DIRETRIZES PARA APLICAO DOS CONCEITOS DE

SUSTENTABILIDADE NA REABILITAO DE EDIFCIOS EM

CENTROS URBANOS PARA FINS DE HABITAO POPULAR:
ANLISE DO PROGRAMA MORAR NO CENTRO VITRIA (ES)
Kamila Zamborlini Waldetario (1); Cristina Engel de Alvarez (2)
(1) Programa de Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo Centro de Artes Universidade
Federal do Esprito Santo, Brasil e-mail: kamilazw@gmail.com.br
(2) Programa de Ps-Graduao em Arquitetura e Urbanismo Centro de Artes Universidade
Federal do Esprito Santo, Brasil e-mail: engel@npd.ufes.br

RESUMO
As intervenes para reabilitao de reas urbanas subutilizadas tm se configurado como uma nova
postura em relao ao meio ambiente construdo, caminhando na contramo do esvaziamento dos
centros urbanos. No Brasil, tendo em vista o tempo de formao das cidades e a quantidade de
edifcios erguidos h mais de quarenta anos, este momento se torna propcio para o desenvolvimento
de estratgias de reabilitao associadas aos princpios da sustentabilidade. Esta pesquisa tem por
objetivo analisar a aplicabilidade de diretrizes baseadas no conceito de sustentabilidade, direcionadas
reabilitao de edifcios subutilizados em centros urbanos para fins de habitao popular. A
metodologia utilizada baseia-se na converso dos parmetros avaliativos de ferramentas de
certificao ambiental de edifcios em diretrizes urbanas e arquitetnicas, e na anlise da
aplicabilidade de cada uma delas, tendo como referncia principal o Programa Morar no Centro,
desenvolvido no Municpio de Vitria (ES). Os resultados apontam os condicionantes especficos
dentro dos recortes da pesquisa, como as restries oramentrias e as limitaes impostas por
legislaes patrimoniais, e tambm identificam potencialidades e desafios para o desenvolvimento de
tecnologias adequadas atividade da reabilitao. As anlises realizadas permitem ainda a aplicao
dos resultados para a elaborao de projetos e para o aprimoramento de programas pblicos de
intervenes em edifcios subutilizados, visando a adequao do estoque imobilirio subutilizado em
centros urbanos atravs de solues aliceradas no conceito de sustentabilidade, revertendo assim seu
papel no contexto urbano, ou seja, transformando elementos onerosos em edificaes contribuintes
com a condio ambiental da sociedade.
Palavras-chave: Sustentabilidade; Reabilitao urbana; Reabilitao de edifcios; Habitao popular;
Centros urbanos.

INTRODUO

A gesto do meio ambiente urbano representa um complexo desafio para a sociedade contempornea,
cujas caractersticas de tamanho e densidade so os principais agravantes para os inmeros problemas
que j so apontados como os sintomas da insustentabilidade do modo de vida urbano.
O consumo desenfreado dos recursos naturais tem ameaado sua disponibilidade, visto que, mesmo
aqueles classificados como renovveis possuem capacidade de renovao limitada no tempo e
dependem da conservao dos ecossistemas. A produo indiscriminada de resduos, a emisso de
gases nocivos camada de oznio e qualidade do ar, e outras tantas estratgias de acomodao do
ser humano ao ambiente natural resultam numa combinao de riscos promovidos pela contnua
formao das aglomeraes urbanas de forma incoerente com a capacidade de suporte do ecossistema
do planeta, indicando perspectivas alarmantes para um futuro no muito distante (ROGERS, 2001).
Nesse sentido, a produo do espao urbano, quando opta pelo abandono de estruturas existentes e
construo de novas edificaes, pode representar uma poltica insustentvel, seja pelo desperdcio da
subutilizao de infraestruturas, seja pela ampliao do consumo desnecessrio de novos recursos.
A compreenso da importncia das solues eficientes atravs das construes sustentveis tem se
difundido e j possvel notar algumas mudanas na indstria da construo civil. Esse um passo
muito importante para a arquitetura: garantir que os novos edifcios sejam pensados de forma
consciente e responsvel, no entanto, a economia de recursos, a preservao do meio ambiente e a
adequao do projeto s necessidades do usurio e da comunidade no devem ser premissas apenas de
novos edifcios, mas tambm daqueles j existentes. A adequao do estoque imobilirio aos
princpios da sustentabilidade um grande desafio para a efetiva reduo dos impactos das
construes no ambiente urbano, visto que a substituio desses edifcios por outros novos
justamente o caminho contrrio do que se busca.
O mercado nacional de reabilitao de edifcios ainda incipiente, mas apresenta grande potencial de
crescimento devido: necessidade de modernizao das instalaes, diante das novas tecnologias e
exigncias funcionais e estticas; quantidade de edifcios com mais de 40 anos de construo, em sua
maioria carentes de reabilitao; ao surgimento de leis fiscais que incentivam a preservao das
fachadas (OLIVEIRA; THOMAZ; MELHADO, 2008); e criao de instrumentos no mbito do
Estatuto da Cidade, como o IPTU (Imposto sobre propriedade predial e territorial urbana) progressivo
no tempo1, a fim de garantir a funo social da cidade (BRASIL, 2001).
Sendo assim, pode-se considerar que este momento se torna propcio para aliar a estratgia da
reabilitao com a adequao do estoque imobilirio aos conceitos de sustentabilidade. Para isso
necessrio buscar solues compatveis com as possibilidades das edificaes existentes, considerando
suas limitaes e sua importncia enquanto patrimnio arquitetnico.
Alm disso, a convergncia dessas tendncias indica a oportunidade, necessidade e responsabilidade
de estudos aprofundados que permitam avanos de tcnicas e tecnologias especficas de adequao das
estruturas existentes, visto que o desenvolvimento urbano brasileiro tem se alicerado no crescimento
em direo ao novo, e poucas so as experincias que servem de exemplo para a reabilitao urbana
sustentvel.

OBJETIVO

O objetivo principal desta pesquisa analisar a aplicabilidade de diretrizes baseadas no conceito de

sustentabilidade quando direcionadas reabilitao de edifcios subutilizados em centros urbanos para
fins de habitao popular. Os resultados obtidos visam contribuir para a elaborao de projetos e para
a formulao e aprimoramento de programas pblicos de intervenes em edifcios antigos atravs
adequao do estoque imobilirio subutilizado nos centros urbanos.

Instrumento que prev a aplicao de alquotas crescentes pelo prazo de cinco anos consecutivos para
edificaes ou solo urbano subutilizado ou no utilizado (BRASIL, 2001).

3
3.1

METODOLOGIA
Procedimento metodolgico da pesquisa

O procedimento para o desenvolvimento da pesquisa tem base em trs etapas. A primeira delas,
relacionada compreenso da problemtica abordada, tendo o referencial terico e a contextualizao
definidos atravs da reviso bibliogrfica sobre os principais recortes do objeto de pesquisa: os centros
urbanos; a habitao popular; a reabilitao de edifcios; os conceitos de sustentabilidade no ambiente
urbano e na arquitetura; e o estudo de solues e ferramentas de certificao de edifcios.
A segunda etapa consiste no desenvolvimento da ferramenta de anlise proposta na pesquisa, tendo
como base os estudos referenciais sobre instrumentos de certificao de edifcios, como o Leadership
in Energy & Environmental Design LEED (USGBC, 2005), o Building Research Establishment
Environmental Assessment Method BREEAM (BRE GLOBAL, 2008), o Haute Qualit
Environnementale HQE (PINHEIRO, 2006), o Sustenable Building Tool SBToll (IISBE, 2007) e a
Avaliao de Sustentabilidade ASUS (SOUZA, 2008). Ainda na segunda etapa, realizada a coleta
de dados e anlises de dados e projetos obtidos sobre o funcionamento do Programa Morar no Centro
e demais programas conjugados realizados pela Prefeitura Municipal de Vitria.
A terceira fase consiste na avaliao dos dados obtidos atravs da anlise, permitindo resultados
indicativos para as potencialidades e as restries da aplicabilidade das diretrizes de adequao aliadas
s premissas da sustentabilidade em edifcios j existentes.

3.2

Desenvolvimento da ferramenta de anlise

Tendo a ASUS/SBTool2 (SOUZA, 2008) como base inicial para a seleo e definio das diretrizes
preliminares, realiza-se, primeiramente, uma anlise de cada item de avaliao proposto na ferramenta,
visando estabelecer e selecionar os de efetiva relevncia em relao ao objeto de estudo enfocado.
A partir desta anlise, para cada item avaliativo proposto na ASUS so identificadas uma ou mais
diretrizes a serem consideradas nas diversas fases do processo de reabilitao, para que o edifcio
possa responder satisfatoriamente aos itens avaliados (Figura 1). Paralelamente, so formulados
critrios para a excluso de diretrizes e apontados outros itens para incluso, alicerados na reviso
bibliogrfica, nas ferramentas de avaliao de sustentabilidade em edifcios reabilitados e nas normas
e legislaes pertinentes ao objeto de estudo, cujo detalhamento explicitado nos itens 3.2.1 e 3.2.2 a
seguir apresentados.

Figura 1: Processo de definio das diretrizes a serem analisadas

Posteriormente, a partir da listagem de diretrizes obtidas atravs deste processo, so feitos trs tipos de
classificao. O primeiro, apresentado no item 3.2.3, refere-se ao peso de cada uma das diretrizes; o
segundo, no item 3.2.4, referente aplicabilidade das diretrizes em processos de reabilitao; e no
item 3.2.5, uma classificao referente s fases de aplicao de cada uma das diretrizes relacionadas
(Figura 2).

A ferramenta ASUS uma base preliminar de um instrumento para avaliao de sustentabilidade em edifcios
em uso no Brasil desenvolvida por Souza (2008), tendo como base conceitual uma ferramenta britnica a
SBTool desenvolvida com objetivo de permitir sua adaptao a diferentes realidades e contextos (SOUZA,
2008).

Figura 2: Processo de anlise da aplicabilidade das diretrizes

3.2.1 Critrios de excluso de diretrizes:

Os critrios de excluso so: 1. A no aplicabilidade da diretriz, onde so utilizados o objeto e os
recortes especficos da pesquisa como referncia. Exemplo: o item relativo orientao do projeto no
terreno para a maximizao do potencial solar passivo, um item pertinente para a elaborao de
novas construes, mas que no se aplica para esse estudo, que trata da reabilitao de um edifcio j
implantado.. 2. A redundncia da diretriz, quando a observao de uma nica diretriz capaz de
produzir resposta positiva para dois ou mais itens de avaliao faz-se necessrio selecionar apenas
uma delas e excluir as demais por redundncia. Exemplo: diferentes itens avaliam trs aspectos a
respeito dos ambientes com ventilao mecnica: a qualidade do ar, o movimento do ar e a efetividade
da ventilao. Entretanto, a diretriz para atender positivamente a esses trs itens pode ser a mesma:
promover ventilao mecnica eficiente, principalmente onde a ventilao natural no for possvel.
3. A complexidade do mtodo utilizado para mensurar e avaliar o objeto de um determinado item
pode ser considerada de alta complexidade e de nula ou reduzida relevncia para o objetivo desta
pesquisa. Em se tratando de diretrizes para polticas pblicas, cujo interesse principal a produo da
habitao e a recuperao do estoque imobilirio, torna-se invivel avaliar, por exemplo, a energia
primria no-renovvel incorporada nos materiais de construo, ou ainda, as emisses anuais de gases
do efeito estufa incorporados aos materiais de construo.

3.2.2 Incluso de diretrizes:

A partir da anlise dos demais instrumentos de avaliao estudados, normas e legislaes pertinentes
ao assunto e informaes relevantes oriundas da reviso bibliogrfica, novas diretrizes foram includas
na ferramenta de anlise, atribuindo maior especificidade em relao aos recortes temticos da
pesquisa. Por exemplo: em relao habitao, foram inseridas diretrizes como utilizar sistemas
individuais de medio de consumo de gua e incentivar o uso de equipamentos domsticos
economizadores; e a respeito de serem edifcios localizados em centros urbanos consolidados,
diretrizes como realizar consulta popular se destacam pela importncia da participao da
comunidade local e tambm por se tratar de um stio de interesse histrico e cultural. Diretrizes
especficas para a reabilitao de edifcios tambm foram adicionadas ferramenta, como o
redimensionamento e a substituio da rede eltrica quando existente.

3.2.3 Atribuio dos pesos dos itens selecionados:

Definidas as diretrizes, necessria a realizao de uma diferenciao dos pesos atribudos a cada uma
delas. Na inteno de abranger o mximo das possibilidades, as ferramentas de certificao estudadas
avaliam, desde critrios como utilizao de energia de fontes renovveis at a proibio do uso de
cigarros nas reas comuns. Essa amplitude implica a necessidade de uma diferenciao no peso de
cada item avaliado, considerando tambm o enfoque que se pretende dar anlise.
O sistema utilizado parte de uma classificao simples em escala, sendo que as diretrizes classificadas
como A, so consideradas de maior peso por estarem relacionadas diretamente com a utilizao de
tecnologias e programas que visem uma melhor eficincia do edifcio, como por exemplo,
aquecimento solar, coleta seletiva e iluminao natural; ou ainda relacionadas a aspectos sociais
relevantes, como acessibilidade, consulta pblica e utilidade social do empreendimento.

As diretrizes classificadas com peso B so relacionadas indiretamente eficincia do edifcio, como

anlise de custo-benefcio, materiais utilizados e monitoramento dos sistemas; ou ainda com maior
abrangncia, como a manuteno/criao de corredores verdes e a qualidade do transporte coletivo.
Por fim, as diretrizes classificadas com peso C esto relacionadas principalmente com aspectos menos
tcnicos, a conscientizao da no-utilizao de produtos como o cigarro em reas comuns e o correto
armazenamento dos materiais de construo; ou ainda relacionadas ao desenvolvimento urbano
especfico do local, como fomento de atividades de comrcio e servio, equipamentos de lazer e
cultura e a gerao de empregos, que so diretrizes de grande importncia para o desenvolvimento do
contexto em que o edifcio est inserido, mas que se relacionam indiretamente com sua eficincia.

3.2.4 Critrios de anlise da aplicabilidade:

A partir da ferramenta auxiliar proposta, cada uma das diretrizes analisada, a fim de que sejam
compreendidas segundo seu grau de aplicao, considerando-se, principalmente, as circunstncias de
obrigatoriedade e viabilidade da soluo proposta. A reviso bibliogrfica especfica e a experincia
prtica do Programa Morar no Centro so os instrumentos utilizados como fontes de argumentao
para a classificao das diretrizes dentro dos critrios estabelecidos para a anlise.
Quando um item imprescindvel, determinao legal ou necessidade de senso comum, ele
classificado como obrigatrio. Exemplo: promover a acessibilidade universal.
Os itens no obrigatrios, cuja aplicao necessria para um melhor desempenho do edifcio e
possuem coerncia em relao sua viabilidade de realizao, so classificados como desejvel.
Exemplos: reutilizao dos resduos recuperados da obra; o uso de materiais de fontes sustentveis.
Por fim, os itens no obrigatrios, de aplicao necessria para a eficincia do empreendimento,
porm, cuja viabilidade comprometida pelas circunstncias tcnicas ou econmicas, so classificados
como avanado. Exemplo: adotar a gerao interna de energia renovvel no empreendimento.

3.2.5 Definio das etapas de aplicao:

As diretrizes de sustentabilidade devem ser consideradas em todas as etapas do ciclo de vida do
edifcio, composto principalmente por: planejamento, execuo, operao, manuteno e demolio
(DEGANI; CARDOSO, 2002; KRONKA MULFARTH, 2007). Particularmente na fase de
manuteno, podem ocorrer pequenas ou grandes modificaes. Essas ltimas, principalmente quando
se trata de edifcios subutilizados, so chamadas reabilitao, ou seja, re-habilitar o edifcio para que
retome sua funo, podendo ou no ser adequado a um novo uso. Dessa forma, pode-se considerar que
a reabilitao um processo de retomada do ciclo de vida de uma edificao subutilizada que, em
teoria, caminharia para a demolio (Figura 3).

Figura 3: Esquema da reabilitao (em laranja) otimizando o ciclo de vida tradicional (em azul).

Aparentemente, as etapas de um ciclo de vida tradicional e as de um ciclo de vida retomado a partir da

reabilitao so as mesmas, entretanto, importante compreender as diferenas entre elas, para que a
reabilitao ocorra de forma eficiente, principalmente no que se refere s etapas de planejamento e
construo. No caso especfico de reabilitao, o planejamento ir abranger diversos estudos de
diagnstico e viabilidade, bem como estudos de adequao do espao fsico e de substituio das
instalaes; j na etapa de construo poder compreender operaes especficas de recuperao das
estruturas, demolio de partes da construo, alteraes do espao interno, renovao das instalaes
ou, ainda, restauro de fachadas e elementos de importncia para o patrimnio cultural.
Alm dessas duas etapas planejamento e construo a etapa de uso e ocupao tambm
considerada de grande importncia na determinao da eficincia de um edifcio sustentvel,
considerando especialmente a necessria eco-alfabetizao dos usurios, que os torna gestores dos
recursos naturais e no mais apenas consumidores (BRGGER, 1994; ALVAREZ et al, 2002),
essencial para o bom funcionamento dos sistemas previstos. No so, portanto, consideradas as fases
de manuteno cujos aspectos relevantes esto embutidos nas etapas de uso e ocupao para
simplificar anlise e de demolio, pois so etapas do ciclo tradicional do edifcio, sem grandes
consideraes diferenciadas para o processo de reabilitao.
Cabe ainda ressaltar que algumas diretrizes podem ser classificadas com aplicao em mais de uma
das etapas. Neste caso, adota-se, para efeito de anlise nesta pesquisa, a expresso aplicao
continuada, o que significa que a aplicabilidade da diretriz depende de sua efetivao em mais de
uma fase do processo de reabilitao do edifcio.
Por fim, uma etapa externa ao ciclo de vida do edifcio acrescentada anlise: a etapa de
desenvolvimento urbano. Sua importncia foi determinada durante a elaborao da metodologia, onde
diversas diretrizes e solues especficas da edificao apontaram para dependncia de uma adequao
do sistema urbano, confirmando e trazendo realidade a afirmativa de que o edifcio sustentvel,
enquanto indivduo nico desconectado do meio em que se insere, por si s, invivel, conforme
explicitado no captulo de apresentao dos resultados.

3.3

Aplicao da metodologia

O quadro 1 apresenta, de forma sucinta, algumas das diretrizes presentes na ferramenta de anlise e os
resultados obtidos a partir da aplicao dos critrios estabelecidos para a identificao de sua
aplicabilidade:
Diretrizes
Incentivar a coleta seletiva na comunidade, fornecer os subsdios para tal
atividade (bem como os recipientes de separao e os servios de coleta) e
providenciar a reciclagem dos mesmos.
Adotar medidas de reduo do consumo de gua, como a utilizao de
aparelhos economizadores, o gerenciamento do consumo e o estabelecimento
de metas.
Armazenar e utilizar gua de chuva para atividades como irrigao de jardins e
lavagem de reas pavimentadas.
Incentivar um programa de manejo e recolhimento seguro de resduos txicos
como pilhas, baterias, lmpadas de mercrio, cartuchos, etc.
Evitar processos e produtos de limpeza e manuteno que possam comprometer
a qualidade do ar e o conforto do usurio.
Implantar sistemas de emergncia e segurana, em conformidade com as
exigncias legais.
Realizar e manter documentaes de registro de desempenho do edifcio.
Garantir a escolha de fabricantes e produtos que no pratiquem a informalidade
(fiscal ou trabalhista) na cadeia produtiva.
Respeitar e valorizar a insero do edifcio na paisagem urbana local.

Peso

Aplicab.

Etapa

Obrigatrio

Urbano

Desejvel

Operao

Avanado

Planejamento/
Operao

Avanado

Urbano

Desejvel

Operao

Obrigatrio

Avanado

Planejamento/
Execuo
Operao

Obrigatrio

Planejamento

Desejvel

Planejamento

Quadro 1: Exemplo de avaliao da aplicabilidade das diretrizes adotadas na ferramenta de anlise.

Considerando que o que se busca avaliar a possibilidade de adoo de diretrizes baseados nas
premissas da denominada arquitetura sustentvel em programas de reabilitao de edifcios
subutilizados em centros urbanos, o objeto de teste escolhido foi o Programa Morar no Centro,

especificamente, os edifcios Estoril, Pouso Real e Tabajara, todos vazios ou subutilizados, e

localizados no Centro de Vitria.
A partir da anlise do material tcnico (projetos, laudos e memoriais) e informaes obtidas junto
Secretaria de Habitao (SEHAB) da Prefeitura Municipal de Vitria; de visitas e observaes in loco
e, principalmente, de entrevistas com os profissionais envolvidos na elaborao e acompanhamento do
projeto, so levantadas as informaes necessrias para a anlise da aplicabilidade das diretrizes
preliminares previstas na ferramenta. Alm disso, essas informaes do subsdio tambm para a
definio das fases de aplicao de cada uma das diretrizes e seus desdobramentos.

ANLISE DE RESULTADOS

Com a aplicao da metodologia proposta, as informaes obtidas permitem gerar matrizes de

resultados quantitativos e qualitativos que subsidiam a discusso dos resultados da pesquisa. Alm
disso, como resposta a um dos objetivos desta pesquisa, a anlise do Programa Morar no Centro, a
partir da ferramenta elaborada, permitiu a construo de solues e aprimoramentos a serem
considerados nos prximos empreendimentos do Programa, principalmente com base nas diretrizes
classificadas como desejveis, cuja viabilidade fsica e financeira no seriam, teoricamente,
empecilhos para a realizao das mesmas.
Outro resultado importante foi a identificao das limitaes para a aplicao das diretrizes baseadas
nos conceitos de sustentabilidade, impostas pelos diversos condicionantes do processo de reabilitao,
principalmente por se tratar de um centro urbano de caractersticas histricas e de um programa
pblico destinado habitao popular, com rigorosas limitaes oramentrias.

4.1

Anlise e discusso acerca dos dados quantitativos

Em termos de aplicabilidade, apenas 14% das diretrizes corresponderam ao nvel avanado. Destacase que as tecnologias baseadas nos princpios de sustentabilidade como o aquecimento da gua por
placas solares, a gerao de energia a partir de fontes renovveis, o aproveitamento da gua de chuva,
ou ainda, a separao e reuso de guas cinzas e negras no foram utilizadas no Programa Morar no
Centro sob a justificativa de indisponibilidade oramentria.
Entretanto existe uma questo a ser discutida: quais seriam os custos desses procedimentos para o
usurio final? A pouca experincia da utilizao pelos rgos decisrios dessas tecnologias cria
incertezas a respeito de seu custo-benefcio, acrescentando-se as preocupaes com os gastos
condominiais originados pela necessria manuteno dos equipamentos, apesar da economia de
recursos proporcionada. De fato, so necessrios estudos sobre a real eficincia econmica de tais
tecnologias, principalmente por se tratar de usurios de baixa renda, com um considervel risco de
inadimplncia, o que colocaria em cheque a sustentabilidade do edifcio.
Os itens correspondentes ao nvel desejvel somam 54 % do total, e chamam a ateno para as
diretrizes dessa ordem que no puderam ser cumpridas devido aos condicionantes especficos dos
edifcios existentes, como, por exemplo, a ocupao total do lote, impedindo a realizao de aes
como a proviso de reas verdes, o plantio de rvores para sombreamento ou a permeabilidade do
solo. Alm disso, a impossibilidade de interveno nas caractersticas dos edifcios dificulta a
aplicao de diretrizes como a utilizao de elementos arquitetnicos para proporcionar o conforto do
usurio com maior eficincia energtica e menor impacto ambiental e econmico, considerando
solues simples como a utilizao de brises ou a abertura de janelas para iluminao e ventilao.
Ainda considerando os itens desejveis que no foram realizados nas obras do Programa Morar no
Centro, ressalta-se que so tambm importantes os estudos a respeito das caractersticas especficas
dos materiais utilizados, pois a falta de conhecimento aliada s restries oramentrias pode estar
direcionando ao uso de materiais inadequados do ponto de vista ambiental. Por sua vez, o
desenvolvimento de pesquisas especficas e tcnicas de reaproveitamento dos resduos na prpria obra
poderiam indicar opes de materiais adequados aos princpios da sustentabilidade, e que atendam aos
padres de qualidade e custos necessrios no empreendimento. Os itens obrigatrios somam 32% do
total, e em sua grande parte foram atendidos nos projetos analisados.
Em relao classificao das diretrizes por etapas de aplicao, o principal resultado foi a
determinao da etapa de desenvolvimento urbano. Algumas diretrizes essenciais para o desempenho

econmico, ambiental e social do empreendimento mostraram-se dependentes de questes como: a

realizao de programas pblicos de escala urbana (coleta e reciclagem de resduos, compostagem de
esgotos, fornecimento de energia produzida a partir de fontes renovveis); os investimentos no
desenvolvimento local (gerao de empregos, qualificao do setor de comrcio e servios, programas
e espaos pblicos de incentivo ao lazer e cultura); e o desenvolvimento da infraestrutura e
planejamento regional (ambientes adequados para a prtica de caminhadas ou ainda do ciclismo como
meio de transporte, a garantia do transporte coletivo acessvel e de qualidade, a conectividade urbana,
e o desenvolvimento de corredores verdes). Neste ponto, a investigao admite os dados da pesquisa
emprica, na medida em que confirma que o desempenho e a eficincia ambiental, social e econmica
de um edifcio est profundamente atrelada sua insero em um ambiente urbano que tenha
incorporado em seu planejamento os princpios do desenvolvimento sustentvel.
Destaca-se a importncia da fase de planejamento, agrupando a maioria das diretrizes consideradas
obrigatrias, alm de concentrar, tambm, a maior parte das diretrizes diretamente relacionadas com o
desempenho do edifcio (peso A). Fica evidente a importncia do papel decisrio dos profissionais e
responsveis pelo programa, bem como do momento do planejamento enquanto determinante para o
desempenho final do edifcio. Outro aspecto relevante dessa fase a possibilidade do desenvolvimento
dos estudos de viabilidade tcnica e financeira como justificativa para obteno de verbas suficientes
nas fontes de financiamento, a fim de possibilitar a implantao de tecnologias mais eficientes, visto
que nela tambm se concentra a maioria das diretrizes consideradas avanadas.
Em relao fase execuo das obras, cabe ressaltar seu estreito relacionamento com a fase de
planejamento, sendo que menos de 5% das diretrizes indicam aes a serem realizadas independentes
dessa fase anterior. J a fase de operao concentra em sua maioria as diretrizes consideradas
desejveis, indicando uma grande responsabilidade na conscientizao dos beneficirios, o que
confirma a afirmao sobre a necessidade de eco-alfabetizao dos usurios. Ainda nessa fase cabe
lembrar a impossibilidade nesta pesquisa, de anlise junto aos moradores uma vez que as obras sero
entregues aps sua finalizao.

4.2

Apresentao de diretrizes especficas para o Programa Morar no Centro

Como resultado adicional da pesquisa, foram estabelecidas diretrizes especficas para o

aprimoramento do Programa Morar no Centro, que so:
- Investir em diagnsticos aprofundados sobre as condies em que se encontram as edificaes a
serem reabilitadas, bem como em estudos de viabilidade fsica e financeira para a aplicao de
tecnologias baseadas nas premissas da sustentabilidade;
- Promover espao para bicicletrios no trreo dos edifcios, principalmente pela constatada
inviabilidade de proviso de vagas de estacionamento, e tambm por se tratar de beneficirios de baixa
renda, que muitas vezes tm a bicicleta como meio de transporte por necessidade;
- Incrementar o incentivo reduo do consumo de energia, atravs da conscientizao dos usurios
em relao aquisio e uso adequado dos equipamentos eletrodomsticos considerados de baixo
consumo, bem como lmpadas adequadas e maximizao do uso da ventilao e iluminao naturais,
sempre que possvel;
- Desenvolver estudos especficos para o reaproveitamento dos resduos e materiais da demolio no
prprio processo de reabilitao, como por exemplo, a adio de escria no cimento, reutilizao de
peas de madeira e metal para funes secundrias e no-estruturais, utilizao de cacos de entulhos
em revestimentos, etc.;
- Incentivar, no processo licitatrio da construtora, a criao de vagas para trabalhadores residentes na
regio do Centro, ou beneficirios do empreendimento, visando contribuir com a gerao de emprego
e renda e desenvolver o sentido de pertencimento do ambiente construdo na comunidade local;
- Entregar as unidades habitacionais providas de aparelhos economizadores de gua, como descargas e
torneiras, associada conscientizao dos usurios para a adoo de medidas de reduo no consumo
de gua, utilizao correta desses aparelhos, bem como a manuteno, gerenciamento e identificao
imediata de vazamentos;
- Prover as unidades destinadas aos portadores de necessidades especiais de acordo com suas
necessidades especficas (j que os beneficirios so preliminarmente selecionados), e conforme as

normas de acessibilidade, como por exemplo: bancadas baixas para usurios de cadeira de rodas;
maanetas e barras de abertura de porta para pessoas com deficincias nas mos; quartos em tamanhos
adequados para comportar o usurio e um acompanhante; entre outros.

4.3

Discusso acerca dos condicionantes e limitaes

Os principais condicionantes encontrados na investigao do Programa Morar no Centro foram as

restries quanto aos custos e manuteno de caractersticas originais dos edifcios.
Em relao aos custos, comparativamente aos programas desenvolvidos pela Secretaria Municipal de
Habitao para a construo de novas habitaes, o custo da unidade habitacional, se elevou em mais
de 30% no processo de reabilitao. Esta informao, baseada nos custos da primeira fase do
Programa Morar no Centro, aponta para a necessidade de investimentos de tempo e recursos na fase de
elaborao dos diagnsticos e estudos de viabilidade que permitam a reduo dos imprevistos e para a
utilizao de solues e tecnologias adequadas s necessidades especficas do edifcio.
Deve-se considerar, tambm, que os programas de reabilitao de edifcios subutilizados em reas
centrais para fins de habitao popular contemplam objetivos de duas frentes de trabalho no
desenvolvimento da cidade: a recuperao de reas degradadas e a produo de moradia popular.
compreensvel, portanto, o aumento no custo da unidade habitacional, visto que inclui gastos com a
aquisio de um imvel inserido em rea urbanizada, recuperao de fachadas, e investimentos em
tcnicas a fim de no interferir nas caractersticas originais do edifcio.
Dessa forma, o questionamento est direcionado integrao financeira desses programas, visto que
maiores investimentos poderiam ainda ser feitos, a partir do momento em que se considera que no
so apenas unidades habitacionais que esto sendo produzidas, mas injees de vitalidade e funo em
reas consideradas degradadas; transformao de elementos onerosos no meio urbano em edifcios
contribuintes com a qualidade da cidade; recuperao e preservao a partir do uso de edifcios
que, em diferentes escalas, fazem parte da histria e da memria da cidade; e tantas outras questes j
abordadas como justificativa deste tipo de programa.
Quanto s restries impostas pelo interesse histrico dos edifcios, a discusso que se pretende trazer
tona justamente o equilbrio entre as dimenses da sustentabilidade, considerando o conceito mais
amplo do termo proposto por Sachs (1993, apud SATTLER, 2007), compreendendo alm dos aspectos
econmicos, ambientais e sociais, a importncia das questes culturais e espaciais.
Neste sentido, Rogers (2001) aponta o risco de que o processo natural de adequao das edificaes s
novas necessidades esteja sendo interrompido em face de um discurso preservacionista extremamente
zeloso, engessando a flexibilidade dos edifcios, restringindo novas solues e tornando mais onerosas
as necessrias transformaes. O autor cita cones como o Castelvechio, em Verona, a Sackler Gallery,
na Royal Academy de Londres e ainda o Louvre, em Paris, como exemplos claros de que com boa
arquitetura possvel fazer dos edifcios histricos espaos prontos a atender as necessidades atuais, e
que nem sempre a preservao extrema das caractersticas originais a melhor soluo, dados os
resultados obtidos em intervenes a partir da proposta de um dilogo do novo com o antigo: [...] um
edifcio no deve ser preservado quando sufoque a inovao [...] se insistirmos em transformar nossas
cidades em museus, vamos ossificar a sociedade (ROGERS, 2001, p. 82).
Para discutir essa abordagem, no mbito do Centro de Vitria, cabe destacar que 27% dos imveis de
interesse de preservao, seja por identificao municipal, estadual ou federal, esto vazios ou
subutilizados (PMV, 2006). uma quantidade significativa num contexto de mais de uma dcada de
poltica de revitalizao. Estariam esses nmeros apontando para a formao de uma cidade-museu?
Pode-se observar, a partir da anlise realizada, que diversas possibilidades de implantao dos
princpios da sustentabilidade foram engessadas pelos condicionantes culturais. Cabe questionar o
grau de perda de identidade de uma edificao a partir da insero de elementos como os brises ou as
coberturas verdes e de que forma esses elementos podem contribuir para a criao de uma cultura
no mais museolgica, mas de uma sociedade preocupada em engrenar o desenvolvimento sustentvel,
e que poder vir a ser vista pelas futuras geraes, no como desinteressada em preservar memrias,
mas interessada em preservar recursos essenciais sobrevivncia.

REFERNCIAS

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AGRADECIMENTOS

As autoras gostariam de agradecer a Secretaria Municipal de Habitao da Prefeitura Municipal de

Vitria (SEHAB/PMV) e Fundo de Apoio Cincia e Tecnologia do Municpio de Vitria
(FACITEC) pelo auxlio financeiro atravs da bolsa de mestrado.