Responsabilidades em casos de reformas de edificaes

Tragdias envolvendo quedas de edificaes nos ltimos anos alertaram sobre a

necessidade de se disciplinar a realizao de reformas em edificaes j prontas e
habitadas. Neste contexto, a ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas) editou a
NBR 16280.
Fernanda Dorota de Mello e Maria Carolina Soares Conti
AAA/SP - fdorota@albino.com.br e mconti@albino.com.br
Tragdias envolvendo quedas de edificaes nos ltimos anos alertaram sobre a
necessidade de se disciplinar a realizao de reformas em edificaes j prontas e
habitadas. Neste contexto, a ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas) editou a
NBR 16280:2014, norma que entrou em vigor em 18 de abril de 2014 e que dispe
sobre as diretrizes do plano de reforma que se torna obrigatrio e, em especial, da
responsabilidade das incorporadoras e construtoras, projetistas e sndicos em relao s
reformas realizadas nas reas comuns e privativas.
Considerando que algumas reformas realizadas, ainda que apenas dentro das unidades,
podem colocar em risco a segurana dos moradores e ocupantes da regio circunvizinha
em razo de alteraes na estrutura e nos sistemas da edificao, a NBR 16280:2014
prev que os projetos das alteraes pretendidas que possam vir a alterar ou
comprometer a segurana da edificao e/ou do seu entorno devem ser submetidos
anlise das incorporadoras/construtoras e dos projetistas, durante o perodo de
garantia e, aps este prazo, anlise de profissional indicado pelo sndico, de forma a
impedir a realizao de reformas que possam colocar a edificao e o seu entorno em
risco.

Com base nesta premissa, a NBR 16280:2014 disciplina que toda e qualquer alterao
nas reas privativas ou comuns que possam vir a afetar a estrutura, a vedao ou
qualquer outro sistema da edificao, alm do recolhimento da ART (Anotao de
Responsabilidade Tcnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Tcnica) do
profissional responsvel, que permanecem obrigatrios, dever ser submetida anlise
da incorporadora/construtora e do projetista, caso ainda no tenha expirado o prazo de
garantia legal.
Desta forma, durante o prazo de garantia, torna-se responsabilidade da incorporadora e
da construtora no s a prestao de assistncia tcnica ao Condomnio e aos
condminos relacionada vcios, como tambm a anlise das reformas pretendidas por
estes, devendo posicionar-se em relao a sua viabilidade e eventuais riscos. Esta
funo, que passa a ser assumida pelas incorporadoras, construtoras e pelos projetistas,
atrai a responsabilidade destes em relao s reformas realizadas e objetiva trazer
maior segurana s edificaes, impedindo reformas irregulares.
A responsabilidade da incorporadora, da construtora e do projetista, por outro lado,
no exime o executor da reforma e o profissional responsvel por ela de suas
responsabilidades em relao ao servio executado, vez que estes tambm
permanecem responsveis pelos atos praticados e que devem estar em total
consonncia com a legislao e normas tcnicas vigentes. Desta forma, a realizao de
reforma em desacordo s normas e ao projeto, ainda que este tenha sido aprovado pela
construtora, implicar na responsabilizao do profissional que a executou e do
profissional que recolheu a ART (ou RRT) da reforma.

A atuao do sndico tambm merece destaque nos termos da NBR 16280. A norma
prev

que

aps

prazo

de

garantia

da

edificao,

aps

qual

incorporadora/construtora e o projetista no mais sero demandados a analisar o

projeto de reforma, o sndico dever indicar responsvel tcnico para realizar a anlise
dos projetos de reformas. Ainda, o sndico permanece responsvel pelo
acompanhamento e fiscalizao das reformas durante a sua execuo, de forma a
garantir o cumprimento da legislao, normas tcnicas, conveno e regimento interno
do Condomnio.
Em relao s alteraes prticas trazidas pela norma, conclui-se que esta nova
perspectiva acerca da responsabilidade conjunta em relao s reformas em edificaes
gera a necessidade de adaptaes internas nas incorporadoras/construtoras, que
devero disponibilizar profissionais para atendimento a estas novas demandas, criar
registros dos projetos analisados, justificar negativas, caracterizando atuao direta
relacionada execuo de obras ainda que em momento posterior instalao do
Condomnio.
Por fim, um aspecto que se mostrar relevante com o incio da aplicao da norma e
que somente poder ser apreciado futuramente diz respeito posio que ser adotada
pelo Poder Judicirio em relao aos limites da responsabilidade de cada envolvido no
plano de reforma nos casos concretos em que as reformas vierem a causar qualquer
espcie de dano, vez que as normas da ABNT, apesar de no se tratarem de lei, so
amplamente reconhecidas pela Jurisprudncia atual como procedimento a ser adotado
pelos atuantes na rea da construo civil.