Ante el creciente aumento de la poblacin mundial las necesidades bsicas como

alimentacin, agua y vivienda de la poblacin tambin aumentan, pero la demanda de

estas necesidades est superando la capacidad de produccin del planeta tierra, segn el
informe EUROPE 2005, The Ecological Footprint, de la WWF para el ao 2005, la
demanda anual de recursos de la poblacin mundial, estaba excediendo la capacidad
regenerativa de la tierra en ms de un 20%.
El aumento de la poblacin obliga a generar ms zonas de campo para cultivos,
ganadera, pero tambin obliga al uso de suelos cultivables para la construccin de
edificaciones, vas de comunicacin y dems infraestructura necesaria para albergar la
poblacin.
Y justamente este es uno de los problemas ms preocupantes en la actualidad y hacia
futuro, la falta de suelo disponible en las grandes urbes para construir viviendas
necesarias para albergar la poblacin creciente y demandante de infraestructura digna y
con buenas condiciones de habitabilidad.
El modelo tradicional de crecimiento de ciudad se basa en una forma expansiva, en el
cual se utilizan grandes extensiones de terreno para construir barrios o emplazamientos
de vivienda de tipo unifamiliar.
Este fenmeno de expansin urbana ltimamente se ha venido reevaluando, y se
encuentran diferentes posturas de expertos como la del urbanista espaol Jordi Borja, que
sostiene La ciudad "emergente" es "difusa", de bajas densidades y altas segregaciones,
territorialmente despilfarradora, poco sostenible, y social y culturalmente dominada
por tendencias perversas de guetizacion y dualizacin o exclusin.
Sin embargo a pesar de los aparentemente visibles problemas, este modelo es que se
sigue utilizando para urbanizar las ciudades actuales.
Segn por ejemplo la visin, objetivos y estrategias a mediano y largo plazo del POT de la
ciudad de Manizales,
Se plantea que el desarrollo urbano se debe producir en las zonas ms aptas desde el
punto de vista ambiental y no necesariamente en las zonas adyacentes al casco urbano
actual. Esto implica que la expansin se pueda producir en zonas que hoy son rurales. El
resultado es una mayor integracin entre las zonas urbanas y las zonas rurales, sin que
esto vaya en detrimento de las zonas agrcolas ni las reas que requieren proteccin por
su importancia ambiental.
Este postulado demuestra claramente la actual falta de tierra disponible en las ciudades y
en zonas cercanas a ellas, y que la nica opcin es construir en las zonas rurales.
Ejemplo de esta falta de tierra disponible es la ciudad de Bogot, recientes estudios de
planeacin indican que aproximadamente entre 2500 y 3000 hectreas son las
disponibles para construir en Bogot.
Bogot necesita construir cerca de 50mil viviendas por ao para mantener su ritmo de
crecimiento; 35mil casas de inters social y 15 mil para estratos 4,5 y 6. Las obras en la
ciudad demandan un promedio de 500 hectreas por ao lo que significa que dentro de 5
aos se agotaran los terrenos disponibles para desarrollos urbansticos.

Ahora bien, proponer expansiones alejadas del casco urbano ante esta dficit de tierra,
sin tener en cuenta el dficit de transporte e infraestructura, tanto vial como de
equipamientos, es claramente una insensatez por parte del gobierno; sabiendo que aun
dentro de las ciudades es complejo movilizarse, por falta de planificacin y dotacin,
ahora en sitios alejados ser an ms dificil.
Sumado a esto hay ms problemas en este modelo expansivo como que el crecimiento
expansivo no ha podido solucionar los problemas crticos de vivienda, que es costoso
para la dotacin del transporte y las infraestructuras, que se afecta negativamente al
medio ambiente, que se est construyendo una periferia habitacional, sin condiciones
adecuadas para la vida urbana (espacios cualificados, equipamiento, empleo),
aumentando el marcado desequilibrio del territorio urbano (empleo al centro cada vez ms
concentrado, que expulsa habitantes y periferia residencial, cada vez ms lejana).
Como alternativa al crecimiento expansivo se ha propuesto densificar para concentrar
la ciudad existente a travs del re-ordenamiento de grandes reas bien localizadas, pero
que estn deterioradas, mal utilizadas o vacantes. Salazar Jos, 2011.
Segn el Instituto Urban Land (ULI, en ingls), ONG de investigacin experta en temas
del suelo y urbanos, esta opcin, tiene una huella ambiental limitada, se puede disfrutar
de mejor conectividad, facilidades, espacios abiertos e interaccin social; se vuelven ms
productivas y generan innovacin.
Sin embargo en su estudio, Densidad: conductores, dividendos y debates, ULI seala
que este nuevo modelo es ms difcil de hacer en urbes consolidadas, adems que
genera temores entre planeadores urbanos y ciudadanos. Se generan interrogantes como
Se pierde la privacidad? Qu pasa con las ya caticas movilidad y seguridad si hay
ms gente por kilmetro cuadrado?
Estas preocupaciones se basan por ejemplo que las tres ciudades ms densas del mundo
segn Demographia (entidad privada experta en bases de datos de ciudades para el
sector inmobiliario), son tres de las ms caticas en cuestiones de movilidad: Daca
(Bangladesh), Hyderabad (Pakistn) y Bombay (India).
Entonces surge el interrogante, cmo densificar una ciudad evitando problemas de
contaminacin, hacinamiento y segregacin?
El primer error que ULI resalta es la densificacin solo para los ms pobres, en edificios
de mala calidad, sin suficiente infraestructura educativa, social, de salud, de espacio
pblico o de otras necesarias para la vida en comunidad. Es lo que produce tugurios
verticales, que no mejoran la calidad de vida, la seguridad u otros aspectos relevantes.
En segundo lugar, se yerra cuando no hay usos mixtos de la tierra.Edificios de oficinas sin
restaurantes, bares, comercios o servicios obligan a la gente a desplazarse y, por ende, a
congestionar las vas.
Otro error cometido especialmente en ciudades de Estados Unidos es permitir la
construccin de centros comerciales en la periferia, porque se obliga a los clientes a usar
sus carros solo para hacer compras.
De los dos puntos anteriores se desprenden urbes que dependen del carro: ms
trancones y menor calidad de vida.

A los defectos de una mala densificacin se contraponen varias cualidades, dignas de

ciudades bien planeadas para seres humanos: no para carros ni empresas, nicamente.
La primera clave es el uso mixto del suelo; es decir, que un solo edificio sirva para
vivienda, cultura, comercio o equipamientos, que sean accesibles a pie o en bicicleta,
agiliza el trfico. No se logra en ciudades en las que todo queda lejos entre s.
A esto le sigue la conectividad, es decir, sistemas de transporte integrados, multimodales
y de calidad. Indispensables.
Lograr lo anterior exige una planeacin minuciosa y una ejecucin de esos planes sujetos
a mejoras.
Con menos tiempo en el trnsito e infraestructura para la salud, la educacin y la cultura,
adems del espacio pblico, se logran mejores ciudades para vivir y ms ecolgicas, se
llenan menos terrenos de cemento y la calidad del aire mejora.
Y, como lo ideal es que los habitantes de la ciudad acepten las medidas, ULI subraya
tambin la importancia de que los nuevos desarrollos para densificar sean respetuosos
con lo que ya existe y se tomen medidas para acomodar y proveer de soluciones a los
residentes que ya existan.

el tema medioambiental es prioritario e insiste en que cuanto ms dispersa es una

poblacin generar mayor contaminacin, no solo porque los desplazamientos son ms
largos, sino porque se usan muchos vehculos con muy baja ocupacin. Los indicadores
de Vancouver son dicientes: en el centro, cada individuo produce 1,5 toneladas anuales
de gases efecto invernadero; si se aleja un poco, sube a 6 toneladas; y aun ms lejos,
se eleva a 8. Las cifras son mucho ms bajitas que en otras zonas de ese pas, donde,
en ciudades como Calgary, puede llegar hasta 20 toneladas anuales por habitante.

Densificar la ciudad fue la llave que abri la puerta para que Vancouver se convirtiera en el mejor vividero del
mundo. En los ltimos 15 aos, sus habitantes aprendieron a dejar el carro en el garaje y hoy el 65% de los
recorridos por el centro los hacen a pie; producen menos de la mitad de gases efecto invernadero que otros
canadienses; tienen parques y zonas verdes entre altas torres de apartamentos, y los discapacitados no
encuentran barreras fsicas ni sociales.
Sam Sullivan, exalcalde de esa ciudad, experto en urbanismo y movilidad, destaca, cada vez que puede, las
muchas ventajas de optar por construir ciudades que crezcan hacia arriba, en contrava del difundido modelo
norteamericano de vastas extensiones con poca poblacin diseminada por los suburbios. En estos dos modelos
contrapuestos, las primeras son eficientes, competitivas y ambiental y econmicamente sostenibles,
condiciones que no
cumplen las segundas.
El ejemplo ms contundente es el de Manhattan, en Nueva York, donde el 75% de los habitantes no tiene
carro propio, pese a ser gente pudiente, pues prefieren caminar o usar transporte pblico, porque viven cerca
de sus trabajos. Es el mismo fenmeno que se est dando en Vancouver, donde ahora hay nios residiendo en

el centro. Las personas que viven en edificaciones ms altas son las que menos emisiones producen.
Desafortunadamente Canad y Estados Unidos siguen construyendo vecindarios muy alejados del centro y
eso significa que estn estableciendo unas formas destructivas de ciudad, sentencia.

El mtodo de aplicacin para incrementar, regular o planificar la DENSIDAD en

las ciudades del Ecuador se basa en el manejo de los ejes de la investigacin
como variables cuantificables que nos permite controlar de manera objetiva los
modelos de aplicacin. La tipologa de vivienda colectiva se evala a partir de
tres ejes fundamentales; la ocupacin, la altura y el modulo habitable
(edificabilidad). El control de las variables se establece sobre las
caractersticas de cada eje que le permite puntuar 5, optimo. Con el manejo
de las variables podemos evaluar los lmites ptimos de la actuacin del
modelo de DENSIDAD, en una parcela que es parte de un sector, de un sector o
de una ciudad. En el manejo del modelo; se ha demostrado que sin superar el
20% de ocupacin de la parcela o sector se puede obtener densidades mayores
a 800 habitantes por hectrea, el modelo es un apoyo al momento de realizar
la arquitectura en el lugar y para la sociedad. Con la DENSIDAD, se cuantifica;
habitantes por hectrea o viviendas por hectrea, espacios libres en la ciudad
para el ciudadano, mayor utilidad del suelo (altura). Hechos que deben
fortalecer las cohesiones sociales, la vida de barrio y el progreso sustentable
de una ciudad. El uso mixto en DENSIDAD es un hecho primordial, mixto en
ocupacin, mixto en uso, mixto en poblacin.

La escasez de suelo para construir en Bogot, el alto costo de los

impuestos y servicios pblicos, y el deseo de algunas familias por
respirar un aire ms limpio que el de la capital llevaron a que se
disparara la construccin en los municipios vecinos al Distrito.
Esta dinmica inmobiliaria que comenz hace 10 aos se acentu en los
ltimos cinco, al punto de que los incrementos en el rea construida
superan el 80 por ciento, sobre todo en zonas que eran o son an
rurales, como ha sucedido por ejemplo en Cha, Funza, Mosquera, Cota y
Cajic.
Dicho fenmeno est condensado en un estudio realizado por el Instituto
Geogrfico Agustn Codazzi (Igac), que hall como uno de los casos ms
llamativos el de Cha: su rea rural edificada creci un 84 por ciento, al
pasar de 164,7 hectreas (2005) a 302,5 (2015). Al mismo tiempo, en
ese lapso el rea urbana construida aument de 190,7 hectreas a
527,5, un incremento del 59 por ciento.

De acuerdo con el director del Igac, Juan Antonio Nieto Escalante, el

fenmeno de la concentracin de la propiedad pas a ser mayor en el
campo que en la ciudad. En el rea rural creci el 71 por ciento: de
12.598 propietarios que haba en el 2005 se subi a 21.525 en el 2015.
En la zona urbana, la concentracin alcanz el 43 por ciento, al
incrementarse el nmero de dueos de predios de 22.383 a 31.897 en
igual periodo.
Como efecto del desarrollo urbanstico, en 10 aos el valor catastral de
Cha salt de 1,5 billones (2005) a 8,9 billones de pesos (2015), pasando
a ocupar el puesto 12 entre los 20 municipios con los ms altos valores
catastrales del pas, revel el Igac. El primer lugar lo tiene Bogot, que
vale catastralmente 446,9 billones.
Estos valores catastrales se incrementaron ms en el sector rural, donde
creci el 579 por ciento: de 0,8 billones (2005) se elev a 5,5 billones
(2015), mientras que en la zona urbana el incremento fue del 368 por
ciento al pasar de 0,7 billones a 3,3 billones en estos 10 aos.
La elevacin del valor catastral, principalmente en el sector rural, se
deriva del auge de la construccin de lujosos condominios en la
montaa. Por qu este auge? El alcalde de Cha, Guillermo Varela,
explic que sus antecesores facilitaron el modelo de vivienda campestre
porque se preocuparon ms por entregar licencias de construccin para
recibir recursos, sin exigir la cesin de zonas verdes, vas u otras
infraestructuras. A cambio de las cesiones reciban su valor en dinero.
Agreg que por eso Cha no tiene casi zonas verdes. Cuando llegu a la
Alcalda hace tres aos, dijo, encontr 96 licencias aprobadas en tiempo
rcord de todo tipo de vivienda en rea rural. Lo que hizo esta
administracin fue parar ese tipo de construccin.
Y ese boom de la construccin lo atribuy Varela, entre otras razones,
a la indefinicin del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Bogot,
que ha llevado a los constructores a buscar alternativas en los
municipios cercanos, que sirven tambin como dormitorio, subray
Varela.
Coincidi con la exsecretaria de Planeacin Distrital y experta en
urbanismo Carmenza Saldas, quien seal que los municipios por
atraer construccin cobran menos impuestos y no exigen cargas ni
beneficios urbansticos, encareciendo el suelo pero sin que, a cambio, se
hagan vas, servicios, colegios.

Atribuy igualmente el auge de la construccin en terrenos del

vecindario al resultado de la misma dinmica urbana del centro del pas.
Bogot atrae mucha poblacin, pero como no todo el mundo puede
vivir en la capital, no solo por escasez relativa del suelo sino porque es
ms costosa, la gente busca otras alternativas para vivir.
El efecto de este desbordado crecimiento constructivo en Cha es que los
cerca de 160.000 habitantes que la Alcalda le calcula hoy a este
municipio padecen por los servicios pblicos y un caos vehicular que
lleva a la desesperacin los fines de semana, cuando crece el trfico por
el corredor gastronmico que tiene esta localidad.
Lamentablemente, a la par del desarrollo habitacional, Cha no se dio la
garanta de una oferta de servicios pblicos, quedndose corta, indic
Varela.
Pero hay otros impactos, los cuales resaltaron los chienses, como les
dicen a los oriundos de Cha.
Antes, cuando era un municipio pequeo, la gente se conoca con todo
el mundo. Pero al multiplicarse la poblacin venida de otras partes del
pas, algunos sin cultura y otros con malas costumbres, lo que han hecho
es que Cha se haya vuelto insegura. Ese es el gran problema que
tenemos hoy con los trancones a toda hora, manifest Carlos Segura,
quien ha vivido en Cha los 56 aos de su vida.
Edelmira Rodrguez cont tambin que Cha es el dormitorio de los
trabajadores de Bogot, porque es ms barata. Eso tambin ha llevado a
que se encarezca la vivienda. Un lote barato no baja de 250 millones de
pesos, asegur.
Para controlar el desmedido crecimiento constructivo, sobre todo en el
rea rural, el alcalde Varela dijo que fren las licencias de construccin
en estas reas y trabaja en un POT con el que la ciudad crezca hacia
arriba y no se extienda hacia las montaas, y en el desembotellamiento
de Cha con nuevas troncales.
En otros pueblos
Un fenmeno parecido al de Cha han registrado otros municipios
cercanos a Bogot como Funza, donde el rea construida se increment
el 155 por ciento en estos 10 aos, al pasar de 1.616.046 m (2005) a
4134.313. En Cota, el aumento ha sido del 152 por ciento; en Cajic, del
107 por ciento y en Mosquera, del 99 por ciento, de acuerdo con el
estudio del Instituto Geogrfico Agustin Codazzi (Igac).

Pero coincidencialmente, los grandes desarrollos urbansticos se

aceleraron despus del 2010, cuando se hicieron ms del 50 por ciento
de las nuevas construcciones en esas municipalidades.
Al construirse viviendas en lo que antes eran lotes o campo, los avalos
catastrales tambin subieron: hoy,
catastralmente, Funza vale 6 billones; Cajic, 3,6 billones y Cota, 2,4
billones de pesos.