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Diversificao nos Fundos de

Investimento Imobilirio
Nos ltimos meses tenho recebido um bom fluxo de mensagens atravs
do contato do blog HC Investimentos.
Caso tenha alguma dvida, sugesto ou crtica no hesite em nos enviar sua
mensagem para podermos lhe atender com uma maior eficcia.
Essa troca de informaes sempre garantem um bom aprendizado.
As dvidas geralmente so as mesmas, portanto, acredito que a disponibilizao
de algumas importantes dicas iro ajudar a todos que buscam investir em Fundos
de Investimento Imobilirio.

1. Invista com o intuito de longo prazo


Os FII tendem a ter um rendimento (considerando apenas os aluguis distribudos)
semelhante ao CDI.
Portanto, uma estimativa de longo prazo para os FII seria algo assim: 10% (Yield)
+ x% de valorizao da cota.
Acredito que 12%-15% seja um rendimento adequado para projees no longo
prazo.
Quanto maior o seu prazo, as fases ruins no curto prazo so superadas pelas boas
fases.

2. Diversifique
No compre apenas 1 FII. Mantenha uma carteira diversificada com 5-7+ FII.
No existe um limite para diversificao, mas fique atento aos custos.
Quanto mais FII tiver em carteira menor a chance de que todos apresentem
resultados ruins.
possvel que um FII tenha resultado negativo mas outro FII compense esse
resultado com boa performance.

3. Adquira os FII a preos adequados


Este um importante quesito, pois o preo de comprar que ir definir o seu yield
(aluguel pago / preo pago) ao longo dos anos.

Tente sempre comparar o yield de um FII com uma aplicao mais segura (como
os ttulos do TD). Se os FII estiverem com uma taxa maior, investa nos FII.
Se a taxa for inferior ou invista no TD, ou aguarde melhor momento para comprar
os FII. No compre FIIs a preos absurdos (com yield abaixo da poupana por
exemplo).
No tenha pressa, afinal o mercado tem 30+ FIIs para se escolher. Em algum
momento o mercado abre alguma oportunidade.
Alm disso, o Senhor Mercado (Mr. Market como Buffett dizia) de vez em quando
muda drasticamente seu humor oferecendo timos FIIs a preos de bananas.
Lembre-se: Todo dia ele lhe oferece um FII a um certo preo, mas quando ele
est bem mau-humorado que lhe oferece o mesmo fundo a preo de banana.
quando, ento, devemos compr-lo.
Com as dicas acima voc ter maior tranquilidade em seus investimentos nos FII.
Alm disso, provavelmente ir evitar muitas furadas, como o caso recente
do FMOF11 (Memorial Office) descrito abaixo:
Desde o incio do ms de maio/2010 o fundo, que comeou sendo negociado a R$
130,00 hoje pode ser comprado a R$ 110,00.
Portanto, houve uma desvalorizao de -15,38%, sendo um movimento bem
anormal para um FII que tem rendimentos de aluguis constantes (no valor de
0,99).
O yield do FMOF11, considerando o preo atual de R$ 110,00 de 0,90% mensal,
patamar bem alto para um CDI bruto atual de 0,75%.
Qual investidor no iria se interessar por um fundo com alto potencial de
rentabilidade, sendo um prdio muito moderno e conservado?
Ao invs de sair comemorando e comprando vrias cotas do fundo preciso
primeiro constatar a situao real do fundo.
Afinal, um yield de 0,90% ao ms est bem distante da mdia atual dos FII em
0,74%.
Seria este fundo uma pechincha no mercado?
Ou ser que existe alguma informao nova a respeito do fundo que no
sabemos?
O fundo enviou o seguinte fato relevante:

COIN Distribuidora de Ttulos e Valores Mobilirios Ltda., na


qualidade de Administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO

IMOBILIRIO MEMORIAL OFFICE, registrado na CVM sob


n39-6, comunica, para os fins previstos no art. 41 da
Instruo CVM n 472/2008 que, recebeu em 18 de maio
corrente,comunicao formal por parte da locatria de
23 (vinte e trs), de um total de 24 (vinte e quatro)
andares existentes no Edifcio Memorial Office, que
integra o patrimnio do Fundo, de seu interesse na
desocupao e devoluo antecipada das unidades
correspondentes a 9 (nove) daqueles andares locados,
medida essa a ser efetivada no prazo estimado de 30 (trinta)
dias, o que se refletir na rentabilidade do Fundo.
Desocupao de 23 de 24 andares no Edifcio Memorial Office???
A repercurso deste fato pode ser vista no nmero elevado de negcios do fundo
(23 negcios nesta tera, dia 25/05), porm ainda no se sabe o quanto tal fato ir
impactar nas distribuies futuras.
bem provvel que termos uma reduo enorme dos aluguis pagos ao fundo,
agora com uma baixssima taxa de vacncia.
Entretanto, quem sabe este fato no desencadeie em uma nova oportunidade para
novos clientes ocuparem o edifcioe o fundo se recupere deste pssimo
momento?

Concluses:
1. Embora o mercado no seja perfeitamente eficiente a relao entre risco e
retorno existe
muito provvel que se um ativo tem uma alta rentabilidade esperada porqu
carrega consigo um alto risco embutido. Theres no free lunch
2. Diversifique sempre
Quem detinha o FMOF11 antes deste fato relevante provavelmente no tinha
expectativas de que tal fato poderia ocorrer, resultando em impactos de magnitude
ainda desconhecida.
Porm, quem estava diversificado provavelmente no est muito preocupado com
a situao, j que o fundo representa apenas uma pequena parte de seu portflio.
3. Invista para o longo prazo
Investir para o longo prazo diminui bastante a volatilidade de curto prazo nos
mercados e nos traz uma remunerao mais eficiente pela pacincia nos
momentos turbulentos.