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Vale a pena comprar um im

Preencha os campos em amarelo abaixo. No necessrio mexer nos demais campos

1 - Preeencha os dados do imvel


Dados do imvel
Valor a ser pago vista
Valor financiado
FGTS
Valor total do imvel

R$ 400,000.00
R$ 250,000.00
R$ 100,000.00
R$ 750,000.00

2 - Saiba o custo de compra do imvel


Custo de oportunidade de seu capital (ou quanto seu dinheiro
renderia se continuasse no banco)

Taxa de retorno de seus investimentos (ao ano), j


lquida de impostos e taxas.

14.00%

Custo do financiamento (valor financiado multplicado pelo


custo efetivo total do emprstimo)
Taxa de juros paga ao banco (ao ano)

9.45%

TR (taxa referencial) anual

1.50%

Taxa de juros paga ao banco (ao ano)

11.09%

Custo efetivo total do emprstimo (ao ano)

12.13%

Custo de oportunidade do FGTS (ou a rentabilidade do dinheiro


depositado no fundo)
Juros sobre o saldo do FGTS

Custo mdio da aquisio do imvel

4.55%

12.12%
Mdia ponderada de suas fontes de recursos

3 - Sabia quanto dinheiro o imvel vai render


Retorno em aluguis
Retorno gerado pelo imvel em aluguis (ao ano)

4.90%

IR a ser pago sobre a renda dos aluguis

27.50%

Retorno lquido dos aluguis

3.55%

Retorno total do imvel (aluguis + valorizao)

Valorizao mdia dos imveis em 12 meses

5.34%

IR cobrado sobre o ganho de capital com imveis

15.00%

Ganho de capital lquido com imveis


Retorno total (aluguis + valorizao)

4.54%
8.25%

Quanto o imvel deveria render para ser interessante?


Para cobrir seu custo de aquisio, precisaria haver
8.27%
uma valorizao anual de ao menos:

Para ser um investimentos interessante e compensar o


risco , o preo do imvel teria que subir ao menos 2
pontos percentuais acima do seu custo de aquisio, o
que equivale a:

10.27%

*IMPORTANTE: Todos os clculos consideram as condies macroeconmicas e as regras atuais de tribut


planilha.

omprar um imvel?

mexer nos demais campos. A prpria planilha far os clculos para voc.

Veja regras para uso do FGTS em http://goo.gl/CYYIdw

Esse valor varia muito de investidor para investidor. Eu considerei que consigo
obter com meus investimentos um retorno lquido de 14% ao ano. Mas algum que
s invista na caderneta de poupana, por exemplo, deve ter um retorno de 7,5% a
8% neste ano. Se voc no faz ideia de quanto rende seu dinheiro, primeiro baixe
essa planilha e descubra: http://goo.gl/zID5Xt

9,45% o valor-padro da tabela da Caixa. Encontre o valor mais adequado para


voc nesta planilha, na aba "Juros do crdito imobilirio"
1,5% a estimativa para a TR neste ano. Se quiser usar essa planilha daqui a
vrios meses, ser necessrio atualizar esse nmero.
So os juros totais mais um adicional de 9,4%, estimado pelo site Canal do Crdito
como aumento mdio do custo do financiamento com seguros e taxas. Para
pessoas com mais de 45 anos, o seguro custar ainda mais.

Depois de uma compra financiada de imvel, a lei permite o uso do FGTS a cada
dois anos para amortizar o saldo devedor. Faa isso sempre porque o dinheiro do
FGTS rende muito pouco.

Q
Custo de aq
Retorno do

DICA: o im
negcio se
pontos perc
de aquisi
cus

A forma mais fcil de reduzir o custo de aquisio de um imvel financiado


amortizar a dvida a cada dois anos, com o uso do FGTS. A cada 10% de reduo da
dvida com o FGTS, o custo do financiamento cair em torno de 0,8 ponto
percentual.

Retorno mdio anual de um imvel em aluguis em relao ao valor de mercado


dessa residncia - fonte: FipeZap de mar/2015
Escreva 0% se voc planeja comprar um imvel para morar nele ou se sua renda
com aluguis isenta de IR. Para quem paga o IR, a alquota varia de 7,5% a
27,50% - Carn Leo.

Alta de preo mdia em 20 cidades, segundo o FipeZap. Nesta planilha, na aba


"Fipezap - alta dos imveis", voc pode consultar a valorizao em sua cidade
(esse nmero melhor que a mdia; ento substitua) e tambm verificar como h
uma clara desacelerao no ritmo de aumento de preos. Ateno: retorno
passado no garantia de retorno futuro!
Por lei, h hipteses de iseno do IR: a)venda de nico imvel com valor de at R$
440.000 uma nica vez nos ltimos cinco anos; e b) uso dos recursos at 6 meses
aps a venda para compra de outro imvel residencial para uso prprio. Veja mais
em http://goo.gl/ZLLuu5

O retorno calculando levando em considerao taxa bruta de aluguel em 4,9% do


valor do imvel (fonte: FipeZap), que pode variar por tipo de imvel, cidade e
tributao. J a valorizao mdia dos imveis foi de 5,34% nos ltimos 12 meses.
Esperar uma valorizao bem maior que esse aposta de risco porque o ritmo de
alta dos preos est em desacelerao. Os imveis s devem subir forte em casos
muitos especficos (veja mais em http://goo.gl/9jnfci). Exija um prmio de risco
para investir em um imvel para compensar eventos como inadimplncia do
inquilino, gastos com reformas, despesas com escritura, comisso do corretor na
hora da venda, ITBI, IPTU, etc.

as regras atuais de tributao, de financiamento e para uso do FGTS. Se houver alteraes nessas regras, ser

Quadro-resumo*
usto de aquisio (ao ano) 12.12%
etorno do imvel (ao ano) 8.25%

DICA: o imvel geralmente um bom


negcio se o retorno for ao menos 2
ontos percentuais superior ao custo
e aquisio. Evite retorno inferior ao
custo de aquisio!!!!

ssas regras, ser necessrio atualizar a

Alta dos imveis nos ltimos 12


meses at 05/2015 (FipeZap)
Cidade
Vitria
Goinia
Campinas
Belo Horizonte
So Bernardo do Campo
So Paulo
Vila Velha
Fortaleza
Santo Andr
Salvador
Porto Alegre
So Caetano do Sul
Rio de Janeiro
Contagem
Recife
Niteroi
Santos
Florianpolis
Curitiba
Braslia
Mdia

Variao
12.30%
10.82%
8.02%
7.89%
6.83%
6.77%
6.62%
6.14%
5.91%
5.35%
4.83%
4.79%
4.73%
4.66%
4.11%
4.05%
3.17%
2.85%
0.14%
-0.73%
5.34%

H uma clara desacelerao no ritmo de alta dos


dos imveis, que j sobem menos que a infla
Preos dos imveis em SP X INCC
35.00%
30.00%
25.00%
20.00%
15.00%
10.00%
5.00%
0.00%

Alta dos imveis em 12 meses (SP)

INCC em 12 meses

de alta dos preos


que a inflao

X INCC

m 12 meses

Alta dos i
Jan-09

18.68%

Feb-09

19.36%

Mar-09

19.10%

Apr-09

19.18%

May-09

19.39%

Jun-09

19.84%

Jul-09

20.15%

Aug-09

20.67%

Sep-09

21.05%

Oct-09

21.46%

Nov-09

21.67%

Dec-09

21.58%

Jan-10

21.81%

Feb-10

22.02%

Mar-10

22.60%

Apr-10

22.41%

May-10

21.83%

Jun-10

21.17%

Jul-10

21.24%

Aug-10

21.28%

Sep-10

21.96%

Oct-10

22.81%

Nov-10

23.68%

Dec-10

23.99%

Jan-11

23.97%

Feb-11

24.48%

Mar-11

25.00%

Apr-11

25.94%

May-11

27.49%

Jun-11

28.71%

Jul-11

29.00%

Aug-11

28.75%

Sep-11

28.79%

Oct-11

28.64%

Nov-11

27.87%

Dec-11

26.96%

Jan-12

26.40%

Feb-12

25.58%

Mar-12

24.66%

Apr-12

23.18%

May-12

21.47%

Jun-12

19.85%

Jul-12

18.77%

Aug-12

18.39%

Sep-12

17.90%

Oct-12

17.03%

Nov-12

16.44%

Dec-12

15.78%

Jan-13

15.41%

Feb-13

14.85%

Mar-13

14.38%

Apr-13

14.27%

May-13

14.09%

Jun-13

13.95%

Jul-13

13.90%

Aug-13

13.70%

Sep-13

13.30%

Oct-13

13.42%

Nov-13

13.59%

Dec-13

13.91%

Jan-14

13.74%

Feb-14

13.52%

Mar-14

13.32%

Apr-14

12.92%

May-14

12.56%

Jun-14

12.26%

Jul-14

11.69%

Aug-14

11.12%

Sep-14

10.26%

Oct-14

9.26%

Nov-14

8.13%

Dec-14

7.33%

Jan-15

7.02%

Feb-15

6.96%

Mar-15

6.77%

Fonte: FipeZap e FGV

INCC em 12 meses
11.86%
11.80%
11.66%
10.65%
9.65%
8.97%
7.67%
6.40%
5.10%
4.27%
3.54%
3.32%
3.25%
3.57%
3.66%
4.70%
5.62%
6.06%
6.47%
6.66%
6.86%
6.93%
7.08%
7.16%
7.77%
7.53%
7.44%
7.10%
7.33%
8.52%
7.75%
7.76%
7.75%
7.68%
7.71%
8.08%
7.48%
8.00%
8.02%
8.10%

7.77%
6.66%
7.04%
7.28%
7.42%
7.50%
7.48%
7.07%
7.12%
6.86%
7.18%
7.17%
7.16%
7.55%
8.00%
7.80%
7.85%
8.08%
8.13%
8.15%
8.09%
8.33%
8.04%
7.81%
7.96%
7.75%
7.22%
7.51%
7.27%
6.97%
6.87%
6.97%
6.94%
6.97%
7.31%

e FGV

Taxas de juros cobradas no crdito imobili


Caixa
Para imveis de at R$ 750.000 e dentro do SFH
Pessoas sem relacionamento com a CEF
Clientes com relacionamento com a CEF
Clientes com conta e que recebem salrio na Caixa
Servidores pblicos com relacionamento com a Caixa
Servidores pblicos com relacionamento e que recebem salrio na Caixa

Caixa
Para imveis acima de R$ 750.000

Para outros bancos


Bradesco
Santander
Banco do Brasil

dito imobilirio
9,45% + TR
9,3% + TR
9% + TR
9% + TR
8,8% + TR

entre 10,2% e 11% + TR

9,6% + TR
9,6% + TR
9% a 9,9% + TR