Anda di halaman 1dari 14

AR 4050

PERSIAPAN TUGAS AKHIR

GRAND SCBD APARTMENT, JAKARTA

NAMA: NABILA ABYANI


NIM: 15212005
DOSEN PEMBIMBING: DR. IR., AGUSTINUS ADIB ABADI, M.SC.

PROGRAM STUDI ARSITEKTUR


SEKOLAH ARSITEKTUR, PERANCANGAN, DAN PERENCANAAN KOTA
INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG

BAB I
PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang


Sejak bertahun-tahun lalu kota Jakarta telah menjadi kota pusat berbagai kegiatan
yang kemudian sistem ini disebut sebagai sentraliasasi kegiatan yang mungkin bermaksud untuk
menjadikan kota Jakarta sebagai hirarki semua kota di Indonesia. Dengan dijadikannya kota
Jakarta sebagai pusat kota semua kegiatan berarti membuka peluang untuk mengadu nasib atau
mencari pekerjaan. Hal inilah yang telah membuat perpindahan penduduk dari luar kota Jakarta
baik itu merupakan warga Negara Indonesia maupun dari luar negeri ke dalam kota Jakarta dan
hal ini telah berlangsung lama. Disamping itu, masyarakat perkotaan selalu mencari hunian yang
dekat dengan tempat mereka bekerja, dekat dengan fasilitas publik, dan hiburan. Hal ini
menciptakan permintaan akan huian-hunian yang letaknya di jantung-jantung perekonomian
kota.
Disatu sisi adanya migrasi yang mengakibatkan pertumbuhan penduduk dapat
memberikan suatu permasalahan yang cukup signifikan untuk dipertimbangkan. Namun disisi
lain perpindahan penduduk ke kota Jakarta dapat memberikan sumbangan bagi kemajuan kota
Jakarta sendiri. Banyak masyarakat golongan menengah keatas dan kalangan atas yang lebih
tertarik tinggal di apartemen apalagi para kaum selebriti, masyarakat lokal yang pernah tinggal di
luar negeri terlebih para warga Negara asing yang tinggal beberapa waktu di Indonesia
khususnya di Jakarta.
Dengan semakin baiknya kondisi properti Indonesia sekarang ini mempermudah
dalam merealisasikan kebutuhan hunian tersebut sebagai bentuk bisnis property. Keberadaan dan
perkembangan apartemen untuk masyarakat golongan menengah keatas yang merupakan salah
satu dari sekian banyak bentuk hunian ternyata lebih dipengaruhi oleh faktor bisnis dan bukan
pada faktor kebutuhan atau tempat hunian. Hal ini dapat dicontohkan dengan kasus pembelian
beberapa unit apartemen pada satu tempat atau lebih yang dibeli oleh satu orang. Dengan kata
lain pembelian apartemen banyak dikarenakan kebutuhan investasi. Namun demikian faktor
kebutuhan akan perumahan tetap menjadi dasar alasan kebutuhan akan pembangaunan
apartemen hanya saja tidak berdampak secara langsung. Adanya pembangunan apartemen dapat

juga memperbaiki perekonomian Indonesia karena dalam dalam suatu pembangunan apartemen
dapat merekrut banyak pekerja. Dengan banyaknya masyarakat yang dipekerjakan berarti
memberikan penghidupan yang lebih baik dan layak sehingga dapat mengurangi tingkat
kemiskinan di Indonesia.
Melihat dari permasalahan-permasalahan diatas maka dapat dijadikan suatu peluang
bisnis properti untuk membangun apatemen yang diperuntukan bagi masyarakat golongan
menengah atas sebagai bentuk investasi, kebutuhan pasar akan hunian berprestise tinggi sebagai
salah satu bentuk lifestyle dipusat kota yang dapat mengurangi tingkat kemacetan, menjawab dan
mengurangi backlog kebutuhan hunian.
Jumlah apartment di Jakarta diperkirakan mendekati angka 200.000 unit
apartment, dimana angka ini masih sangat kecil dibandingkan dengan jumlah penduduk
Jakarta yang mendekati angka 25 juta jiwa. Melihat dari data ini, diperkirakan di tahun
mendatang pertumbuhan apartment masih akan significant

Gambar 1.1 Supply and Demand Apartemen di Jakarta tahun 2007-2009


Sumber: CEIC.com

1.2 Isu Terkait


Keberadaan apartemen Jakarta masuk dalam daftar investasi jenis real estate yang
terfavorit sehingga tingkat hunian untuk pasar apartemen sewa di Jakarta juga tergolong stabil.
Peluang bisnis yang tinggi dengan melihat tren harga kondominium terus naik sejalan dengan
kenaikan harga tanah di Jakarta hingga mencapai 24jt/m2 . Banyaknya pembangunan kantor sewa
dan perdagangan di Ibu Kota yang mendatangkan pelaku bisnis baru baik masyarakat local
maupun ekspatriat.
Pertimbangan mereka tinggal di apartemen kebanyakan karena alasan praktis, efektif
dan efisien sehingga mereka akan mencari apartemen yang baik pelayanannya dan dekat tempat
dimana mereka bekerja. Alasan pelayanan dikarenakan kebanyakan dari mereka sibuk dengan
pekerjaan mereka jadi mereka sulit untuk meluangkan waktunya untuk mengurus tempat
tinggalnya, sedangkan kedekatan dengan tempat bekerja dikarenakan waktu yang sangat mereka
hargai apalagi kondisi Jakarta yang kerap macet sehingga mereka membutuhkan lkasi yang
mudah untuk akses keluar dan sedikit melewati daerah macet, lokasi ini banyak ditemukan
dipusat kota atau CBD.
Kemacetan tersebut pada prinsipnya banyak dipengaruhi oleh dampak dari arus
commuter yang bekerja di Jakarta namun bertempat tinggal di pinggiran dan diluar Jakarta. Jika
hunian tersebut didekatka ke pusat kota maka diharapkan dapat mengurangi tingkat kemacetan.
Berdasarkan permasalahan inilah maka pembanguanan hunian vertical di arahkan ke pusat
kota/CBD. Dengan adanya pemilihan lokasi di pusat kota maka akan menyebabkan biaya
penyediaan apartemen yang tinggi karena harga tanah yang mahal.
Hal ini menyebabkan kesulitan bagi para calon penghuni dengan kelas ekonomi
menengah kebawah untuk membeli apartemen karena terlalu mahal contohnya 1 unit apartemen
Da Vinci dengan luas kurang dari 600 m2 dijual dengan harga 22 milyar (Kompas, 9 Oktober
2003). Sehingga kebanyakan unit tersebut dibeli maupun disewa oleh masyarakat kelas
menengah keatas. Selain iti semakin baiknya perekonomian dan bisnis property Indonesia juga
ikut

menyumbang

perumahan/apartemen.

pengaruh

baik

terhadap

berjalan

atau

tidaknya

pembangunan

1.3 Deskripsi Umum


Fungsi

: Apartemen sewa dengan fasilitas servis

Status kepemilikan

: SHM (Sewa Hak Milik) dengan jangka waktu maksimal 25


tahun.

Sasaran

: Masyarakat kelas atas, pebisnis yang bekerja di daerah


SCBD dan ekspatriat (isu tentang kepemilikan property untuk
masy

asing---regulasi

sbg

wadah

untuk

pemasukan

keuntungan dari asing)


Lingkup Proyek

: Perencanaan dan perancangan fungsi apartemen termasuk


fasilitas penunjang

Sifat Proyek

: Fiktif

Pemilik

: Developer Swasta (bekerjasama dengan developer asing


untuk mengembangkan property di Jakarta dan sekitarnya
(contoh: hongkong land-sinarmas)

Lokasi

: Jl. Tulodong Atas 2 SCBD, Jakarta Pusat

Luas Lahan

: 10.000 m2

KDB

: 50%

1.4 Pemilihan Lokasi


Lokasi yang dipilih ialah kawasan SCBD (Sudirman Central Business District), Jakarta
Pusat. Saat ini lokasi merupakan lahan kosong untuk sebuah pembangunan apartemen swasta.
Bangunan di sekitar lokasi proyek sebagian besar berfungsi sebagai kantor, komersil, dan
beberapa hunian vertikal disekitarnya. Lokasi proyek berdekatan dengan pusat perbelanjaan One
Pacific Place (Mall Tower, Office Tower, dan Apartment Tower), The Capital Residences, SCBD
Suites, Electronic City. Lokasi proyek terletak di jalan primer dan merupakan jalan besar pada

kawasan tersebut. Alasan pemilihan lokasi proyek adalah letak yang strategis dari segi kebutuhan
maupun aksesibilitas

Gambar 1.1 Peta site proyek di kawasan SCBD


Sumber: diolah dari google.maps

Gambar 1.2 Peta site proyek di kawasan SCBD


Sumber: diolah dari google.maps

BAB 2
KAJIAN PUSTAKA
2.1 Pemahaman Proyek
2.1.1 Pengertian Apartemen
Apartemen adalah bangunan dalam suatu lingkungan , yang terbagi dalam
bagian-bagian yang distrukturkan secarafungsional dalam area yang horizontal
maupun vertikal dan merupakan datu kesatuan yang masing-masing dapat digunakan
terpisah, terutama untuk tempat hunian yang di lengkapi bagian bersama , bendabenda bersama dan tanah bersama. (Hornby, 1995).
2.2.2 Tipologi Apartemen
Pengelompokan apartemen berdasarkan jenis dan besar bangunan:
1. Garden Apartemen
Bangunan apartemen dua sampai empat lantai. Apartemen memiliki halaman dan taman
disekitar bangunan. Apartemen ini sangat cocok untuk keluarga inti yang memiliki anak
kecil karena anak-anak dapat mudah mencapai taman. Biasanya untuk golongan menengah
keatas.
2. Walked-Up Apartemen
Bangunan apartemen yang terdiri atas tiga sampai dengan enam lantai. Apartemen ini
kadang-kadang memiliki lift, tetapi bias juga tidak. Jenis apartemen ini disukai oleh keluarga
yang lebih besar (keluarga ini ditambah orang tua). Gedung apartemen hanya terdiri atas dua
atau tiga unit apartemen.
3. Low Rise Apartment
Apartemen dengan Ketinggian bangunan kurang dari tujuh lantai dan menggunakan tangga
sebagai alat transportasi vertical. Biasanya untuk golongan menengah kebawah.

4. Medium Rise Apartment


Bangunan apartemen yang terdiri dari tujuh sampai dengan sepuluh lantai. Jenis apartemen
ini lebih sering dibangun dikota satelit.
5. High Rise Apartment
Bangunan apartemen yang terdiri atas lebih dari sepuluh lantai. Dilengkapi area parker
bawah tanah, system keamanan dan servis penuh. Struktur apartemen lebih kompleks
sehingga desain unit apartemen cenderung standar. Jenis ini banyak dibangun dipusat kota.
Pengelompokan apartemen berdasarkan jumlah lantai unit hunian:
1. Simplex
2. Duplex
3. Mezzanine

: Dalam satu unit hunian terdapat dalam satu lantai


: Dalam satu unit hunian terdapat dua lantai
: Dengan split level yang berbeda

Gambar 2.1 Pengelompokan apartemen berdasarkan jumlah lantai unit hunian, Sumber:
apartment guidelines (2005)
Pengelompokan apartemen yang berdasarkan posisi bukaan:
1. Single aspek : Bukaan ke satu arah
2. Corner aspek : Bukaan ke dua arah pada bagian sudut
3. Dual aspek
: Bukaan ke dua arah yang berlawan
Gambar 2.2 Pengelompokan apartemen yang berdasarkan posisi bukaan, Sumber:
apartment guidelines (2005)

Klasifikasi
berdasarkan

apartemen
luasan

dari

kamarnya:
1. Tipe Studio (18m2 - 45m2)
Tipe ini mengutamakan efisiensi penggunaan ruang-ruang. Hanya tersedia ruangan tanpa
sekat.
2. Tipe satu ruang tidur (36m2 54m2)
Apartment ini berkapasitas 2-3 orang, misalnya pasangan yang baru menikah dengan anak
atau tanpa anak.

3. Tipe dua ruang tidur (45m2 90m2)


Apartment ini berkapasitas 3-4 orang, misalnya keluarga dengan satu atau dua anak. Pada
tipe ini biasanya ruang keluarga dan ruang makan dipisah.
4. Tipe tiga ruang tidur (54m2 108m2)
Apartment ini berkapasitas 4-5 orang, misalnya keluarga besar dengan tiga anak atau lebih.
5. Tipe empat ruang tidur (100m2 135m2)
Apartment ini berkapasitas 5 8 orang, misalnya keluarga besar dengan tiga sampai enam
anak, atau pemakaian tiga generasi (kakek-nenek, ayah-ibu, dan anak-anak). Secara garis
besar apartemen dapat di artikan sebagai tempat yang dapat memuat banyak kelompok
hunian yang di susun secara vertikal dan memiliki fasilitas penunjang dan service.
2.1.3PersyaratanTerkait

PersyaratanTeknisApartemenMenurutPeraturanMenteriPUNo.60/PRT/1992
mengenaiPersyaratanTeknisPembangunanHunianVertikalApartemenharus
mempunyaikelengkapanbangunan,antaralain:
Alattransportasivertikal,yangterdiridari:
a.Lift,untukbangunandenganketinggiandiatas4lantai
b.Tangga,untukbangunandengantinggimaksimal4lantai.
Pintudantanggadarurat
Alatdansistempemadamankebakaran.
Penangkalpetir
Jaringanairbersihyangterdiridariundergroundtank,rooftank,danpompa.
Saluranpembuanganairhujan
Saluranpembuanganairlimbah
Sistempembuangansampah
Tempatjemur
Jaringantelepondanjaringanlistrikdengangeneratorcadangan
Jaringangas
2.1.4 Studi Pasar Apartemen

Sumber: Housing-Estate.com, Jakarta (Selasa, 22 April 2015)


Apartemen Kelas Atas Jakarta Tumbuh Pesat
Apartemen kelas atas semakin mendapat tempat di jagat bisnis properti. Paling tidak
dua tahun terakhir pertumbuhannya cukup signifikan. Merujuk data Colliers International
Indonesia, sebanyak tujuh apartemen kelas atas diluncurkan selama kuartal I 2014. Jumlah unitnya
sekitar 2.276 unit. Apartemen kategori ini harganya Rp30-50 juta/m2.
Dalam kurun waktu lima tahun terakhir di Indonesia terli -hat peningkatan kegiatan
investasi yang pesat, khususnya di Jakarta sebagai kota metropolitan, tempat berpugatnya
seluruh sektor usaha negara kita. Sejalan dengan pertumbuhan investasi, jumlah tenaga asing
yang masukpun meningkat pula. Untuk itu, dibutuhkan penyediaan sarana tempat hunian yang
berkualitas internasional dan berlokasi stratejik, dan apartemen sebagai salah satu produk real
estate berbentuk bangunan yang meliputi sejumlah unit hunian, yang ditempati berbagai
penghuni yang berbeda dengan membayar sejumlah sewa kepada pemiliknya, merupakan suatu
alternatif pilihan utama.
Hal

tersebut

menyebabkan

bisnis

apartemen

menjanjikan

prospek

yang

menguntungkan di mata para pengusaha. Dan sebagaimana umumnya terjadi, merebaknya suatu
peluang usaha selai'n menjanjikan prospek, juga menimbulkan permasalahan seperti makin
intensifnya persaingan. Situasi bisnis apartemen dewasa ini ditandai pertumbuhan sekitar 35.4 %
pertahun dari 1985 hingga sekarang, dengan jumlah 22 apartemen di Jakarta yang beroperasi
dengan tingkat hunian rata-rata 97 %.
Potensi permintaan tahun mendatang diperkirakan akan meningkat sekitar 25 %
pertahun hingga mencapai 3750 unit pada tahun 1995. Akan tetapi penawaranpun melonjak
tajam, sehingga diperkirakan pada akhir tahun 1995 akan tersedia sekitar 5400 unit apartemen.
Efek yang mungkin terjadi adalah menurunnya tingkat hunian rata-rata hingga 70 % pada tahun
itu. Dengan nianggunakan analisis sensitivitas variabel tingkat hunian, terli hat bahwa investasi
apartemen seharusnya memi1iki tingkat hunian minimum 70 % dengan pay-back period 10.2
tahun.

Nama Apartemen (Unit)

Lokasi

Harga per m2

Anandamaya Residence (3 tower/800 unit)

Jl Jend Sudirman

50 juta

Gayanti City Apartment (198 unit)

Jl Gatot Subroto

33 juta

Verde Two (2 tower/304 unit)

JL Rasuna Said

37 juta

Bellevue Place Apartment (128 unit)

Jl MT Haryono

31 juta

Kartika Residence (3 tower/800 unit)

Pondok Indah, Jaksel

40 juta

Domaine (186 unit)

Jl Jend Sudirman

38 juta

The Izzara (450 unit)

Jl TB Simatupang

37,5 juta

Botanica Residence (620 unit)

Jl Teuku Nyak Arif

35,5 juta

District 8 (700 unit)

Jl Senopati

46,6 juta

Sudirman Suites (400 unit)

Jl Jend Sudirman

45,3 juta

Ciputra World 2 (349 unit)

Jl Prof dr Satrio

61 juta

The Winsor Ultimate Residence (327 unit)

Puri Indah, Jakbar

30 juta/m2

Tabel 1.2 Contoh Penawaran Apartemen Kelas Atas di Jakarta


Sumber: http://properti.kompas.com

Tabel 1.2 Harga Sewa Apartemen di beberapa daerah Ekspatriat Jakarta


Sumber: http://properti.kompas.com/read/2015/02/28/195229321/

2.1.5 Studi Preseden

The Capital Residence, Jakarta Pusat ini dibangun dengan konsep Modern Urban
Living. Dari 2 hektar total keseluruhan lahan, 1,2 hektar untuk Apartemen Capitol
Park Residence, 65% dari total lahan akan digunakan untuk ruang terbuka. Karena
Capitol Park Apartemen juga
mementingkan konsep hijau,
sky garden (bias digunakan
untuk barbecue), natural
landscape, water features,
children playground, resort
style swimming pool and
jogging track juga akan
melengkapi kelengkapan dan
keasrian lingkungan apartemen.

Gambar 1.2 The Capital Residence


Sumber: diolah dari google.images.com

Total Lahan : 2 hektar.


Total lahan terbangun: 1,2 hektar.
Kontraktor Utama : PT Wika (PT Wijaya Karya)
Fondasi : PT Pakubumi Semesta
Jumlah Tower : 2 Jumlah Unit Apartemen:

Tower Sapphire ( Tower U ), jumlah 980 unit hunian ekslusif

Tower Emerald ( Tower T ), jumlah 522 unit premium, termasuk 71 unit


penthouse. menjadikan total keseluruhan unti 1.502 unit apartemen.
Unit Tower Sapphire (Tower U) akan terdiri dari :

Type Studio (STA-U /STC-U) luas 23,25 /24,55m2

Type 1 kamar tidur, 1BR/SSA (1BA-U /1BC-U) luas 46,80/48,10 m2

Type 2 kamar tidur, 2BR (2BA-U /2BC-U) luas 46,80 /48,10 m2

Type 3 kamar tidur, 3BR (3BB-U /3BC1 /3BC2-U) luas 70,16 /71,16 m2

Sementara, Tower Emerald (Tower T) akan dibangun dengan sedikit berbeda.


Dirancang untuk kelas premium dan unitnya didesain lebih mewah dengan
interior khusus yang menggunakan marmer dan semi-furnished.
-

Type Studio (STA-T) luas 28,05m2 dari lantai 6 hingga lantai 20; total 451
unit.

Type 1 kamar tidur, 1BR (1BS-T /1BSC-T) luas 43,30/44,75 m2

Type 2 kamar tidur, 2BR (2BC-T /2BA-T) luas 58,3 /56,10 m2

Type 3 kamar tidur, 3BR (3BCC-T /3BCA-T) luas 72,80 /86,40 m2


Capitol Park Apartement juga menyediakan 71 unit penthouse (unit
mewah), luas unit dari 123 m2 360 m2, mulai dari lantai 21 hingga
lantai 33 di Tower Emerald ini.. Fasilitas mewah setara hotel bintang 5
juga disediakan untuk memanjakan pemilik apartemen baru. Harga jual
apartemen Capital Park Residence dimulai dari Rp 600 jutaan per unit
type studio dengan luas 23.25 m2 sampai dengan harga Rp 2,6 miliar.

DAFTAR PUSTAKA

Neufert, Ernest (1993). Data Arsitek, Jakarta: Erlangga


Juwana, Jimmy S. 2005, Panduan Sistem Bangunan Tinggi. Jakarta: Erlangga
Ramsey, Charles G., and Sleeper, Harold R. (1981), Architectural Graphic Standards,
New York: John Wiley and Sons, Inc.
Aregger, Hans & Otto Glaus (1967), Highrise Building and Urban Design, London:
Thames and Hudson
www.googlemaps.com , diunduh tanggal 18 September 2015
www.theedge.com , diunduh tanggal 28 September 2015
www.properti.kompas.com , diunduh tanggal 28 September 2015
www.housing-estate.com , diunduh tanggal 20 September 2015