El Saneamiento

Concepto y Clases
Definicin Legal:
El autor Aguilar Gorrondona, seala: En las palabras del legislador el saneamiento
es la obligacin del vendedor de garantizar la posesin pacfica y til de la cosa
vendida (C.C. Arts. 1486 y 1503); definicin que si quisiera comprender todas las
ventas y no slo las ventas de cosas, debera formularse as: el saneamiento es la
obligacin del vendedor de garantizar al comprador la posesin pacfica y til de la
propiedad o derecho vendido.
En todo caso, las definiciones anteriores sugieren que el saneamiento comprende
dos obligaciones: garantizar la posesin pacfica (saneamiento o garanta en caso
de eviccin o contra la eviccin) y garantizar la posesin til (saneamiento o
garanta por defectos o vicios ocultos).
La Obligacin del Saneamiento del Vendedor se divide en Saneamiento en caso de
Eviccin y Saneamiento por Vicios o defectos Ocultos.
Saneamiento en caso de Eviccin:
Nocin Legal:
El autor Aguilar Gorrondona seala: La definicin legal del saneamiento en caso de
eviccin sera: la obligacin del vendedor de asegurar al comprador la posesin
pacfica de la propiedad o derecho vendido.
Para ampliar esta informacin el alumno debe revisar el libro Contratos y
Garantas del autor Aguilar Gorrondona.
Rgimen Legal del Saneamiento en caso de Eviccin. Contenido:
El autor Aguilar Gorrondona sostiene: Conforme a la doctrina francesa, el
saneamiento en caso de eviccin reglamentado por la le ley, comprende tres
obligaciones:
I.- La obligacin del vendedor de abstenerse de perturbar la posesin del
comprador, la cual es una obligacin de no hacer conocida con el nombre de
saneamiento o garanta por hecho propio.
II.- La obligacin de defender en juicio al comprador contra las amenazas de
eviccin provenientes de terceros, la cual es una obligacin de hacer conocida con
el nombre de garanta incidente.
III.- La obligacin del vendedor de reparar al comprador los daos y perjuicios que
le causa la eviccin (en sentido lato) total o parcial o el descubrimiento de cargas
no declaradas, la cual es una obligacin de dar.
La primera obligacin es mucho ms amplia que las otras dos y a diferencia de
ellas, presupone siempre un hecho personal del vendedor. Por ello, muchos autores
franceses distinguen entre saneamiento por hecho propio y saneamiento por hecho
de terceros, el cual a su vez subdividen en obligacin de reparar y garanta
incidente.
Rgimen Legal del Saneamiento por Hecho propio:
El autor Aguilar Gorrondona seala: El saneamiento por hecho propio o personal del
vendedor est expresamente previsto aunque en forma incidental- en el articulo

1506 del Cdigo Civil; pero an sin esta mencin resultara de lo dispuesto en los
artculos 1160 y 1503 del Cdigo Civil.

Sujetos de la Obligacin:
El autor Aguilar Gorrondona seala:
1) Sujetos pasivos (deudores) son: el vendedor y sus causahabientes a ttulo
universal, as como los que se hayan obligado con el vendedor; y
2) Sujetos Activos (acreedores): el comprador, sus causahabientes a ttulo
universal, y, en principio, sus causahabientes a ttulo particular respecto de la
propiedad o derecho vendido a quienes, salvo circunstancias muy particulares, debe
considerarse transmitida la accin del comprador para exigir el saneamiento por
hecho propio del vendedor, razn por la cual, dichos causahabientes, adems de la
posibilidad que tienen de accionar a su causante (el comprador), pueden accionar al
causante de ste (el vendedor).
Objeto de la Obligacin:
El autor Aguilar Gorrondona seala: El saneamiento por hecho propio no consiste
en el simple deber del vendedor de abstenerse de cometer delitos penales o civiles
lesivos para el comprador en la propiedad o derecho del caso, ya que ese deber
afecta a todos.
El saneamiento por hecho propio exige del vendedor que se abstenga de realizar
cualquier hecho o de ejercer cualquier derecho que en forma material o jurdica
impida al comprador entrar en posesin de la propiedad o derecho vendido o lo
desposea de una u otro, salvo la sola posibilidad de ejercer aquellos derechos que
la ley le reconoce al vendedor en su condicin de tal (p.ej: pedir la nulidad absoluta
o relativa del contrato, intentar la accin resolutoria, etc.) o los que el vendedor
expresamente se haya reservado en el contrato.
La obligacin comprende la abstencin comprende la abstencin tanto de
perturbaciones de hecho causadas por hechos materiales (p.ej: por despojo
violento) o por actos jurdicos (p. ej: volver a vender la misma cosa), como las
perturbaciones de derecho o sea, las que consisten en el ejercicio de un derecho
contra el comprador (p.ej: la reivindicacin de la cosa vendida intentada por uno de
los herederos del vendedor alegando que dicha cosa era de l y no de su causante).
Para ampliar esta informacin el alumno deber revisar el libro Contratos y
Garantas del autor Aguilar Gorrondona.
Sancin de la Obligacin:
El autor Aguilar Gorrondona seala: El comprador en caso de incumplimiento de la
obligacin de saneamiento por hecho propio del vendedor puede exigir que se haga
cesar la perturbacin y se le reparen los daos y perjuicios ocasionados. En
consecuencia, los derechos del comprador pueden hacerse valer en diversas
formas, tales como la accin de cumplimiento, la condena del vendedor al pago de
los daos y perjuicios, la ineficacia frente al comprador de ciertos actos del
vendedor (p.ej: cuando el coheredero ha vendido a un tercero el bien que le fuera
adjudicado en la particin, la anulacin de sta, decretada a pedido de dicho
coheredero, no surte efectos frente al tercero (comprador) y la excepcin de
garanta frente a la demanda del obligado a sanear ( p. Ej. si el vendedor y sus
herederos pretenden reivindicar del comprador de la cosa vendida, ste les opone
la excepcin del saneamiento).

Caracteres de la Obligacin:
El autor Aguilar Gorrondona seala:
1.- Interesa al orden pblico, como lo demuestra la norma segn la cual aunque se
haya estipulado que el vendedor no quede obligado al saneamiento responder sin
embargo del que resulta de un hecho que le sea personal. Toda convencin
contraria es nula (C.C. Art. 1506, encab.). Sin embargo, no es contrario al orden
pblico que el vendedor se reserva la facultad de realizar determinados hechos o de
ejercer determinados derechos aunque con ello pueda llegar a impedir al
comprador que entre en posesin de la cosa o derecho, o privarlo de ella.
2.- Es perpetua en el tiempo. El derecho del comprador de no ser perturbado por
hecho personal del vendedor no se extingue por prescripcin, aunque pueden
prescribir las acciones de aquel derivadas de una perturbacin, ya realizada.
3.- Es absoluta en el sentido de que excluye cualquier clase de perturbacin, sea de
hecho, sea de derecho.
4.- Es indivisible, en el sentir de la doctrina y de la jurisprudencia. La Casacin
francesa fundamenta esa indivisibilidad tanto en la naturaleza del objeto de la
obligacin como en la intencin de las partes. Por ser indivisible, el comprador
puede rechazar la reivindicacin por el coheredero de un vendedor non dominus
aunque el coheredero sea propietario del todo.
5.- Es una obligacin derivada de la obligacin de transferir, aunque el legislador la
trate como una obligacin autnoma. Ello puede sostenerse si se recuerda que las
construcciones cientficas del legislador- en cuanto tales- no obligan.
Rgimen Legal del Saneamiento Por Hecho de Terceros:
El autor Aguilar Gorrondona seala: Como hemos visto, al lado del saneamiento por
hecho propio del vendedor, existe el saneamiento por hecho de tercero que, segn
la doctrina francesa, comprende la obligacin de reparar la eviccin consumada por
un tercero y la obligacin de defender en juicio al comprador contra la amenaza de
eviccin de un tercero (garanta-incidente).
Reparacin de la eviccin consumada por un tercero: Generalidades.
La Ley al reglamentar el saneamiento en caso de eviccin salvo dos menciones
una relativa al saneamiento por hecho propio, otra a la garanta incidente-slo
regula la obligacin del vendedor de reparar la eviccin consumada por un tercero
que puede llamarse pues saneamiento en caso de eviccin strictu sensu. La
doctrina al definir la eviccin, de ordinario, slo tiene presente esa obligacin de
reparar. Precisamente por ello, en muchos casos en que no hay eviccin, en el
sentido en que la propia doctrina define ese trmino, hay, sin embargo,
saneamiento por eviccin en sentido amplio, o sea, en el sentido que comprende
tanto la garanta por hecho propio del vendedor como la garanta incidente y la
reparacin de la eviccin consumada por un tercero.
Naturaleza Jurdica:
El autor Aguilar Gorrondona seala:
a) El saneamiento en caso de eviccin consumada por un tercero, no es
propiamente una obligacin autnoma y primaria del vendedor. No es una
obligacin autnoma porque la eviccin proveniente de un tercero implica

necesariamente que el vendedor haya incumplido (total o parcialmente) su

obligacin de transferir. Y, no es una obligacin primaria porque despus de
celebrado el contrato y antes de consumada la eviccin, el vendedor a nada
est obligado, de tal manera que es una responsabilidad y no una obligacin
primaria.
b) Barbero y otros consideran que se trata de una responsabilidad derivada del
hecho de no haber celebrado legtimamente el negocio (la venta) y no de
haberlo incumplido, porque consideran que el incumplimiento es un hecho
subsecuente al contrato, mientras que aqu ven el germen de la responsabilidad
en la propia venta. Otro sector doctrinal considera que se trata de una
responsabilidad por incumplimiento porque: a) no es seguro que el
incumplimiento deba ser subsecuente al contrato cuando la obligacin debe
cumplirse coetnea mente con el contrato; b) la eviccin en todo caso es
subsecuente al contrato; y c) tambin cuando existe responsabilidad por
incumplimiento contractual puede decirse que el germen de la
responsabilidad se encuentra en el contrato.
Sujetos de la Obligacin
El autor Aguilar Gorrondona seala:
A) Sujetos Pasivos (Deudores) son el vendedor y sus causahabientes a titulo
universal, as como los causantes del vendedor y los causahabientes a titulo
universal de esos causantes.
B) Sujetos Activos (Acreedores) son el comprador, sus causahabientes a ttulo
universal y sus causahabientes a ttulo particular en la cosa o derecho
correspondiente.
Para ampliar esta
informacin el alumno debe revisar el libro Contratos y
Garantas del autor: Aguilar Gorrondona.
Hecho que origina la responsabilidad: La eviccin consumada.
Concepto de eviccin. Para el autor Aguilar Gorrondona: La eviccin en
sentido riguroso consiste en que un tercero desposea al comprador haciendo valer
un derecho real sobre la cosa vendida y en virtud de sentencia pasada con
autoridad de cosa juzgada.
. De lo expuesto se concluye que en la venta de cosas hay eviccin cuando un
tercero impide total o parcialmente al comprador que entre en posesin de la cosa;
cuando lo priva en todo o en parte de la misma mediante el ejercicio de un derecho
real que lo faculte para ello; o cuando el comprador para entrar en posesin o
conservar la posesin frente al tercero titular de un derecho real sobre la cosa
vendida, tenga que hacer valer derechos distintos de los que les transmiti el
vendedor. En consecuencia, el vendedor no responde por eviccin consumada por
un tercero sino cuando ste ha realizado una perturbacin de derecho, o sea,
consistente en el ejercicio de un derecho frente al comprador; no cuando la
perturbacin sea de hecho. La razn de esa limitacin es que en el caso de
perturbacin de hecho el comprador tiene recursos legales suficientes para
protegerse contra los terceros sin que, por lo dems, el vendedor tenga facultades
que le permitan auxiliar al comprador; mientras que en caso de perturbacin de
derecho, el vendedor puede tener elementos esenciales para la defensa de los
intereses del comprador y debe haberle transmitido derechos suficientes como para
rechazar las pretensiones de los terceros.
Clasificacin de la Eviccin:

El autor Aguilar Gorrondona seala: Por su extensin la ley clasifica la eviccin en

total, parcial y por cargas.
a) Hay eviccin total cuando el tercero ha logrado reivindicar para s la
totalidad de la cosa; cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca sobre a cosa
y el precio del remate no excede del crdito garantizado; cuando el tercero
obtiene la nulidad, anulacin o resolucin del ttulo del vendedor, siempre
que sea evidente que en tales condiciones el comprador no pueda
defenderse ulteriormente de la reivindicacin, etc.
b) Hay eviccin parcial cuando el tercero ha logrado reivindicar una parte
(divisa o indivisa) de la cosa; cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca
sobre la cosa y el precio del remate excede del crdito garantizado.
c) Hay eviccin menor cuando el tercero hace valer derechos de usufructo, uso
o habitacin; cuando el tercero hace valer servidumbres pasivas (no simples
limitaciones legales de la propiedad) sobre el fundo vendido.
Para ampliar esta
informacin el alumno debe revisar el libro Contratos y
Garantas del autor: Aguilar Gorrondona.
Condiciones para que la eviccin haga nacer la responsabilidad:
El autor Aguilar Gorrondona seala:
a) La eviccin debe ser actual, o sea, que el tercero en ejercicio de un derecho
real que lo faculta para ello haya impedido al comprador, total o
parcialmente entrar en posesin o lo haya privado de ella. En consecuencia,
el comprador tiene que probar: 1) que se le ha impedido entrar en posesin
o que se le haya privado de ella; 2) que tal efecto deriv del ejercicio de un
derecho real por parte de un tercero; 3) que dicho derecho corresponda a
un tercero; y 4) que ese derecho del tercero lo facultaba para producir aquel
efecto. La manera ms evidente de comprobar todos esos extremos es
producir una sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada entre el
comprador y el tercero; pero no es esa la nica forma posible.
No da derecho a indemnizacin el solo hecho de que el comprador conozca y pueda
demostrar que existe una causa de eviccin eventual.
b) Con base en una norma dictada en materia de particin (C.C. Art. 1117) se
ha sostenido que en la venta la causa de la eviccin no compromete la
responsabilidad del vendedor sino es anterior al contrato.
As es por lo general. El vendedor no sabe de saneamiento, por ejemplo, cuando la
Administracin expropia ulteriormente al comprador, ni cuando un tercero adquiere
la propiedad de la cosa vendida por usucapin posterior a la venta (aunque la
posesin haya comenzado antes). Sin embargo, en este ltimo caso, se comprende
que el vendedor deber responder cuando la usucapin estaba tan pronta a
cumplirse que el comprador no tuvo tiempo de evitarla. De manera ms general
puede afirmarse que el vendedor ve comprometida su responsabilidad por eviccin
derivada de una causa posterior a la venta: 1) Cuando se trata de un hecho
personal (caso que no corresponde al aspecto que ahora estudiamos sino al
saneamiento por hecho propio); y 2) cuando el hecho posterior es una
consecuencia del anterior que el comprador no pudo evitar.
c) En el caso concreto de la eviccin menor se requiere de acuerdo con algunas
legislaciones que se trate de cargas no declaradas en el contrato de venta y de
acuerdo con otras de cargas ignoradas por el comprador al tiempo de contratar.

Objeto de la Reparacin en la Eviccin Total (Consumada):

El autor Aguilar Gorrondona seala: La reparacin prevista por la ley puede
comprender los siguientes elementos: precio, frutos, costas judiciales, gastos y
costas del contrato, y los daos o perjuicios.
a) Precio: El vendedor debe restituir el precio si lo ha recibido (C.C. Art. 1508,
Ord. 1|). Aun cuando para el momento de la eviccin la cosa hubiera
disminuido de valor y se encontrase considerablemente deteriorada por
negligencia del comprador o por fuerza mayor, el vendedor, debe restituir el
precio ntegro. Slo si el comprador sac provecho de los deterioros, puede
el vendedor retener una parte del precio proporcional a dicho provecho,
puede el vendedor retener una parte del precio proporcional a dicho
provecho (C.C. Art. 1509). Si para el momento de la eviccin la cosa hubiera
aumentado de valor, incluso independientemente de hechos del comprador,
el vendedor debe no slo restituir el precio recibido sino pagar el exceso de
valor (C.C. Art. 1510). As pues, los cambios de valor de la cosa operan a
favor del comprador y en contra del vendedor.
b) Frutos: El vendedor, debe restituir tambin los frutos en caso de que el
comprador a su vez est obligado a restituirlos al propietario que ha
reivindicado la cosa (C.C Art. 1508, Ord. 2), poseedor de mala fe (C.C. Art.
1508, lt.ap.).
c) Costos Judiciales. El comprador tiene derecho a exigir del vendedor las
costas del pleito que caus la eviccin y las del juicio seguido con el
vendedor para el saneamiento (C.C. Art. 1508, Ord.3), en el buen entendido
de que no se trata slo de las costas pagadas a la contraparte sino de todos
los gastos ocasionados al comprador por ambos procesos.
d) Gastos y costas del contrato: El vendedor tambin debe pagar al comprador
los gastos y costas del contrato de venta. (C.C. Art. 1508, Ord. 4).
e) Los Daos y Perjuicios: Por ltimo, la ley impone al vendedor la
indemnizacin de los daos y perjuicios. En realidad, hubiera sido ms
exacto referirse a los dems daos y perjuicios porque parte de las
prestaciones anteriores correspondan al concepto de daos y perjuicios
(p.ej: el pago del aumento de valor experimentado por la cosa entre la fecha
de la venta y la de la eviccin; la restitucin de los frutos; el pago de costas
de los pleitos arriba indicados; el pago de gastos y costas del contrato).
Si en la materia se aplicara en el Derecho Comn, el vendedor slo estara obligado
a reparar daos y perjuicios cuando hubiera incurrido en culpa, pero las normas
especiales sobre saneamiento no distinguen entre el vendedor de buena fe y mala
fe, sino a un efecto determinado (C.C. Art. 1512), de modo que fuera de dicha
hiptesis el comprador puede exigir indemnizacin an cuando no medie la culpa
del vendedor. En cambio, si es relevante la ignorancia o conocimiento del
comprador, ya que por aplicacin analgica de las normas relativas a la venta de la
cosa ajena, no puede reconocrsele el derecho de exigir la indemnizacin de los
daos y perjuicios sino al comprador que para el momento de la venta ignoraba la
causa que ulteriormente produjera la eviccin Estos daos y perjuicios en todo
caso son: a) el valor de las refacciones, mejoras y dems gastos que el comprador
hizo en el fundo; y b) todos los dems daos y perjuicios que pueden considerarse
como tales de acuerdo con el Derecho Comn.
Respecto de las refacciones, mejoras y gastos, la ley ha dictado dos normas: 1) si
el vendedor vendi de mala fe el fundo ajeno, est obligado a Reembolsar al
comprador de buena fe todos los gastos, an voluptuosos que ste haya hecho en
el fundo (C.C. Art. 1512) ; y 2) si el vendedor vendi de buena f el fundo ajeno
est obligado a Reembolsar al comprador o hacerle Reembolsar por quien ha
reivindicado, el valor de las refacciones y mejoras tiles que haya hecho al fundo y
a que tenga derecho. A ese respecto debe tenerse en cuenta que el comprador a

ttulo de poseedor puede, en principio, reclamar del verus dominus la suma

menor entre el monto de las impensas originadas por las mejoras, y el mayor valor
dado a la cosa (C.C. Art. 792). Pero si el comprador ha edificado, sembrado o
plantado en terreno ajeno, puede ser que slo tenga derecho a exigir una
indemnizacin menor o que carezca de todo derecho frente al propietario del
terreno (C.C. Art. 557). En tales casos, el comprador puede dirigirse por el resto o
por el dolo contra el vendedor para obtener en definitiva la indemnizacin prevista
en el citado artculo 792 del Cdigo Civil. El vendedor, por lo dems, tiene frente al
comprador el carcter de garante de la obligacin del tercero que produjo la
eviccin respecto de la indemnizacin por mejoras.
Objeto de la Reparacin de la Eviccin Parcial:
Segn el autor Aguilar Gorrondona, en su texto Contratos y Garantas, seala: En
caso de eviccin parcial el objeto de la obligacin de reparar vara segn que se
resuelva o se mantenga el contrato.
a) Si ha habido eviccin de una parte de la cosa y esta parte es de tal
importancia relativamente al todo, que el comprador no la hubiera comprado
sin aquella parte, puede ste hacer resolver el contrato de venta. (C.C. Art.
1513). Si en consecuencia se resuelve el contrato, de acuerdo con la
doctrina dominante, la reparacin se rige por las reglas sealadas para el
caso de eviccin total.
b) Si en el caso de eviccin de una parte del fundo vendido no se resolviera la
venta, el valor de la parte sobre el cual se ha efectuado la eviccin se
pagar al comprador por el vendedor, segn la estimacin que se haga en la
poca de la eviccin y no en proporcin del precio total de la venta ya haya
aumentado ya haya disminuido el valor de la cosa vendida (C.C. Art. 1514).
Y adems se aplica mutatis mutandis cuando queda dicho a propsito de la
eviccin total.
Objeto de la Reparacin de la Eviccin Menor:
Segn el autor Aguilar Gorrondona en su texto Contratos y Garantas, seala: En
caso de eviccin por cargas, la ley slo ha establecido que si el fundo vendido est
gravado con servidumbres no aparentes que no se hayan declarado en el contrato y
que sean de tal importancia que se presuma que si el comprador las hubiera
conocido no habra comprado el fundo, el comprador puede pedir la resolucin del
contrato, a menos que prefiera una indemnizacin. (C.C. Art.1515). En todo lo
dems, es aplicable lo expuesto a propsito de la eviccin parcial.
Limitacin General:
Aguilar Gorrondona seala: Cualquiera que sea la clase de eviccin cuando el
comprador ha evitado la eviccin del fundo, mediante el pago de una cantidad de
dinero, el vendedor puede libertarse de todas las consecuencias del saneamiento
reembolsndole la cantidad pagada, sus intereses y gastos (C.C. Art.1516).
Caracteres del saneamiento por eviccin consumada por terceros:
Aguilar Gorrondona seala: A diferencia del saneamiento por hecho propio, el
saneamiento por eviccin consumada por terceros no interesa al orden pblico ni es
absoluto en el sentido antes indicado (en efecto, slo procede por perturbaciones
de derecho), ni es indivisible.
Saneamiento en caso de Eviccin en Ventas de Cosas Forzosas:
El autor Aguilar Gorrondona, seala: En principio las normas legales sobre el
saneamiento por eviccin dictadas para el contrato de venta se aplican por analoga

a las ventas forzadas. Tan es as que el legislador crey necesario dictar norma
expresa para no aplicar a la venta en remate judicial las disposiciones sobre la otra
obligacin de saneamiento, o sea, sobre el saneamiento por vicios o defectos
ocultos (C.C. Art.1525, lt. Ap.).
Saneamiento por Eviccin en caso de Expropiacin:
El autor Aguilar Gorrondona, seala: En el caso de que la venta forzosa haya sido
una expropiacin por causa de utilidad pblica o social, el adquirente, o sea, el
expropiante no puede sufrir eviccin, ya que segn la ley respectiva, no puede
intentarse ninguna accin sobre la cosa despus de dictada la sentencia que
acuerda la expropiacin y los terceros que tuvieran derechos sobre la cosa slo
podrn hacerlos valer sobre el precio de la expropiacin.
El Saneamiento por Eviccin en el Remate Judicial:
El autor Aguilar Gorrondona, seala: No se discute que si el adquiriente en remate
judicial ha sufrido eviccin tenga derecho a exigir saneamiento pero se discute
acerca de quin debe responderle.
1.- Nadie pretende que la responsabilidad corresponda al Tribunal que decret o
practic el remate.
2.- Parte de la doctrina establece responsabilidad a cargo del ejecutante, aunque no
en los mismos trminos.
A. Una corriente asemeja el ejecutante al vendedor por el hecho de que toca el
precio. Se replica que, sin embargo el ejecutante no es titular de la propiedad o
derecho y se contrarrplica que lo mismo ocurre con el vendedor cuando hay
eviccin total; pero lo cierto es que el ejecutante, a diferencia del vendedor, no se
presenta como titular de la propiedad o derecho rematado.
B. Otros autores fundamentan la obligacin del ejecutante en las normas sobre el
pago de lo indebido.
C. Por ltimo, algunos autores hacen responder al ejecutante por hecho ilcito
siempre que haya habido de su parte dolo o culpa.

Rgimen Convencional. Principio Fundamental.

Restriccin Convencional del Saneamiento:
Principio Fundamental:
El autor Aguilar Gorrondona, seala: En principio, todas las normas sobre
saneamiento por eviccin son supletorias, de modo que las partes, por regla
general, pueden convenir libremente en aumentar o disminuir las obligaciones,
cargas o responsabilidades del vendedor por causa de eviccin y an exonerarlo de
ellas (C.C. Art. 1505). Sin embargo, existen limitaciones a esta autonoma de la
voluntad determinadas por razones de orden pblico o de buenas costumbres.
Rgimen Convencional del Saneamiento:
El autor Aguilar Gorrondona, seala: Bajo este rubro es conviene examinar tanto
las clusulas que disminuyen la obligacin de saneamiento o exoneran de ella
cualquiera que sea el hecho que produzca la eviccin (clusulas generales de no
garanta) y las clusulas que disminuyen la obligacin de saneamiento o exoneran
de ella en cuanto a un hecho particular (clusulas especiales de no garanta).
Para ampliar esta informacin, el alumno debe revisar el texto Contratos y
Garantas del autor Jos Luis Aguilar Gorrondona.

Restriccin Convencional del Saneamiento:

El autor Aguilar Gorrondona, seala: Bajo este rubro conviene examinar tanto las
clusulas que disminuyen la obligacin de saneamiento o exoneran de ella
cualquiera que sea el hecho que produzca la eviccin (clusulas generales de no
garanta) y las clusulas que disminuyen la obligacin de saneamiento o exoneran
de ella en cuanto a un hecho particular (clusulas especiales de no garanta).
1) Las clusulas generales de no garanta, en principio, son vlidas, pero
existen las siguientes limitaciones:
a.- Dichas clusulas no excluyen ni atenan la responsabilidad del vendedor por
eviccin de su hecho personal, aunque se pacte expresamente la exoneracin de
dicha responsabilidad, ya que tal pacto sera nulo por contrario a la buena fe (C.C.
Art. 1506, encab.).
b.- Dichas clusulas tampoco excluyen ni atenan la responsabilidad del vendedor
por la eviccin derivada de hechos de terceros cuando el vendedor ha procedido de
mala fe y el comprador ignoraba en el momento de la venta la causa que dio
motivo a la eviccin. (C.C. Art. 1506, ap. nico).
El efecto de dichas clusulas no llega hasta a eximir al vendedor de la obligacin de
restituir el precio sino en dos casos: a) cuando el comprador hubiere tenido
conocimiento del riesgo de la eviccin en el momento de la venta; y b) cuando
hubiere comprado a todo riesgo (C.C. Art. 1507).
2) Las clusulas especiales de no garanta no estn reguladas expresamente
por la ley. Son vlidas incluso cuando exoneran la responsabilidad al vendedor por
la eviccin que cause un hecho (determinado) que le sea personal ya que no hay
mala fe en reservarse contractualmente el ejercicio de un derecho o la facultad de
realizar un hecho aunque pueda producir la eviccin del comprador. Por otra parte,
el efecto de dichas clusulas es pleno en el sentido de que eximen al vendedor
incluso de la obligacin de rstituir el precio. La nica limitacin que existe en la
materia es la que deriva del Derecho Comn, de acuerdo con el cual no son vlidas
las clusulas de irresponsabilidad en caso de dolo o culpa grave.
Saneamiento por vicios o defectos ocultos:
Es la obligacin que tiene el vendedor de garantizar al comprador una posesin que
le permita utilizar la cosa en la forma que poda esperar legtimamente.
El autor Aguilar Gorrondona seala:
. Los vicios ocultos pueden presentarse en ventas muy distintas: en la venta de
inmuebles ( p. Ej: edificios con fundaciones defectuosas, praderas con hierbas
venenosas, etc.), de cosas corporales mobiliarias (joyas falsificadas, mquinas
defectuosas, etc.) y an de cosas incorporales.
Supuestos de Responsabilidad:
La responsabilidad del vendedor por vicios ocultos proviene de la existencia de un
vicio llamado vicio redhibitorio, que a su vez supone:
1) Por lo que respecta a la naturaleza del vicio:
a) Que afecte cualitativamente a la cosa y no slo cuantitativamente.
b) Que la afecte para el uso al cual est destinada, o sea que la haga impropia o
menos propia para el uso declarado en el contrato.
2) Por lo que respecta a la gravedad del vicio, que sea de tal magnitud como para
que el comprador de haberlo conocido no hubiera comprado la cosa o hubiera
ofrecido un precio menor.

3) Que el vicio sea oculto. (Art. 1519 del C. Civil).

4) Que el vicio exista para el momento de la venta.
5) Que el vicio sea ignorado por el comprador.
Objeto de la Obligacin del Vendedor:
El autor Aguilar Gorrondona, en su texto Contratos y Garantas:
1) La opcin del comprador. En principio, el comprador puede optar entre ejercer la
accin redhibitoria, mediante la cual devuelve la cosa y le restituyen el precio, o la
accin estimatoria o quanti minoris, mediante la cual retiene la cosa hacindose
restituir la parte del precio que determinen los expertos.
Para ampliar esta informacin el alumno deber revisar el texto Contratos y
Garantas del autor Aguilar Gorrondona.
2) Si el comprador opta por la Accin Redhibitoria procede la devolucin recproca
de la cosa vendida y del precio.
A) Las Obligaciones del Vendedor varan segn su buena o mala fe, o sea, segn
que en el momento de la venta haya ignorado o conocido los vicios.
a.- El vendedor de mala fe debe: 1) Restituir el precio (Art. 1522), ntegro, an
cuando por negligencia o imprudencia del comprador pueda considerarse que hay
culpa comn; 2) indemnizar los daos y perjuicios sufridos por el comprador (C.C.
Art. 1522), conforme a las reglas generales sobre responsabilidad contractual.
b.- El vendedor de buena fe debe: 1) Restituir el precio en los mismos trminos que
en el caso anterior (C.C. Art. 1523) y 2) Reembolsar al comprador los gastos
hechos con ocasin de la venta (C.C. Art. 1523).
B.- La obligacin del comprador es restituir la cosa vendida en el estado en que se
encontraba cuando la recibi junto con los frutos percibidos desde ese momento. Si
la cosa se ha deteriorado por causa del vicio oculto, los deterioros son por cuenta
del vendedor; pero los deterioros por caso fortuito corren a cargo del comprador
(por aplicacin analgica de la norma del art. 1524 C. Civil para el caso de
perecimiento de la cosa).
Para ampliar esta informacin el alumno debe revisar el texto Contratos y
Garantas del autor Aguilar Gorrondona.
3) Si el comprador opta por la Accin Estimatoria, el vendedor, en todo caso, est
obligado a restituirle la parte del precio que se determine por expertos (C.C. Art.
1521), quienes debern tener en cuenta solo la disminucin de valor que
objetivamente produce la existencia del vicio y no los daos y perjuicios que ste
haya causado al comprador. Si el vendedor para el momento de la venta conoca el
vicio, est obligado tambin a indemnizar al comprador de los daos y perjuicios
correspondientes. (C.C. Art. 1522); pero si los ignoraba, adems de la restitucin
parcial del precio, slo tendr que Reembolsar la porcin que corresponda de los
gastos hechos con ocasin de la venta.
4) Si la cosa ha perecido a causa de sus defectos el vendedor estar obligado a
restituir el precio y a pagar todas las dems indemnizaciones que proceden
conforme a lo arriba expuesto; pero si la cosa pereci por caso fortuito la prdida
es por cuenta del comprador (C.C. Art. 1524).
5) En todo caso el tiempo til para proponer la accin es limitado: El comprador
debe intentar la accin redhibitoria que proviene de vicios de la cosa, en el trmino
de un ao, a contar desde el da de la tradicin, si se trata de inmuebles; si se trata
de animales debe intentarse dentro de cuarenta das y si se trata de cosas
muebles, dentro de tres meses; en uno u otro caso, a contar desde la entrega.

(C.C. Art. 1525, encab.). Aunque la disposicin slo menciona la accin

redhibitoria, tambin es aplicable a la estimatoria tanto porque la analoga es
evidente como porque el artculo 1525 del Cdigo Civil, cada vez que emplea la
expresin accin redhibitoria la utiliza en un sentido ms amplio del que le hemos
dado siguiendo la terminologa romana. En efecto, parece que en dicho artculo se
llama accin redhibitoria a toda accin del comprador frente al vendedor derivada
de vicios ocultos.
Responsabilidad Convencional y Legal:
El autor Aguilar Gorrondona, en su texto Contratos y Garantas, seala: Las
normas legales sobre saneamiento por vicios ocultos son de carcter supletorio, de
modo que las partes pueden libremente excluir su aplicacin. De hecho, es
relativamente frecuente que se prevea la obligacin de sustituir piezas defectuosas
o de hacer reparaciones a la cosa en el caso de que existan vicios ocultos, en vez
de reconocerle al comprador los derechos inherentes a las acciones redhibitoria y
estimatoria.
Para ampliar esta informacin el alumno puede revisar el texto Contratos y
Garantas, del autor Aguilar Gorrondona.
Saneamiento en ventas forzosas:
El autor Aguilar Gorrondona, en su obra Contratos y Garantas seala: La Ley
ha excluido expresamente la responsabilidad por vicios ocultos en el caso de
ventas en remate judicial (C.C. Art. 1525, ap. 2), pero en los dems casos de
venta forzosa se aplican por analoga las reglas legales sobre saneamiento por
vicios ocultos dictadas para la venta propiamente dicha.
Garanta Convencional de buen funcionamiento:
Concepto. El autor Aguilar Gorrondona, en su texto Contratos y Garantas,
refiere: Existe garanta convencional de buen funcionamiento cuando el vendedor
se compromete a responder al comprador para el caso de que, durante un trmino
determinado, la cosa vendida no funcione bien. Para la existencia de esta garanta
es necesario que exista un compromiso expreso o tcito del vendedor porque la
misma no deriva de la ley.
Supuesto de la Obligacin:
Segn el autor Aguilar Gorrondona, en su texto Contratos y Garantas, seala: Es
que la cosa no funcione bien, o sea, que surja un defecto de funcionamiento,
siempre que no se deba a culpa del comprador (o a una causa en orden a la cual el
vendedor ha excluido convencionalmente su responsabilidad) sin que proceda
distinguir si la causa constituye un vicio redhibitorio o no.
Objeto de la Obligacin del Vendedor:
Esto va a depender del contenido del contrato y puede consistir en una obligacin
de dar (p.ej. Proporcionar al comprador de una cosa nueva de la misma clase en
sustitucin de la vendida, pagar una indemnizacin, sustituir piezas o accesorios,
etc.) o de hacer (generalmente reparar la cosa).
Tiempo til para intentar la accin:
El Cdigo Civil seala que el tiempo til para intentar la accin, en caso de
inejecucin de la obligacin del vendedor, salvo pacto en contrario, es de un ao a
partir de la denuncia del defecto de funcionamiento.

Por otra parte, la denuncia indicada, salvo pacto en contrario, debe hacerla el
comprador al vendedor, dentro del mes de descubierto el defecto de
funcionamiento, so pena de caducidad. La denuncia es una carga del comprador.
El alumno debe revisar el artculo 1526 del Cdigo Civil.