Taxa condominial s pode ser

cobrada aps chaves

 Ainda abordando o interminvel rol de situaes abusivas geradas

pelo chamado Boom imobilirio e os atrasos na entrega de
obras, trataremos de mais uma questo que tem gerado bastante
polmica nas relaes de consumo.

Como de conhecimento geral, construtoras de todo o Brasil,

mesmo daquelas mais conceituadas, tm descumprido
acintosamente os prazos de entregas das suas obras, violando os
contratos firmados com os consumidores.

O problema tem gerado milhares de aes indenizatrias,

abarrotando o Poder Judicirio, invariavelmente com desfecho em
acordos judiciais propostos pela empresa ou em condenaes
significativas.
Nessa esteira, tem se tornado prtica comum das construtoras
instaurar o Condomnio muito antes de o empreendimento estar
efetivamente pronto para ser entregue.

 Trata-se de um estratgia com um objetivo muito claro: repassar o

quanto antes as despesas com a manuteno das reas comuns para
os consumidores adquirentes do empreendimento.

Com a obteno do Habite-se a empresa pode sim, instaurar o

Condomnio, mas no pode repassar as despesas condominiais
para os consumidores que ainda no receberam as chaves.

Alis, neste sentido j decidiu o STJ de maneira muito lcida que

A efetiva posse do imvel, com a entrega das chaves, define o
momento a partir do qual surge para o condmino a obrigao de
efetuar o pagamento das despesas condominiais, como pode se
ver nas decises abaixo transcritas:
Esp 660229 / SP2004/0063520-0 Ministro CESAR ASFOR ROCHA 4 T
Julgamento21/10/2004 Publicao DJ 14/03/2005 p. 378
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMNIO. COBRANA DE TAXAS
CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA.

 Somente quando j tenha recebido as chaves e passado a ter assim

a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, que se
reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de
unidade autnoma quanto s obrigaes respeitantes aos encargos
condominiais, ainda que no tenha havido o registro do contrato
de promessa de compra e venda. Sem que tenha ocorrido essa
demonstrao, no h como se reconhecer a ilegitimidade da
pessoa em nome de quem a unidade autnoma esteja registrada no
livro imobilirio. Precedentes. Recurso especial conhecido pelo
dissdio, mas improvido.

EREsp 489647 / RJ 2003/0107545-3 Rel. Min. Luis Felipe Salomo Publicao DJe
15/12/2009. EMBARGOS DE DIVERGNCIA EM RECURSO ESPECIAL.
LEGITIMIDADE PASSIVA. AO DE COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS.
POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGNCIA ACOLHIDOS.

1.

2.

3.

A efetiva posse do imvel, com a entrega das chaves, define o

momento a partir do qual surge para o condmino a obrigao de
efetuar o pagamento das despesas condominiais.
No caso vertente, incontroverso que o embargante est
sofrendo cobrana de duas cotas condominiais referentes a
perodo anterior entrega das chaves.
Embargos de divergncia providos.

A concluso que se impe obvia: Habite-se no se confunde com

entrega das chaves.
O Art. 44 da Lei 4591/65 pontua:
aps a concesso do habite-se pela autoridade administrativa, o
incorporador dever requerer a averbao da construo da
edificao, para efeito de individualizao e discriminao das
unidades, respondendo perante o adquirente pelas perdas e danos
que resultem da demora no cumprimento dessa obrigao.

 O habite-se apenas um ato administrativo que certifica que

aquela obra est regular sob o ponto de vista da regulamentao
urbanstica municipal.

tambm um requisito necessrio para que a empresa promova o

registro e a individualizao das unidades do empreendimento. A
partir dele poder ser instaurado o condomnio, passando o
mesmo a existir juridicamente.

Por outro lado, no significa que as unidades j tenham sido

entregues para os adquirentes.

Repise-se : habite-se no se confunde com a entrega das chaves,

ainda que tal conste do contrato.

Verifica-se na prtica que entre o habite-se e a entrega efetiva das

chaves, acabam passando-se muitos meses, entre arremates finais,
vistorias, ajustes, etc.

 Alis, o raciocnio bastante obvio:se a construtora ainda pode

adentrar unidade para ultimar reparos e ajustes, porque ela
quem detm ainda a posse do imvel e no o consumidor!
Prova disso que so muito comuns as queixas de consumidores
sobre a morosidade das construtoras durante o processo de
vistorias, j que em muitos casos levam-se meses para
promoverem os reparos necessrios identificados pelos
consumidores.
A jurisprudncia tambm j se posiciona neste sentido, como o
TJ/SP: COMPRA E VENDA IMISSO NA POSSE AO
JULGADA PROCEDENTE PRELIMINARES DE
NULIDADE, ILEGITIMIDADE ATIVA E IMPOSSIBILIDADE
JURDICA DO PEDIDO AFASTADAS R que no entregou no
prazo previsto o imvel em condies de habitabilidade Entrega das chaves
que, no caso, no se confunde com o habite-se Autores que cumpriram a
sua obrigao contratual () Recurso improvido. TJ-SP Apelao Cvel
994.05.094177-7 , Relator(a): Fbio Quadros Julgamento: 12/08/2010
rgo Julgador: 4 Cmara de Direito Privado, Publicao: 25/08/2010.

 A apelada em correspondncia encaminhada aos apelados

afirmou que a data da entrega das chaves era a data do habitese, ocorrida em 10/05/2004, e que desde essa data o imvel
estava disposio dos apelados.
Por sua vez os apelados em resposta correspondncia
anteriormente referida tambm encaminharam missiva a apelante,
na qual informam que a vistoria s foi efetivada em 24/05/2004
conforme agendado pela prpria r e que conforme essa vistoria o
imvel (apartamento 182 do Edifcio Memphis) ainda no estava
em condies de ser entregue.
Nesse ponto, leitura do item 10.04 do contrato d conta de que a
entrega das chaves poderia coincidir com o habite-se () No
foi o que aconteceu, pois ainda existiam obras de acabamento a
serem realizadas no prprio apartamento, situao no contestada
pela apelante()

 Ainda que se sustente que esta clusula permitiria construtora

cobrar valor em pecnia dos autores, entendo que tambm a
cobrana dessa correo monetria s poderia ser feita aps a
entrega das chaves do imvel prometido venda, na medida em
que intrinsecamente relacionada entrega do apartamento dado
como parte do pagamento, em relao ao qual a referida entrega
das chaves pressuposto indispensvel. () Ante o exposto,
rejeitadas as preliminares, nego provimento ao recurso. TJ-SP
Apelao Cvel 994.05.094177-7 , Relator(a): Fbio Quadros
Julgamento: 12/08/2010 rgo Julgador: 4 Cmara de Direito
Privado, Publicao: 25/08/2010
Em resumo, o consumidor s poder obrigado a arcar com as
taxas condominiais, e mesmo de Iptu, aps ter efetivamente
recebido as chaves do seu imvel.