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DETERMINANTES DO PREO DA TERRA NO BRASIL

1 INTRODUO
Os estudiosos do mercado de terra, por muito tempo, aceitaram o modelo ricardiano 1 como suficiente
para explicar a evoluo do preo da terra agrcola. No entanto, nos Estados Unidos e depois na Europa
observou-se, no final da dcada de 1950, que as flutuaes desses preos comearam a se separar das
rendas agrrias. Em 1975 os economistas brasileiros passaram a dar mais ateno para este fato, em parte,
porque os valores da terra estavam crescendo mais rapidamente do que a renda da terra. (Brando &
Rezende, 1992)
A realidade agrria brasileira vem passando por transformaes, aps 1977, que modificaram a sua
estrutura e a insero do setor primrio no conjunto da economia. De acordo com Reydon (1992), a
agricultura brasileira passou por um processo de modernizao de seus mtodos produtivos, com
crescente utilizao de mquinas e insumos industriais. Simultaneamente, a este processo, a terra agrcola
passou a ser objeto de uma acentuada valorizao, apresentando um substantivo crescimento de seu
preo, e rentabilidade compatvel com outros ativos do mercado financeiro2. Isto fez com que, ao longo
das ltimas dcadas, vrios agentes econmicos de diferentes setores, mesmo no envolvidos com o setor
agrcola, passassem a adquirir terras3.
A terra rural, segundo Plata (2001) um recurso natural com caractersticas econmicas peculiares, e
s vezes complexas, necessrio para diversas atividades econmicas, sendo tambm o elemento principal
do patrimnio agrrio de muitos pases. A terra, alm de ser ativo real, base para a produo de alimentos
e insumos industriais, tambm pode ser considerada um ativo de reserva de valor que muitas vezes
conserva ou aumenta seu valor de um perodo para o outro, principalmente em perodos de instabilidade
econmica.
O objetivo central da pesquisa investigar as variveis que influenciam os preos das terras
brasileiras aps a implementao do Plano Real e at 2008, perodo em que o Brasil passa por um perodo
de estabilidade econmica, pois logo aps esse perodo o pas, juntamente com o resto do mundo passou
por uma crise financeira muito grande.
2 A EVOLUO DO PREO DA TERRA NO BRASIL E O PLANO REAL
A seguir apresentamos uma anlise descritiva dos preos e do valor do aluguel da terra rural no
Brasil. A evoluo desses preos, juntamente com a evoluo de outras variveis como a taxa de cmbio e
o Produto Interno Bruto (PIB), mostra indcios da existncia de mudanas na evoluo das series. Os
dados analisados tm inicio em 1977 e os seus valores foram deflacionados pelo IGP-DI com 2008/2
=100.
Conforme pode ser observado no Grfico 1 o movimento do preo da terra de pastagem muito
parecido com o da terra de lavoura.

A teoria ricardiana da terra assume que os preos da terra refletem as expectativas futuras de renda obtidas da
explorao agrria e a taxa de juros de forma que a terra valorizada como fator de produo.
2
Camargo & Ferreira (1987:162), aps comparaes com outros ativos concluram que a terra tem sido um ativo
em condies de competir por recursos no mercado financeiro.
3
Delgado (1985) e Kageyama (1986) descrevem este processo .
1

Grfico 1 Valores reais dos preos e arrendamento das terras brasileiras, de junho de 1977 at
dezembro de 2008 em R$ por hectare

Fonte: FGV Dados

No perodo 19771985, os preos reais da terra permaneceram, em mdia, relativamente estveis.
Para Plata (2001) vrios fatos contriburam para esta relativa estabilidade de preo, entre os quais: i) a
modernizao da agricultura, que permitiu maior nvel de produo com a mesma quantidade de terra. Ou
seja, o aumento da produtividade da terra, resultado da introduo de novas tcnicas, incrementou em
termos relativos a oferta de terras enfraquecendo a presso da alta dos preos. ii) Neste perodo, o credito
agrcola foi muitas vezes utilizado para compra de terras, o que tambm contribuiu para estimular o
incremento do preo. Alm disso, a demanda da terra como ativo de reserva de valor foi elevada pelas
altas taxas de inflao do fim dos anos setenta at comeo dos anos oitenta.
Aps o perodo de 19771985, o preo da terra no Brasil passou a oscilar acentuadamente,
principalmente em funo da grande instabilidade da economia nacional que levou os agentes econmicos
a buscarem bens reais como defesa contra a inflao.
A instabilidade econmica atinge seu clmax com a implementao do Plano Cruzado em 1986.
Os aplicadores elegem a terra como um dos principais ativos para aquele momento instvel. Assim, os
preos da terra sofrem um aumento (ver o Grfico 1). No ano seguinte os preos caem e passam a oscilar,
s que agora com variaes mais acentuadas, em funo das mudanas nas polticas pblicas para a
agricultura representadas por reduo significativa dos incentivos, e aumento da instabilidade econmica
devido ao aumento das taxas de inflao e seguidos fracassos de planos de estabilizao (Plano Cruzado,
Plano Bresser, Plano Vero, Plano Collor I, Plano Collor).
Segundo Plata (2001) no perodo de 1987-1994, que coincide com os planos macroeconmicos
que procuram obter a estabilidade da economia (partindo do Plano Cruzado e que se encerra com o Plano
Real), o preo da terra apresentou grande instabilidade.

Grfico 2 Preo da terra de lavoura no perodo de junho de 1977, at junho de 2008 em R$ por
hectare.

Fonte: FGV- Dados

O perodo 1986-1999 mostra-se extremamente frtil para a verificao dos efeitos da poltica
macroeconmica sobre a evoluo do preo da terra rural, ou seja, os efeitos dos planos de estabilizao
sobre o mercado de terras. Esses planos antiinflacionrios, que muitas vezes tiveram resultados contrrios
aos esperados, alteraram as expectativas dos agentes econmicos e ajudaram a criar movimentos
repentinos na dinmica dos preos de terra.
Em momentos de inflao elevada tanto a terra rural quanto outros ativos reais (como o ouro,
ttulos pblicos, entre outros) so demandados pelos agentes econmicos como ativos de reserva de valor
para proteo contra a inflao. A terra rural, sendo um ativo, que na maioria das vezes conserva seu valor
ou at aumenta-o de um perodo para o outro, tem sua demanda incrementada nos perodos inflacionrios.
Nestes momentos o preo da terra depender de outros fatores alem de suas rendas produtivas e de sua
prpria valorizao.
Conforme observado no Grfico 3, nos perodos de grande instabilidade econmica, onde vrios
planos macroeconmicos foram aplicados na economia brasileira para equacionar essa situao do preo,
o preo da terra comeou a alterar-se principalmente em funo da inflao e das expectativas que os
agentes formavam em relao aos resultados das medidas utilizadas para conseguir a estabilidade na
economia.
Grfico 3 Relao entre o preo da terra em R$ /ha e a variao do IGP-DI

Fonte: FGVdados e IPEADATA os valores foram tranformados em ln para facilitar a vizualizo no

grfico
Entre os movimentos mais importantes do preo da terra nesse perodo de instabilidade econmica
temos a crise do final dos anos 80 que afetou drasticamente todo o pas, e os preos da terra caram. A

partir de 1984, as exportaes brasileiras, em grande parte agrcola, facilitaram a sada da recesso
profunda em que se encontrava a economia. O incremento das exportaes, que se dirigiam
principalmente para os Estados Unidos da Amrica, mudou as expectativas dos agricultores que
expandiram seu nvel de produo, criando assim um aumento da escassez no mercado de terras que se
manifestou em preos maiores. Essa demanda de terras acentuou sua rentabilidade em relao a outros
ativos reais e financeiros. Naquela poca, os baixos retornos dos principais ativos lquidos e a crescente
desconfiana dos agentes econmicos em relao capacidade do governo em honrar a dvida pblica
acarretaram um acrscimo da demanda de terras como ativo de reserva de valor, acentuando assim a
elevao de seu preo.
O grande boom do preo da terra no Brasil ocorreu no ano de 1986, com o Plano Cruzado. Em
dezembro de 1986, o preo da terra atinge seu valor mximo. Esse alto preo da terra foi causado,
principalmente, pelas medidas de poltica econmica que levaram ao congelamento dos preos e dos
salrios reais, em uma queda acentuada da rentabilidade de todas as aplicaes financeiras, e em alguma
elevao dos nveis de investimento. Alem disso, havia recursos financeiros disponveis e de custo
relativamente baixo, de grande importncia para o setor agrcola. Em conseqncia, o preo da terra
elevou-se pelo crescimento de sua demanda como fator produtivo (devido ao incremento da demanda por
bens agrcolas), e por servir como ativo de reserva e de investimento na ausncia de alternativas
adequadas de aplicao, salvo outros bens reais. Com o fim do Plano Cruzado em 1987, a reverso de
todas as expectativas ocasionou uma queda acentuada nos preos da terra, levando-os ao seu valor
anterior.
Esta reduo nos preos da terra aps o Plano Cruzado foi ocasionada pela queda na demanda
agregada (nos investimentos reais e nos salrios reais) e pelo retorno atividade dos mercados financeiros
de curto prazo. As necessidades de financiamento do Estado garantiram um mercado para aplicao em
ativos lquidos mais atrativos do que a terra. Em tese, com a perspectiva de hiperinflao, a demanda por
terras como ativo lquido deveria crescer. Para o caso brasileiro, entretanto, tal perspectiva provocou um
crescimento da demanda por terras apenas quando a insegurana nas aplicaes nos demais mercados de
ativos lquidos aumentou o que ocorreu apenas no primeiro semestre de 1989, com a subseqente queda
no segundo semestre, conforme observado nos Grficos 1 e 2.
O Plano Collor I em 1990, por meio do congelamento da riqueza liquida da economia levou os
negcios com terras estagnao ao longo de 1990, mantendo o preo da terra relativamente estvel.
A poltica de juros reais, positiva, promovida pelo Ministrio da Fazenda aps o Plano Collor II,
com o propsito de aproximar o pas do sistema monetrio internacional, tornou os ativos financeiros
mais atrativos que a terra. Entre o segundo semestre de 1991 e o segundo semestre de 1992 o preo da
terra diminuiu significativamente e atingiu seu valor mais baixo no perodo entre 1987-1994, tornando-se
semelhante ao preo dos primeiros anos do perodo de modernizao da agricultura.
A expectativa de hiperinflao em 1993, a crise poltica de 1992 (impeachment do Presidente
Collor), e a incerteza relativa introduo do Plano Real fizeram com que os agentes econmicos
procurassem ativos reais. Em conseqncia, entre 1993 e 1994, o preo da terra cresceu rapidamente.
Em 1994, as polticas de estabilizao econmica passaram a influenciar negativamente o valor da
terra. Segundo Reydon (1998) o Plano Real afetou o mercado de terras de forma profunda, provocando
uma queda, ao redor de 42%, no valor da terra em apenas um ano (entre junho de 1994 e junho de 1995),
fazendo com que este chegasse ao patamar mais baixo ps-modernizao dos anos 1970. Entre junho de
1995 e junho de 1996 os preos das diferentes terras rurais continuaram caindo, em mdia 20%,
confirmando o efeito da estabilizao econmica sobre os ativos imobilizados. Apesar da queda no valor
da terra, o Brasil apresentava nveis superiores aos praticados em pases vizinhos como Argentina e
Uruguai (Reydon, 1998).
O Plano Real teve conseqncias muito importantes sobre o preo da terra rural. A reduo
drstica da inflao fez com que a terra rural como ativo especulativo perdesse sua atratividade perante
outros ativos reais e financeiros, afetando negativamente as rendas esperadas de sua utilizao
especulativa. Da mesma forma, a poltica de altas taxas de juros reduziu as expectativas de ganhos

produtivos. Estes dois fatos diminuram significativamente o preo da terra. Segundo Monteiro & Petti
(2000):
A estabilizao da economia retirou da terra sua funo de reserva de valor e contribuiu
para a estagnao da demanda especulativa de terras (...) apesar das boas safras colhidas nos
ltimos anos, os produtores continuam endividados. Assim no se pode esperar um aumento
da demanda de terra para a produo, mas pode-se concluir que a oferta terras postas
venda - estaria sendo aquecida por agricultores que pretendem desfazer-se de terra, seja para
pagar dividas, seja para fazer capital de giro, uma vez que as condies no so propicias
para recorrer ao credito rural (p.6).

Ainda assim, ao observar o movimento dos preos de venda das terras segundo a categoria de uso
(lavoura, campos, pastagens e matas), constata-se que a queda dos preos menor nas terras de lavouras,
indicando que as transaes estariam sendo influenciadas pelo uso produtivo, ao contrrio das dcadas de
1970 e 1980, quando o fator especulativo tinha maior influencia no mercado. (Grfico 1).
Tal fato pode ser atribudo, em parte, crise que afetou a bovinocultura ao longo da dcada de
1990 e que possivelmente levou muitos pecuaristas a abandonar a atividade. O sistema de produo
estava mudando da tradicional pecuria extensiva para mtodos de criao com tecnologia mais
sofisticada. Os pecuaristas modernos passaram a utilizar menos terra por animal, o que introduziu o uso
de pastagens cultivadas, o que veio necessitar de terras de melhor qualidade, tradicionalmente destinadas
s lavouras (Monteiro & Petti, 200, p.6-9)
A maior reduo do preo da terra de matas naturais est ligada a problemas ambientais. A
desvalorizao pode indicar um reflexo da menor demanda decorrente do receio de que a ateno da
sociedade e de organismos responsveis venha a impedir a converso de terras de matas de baixo valor
em terras de lavouras, mais caras, por meio do desmatamento. Nesse sentindo, seriam necessrios
mecanismos para regular a aquisio dessas terras a fim de preservar as matas, tal como j ocorre em
vrios pases. (Plata, 2001, p. 57)
Nos dois primeiros anos do Plano Real, quando ocorreu a drstica queda da inflao, o preo da
terra reduziu-se rapidamente em funo da retrao da demanda da terra por motivos especulativos. Em
dezembro de 1996, os preos da terra de lavouras passaram a representar 49,2% de seu preo comparado
ao valor de dezembro de 1994. Nos anos de 1997-1999, o preo desta mesma terra continuou em queda,
porm a taxas menores, evidenciando uma relativa estabilidade com tendncia baixa, que pode ser
explicada pela elevada taxa de juros do financiamento agropecurio e pela queda dos preos reais dos
produtos agrcolas.
A deflao dos preos da terra ocasionada pelo Plano Real (que trouxe expectativas pessimistas
em relao ao uso especulativo da terra) e o aumento dos custos agrcolas fizeram com que o preo
passasse a ser determinado, a partir de 1997, principalmente pelas expectativas dos ganhos produtivos.
No perodo de 1997 at 2002 o preo da terra no Brasil se manteve estvel e em baixa devido a
todos os motivos ditos anteriormente. Porm em 2002 houve um aumento no preo da terral. Este
aumento pode ter se dado por vrios motivos que sero estudados mais a frente.
Em 2002 houve a eleio na qual o presidente Luiz Incio Lula da Silva, candidato da oposio,
foi eleito e o temor dos agentes econmicos de haver uma alterao na poltica econmica do pas, fez
com que as variveis macroeconmicas atingissem seus pontos mais altos de todo o Plano Real e
juntamente o preo da terra teve seu preo elevado.
Porm, o governo no mudou a poltica econmica e o preo dos bens agrcolas esteve em alta e
por isso, mesmo com as variveis macroeconmicas voltando ao seu nvel anterior (antes do temor da
mudana de poltica) o preo da terra no voltou mais a ser o que foi antes de 2002, se mantendo estvel,
mas em um nvel mais alto do que era no inicio do Plano Real, conforme observado no Grfico 3.

Grfico 4- Relao do preo da terra com as variveis macroeconmicas

Fonte: FGV dados 12 de outubro de 2009 valores em logaritmo

As regras da abertura comercial (reduo significativa de controles quantitativos e das tarifas
externas), implementadas na rea agrcola do Brasil, antes mesmo que se conclussem as negociaes
multilaterais conhecidas por Rodada Uruguai, entraram definitivamente em vigor a partir de 1 de
janeiro de 1995, concomitantemente assinatura dos acordos de Ouro Preto sobre o MERCOSUL. Estes
acordos instituram, por sua vez, o princpio da Unio Aduaneira, e estabeleceram como regra geral o
princpio da Tarifa Externa Comum para fora da Unio e livre comrcio de mercadorias para dentro dessa
Unio. Estes dois processos paralelos de mudana comercial conectaram-se com o processo de
estabilizao monetria e cambial do Real e tiveram implicaes econmicas muito peculiares nos mais
de trs anos de vigncia simultnea daquelas medidas.
As medidas de reforma da poltica comercial brasileira que precederam estabilizao monetria,
perseguida durante quase uma dcada, e as premissas de desmontagem do aparelho de interveno estatal
e da liberalizao comercial, somente iriam se concretizar plenamente no incio do primeiro Governo de
Fernando Henrique Cardoso.
Em termos gerais, a estratgia de liberalizao e desmonte da interveno direta nos mercados
agrcolas abandona o antigo sistema da coordenao do mercado interno e restaura o livre cambismo sob
a gide dos preos internacionais de commodities. Ficam abolidas as restries externas do controle
quantitativo do comrcio exterior (quotas, proibies ou restries de comrcio externo), e so reduzidas
as tarifas aduaneiras. Mas principalmente com a quebra da poltica de interveno nos mercados de
estoques pblicos que se completaria o novo modelo.
O antigo arranjo de poltica agrcola e comercial, que em ltima instncia perseguia o objetivo de
estabilizao dos preos dos alimentos no mercado interno, relativamente fechado e altamente
inflacionrio, substitudo por uma nova concepo de estabilizao de preos de bens-salrio no perodo
ps-real. Agora se abandona o sistema de pisos (preos de garantia ao produtor) e teto (preos de
interveno no atacado), funcionando como gatilhos compra e venda dos estoques pblicos de benssalrios. Em seu lugar, toma primazia a plena liberdade de importaes, sob premissas de cmbio e juros
externos altamente favorecidos.

A plena internalizao dos preos externos, praticamente sem salvaguardas, sob regime de baixas
tarifas agrcolas, taxa de cmbio sobrevalorizada e taxas internas de juros substancialmente acima das
taxas internacionais equivalentes, corresponderia, no campo da agricultura, combinao mais perversa
daquilo que costumamos genericamente denominar de globalizao. Enquanto as importaes de
produtos agrcolas cresceram entre 1990 a 1996 taxa de 17% ao ano, as exportaes cresceram 8% ao
ano. Reduz-se simultaneamente o saldo positivo de divisas do comrcio agrcola, num perodo em que a
participao da balana comercial na conta corrente do balano de pagamentos passa a ser negativa.
Por outro lado, a poltica externa agrcola, malgrado seus efeitos de reduo no saldo de divisas e
diminuio do nvel de emprego e produo domstica, ter tido outros efeitos internos de sentido
completamente distinto. que apoiado na poltica (de baixas tarifas, cmbio sobrevalorizado e folgada
liquidez externa), o mercado recorre com freqncia s importaes macias de alimentos como meio de
derrubada dos preos agrcolas da cesta bsica.
A reduo ou eliminao dessas barreiras, ao facilitar a entrada dos produtos externos, contribuiu
para a queda dos preos no mercado interno. Esta queda foi mais intensa a partir de 1995, quando, como
foram colocadas anteriormente, as importaes de produtos originrios do MERCOSUL passaram a ser
isentas de imposto de importao. Ocorreu, tambm, reduo das barreiras burocrticas s importaes,
com importantes conseqncias econmicas. Exemplo disto so as mudanas nas regras que permitiram
por longo perodo que as importaes pudessem ser financiadas s taxas de juros do mercado
internacional, e importar em qualquer poca, mesmo durante a safra.
Assim, o processo de abertura e integrao contribui para uma perda da receita pelos agricultores.
O ndice de preos recebidos pelos agricultores, em valores nominais, cresce 27,53% entre agosto de
1994 e dezembro de 1997. O ndice de preos recebidos para lavouras apresentou uma variao de
39,55% e o para produtos animais de 6,81%. Nesse perodo, no entanto, o ndice de preos pagos pelos
agricultores, tambm em valores nominais, cresce 158,77% para mo-de-obra e 54,26% para a mdia dos
preos pagos no Brasil4. A queda da rentabilidade fez com que casse a renda fundiria e, em
conseqncia o preo da terra.
Por sua vez, a queda dos preos agrcolas e de toda a estrutura protetora dos ganhos patrimoniais
nos mercados agrcolas teriam tido efeito poderoso na derrubada dos preos das terras em todo o pas,
fenmeno que se observa de maneira persistente e acentuada por j sete semestres sucessivos; reduzindo o
valor do patrimnio fundirio a menos da metade de seu preo desde a criao do real.
Segundo Brando, Rezende & Marques (2005), parte da explicao para essa estabilidade ou
mesmo queda dos preos agrcolas em 1999, no obstante a forte desvalorizao cambial que ocorreu
nesse ano, se encontra na regularizao da oferta de produtos agrcolas importantes, aps quebras de safra
ocorridas no ano de 19965.
Entretanto, uma explicao adicional se encontra exatamente no perodo que se seguiu mudana
da poltica cambial no Brasil, qual seja: ocorreu uma derrocada dos preos agrcolas no mercado
internacional. Essa derrocada, por sua vez, veio em seqncia a uma fase de preos agrcolas
internacionais elevados, e mesmo de picos histricos, como aconteceu no binio 1995-1996.
Variaes to significativas dos preos agrcolas internacionais costumam decorrer, antes de
qualquer coisa, de aumentos ou diminuies da produo mundial. Isso particularmente verdade, no
caso de culturas como os gros e oleaginosas, cuja produo mundial muito concentrada nos Estados
Unidos, bastando, assim, que ocorra uma irregularidade climtica nesse pas para que o mercado
internacional seja afetado de maneira significativa. Ao lado disso, fatores de ordem macroeconmica
internacional tambm se mostraram importantes, no s por implicarem mudanas na demanda final
que inclui, em particular, o efeito de variaes na taxa de cmbio do dlar vis--vis as outras moedas ,
como tambm pela influncia do mercado financeiro internacional, especialmente o comportamento da
taxa de juros nos Estados Unidos.
Para Brando, Rezende & Marques (2005), em face da coincidncia da liberalizao cambial no
Brasil com esse ciclo de baixa dos preos no mercado internacional dos gros, pode-se afirmar que a
4
5

Ver Agroanalysis, abril de 1998

Isso foi mostrado na seo de Poltica Agrcola do Boletim de Conjuntura do IPEA, n. 45 e 46.

desvalorizao cambial de 1999 apenas impediu que houvesse uma queda nos preos domsticos nesse
perodo, no tendo sido, o ponto de partida da expanso agrcola recente, pelo menos no que concerne aos
gros. Esse ponto de partida foi provido pela recuperao dos preos internacionais dos gros, a partir do
ano agrcola 2001/2002.
Assim, esse perodo 1998-2004 pode ser dividido, grosso modo, em dois subperodos, em funo
do papel relativo da taxa de cmbio e dos preos internacionais na formao do preo domstico da soja:
a) 1998-2001, em que a taxa de cmbio meramente impediu uma queda dos preos domsticos; e b) 20022004, em que a taxa de cmbio pode deixar de cumprir esse papel devido alta dos preos internacionais
da soja, pois o caso da mesma serve para lanar mais luz sobre o comportamento dos mercados
internacionais das commodities agrcolas.
A estabilizao monetria introduzida pelo Plano Real e, particularmente, as suas regras
conjunturais de sobrevalorizao do cmbio e juros altos, produziram um efeito devastador sobre a renda
fundiria e, a partir da capitalizao desta, sobre o preo dos imveis rurais. Observe-se que h nesse
contexto alterao de dois componentes de determinao do preo do ativo terra. Aps a estabilizao, a
demanda autnoma pelos ativos fundirios, enquanto reserva de valor, perde significao com o retorno
dessa funo moeda.
De acordo com o que foi exposto, a instabilidade monetria seria um elemento importante para
explicar a demanda por terras. De um lado, os agentes econmicos acreditavam que seria bom aplicar em
terras porque os seus preos subiriam, pelo menos proporcionalmente inflao. De outro lado, esta
aplicao teria um custo de manuteno reduzido, entre outros motivos, porque o seu imposto, o ITR, era
muito baixo. O Plano Real, ao estabilizar a moeda, reduziu o interesse por aplicaes em que o principal
objetivo fosse o de reserva de valor.
A sobrevalorizao cambial afeta os preos dos produtos importados e exportados, fazendo com
que os seus preos em real se situem em um patamar menor, reduzindo, assim, a receita dos produtores cai a competitividade do produto exportado e aumenta a do produto importado. A elevao dos juros
reduz a liquidez do mercado de terras e aumenta os custos de manuteno dos ativos imobilirios ociosos.
Como foi visto anteriormente, o auge dos incentivos estatais ocorreu na dcada de 1970. Na
dcada seguinte estes incentivos continuaram, ainda que com menor fora, at o ano de 1987. A partir
desse ano se inicia a desmontagem do aparato de incentivos estatais, cuja conseqncia , no s a de
reduzir a rentabilidade do setor agrcola em seu conjunto, como tambm a de derrubar o componente
fiscal e financeiro incorporado renda da terra.
A Tabela 1 apresenta a evoluo do volume de crdito rural para custeio e as respectivas taxas de
juros reais entre 1986 e 1997. Pode-se observar que ao mesmo tempo em que os juros sobem, o volume
emprestado se reduz.
Tabela 1 Crdito Rural Recursos dos crditos de custeio, 1986/1997.
Taxa de
Ano
Valor em R$
Juros em %
1986
19.671.720.721,25
-33,30
1987
19.447.353.642,96
7,00
1988
13.305.367.708,35
7,00
1989
14.286.914.432,70
7,00
1990
7.639.082.305,49
9,00
1991
8.656.080.004,25
9,00
1992
7.354.561.851,21
0,30
1993
5.573.112.510,66
-4,23
1994
8.560.748.357,73
21,60
1995
4.603.497.122,44
5,56
1996
4.500.718.559,00
5,14
1997
8.500.000.000,00
4,78
Fonte: Delgado & Filho (1998)

Essa reduo dos incentivos teve como conseqncia o crescimento do endividamento dos
produtores. A tomada de emprstimo fora do SNCR, Sistema Nacional de Cadastro Rural e do PESA,
Programa Especial de Saneamento dos ativos, com taxa de juros reais muito elevadas, aumentou seus
custos, enquanto a abertura e integrao econmica reduziram as suas receitas. O processo de
securitizao das dvidas, realizado entre 1995 e 1996, no resolveu o problema. Os grandes endividados,
os maiores proprietrios de terra, no foram contemplados no processo, seja porque ficou limitado a US
$200 mil, seja porque o prazo de pagamento da securitizao no atendeu condio financeira de boa
parte dos devedores. Assim, o alvio colocado pela securitizao duraria pouco tempo.
A no securitizao do pesado endividamento de parcela significativa dos grandes produtores de
gros, entre 1995 e 1996, um elemento importante para explicar a queda dos preos da terra. De um
lado, porque a execuo da dvida pelos bancos provocou aumento de terra ofertada. De outro lado,
porque os produtores que estavam mais envolvidos nestas dvidas so os mdios e os grandes produtores,
justamente os que teriam tido maior poder de alavancagem de recursos para aplicao na aquisio de
novas terras. Assim, de potenciais compradores, se tornam potenciais ofertadores de terras no mercado.
Finalmente, a queda acentuada no preo da terra, que em parte reflete a queda da renda agrcola
com a estabilizao monetria; e em parte reflete o desmonte do aparato de benefcios fiscais e
financeiros que precedeu ao Real, poderia ter tido efeitos positivos ao processo de reestruturao das
relaes polticas do setor agrrio, tema que examinaremos na prxima seo.
Em sntese, as mudanas nas regras que regem o intercmbio de mercadorias tiveram implicaes
diretas no custo da alimentao e no preo da terra.
Contudo, a formao dos preos das commodities rurais e, por extenso, dos preos dos alimentos
no varejo, dependem fortemente da taxa de cmbio e apenas secundariamente do sistema de tarifas ento
vigentes, de sorte que poltica cambial que se deve creditar ou debitar a maior parte dos bnus e nus
do atual intercmbio agrcola.
Diga-se de passagem, a poltica agrcola hoje funciona na rea comercial sob a mxima atribuda
ao ex-Secretrio de Poltica Agrcola do Ministrio da Agricultura, Ivan Wedekin, importar a soluo.
Nessa regra est implcito o livre acesso a commodities em qualquer poca, promovendo o abastecimento
do mercado interno; em contraposio s regras de coordenao de intercmbio que pudessem ser regidas
diretamente por alguma autoridade interventora. Mas certamente este um modelo de regulao que
depende de um regulador de ltima instncia - o Banco Central, fonte e garantia da liquidez em moeda
externa para esses mercados funcionarem eficazmente.
O crescimento dos movimentos reivindicatrios por reforma agrria e a ocupao pelos sem
terras de reas potencialmente improdutivas detonaram conflitos fundirios em diversas regies do pas.
A possibilidade, real ou imaginria, de ter suas terras improdutivas ocupadas por trabalhadores rurais
um elemento que pesa junto aos proprietrios, principalmente quelas sujeitas sano da desapropriao
por interesse social. Ocorre de fato uma situao inversa. Antes se mantinha terras para fugir da
instabilidade econmica geral. Hoje, no se aplica porque a instabilidade est presente no mercado de
terras. Apesar dos conflitos fazerem com que os preos da terra caiam com mais intensidade nas regies
onde ocorrem ocupaes, eles acabam por afetar a demanda por todo o pas, mesmo em reas onde no h
conflito.
O aumento da demanda mundial por alimentos tem como fatores principais o aumento da renda e
o crescimento populacional, e os pases em desenvolvimento foram os principais responsveis por esse
aumento da demanda. Estima-se que a populao mundial dever passar dos atuais 6,6 bilhes para 8,3
bilhes em 2030, e seu crescimento maior ser na sia, com aumento de 1,1 bilhes de pessoas. A
populao brasileira dever alcanar 235 milhes de habitantes em 2030 (mais 62 milhes em relao a
2000) (Revista Agroanalysis 2009).
O incremento de renda dos pases em desenvolvimento resultou no aquecimento da procura por
uma maior quantidade de alimentos e de diferentes tipos. Segundo Matos et al. (2008), os pases em
desenvolvimento aumentaram, nos ltimos dez anos, o consumo de soja, arroz e trigo em 84,7%, 9,4% e
10,4%, respectivamente. Sem dvida esse aumento de consumo est relacionado ao aumento da renda per

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capita, principalmente nos pases asiticos, que possibilitaram que uma parcela significativa da populao
passasse a se alimentar melhor. Uma das razes est relacionada incluso de uma importante parcela da
populao que est sendo incorporada ao mercado de trabalho, levando a um aumento crescente da
demanda por alimentos. Vale mencionar que a elasticidade-renda da demanda por alimentos mais alta
que a de outros produtos, ou seja, cada aumento da renda dos mais pobres se traduz numa demanda por
alimentos que aumenta proporcionalmente mais do que a renda mdia da sociedade.
Apesar de diversos autores apontarem essa causa, Heady & Fan (2008) descartam essa hiptese ao
argumentarem que China e ndia so auto-suficientes na produo da maioria dos gros e que o aumento
da demanda dos pases acima se deu em perodo anterior, e algumas commodities sofreram diminuio do
volume importado nos ltimos anos. Por outro lado, os autores admitem que a crescente demanda da
China e ndia por soja e seu leo pressionou o preo desta commodity no mercado internacional.
Os choques climticos so outra explicao para o aumento dos preos, pois afetaram
principalmente a produo de trigo na Austrlia, e em menor intensidade nos Estados Unidos, Rssia e
Ucrnia nos anos 2005 e 2006. Apesar de a produo ter diminudo em diversos pases, ela foi
compensada pelo aumento em outros pases, como a Argentina.
De acordo com Mitchell (2008), a diminuio na produo de gros no teria sido por si mesma, o
maior motivo para o aumento dos preos. O autor afirma que os choques climticos, somados a outros
fatores, como o aumento da produo de biocombustveis e a diminuio dos estoques de gros, sem
dvida contribuam para a alta dos preos.
A especulao financeira nos mercados futuros das commodities agrcolas chegou a ser apontada
como o pice da alta dos preos dos alimentos. Alguns autores apontam que a especulao financeira
poderia explicar no o fenmeno em si, mas o ritmo com que a alta dos preos se sucedeu. Os fundos de
investimento teriam tido um papel fundamental na alta dos preos das commodities agrcolas em 2006 e
2007 e na rpida queda no momento posterior. Esses fundos venderam praticamente todos os contratos de
futuros de commodities para saldar posies de bancos com problemas, o que teria acelerado a tendncia
de baixa dos preos agrcolas.
O mercado futuro envolve um vendedor e um comprador que se prontificam a negociar uma
quantidade de um produto a um determinado preo e a ser entregue em uma data futura. Esse mecanismo
permite ao vendedor (por exemplo, produtor) destinar recursos a uma cultura que lhe trar retornos
satisfatrios e que os produtores se beneficiem ao se protegerem de risco de queda dos preos de seus
produtos, assegurando um preo futuro para sua cultura.
Heady & Fan (2008) tambm descartam a especulao financeira ao afirmarem que essa razo foi
apontada por muitos autores, mas foi superficialmente analisada. Esses autores apontam que o aumento
de no produtores e especuladores no mercado futuro no pode ser considerado como uma causa do
aumento dos preos, sendo a especulao mais um sintoma da volatilidade do que a causa dessa
volatilidade.
Estudo do Conference Board of Canada CBC (2008) tambm no encontra evidncia de que a
especulao financeira tenha sido uma das principais causas do aumento dos preos das commodities. O
estudo aponta que somente quando h volatilidade no preo das commodities que os especuladores
procuram obter ganhos com as alteraes de preos, e que o aumento dos negcios no mercado futuro
estaria ligado ao efeito ao invs de uma causa no aumento dos preos agrcolas. O estudo recomenda que
os governantes no se preocupem com o aumento dos contratos futuros, mas sim em ajustar as regras da
atividade.
Outra hiptese est relacionada diminuio das taxas de juros, principalmente nos Estados
Unidos, que teria levado a um aumento nos preos de diversos produtos agrcolas. A diminuio das taxas
de juros teria levado a um aumento de estoques e encorajado investidores a procurar contratos agrcolas
ao invs de obterem os baixos retornos com os ttulos do governo americano. Claramente houve aumento
da procura por ouro e petrleo, mas no h clara evidncia de que o mesmo tenha ocorrido com as
commodities agrcolas.
A depreciao da moeda americana apontada por Mitchell (2008) como uma das causas do
aumento dos preos agrcolas. A moeda americana se depreciou 35% em relao ao euro, do incio de

11

2002 at meados de 2008. Essa depreciao do dlar levou ao aumento dos preos das commodities, com
uma elasticidade entre 0,5 e 1 ponto percentual. Mitchell (2008) calcula que a depreciao do dlar levou
a um aumento de 20% (26% x 0,75) nos preos das commodities agrcolas, assumindo uma elasticidade
de 0,75 e uma depreciao do dlar de 26% em relao s moedas asiticas.
Do lado da oferta, a alta do petrleo exerce influncia direta na alta dos preos das commodities,
pois seus derivados so utilizados como insumos agrcolas (fertilizantes, diesel etc.), resultando em um
aumento dos custos de produo para os agricultores. Quando analisamos as culturas de trigo e milho,
vemos que os preos dos fertilizantes respondem por 20% dos custos de produo.
Heady & Fan (2008) calculam que o aumento dos preos dos combustveis e fertilizantes tenha
aumentado de 30 a 40% os custos de produo do milho, trigo e soja nos Estados Unidos. Segundo
Mitchell (2008), a alta do petrleo elevou os preos de commodities como o milho, trigo e soja entre 20 e
30%. Para o autor, se combinadas as altas do petrleo e o enfraquecimento do dlar americano, o preo
das commodities sofreu um aumento de 35 a 40% entre o ano de 2002 e meados de 2008.
A influncia dos preos do petrleo nas cotaes das commodities agrcolas torna-se ainda mais
importante ao analisarmos a elevao da participao de energias renovveis como busca pela menor
dependncia dos combustveis fsseis. A elevao do preo do petrleo fez com que os biocombustveis
se tornassem viveis e uma rpida soluo contra os aumentos dos derivados de petrleo. A demanda por
biocombustveis aumentou desde 2003 e apontada por muitos autores como uma forte razo para o
aumento de preos de diferentes commodities (milho, soja, trigo), especialmente se considerado o efeito
substituio.
Segundo Heady & Fan (2008), apesar do forte aumento da produo de milho nos Estados Unidos,
destinado produo de etanol, a indstria americana de biocombustveis foi responsvel por 70% desse
aumento de produo entre os anos de 2004 e 2007. Para pressionar ainda mais o preo do milho, em
2008 o Departamento de Agricultura de Estados Unidos anunciou o incentivo na produo de etanol com
base na utilizao de milho.
Estudos indicam que os biocombustveis tenham resultado num aumento de 60 a 70% no preo do
milho e ao redor de 40% no preo da soja. Portanto, os biocombustveis levaram a um aumento de preos
no s do milho como tambm das outras commodities.
A diminuio dos estoques, que tradicionalmente esto associados a choques como a seca ou outro
problema climtico, pode ter influenciado a volatilidade dos preos. A diminuio dos estoques pode
simplesmente refletir o aumento da demanda ou diminuio da produo. Os biocombustveis foram
fortemente apontados como a causa da diminuio dos estoques de milho, enquanto problemas climticos
afetaram mais a produo de trigo.
Heady & Fan (2008) apontam causas que podem ter influenciado a diminuio dos estoques.
Primeiro os altos estoques e baixos preos at o ano 2000, que levariam natural diminuio dos estoques
e segundo, a diminuio dos estoques seria uma estratgia para aumentar a eficincia das firmas e o
prprio estoque de alguns pases. Essa razo difcil ser apontada como relevante para o aumento dos
preos agrcolas.
Os significativos aumentos de preos das commodities agrcolas levaram alguns produtos a
atingirem picos histricos. O aumento dos preos foi considerado por muitos como uma crise e essa crise,
apesar de ter sido passageira, pode voltar com a mesma intensidade nos prximos anos.
O forte crescimento econmico observado nos ltimos anos colocou uma forte presso nos preos,
principalmente com o aumento da demanda nos pases em desenvolvimento. Essa causa parece ter
perdido fora com a atual recesso mundial.
O preo do petrleo retraiu-se no fim de 2008 e manteve-se estvel ao redor dos US$ 40 US$ 50
dlares/barril durante 2009. Esse preo seria um alvio aos produtores agrcolas, que teriam menores
custos de produo e transporte para seus produtos, e um menor incentivo produo de biocombustveis
com a utilizao de gros (principalmente milho e soja).
3 METODOLOGIA

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A anlise do preo da terra e de seus determinantes foi realizada por meio de um modelo de
regresso linear mltipla. Vrios autores usaram este procedimento, entre eles, Brando (1992), Dias,
Vieira & Amaral (2001) e Rahal (2003). Alm do preo da terra, tomado como varivel dependente da
regresso, as variveis independentes so: taxa de cmbio real (e), ndice de Preo do Produtor (IPP),
valor do aluguel da terra (T), PIB (Y) e a taxa SELIC (i) que a taxa bsica utilizada como referncia
pela poltica monetria brasileira.6 O subsdio agrcola no foi considerado na regresso pelo fato de seu
valor ter se tornou insignificante aps 1985. Tambm no foi utilizada a variao do IGP-DI, porque esta
varivel de certo modo j foi usada no processo de deflacionar as demais variveis do modelo.
O perodo a ser analisado o de 1995 a 2008, utilizando dados semestrais deflacionados pelo IGPDI. Este perodo foi escolhido seguindo a sugesto de diversos autores, dentre eles Loyola (2004), porque
foi o perodo de maior estabilidade econmica nas ltimas dcadas. Sabe-se que a utilizao de sries
com grandes oscilaes pode afetar os coeficientes da regresso e a escolha do perodo com tal
estabilidade passa a ser fundamental. Esta estabilidade foi testada incluindo uma dummy na regresso
para separar o perodo antes do perodo aps o Plano Real e pde-se observar que realmente existiu um
salto de um perodo para o outro. Os autores podem disponibilizar o resultado deste teste ao leitor
interessado. A seguir so definidas as variveis que foram utilizadas na especificao do modelo :
O preo da terra refere-se ao preo de venda de terras para lavouras no Brasil e o valor do
arrendamento da terra, foi publicado pela FGV, em FGVDADOS expresso em Reais por hectare, e o valor
foi deflacionado pelo IGP-DI. As demais variveis, todas obtidas no IPEADATA, foram : taxa de cambio
real, ndice de preo do produtor, taxa SELIC e PIB agrcola. Todos os dados foram devidamente
transformados em logaritmo.
Conforme visto nos captulos anteriores, pde-se observar que diversas variveis j foram
consideradas na literatura como determinantes no preo da terra, assim a funo do preo da terra :

Pt f (e, i , ipp, t , Y )

(1)

onde: Pt o preo de venda de terras de lavouras no Brasil, semestral em R$ por hectare;

et o taxa de cmbio real em R$/US$ - comercial de compra;
IPP o ndice de preos ao produtor7;
t o valor semestral do arrendamento da terra de lavouras no Brasil em Real por hectare;
Y o valor do PIB agrcola brasileiro, em valores correntes em milhes de Reais;
i a taxa de juros Over/ SELIC (% ao semestre) taxa bsica utilizada como referencia pela
poltica monetria brasileira;
A especificao do modelo a funo Cobb-Douglas assim definida:

Pt Ae 1 i 2 ipp 3 t 4 Y 5 .exp t

(2)

Transformando a equao (2) em logaritmo se obtm a forma:

log Pt 0 1 log et 2 log it 3 log ippt 4 log t t 5 log Yt t

(3)

O objetivo aqui ento determinar o efeito das vrias variveis no preo da terra. Espera-se que 0
> 0; 1 < 0; 2 > 0; 3 > 0; 4 > 0;e 5 < 0; ou seja, com base nos estudos realizados, anteriormente, esperase que na regresso a taxa de cmbio real tenha um efeito positivo, a taxa SELIC tenha um efeito
negativo; o valor do aluguel da terra, que pode ser analisada como uma varivel que avalia a produo
agrcola, tenha um efeito positivo. Assim como o ndice de preo recebido pelo produtor, tambm o
Produto Interno bruto tem um efeito positivo no valor do preo da terra.
Como na regresso estamos usando sries temporais, inicialmente realizamos testes estatsticos
para verificar se as variveis utilizadas so estacionrias ou no-estacionrias. Se as sries so nondice pelo qual as taxas de juros cobradas pelo mercado se balizam no Brasil
O IPP mede as mudanas nos preos de bens e servios do produtor. Como os preos de diferentes bens e servios
no se alteram a uma mesma taxa, os ndices de preos s podero refletir o seu movimento mdio.
6

13

estacionrias, a mdia, a varincia e as auto-covarincias das sries individuais no sero invariveis no

tempo (Gujarati, 2000, p.721), e isso faz com que os testes t, F, o R 2 e o teste de Durbin-Watson, sejam
pouco confiveis. O teste de estacionariedade aplicado foi o de Dickey-Fuller aumentado.
4 RESULTADOS
De acordo com os resultados na Tabela 1, como o R 2 ajustado da regresso foi 0,76 ento as
variveis independentes explicam 76% das variaes na varivel dependente. Exceto pela varivel PIB
agrcola, todas as variveis do modelo so significativas a pelo menos a 10%; mais precisamente, uma
delas, a taxa Selic significativa a cerca de 7%, e as outras trs variveis (isto , taxa de cmbio, ndice
de preo ao produtor, e valor do arrendamento da terra) so estatisticamente significativas a 1%, ou
menos.
Tabela 2 Resultado da regresso Eviews 5.

`
Quanto ao teste de raiz unitria (Dickey-Fuller aumentado) os resultados nas Tabelas de 3 a 6
indicam que todas as variveis da regresso so no-estacionrias.
Tabela 3 Resultado do teste Dickey-Fuller aumentado para a varivel PIB agrcola

Isso poderia sugerir a possibilidade de regresso espria. Porm, a teoria da co-integrao

estabelece que se todas as variveis no-estacionrias tm a mesma tendncia, ento elas podem ser co-

14

integradas, o que implica que o termo de erro da regresso de Mnimos Quadrados Ordinrios
estacionrio. E neste caso a regresso com variveis no-estacionrias vlida. Os resultados para o teste
de raiz unitria dos resduos da regresso esto na Tabela 8. Como os resduos da regresso so
estacionrios pode-se concluir no ser espria a regresso.

Tabela 4 Resultado do teste Dickey-Fuller aumentado para a varivel taxa de cmbio

Tabela 5 Resultado do teste Dickey-Fuller aumentado para a varivel ndice de preo ao produtor

15

Tabela 6 Resultado do teste Dickey-Fuller aumentado para a varivel valor do arrendamento da

terra

Tabela 7 Resultado do teste Dickey-Fuller aumentado para a varivel taxa de juros (SELIC)

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Tabela 8 Resultado do teste Dickey-Fuller aumentado para os resduos Z1

Veja-se que na regresso o PIB agrcola possuiu sinal negativo que embora no significativo, no
deixa de ser um resultado contra-intuitivo. Sendo assim ajustou-se ainda uma regresso com as mesmas
variveis que a regresso anterior, mas retirando o PIB agrcola. A Tabela 9 mostra que o resultado foi
praticamente o mesmo da regresso anterior, no s em termos da significncia das variveis como
tambm a preciso do ajustamento, j que R2 ajustado continuou igual a 0,76.
Tabela 9 Resultado da regresso excluindo a varivel PIB agrcola.

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5 CONCLUSO
Os resultados da pesquisa mostraram que no perodo de 1977 a 2008 houve uma reduo dos
preos de venda de terras de lavouras e de pastagem no Brasil, bem como decrscimos dos preos dos
arrendamentos. Essa foi uma das principais caractersticas observadas no perodo como um todo. Esta
reduo ocorreu, principalmente, devido estabilidade econmica que foi consequncia da mudana na
poltica econmica verificada no Brasil nos ltimos anos entre 1977 a 2008.
A anlise das variveis que influenciaram o preo de terra no Brasil no perodo indica que o valor
do arrendamento da terra, juntamente com a taxa de cmbio foram as variveis que mais tiveram
influenciam, a primeira tendo um efeito positivo e a segunda um efeito negativo.
Um resultado bastante importante encontrado foi uma relao inversa entre o PIB agrcola e o
preo da terra. Porm como mostrado acima, pode se perceber que esta varivel independente
estatisticamente no significativa. Talvez possa haver um efeito defasado entre o Produto Interno Bruto
Agrcola e o preo da terra, embora isso no tenha sido constatado num teste preliminar que realizamos
usando apenas uma defasagem no PIB agrcola. possvel, todavia, que a utilizao de mais defasagens
na varivel permitisse detectar algum efeito seu sobre o preo da terra.
A diminuio da estabilidade financeira que a terra proporcionava aos proprietrios e o aumento
da produo de alimentos decorrente do aumento da populao mundial, da melhoria no consumo de
alimentos e o incentivo aos biocombustveis fizeram com que a terra assumisse sua real funo de fator de
produo. Assim novas polticas agrrias que venham a incentivar os produtores rurais, sejam eles
proprietrios ou arrendatrios, poderiam se tornar mais eficientes. Principalmente aps a valorizao do
real que tornou os alimentos brasileiros mais caros no exterior preciso que o governo mantenha uma
poltica macroeconmica de incentivo aos produtores de tal modo que a terra permanea como um
importante fator de produo, sem voltar a possuir a funo de ativo financeiro.
Acima de tudo, concluiu-se que o preo da terra est deixando de ser um ativo financeiro e
passando a ser considerado como um meio de produo, tendo o seu valor determinado pelo seu retorno
produtivo. Mostramos a importncia da poltica econmica estvel que vem sendo realizada pelos
governantes brasileiros aps a implementao do Plano Real. E a taxa de cmbio sendo um determinante
to importante para a determinao do preo da terra no deve ser menosprezada nessa poltica
econmica. Segundo a viso de Schumpeter (1985) para um pas se desenvolver preciso primeiramente
que a terra seja utilizada como fator de produo, para que os bens nela produzidos tenham valores que
sejam acessveis toda populao, e isso sem a interferncia do mercado financeiro que muitas vezes
criam bolhas especulativas. Dentro dessa viso o Brasil de acordo com a evidncia aqui reunida est
conseguindo se desenvolver.
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