INDICE
CARATULA
NDICE
INTRODUCCIN
1. ANTECEDENTES HISTORICOS
2. CARACTERISTICAS
2.1 PRESUPUESOS GENERALES
2.1.1 SE PUEDE ARRENDAR UN BIEN AJENO
2.1.2 QUIEN PUEDE SER ARRENDATARIO
2.1.3 CONCURRENCIA DE ARRENDATARIOS
2.1.4 EL PRINCIPIO DE IDENTIDAD
2.1.5 SUPUESTOS EN EL QUE EL BIEN
REPARACIONES URGENTES
2.1.6 LUGAR DE ENTREGA Y
REQUIERA
RESTITUCION
ARRENDADO
3. LOCATIO CONDUCTIO REI
3.1 Conductio agri vectigalis
3.2 Emphyteusis
3.3 Superficie
3.4 Arrendamiento de almacenes.
4. DURACION DEL ARRENDAMIENTO
4.1 CLASES DE DURACION DEL ARRENDAMIENTO
4.1.1 Arrendamiento de plazo indeterminado
4.1.2 Arrendamiento de plazo determinado
Arrendamiento para una finalidad especfica
Arrendamiento en lugares de temporada
4.1.3 Arrendamiento por perodos forzosos y voluntarios
Arrendamiento por perodos forzosos
Arrendamiento por perodos voluntarios.
5. PAGO DE LA RENTA
5.1 El pago de la renta como obligacin conjuntiva
5.2 El pago de la renta apreciado como obligacin alternativa
5.3 Momento o oportunidad de pago de la renta
5.4 Pago en moneda nacional o extranjera
5.5 Lugar para efectuarse el pago
6. OBLIGACIONES DERIVADAS DEL ARRENDAMIENTO
6.1 Obligaciones del arrendador
6.2 Obligaciones del arrendatario
7. MEJORAS
7.1 CLASES DE MEJORAS
a) Mejoras necesarias
b) Mejoras tiles
c) Mejoras de recreo
7.2 PAGO DE LAS MEJORAS
8. SUB ARRENDAMIENTO
8.1 Caractersticas del Subarrendamiento
DE
BIEN
8.2 Solidaridad
8.3 Extincin de subarrendamientos
8.4 Consolidacin
9. CESION DEL ARRENDAMIENTO
10. RESOLUCION DEL ARRENDAMIENTO
10.1 Causales de resolucin
a) Resolucin por falta de pago de la renta
b) Resolucin por incumplimiento previo proceso judicial
c) Resolucin por cambio de destino
d) Resolucin por permitir actos contrarios al orden publico o a
las buenas costumbres
e) Resolucin por subarrendar el bien contra pacto expreso o sin
asentimiento escrito del arrendador.
f) Resolucin por ceder el arrendamiento contra pacto expreso
o sin asentimiento escrito del arrendador.
g) Resolucin del arrendamiento por incumplimiento
de
INTRODUCCIN
En la siguiente investigacin trataremos de manera sucinta sobre los contratos
de arrendamientos. El contrato de arrendamiento es aquel contrato bilateral en
el que una de las partes (Propietario) se obliga a la entrega de una cosa
determinada y la otra (Inquilino) a pagar por ella un cierto precio, en dinero o
signo que lo represente, este tema lo encontramos en nuestro cdigo civil
dentro del Libro VII sobre Fuentes de las Obligaciones, Seccin Segunda de
los Contratos Nominados, Ttulo VI del Cdigo Civil de 1984, el cual ha sido
regulado de manera autnoma. Podemos observar que el Cdigo vigente le
da un tratamiento distinto al que tena en el Cdigo de 1936, empezando por su
denominacin, continuando con la distincin que hace respecto a los contratos
de locacin de servicios y de obra, as como la ampliacin del mbito de
1. ANTECEDENTES HISTRICOS
El contrato de arrendamiento es uno de los contratos ms usuales y antiguos,
en el cdigo de 1835 y 1836 se encontraba regulado en el titulo 19,Jack Bigio
Chrem seala que en el cdigo de 1984 el arrendamiento se encuentra
regulado de forma autnoma, el cdigo actual hace una distincin al cdigo de
1936, empezando por la denominacin, continuando con la distincin que hace
respecto a los contratos
2.1 CARACTERISTICAS
El contrato de arrendamiento presenta una serie de caracteristicas, segn el
angulo desde el cual se enfoque. Los cuales, son los siguientes:
A) Es un contrato tipico: Porque esta regido por una determinada disciplina
legal. Este es el caso del contrato de arrendamiento, debido a que se
encuentra regulado en el Codigo Civil desde el articulo 1666 al 1712. 1
B) Es un contrato principal o autonomo: Porque tiene vida propia, ya que no
depende de ningun otro que exisa con anterioridad a l. En ciertas
cirscunstancias le acompaa un contrato accesorio (garantia).
C) Es un contrato simple: En el que las prestaciones contenido de las
obligaciones de cada una de las partes se presentan con toda claridad.
Basicamente, el arrendador tiene una obligacion con prestacio de dar,
que consiste en ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien,
mientras que el arredatario, por su parte, tiene una obligacion con
prestacion de dar la renta convenida contractualmente.
D) Es un contrato constitutivo: Porque genera una relacion juridica
determinada. Por medio de esta se crean prestaciones a cargo del
arrendador y del arrendatario. EL cumplimiento de estas prestaciones
dar lugar a que se origine un estado que antes no existia. De modo
que, el arrendatario adquiere un derecho de uso sobre un bien que anes
no tenia y el arrendador incorpora a su patrimonio una renta
determinada.
E) Es un contrato con prestaciones reciprocras: En el contrato de
arrendamiento, el arrendador es acreedor de la renta que se ha pacado
por el bien y el deudor del bien que debe ceder temporalmente en uso al
1 Como expresa Diez-Picazo: Est claro que los conceptos de tipicidad y atipicidad
son relativos, pues se miden en funcin del contenido que en cada momento posee el
ordenamiento jurdico. Contratos que hasta un determinado momento han sido atpicos
pueden dejar de serlo y convertirse en tpicos desde el momento en que su normativa
es recogida y fijada por la ley (Luis Diez-Picazo, Fundamentos del derecho civil
patrimonial, volumen II, pgina 252).
3 Como expresa Babero, la locacin, llamada por los romanos locatioconductio, a fin
de indicar las posiciones antitticas de los contratantes (como a la venta la llamaban
emptiovenditio, es decir, compraventa, para indicar las antitticas posiciones del
comprador y el vendedor), es un contrato esencialmente a ttulo oneroso: una locacin
gratuita, es decir, sin compensacin, no es concebible, como no es concebible una
venta gratuita, es decir, sin precio, esta se transformara en una donacin, aquella en
comodato. (Domnico Barbero, Sistema del Derecho Privado), tomo IV, pgina 91).
4Por tratarse de un contrato conmutativo de ejecucin continuada podra darse en l,
la aplicacin de la figura de la excesiva onerosidad de la prestacin. Para que ello
suceda se requiere que la prestacin a cargo de alguna de las partes llegue a ser
excesivamente onerosa. (artculo 1440 del Cdigo Civil)
El derecho romano considera a la locatio conductio rei como la cesion del uso y
disfrute que hacia el propietario de una cosa a cambio de un pago, es decir
como comnmente se conoce el contrato de arrendamiento.
Casos especiales de locatio conductio rei
5. PAGO DE LA RENTA
Para empezar el que est obligado al pago de la renta es el arrendatario, y
cabe indicar que la renta es la merced conductiva, alquiler, canon arrendaticio,
precio, compensacin o contraprestacin que se le obliga a pagar al
arrendatario,al arrendador y esto se da por el tiempo temporal del uso de un
bien. La renta debe ser determinada de lo contrario el arrendamiento no se
habra formado ya que faltara uno de sus elementos esenciales.
Ahora bien la renta no necesariamente va ser por suma de dinero, sino que
tambin se pueden dar por otro tipo de bien de otra naturaleza. Es por ello que
en el artculo 1666 del cdigo civil se refiere al arrendamiento como una renta
convenida mientras que la compraventa que esta estipulada en el artculo 1529
es referida netamente a la transferencia de la propiedad de un bien a cambio
de un precio (dinero).
El pago de la renta lo podemos apreciar en los siguientes modos
1. El pago de la renta como obligacin conjuntiva
Todo esto nos lleva a la hiptesis de que resulta imposible continuar con
la ejecucin de la prestacin elegida, supongamos que de ac a cuatro
meses se descontinuara la fabricacin de televisores de marca Sony ,
para ello se debe plantear un nuevo acuerdo con el acreedor, lo cual
llevara a la resolucin de la obligacin ya que la ejecucin resultara
imposible sin culpar a las partes.
Por ello nuestro cdigo dice que dicha eleccin va obligar
a los
por el arrendador.
Presuncin del estado del bien; se entiende que el bien arrendado debe
estar en buenas condiciones al momento de la entrega del bien, de lo
contrario si el arrendador tiene conocimiento del defecto y lo oculta del
arrendatario esto se constituira en un vicio oculto, si el arrendatario se
consignacin.
Obligacin de cuidar diligentemente del bien; si bien el arrendatario est
en el derecho de hacer uso del bien no quiere decir que cometa con
relacin a estos excesos ocasionando as un desgaste innecesario, ya
que hay que tener en cuenta que al finalizar el contrato el bien deber
contrato.
Obligacin de pagar puntualmente la renta; el arrendatario esta obligado
a pagar la renta en el plazo y lugar convenidos, si el plazo no se hubiera
fijado se asumir que es mensual, en cuanto al lugar las partes tienen
mayor libertad para decidir, pero si no lo hubieran fijado se asumir que
el pago deber realizarse en el domicilio del arrendatario.
bien.
Obligacin de efectuar reparaciones; si bien anteriormente explicamos
que es obligacin del arrendador realizar las mejoras del bien, esto solo
se refiere en cuanto las mejoras que conserven el principio de identidad
del bien arrendado, ya que las otras de menor importancia corren por
planto de marihuana.
Obligacin de no hacer con el bien uso contrario a las buenas
costumbres; debe entenderse que como buenas costumbres debe
entenderse a los valores determinados en un entorno social y tiempo
especficos, adems de que para aducir esta causa como motivo de
el mbito personal.
Obligacin de no introducir cambios ni modificaciones en el bien; el
arrendatario no podr exigir al arrendador los cambios ni mejoras que
arrendador.
Obligacin de no ceder la posicin contractual del arrendatario sin el
el principio de identidad.
Obligacin de responder por la prdida o deterioro del bien; el
arrendatario est obligado a la restitucin del bien si esta se origina por
prdida o deterioro, salvo que la causa sea no imputable a l, claro que
el deber demostrar que pese a tener todas precauciones necesarias la
perdida se origin por caso fortuito, etc , por ejemplo cuando el bien se
responsable.
Obligacin de indemnizacin proporcional en caso de incendio; en este
caso se plantea que el bien este arrendado por varias personas, en este
caso si es posible determinar el lugar en el case inicio el incendio, el
arrendatario culpable deber responde por el integro de los daos, en
caso de que no sea posible determinar el lugar donde se inici el
7. MEJORAS
Para hablar de esto debemos retroceder un poco y situarnos en derechos
reales y precisar que las mejoras son transformaciones, modificaciones o
alteraciones materiales introducidas a un bien, con el fin de aumentar su valor,
e impedir su destruccin y con el propsito de mejorar el ornato.
CLASES DE MEJORAS
a) Mejoras necesarias
Son todas las modificaciones indispensables introducidas en un bien con
el propsito de evitar su deterioro o destruccin. Un ejemplo a ello son la
reparacin de las paredes de una casa.
b) Mejoras tiles
Modificaciones introducidas en un bien, las cuales aumentan su valor y
renta. Ejemplo: ponerle rejas de seguridad.
c) Mejoras de recreo
Modificaciones introducidas en un bien, los cuales contribuyen a la mejor
comodidad, lucimiento y ornato. Ejemplo: cambiar los grifos de los baos
por unos ms finos.
8. SUB ARRENDAMIENTO
A: Arrendador
Arrendamiento
B: Arrendatario
C:
Subarrendamiento
C:
B: arrendatario
A: Arrendador
Relacin
contractual
Relacin
contractual
Solidaridad
Arrendamiento
subarrendamiento
C
Sigue
manteniendo
su condicin
de
subarrendata
Un
Ao
Despus
B
Vende
La
relacin se
mantiene
Arrendador
desapareciendo
aquel
(el
arrendatario)
de
la
relacin
comunica a la otra que quiere valerse de la clusula resolutoria .En tal sentido
puede decirse que las citadas normas constituyen los preceptos generales que
rigen el tema de la resolucin contractual .
Pero, sin juicio de ello el cdigo civil establece, en algunos contratos tpicos,
determinadas disposiciones que rigen de manera positiva (no imperativa)la
resolucin contractual como en el caso del contrato compraventa (artculos
1559 y siguientes ) o en el suministro (artculos 1619 y 1620).
Ahora podremos apreciar que el cdigo civil contempla cinco supuestos de
resolucin , los cuales los encontraremos en el artculo 1697.
a) Resolucin por falta de pago de la renta
De conformidad con lo establecido por el inciso 1 del articulo 1697 del
cdigo civil , el contrato de arrendamiento puede resolverse :
1. si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence
otro mes y adems quince das ms, y si se da el caso de que la
renta se pacta por periodos mayores; entonces basta el vencimiento
En estos casos el cdigo civil , bastara que hayan vencido tres de esos
periodos para que proceda la resolucin.
b) resolucin por incumplimiento previo proceso judicial
El inciso 2 del artculo 1697 establece el derecho del arrendador para
resolver el contrato de arrendamiento en caso de haberse producido
cualquiera de los tres supuestos de incumplimiento ,contemplados en el
inciso 1 del artculo 1697; y si el arrendatario necesitara que hubiese
contra l sentencia para pagar todo o parte de la renta y, en adicin a
ello, se vence con exceso de quince das el plazo siguiente , sin que
haya pagado la nueva renta devengada.
No consideramos acertada la inclusin del inciso 2 del artculo 1697 , ya
que si tuvo que seguirse un proceso judicial, ya sea de resolucin por
incumplimiento (basado en el inciso 1 del propio articulo 1697), y el
arrendatario fue vencido en juicio ,condenndosele a
desalojar el
con
el
destino
que
se
le
concedi
expresamente,
puede
o sin
Pero si
Ac hay que dejar en claro que el antiguo decreto ley N 21938 fue
derogado en los aos 1990 y 2000 razn por la cual hoy en da
utilizamos el artculo 1698, pero resulta necesario subrayar que los
plazos que sealaba el referido dispositivo era de orden pblico, dada la
naturaleza protectora de la norma.
11. CONCLUSION DEL ARRENDAMIENTO
Regulado por el artculo 1699 el Codigo Civil 13, donde indica, en
principio, el modo normal de concluir un contrato de arrendamiento de
duracin determinada es al vencimiento del plazo establecido por las
partes, no siendo necesario aviso previo de ninguna de ellas.
Al de duracin indeterminada, en cambio, se le pone fin dando aviso
judicial o extrajudicial al otro contratante. Entre los modos anormales de
concluir el contrato de arrendamiento, se encuentra el de resolucin del
mismo, la que proceder en cualquiera de los casos previstos en el
artculo 1697 (causales de resolucion del arrendamiento). El contrato de
arrendamiento tambin concluir por acuerdo de las partes (mutuo
disenso) o por consolidacin cuando se reunen en una isma persona las
calidades de arrendador y arrendatario.
Tambin, el contrato se puede extinguir por imposibilidad del objeto de la
prestacin en la medida de que el arrendador no pueda cumplir con su
obligacin de mantener al arredatario en el uso del bien arrendado
porque este se ha perdido o destruido.
Cabe sealar tambien que si estos hechos se deban a una situacin
culposa o dolosa del arrendador, deber responder por los mismos
mediante la correspondiente indemnizacin por daos y perjuicios. En el
caso de que la perdida o el deterioro del bien ocurran en el curso del
arrendamiento, encontrandose el arrendatario en el uso del bien, se
presume la responsabilidad de aquel, aun cuando la perdida o el
13Artculo 1699 del Codigo Civil: El arrendamiento de duracin determinada concluye
al vecimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo a
ninguna de ellas.
nico
de
arrendamiento)
el
cual
debe
ser
registrado
CONCLUSIONES
El contrato de arrendamiento al ser en definicin un contrato por el cual una
persona llamada arrendador y la otra parte el arrendatario, pone temporalmente
una cosa a disposicin de otra en alquiler o la venta. Alquiler, es del tipo de
contrato consensual, ya que son aquellos para cuya validez no se requiere la
observancia de una forma, sino nicamente el consentimiento de las partes,
presentes, ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o tcito.
Finalmente, queda la satisfaccin de haber realizado un trabajo conciso que
nos arroj luz sobre la base terica y la aclaracin de varios aspectos prcticos
relacionado con dicho tema.
BIBLIOGRAFIA