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MTODO DE LOS PRECIOS HEDNICOS

DEFINICIN
El mtodo de precios hednicos establece una relacin entre el precio de un
bien heterogneo y las caractersticas diferenciadoras que l contiene. Los
llamados precios hednicos intentan, precisamente, descubrir todos los
atributos del bien que explican su precio, y averiguar la importancia
cuantitativa de cada uno de ellos.
Uno de los casos ms obvios y, por tanto, ms utilizados en la literatura, es el
de la vivienda. Cuando se adquiere una casa, en efecto, no slo se estn
comprando una serie de metros cuadrados de una determinada calidad, sino
que tambin se est escogiendo un entorno, que tiene una serie de
propiedades, el individuo examina los atributos del predio tales como:
a) Caractersticas estructurales de la vivienda (rea, nmero de cuartos,
nmero de baos, calidad de los materiales, garaje, etc.).
b) Caractersticas del entorno (cercana a las vas de acceso, a parques,
supermercados, seguridad, calidad ambiental, entre otros.).
Aunque varios de estos atributos no tienen precios de mercado su valor est
implcito en el precio total de la vivienda. En trminos muy sencillos, si se
encontraran dos viviendas iguales en todas sus caractersticas excepto en una,
la dotacin de zonas verdes por ejemplo, la diferencia de precio entre ellas
reflejara el valor de este atributo que, en principio, carece de un precio
explcito de mercado.
Este mtodo es uno de los mtodos ms populares de valoracin de
intangibles. Muchos bienes no tienen un nico valor de uso, sino que son
bienes multiatributo: satisfacen varias necesidades al mismo tiempo, o la
misma necesidad de formas diferentes.
OBJETIVOS DEL MTODO
Los precios hednicos intentan descubrir todos los atributos de un bien que
explican su precio, a la vez que se desea discriminar la importancia
cuantitativa de cada uno de los atributos.
Determinar los precios implcitos de cada caracterstica o atributo permite
obtener la disposicin marginal a pagar (DMAP) por una unidad adicional del
atributo.
MARCO TERICO
Epstein (2009, 153-154) anota que la fijacin hednica de precios es un
mtodo para evaluar la disposicin de los consumidores a pagar por una
calidad social y ambiental superior. Esta tcnica aplica informacin derivada de
mercados sustitutos para los bienes privados, que se negocian en un mercado

competitivo, que pueden contener alguna relacin con un bien social o


ambiental pblico.
Azqueta (1994, 132) afirma que los precios hednicos intentan, precisamente,
descubrir todos los atributos del bien que explican su precio, y discriminar la
importancia cuantitativa de cada uno de ellos. Nemog, Corts y Romero
(2008, 87) sealan que hace referencia a la utilidad que se deriva de un bien
no ambiental pero que tiene componentes ambientales (ver: Sarmiento, 2003,
38-41).
Labandeira, Len y Vzquez (2007, 139) disponen que el mtodo de los
precios hednicos es una aproximacin indirecta al beneficio de los bienes
ambientales, que al igual que el mtodo del costo del viaje, tambin est
basado en el supuesto de complementariedad dbil entre bienes del mercado y
sus caractersticas el precio no es una variable que refleja las caractersticas
incorporadas en los bienes, y de ah su calificacin de hednico, pues son las
propias caractersticas que dan placer a los individuos las que explican el
precio de mercado.
El precio de venta de un producto es una funcin de las caractersticas del
producto y atributos asociados se basa en la existencia de bienes
multiatributos los cuales adems de satisfacer la necesidad principal a la cual
generalmente se asocia el precio de mercado, satisfacen otras exigencias,
entre ellas bienes y servicios ambientales, cuyo valor puede inferirse a travs
de modelos economtricos que particularizan la participacin de los diferentes
componentes del valor econmico (Prez, 2008, 136).
Dixon y Stefano (1998, 11) sealan que la calidad ambiental afecta el precio
que las personas estn dispuestas a pagar por ciertos bienes o servicios la
influencia de los diversos factores en el precio puede ser descompuesto
estadsticamente, en la medida que estn disponibles suficientes
observaciones Este mtodo es de inters porque muchas dimensiones
ambientales son probables de ser contenidas en el valor de las propiedades.
FORMULACION DEL MODELO
A) SUPUESTOS:
-

El consumidor maximiza su utilidad sujeto a la restriccin del ingreso.


Existe un mercado competitivo, donde oferentes y demandantes del bien
se ponen de acuerdo en una transaccin.
El precio de mercado reflejar el vector de atributos y ste ser una
relacin razonable constante, que depender del nmero de
compradores y vendedores y de sus caractersticas.
Supuesto de la movilidad: para que el mtodo tenga validez y el
mercado permita inferir los precios hednicos con alguna fiabilidad, es
esencial el supuesto de la movilidad de las personas dentro del mercado
analizado.

Existe complementariedad
caractersticas o atributos.

dbil

entre

el

bien

privado

sus

B) MODELO:
Supongamos un bien privado h, miembro del conjunto de la clase de bienes Y:
una vivienda determinada. Su precio (Ph) ser una funcin del conjunto de
caractersticas que posee:

Ph=f h ( S h , N h , X h ) (1)
S h=S h1 , , S hn=

Es el vector de caractersticas estructurales de la vivienda:

metros cuadrados, materiales de construccin, zonas comunes, terraza, ascensor,


chimenea, numero de baos

N h=N h 1 , , N hm=

Es el vector de caractersticas del vecindario: dotacin de

comercios, colegios, centros recreativos, composicin de la poblacin, nivel de


seguridad ciudadana, proximidad del centro comercial.

X h =X h 1 , , X hq=

Es el vector de caractersticas ambientales del entorno:

calidad de aire y de agua, nivel de ruido, proximidad de zonas verdes, de la


playa en su caso, vistas.
Esta agrupacin, como cualquier otra, tiene algo de arbitraria: algunas
caractersticas podran catalogarse tanto en un grupo como en otro. Lo
fundamental es que queden recogidas todas aquellas relevantes a la hora de
escoger la vivienda y explicar su precio.
Ahora bien, una vez especificada la ecuacin (1), su derivada parcial con

respecto a una cualquiera de las caractersticas ( Ph / Z hj , por ejemplo),


indicara la disposicin marginal a pagar por una unidad adicional de la misma:
su precio implcito.
El primer problema que se plantea es el de especificar y estimar la ecuacin
(1), llevando a cabo una regresin entre el precio observado de las viviendas y
las propiedades mencionadas, utilizando para ello la forma funcional que
produzca un mejor ajuste.
La especificacin de la ecuacin (1) es, pues, un problema emprico, de no fcil
solucin, pero que tiene claras implicaciones en cuanto a la valoracin de las
caractersticas analizadas. Lo normal, en la literatura, es trabajar con
especificacin de funciones no lineales (logartmica, semilogartmica,
cuadrtica, exponencial, transformacin Box-Cox, etc.).
Ello supone que el precio implcito de cada caracterstica cambia con la
cantidad de referencia de la misma. Lo interesante, en este caso, es analizar el

comportamiento que se asume, al hacerlo, con respecto al precio implcito del


atributo ambiental. Una vez especificada la ecuacin correspondiente, la
estimacin de sus parmetros a partir de los datos puede hacerse de dos
formas:
- A travs de un anlisis diagonal, o cross section, en el que se analiza un
conjunto determinado de viviendas en un instante del tiempo, y se
recogen tanto sus precios como sus diferentes caractersticas. (Corte
Transversal)
-

Mediante un anlisis temporal, en el que se estudia cmo cambia el


precio de una determinada vivienda, o conjunto de viviendas, al ir
variando la calidad de alguno de los bienes ambientales de la zona (con
la construccin de un aeropuerto en las proximidades, por ejemplo).
(Series de Tiempo)

La especificacin y estimacin de la ecuacin (1) es, sin embargo, apenas un


primer paso, ya que presenta la configuracin de equilibrio del mercado, pero
no las curvas de demanda de las distintas personas, lo que puede ser
importante en funcin de los objetivos perseguidos en el anlisis.
En efecto, las personas no son iguales, no todas tienen la misma demanda con
relacin a los bienes ambientales, y se pueden cometer algunos errores si no
se matiza la informacin obtenida. Vemos en ella cmo el precio de una
vivienda de determinadas caractersticas (normalizada), P, es una funcin
positiva de la dotacin de parques de la zona (X). La curva DD ( P/ X

de

la parte inferior de la figura muestra precisamente el precio implcito de las


zonas verdes, tal y como lo determina el mercado: el diferencial de precio que
hay que pagar por un piso de estas caractersticas, al aumentar los metros
cuadrados de zonas verdes en la vecindad. Supongamos que, siendo la
situacin inicial la caracterizada por una dotacin X0, se abre un nuevo parque,
y nos trasladamos a X1.
FIGURA N 1:

Sera correcto afirmar que el beneficio de la medida, y por tanto el valor


implcito de la mejora ambiental, podra aproximarse analizando la curva DD (la
funcin de demanda de parques de acuerdo al precio hednico de la vivienda)
y comparando el valor del excedente del consumidor agregado en la situacin
original y en la final?
Depende, ya que no todas las personas son iguales, ni tienen la misma renta.
En la situacin inicial, las personas que ocupaban el piso (la familia i) se
encontraban en equilibrio: pagaban por las zonas verdes, en el margen,
exactamente lo que estaban dispuestos a pagar por ellas (DPi).
A la izquierda de A, el precio de los parques es inferior a esta disposicin,
mientras que a la derecha la supera: A es pues un punto de equilibrio. Por ello,
si se les propusiera aumentar el consumo hasta X1, la respuesta es que
estaran dispuestos a pagar por ello una cantidad X1C, pero no ms: eso es lo
que dice su curva de demanda implcita.
En el mercado, sin embargo, la adicin de esos metros de zona verde nuevos
ha elevado el precio del piso en una cuanta mayor (X1B). Por qu? Porque
hay familias cuya demanda de zonas verdes es mayor (DPj): matrimonios con
hijos pequeos, por ejemplo. Y ellos tambin estn en equilibrio, en el
mercado, pagando por las zonas verdes exactamente su disposicin a pagar
por ellas: DPj, en el punto B. Al fin y al cabo, la curva de demanda de zonas
verdes estimada con ayuda de los precios hednicos de las viviendas no es
sino el lugar geomtrico de los puntos de equilibrio de las distintas curvas de
demanda individuales, pero no indica cul es la demanda de cada grupo,
familia o persona. Esto depende de sus gustos, de sus caractersticas
socioeconmicas, de su renta, etc.

Si se quisiera averiguar, por tanto, lo que cada persona o familia valora el


cambio, se hara necesario no slo conocer la funcin de precios hednicos
implcita en el mercado, sino derivar la verdadera funcin de demanda de cada
grupo, en funcin de sus caractersticas. A no ser que se haga un supuesto
simplificador bastante fuerte, aunque no por ello menos utilizado: si todas las
economas domsticas tienen la misma funcin de utilidad, e idntico nivel de
renta, su disposicin marginal a pagar es la misma, y la funcin estimada de
los precios hednicos sera la funcin inversa de demanda de todas ellas.
Se hara necesario, pues, llevar a cabo una segunda estimacin estadstica, en
la que los precios marginales implcitos obtenidos al estimar la funcin de
precios hednicos (Px) fuesen la variable dependiente, y las caractersticas
socioeconmicas de la poblacin (renta, edad, nivel de educacin, estado civil,
nmero y edad de los hijos, etc.), las variables independientes, en una
estimacin simultnea de segundo orden. Con ello se lograra estimar la
funcin implcita de demanda de los atributos buscados, en funcin de todas
estas variables.
Ahora bien, volviendo al tema de la utilidad de estas estimaciones, si de lo que
se trata es de estimar los beneficios (o perjuicios) que causa una determinada
medida con respecto a un bien ambiental, y no la demanda del mismo por
parte de los distintos grupos sociales, la situacin es un poco ms complicada.
En efecto, una vez que se ha alcanzado la nueva situacin de equilibrio, y se
han ajustado los precios de mercado a la mejora en la calidad ambiental,
quienes van a disfrutar del nuevo entorno son los recin llegados, que tienen
una demanda por el bien ambiental superior a los antiguos residentes. Si las
preferencias hubieran sido iguales, el rea que queda por debajo de la curva
del precio hednico de la vivienda entre los dos puntos relevantes (X0 y X1 en
la Figura 1) representara la ganancia de bienestar experimentada con la
mejora. Al no ser as, y tener curvas de demanda diferentes (DPi y DPj), se
presenta el problema de cul de ellas seleccionar para calcular el rea
correspondiente (el valor de su integral entre los dos puntos mencionados).
Cuando los cambios son marginales (X0 y X1 estn muy prximos), el problema
no es muy grave, pero cuando son sustanciales (como en la figura), la
diferencia puede ser notable. La literatura carece, hoy por hoy, de una
respuesta clara a esta interrogante.
Un problema diferente es el de quin se beneficia del cambio. Cuando el
mercado inmobiliario se ajusta inmediatamente a la nueva situacin de
equilibrio, y los precios reflejan desde el primer momento la mejora, los
beneficiarios del cambio no son ya los inquilinos: ellos (los originales, o unos
nuevos) vuelven a estar en equilibrio, ya que pagan por la mejora exactamente
lo que estaban dispuestos a pagar. Quien realmente se ha beneficiado es el
dueo del apartamento que, sin haber movido un dedo, ha visto cmo uno de
sus activos (el piso) se ha revalorizado. Y la cuanta del beneficio que
experimenta es precisamente sa: la revalorizacin neta producida en la
vivienda, descontando cualquier aumento en la fiscalidad que ello suponga
(Bartik, 1988).

LIMITACIONES DEL MTODO


El mtodo basado en los precios hednicos para la valoracin econmica de
bienes ambientales ofrece, sin embargo, algunas limitaciones tanto en lo
referente a los supuestos necesarios para su validez como en lo referente a su
mbito de aplicacin, que conviene tener en cuenta.
a) El supuesto de la movilidad.
En primer lugar, en efecto, es fundamental sealar que para que el mtodo
tenga plena validez, y el mercado permita inferir los precios hednicos con
fiabilidad, es esencial que todas las personas demandantes potenciales puedan
expresar su disposicin a pagar por el cambio. La persona, llegado el caso, ha
de ser lo suficientemente mvil como para cambiarse a otra zona, donde el
nivel de contaminacin sea distinto y ms acorde con sus preferencias.
En ausencia de movilidad, la persona no tiene eleccin y, por lo tanto, los
precios de los bienes de mercado no reflejan enteramente el cambio producido.
Este caso puede aparecer cuando existen mercados segmentados.
Supongamos, a modo de ilustracin, que en una ciudad hay dos barrios
claramente diferenciados (por razones de raza u origen social de la poblacin),
entre los que el trasvase de poblacin es inexistente. Una mejora uniforme en
las condiciones de uno de ellos (por ejemplo, el cierre de una instalacin
industrial particularmente peligrosa que afectaba a la seguridad de todas las
viviendas por igual), no quedara reflejada en los precios, debido a que la falta
de movilidad impide a la poblacin del otro distrito expresar su disposicin a
pagar por ella.
Cuando esta movilidad no existe, los precios hednicos de las viviendas no
reflejarn enteramente su dotacin de bienes ambientales.
b) Los costes de transaccin no han de ser prohibitivos.
En efecto, la persona que se encuentra con la aparicin de un deterioro
ambiental serio en el entorno de su vivienda, puede remediarlo mudndose a
otra casa similar pero no sujeta a contaminacin. Estara dispuesta a pagar una
cantidad determinada (x) por librarse de ella, pero si el coste de cambiar de
casa (los costes de transaccin) resulta ser un poco mayor que esa cantidad ( x
+1), no dar el paso y, al no modificar su comportamiento, no expresar su
valoracin de lo ocurrido, y el mercado no recoger sus preferencias.
Ahora bien, en la prctica, los gastos que conlleva cambiar de vivienda pueden
ser muy altos (anuncios, tiempo de bsqueda, mudanza, impuestos, plusvalas,
notara, asesora jurdica, escrituras, etc.), lo que dificulta la aplicacin del
mtodo.
APLICACIN DEL MTODO
La metodologa de los precios hednicos se ha venido utilizando en diferentes
campos relacionados con la variable medio ambiental. Algunos ejemplos con
esta metodologa los encontramos en los siguientes trabajos:

1. Valoracin de contaminacin acstica: McMillan (1979), Nelson


(1980), Burlan (1998), entre otros. Uno de los trabajos que se
recomienda es Pearce (1978) The Valuation of Social Cost. Allen and
Unwin. London, Pg. 40, el trabajo consiste en un estudio de
contaminacin acstica, en el cual se establece la disminucin del valor
de los inmuebles en reas cercanas al aeropuerto.
2. Valoracin de la contaminacin del aire: Graves (1988). Ash y
Seneca, (1978). Some Evidence in the Distribution on the Air Quality.
En Land Economics 54, Pg. 278-297, citan un trabajo de Harrison y
Rubinfeld relacionado con la investigacin de los beneficios en renta que
las familias obtienen, con la reduccin de la contaminacin atmosfrica
en la comarca de Boston.
3. Valoracin de aspectos arquitectnicos: Ford (1989), Schaeffer y
Millerick (1991) y Hough Douglas y kratz Charles (1983). Can <Good>
Architecture Meet the Market Test? El cual evala, a travs de los
precios hednicos el valor del bien que representa la arquitectura actual
de calidad en el mercado.
CONCLUSIONES
El mtodo de Precios Hednicos tiene como finalidad diferenciar todos
los atributos que posee un bien, tratar de valorarlos independientemente
y estimar cuanto inciden en el precio del bien. Esta metodologa lo que
hace es asociar el precio de un bien con las caractersticas que este
posee, dentro de las cuales estn los atributos ambientales.
La estimacin depende mucho de la percepcin que los consumidores de
viviendas tengan acerca del atributo ambiental, si las personas no son
conscientes de la relacin entre el atributo y sus propios beneficios, el
valor no se reflejara en el precio de la casa.

BIBLIOGRAFIA
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