UFRRJ UNIVERSIDADE FEDERAL RURAL DO RIO DE JANEIRO

CURSO: DIREITO IM DCJUR 10 PERODO

DISCIPLINA: PESQUISA E PRTICA DE ESPECIALIZAO III
PROFESSOR: BERNARDO CAMPINHO
ALUNA: MAIANE DA SILVA ASSIS (201177024-4)

AVALIAO DE PESQUISA E PRTICA DE ESPECIALIZAO III

DIREITO URBANSTICO
TEXTO - O USUCAPIO ESPECIAL URBANO E A EFETIVAO
DA FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE

NOVA IGUAU, 17 NOVEMBRO DE 2015

O advento da Lei 10257/01 representou um grande avano na

sistematizao do direito urbanstico. O texto legal elencou diversos
instrumentos relevantes para a ordenao do espao urbano, alm de
determinar diretrizes a serem seguidas por todos, sociedade civil e Poder
Pblico, no estabelecimento de um adequado meio ambiente urbano.
Neste contexto, firma-se como pedra basilar o estudo da propriedade
urbana, impondo-se sua realizao sob os diversos prismas que abordam a
matria, no mais se limitando tica civilista liberal burguesa que a nomeava
como o direito real matriz.
A funcionalizao de tal instituto importa em sua regulamentao tendo
em conta os interesses pblicos nele envolvidos, sendo inegvel a influncia
direta a ser exercida pelas normas urbansticas no domnio particular.
Assim, a doutrina civilista, atenta realidade social vivida nos dias de
hoje, afirma que a propriedade urbana s ser reconhecida e tutelada pelo
ordenamento jurdico, caso esteja exercendo sua funo social, propiciando o
exerccio das chamadas funes urbansticas de moradia, trabalho, circulao
e recreao.
A Constituio Federal de 1988 assegura o direito de propriedade em
seu art. 5, inc. XXII. Mais do que isso, a Carta Magna declara expressamente
que a propriedade atender a sua funo social (art. 5, inc. XXIII), ou seja,
indica que a propriedade est destinada a uma misso social, que
necessariamente ter de exercer, independentemente da vontade de seu
titular.
A funo social como colocada na Constituio Federal hoje, alm de
ser princpio predominante da ordem econmica, est inserida no contexto dos
direitos e garantias fundamentais. Por isso clusula ptrea de efeito imediato,
no podendo ser alterada ou revogada.
A funo social constitui princpio basilar da propriedade, que passa a ter
a composio: uso, gozo, disposio e funo social, a fim de harmonizar-se
com as disposies constitucionais, adquirindo de tal modo a tutela legal.
Portanto, o titular do direito de propriedade, na medida em que sua
autonomia no mais representa o livre arbtrio do uso indiscriminado,
incumbindo-lhe o dever de atender aos requisitos impostos pelos arts. 182 e
186. Contudo, o legislador se v obrigado a elaborar textos normativos na

mesma linha, assim como o juiz e demais operadores do direito a adotam como
critrio de interpretao e aplicao das leis.
J em seus arts. 182 e 183 objetivou a Constituio ordenar o pleno
desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus
habitantes, assim como regular o usucapio especial urbano. Para tanto,
estabeleceu inegvel e ntima conexo com os direitos fundamentais da
pessoa, manifestando-se tambm como expresso dos princpios da dignidade
da pessoa humana; do prestgio do valor social do trabalho; do objetivo de
erradicar a pobreza e a marginalizao; e da reduo das desigualdades
sociais e regionais.
Dessa forma, j no se fala apenas em funo social da propriedade,
mas tambm em funo social da cidade. E em resguardo de tais princpios
constitucionais que se editam regramentos jurdicos pertinentes ao solo urbano.
A poltica de desenvolvimento urbano tem por objetivo a ordenao do pleno
desenvolvimento dessas funes sociais e o plano diretor ser instrumento
obrigatrio, pelo menos para cidades com mais de vinte mil habitantes.
Neste particular, o Estatuto da Cidade, Lei n. 10.257/01, passou a
desempenhar papel central, uma vez que, alm de regulamentar os arts. 182 e
183 da CRFB/88, tambm foi responsvel pela modificao do paradigma
individualista e liberal inerente ao velho direito civil. Seu propsito no residiu
apenas na criao de um novo modo de aquisio da propriedade imvel, mas,
sobretudo, na ordenao da propriedade urbana, funcionalizando-a pela
observncia de princpios urbansticos voltados para o bem estar da pessoa e
da comunidade.
Neste particular, o usucapio especial urbano, individual e coletivo,
revela-se como um dos instrumentos jurdicos escolhidos pelo legislador para
dar concretude funo social da propriedade e promover a efetivao de
valores constitucionais.
Resgatando a Constituio de 1934, a Usucapio Especial Urbana
voltou a figurar no cenrio constitucional com a Carta Magna de 1988,
abordando a possibilidade de Usucapir Imveis Urbanos, desde que cumpridos
seus

requisitos

pr-estabelecidos,

que

outrora

era

restrito

aos

rurais. Contudo, o texto constitucional necessitava de uma regulamentao,

pois, at aquele momento, possua mais um carter de norma programtica do

que de auto-aplicabilidade.
Tal regulamentao ocorreu em 2001, com a publicao do Estatuto
da Cidade por meio da Lei n 10.257, que veio estabelecer as recomendaes
pertinentes a uma nova poltica urbana, inserindo-se no contexto da Usucapio
Especial, tratando de todas as questes pertinentes aquisio da propriedade
por esta via.
So trs as modalidades de Usucapio Especial ou Constitucional,
sendo a Rural, positivado no Art. 191 da Constituio Federal de 1988, como
tambm no Estatuto da Terra, Lei n 4504/64 e no Cdigo Civil de 2002 e o
Urbano, que subdividido em Individual e Coletivo, tendo o primeiro tratamento
constitucional, em lei ordinria, que o Estatuto da Cidade e no Cdigo Civil de
2002, enquanto o ltimo foi uma inovao da Lei n 10257/2001, alargando o
campo de incidncia da usucapio especial, como ser visto adiante.
Constitucionalmente, a Usucapio Especial Urbana est focada no
Ttulo VII, que trata da Ordem Econmica e Financeira, em seu Captulo II, que
norteia as questes da Poltica Urbana, contudo esta poltica da urbe deve ser
acompanhada pelo desenvolvimento do campo, ensejando o crescimento
uniforme do pas, com as devidas redues das desigualdades sociais.
J a Lei n 10.257/2001, alm de regulamentar a Poltica Urbana
celebrada pela Constituio, alega como um dos seus instrumentos, a
Usucapio Especial de imvel Urbano, em seu Art. 4, inciso V, alnea j, que
ladeada por vrios outros institutos e mecanismos efetivaro uma urbanizao
centrada, respeitando o homem e o meio-ambiente.
A modalidade individual tem acolhimento constitucional no Art. 183, e
seus pargrafos, cujo texto repetido ipsis literis no Cdigo Civil de 2002,
enfocando as premissas bsicas para efetivao da usucapio.
J o Estatuto da Cidade expe a Usucapio Especial Individual, de
uma forma bem semelhante ao tratamento constitucional, entretanto, alarga o
seu horizonte de incidncia, quando diz em seu texto que no s a rea ou o
solo urbano so passveis da Usucapio, como tambm as edificaes,
conforme o caput do Art. 9.
Note-se, ainda, que a Usucapio Especial apresenta a modalidade
Coletiva, inovao introduzida pela Lei n 10.257/2001, em seu Art. 10,

caracterizando uma importante evoluo do instituto, na tentativa de

consolidao da funo social da propriedade, j que nem a Constituio nem
o Cdigo Civil trataram deste tipo de usucapio.
Enfim,

expostas

as

modalidades

da

Usucapio

Especial,

particularmente a Urbana, cumpre adiante ressaltar acerca de seus requisitos.

A usucapio Especial Urbana Individual dispe de alguns requisitos
para a sua admissibilidade, so esses: a caracterstica de ser um imvel
(edificao) ou rea urbana; a dimenso mxima de 250 m (duzentos e
cinquenta metros quadrados); no ter outra propriedade (seja urbana ou rural)
registrada no nome daquele usucapiente; estar na posse do local h 5 (cinco)
anos de forma ininterrupta e sem oposio de outrem, como tambm a
destinao que deve ser dada ao imvel ou rea equivalente que de moradia
prpria ou da famlia, no podendo ser utilizada com outra finalidade, a no ser
que no prprio local, seja destinado uma parte ao auferimento do seu sustento,
como da famlia.
Reiterando tal afirmativa quantos aos requisitos essenciais para a
propositura da Usucapio Especial Urbana (Individual), de acordo com Prates
(2010, p. 87) devem-se observar os seguintes preceitos:
a) a incidncia exclusiva sobre rea urbana igual ou
inferior a duzentos e cinqenta metros quadrados;
b)

utilizao

da

rea

usucapienda,

nica

exclusivamente, para a moradia do usucapiente e sua

famlia;
c) a vedao de que seja o usucapiente dono de outro
imvel, urbano ou rural;
d) que a posse se prolongue por, no mnimo, 5 (cinco)
anos sem interrupo nem oposio;
e) que exera a posse com "animus domini
f) que a posse do usucapiente seja Justa, ou seja, no
esteja

contaminada

pelos

vcios

da

violncia,

clandestinidade e da precariedade.
Outro requisito de fundamental importncia para a aquisio da
propriedade pela Usucapio o provimento jurisdicional, que, aps ser
proferido pelo juiz de direito competente para o feito, deve ser imediatamente

registrado no Ofcio de Registro Imobilirio da circunscrio onde se localiza o

imvel, para que finalmente seja efetivada a aquisio da propriedade,
tornando o seu efeito erga omnes, tanto na modalidade individual, como na
coletiva, sendo que nesta, o juiz fixar uma frao ideal do imvel a cada
possuidor.
Ao ser deferido, a modalidade constitucional, a priori, no deve
obedincia ao Plano Diretor municipal, nem preencher os requisitos
urbansticos, salvo casos de fraude lei, pois como se trata de uma aquisio
originria, o acatamento de todas essas rgidas regras seria retirar a efetividade
do instituto.
O interesse social patente em sua origem a mais importante
diretriz interpretativa que deve ser levada em conta pelo operador do direito.
Com isto, no se est a dizer que se deixar de lado todas as normas
integrantes do sistema jurdico posto, a fim de propiciar populao o direito
cidade, moradia, inserindo-a ao mundo legal, o que , sem dvidas, o
objetivo ltimo da legislao em estudo.
A Usucapio Especial Urbana apresenta-se como um meio
idealizador Funo Social da Propriedade, sendo possvel notar que a funo
social da propriedade se trata de um princpio que est vinculado a um projeto
de sociedade mais igualitria, isso se deve em razo de submeter o acesso e o
uso da propriedade ao interesse coletivo.
Encontra-se, portanto, a relao entre a Usucapio e as polticas
pblicas que devem ser promovidas pelo Estado, pois fica claro que essas
deveriam ser devidamente efetivadas, porm no existir verdadeira Reforma
Urbana sem a real efetivao da funo social da propriedade, ou seja, com a
democratizao do acesso terra urbanizada, bem localizada, para a ampla
maioria da populao, especialmente a mais excluda.
Nesse diapaso, o acesso moradia pode ser contraposto ao direito
de propriedade, pelo fato de ela no cumprir a funo social, pois a posse no
precisa estar atrelada propriedade para sobreviver, e muitas vezes a
titularidade j se divorciou do espao fsico para o qual aponta o ttulo, pois
trata-se de uma questo elementar de respeito a direitos fundamentais e
interpretao do Direito Civil com vrtice axiolgico constitucional.

Assim a propriedade urbana cumpre a sua funo social quando

destinada para satisfazer as necessidades dos habitantes de uma determinada
regio. Os parmetros para a satisfao destas necessidades so basicamente
os princpios da dignidade da pessoa humana, preceituados em nossa
constituio, bem como os componentes do direito s cidades sustentveis, o
direito moradia digna, o acesso a terra urbana, sade, educao, ao meio
ambiente, ao transporte e aos servios pblicos, infraestrutura urbana, ao
saneamento ambiental, ao trabalho, ao lazer e a cultura.
Em decorrncia da inrcia estatal em promoo de mais polticas
pblicas de habitao que se pode analisar a clara relao dessa modalidade
com a proteo desse direito social podendo ser considerada uma poltica
pblica que vem tutelar esse direito previsto e autorizado constitucionalmente.
H a necessidade de efetivao dos direitos sociais de moradia e o
dever do Poder Pblico de assim o fazer implementando polticas pblicas.
Constata-se que a usucapio especial urbana relaciona-se diretamente com
estas, pois oportuniza a melhoria da qualidade de vida da populao,
colaborando na distribuio de renda, concretizando direitos humanos,
coletivos ou direitos sociais, como o direito de moradia.
Portanto a dita Funo Social da Propriedade se d pela prevalncia
do interesse comum sobre o interesse individual. Trata-se do uso socialmente
justo do espao urbano para que os cidados se apropriem do territrio,
democratizando seus espaos de poder, de produo e de cultura dentro de
parmetros de justia social e criao de condies ambientalmente
sustentveis.