial di izinkan
¾ Pekerjaan tambah dibatasi maksimum 10% Æ bila lebih diizinkan
pakai kondisi khusus

18 Copyright NY-SS/HK-SKKI/V/07