Resea Histrica del Registro General de la Propiedad

El inicio del funcionamiento del Registro General de la Propiedad en Guatemala

data de la poca del General Justo Rufino Barrios, en el ao 1877. A travs de los
aos y atendiendo las necesidades de cada poca, se fueron creando registros
en otros departamentos y a su vez eliminando registros de otros, hasta llegar hoy
en da, ms de 130 aos despus de su creacin, a tener dos registros, el
Registro General de la Zona Central, con carcter de Registro General, con sede
en la ciudad de Guatemala y el Segundo Registro de la Propiedad con sede en
Quetzaltenango.

Desde 1976 el Registro General de la Propiedad se encuentra ubicado en el

edificio situado en la 9 Avenida 14-25 de la zona 1 de la capital de Guatemala,
edificio que alberg por muchos aos a la Corte Suprema de Justicia. En cuanto a
sus instalaciones y procedimientos, el Registro General de la Propiedad contaba
con una infraestructura y sistema operacional que vena acarreando desde el
siglo XIX, contando con instalaciones y equipo de trabajo obsoleto y totalmente
inadecuado para que el Registro cumpliera eficazmente con su trabajo.

El sistema de llevar a cabo las operaciones relacionadas con fincas era un

sistema manual, las operaciones de los documentos presentados eran lentas y el
proceso de presentacin, operacin y devolucin de un documento poda durar
meses. Tras una serie de modificaciones estructurales y la implementacin de
tecnologa informtica de punta, el Registro General de la Propiedad ofrece hoy en
da servios ms giles, rpidos y certeros en el cumplimiento de sus funciones y
siempre observando garantizar a los usuarios la seguridad jurdica registral.

El proceso de modernizacin del Registro de la Propiedad dio inicio en el ao

1996 con la implementacin de un sistema de operacin electrnico y la
digitalizacin de los libros fsicos, pero es a partir de 2004 que arranca una
evidente modernizacin y remodelacin de sus instalaciones fsicas y equipo a
utilizar, revisando integralmente todos sus procesos, lo que permite una atencin y
servicio gil, en beneficio de los usuarios y de la sociedad guatemalteca en su
conjunto.

Profesionales que han ocupado el cargo de Registrador General de la

Propiedad

Dr. Ren Arturo Villegas Lara (Actual

Registrador)

Lic. Tulio Armando Vargas Ortega

Lic. Alejandro Arenales Cataln

Licda. Anabella de Len

Lic. Rafael Antonio Gordillo Macas
Lic. Edgar Alfredo Rodrguez
Lic. Julio Avelino Marroqun Escobar
Lic. Sergio Eduardo Romano Monzn
Lic. Hctor Antonio Dvila Mendoza
Lic. Arabella Castro Quiones
Lic. Carlos Arturo Sagastume Prez
Lic. Sandra Vargas
Lic. Jos Arturo Ruano Meja
Lic. Manuel Flores
Lic. Clemente Marroqun Rojas
Lic. Gustavo Maldonado
Lic. Jorge Ponce Ramrez
Lic. Jos Luis Arriola
Lic. Antonio Colom Argueta
Lic.
Sergio
Lorenazana

Augusto

Morales
Lic. Marcial Mndez Montenegro

Lic. Jorge Rolando Barrios

Lic. Enrique Chaluleu Glvez

Lic. Nery Roberto Muoz

Lic. Alberto Argueta Sagastume

Lic. Carlos Enrique Peralta Mndez

Lic. Arturo Peralta Azurdia

Lic. Marco Antonio Castro Hernndez

Lic. lvaro Idgoras Fuentes

Lic. Marco Vinicio Cerezo Sierra

Lic. Luis Valladares y Aycinena

Lic. Francisco Valdez Caldern

Lic. Manuel Franco R.

Lic. Juan Ibarra

Lic. Jos Mariano Trabanino

Lic. Jos Joaqun Palma

Lic. Efran Aguilar Fuentes

Lic. Ricardo Quinez Lemus

Lic. Julio Urrutia

Lic. Juan Manuel Jimnez Pinto

Lic. Leopoldo Sandoval

INTRODCCCION

En el presente trabajo se describen los criterios de calificacin registral

para las inscripciones o actuaciones del Registro General de la Propiedad. Es
sumamente extensa la lista de personas que son afectadas en su patrimonio a
causa de no conocer los criterios regstrales. Sin embargo, lo ms importante
es buscar los criterios que
encuentren apegados a ella.

velen por el cumplimiento de Ley y que se

CONCLUSION

Los operadores de las inscripciones registrales en el Registro General de la

Propiedad, ensu mayora no tienen conocimiento pleno de las leyes de la materia
o por no ser profesionales del derecho.
Este hecho hace necesario, que el criterio registral, se unifique en una ley
especifica, destinada a velar por la seguridad jurdica, as como el correcto
funcionamiento del Registro de la Propiedad. Como se ha evidenciado a lo largo
de esta investigacin se determino que es necesario, legislar al respecto, en vista
que no se tiene como nico criterio la ley, sino que se utilizan criterios derivados
de las autoridades del Registro.

Sistemas Registrales de la Propiedad

Sistemas registrales.

Los sistemas registrales, se analizan segn los tipos de eficiencia jurdica

que persiguen, considerando tambin el punto de vista de la forma en que se
lleva. Estos sistemas son estudiados de una forma acertada, por el jurista
guatemalteco, Hermenegildo Daz, por lo que se mencionaran algunos de sus
aportes a este tema.

Sistemas registrales segn la forma.

Segn la forma en que el registro se hace, existen, entre otros:

Sistema de transcripcin.

En este sistema el documento se archiva o se copia ntegramente en los

libros del Registro.

Sistema de folio personal.

El sistema de folio personal es aquel en el que los libros se llevan por

ndices de personas, o sea de propietarios o de titulares de derechos reales;

Sistema de folio real.

Es aquel en el que los libros se llevan por fincas, a cada una de las cuales se la
abre folio, en que se inscriben todos los cambios, gravmenes, transmisiones,
etc., relacionados con dicha finca.

Sistemas registrales segn la eficacia concedida a la transcripcin.

Segn el efecto que en el registro produce la inscripcin, y en este caso
tenemos los siguientes efectos:

- Efectos de hecho:

Estos efectos son comunes a todos los registros, pues en todos ellos el

asiento existe, tiene un carcter informativo, y puede ser consultado por

cualquier persona, y existe sin necesidad de producir determinado efectos.

- Efectos probatorios:

El Registro es un medio privilegiado de prueba de lo consignado en el

asiento, en ciertos casos, como en el caso del Registro Civil, el asiento puede
ser an un medio especifico de prueba.

Sistemas registrales en el derecho comparado

- El sistema francs.

Es necesario examinar todos los sistemas analizando primero la forma en

que se llevan el registro y despus, el fondo, o sea de los efectos jurdicos que
produce.

- La forma:

El Registro Francs fue de trascripcin hasta mil novecientos veintiuno

(1921). Actualmente se rige por el Decreto-ley del cuatro de enero de mil
novecientos cincuenta y cinco y por el Decreto del catorce de octubre de mil
novecientos cincuenta y cinco.

Antiguamente, el conservador de hipotecas copiaba ntegramente el acto; Pero

desde el ao de mil novecientos veintiuno, el conservador que es el registrador,

encuaderna uno de los dos ejemplares que hay obligacin de exhibirle del acto,
en el lugar que le corresponde, devolviendo el otro con mencin de haber sido
registrado. Los documentos se encuadernan por orden de entrada y se anotan en
un ndice que se lleva por riguroso orden cronolgico. Adems se lleva lo que se
denomina: fichero inmobiliario, que es doblar la inscripcin a travs de: - El
fichero personal, que consiste en llevar una ficha por cada propietario o titular de
derecho real. En ella se menciona todos los inmuebles o los derechos reales de
cada propietario o titulas; - El fichero real o sea unas fichas que se llevan en
relacin con las fincas. Las fichas parcelaras se llevan una por cada finca, y
estn ligadas con el Catastro. Slo se han establecido donde el Catastro ha sido
renovado y est completamente al da; las fichas especiales con las que se llevan
para los inmuebles urbanos. En ellas se establecen las caractersticas de dichos
inmuebles, as como los derechos de propiedad y gravmenes sobre ellos. En el
derecho francs se tiene la precaucin de identificar a las personas de los
otorgantes, as como a las fincas que han de ser objeto de registro.

El fondo:

En el sistema francs la inscripcin no es constitutiva, pero es obligatoria

no para las partes precisamente, sino para los notarios, autoridades jueces,
etc. Existe el tracto sucesivo, o sea una cadena necesaria de inscripciones en
que no falte ningn eslabn. El documento debe referirse al titular anterior. Hay
tambin el principio de prioridad, pues el orden cronolgico se lleva en forma
muy estricta. Ya se lleva tambin lo que antes no exista, la calificacin
registral, o sea la obligacin del conservador, de examinar la identidad de las
personas y de las cosas que han de ser incluidas en la inscripcin. Debe
cerciorarse del derecho del transferente, y tambin debe rechazar el
documento, si no llena los requisitos que al efecto hagan falta.

Sistema Aleman:
Est contenido en el Cdigo Civil vigente de Alemania desde el ao mil
novecientos, y en la ordenanza inmobiliaria, vigente desde el ao de mil
novecientos treinta y seis.
La forma:
En Alemania rige el sistema de Folio Real, o sea que cada finca posee su propia
hoja. la hoja, es un cuaderno donde se inscriben las relaciones reales (no las
obligatorias o personales); la hoja o folio tiene tres secciones destinadas: la
primera, a

las relaciones de propiedad; la segunda, a las cargas y a las

limitaciones y la tercera a las hipotecas, gravmenes, etc.

Fondo:
La inscripcin determina el rango, y tiene una doble eficacia: primeramente, se
presume que los derechos inscritos existen tal como estn registrados pero en
el proceso de que hemos hablado, cabe la prueba en contrario, aunque ello es
sin perjuicio de la consolidacin del protegido por la fe pblica; en segundo
lugar, la inscripcin es plenamente eficaz a favor de cualquier adquirente de
buena fe pues aunque luego resulte que no coincide con la realidad, jurdica, el
adquirente se convierte en verdadero titular. En Alemania, la discordancia es
ms rara y lejana, dada la abstraccin del negocio jurdico y por se la inscripcin
constitutiva de ste. La proteccin del registro alemn no se extiende ni a la
circunstancia de hecho de las fincas ni a las circunstancias personales de los
contratantes.
Sistema Suizo

El sistema registral es muy parecido al alemn, pues se lleva tambin el

registro por el sistema de folio real y es constitutivo.

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Sistema australiano.

Es conocido con el nombre de sistemas torrens, porque fue ideado por

Sir Robert Richard Torrens, quien quiso dar una gran seguridad a los ttulos de
las propiedades en Australia. En Australia habla dos clases de ttulos: El directo
que vena inmediatamente de la corona, que era por lo tanto inatacable; y el
derivado de ella, que como no exista un sistema de registro, se prestaba a
toda clase de fraudes pues se

mova en un terreno de completa

clandestinidad, Torrens procur que todos los ttulos fuesen directos, es decir,
como si proviniesen directamente de la corona. Para ello se estableci el
sistema de matriculacin o sea el acceso por primera vez, al Registro Pblico.
La inmatriculacin era voluntaria, pero una vez hecha, la finca, quedaba
sometida al sistema registral. La inmatriculacin tiene por objeto comprobar la
existencia de la finca, su ubicacin y sus limites, Y acreditar el derecho del
inmatriculante, as como hacer inatacable ese derecho. De esta manera se
crea un ttulo nico y absoluto.

Para inmatricular se sigue un procedimiento consistente en presentar

una solicitud al Registro, a la que se acompaan planos, ttulos y adems
documentaciones necesarias. Esa solicitud y sus anexos se someten al
examen de peritos: unos de ellos son juristas y los otros son ingenieros
topgrafos. De esa manera se busca una gran perfeccin tanto desde el punto
de vista legal, como desde el punto de vista fsico. Seguidamente, de acuerdo
con el examen, se hace una publicacin que contiene todos los elementos del
caso y de individualizacin de la persona y de la finca, fijndose un trmino
para que pueda presentarse una oposicin por cualquier interesado; vencido el
cual, se hace el registro, o sea se inmatricula la finca y se redacta el certificado
del ttulo.

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