TEMA N 8

RGIMEN DE LOS BIENES. Las cosas. Definicin. Clasificacin. Los derechos reales. Los derechos de crdito.
Clasificacin de los derechos reales.
LA PROPIEDAD Y LA POSESIN. La Propiedad. Definicin. Caracteres de la propiedad. Atributos de la propiedad.
Formas de adquirir la propiedad. Propiedad quiritaria y propiedad bonitaria. Defensa de la propiedad. La posesin.
Definicin. Elementos. Adquisicin de la posesin. Proteccin de la posesin: Los interdictos.
TEMA N 9
LAS SERVIDUMBRES. Definicin. Clasificacin. Las servidumbres prediales. Elementos. Clasificacin. Constitucin y
extincin de las servidumbres prediales. Las servidumbres personales. Definicin. Clases: Usufructo, uso, habitacin
y operae servorum.
TEMA N 10
ADQUISICIN DE LOS DERECHOS. El negocio jurdico. Definicin. Elementos. Clasificacin. Ineficacia del negocio
jurdico. La representacin.

Introduccin
Es impresionante notar como los romanos tenan una divisin casi completa de las cosas, de
manera que en las divisiones que hicieron y en la forma de clasificarlas tuvieron gran
acierto en cada uno de los conceptos que podemos tener hasta hoy.
Por otro lado es impresionante ver como las definiciones respectos de cmo se clasificaban
las cosas de acuerdo a las cantidades, usos, ubicaciones o asignaciones ellos tenas una idea
clara de para que eran y como deba usarse correctamente.
En este trabajo lo que vamos hacer es un amplio estudio de cada una de las formas en que
los romanos lograron clasificar las cosas de acuerdo a su cantidad y calidad para poder
darles el valor y uso respectivo.
Si bien es cierto que los romanos no pudieron logran una definicin exacta de la palabra
cosa, se puede decir que lograron desarrollar una amplia definicin de sus diferenciaciones,
muchas de las cuales se puede tener en instituciones hasta el da de hoy.
Una de las situaciones que quiz haya causado mucha extraeza en nosotros es ver como el
imperio daba a los esclavos la categora de cosas, es decir de ser un objeto de derecho y no
un sujeto de derecho, y era contado como parte del patrimonio de un romano tanto as como
si fuera ganado o un objeto ms que les permita productividad.
Sin ms que decir solo nos queda esperar que el presente trabajo cumpla las expectativas de
la docente, y que de gran aporte para los compaeros del aula.

Las cosas
1.- CONCEPTOS GENERALES.
El vocablo cosa (Res), de diversos significados en el lenguaje vulgar, tiene tambin en el
lxico jurdico una refexibilidad idiomtica que ha dado lugar a que se viertan distintos
conceptos a fin de precisar su alcance en derecho.

Algunos comprenden bajo la palabra RES todo lo que forma el haber de los particulares, al
paso que otros entienden que para que un objeto sea cosa en el sentido del derecho, es
necesario que sea til, es decir, accesible y deseable para el individuo.
Por nuestra parte entendemos que as como la palabra persona designa en el lxico jurdico
al sujeto activo o pasivo de las relaciones jurdicas, la palabra RES se usa indicar aquello
que puede ser objeto de derechos, es decir, todo cuanto tenga entidad corporal o espiritual,
natural o artificial, real o abstracta y sea susceptible de apreciacin econmica.
Los jurisconsultos romanos no dieron una definicin ni comprendieron tal vez que cosa es
todo lo que puede ser objeto de los derechos, sino que la refirieron al objeto material
(corpus) en oposicin de los actos del hombre. Denota una cosa corporal, fsicamente
delimitada y jurdicamente independiente.
2.- CLASIFICACIN DE LAS COSAS.
En las fuentes romanas encontramos una clsica divisin de las cosas que las distingue en
RES Intra patrimonium y en RES extra patrimonium, segn que se encontraran entre los
bienes econmicos de los particulares o fuera de ellos.
Con esta clasificacin las fuentes queran diferenciar las cosas susceptibles de relaciones
jurdicas, de las que no fueran pero tena el defecto de aludir a un hecho o situacin actual,
que la cosa se hallara o no comprendida en el patrimonio de una persona, como sera un
animal salvaje, que habra que reputar RES extra patrimonium hasta el momento de su
aprehensin.
Por ello se considera equivalente, pero ms comprensiva y precisa, otra distincin, que
aunque no se la formula expresamente como la anterior no es ajena al lenguaje de las
fuentes.
Es la que clasifica las cosas en RES INCOMMERCIO Y RES EXTRA COMMERCIUM, y
que sirve para designar las que entran en el trfico jurdico de los particulares y las que
estn excluidas de dicho trfico por disposicin de la ley.
Llmense, adems res nullius las cosa in commersio que no son propiedad de nadie y res
derelictae aquellas a cuya propiedad ha renunciado su dueo por abandono.
Sobre la base de la distincin extra commercium y res incommercio haremos el estudio de
las diferentes clases de cosas.
2.1.- RES EXTRA COMMERCIUM.
En la categora de la res extra commercium se encuentran las cosas no susceptibles de
relaciones jurdico patrimoniales por prescripcin divina o por disposicin de la ley
positiva de donde surge la divisin de cosas fuera del comercio por causa divina (res divini

iuris: cosas de derecho divino) o por causa humana ( res humani iuris: cosas de derecho
humano).
A).- RES DIVINI IURIS; SACRAE, RELIGIOSAE, SANCTAE.
Entre las cosas de derecho divino se hallaban las cosas sagradas ( res sacrae) que eran la
consagradas a los dioses superiores y puestas bajo su autoridad, como los templos, los
terrenos, los utensilios que utilizaban en las ceremonias religiosas, y tambin los donativos
hechos a la divinidad; las cosas religiosas (res religiosae), que eran las consagradas a los
dioses inferiores.
Por ejemplo los sepulcros, y la tierra donde se encontraba depositado un cadver, y las
cosas santas (res santae), como los muros y las puertas de la ciudad a los que se
acostumbraba colocar bajo la proteccin de los dioses.
B).- RES HUMANI IURIS; COMMUNES, PUBLICAE, UNIVERSITATES.
Entre las cosa humanas excluidas del trfico jurdico se contaban las cosas comunes (res
communes mnium), es decir, las que por derecho natural pertenecan a todos los hombres:
el aire, el agua, el mar y sus riveras; las cosas pblicas (res publicae); que eran las propias
del pueblo, esto es, de la comunidad organizada como Estado y entre las que se pueden
mencionarlos ros y sus orillas, los puertos, las vas pblicas, y las res universitates, esto es
las cosas que integraban el patrimonio de una comunidad y que estaban afectadas al uso de
sus miembros, como los teatros, los foros, los baos pblicos, las plazas, etc.
2.2.- RES INCOMMERCIO.
La gran categora de cosas que podran servir de objeto a relaciones jurdico- patrimoniales
era la res incommercio, es decir, las cosas susceptibles de apropiacin individual.
Dentro de esta clase se comprendan la mayora de los objetos corporales de que poda
disponer el hombre para satisfacer sus necesidades, y abarca los siguientes grupos:
Res mancipi y res nec mancipi, cosas corporales e incorporales, muebles e inmuebles,
consumibles y no consumibles, fungibles y no fungibles, divisibles e indivisibles, simples y
compuestas, principales y accesorias, y fructferas y no fructferas.

a) RES MANCIPI Y RES NEC MANCIPI.

La distincin entre res mancipi y res nec mancipi tiene gran importancia histrica, porque
habra sido la primera clasificacin a la que los romanos reconocieron un inters prctico,
desde la ley de las doce tablas.
Eran mancipi las cosas cuya propiedad - en cierto modo privilegiada se transmita por un
modo del derecho civil formal y solemne, la mancipatio, o mediante la in iure cesio, que
importaba un ficticio proceso de reivindicacin realizado formalmente ante el magistrado.

Eran cosas mancipables las de mayor valor en la primitiva economa agrcola, como los
fundos o las heredades y las cosas situadas en el suelo de Italia, Las servidumbres rurales
de paso ( via, iter, actus) y de acueducto ( aquae ductus) los esclavos y los animales de tiro
y carga. Todas las dems cosas se agrupaban dentro de la clase de la res nec mancipi.
Ambas clases de cosas mantuvieron su distincin hasta la poca del derecho clsico, no
obstante que los valores econmicos se haban modificado profundamente con el transcurso
el tiempo. Desaparecida ms adelante la diferencia entre las cosas situadas en el suelo
itlico (italicum solum) y las radicadas en suelo provincial (provinciale solum) y
generalizada la tradicin como medio normal de transmitir la propiedad, la oposicin entre
cosas mancipi y nec mancipi, perdi inters prctico.
Decadente la mancipatio en el derecho imperial, en Emperador Justiniano la suprimi
definitivamente como modo de adquisicin del dominio.

b) COSAS CORPORALES E INCORPORALES.

Distinguan las fuentes romanas (Gayo, 2, 12 a 14 inst. 2, 2, 1) las cosas corporales de las
incorporales, clasificacin que habra obedecido a la influencia de la filosofa helnica
sobre el derecho romano.
Las primeras eran aquellas cuya materialidad eran percibidas por los sentidos, es decir, las
cosas tangibles ( quae tangi possunt), como un fundo, un esclavo, al paso que eran
incorporales, por el contrario, las que son producto de una abstraccin, esto es que no
pueden palparse (quae tangi non possunt), como un crdito, el derecho de propiedad de
servidumbre, etctera.

c) COSAS MUEBLES E INMUEBLES.

La categora de cosas muebles e inmuebles, que habra llegado a imponerse en el derecho

post clsico al desaparecer la tradicional distincin de res mancipi y res nec mancipi, parte
dela posibilidad o no de trasladar la cosa de un sitio a otro.
As son muebles (res mobiles) las cosas inanimadas que pueden trasladarse de un lugar a
otro por una fuerza exterior, sin ser deterioradas en su sustancia o su forma, al paso que son
inmuebles las que de acuerdo con su naturaleza, fsicamente es imposible que cambien de
lugar dentro de la clase de los mobilia se encuentran los semovientes (se moventes), como
los animales que se mueven de un sitio a otro por sus propos medios.
Pertenecan a la categora de las cosas inmuebles los fundos (fundi) o predios. Se dividan
en urbanos (praedia urbana), si en ellos estaba construido un edificio, y en rsticos (praedia
rustica), cuando eran terrenos sin edificacin, estuvieran en la ciudad o en el campo.
Los fundos rsticos podan tener lmites determinados por accidentes naturales del terreno
(agri arcifini) o trazados especialmente por agrirmensores (agrilimitati).

Dentro de los fundos caba tambin la distincin en itlicos y provinciales. Los primeros
eran los situados en Italia o en ciudades a las que se les hubiera concedido el ius italicum;
los segundos los que estaban enclavados en provincias. Sobre los fundo itlicos el titular
tena el derecho civil o quiritario, en tanto que sobre lo fundos provinciales solo una
posesin sometida al pago de un tributo (tributum o estipendium).
d).- COSAS CONSUMIBLES Y NO CONSUMIBLES.
Distinguieron tambin los romanos las cosas consumibles (res quae usu consumuntur), es
decir aquellas cuyo uso o destino normal las destruye fsica o econmicamente, como los
alimentos y el dinero, de las cosas no consumibles (res quae non consumuntur), que son las
susceptibles de un uso repetido sin que provoque otra consecuencia que su mayor o menor
desgaste.
e).- COSAS FUNGIBLES Y NO FUNGIBLES.
Otras clases de cosas entre las res in commercio, son las fungibles y las no fungibles. Las
primeras son las que pueden sustituirse por otras de la misma categora, es decir que no se
toman en cuenta como individualidades, sino en cantidad, por su peso, nmero o medida,
(res quae pondere, nmero, mensurave constant). Son no fungibles, en cambio, las que
tienen su propia individualidad y que no admiten, por ende, la sustitucin de una por otra.
Integran las cosas fungibles, el vino, el trigo, el dinero, mientras que corresponden a las no
fungibles una obra de arte, un esclavo, un fundo.
Sirve tambin para distigur las cosas fungibles de las no fungibles el hecho que las
primeras son designadas segn el gnero (genus) a que pertenecen mientras las segundas
comprenden una cosa particular, determinada conforme su individualidad (species).
As, una cosa es fungible cuando en la relacin jurdica de que es objeto se la considera ms
bien segn su gnero o su cantidad que segn su especie, de suerte que el sujeto habr de
devolverla en su gnero ( in genere) o en la misma cantidad y cualidad ( in eadem
quantitate et qualitate).
Esta distincin carece en gran parte de precisin, porque as como la fungibilidad es una
cuestin objetiva, la determinacin genrica es subjetiva, pues depende exclusivamente de
lo que opinen las partes. Los esclavos no eran cosas fungibles pero nada impeda que un
vendedor se comprometiese a entregar a un nmero de ellos sin individualizarlos.
En este caso se estaba frente a una obligacin genrica, que se cumplira entregando el
genus.
f).- COSAS DIVISIBLES E INDIVISIBLES
Las cosas pueden ser divisibles o indivisibles. Un objeto corpreo es fsicamente divisible
cuando sin ser destruido enteramente puede ser fraccionado en porciones reales cada una de
las cuales, despus de la divisin, forma un todo particular e independiente, que conserva

en proporcin la utilidad de la cosa originaria; es indivisible, en cambio, el que no admite

particin sin sufrir dao o menoscabo o, como dicen las fuentes, sin que la cosa perezca.
Un fundo es cosa divisible; un animal, una pintura son indivisibles. Hay cosas legalmente
divisibles, sin distinguir si la particin fsica es posible o no, cuando muchas personas
pueden poseerla en comn, es decir, en proporciones ideales o intelectuales (partes
insertae), que es lo que ocurre en el rgimen de la copropiedad, en el que los copropietarios
poseen pro indiviso.
Tambin hay cosas legalmente indivisibles cuando en ellas no se concibe la idea de una
parte, como acaece en las servidumbres, que los romanos consideraban res incorporalis.
g).- COSAS SIMPLES Y COMPUESTAS.
Se distinguan tambin las cosas simples de las compuestas. Aquellas constituan un solo
todo, una unidad orgnica e independiente (corpora quae uno spiritu continentur) como un
esclavo, una viga, una piedra. Cosas compuestas eran las que resultaban de la suma o
agrupamiento de cosas simples. stas ltimas se dividan en dos categoras, segn que la
aglomeracin de cosas simples fuera material y tuviese aspecto compacto, como una nave o
un edificio (corpora ex contingentibus o universitas rerum coherentium), o que el vnculo
de unin de los componentes simples fuera inmaterial y cada uno de ellos conservara su
independencia, como por ejemplo un rebao o una biblioteca caso en el cual se habla de
universalidades de cosas (corpora ex distantibus o universitas rerum distantium).
h).- COSAS PRINCIPALES Y ACCESORIAS.
Conocieron igualmente los romanos la clasificacin de cosas en principales y accesorias,
considerando que las primeras eran aquellas cuya existencia y naturaleza estn
determinadas por si solas, sirviendo inmediatamente y por ellas mismas a las necesidades
del hombre; y las accesorias, las que estaban subordinadas o dependan de otra principal,
como el marco respecto del cuadro, la piedra preciosa en relacin al anillo que est
engarzada.
A propsito de las cosas accesorias rega el principio de que lo accesorio sigue la suerte de
lo principal (accessorium sequitur principale).
i).- COSAS FRUCTFERAS Y NO FRUCTFERAS.
Dentro de las cosas fructferas se comprenden aquellas que, manteniendo su naturaleza y su
destino, dan con carcter peridico cierto producto o fruto (fructus), que se convierte al
separrselo natural o artificialmente en cosa autnoma. Son cosas no fructferas las que no
tienen esa cualidad.
Son frutos, por consiguiente, los productos naturales que ms o menos peridicamente
suministran las cosas sin disminuir su esencia, como la lea de los bosques, la cra de los
animales, la lana, la leche, y las frutas de los rboles.

Se entiende igualmente que pertenecen a la nocin de frutos, las rentas en dinero que
suministra el empleo de un capital, los alquileres, etc., que para diferenciarlos de los
anteriores se los ha llamado frutos civiles.
Los frutos pueden hallarse en diverso estados: pendentes, cuando estn adheridos a la cosa
productiva; percepti, cuando se los ha cosechado, percipiendi, si estaban para cosechar y no
se los cosech por falta de diligencia; existentes o extantes, cuando se hayan todava en
poder del poseedor de la cosa y consumidos o consumpti si han sido consumidos,
transformados o enajenados.
En lo que concierne a los gastos o impensas (impensae), que es todo lo que se desembolsa
para una cosa determinada o se emplea en ella, se distinguen los gastos para conseguir los
frutos de una cosa fructfera, de los gastos para la cosa misma. A su vez, dentro de stos
ltimos cabe diferenciar las impensas necesarias, las tiles y las voluptuarias, segn estn
destinadas a conservar la cosa, aumentar su utilidad o renta o a embellecerla, hacindola
servir para lujo o placer.
LAS COSAS
El derecho real forzosamente presupone la existencia de una cosa sobre la cual va a recaer
la conducta autorizada al titular, entendindose por cosa o bien -res- todo objeto del mundo
exterior que puede producir una utilidad al hombre.
Basndonos en la reglamentacin de el derecho romano, no todas las cosas podan pasar a
ser propiedad de un particular, estas cosas se encontraban fuera del comercio (res extra
commercium) por razones de derecho divino o de derecho humano.
Estaban fuera de comercio por razones de derecho divino:

Las res sacrae o sagradas Como terrenos, edificios y objetos consagrados al culto.

Las res religiosae o religiosas, que eran las dedicadas al culto domestico, como un
sepulcro.

Las res sanctae o santas, como los muros y las puertas dela ciudad que estaban
encomendadas a la proteccin de alguna divinidad.

Estaban fuera del comercio por razones de derecho humano:

Las res comunes, que son aquellas cuyo uso es comn a todos, como el aire, el agua
corriente el mar, la costa del mar.

Las res publicae, que pertenecen al pueblo romano, como las carreteras, los puertos,
ros, edificios pblicos y calles de la ciudad.

Las cosas que si podan ser apropiadas por un particular eran aquellas que formaban parte
de un comercio (res in commercium). Pueden clasificarse de la siguiente manera:

Res mancipi: Las cosas mas valiosas para un pueblo agricultor

Nec mancipi: Las dems cosas

Cosas inmuebles: Los mas importantes, edificios, terrenos, etc.

Cosas muebles: Son los dems bienes

Cosas corporales: Las cosas que pueden apreciarse con los sentidos

Cosas incorporales: Las cosas que no son tangibles.

Cosas divisibles: Aquellas que sin detrimento de su valor puede fraccionarse

Cosas indivisibles: Aquellas que sufren un menoscabo al fraccionarse

Cosas principales: Aquellas cuya su naturaleza esta determinada por si sola

Cosas accesorias: En la que se necesita de otra para determinar su naturaleza

Cosa fungible: Las que pueden ser sustituidas por otras de el mismo genero

Cosa no fungible: Las que no pueden sustituirse una por la otra

Cosa consumible: Las que se acaban con el primer uso

Cosa no consumible: Las que pueden usarse repetidamente

ANALISIS.

Encuentro muy interesante la divisin que la antigua sociedad romana supo crear,
abarcando muchos de los gneros que pudieran existir, entiendo muy lgica la necesidad
de la existencia de aquellas cosas en las que recaiga la autoridad de un propietario para el
mejor desarrollo de este, y encontrar la correcta funcin de cada una de estas cosas.
Comprendo la divisin entre las cosas que simplemente no podan pasar a ser patrimonio
de un particular, dichas cosas estaban fuera de comercio, o simplemente no estaban en
venta, es como lo que ahora vendra a ser, el articulo 27 de la constitucin poltica de los
estados unidos mexicanos, la cual impone a muy groso modo que las tierras y aguas

corresponden al estado el cual podr trasmitir el dominio a particulares. De igual manera

en el derecho romano estaban esos objetos los cuales no estaban a la venta, las cosas por
derecho divino, y las cosas por derecho humano.
Entre aquellas que si estaban a la venta, tambin encontramos una basta divisin, desde la
mas rudimentaria, hasta otras muy avanzadas, la primera que despus vino a ser
substituida, se divida en los objetos de mayor importancia para la agricultura, y los
dems, luego estn las cosas inmuebles y muebles, con definicin muy parecida a la que se
sigue empleando, estn despus las cosas corporales que se captan atravs de los sentidos,
y las incorporales, las cuales no son tangibles, siguen las cosas divisibles, y las
indivisibles, las primeras pueden fraccionarse sin sufrir un dao a su naturaleza, mientras
que las indivisibles, perderan esta si se fraccionaran, enseguida vienen las cosas
principales, las cuales reconocen su naturaleza por el simple echo de ser, y las accesorias,
que necesitan de otro objeto para comprenderlo, le siguen las fungibles, que pueden ser
sustituidas por otras de el mismo genero y las no fungibles que no pueden sustituirse, y
para finalizar las consumibles que se extinguen con el primer uso y las no consumibles que
tienen mayor duracin, como muebles, etc.
LA POSESION
Nos liberamos de una obligacin aproximadamente por los modos contrarios de aquellos
por los que nos obligamos; y perdemos un derecho por los modos contrarios de aquellos
por los que lo adquirimos,
as, del mismo modo que no se puede adquirir la posesin a no ser con la intencin y la
tenencia efectiva,
as tampoco puede perderse si no se a producido un acto contrario a ambas.
La palabra possidere, de donde possessio se deriva, contiene a su vez la palabra sedere o
sentarse o asentarse en una cosa, de ah la definicin de posesin como el poder de echo
que una persona ejerce sobre una cosa, con la intencin de retenerla, y disponer de ella
como si fuera propietario. Esta situacin al ser observada por el derecho adquiere
relevancia jurdica, en el momento en que se desempea determinada funcin de naturaleza
jurdica como:

Ejercicio de un derecho.

Cumplimiento de un deber.

Violacin de un deber.

Supuesto para la produccin de consecuencias.

ELEMENTOS DE LA POSESION.
La posesin se constituye por la reunin de dos elementos, el primero de carcter objetivo,
se llama corpus y es precisamente el control o poder fsico que una persona ejerce sobre la
cosa. El segundo se denomina animus possidendi, y consiste en la intencin o voluntad del
sujeto de poseer la cosa, retenindola para si con exclusin de los dems.
CLASES DE POSESION.
Los romanos distinguieron varias clases de posesin:

Posesin Justa: Se adquiere sin perjudicar a un anterior poseedor.

Posesin injusta: De efectos contrarios, se perjudica al antiguo poseedor.

Posesin de buena fe: Cuando se cree tener derecho a la posesin.

Posesin de mala fe: Cuando se sabe que no se tiene derecho a la posesin.

PROTECCIN POSESORIA.
Existen dos grupos de interdictos para proteger la posesin, unos se ejercen ante la amenaza
de despojo (Interdicta retinedae possessionis); los otros se ejercen cuando el despojo ya se
realizo (Interdicta recuperandae possessionis). Y se subdividen de la siguiente forma:
Interdicta retinedae possessionis.
Interdicto uti possidetis
Interdicto utrubi
Interdicta recuperandae possessionis.
Interdicto unde vi
Interdicto de precario
Interdicto de clandestina possessionae
ANLISIS.

Encuentro en la posesin lagunas muy grandes, pero elementos suficientes para las
necesidades predominantes de aquella poca, elementos que a su ves se dividen en tpicos
interesantes para su estudio.
Comprendo la posesin como el derecho otorgado sobre un objeto en exclusin con los
dems, siendo este el nico poseedor , esta posesin se caracteriza por cuatro funciones de
naturaleza jurdica: el ejercicio de un derecho, el cumplimiento de un deber, la violacin
de un deber tambin, y el supuesto para la produccin de consecuencias, como lo es
derechos y deberes o su modificacin, trasmisin o extincin. Este primer elemento implica
todos los derechos que se nos otorgan sobre las cosas, el segundo se refiere a las
obligaciones que podemos adquirir con la posesin de un objeto, el tercero nos habla de
los efectos jurdicos que pueden surtir la violacin de uno de estos deberes, y el cuarto de
los cambios que este puede sufrir.
Los elementos que a esta corresponde, se dividen en dos, una que es tangible, y la otra
conceptual, la primera habla de el derecho fsico sobre el objeto posedo, el corpus,
mientras que la segunda extiende la voluntad de el poseedor sobre el objeto en el que recae
su autoridad, a esta se le conoce como animus.
Los romanos establecieron cuatro clases de posesin: posesin justa e injusta, y posesin
de buena y de mala fe, la primera se refiere a la ausencia de dao al poseedor anterior
mientras que la segunda es todo lo contrario, la tercera presume el echo en el cual el
poseedor se cree con los derechos sobre el objeto posedo, mientras que en la cuarta este
es conciente de que no es as.
LA PROPIEDAD
Los Romanos emplearon diferentes trminos para designar el derecho real de propiedad. El
mas antiguo fue mancipium, despus usaron la palabra dominium, y finalmente emplearon
proprietas.
El derecho romano reglamento la propiedad privada otorgndole facultades muy amplias al
propietario, pero tambin y en atencin al inters social estableci limitaciones a estas
facultades, como: prohibicin de enterrar o quemar cadveres dentro de la ciudad,
obligacin de los vecinos de permitir el paso por el fundo propio cuando se estropeara la
va publica, as mismo el propietario debera permitir la libre navegacin por riveras y el
uso publico del ro, debera permitir las excavaciones en caso de mina a un tercero siempre
que este pagara una cantidad al propietario y otra al fisco.
CLASES DE PROPIEDAD
El derecho romano conoci una doble reglamentacin de la propiedad:

Propiedad Quiritaria

La propiedad quiritaria fue la nica forma reconocida por el derecho civil, que exiga para
su constitucin los siguientes derechos:
Que el sujeto fuera ciudadano romano.
Que la cosa estuviera en el comercio.
Si el objeto ere inmueble, deba situarse en suelo itlico.
Su trasmisin deba hacerse por los medios solemnes del derecho civil.

Propiedad Bonitaria

Esta se configuraba cuado hacia falta alguno de los requisitos exigidos por el derecho civil,
solamente se le reconoca el derecho honorario. Se divida en tipo:
de propiedad peregrina.
Propiedad provincial.
Propiedad bonitaria.
LA COPROPIEDAD.
Esta existe cuando varias personas son titulares de derecho de propiedad sobre el mismo
objeto, en cuyo caso cada una ser propietaria de una cuota ideal.
La copropiedad poda surgir accidentalmente cuando se mezclaban granos o lquidos -vino
V.gr.- de diferentes personas; tambin surga por acuerdo entre las partes, como en el
contrato de sociedad, o por donacin o herencia.
MODOS AQUISITIVOS DE LA PROPIEDAD.
Tenemos las adquisiciones a titulo particular; es decir, cuando una cosa determinada ingresa
al patrimonio de una persona. Los modos adquisitivos de la propiedad fueron clasificados
por el Derecho romano en modos adquisitivos del derecho civil y modos adquisitivos del
derecho natural.
MODOS ADQUISITIVOS DEL DERECHO CIVIL.
La Mancipatio.

La cual podemos traducir como mancipacin era un negocio solemne usado por los
ciudadanos romanos en la trasmisin de la res mancipi. Era necesaria la presencia del
trasmitente y el adquirente, cinco testigos y el portabalanza, ya que en la mancipatio, se
efecta por medio del cobre y la balanza.
La in iure cesio.
Este modo adquisitivo deba llevarse a cabo frente a un tribunal, de acuerdo con el precepto
de la ley de las XII tablas, en este, el demandado que no se defenda perda el proceso. Era
un proceso ficticio en el cual el actor, adquiriente compareca ante un magistrado, para
reivindicar una cosa. El demandado trasmitente no se defenda por lo que el magistrado
declaraba propietario al actor.
La usucapio.
Se entiende como la adquisicin de la propiedad por la posesin continuada durante el
tiempo sealado por la ley. Para la usucapion deben reunirse cinco requisitos:
Res habilis, Titulus, Adiudicatio, La lex.
MODOS ADQUISITIVOS DEL DERECHO NATURAL.
La traditio.
Se realizaba precisamente mediante la entrega de una cosa, aunada a la intencin de
trasmitir y adquirir; para que la tradicin sea efectiva deben reunirse dos requisitos: uno de
carcter objetivo, y otro de carcter subjetivo.
La ocupacin.
Son las que se adquieren apropiando aquella cosa que esta en el comercio y que carece de
dueo. Los romanos consideran las siguientes:
Los animales salvajes que gozan de libertad, Las cosas pertenecientes al enemigo en guerra,
las piedras preciosas, perlas y coral encontrados en el mar o sus orillas, la isla que se forma
en el mar y que no pertenece a nadie, los tesoros que estuvieron escondidos por tanto
tiempo que nadie recuerda quien era su legitimo dueo.
La accesin.
Hay accesin cuando una cosa de adhiere a otra de forma inseparable, en cuyo caso ser el
dueo del conjunto el dueo de la cosa principal. Hay tres clases de accesin

La especificacin.
Existe la especificacin cuando una materia prima se transforma para formar una nueva
especie. Justiniano establece que el objeto nuevo pertenecera al dueo de la materia de los
casos en que fuera posible que recuperara su forma original, pero si esta posibilidad no
existiera, el nuevo objeto deba pertenecer al especificador.
La paraescriptio longi temporis.
Esta se equiparo a la usucapin, tanto por sus efectos como porque se exigieron para ella
los mismos requisitos, pero el termino deba de ser de diez aos entre presentes, y de veinte
entre ausentes, segn que el propietario y el poseedor vivieran o no en el mismo lugar.
La adquisicin de frutos.
Ya que los frutos adquieren individualidad al desprenderse de la cosa matriz, momento a
partir de el cual son considerados independientes. Su propiedad puede corresponder al
dueo de la cosa fructfera o a la persona que tenga otro derecho sobre la misma.
ANLISIS.
Dentro de esta unidad, el apartado mas basto en informacin es el de la propiedad, el cual
se subdivide en diferentes y muy variadas ramas, una ves que se aprecia el concepto o la
terminologa, se estudian tres cosas fundamentales para la correcta comprensin de este
tema:

Las Clases de Propiedad.

La Copropiedad.

Los Modos Adquisitivos de la Propiedad.

La primera de ellas, se divide en dos partes, en propiedad quiritaria y en propiedad

bonitaria, delas cuales solo la quiritaria era reconocida por el derecho civil romano,
mientras que en la bonitaria, faltaban elementos que se exigan para el reconocimiento de
esta.
Como copropiedad se poda entender el efecto jurdico que surga en el derecho de
propiedad cuando se mezclaba el objeto posedo por varias personas, ejemplo, si se
mezclaba el vino de diferentes personas, o se mezclaban los graos de trigo de varios
dueos, esto se convena en una copropiedad, ya que eran varios los que gozaban de los
derechos de el ahora objeto posedo, poda ser tanto en granos como en lquidos, y aunque

era usual que este caso se diera accidentalmente, tambin exista el contrato de sociedad, la
donacin o la herencia que produca los mismos efectos jurdicos.
Por ultimo podemos observar los modos adquisitivos de la propiedad, los cuales se dividen
de la siguiente manera:
Modos adquisitivos del derecho civil.
La mancipatio
La in iure cessio
La usucapio
La adiudicatio
La lex
Modos adquisitivos del derecho natural
La traditio
La ocupacin
La accesin
DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA.
(IURA IN RE ALIENA).
Este derecho, se clasifica dentro de los derechos reales de goce y derechos reales de
garanta. Entre los primero s tenemos a las servidumbres, la enfiteusis y la superficie. Los
segundos estn representados por la prenda y la hipoteca.
DERECHOS REALES DE GOCE.
LAS SERVIDUMBRES.
La servidumbre concede el derecho de usar o disfrutar de una cosa respetando siempre la
propiedad, que solo se encuentra gravada y sufre limitaciones, las cuales estarn al servicio
del titular de la servidumbre. Esto quiere decir que al crearse una servidumbre sobre un
derecho de propiedad, el propietario estar transfiriendo el ius utendi y el ius fruendi de la
propiedad, mas nunca el ius abutendi. De esta manera las servidumbres estarn segn el

caso limitadas ya que el derecho de propiedad subsiste, as el derecho real de servidumbre

concede facultades precisas y concretas, pero nuca tan amplias como las que otorga la
propiedad.
Constitucin de las servidumbres.
Mancipatio
in iure cessio
reserva
legado
usucapio
convenio
Extincin de la servidumbre:
Perdida de cualquiera de los inmuebles.
Por confusin o consolidacin.
Por renuncia del titular.
Por el no uso.
Proteccin de las servidumbres.
La accin que protegia el derecho real de la servidumbre es el actio confessoria.
Servidumbres reales o prediales.
Este tipo de servidumbre se divide en servidumbres rurales y urbanas.
Servidumbres rurales:

de paso

de acueducto

de toma

de pasto

Servidumbres urbanas:

Apoyo de viga

Desviacin de agua

Apoyo de muro

Prohibicin de levantar construcciones

Servidumbres personales.
Estas son: Usufructo, Uso, Derecho de habitacin, Operae servorum.
LA ENFITEUSIS
El origen de este derecho data de la poca mas remota del derecho romano, cuando el
estado daba en arrendamiento terrenos agrcolas, de su propiedad a perpetuidad.
En el siglo V de nuestra era, se fusionan la ius agro vactigali con la ius emphyteuticum para
configurar un derecho real autnomo que recibe el nombre de enfiteusis y cuya aplicacin
se hace extensiva a los terrenos de los particulares. El enfiteuta adquirira el derecho a
disfrutar una finca en toda su plenitud, obligndose a efectuar un pago anual, a no
deteriorar el cultivo y a notificar al dueo en caso de hacer algun traspaso.
LA SUPERFICIE.
Este es el ultimo de los derechos reales de goce, entendido por el disfrute de las
construcciones que se encuentran en un terreno de el cual no se es propietario. Esta practica
que inicio solamente en los terrenos pblicos, se uso tambin en los privados.
El titular de este derecho real tiene el pleno goce de la construccin y en consecuencia
puede trasmitir su derecho por actos entre vivos o por disposicin de ultima voluntad, es
decir, testamento.
DERECHOS REALES DE GARANTIA.
Estos consisten en la prenda y la hipoteca, y se constituye de la sig. forma:
por contrato

 por testamento
por decisin judicial
por la ley en forma directa
Se extingue en los sig. casos:
por extincin de la deuda garantizada
por perdida de la cosa
por renuencia
por confusin
por prescripto.
ANALSISIS.
Se entiende a los derechos reales sobre la cosa ajena, como un derecho de goce, por que
permite la aplicacin parcial o total de la autoridad sobre el objeto del que se habla.
Dentro de estos se pueden encontrar tanto a la servidumbre, como a la enfiteusis y a la
superficie. El derecho que se permite sobre la servidumbre, ya que esta era apreciada como
un bien mas del patrimonio de el amo, observaba tanto las caractersticas que la formaban
como las que lo extinguan, tambin se encuentra una divisin dentro de esta: la
servidumbre real y la servidumbre personal, estas se dividan a su ves en el predio que
obtena las ventajas, llamado fundo dominante, y e predio que soportaba a la servidumbre
conocida como fundo sirviente, este una ves mas a su ves, se divida en servidumbres
rurales y servidumbres urbanas.
Despus esta le enfiteusis, que se refiere al echo en el que el estado, daba en arrendamiento
terrenos agrcolas de su propiedad a perpetuidad, esto se refiere, sin una limitacin de plazo
temporal.
Y por ultimo en esta divisin esta la superficie, que concede derechos sobre la construccin
que se encuentra en un terreno que no es propio, sino que pertenece a un tercero.
Luego podemos observar los derechos reales de garanta, que en realidad no es muy
extenso, y que se refiere a la prenda e hipoteca, las cuales estn reconocida por el derecho
pretoriano y tienen como origen la fiducia. En esta, el deudor o un tercero en su nombre,

trasmita una cosa al acreedor para garantizar el pago de alguna deuda existente, esta
trasmisin se acompaaba de un convenio de fidelidad, por lo cual se consideraba que el
objeto que el deudor haba dado al acreedor, no seria parte del patrimonio de acreedor de
manera definitiva, sino de modo transitorio.
DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRDITO

La doctrina cientfica ha fijado como diferencias ms significativas las

siguientes:
Por razn de las personas. En el derecho de obligacin figuran dos
sujetos, el que puede pedir la prestacin (acreedor) y el obligado a su
cumplimiento (deudor). En el derecho real interviene un solo sujeto
que es el titular de la potestad sobre la cosa.
Por razn del objeto. En el derecho real el objeto es la cosa o el bien,
mientras que en el derecho de crdito, el objeto es una prestacin de
dar, hacer o no hacer por parte del deudor.
Por razn del poder que atribuyen al sujeto. El derecho real implica un
poder sobre una cosa, mientras que el de obligacin implica un poder
para exigir algo de otro.
Por razn de su eficacia. El derecho real es un derecho absoluto,
oponible erga omnes. El derecho de obligacin es un derecho relativo
ya que solo puede exigirse frente al deudor.
Por razn de la aplicabilidad del principio de autonoma de voluntad de
las partes. Los derechos reales toman su configuracin del contenido
de la ley. El derecho de crdito tambin tiene una configuracin legal
pero matizada por el principio de autonoma de voluntad de las partes.
Por razn de su origen. Los derechos de obligacin nacen de la ley,
los contratos, los cuasicontratos y las acciones u omisiones imputables
por dolo o negligencia. Adems no son susceptibles de usucapin. Los

derechos reales precisan para constituirse del titulo y el modo (acto

ostensible de transmisin de la posesin), y son susceptibles de ser
adquiridos por usucapin.
Por razn de su duracin y extincin. El derecho real tiene un carcter
perpetuo mientras que el derecho de crdito tiene una naturaleza
transitoria.
Por la proteccin registral. Los derechos reales, al contrario que los
derechos de obligacin, son inscribibles en el Registro de la Propiedad
y gozan de su proteccin. No obstante esta distincin no puede
considerarse en trminos absolutos ya que por ejemplo la posesin no
tiene cabida en el Registro de la Propiedad y en cambio si podrn
acceder al mismo contratos de arrendamiento o derechos de crdito
garantizados con hipoteca.
Definicin de Servidumbres
Son derechos reales establecidos sobre una cosa en provecho de una persona
o de un fundo perteneciente a un propietario distinto.
Clasificacin de las Servidumbres
1 Las Servidumbres Personales: Cuando el derecho de retirar la utilidad de
la cosa de otro se ha establecido a favor de una persona y no puede durar
como mximo, sino el tiempo que esa persona viva.

2 Las Servidumbres Real o Predial: Cuando la utilidad se ha establecidoa

favor de un inmueble, que toma el nombre de un fundo dominante,
reservndose el nombre del fundo sirviente para designar el inmueble que
est gravado con la servidumbre.
Caractersticas de las Servidumbres
1. Son derechos y por lo tanto, son bienes incorporales, no susceptibles de
posesin.

2. Son derechos reales y por lo tanto, no imponen a nadie la obligacin de

hacer sino simplemente la de sufrir su ejercicio, de dejar de hacer.
3. Son derechos absolutos que pueden ejercerse contra todos.
4. No pueden existir sino sobre una cosa que pertenezca a otra persona, pues
no se puede tener una servidumbre sobre una cosa propia.
5. Constituyen cargas excepcionales impuestas a la propiedad, pues lo normal
es que sta est libre de toda carga o gravamen.
6. Constituyen desmembraciones de la propiedad, en el sentido que cuando
una servidumbre grava una cosa, los diferentes atributos de la propiedad en
vez de estar reunidos en manos del propietario, estn divididos, pues unos
quedan en manos del propietario y otros pertenecen al titular de la
servidumbre.
7. Pueden consistir en hacer: in faciendo, o en impedir hacer: in
prohibendo.
Diferencia entre las Servidumbres Personales y Reales
1. Las servidumbres personales se establecen en beneficio de una persona.
Las servidumbres reales, por el contrario se establecen para uso o utilidad
de otro fundo, y si el propietario de ste es quien las aprovecha lo hace en
su condicin de propietario del fundo dominante y no como persona.

2. Las servidumbres personales se extinguen con la persona del titular, son por
lo tanto temporales y vitalicias. Las servidumbres reales duran tanto como
el fundo dominante y el sirviente, son por lo tanto perpetuas.
Tipos de Servidumbres Reales o Prediales

Principales Servidumbres rurales:

1. El derecho de paso con sus variedades: inter, o sea el derecho de pasar a
pie; actus, el derecho de pasar con ganado o con carros; y, va, el
derecho de transportar mercancas o materiales.
2. El derecho de pastoreo.
3. El derecho de extraer cal o arena del fundo vecino.

4. El derecho de acueducto, o sea el de tomar agua de un fundo vecino.

Principales Servidumbres urbanas:
1. El derecho que tiene el propietario de un edificio de apoyar ste sobre el
muro o el pilar del vecino, llamada oneris ferendi, que tiene como carcter
excepcional que obliga al propietario del fundo sirviente a mantener el muro
o pilar en buen estado para soportar el edificio del vecino
2. El derecho de introducir una viga en el muro del vecino, llamada tigni
inmitendi.
3. El derecho de dejar caer el agua del techo propio sobre el techo del vecino,
bien sea gota a gota o por chorros, que se denomina stillicidii vel fluminis
vel recipiendi.
4. El derecho de impedir al vecino edificar o el de prohibirle hacerlo ms all
de cierta altura, que se llama altius non tolendi.
5. El derecho de impedir al vecino hacer edificaciones o plantaciones u obras
que impiden el derecho de vista, denominada ne luminibus oficiatur.
Caractersticas comunes a las Servidumbres Rurales y Urbanas

1. No pueden existir sino sobre dos fundos pertenecientes a dos propietarios

diferentes.
2. Toda servidumbre, urbana o rural, debe aumentar la utilidad del fundo
dominante, y no ser slo un simple placer para el propietario del fundo
dominante.
3. El derecho romano considera las servidumbres rurales y urbanas, como
ventajosas para el fundo dominante y desventajosas para el fundo sirviente.
4. Como la propiedad es perpetua, la servidumbre predial una vez establecida
es perpetua, mientras existan los dos fundos sobre los cuales se estableci.
Las servidumbres personales por el contrario, son temporales, porque no
pueden durar ms que las vida del beneficiario.
5. Toda servidumbre predial debe tener una causa perpetua. Su ejercicio debe
ser independiente de todo hecho humano, de all que no se puede
establecer servidumbre de acueducto sobre un lago o sobre un estanque.

6. Las servidumbres reales o prediales son indivisibles y esta indivisibilidad

presenta inters prctico desde tres puntos de vista:
a. Desde el punto de vista de su constitucin: porque un copropietario de un
fundo no puede adquirir una servidumbre por su parte indivisa, ni puede
adquirir servidumbre por todo el fundo, porque nadie puede adquirir para
otro; y a la inversa, un copropietario no puede establecer servidumbre sobre
su parte pro in divisa.
b. Desde el punto de vista de su reclamacin de justicia: no pueden ser
reclamadas en justicia por parte, si varios tienen derecho a una
servidumbre y uno de ellos reclama en justicia el derecho que se le niega,
la sentencia beneficiar a todos los titulares de la servidumbre.
c. Desde el punto de vista de su extincin: si la servidumbre existe a favor
de un fundo que pertenece a varias personas y algunos copropietarios no
ejercen este derecho, no se extingue si lo ejercen los otros copropietarios.
Diferencias entre las Servidumbres Rurales y Urbanas

1 Las servidumbres rurales son cosas mancipi; en tanto que las servidumbres
urbanas son cosas nec mancipi.

2 Las servidumbres rurales se extinguen por el no uso; las servidumbres

urbanas requieren, un hecho del propietario del fundo sirviente contrario a
la servidumbre, y luego el no uso.

3 Las servidumbres urbanas son continuas; las servidumbres rurales son

discontinuas.

4 Las servidumbres urbanas no pueden ser dadas en prenda ni en hipoteca;

las servidumbres rurales si pueden ser hipotecadas.
Extincin de las Servidumbres Reales

Las servidumbres reales se extinguen de la siguiente manera:

1. Por renuncia a la servidumbre por parte del propietario del fundo

dominante.
2. Por prdida de uno de los dos fundos.
3. Por confusin, o sea por reunin en manos de una misma persona de la
condicin de propietario de ambos fundos, lo que puede ocurrir:
a) Porque el propietario del fundo dominante adquiera el fundo sirviente.
b) Porque el propietario del fundo sirviente adquiera el fundo dominante; y,
c) Porque un tercero adquiera la propiedad de ambos fundos.
4. Por el no uso.
Proteccin de las Servidumbres

Lasservidumbres estn protegidas por: la accin confesoria, la accin negatoria

y los interdictos.

1. La accin confesoria: si una persona pretende tener derecho a una

servidumbre sobre un fundo de otro, tiene que ejercer en justicia contra el
propietario del fundo, la accin confesoria.
2. La accin negatoria: si una persona quiere hacer constar que su fundo
est libre de una servidumbre que un tercero pretende ejercer, tiene que
accionar en justicia en contra de esta persona, por medio de la accin
negatoria.
3. Los interdictos: la cuasi-posesin de las servidumbres estaba garantizada
por acciones interdictales.
Definicin de Usufructo
El usufructo viene a ser un derecho real absoluto, oponible a todo el mundo; y
a diferencia de lo que ocurre con las servidumbres reales que son indivisibles, el
usufructo es por el contrario divisible, puede existir sobre una porcin divisa de la
cosa sobre la cual existe.

Diferencia entre Usufructo y Servidumbre

1 Desde el punto de vista de su establecimiento: porque un copropietario
puede establecer un usufructo a favor de un tercero, sobre su parte en el
inmueble.
2 Porque el usufructo puede extinguirse por la parte: el usufructuario
negligente que no ejerce el usufructo sobre toda la cosa, pierde por no uso
el usufructo sobre toda la porcin en la cual no la ejerce.
Obligaciones del Usufructuario

1 El usufructuario est obligado a no cambiar la destinacin de la cosa dada en

usufructo, a no emplearla en otro uso que aquel para el cual fue destinada.
2 El usufructuario est obligado a no desmejorar la cosa dada en usufructo,
debe gozar de ella como lo hara un buen padre de familia, un buen
administrador.
Modos de Extincin del Usufructo

Por muerte del usufructuario.

Por Capitis Deminutio.
Por el no uso.
Por consolidacin, cuando el usufructuario adquiere la nuda propiedad.
Por la prdida de la cosa.
Por la cessio in iure del usufructo hecha al nudo propietario por parte del
usufructuario.
Por la llegada del trmino.