ADMINISTRACIN INTEGRAL DE PROYECTOS

GESTIN DE CONTRATOS

EL CONTRATO
Los proyectos de construccin se ejecutan,
generalmente, bajo el acuerdo entre un inversionista y
un constructor, el cual da un sustento legal a su
relacin y rige el desarrollo de los trabajos.
CONSTRUCTOR = CONTRATISTA

Pacto entre partes, que se obligan a cumplir algo

determinado y pueden ser compulsadas a hacerlo.
Convenio oral o escrito entre partes que se obligan
sobre una materia o cosa determinada.
Acuerdo entre personas para recibir un servicio a
cambio de dinero u otra compensacin.

Elementos de un contrato

Capacidad: Es la aptitud de las personas para figurar

en un contrato.
Consentimiento: El contrato no puede celebrarse sin
el acuerdo de voluntades.
Objeto: Es el hecho que debe realizar una de las
partes en beneficio de la otra.
Firmas

Estructura de un contrato
Declaraciones: Define e identifica a las personas (fsicas o
morales) que se obligan por medio de sus nombres,
direcciones, cargos, documentos que los acreditan, etc.
Clusulas: Define en forma detallada los derechos,
obligaciones de ambas partes, as como las formas de
resolver controversias.

Persona fsica es un individuo

con capacidad para contraer
obligaciones y ejercer derechos.
Persona moral es una
agrupacin de personas
que se unen con un fin
determinado, por
ejemplo, una sociedad
mercantil, una asociacin
civil.

Formas de obtener un contrato de construccin

Adjudicacin directa: El constructor es llamado por un
inversionista para que realice su obra por diferentes tipos
de razones: prestigio profesional, especialidad, confianza,
vnculos familiares o afectivos, conveniencia, etc.
Licitacin o concurso: El inversionista elige de entre
varios constructores aquel que presente la propuesta que
le sea ms conveniente, utilizando criterios tcnicos y
principalmente econmicos.
El inversionista puede optar por invitar a los constructores
usando algunos de los criterios de la adjudicacin directa, o
puede convocar en forma pblica a los constructores para
que presenten propuestas.

La licitacin pblica puede ser de carcter nacional o

internacional.

Formas de pactar la retribucin econmica

Por administracin: El inversionista proporciona recursos
econmicos al constructor para que cubra los costos:
directos, indirectos, seguros, etc.
Y sobre la suma de los costos le paga un porcentaje al
constructor que incluye sus utilidades y sus gastos de
administracin e impuestos.
Ventajas: Se puede iniciar la construccin sin que est
concluido el diseo; se pueden hacer modificaciones al
proyecto sin que se produzcan conflictos entre el
constructor y el inversionista.
Desventajas: El costo puede variar en funcin de diversos
factores como: productividad, suspensiones por falta de
previsin, falta de transparencia en la contabilidad.

Por precios unitarios (PU): Cada concepto de obra se

analiza anticipadamente y se determina su precio por
unidad. Con el conjunto de precios se forma un catlogo y
un presupuesto que forman parte del contrato. Los pagos
se hacen por estimaciones.
Ventaja: Se puede controlar con facilidad el costo del
proyecto.
Desventaja: Se debe contar con el diseo completo en
forma anticipada para poder analizar todos los costos.

A precio alzado: El costo total del proyecto (resultado de

los anlisis de precios) se pacta como nico precio de la
construccin. Los pagos se hacen en cierto nmero de
parcialidades.
Ventaja: No requiere realizar estimaciones de cobro
detalladas.
Desventaja: Se debe contar con el diseo completo en
forma anticipada, sin que falte detalle alguno.

Llave en mano: El contratista se obliga a cambio de un

precio nico, generalmente alzado, a disear, construir y
poner en funcionamiento la obra l mismo. Pagos por
parcialidades.
Ventaja: El contratista proporciona la tecnologa, lo que
significa que no se requiere tener un equipo de diseadores,
sino nicamente definir el alcance del proyecto.
Desventaja: Si no se maneja bien la transferencia de la
tecnologa, el inversionista no podr tomar el control de la
operacin del proyecto y siempre depender del contratista.

Requisitos de un contrato de obra

Descripcin detallada de los trabajos; y como anexos al
contrato: planos, especificaciones, normas de referencia, etc.
El monto a pagar por los trabajos; y como anexo el catlogo
de PU y el presupuesto.
Plazo de ejecucin de los trabajos, indicando las fechas de
inicio y de terminacin; y como anexo el programa de obra
(ruta crtica o diagrama de barras).
El porcentaje de anticipo que el inversionista otorga al
constructor, y la forma en la que se amortizar; para contratos
multianuales, tambin el nmero de anticipos y las fechas en
las que se otorgarn.
La forma en que el constructor garantiza: la correcta
inversin del anticipo y el cumplimiento del contrato.

PLIZA DE FIANZA PARA ANTICIPO A CONTRATOS DE OBRA

La Ca. Afianzadora _____________________ en uso de la autorizacin que le
fue otorgada por la SHCP se constituye fiadora hasta por la suma de:
$_________________( SON: _______________________Pesos 00/100 MN )
Ante: CLIENTE
Por: La Ca. _CONSTRUCTORA_, con domicilio en calle
__________________, colonia ______________, cdigo postal Num.
__________, de la ciudad de __________________, la debida inversin o la
devolucin total o parcial del anticipo, del 30 % (TREINTA POR CIENTO) del
importe del contrato, Nm. _______ de fecha ____ de _____________ de
_____, relativo a: Construccin de __________________, con un importe de: $
__________________( ______________________________________00/100
MN) mas el impuesto al valor agregado; La compaa afianzadora
expresamente declara: a) Que la fianza se otorga atendiendo a todas las
estipulaciones contenidas en el contrato. b) Que la fianza estar vigente en el
caso de que se otorgue prrroga y espera al deudor, para el cumplimiento de las
obligaciones que se afianzan, aun cuando hayan sido solicitadas y autorizadas
extemporneamente. c) Que para ser cancelada la fianza ser requisito
indispensable la conformidad expresa y por escrito de el contratante que la
producir cuando el importe del anticipo haya sido amortizado o devuelto en su
totalidad.

FIANZA DE CUMPLIMIENTO PARA CONTRATO DE OBRA

La Ca. Afianzadora _____________________ en uso de la autorizacin que le
fue otorgada por la SHCP se constituye fiadora hasta por la suma de:
$_________________( SON: _______________________Pesos 00/100 MN )
Ante: CLIENTE
Por: La Ca. CONSTRUCTORA, con domicilio en calle __________________,
colonia ______________, cdigo postal Num. __________, de la ciudad de
__________________, para garantizar el debido cumplimiento de todas y cada
una de las obligaciones a su cargo, derivadas del contrato Nm. ______ de fecha
__ de ____________ de _____, relativo a: la Construccin de
____________________, con un importe de: $ __________________(
______________________________________00/100 MN) mas el impuesto al
valor agregado; La compaa afianzadora expresamente declara: a) Que la
fianza se otorga atendiendo a todas las estipulaciones contenidas en el contrato.
b) Que la fianza estar vigente en el caso de que se otorgue prrroga y espera al
deudor, para el cumplimiento de las obligaciones que se afianzan, aun cuando
hayan sido solicitadas y autorizadas extemporneamente. c) Que para ser
cancelada la fianza ser requisito indispensable el acta de entrega recepcin de
los trabajos comprendidos en el presente contrato, debidamente requisitada.

d) Que la fianza estar vigente durante la substanciacin de todos los recursos

legales o juicios que se interpongan por parte de el contratista o el
contratante y hasta que se dicte resolucin o sentencia ejecutoria por
autoridad competente. e) Que la afianzadora acepte expresamente someterse
a los procedimientos de ejecucin previstos en los artculos 93, 93 bis., 94,
118, 118 bis y dems relativos de la Ley Federal de Instituciones de Fianzas
para la efectividad de las fianzas, aun para el caso que proceda el cobro de
intereses que prev el articulo 95 bis del mismo ordenamiento legal, con
motivo del pago extemporneo del importe de la pliza de fianza requerida, y
f) Que garantiza la ejecucin total de los trabajos, as como la buena calidad
de los mismos conforme a las especificaciones que rigen en esta materia.

PLIZA DE FIANZA DE VICIOS OCULTOS

La Ca. Afianzadora _____________________ en uso de la autorizacin que le fue otorgada
por la SHCP se constituye fiadora hasta por la suma de : $_________________( SON:
_______________________Pesos 00/100 MN )
Ante: CLIENTE
Por: La Ca. CONSTRUCTORA____, con domicilio en calle __________________, colonia
______________, cdigo postal Num. __________, de la ciudad de __________________,
la buena calidad de los materiales, y mano de obra, las erogaciones que se tuvieren que
efectuar por concepto de reparaciones originadas por defectos y vicios ocultos, as como
cualquier otra responsabilidad que afecte a CLIENTE o a Terceras personas, en que
hubiere incurrido EL CONTRATISTA durante el periodo de trabajo de obra y que aparezcan
posteriormente a la recepcin definitiva de la obra, y dems obligaciones a su cargo, en los
trminos sealados en el contrato respectivo y en el Cdigo Civil para el Distrito Federal en
materia Comn y para toda la Repblica en Materia Federal, derivadas del contrato de obra a
precios unitarios y tiempo determinado Num. _________ de fecha __ de ____________ del
____, celebrado por CLIENTE y el Fiado con un importe total ejercido de $
_______________ ( ________________________________00/100 MN ) mas el impuesto al
valor agregado. Relativo a la obra: Construccin de ___________________.

La compaa afianzadora expresamente declara; A) Que se otorga de conformidad

con lo estipulado en el Reglamento Interno de Obras Pblicas y Servicios
relacionados con las mismas del CLIENTE . b) Que la fianza se otorga atendiendo
a todas las estipulaciones contenidas en el contrato. c) Que la fianza estar vigente
en el caso de que se otorgue prrroga y espera al deudor, para el cumplimiento de
las obligaciones que se afianzan, aun cuando hayan sido solicitadas y autorizadas
extemporneamente. d) Que la fianza estar vigente durante un periodo de doce
meses a partir de la fecha de firma del acta de entrega recepcin de los trabajos.
e) Que la fianza estar vigente durante la substanciacin de todos los recursos
legales o juicios que se interpongan por parte de el contratista o el
contratante y hasta que se dicte resolucin o sentencia ejecutoria por autoridad
competente, debiendo otorgar nueva fianza en el caso de que transcurra el plazo
de doce meses fijado en la misma. f) Que la afianzadora acepte expresamente
someterse a los procedimientos de ejecucin previstos en los artculos 93, 93 bis.,
94, 118, 118 bis y dems relativos de la Ley Federal de Instituciones de Fianzas
para la efectividad de las fianzas, aun para el caso que proceda el cobro de
intereses que prev el articulo 95 bis del mismo ordenamiento legal, con motivo del
pago extemporneo del importe de la pliza de fianza requerida, y g) Una vez
transcurrido el plazo de vigencia sealado sin que el contratante hubiere
expresado alguna reclamacin inconformidad con relacin a los conceptos que se
estn garantizando, la fianza se cancelar en forma automtica sin que sea
requisito para ello la autorizacin expresa de el contratante.

RESPALDOS PARA LA OTORGACIN DE FIANZAS

Requisitos de un contrato de obra (continua)

Plazos para pagar las estimaciones; as como el lugar en

que se pagarn.
Penas aplicables al constructor por incumplimiento del
programa.

Procedimiento de ajuste de costos.

Causales y procedimiento para rescindir el contrato.
Procedimiento para resolver controversias entre las
partes.

Otros requisitos para contratos de obra pblica

Nmero de autorizacin por parte de la SHCP de la

autorizacin del presupuesto para realizar la obra.
Procedimiento de adjudicacin del contrato.
Trminos para la devolucin de pagos en exceso.