1.

CONCEPTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, TANTO EN LA LEY COMO

EN LA DOCTRINA.
La propiedad horizontal es una institucin jurdica que hace alusin al
conjunto de normas que regulan la divisin y organizacin de diversos
inmuebles, como resultado de la segregacin de un edificio o de un
terreno comn.
En s la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un
rgimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la
relacin entre los propietarios de los bienes privados y los bienes
comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad
horizontal

permite

la

organizacin

de

los

copropietarios

el

mantenimiento de los bienes comunes.

La ley define a la propiedad horizontal en el art. 129 de la siguiente
manera: Es el rgimen jurdico que supone la existencia de una
edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios,
y bienes y servicios de dominio comn. Cuentan con un Reglamento
Interno y una Junta de Propietarios
Se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre uno
o ms pisos, viviendas o locales de un edificio, que han sido adquiridos
por distintos propietarios en forma separada pero que tienen ciertos
derechos y obligaciones en comn.
La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institucin jurdica vinculada a
la divisin y organizacin de los inmuebles resultantes de la segregacin
de una construccin comn. Dicha propiedad reglamenta la manera en

que se divide el inmueble y su relacin con el resto de los bienes privados

y comunes del edificio.
En un edificio, pues, existen distintos propietarios. Cada propietario
dispone de uno o ms departamentos (tambin conocidos como pisos o
apartamentos), pero nadie es dueo del edificio en su totalidad. A todas
estas propiedades individuales se le suma la propiedad comn de
espacios como el lado de entrada, los pasillos, los ascensores, etc.
El derecho de propiedad horizontal supone que el propietario de un
departamento tiene un porcentaje de propiedad sobre los espacios
comunes. Dicha cuota es inherente a la propiedad del departamento e
inseparable de sta.

2. CLASES DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Sabemos que la propiedad horizontal tiene como principal caracterstica
que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de
propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de
propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las
reas comunes de toda la construccin.

PROPIEDAD EXCLUSIVA

Se constituye por el dominio que cada propietario ejerce sobre un bien de

propiedad exclusiva, llmese seccin o departamento.
La ley en vigor se orienta a posibilitar la regularizacin y saneamiento de
la situacin de todos aquellos propietarios de este tipo de unidades
inmobiliarias y edificaciones "que hayan sido construidas sin licencia de

construccin, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de

fbrica, independizacin y/ o reglamento interno". Esta propiedad
exclusiva tiene todos los caracteres que otorga el Cdigo Civil a los bienes
inmuebles (esto es, a la propiedad comn). De consiguiente,
reconociendo la ley el dominio exclusivo, el dueo tiene la potestad o
derecho de vender, hipotecar, alquilar, gravar y, en general, disponer de
la

seccin

departamento

de

su

exclusiva

propiedad,

independientemente de los dems propietarios.

LOS BIENES O PARTES COMUNES

Aquellas partes o bienes de la edificacin de dominio comn, cuyo goce

y utilizacin beneficia a todos los propietarios (de cada departamento), los
cuales son inseparables del dominio y uso de su respectiva propiedad.
Los bienes de dominio comn son los que estn destinados al uso y
disfrute de todos los propietarios de las secciones exclusivas o aquellos
respecto de los cuales depende la existencia de la edificacin. Es el caso
de los pasadizos y escaleras de acceso de un edificio o los cimientos y
otros elementos estructurales del mismo. Se puede distinguir entre bienes
comunes por naturaleza y bienes comunes por destino. Los primeros son
necesariamente comunes, porque sirven para el uso y disfrute de todos
los propietarios o para la integridad de la edificacin. La comunidad sobre
ellos es forzosa. Los bienes comunes por destino, en cambio, no son
imprescindibles para el uso y disfrute de los propietarios o para la
integridad de la edificacin, por lo que la comunidad respecto de ellos no
es forzosa. Los bienes comunes por naturaleza son inseparables de los

bienes exclusivos y no pueden ser objeto de derechos singulares; los

bienes comunes por destino son separables y por tanto susceptibles de
ser materia de derechos singulares.

3. PROPIEDAD HORIZONTAL EN EDIFICIOS DE VARIOS PISOS

La propiedad horizontal tiene como presupuesto objetivo la existencia de
un edificio que se divide en distintos sectores, podemos denominar a
estos sectores como pisos, se definen como una pluralidad de pisos
unidos conectados entre s.

4. PROPIEDA HORIZONTAL EN PREDIOS PLANOS

Actualmente a estas propiedades horizontales se les denomina
propiedades horizontales atpicas, ya que no tienen como sustento factico
un edificio, sino diversas casas que comparten algunos bienes o servicios
comunes. Se habla por ejemplo, de una propiedad horizontal tumbada,
cuya principal nota distintiva es que no hay superposicin horizontal de
unidades inmobiliarias, pues estas cuentan con relativa independencia,
pero comparten zonas de ingreso o viales comunes. En nuestro pas es
el caso de las llamadas quintas o casas en copropiedad, las cuales
pueden regirse

tranquilamente por el

rgimen

de propiedades

horizontales, aun cuando tambin pueden someterse al rgimen paralelo

de independizacin y copropiedad. Para las quintas ambos regmenes
son alternativos y puede optarse por uno u otro en forma voluntaria.

5. LOS DUEOS DEL EDIFICIO SON DUEOS DEL SUELO?

En el segundo se dice: "Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso,

departamento o local y comunero de los bienes destinados al uso comn".
En un edificio, pues, existen distintos propietarios. Cada propietario
dispone de uno o ms departamentos, pero nadie es dueo del edificio en
su totalidad. A todas estas propiedades individuales se le suma la
propiedad comn de espacios como el lado de entrada, los pasillos, los
ascensores, etc.
La ley N 27157 en el artculo nos seala expresamente cuales son los
espacios comunes: El terreno sobre el que est construida la edificacin,
es decir el suelo es propiedad comn de los distintos propietarios.

6. LOS DUEOS DEL LTIMO PISO SON DUEOS DE LA AZOTEA?

Los dueos del ltimo piso no pueden ser dueos de la azotea ya que en
el artculo 40 de la ley N 27157 menciona que se consideran como
propiedad comn: Los stanos y las azoteas, salvo que el los ttulos de
las propiedades aparezcan clausulas en contrario, es decir; pueden ser
dueos siempre y cuando en el contrato se seale en alguna clusula que
ser propietario.

7. LOS

DUEOS

DE

LOS

DEPARTAMENTOS

PUEDEN HACER

MODIFICACIONES EN LAS PAREDES COMUNES?

Los propietarios segn el reglamento en el artculo 140-c seala:
Ejercer el uso y disfrute de los bienes y servicios comunes, sin ms
limitacin que el uso y disfrute legtimo de los dems poseedores sobre
dichos bienes y servicios. Se deduce que el propietario individual no
cuenta con la facultad de disposicin sobre las zonas comunes, teniendo
en cuenta el mutuo respeto que los condueos se deben al momento de
usar los bienes comunes.
La obligacin de los propietarios de no ejecutar obra alguna en los bienes
comunes. Las obras que se ejecutan en los bienes comunes, requiere
autorizacin expresa de la Junta de Propietarios.
Teniendo en cuenta lo mencionado lneas arriba podemos decir que los
propietarios de departamentos no pueden hacer modificaciones en las
paredes de reas comunes.

8. LOS DUEOS DE LOS DEPARTAMENTOS DEL PRIMER PISO

PUEDEN AMPLIAR SU DEPARTAMENTO HACIENDO UN SOTANO?
Los duelos de los departamentos del primer piso no pueden ampliar su
departamento haciendo un stano ya que la ley N 27157, seala que el
stano es un rea comn de todos los propietarios de los departamentos,
por lo que, el propietario del primer piso no podra realizar dicha accin,
salvo que en los ttulos de propiedad en alguna clausula se seale que
este adems de ser dueo de su departamento, ser sueo del stano.

9. LOS

DUEOS

DEL

ULTIMO

PISO

PUEDEN

AMPLIAR

SU

DEPARTAMENTO CONSTRUYENDO EN LA AZOTEA?

Los dueos del ltimo piso no pueden ampliar su departamento
construyendo en la azotea ya que esta es un rea comn de todos los
propietarios, esto de acuerdo con lo establecido en la ley N 27157, por lo
que los dueos del ltimo piso no podran ampliar su departamento de
esta manera, salvo que el los ttulos de propiedad se establezca como
dueos de la azotea a estos, solo en ese caso los dueos de ltimo piso
podran ampliar su departamento.

10. LOS

DUEOS

DE

LOS

DEPARTAMENTOS

QUE

TENGAN

VENTANAS A LA CALLE PUEDEN INSTALAR MEJORAS UTILES

MEDIANTE VOLADISOS?

Los dueos de departamentos que tienen ventana hacia la calle no

pueden instalar mejoras tiles mediante voladizos esto de acuerdo con el
artculo 141-b que menciona: () No ejecutar, en el rea ocupada por su
seccin, obra o instalacin alguna que afecte el dominio comn o la
apariencia externa del predio, sin contar con la previa y expresa
autorizacin del propietario y de la Junta de Propietarios, y con la Licencia
de Obra cuando corresponda. Es decir, solo pueden instalar estas
mejoras si se cuenta con la autorizacin del propietario del predio o

edificio y de la Junta de Propietarios, y con la Licencia de Obra, segn

corresponda el caso.

11. LOS DUEOS DE LOS DEPARTAMENTOS PUEDEN MODIFICAR O

NO EN CUANTO AL PISO DE PARQUET, EL ENLUCIDO, CAMBIO DE
VENTANAS, PINTURA DE PARED?

Los dueos de los departamentos no

pueden realizar estas

modificaciones, de acuerdo a lo siguiente:

a. No se afecte el domino comn, o la apariencia externa del edificio, o
los derechos de los otros propietarios.
b. No afecte la seguridad o condiciones de habitabilidad de la edificacin
en su conjunto.
El dueo no puede realizar transformaciones de una ventana o puerta.

12. EL DUEO DE UN DEPARTAMENTO PUEDE INSTALAR UN

QUIOSCO DE GOLOSINAS EN EL PASADISO O PUERTA DEL
DEPARTAMENTO Y TRABAJAR ALLI DURANTE DIEZ AOS Y
PUEDEN GANAR POR PRESCRIPCION ADQUISITIVA?

No puede instalar un quiosco de golosinas en el pasadizo esto de acuerdo

a lo sealado en el artculo 140-c del Reglamento, que nos menciona: c)
Ejercer el uso y disfrute de los bienes y servicios comunes, sin ms
limitacin que el uso y disfrute legtimo de los dems poseedores sobre
dichos bienes y servicios. El propietario individual no cuenta con la

facultad de disposicin sobre las zonas comunes. Los propietarios tienen

la obligacin de no afectar, perturbar u ocupar permanentemente las
reas destinadas a la circulacin, esparcimiento o uso comn.

13. SI SE TRATA DE UN EDIFICIO DSTINADO A PROPIEDAD

HORIZONTAL PARA EL USO DE VIVIENDA PUEDE O NO CUALQUIER
PROPIETARIO INSTALAR UNA TIENDA, UNA DISCOTECA O UN
TALLER DE SATRE O DE CARPINTERIA, ETC?

El propietario cuenta las facultades de uso, goce y disposicin de la cosa,

siempre y cuando este ejercicio sea acorde con el inters social y
respetando las limitaciones legales. En el rgimen de propiedad horizontal
la misma situacin obliga a implantar restricciones a las facultades de uso
y disfrute del dominio exclusivo. En este sentido podr ejercer dichas
facultades dominicales dentro del reglamento interno, lo cual se halla en
el artculo 140-a que menciona: Ejercer el uso y disfrute exclusivo sobre
su seccin, sujeto nicamente a las limitaciones que les imponga su
contrato, o el Reglamento Interno.
En nuestro pas este tema no ha sido mayormente estudiado, sin
embargo, en otros pases ha generado una copiosa e interesante
jurisprudencia. Para l caso espaol se citan sentencias que resuelven
licito el uso de un inmueble para sala de fiestas, baile, o similares; pero si
se encuentra prohibido el uso destinado al trfico sexual. Igualmente se
reputan peligrosas las actividades de fabricacin y venta de pinturas,

almacenamiento de gases, industrias con emanaciones. En el caso de

actividades consideradas incomodas se cita una oficina mdica, industria
de panadera, etc. Sobre el partcular, se puede mencionar el artculo 141que nos menciona: No perturbar la tranquilidad y normal convivencia de
los dems ocupantes y vecinos, ni atentar contra la moral y las buenas
costumbres.

14. LA PROPIEDAD HORIZONTAL SOLAMENTE SE DA EN LOS

EDIFICIOS

POR

PISOS

PUEDE

DARSE

TAMBIEN

EN

PROPIEDADES PLANAS?

Actualmente se la propiedad se puede dar en ambos casos, es decir, en

edificios por pisos y en propiedades planas a estas ltimas se les
denomina propiedades horizontales atpicas, ya que no tienen como
sustento factico un edificio, sino diversas casas que comparten algunos
bienes o servicios comunes. Se habla por ejemplo, de una propiedad
horizontal tumbada, cuya principal nota distintiva es que no hay
superposicin horizontal de unidades inmobiliarias, pues estas cuentan
con relativa independencia, pero comparten zonas de ingreso o viales
comunes. En nuestro pas es el caso de las llamadas quintas o casas en
copropiedad, las cuales pueden regirse tranquilamente por el rgimen de
propiedades horizontales, aun cuando tambin pueden someterse al
rgimen paralelo de independizacin y copropiedad. Para las quintas
ambos regmenes son alternativos y puede optarse por uno u otro en
forma voluntaria.

15. LA PROPIEDAD HORIZONTAL SEA PLANA O EN EDIFICIOS,

CUALES SON LOS BIENES EXCLUSIVOS DE CADA PROPIETARIO Y
CUALES SON LOS BIENES EN COMUN?

Los bienes exclusivos de cada propietario son: las personas naturales o

jurdicas que ejerzan la posesin, o el uso de las unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva de una edificacin, en calidad de propietarios,
arrendatarios, o bajo cualquier otro ttulo que los faculte a ejercer la
posesin indicada.
Los bien comunes de acurdo con el artculo 134 del reglamento son:
Bienes comunes intransferibles
Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido
en el Reglamento Interno:
a) El terreno sobre el que est construida la edificacin que tiene dos o
ms secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre l se constituya
derecho de superficie.
b) Los cimientos, sobre cimientos, columnas, muros exteriores, techos y
dems elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la
edificacin, siempre que sirvan a dos o ms secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porteras, reas destinadas a la
instalacin de equipos y en general, vas y reas de circulacin comn.
d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una seccin de
propiedad exclusiva.

e) Los sistemas de instalaciones para agua, desage, electricidad,

eliminacin de basura y otros servicios que no estn destinados a una
seccin en particular.
f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilacin o de instalaciones, salvo
los propios de una seccin de propiedad exclusiva.
g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.
h) Aquellos que se sealen como tales en el Reglamento Interno.

16. EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO ES LA ADMINISTRACION Y

COMO SE PAGAN LOS SERVICIOS COMUNES, COMO SE ATIENDEN
LOS GASTOS DE MANTENIMIENTO.

Las facultades de uso y disfrute de los bienes o elementos comunes del

edificio, conlleva necesariamente la asuncin de la carga econmica que
representa el mantenimiento y conservacin de dichos bienes.
En el mbito de la propiedad horizontal se prev la siguiente norma: El
pago de los gastos comunes, se efectuar de acuerdo con los porcentajes
establecidos en el Reglamento Interno, lo cual se halla en el artculo 138
inciso 2.
Por gastos comunes se entienden todos los

ocasionados por el

mantenimiento de servicios comunes, cargas, responsabilidades, y en

general, cualquier gasto no susceptible de individualizacin.

17. EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE VARIOS PISOS COMO SE

ATIENDEN LAS NECESIDADES DE RECREACION Y ESPACIOS
LIBRES.
La actividad recreacin en este caso se ve limitada ya que en el caso de
los bienes de un exclusivo los propietarios se pueden desenvolver de
manera abierta y con normalidad, pero en el caso de los bienes comunes
en el inmueble este desenvolvimiento girara entorno a al respeto por estas
reas ya que no se debe perturbar la tranquilidad de los dems
propietarios ni la circulacin es estos espacios.

18. EN

LA

PROPIEDAD

HORIZONTAL

COMO

FUNCIONA

LOS

ESTACIONAMIENTOS.
El legislador reglamento la distincin de los estacionamientos dentro de
los bienes comunes intransferibles, es decir, estos bienes no pueden ser
desafectados de su carcter comn, ya que son secciones de dominio
comn. Estos bienes no pueden ser desafectados de su carcter comn
ni por ttulo constitutivo, ni por acuerdo posterior de la junta, pues son
imprescriptibles para el uso y disfrute comn del edificio. Si de
desafectaran entonces se extinguira el rgimen de propiedad horizontal.

19. EL PROPIETARIO DE UN DEPARTAMENTO PUEDE VENDER SU

DEPARTAMENTO
El propietario tiene derecho a transmitir libremente

la propiedad de

seccin exclusiva, as como hipotecarla, o realizar cualquier acto de

disposicin y gravamen. Esto de acuerdo a lo sealado en el artculo 132

que nos menciona: La transferencia de la seccin inmobiliaria de

propiedad exclusiva incluye todos los bienes que la conforman, la
participacin en los bienes de propiedad comn y los derechos de uso,
trnsito o servidumbres que la afecten, los que son inseparables de la
misma.

20. SI VENDE EL DEPARTAMENTO QUE OTROS BIENES MAS VENDE.

Al vender un departamento, es decir una seccin exclusiva, se incluir a
esta necesariamente el porcentaje en los biene comunes, es decir, vender
una seccin exclusiva, se hace la venta tambin del porcentaje en los
bienes comunes que se tiene.

UNIVERSIDAD NACIONAL
DEL ALTIPLANO
FACULTAD DE CIENCIAS
JURIDICAS Y POLITICAS
ESCUELA PROFESIONAL DE
DERECHO
TRABAJO ENCARAGO:
PROPIEDAD HORIZONTAL

DOSCENTE: Victor M. Mariscal Flores

DISCENTE : Leidy Cardenas Ccopa
SEMESTRE: V
GRUPO

: Unico
Puno Per