VALUACION ARANCELARIA Y COMERCIAL

PLANTA MARAVILLAS CEMENTOS LIMA

JR. SEBASTIAN LORENTE N 205 - PASAJE SANTA ROSA N205 - 221- 241
DISTRITO DE CERCADO - LIMA
I.

MEMORIA DESCRIPTIVA
01.

PROPIETARIO
Cementos Lima S.A.
Mediante Partida Registral N 47524121 del Registro de la
Propiedad Inmueble de Lima; el inmueble fue adquirido por
Escritura Pblica de fecha 28 de Diciembre de 1967 en la que
Cementos Lima S.A. adquiere el dominio del inmueble por
haberlo aportado a su constitucin la Compaa Peruana de
Cementos Portland S.A.

02.

SOLICITANTE
Cementos Lima S.A.

03.

OBJETO DE LA VALUACION
Determinar el Valor Arancelario y el Valor Comercial del
Inmueble, con fines de compra-venta.

04.

METODOLOGIA EMPLEADA
La determinacin de la Valuacin Arancelaria y Comercial del
inmueble, se establece en cumplimiento a lo dispuesto en los
Artculos II.A.01 al II.E.36 de los Captulos A, B, C, D y E del Ttulo II
(Valuacin de Predios Urbanos) del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per, aprobado por Resolucin Ministerial N 1262007 de fecha 07 de mayo del 2007, vigente a partir del 13 de
mayo del 2007.
As mismo, la valuacin del predio se efecta por el Mtodo de
Tasacin Directa, la misma que corresponde a la determinacin
del valor de los componentes fsicos del inmueble, inspeccin
ocular y toma de muestras fotogrficas.

05.

FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACION

Al 17 de Enero de 2011

06.

LOCALIZACION
De acuerdo a lo consignado en el Registro de la Propiedad
Inmueble, Mercantil y de la Prenda Agrcola, el inmueble materia
de valuacin se encuentra ubicado en los suburbios de Lima e
inscrito a fojas 301, asiento N 9 del Tomo 95 del Registro de la
Propiedad Inmueble (Presentado bajo el N 4421 de fecha 22 de
Octubre de 1925). De acuerdo a lo indicado en la Partida
Registral N 47524121 el inmueble se encuentra ubicado en el
Distrito del Cercado, colindando con el pie del terrapln del
ferrocarril Central Lima Chilca (hoy Pasaje Santa Rosa N 205-221241) y con frente a una calle sin nombre que conduce de la
Plazuela de Santo Cristo al Ro Huatica (hoy Jr. Sebastian Lorente
N 205), Jurisdiccin del Distrito de Cercado, Provincia y
Departamento de Lima.

07.

ANTECEDENTES
En el ao 1916, la Compaa Peruana de Cemento Portland inicia
la fabricacin de cemento como empresa predecesora de
Cementos Lima S.A; es as que la primera planta de produccin
denominada Maravillas, se ubica en las proximidades del
Cementerio Presbtero Maestro, en los suburbios de Lima.
En 1937 se inicia la fabricacin del clnker (producto intermedio
entre la materia prima -piedra caliza- y el cemento) por lo que el
proceso productivo es trasladado hacia Atocongo.
En los siguientes aos, la compaa fue ampliando sus
instalaciones incorporndose en 1959 la planta de Cementos
Chilca S.A., fundada en 1955.
En 1964 la planta Maravillas fue cerrada, para que el 28 de
diciembre de 1967 en la que cambia de razn social de
Compaa Peruana de Cemento Portland S.A. a Cementos Lima
S.A.

08.

ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

En funcin a lo dispuesto por la Municipalidad Metropolitana de
Lima, por el Instituto Metropolitano de Planificacin (IMP) y
tomando en cuenta la Ordenanza N 893-MML de fecha 20 de
Diciembre del 2005 (publicado el 27.12.05) y considerando el
Reajuste Integral de la Zonificacin de los usos de suelo de Lima
aprobado por Ordenanza N 620-MML, se puede apreciar que el
terreno materia de valuacin se encuentra calificado como ZTE-3
Zona de Tratamiento Especial 3 delimitado en el rea de
Tratamiento Normativo Diferenciado del Centro Histrico de Lima:

Zonificacin
Denominacin
3
Tratamiento Normativo
Uso Actual
09.

:
:

ZT3
Zona de Tratamiento Especial

:
:

Centro Histrico
Industrial sin operatividad

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS Y ENTORNO URBANO

El inmueble materia de la presente valuacin, cuenta con todas
las obras de habilitacin urbana completa, tales como: Redes de
agua potable, redes de desage, alumbrado pblico y servicio
particular elctrico, redes telefnicas, calzadas y veredas de
concreto; redes pblicas con conexiones domiciliaras completas.

10.

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

De acuerdo a lo consignado en la Independizacin del rea de
terreno ubicado en los suburbios de Lima e inscrito en fojas 301,
asiento N 9 del Tomo 25 del Registro de la Propiedad Inmueble
fecha 22 de Octubre de 1,925, los linderos y medidas perimtricas
del terreno son los siguientes:

11.

Por el Nor-oeste (frente) colinda con el camino a la Usina de

Santa Rosa en lnea recta de 246.00 metros lineales.

Por el Nor-este (izquierda), entrando, colinda con el pie del

terrapln del ferrocarril Central Lima Chilca (hoy Pasaje Santa
Rosa) en lnea sinuosa de tres tramos de 101.00 metros lineales.

Por el Sur-este (fondo), entrando, colinda con la antigua

acequia del cercado, en lnea quebrada de 240.60 metros
lineales.

Por el Sur-oeste (derecha), colinda con una calle (sin nombre)

que conduce de la Plazuela de Santo Cristo al Ro Huatica
(hoy Jirn. Sebastin Lorente) en lnea recta de 59.00 metros
lineales.

PERIMETROS
La lnea poligonal que delimita el permetro del inmueble mide
646.60 metros lineales.

12.

AREA DEL TERRENO

El rea encerrada dentro de la poligonal descrita por los linderos
y medidas perimtricas, es de 16,285.51 m2.

13.

DESCRIPCION DEL INMUEBLE

DISTRIBUCION
Tomando en cuenta el Plano General Ubicacin de la Planta
Maravillas identificado con N 3683RevO de fecha Octubre de
1994 a escala 1/2500, elaborado por la Divisin de Ingeniera y el
Plano General N 3683-A de fecha Abril de 1999 a escala 1/250
elaborado por C&M Proyectos, Construcciones y Valuaciones
E.I.R.L. y de la inspeccin ocular realizado en campo, se tiene las
siguiente descripcin de ambientes cuya codificacin tiene
correspondencia con lo indicado en el Plano N 3683-A:
Cdigo Denominacin y/o descripcin de Ambientes
1
1A
2
3
4
5
6
7
7A
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
21A
22
23
23A
24
25
25A

Oficinas administrativas -Primer nivel

Oficinas administrativas -Segundo nivel
Servicios higinicos
Vereda de concreto junto a oficinas administrativas
Piso de loseta veneciana junto a oficinas administrativas
Escalera de concreto junto a la zona de ingresoSebastin Lorente
Rampa de concreto frente a ingreso principal-Sebastin
Lorente
Ambiente de control sin techo
Semi stano en ambiente de control
Garita de control (con muros de concreto)
Vereda de concreto junto a garita de control de ingreso
Caseta con muros y techos de malla metlica
Balanza (rellena de tierra)
Sardinel de concreto junto a balanza
Muro y/o cerco perimtrico de adob
Calzada de concreto en zona de circulacin vehicular
Ambiente con techo aligerado
Ambiente sin techo
Servicios higinicos (empleados) con techo aligerado
Vereda de concreto frente a ingreso principal
Escalera de concreto frente a balanza
Edificacin (doble altura) con columnas y vigas de
concreto armado
Ambiente con techo aligerado
Losa maciza para base de tanques
Servicios higinicos (obreros) con techo aligerado
Edificacin aporticada con columnas y vigas de
concreto
Prtico de concreto
Escalera de concreto frente a los servicios higinicos
Ambiente con techo aligerado
Vereda de concreto frente a silos de cemento

26
27
28
29
30
31
32
33
33A
34
34A
35
36
36A
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
46A
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61

Sardinel de concreto frente a tanque de agua

Zapatas-03 bases de concreto
Zapatas-02 bases de concreto
Tanque agua T1
Tanque de agua T2
Bases de concreto
Bases de concreto
Galera y/o tnel de concreto
Tnel de concreto
Muro de ladrillo parvadomus con columnas frente a silos
de cemento
Muro y/o cerco perimtrico de ladrillo parvadomus
tarrajeado
Escalera de concreto junto a silos de cemento
Edificacin (tolvas) de 3 niveles con columnas y vigas de
concreto
Bases concreto en la parte inferior de la tolva
Silos de cemento (06 silos de 112.56 m3 c/u) h=24.00 mt.
Edificacin de 02 niveles con columnas y vigas de
concreto
Edificacin aporticada de 3 niveles con columnas y
vigas de concreto
Placas de concreto frente a silos de cemento
Bases (04) de concreto
Conjunto de bloques de concreto
Edificacin (tolva) de 3.00 mt. de profundidad
Galera y/o tnel de concreto de 7.00 mt. de
profundidad
Edificacin aporticada con columnas y vigas de
concreto
Muro y/o placa de concreto
Muro de concreto de 15.30 m. de longitud (h=5.00 ml
e=0.20 cm)
Tnel de concreto
Tolva de 3.00 mt. de profundidad (rellena de tierra)
Galera y/o tnel de concreto de 4.00 mt. de
profundidad
Urinario con maylica blanca
Muro de ladrillo parvadomus frente a tanque de agua
Depsito y/o ambiente sin techo
Ambiente sin techo
Ambiente con techo de eternit
Ambiente con columnas y vigas de concreto sin techo
Ambiente con muros de ladrillo parvadomus sin techo
Losa de concreto frente a rampa de acceso
Ambiente con columnas y vigas de concreto sin techo
Ambiente con muro de concreto
Base de concreto alrededor de ambiente de concreto
Bloque y/o base de concreto

62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75

14.

Zapata-base de concreto de 2.60x1.75 cm de h=0.20 cm

Zapatas-bases de concreto
Muro de ladrillo parvadomus con columnas frente a losa
deportiva
Zapata-base de concreto
Cuatro (04) bases de concreto frente a garita de la PNP.
Bloque y/o base de concreto
Tolva de 3.00 mt. de profundidad junto a garita de la
P.N.P.
Losa deportiva de concreto (e=0.22 cm.)
Bloque de concreto
Edificacin aporticada de 1 nivel, con columnas y vigas
de concreto
Rampa de concreto e= 0.10 cm. en zona de ingreso
(Pasaje Santa Rosa)
Base de concreto
Vereda de concreto junto a rampa de ingreso (Pasaje
Sta. Rosa)
Cerco de ladrillo parvadomus en zona de ingreso
(Pasaje Santa Rosa)

AREAS CONSTRUIDAS
Tomando en consideracin las caractersticas de las
edificaciones y los materiales que la conforman, as como las
caractersticas y/o usos especiales de las obras complementarias,
e instalaciones fijas y permanentes existentes en el terreno
materia de valuacin, se tiene las siguientes reas construidas:
Oficinas Administrativas y Ambientes
Calzadas y veredas de concreto
Muros y Cercos Perimtricos
Zapatas y Bases de Concreto
Instalaciones Fijas y Permanentes

15.

:
:
:
:
:

2,343.00 m2.
10,802.58 ml.
1,281.89 m2
734.34 m3
1,120.16

EDIFICACION
Considerando que la Planta Maravillas fue cerrada en el ao
1964 y que a la fecha no se utiliza para el objeto al que fue
destinado, podemos agrupar las edificaciones y/o construcciones
como:
A. De material noble con muros y techos aligerados, con puertas
y ventanas y baos de servicio.
B. De material noble con muros y techos de calamina o caa
(quincha), con puertas y ventanas.
C. De madera con base de concreto y techo de Eternit.

D. De adobe (2 pisos) con techos de madera y con algunas

puertas y ventanas.
E. De material Noble sin techo y con acumulacin de desmonte
en el interior.
F. Bases de concreto semidestruidas, enterradas y con
acumulacin de desmonte.
16.

ESTADO GENERAL
Existen edificaciones cuyo estado general de conservacin es
REGULAR, principalmente las edificaciones de concreto y
material noble; y edificaciones en estado general de
conservacin MALO por las caractersticas constructivas (quincha
y madera) y por su antigedad y falta de mantenimiento, segn
se pudo apreciar en la inspeccin ocular.

17.

ANTIGEDAD DE LA EDIFICACION
El inmueble en valuacin tiene una antigedad de 67 aos,
correspondindole una depreciacin variable entre 60% y 90%
segn la tabla N 01, Art. II.D.34, capitulo D, Titulo II del
Reglamento General de Tasaciones del Per, equivalente al
factor por depreciacin igual a 0.60 y 0.90.

18.

SERVIDUMBRES
Adems de las propias inherentes al Predio: No tiene

19.

INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

Tomando en cuenta la calificacin de Zona de Tratamiento
Especial 3 (ZTE-3) asignada a los terrenos colindantes al predio
materia de valuacin y siendo de vital importancia la vocacin
actual que vienen cumpliendo proyectos de Vivienda Econmica
con la finalidad de recuperar el rea urbana del Ro Rmac los
mismos que se encuentran circunscritos en el Centro Histrico de
Lima, con la finalidad de promover la inversin privada
inmobiliaria y el desarrollo de la ciudad.
Tal es el caso que a pocos metros del terreno, prximo al Vrtice
del frente al Jirn Sebastin Lorente se hizo realidad un proyecto
de vivienda con caractersticas urbansticas y arquitectnicas
dirigida hacia las clases de menores recursos conocido como
Proyecto Martinete cuya zonificacin ha permitido el uso de reas
libres destinadas al equipamiento del conjunto y de los barrios
aledaos, permitiendo la construccin ordenada de mdulos de
vivienda a modo de manzanas regulares desarrollados por
diversos sistemas constructivos.

Tomando en consideracin que el terreno materia de valuacin

tiene factibilidad para ser utilizado en la construccin de
viviendas, se estima que los porcentajes de aprovechamiento son
los siguientes:
rea de Terreno (Planta Maravillas):
rea para vivienda (387%):
Aportes (4.8 %)
:
Circulacin y Vas (57.2%) :

16,285.51 m2
6,188.49 m2
781.70 m2
9,315.32 m2

Por lo expuesto y tomando en cuenta consideracin el estudio de

mercado de los valores comerciales correspondiente a la venta
de terrenos de uso residencial que se encuentran prximos al
terreno materia de valuacin cuyas caractersticas de
zonificacin residencial, rea de estructuracin urbana, as como,
el entorno urbano se ha estimado un valor unitario de US$ 120.00
por m2. de terreno en funcin a los servicios que posee la zona.
20.

OBSERVACIONES
De acuerdo a lo dispuesto en la Ordenanza N 975 de fecha 18
de Septiembre del 2006, la Municipalidad Metropolitana de Lima
aprueba el trazo y derecho de va de la Lnea 1 del Tren Urbano
en el tramo Av. Aviacin Av. Grau Av. Prceres de la
Independencia propuesto por la Autoridad Autnoma del
Proyecto Especial Sistema Elctrico de Transporte Masivo de Lima
y Callao, el mismo que afecta al terreno materia de valuacin en
el frente correspondiente al Pasaje Santa Rosa, tal como se
aprecia en la Lmina P-1 Trazo Vial correspondiente a el derecho
de Va del Tren Urbano elaborado por el Instituto Metropolitano
de Planificacin IMP.

II.-

VALORIZACION
A.

VALORIZACION ARANCELARIA:
1. Valor del Terreno: VT
Procediendo de acuerdo al artculos II.A.01 al II.E.36 de los
Captulos A, B, C, D y E del Ttulo II (Valuacin de predios urbanos)
del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, aprobado por
Resolucin Ministerial N 126-2007 de fecha 07 de mayo del 2007,
vigente a partir del 13 de mayo del 2007, se tiene:

VAU = El valor arancelario urbano (VAU) correspondiente en el

Pasaje Santa Rosa-que figura en los planos bsicos de
valores oficiales de reas urbanas de Lima Metropolitana,
aprobados por la Resolucin Ministerial N 171-2010Vivienda de fecha 29 de Octubre del 2010 vigente a
partir del 30.10.2010 es de:

V.A.U. =
VT

S/. 40.00 / m2.

S/. 40.00 / m2.

16,285.51 m2.

Valor del terreno:

VT

S/. 651,420.40

Nuevos Soles

2. Valuacin de las Edificaciones y Obras Complementarias (VE)

Considerando las categoras descritas en el Cuadro de Valores
Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Costa aprobados por
Resolucin Ministerial N 175-2010-VIVIENDA de fecha 29 de
Octubre del 2010 vigente a partir del 30.10.2010, as como los
costos unitarios directos de cada una de las partidas
correspondientes a las edificaciones con caractersticas
especiales, obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes (Ver Anexo 01), el estado de conservacin y los
acabados de las caractersticas constructivas del inmueble
materia de valuacin, se tiene lo siguiente:

Valor de las edificaciones:

VE
4.

S/. 728,391.51

Nuevos Soles

Valor total del predio: (VTP)

En cumplimiento a lo establecido en el Ttulo II, Capitulo E,
Artculos II.E.35 del Reglamento General de Tasaciones del Per,
aprobado por R. M. N 126-2007 de fecha 07 de mayo del 2007,
vigente a partir del 13 de mayo del 2007, se tiene que el valor de
la valuacin arancelaria actualizada al 17 de Enero del 2011 es
de:

VTP

VT

Valor del Terreno (VT)

Valor de las edificaciones (VE)
TOTAL:

VE
S/.
S/.

651,420.40
728,391.51

S/.

1,379,811.91

VTP = S/. 1,379,811.91 Nuevos Soles Tasacin Arancelaria

B. VALORIZACION COMERCIAL AL 17 DE ENERO DEL 2011
1. VALOR DEL TERRENO: VT
Teniendo en consideracin el estudio de mercado inmobiliario de
la zona donde se ubica el predio, as como, sus accesos a vas

10

principales, zonificacin, consolidacin de servicios pblicos,

infraestructura, equipamiento urbano y la factibilidad para el
desarrollo de un proyecto de vivienda acorde con las
disposiciones reglamentarias emitidas por la Municipalidad
Metropolitana de Lima se ha considerado un Valor Comercial
Unitario de Terreno de US $ 120.00 por m2.
Por lo tanto:

VT

VT

VT

rea del Terreno

Valor Comercial Unitario

16,285.51 m2

US $ 120.00

US $ 1,954,261.20

2. VALOR DE LA EDIFICACION: VE
Considerando el material de construccin predominante y su
estado de conservacin en que se encuentran las edificaciones
descritas en los grupos A, B, C, D, E y F tan solo vamos a valorizar
las construcciones correspondientes al Grupo F (Bases de
concreto semidestruidas, enterradas y con acumulacin de
desmonte). Determinndose un valor total de US $ 250,416.78
Por lo Tanto:

VE

US $ 250,416.78

Dlares Americanos

3. VALOR TOTAL DEL PREDIO: VTP

El Valor Total de la Valuacin Comercial del Predio (VTP), ser
igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) ms el Valor de la
Edificacin (VE).
Por lo tanto:

VTP

VTP

VTP

VT

$ 1,954,261.00

VE
+

$ 250,416.78

US $ 2,204,677.78

Dlares Americanos

SON: DOS MILLONES DOSCIENTOS CUATRO MIL, SEISCIENTOS

SETENTA Y SIETE con 78/100 DOLARES AMERICANOS.
Tipo de cambio: US $ 1.00

S/. 2.785
Lima, 17 de Enero de 2011

11