Rescisión Contratos

MATERIA:
DERECHO CIVIL II
CATEDRATICO:
LIC. MARTHA HERNANDEZ CASTELLANOS
*TRABAJO*
ANALISIS DE LOS DIFERENTES TIPOS DE
CONTRATO
*DATOS PERSONALES *
LIC. EN CONTABILIDAD
CUATRIMESTRE: 4to GRUPO: NICO
*ALUMNO*
BENJAMIN SANTOS SALINAS
NACAJUCA, TAB. A 14 DE NOVIEMBRE DE 2015
Contenido
INTRODUCCION................................................................................................... 3
ANALISIS DE LOS DIFERENTES TIPOS DE CONTRATO..........................................4
CONTRATO DE COMPRAVENTA.........................................................................4
CONCEPTO.................................................................................................... 4
CARACTERISTICAS DEL CONTRRATO DE COMPRAVENTA...............................5
IMPORTANCIA................................................................................................ 6
PARTES QUE INTERVIENEN EN LOS CONTRATOS...........................................6
TERMINACION DE LOS CONTRATOS..............................................................7
RESCISIN CONTRATO DE COMPRAVENTA....................................................8
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO...................................................................11
CONCEPTO.................................................................................................. 11
CARACTERSTICAS...................................................................................... 12
IMPORTANCIA.............................................................................................. 13
PARTES QUE INTERVIENEN EN LOS CONTRATOS.........................................13
TERMINACIN............................................................................................. 14
RESCISION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO........................................17
CONTRATO..................................................................................................... 22
IMPORTANCIA.............................................................................................. 22
PARTES DE UN CONTRATO..........................................................................23
TERMINACION DE LOS CONTRATOS............................................................23
LA RESCISIN DE LOS CONTRATOS.............................................................24
CONTRATO DE HIPOTECA............................................................................... 25
CARACTERISTICAS...................................................................................... 25
IMPORTANCIA DEL CONTRATO HIPOTECARIO..............................................26
PARTES QUE INTERVIENEN EN EL CONTRATO..............................................27
TERMINACIN DEL CONTRATO DE HIPOTECA.............................................27
RESCISIN DEL CONTRATO HIPOTECARIO..................................................28
CONCLUSION..................................................................................................... 32
BIBLIOGRAFA.................................................................................................... 33
Contrato de Compraventa
INTRODUCCION
Trataremos de manera suscita sobre los contratos, los cuales no son ms

que un convenio entre una o varias personas por medio del cual se
obligan con respecto a una o varias otras a dar, hacer o no hacer una
cosa, hablaremos tambin de la clasificacin de los contratos definiendo
cada uno de ellos.
Otros de los temas tratados en el presente trabajo lo es el

consentimiento que no es ms que el concierto de voluntades, as
mismo abarcaremos su importancia para la validez de las convenciones,
las partes que la integran, la terminacin del mismo, y de la rescisin;
adems hablaremos de la clasificacin de las obligaciones, la
obligaciones simples, solidarias, accesorias, de hacer y no hacer.
Finalmente nos referimos al tema del modo de extincin de una

obligacin y sus diferentes maneras como son: el pago, la consignacin,
la compensacin, la Confusin, la Novacin, la condenacin Extincin de
la cosa debida
Conforme lo que dispone el Cdigo Civil mexicano, el contrato es un

convenio en cuya virtud una o varias personas se obligan respecto de
una o de varias otras a dar, hacer o no hacer alguna cosa.
4
Benjamn Santos Salinas
ANALISIS DE LOS DIFERENTES TIPOS DE CONTRATO
CONTRATO DE COMPRAVENTA
CONCEPTO
Podemos definir el contrato de compraventa teniendo en cuenta el

Cdigo Civil y el Cdigo de Comercio.
Segn el Cdigo Civil el contrato de compraventa es un tipo de contrato

en el cual una de las partes (vendedor) se compromete a entregarle a la
otra (comprador) una cosa, a cambio de una contraprestacin
econmica. Para que exista este contrato de compraventa es necesario
que la contraprestacin sea dineraria, ya que si a cambio del bien se
entregara otro, estaramos ante una figura distinta al contrato de
compraventa, denominada permuta.
Un contrato de compraventa es mercantil cuando, segn el Cdigo de
Comercio, los bienes que se transfiere son muebles y siempre y cuando
stos vayan a ser destinados a la reventa con el objeto de que el
comprador se lucre con dicha operacin. Es decir, para que un contrato
de compraventa sea considerado mercantil, es necesario que se
cumplan los siguientes requisitos: que la naturaleza del bien que se
transmita sea mueble (o excepcionalmente inmueble si su adquisicin
tiene finalidad especulativa), que la compraventa de dicho bien mueble
no sea destinado al consumo o propio uso del comprador sino que ste
sea destinado a la reventa de la misma forma que se adquiri o
sometindolo a alguna transformacin.
Hay una serie de supuestos que no se consideran compraventa
mercantil y que vamos a enumerar a continuacin:
5
Las compras de bienes destinadas al consumo del comprador o la
persona para la cual se realiz la compra, las ventas que realicen no
comerciantes del exceso de los productos que estaban destinados a su
consumo, las ventas que realizan los ganaderos o agricultores de sus
cosechas o ganados, y las ventas que los artesanos hagan de los
productos que ellos fabrican en sus talleres.
Se trata de un contrato bilateral, ya que intervienen dos partes
(comprador y vendedor), consensual (ya que necesariamente debe de
existir el consentimiento de las dos partes para poder celebrarse el
mismo), conmutativo (ya que estn bien definidas las prestaciones a
cargo de cada una de las partes y adems el valor que tiene el elemento
que se transfiere es equivalente al precio que se pagar por adquirir la
propiedad del mismo) y oneroso (ya que a cambio de la entrega del bien
se da una cantidad dineraria, es decir, que la entrega del bien no es
gratuita, sino estaramos ante una donacin).
Para que un contrato escrito sea vlido, la ley establece una serie de
informaciones que el mismo debe de contener; el contenido esencial de
todo contrato es: modalidad de contrato, los datos de la empresa o
empresario (si ste es persona fsica), datos del trabajador, la categora
o grupo profesional del trabajador, la fecha de inicio de la relacin
laboral y la duracin de la misma as como la distribucin de la jornada,
la duracin del perodo de prueba que se haya pactado, la retribucin y
las vacaciones anuales a las que tiene derecho el trabajador y el
convenio colectivo que se aplicar. Adems, el contrato de trabajo debe
de ser firmado por las dos partes (empresario y trabajador) y cada una
de ellas debe quedarse con una copia. Una vez firmado el contrato, el
empresario tiene la obligacin de comunicar al Servicio Pblico de
Empleo en los 10 das hbiles siguientes a la fecha de inicio de la
relacin laboral, la celebracin de dicho contrato, con independencia de
que el mismo se haya formalizado por escrito o verbalmente.
CARACTERISTICAS DEL CONTRRATO DE COMPRAVENTA
Contrato bilateral
6
Crea derechos y obligaciones para ambas partes. El contrato de
compraventa siempre sera bilateral, en razn de que en esencia las
obligaciones sern reciprocas para ambas partes. El vendedor adquiere
la obligacin de transmitir la propiedad de una cosa o de un derecho y el
comprador a pagar un el precio cierto en dinero.
Contrato oneroso
Crea provechos y gravmenes tambin recprocos. El contrato de
compraventa es oneroso en razon de la naturaleza econmica de las
contraprestaciones del vendedor y del comprador. La cosa o el derecho
que se vende representan una valoracin econmica.
Contrato Instantneo
La compraventa pura y simple se realiza en un solo acto.
Contrato de tracto sucesivo
El contrato de compraventa ser de tracto sucesivo cuando las partes
convengan en diferir el cumplimiento de las obligaciones contradas.
Contrato formal
Cuando se trate de bienes inmuebles es necesario una formalidad
especfica establecida por la ley para que tenga plena validez. La
inobservancia de la forma trae aparejada una nulidad de tipo relativo.
IMPORTANCIA
Este contrato es el que tiene mayor importancia entre los de su clase
porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, adems,
porque constituye la principal forma moderna de adquisicin de riqueza;
es decir, tanto en su funcin jurdica como econmica, debe merecer un
estudio especial.
Como contrato tipo de los translativos de dominio, aplicaremos sus
reglas principales a la permuta; sufrirn estas modificaciones esenciales
en la donacin; tambin recurriremos a la compraventa para explicar
ciertas especialidades del mutuo, de la sociedad, de la transaccin y de
la renta vitalicia.
7
Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir
el dominio. Las formas de adquisicin del dominio estn representadas
por el contrato, la herencia, la prescripcin, la ocupacin, la accesin, la
adjudicacin y la ley. El contrato es en el derecho moderno la forma
principal de adquirir la propiedad dentro de los contratos translativos de
dominio.
La compraventa en el derecho latino moderno, que deriva del Cdigo
Napolen, es un contrato translativo de dominio, que se define como el
contrato por virtud del cual una parte, llamada vendedor, transmite la
propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador,
mediante el pago de un precio cierto y en dinero.
PARTES QUE INTERVIENEN EN LOS CONTRATOS

Podemos clasificar los elementos esenciales de este tipo de contrato en
personales, formales y reales.
Los elementos personales seran los sujetos que intervienen en el mismo, es
decir, el comprador y el vendedor. Estos elementos personales deben tener
reconocida plena capacidad de obrar; esto quiere decir que ambos sujetos sean
mayores de edad, o que tengan menos de 18 aos pero estn emancipados, e
incluso que tengan entre 16 y 18 aos, pero en este caso sera necesario
contar con una autorizacin del padre, madre o tutor legal.
Los elementos reales que podemos encontrar en el contrato de compraventa
son el bien que se transmite y el dinero que se entrega a cambio.
TERMINACION DE LOS CONTRATOS
Por frustracin
Por incumplimiento del contrato
Consumacin del contrato
Rescisin del contrato
Por muerte
8
EJEMPLO DE TERMINACION
CONVENIO DE TERMINACIN AL CONTRATO DE __________QUE CELEBRAN, POR UNA

PARTE LA UNIVERSIDAD NACIONAL AUTNOMA DE MXICO, A LA QUE EN LO SUCESIVO
SE LE DENOMINAR LA UNAM, REPRESENTADA EN ESTE ACTO POR ____________,
____________; Y POR LA OTRA PARTE, ____________, AL QUE EN LO SUCESIVO SE LE
DENOMINAR ____________, REPRESENTADA EN ESTE ACTO POR ____________,
____________, CONFORME A LOS ANTECEDENTES Y CLUSULAS SIGUIENTES:
ANTECEDENTES
1
Que con fecha ____________ de ____________ ____________, las partes suscribieron un

Contrato de ___(Que se va a terminar)_________, en lo sucesivo EL CONTRATO, con el objeto
de ____________.
Que ambas partes reconocen mutuamente su personalidad jurdica y la de sus representantes

legales.
Que ambas partes ratifican como sus domicilios legales los sealados en EL CONTRATO.
En la clusula _________ de "EL CONTRATO" se estableci que su duracin sera de _______

aos a partir de su firma. (Para que proceda la terminacin anticipada debe estar vigente "EL
CONTRATO")
C L U S U LAS
PRIMERA.
El objeto del presente instrumento es dar por terminado EL CONTRATO.
SEGUNDA.
Que ambas artes estn conformes con las acciones y compromisos realizados, hasta el
momento de la celebracin de "EL CONTRATO".
TERCERA.
Las partes acuerdan que a la firma del presente instrumento se otorgan el ms amplio finiquito,
no reservndose accin o derecho alguno que ejercitar con posterioridad, sea por va civil, penal
o de cualquier otra ndole.
CUARTA.
El presente Convenio empezar a surtir sus efectos a partir de la fecha de su firma.
Ledo que fue el presente instrumento y enteradas las partes de su contenido y alcance, lo firman
por ____________ en la ciudad de Mxico, D.F., a los ____________ das del mes de
________________________
9
POR "LA UNAM"
POR "______"
(Nombre y Cargo que

deber de ser el mismo
que aparece en el proemio
y declaraciones)
(Nombre y Cargo que

deber de ser el mismo
que aparece en el proemio
y declaraciones)
RESCISIN CONTRATO DE COMPRAVENTA
Cuando el vendedor incumple abre la posibilidad al comprador de exigir

una indemnizacin por incumplimiento o rescindir el contrato, o como
tcnicamente se dice, resolver el contrato y obtener la devolucin del
dinero con los intereses desde que se hicieron los pagos.
Conseguir una resolucin contractual no es fcil. Por ms que el artculo

1124 del Cdigo Civil lo deja claro la jurisprudencia hace una
interpretacin que a veces mucho difiere del contenido literal del
mencionado artculo. El caso ms claro es el de la compra venta de
viviendas en plano. Por ms que el artculo 3 de ley 57/1968 del 27 de
Julio establezca que si no se entrega en plazo la vivienda debe
devolverse al comprador el dinero ms los intereses y que, adems debe
garantizarse esta devolucin mediante aval o seguro, con demasiada
frecuencia los tribunales no dan la razn al comprador a pesar de que el
promotor no haya entregado la vivienda a tiempo y no haya suscrito
aval o seguro a favor del comprador.
Por eso, en los casos de resoluciones de contratos de compraventa,
sobre todo en los casos de compraventa de viviendas, es muy
importante contratar a muy buenos abogados con experiencia para
inclinar la balanza a favor de los compradores. Como abogados venimos
observando que es un terreno ambiguo donde el abogado debe saber
marcar esa pequea diferencia para que al final el vendedor incumplidor
pague. En este terreno de la rescisin de contratos los abogados marcan
la diferencia.
10
EJEMPLO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA
CONTRATO DE COMPRA-VENTA, QUE CELEBRAN POR UNA PARTE, LA UNIVERSIDAD NACIONAL
AUTNOMA DE MXICO, EN LO SUCESIVO "LA COMPRADORA", REPRESENTADA EN ESTE ACTO
POR.........................., CON LA ASISTENCIA DE..................; Y POR LA OTRA..................EN ADELANTE "EL
VENDEDOR", REPRESENTADO POR................., AL TENEDOR DE LAS SIGUIENTES DECLARACIONES Y
CLUSULAS:
DECLARACIONES
I.
DECLARA "LA ARRENDADORA":

1. Que es una corporacin pblica, organismo descentralizado del Estado, dotado de plena
capacidad jurdica, de conformidad con el artculo Io de su Ley Orgnica, publicada en el Diario
Oficial de la Federacin, el 6 de enero de 1945, y que tiene entre sus fines impartir educacin
superior y realizar investigaciones, principalmente acerca de las condiciones y problemas nacionales,
y
extender
con
la
mayor
amplitud
los
beneficios
de
la
cultura.
2. Que la representacin de esta Casa de Estudios, recae originalmente en el Resctor,
........................................de conformidad con los artculos 9o de su Ley Orgnica y
30
de
su
Estatuto
General.
3. Que dentro de su estructura orgnico-administrativa se encuentra el (la).....................
el (la) cual cuenta con los recursos necesarios para el cumplimiento de este contrato.
4. Que seala como domicilio, para efectos de este contrato, el 9o piso de la Torre de Rectora, en la
Ciudad Universitaria, Coyoacn, D.F., CP. 04510.
II. DECLARA "EL VENDEDOR":*

1. Que es una...............................legalmente constituida, de conformidad con las leyes
mexicanas como lo demuestra con la escritura de su acta constitutiva nmero.............
volumen..................otorgada ante la fe del Notario Pblico Nmero............del Distrito Federal.
Lie............................................................................................................
* Como se ha aclarado en el apartado 4 "Particularidades de los contratos", estas declaraciones
debern modificarse en ste y en todos los contratos a celebrarse con personas fsicas
2. Que los seores..........................................en su calictienen facultades para suscribir el pniiotarial
nmero..........de fecha........imero..................Lie........................instrimento de conformidad con el
poder notarial nmero otorgado ante la fe del Notario Pblico Nmero...............
3. Que dentro de su objeto social se encuentra el de...............................................
4. Que seala como domicilio legal el ubicado en...................................................
III.
DECLARAN
AMBAS
PARTES:
NICO. Que en atencin a lo expuesto, estn conformes en sujetar su compromiso a trminos y
condiciones insertos en las siguientes:
CLUSULAS
PRIMERA.
"EL
VENDEDOR"
vende
a
"LA
COMPRADORA"
y
sta
adquiere
SEGUNDA. "LA COMPRADORA" cubrir a "EL VENDEDOR" la cantidad del concepto del pago de los
bienes materia de este contrato.
TERCERA. "EL VENDEDOR" se compromete a entregar a "LA COMPRADORA bienes que se
mencionan en la clusula primera en el lugar que sta designe, a ms tar
da.......................................
CUARTA. * 'EL VENDEDOR" garantiza los bienes contra defectos de materiales y de obra,
11
comprometindose a sustituirlos por otros nuevos, en caso de defectos c mismos.
QUINTA.' EL VENDEDOR" se obliga al saneamiento en caso de eviccin, en los siguientes de los
artculos 2119, 2120 y dems relativos aplicables, del Cdigo Civil para el Di Federal.
SEXTA. El presente contrato no causa impuesto por lo que respecta a "LA COMPRA RA", toda vez
que el artculo 17 de su Ley Orgnica ordena que: los ingresos Universidad y los bienes de su
propiedad, no estn sujetos a impuestos o derechos federales, locales o municipales y que tampoco
estarn gravados los actos o contratos en que intervenga si los impuestos conforme a la ley
respectiva, debiesen estar a cargo Universidad.
La interpretacin cabal del artculo mencionado es que la Universidad Nacional Autnoma de Mxico,
goza de un rgimen fiscal de no sujecin impositiva, como ha sido reconocida por el Poder Judicial de
la Federacin en la Jurisprudencia I.5.A.8. del Quinto Tribunal Colegiado en Materia Administrativa del
Primer Circuito, publicado en la Gaceta del Seminario Judicial de la Federacin en el nmero 19-20,
julio-septiembre de 1989, en la pgina 123, bajo el rubro "UNIVERSIDAD NACIONAL AUTNOMA DE
MXICO. NO ES SUJETO TRIBUTARIO", con base en las ejecuciones de los amparos en revisin
35/88, 5/89, 25/89, 45/89 y 85/89.
SPTIMA. El presente contrato empezar a surtir efectos a partir de la fecha de su firma.
OCTAVA. Para la interpretacin y cumplimiento de este contrato, as como para todo lo no previsto en
el mismo, las partes se someten a la jurisdiccin y competencia de los tribunales federales de la
Ciudad de Mxico, Distrito Federal, por lo que renuncia expresamente al fuero que, por razn de su
domicilio, presente o futuro pudiera corresponderles.
Ledo que fue el presente contrato y enteradas las partes de su contenido y alcances, lo firman
en la Ciudad de Mxico, Distrito Federal, a los..........das del mes de..........................de
mil
novecientos...................................................
POR ''LA COMPRADORA" POR ''EL VENDEDOR''
12
Contrato de Arrendamiento
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
CONCEPTO
El contrato de arrendamiento es un acuerdo entre dos personas
mediante el cual, una de los intervinientes (Arrendador) se compromete
a ceder durante un tiempo determinado el derecho a usar y disfrutar un
bien. Por otro lado, el otro interviniente (arrendatario) se compromete a
realizar los pagos acordados como contraprestacin de este derecho de
uso. Estos pagos pueden ser tanto monetarios como en especie, aunque
lo habitual es que sean entregas monetarias en forma de renta mensual.
Cuando hablamos de contrato de arrendamiento hacemos referencia a

un tipo de contrato que se establece normalmente entre dos partes y
que supone que la primera (el arrendador) le entrega algn elemento
suyo (mueble o inmueble) a la segunda parte (el arrendatario) para que
la utilice en su beneficio propio. Este contrato de arrendamiento supone
que la segunda parte, el arrendatario, debe pagar por ese prstamo de
manera peridica a lo largo del tiempo que se establezca de comn
acuerdo en el contrato. En algunos casos, el pago puede ser en dinero y
en otros casos puede ser otorgndosele al arrendador parte del producto
que el arrendatario logra a partir del uso de ese espacio o elemento (por
ejemplo, si se arrienda una porcin de tierra para ser trabajada).
El contrato de arrendamiento es uno de los contratos ms comunes que

se pueden dar entre dos personas y si bien en algunos casos puede
tener que ver con actividades econmicas, en otros casos es aquel que
se establece entre una persona que tiene una vivienda disponible y otra
persona que busca un lugar donde vivir o donde asentarse. Usualmente,
el pago se llama renta y se puede entregar al arrendador cada quince
das o una vez por mes. Es tambin comn que los contratos de
arrendamiento de este tipo duren entre dos y tres aos con posibilidades
a ser renovados si las dos partes se muestran satisfechas con la otra.
El contrato de arrendamiento es un tipo de contrato que, por las

caractersticas particulares de la accin, suele dejar mejor parado al
arrendador. Esto es as si se considera como que esta figura est
entrando en un riesgo al entregar o ceder un bien suyo para el
13
usufructo de otra persona que puede incluso no conocer. De este modo,
en el contrato suelen establecerse varios elementos que sirven como
defensa y garanta para el arrendador, tales como pagos de depsitos o
adelantos (con posibilidad de ser devueltos si todo sale bien), anulacin
del contrato antes de tiempo, aumento de la renta dependiendo de las
condiciones econmicas del momento, cargas y puniciones al obrar del
arrendatario, etc. Por su parte, el arrendatario no puede anular sin razn
justa el contrato so pena de que se le cobre una multa por no haber
cumplido con la totalidad del mismo. El arrendatario suele tener la
posibilidad de solicitar anulacin del contrato slo si lo hace de modo
claramente justificado.
CARACTERSTICAS
1.
Bilateral
2.
Oneroso
3.
Conmutativo
4.
Traslativo de uso
5.
Principal
6.
Nominado
7.
Detracto sucesivo
8.
Formal y simple tratndose de fincas rsticas se deber hacer

constar en escritura publica e inscribirse en el registro publico de la
propiedad.
9.
Temporal: Ya que el contrato de arrendamiento no debe de exceder

de cinco aos para fincas urbanas, de diez para fincas destinadas al
comercio, de quince para las destinadas a la explotacin y de veinte
para las de la industria.
Obligaciones del arrendador
14
1.
Conceder el uso temporal al arrendatario cuando el contrato fuere

de tiempo indeterminado si el arrendador autoriz al arrendatario
para que hiciera mejoras y antes de que transcurra el tiempo
necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de
las mejoras que hizo.
2.
Devolver el saldo que hubiere a favor del arrendatario al termino

del contrato de arrendamiento
3.
Preferir al arrendatario respecto de cualquier otro interesado para

nuevo arrendamiento y conceder el derecho de tanto (de
preferencia).
Obligaciones del arrendatario

1.
Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos, as como en el

lugar y a falta de convenio expreso en el domicilio del arrendatario.
2.
Conservar la cosa en el estado que la recibe, esta obligacin

engloba lo siguiente:
a.
Responder de los daos y perjuicios que la cosa arrendada sufra

por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o
subarrendatarios.
b.
Poner inmediatamente en conocimiento del arrendador las

necesidades de las reparaciones bajo pena de daos y perjuicios que
cause su omisin
c.
Hacer las reparaciones de aquellos deterioros de baja importancia

que generalmente causan las personas que habitan el bien
arrendado.
IMPORTANCIA
Sea que usted sea dueo o inquilino de una propiedad inmueble, es
necesario e importante que ambas partes firmen un contrato de
15
arrendamiento para asegurar sus bienes races y su dinero; en este post
le diremos en qu consiste el contrato de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento es un contrato por medio del cual el
arrendador (o casero) transfiere por un tiempo definido el uso de un
inmueble o casa a su arrendatario (inquilino) quien est obligado a pagar
por habitar el inmueble una cantidad determinada por ambos: la renta,
que es el pago de cierta cantidad en un tiempo peridico que
usualmente no va ms all de 30 das.
Este contrato no confiere un ttulo de propiedad pues el arrendatario no
tiene dominio del inmueble y reconoce que el dominio es del arrendador.
De este modo se ve imposibilitado de hacer cambios en la propiedad sin
previa autorizacin del arrendador
PARTES QUE INTERVIENEN EN LOS CONTRATOS
Todos sabemos que en un contrato de arrendamiento intervienen dos

partes: arrendador y arrendatario. Veamos entonces quien es cada uno
de esos personajes:
Arrendador: Es arrendador el propietario del bien y por supuesto, es
quien que se obliga a ceder el uso de ese bien. Es la persona que da en
arrendamiento aquello que le pertenece. Persona jurdica propietaria del
bien que se alquila o arrienda.
Arrendatario: El arrendatario es la persona que adquiere el derecho a

usar un activo a cambio del pago de un canon. Es la persona que toma
en arriendo alguna cosa. Persona fsica o jurdica que alquila un bien.
En resumen, el arrendador es el dueo de la casa, y el arrendatario es el

inquilino, quien paga el arriendo.
16
El contrato de arrendamiento ofrece beneficios a ambas partes pues
especifica los derechos y obligaciones de los dos. Los derechos y
obligaciones del arrendador son:
Entregar al inquilino o arrendatario el inmueble en buen estado

para habitar en l con todas las condiciones de higiene y
seguridad al corriente
No estorbar en el uso de la vivienda, es decir, no tendr acceso a
sta excepto si se tiene que realizar reparaciones indispensables
para la seguridad del arrendatario
Garantizar un uso pacfico durante el tiempo de duracin del
contrato de arrendamiento
Si el arrendador no realizara las reparaciones necesarias para la
higiene y seguridad de la vivienda, el arrendatario puede recurrir
ante un juzgado para que mediatice o anule el contrato de
arrendamiento
Los derechos y obligaciones del arrendatario son:
Responder econmicamente en caso de que el inmueble sufra

algn dao causado por su culpa o negligencia
No utilizar el inmueble para cualquier otra cosa que no haya

estado estipulada en el contrato
Pagar la renta de acuerdo con el contrato desde el da en que se

recibi el inmueble hasta que el contrato termine en la institucin
bancaria o como se haya acordado en el contrato de
arrendamiento
Conservar en buen estado el inmueble arrendado
Entregar en las mismas condiciones el inmueble arrendado en

caso de que se le abandone o culmine el contrato de
arrendamiento
17
Pagar la renta completa en los trminos estipulados
El contrato de arrendamiento puede ser revocado por muchas causas

por ejemplo:
Por acuerdo mutuo
Por prdida o destruccin total del inmueble por causas de

desastres naturales
Por expropiacin o venta judicial
Por falta de pago de renta
Por utilizar el inmueble de forma diferente a la estipulada en el

contrato
Por daos graves hechos por el arrendatario
Como se dar cuenta, el contrato de arrendamiento es una forma de

proteger su patrimonio y su dinero ya sea que usted sea inquilino o
dueo, le conviene firmarlo para que despus no haya malos
entendidos.
TERMINACIN.
Depende de si el contrato ha sido celebrado por tiempo determinado o
indeterminado. En el primer caso, concluir a voluntad de cualquiera de
las partes, previo aviso a la otra en forma indubitable y, en el caso de inmuebles, si el predio es urbano o rstico. El a. 2483 del CC enumera las
principales causas de terminacin:
1) por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o
por estar satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada;
2) por convenio expreso;
3) por nulidad;
4) por rescisin;
5) por confusin;
6) por prdida o destruccin total de la cosa arrendada, por caso
fortuito o fuerza mayor;
18
7) por expropiacin de la cosa arrendada hecha por causa de
utilidad pblica, y
8) por eviccin de la cosa dada en arrendamiento.
Termina, tambin, por la muerte del arrendador o del arrendatario,
cuando expresamente se hubiere pactado su rescisin, segn se
desprende del a. 2408 del CC interpretado a contrario sensu. Asimismo,
al acabarse el usufructo, si el usufructuario dio en arrendamiento los bienes objeto de su derecho. Igualmente, cuando sin el consentimiento del
arrendador, el arrendatario hiciere obras en el fundo para descubrir un
tesoro. Otra de las causas de terminacin es la oposicin al subarriendo
en caso de haberse pactado ese derecho, y en el caso de enajenacin
judicial cuando el contrato se hubiese celebrado dentro de los 60 das
anteriores al secuestro de la finca.
CAPITULO IX
Del modo de terminar el arrendamiento
Artculo 2483. El arrendamiento puede determinar:
I. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o
por estar satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada;
II. Por convenio expreso;
III. Por nulidad;
IV. Por rescisin;
V. Por confusin;
VI. Por perdida o destruccin total de la cosa arrendada, por caso
fortuito o fuerza mayor;
VII. Por expropiacin de la cosa arrendada hecha por causa de
utilidad pblica;
VIII. Por eviccin de la cosa dada en arrendamiento.
Artculo 2484. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado,
concluye en el da prefijado sin necesidad de desahucio. Si no se ha
sealado tiempo, se observara lo que disponen los artculos 2478 y
2479.
Artculo 2485. Vencido un contrato de arrendamiento, tendr derecho el
inquilino, siempre que este al corriente en el pago de sus rentas, a que
se le prorrogue hasta por un ano ese contrato. Podr el arrendador
aumentar hasta un diez por ciento la renta anterior, siempre que
19
demuestre que los alquileres en la zona de que se trate han sufrido un
alza despus de que se celebr el contrato de arrendamiento.
Quedan exceptuados de la obligacin de prorrogar el contrato de
arrendamiento los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la
finca cuyo arrendamiento ha vencido.
Artculo 2486. Si despus de terminado el arrendamiento y su prorroga,
si la hubo, continua el arrendatario sin oposicin en el goce y uso del
predio, y este es rustico, se entender renovado el contrato por otro ano.
Artculo 2487. En el caso del artculo anterior, si el predio fuere urbano,
el arrendamiento continuara por tiempo indefinido, y el Arrendatario
deber pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del
contrato, con arreglo a lo que pagaba.
Artculo 2488. Cuando haya prorroga en el contrato de arrendamiento, y
en los casos de que hablan los dos artculos anteriores, cesan las
obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del
arrendamiento, salvo convenio en contrario.
Artculo 2489. El arrendador puede exigir la rescisin del contrato:
I. Por falta de pago de la renta en los trminos prevenidos en los

artculos
2452
y
2454;
II. Por usarse la cosa en contravencin a lo dispuesto en la fraccin III
del
artculo
2425;
III. Por el subarriendo de la cosa en contravencin a lo dispuesto en el
artculo 2480.
Artculo 2490. En los casos del artculo 2445, el arrendatario podr
rescindir el contrato cuando la prdida del uso fuere total, y aun cuando
fuere parcial, si la reparacin durare ms de dos meses.
Artculo 2491. Si el arrendatario no hiciere uso del derecho que para
rescindir el contrato le concede el artculo anterior, hecha la reparacin,
continuara en el uso de la cosa, pagando la misma renta hasta que
termine el plazo del arrendamiento.
20
Artculo 2492. Si el arrendador, sin motivo fundado, se opone al
subarriendo que con derecho pretenda hacer el arrendatario, podr este
pedir la rescisin del contrato.
Artculo 2493. Si el usufructuario no manifest su calidad de tal al hacer
el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el
usufructo, exige el propietario la desocupacin de la finca, tiene el
arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnizacin de
danos y perjuicios.
Artculo 2494. En el caso del artculo anterior se observara lo que
dispone el artculo 2486, si el predio fuere rustico, y si fuere urbano, lo
que previene en el artculo 2487.
Artculo 2495. Si el predio dado en arrendamiento fuere enajenado
judicialmente, el contrato de arrendamiento subsistir, a menos que
aparezca que se celebr dentro de los sesenta das anteriores al
secuestro de la finca, en cuyo caso el arrendamiento podr darse por
concluido.
Artculo 2496. En los casos de expropiacin y ejecucin judicial se
observara lo dispuesto en los artculos 2456, 2457 y 2458.
RESCISION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Las causas de finalizacin o rescisin de un contrato de alquiler pueden
ser muchas, tanto por parte del propietario como del inquilino.
Las ms usuales son:
a) Finalizacin por parte del inquilino:
Si el inquilino quiere dejar el alquiler, tiene que comunicarlo al
propietario como mnimo un mes antes de finalizar el plazo pactado
o de las prrrogas.
En el transcurso del plazo inicial fijado o de cualquiera de las
prrrogas, el inquilino no puede abandonar la vivienda. En caso de
hacerlo, tendr que indemnizar al propietario los perjuicios que le
cause.
El inquilino puede rescindir el contrato sin daos y perjuicios, en los
casos siguientes:
21
Si el propietario se niega a realizar las obras necesarias para
conservar la vivienda en condiciones ptimas de habitabilidad.
Si el propietario no facilita el disfrute y el uso pacfico de la
vivienda.
Si el inquilino desiste, su cnyuge o persona anloga que conviva con l
podr continuar el contrato siempre que lo comunique al arrendador por
escrito.
Las obras de conservacin que hacen inhabitable la vivienda permiten al
inquilino desistir del contrato.
b) Finalizacin por parte del propietario:
En contratos de duracin de hasta cinco aos, el Cdigo civil
establece que el incumplimiento del pacto por parte del arrendatario
da derecho al propietario a poder instar a su cumplimiento, o bien
rescindir el contrato con indemnizacin de daos y perjuicios.
Un propietario
siguientes:
puede
rescindir
un
contrato
por
las
razones
Por falta de pago de la renta o cualquier cantidad que deba el

arrendatario, incluida la fianza o su actualizacin.
En el caso de subarrendamiento o cesin no consentidos.
En el caso de realizacin de obras no consentidas en la

vivienda por parte del arrendatario.
Por daos causados en la vivienda por parte del arrendatario.
En el caso de que el arrendatario lleve a cabo actividades

molestas, insalubres o nocivas.
En el caso de que la vivienda no sea destinada a vivienda

habitual y permanente del arrendatario.
Cuando se resuelva el derecho del propietario.
Modelo acuerdo rescisin contrato alquiler
En la ciudad de .......... a ..de ......... 20..
22
REUNIDOS
De una parte:
..................., mayor de edad, con D.N.I./N.I.F. nmero ..................... vecino de .....................
(...........) en C/ ..............., n ..........., Actuando cono PARTE ARRENDADORA
De otra parte: ..............., mayor de edad, con D.N.I./N.I.F. nmero, vecino de ........... (..........) en
C/.............., n. Actuando como PARTE ARRENDATARIA
INTERVIENEN
En su propio nombre y derecho reconocindose capacidad legal necesaria para otorgar el
presente documento y
EXPONEN
Primero. .............................(el arrendador).cedi en arrendamiento a ............................(el
arrendatario) una finca urbana, con Referencia Catastral N...................(o finca Registral n
.....Reg. Propiedad N....) edificada en calle ......................, n .........de ............. (............); ocupa
la ..............planta, letra ..............de ............ m2 construidos y ........... m2 tiles.
Segundo. El periodo de Arrendamiento quedo fijado inicialmente, desde el ..... de ........ de 20... ,
prorrogable anualmente de forma automatica por un periodo mximo de cinco aos, de
conformidad con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Tercero. El resto de condiciones de Arrendamiento, quedo fijado en las clusulas del referido
Contrato de Arrendamiento.
Cuarto. ....................(el arrendatario)..ha comunicado a ....................(el arrendador).su voluntad

de anular el contrato de arrendamiento de la precitada finca con efecto ...de ........... de 20..
ACUERDAN
Uno. Rescindir el contrato de arrendamiento con efecto de ......... de ......... de 20......
Dos. Accesoriamente ....................(el arrendador)renuncia a reclamar la indemnizacin que
legalmente le pudiera corresponder por la rescisin.
En cuanto a la cantidad establecida en concepto de Fianza, el saldo resultante una vez
deducidos los recibos de suministros pendientes (agua, luz, etc) y los posibles desperfectos o
reparaciones en la vivienda, ser devuelta a ............................(el arrendatario)(o se aplicara al
pago del ultimo mes)
Tres. .................................(el arrendatario) entrega en este acto las llaves de la vivienda
Y en seal de conformidad, ambas partes firman el presente acuerdo de rescisin en la fecha y

lugar sealados en el inicio.
23
Arrendador
Arrendatario
EJEMPLO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Ejemplo de contrato de arrendamiento de local comercial:
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL celebrado En Mxico Distrito
Federal a 08 de Agosto de 2012, contando con la presencia de dos testigos, uno por
cada una de las partes; La parte arrendadora que ser denominada como EL
ARRENDADOR, el Sr. Marco Andrs Solares Jurez, quien es propietario del local
comercial objeto de este contrato, y como contraparte el Sr. Aquiles Martnez Barrios,
quien en lo sucesivo ser denominado como EL ARRENDATARIO.
Ambas partes, se encuentran plenamente concientes de las circunstancias, deberes y
obligaciones del presente y para lo mismo se ajustan en conformidad con las
siguientes clusulas:
CLUSULAS:
Primera.- Se entrega en arrendamiento el inmueble ubicado en Av. Mxico Nm.85 Col.
Martn Cabrera Del Iztapalapa Mxico Distrito Federal; inmueble que EL
ARRENDADOR entrega al ARRENDATARIO quien lo recibe en plena satisfaccin.
Segunda.- Este contrato tendr una vigencia de un ao, vigente a partir de la firma del
mismo y culminar al da siguiente de cumplido el ao.
Al trmino de ste el arrendador restituir el inmueble en las mismas condiciones o con
las mejoras que se hayan tenido que realizar y de igual forma queda abierto para la
continuacin o nueva firma de contrato, que en el hipottico caso substituir al
presente.
Para la realizacin de este contrato se ajustarn a lo establecido en el Cdigo civil del
Distrito Federal as como se renuncia a cualesquier otra jurisdiccin, ya sea por
domicilio de las partes o por convenio alterno.
Tercera.- EL ARRENDATARIO pagar al ARRENDADOR por el concepto de renta la
cantidad de $5.000.00 (Cinco mil pesos M/N) cantidad a la que se le agregar el 16%
del Impuesto al valor agregado (IVA); que ser pagado en la cuenta nmero
(4562179645) del Bancomun. S.A.B de C.V. Cuenta que se encuentra destinada en
forma exclusiva para dichas funciones.
En el pago de la renta se incluirn dos montos iguales a la mensualidad en calidad de
depsito, que sern devueltos al momento de terminarse dicho contrato.
Cuarta.- Este inmueble ser destinado a ser local comercial, y no ser utilizado en otro
fin como habitacin, o bodega sin previo aviso.
24
En caso de que el arrendatario no desocupe en tiempo y forma el local objeto de este
contrato y al no existir conflicto entre las partes, el arrendatario se har acreedor de
una multa del 20% por cada mes que ocupe el inmueble sin contrato.
Quinta.- Todas las mejoras y arreglos que puedan existir durante la duracin de este
contrato corrern a costa y cuenta del ARRENDATARIO y tambin ser responsable de
los desperfectos que se ocasionen ya sea durante la vigencia de este contrato o al
momento de desocuparla.
Sexta.- En el caso de que el ARRENDATARIO se retrase en los pagos de la renta fijada
o la realice en parcialidades se har acreedor de un inters del 4% mensual en relacin
a las cantidades que adeude, inters que ser aplicado hasta el momento en que se
liquide dicha cantidad.
Sptima.- El contrato de luz, consumo de energa, agua, y otros servicios, corrern a
cuenta del ARRENDATARIO y deber entregar la relacin de pagos y costas al
arrendador al finalizar el contrato, celebrarse nuevo contrato o desocupar el inmueble.
Octava.- En el caso de que el ARRENDATARIO Desee o necesite dar por terminado el
presente contrato en forma anticipada a su culminacin estipulada, se encontrar
obligado a pagar el total del mes que se encuentre habitando y perder una de las
fianzas fijadas arriba, como compensacin.
Novena.- EL ARRENDATARIO recibe el inmueble con todos los servicios en
condiciones de uso libre de cualquier desperfecto o rotura de los mismos, ser a cargo
del ARRENDATARIO.
Decima.- Sern causales de rescisin del presente contrato:
1.
Destinar la finca a un fin diferente al estipulado en este contrato.
2.
Dejar de pagar por un periodo superior a los tres meces.
3.
Modificar o alterar el inmueble sin la autorizacin aun si es con el fin de mejorarlo.
4.
5.
6.
Manejar, guardar o traficar artculos que daen la salud o estn penados por las leyes
del pas.
Tener animales sin la autorizacin del ARENDADOR.
Que el ARRENDATARIO se conduzca en forma inmoral o ajena a las buenas
costumbres
7.
Que el ARRENDATARIO cause daos al inmueble.
8.
Que el ARRENDATARIO sub arrende o traspase, ceda los derechos de este contrato.
9.
No exhibir el monto del depsito dentro de los primeros 30 das a la firma de este
contrato.
25
10.
Ter ms de una de las acciones descritas con anterioridad o no hacer el pago en el

plazo pactado.
Decima primera.- Los gastos de las costas y honorarios producidos por este contrato
corrern a cargo del ARRENDATARIO.
Decima segunda.- El Sr. Fernando Vargas Ferrara quien se encuentra presente en la
redaccin del presente contrato fungir como FIADOR del ARRENDATARIO en favor
del ARRENDADOR.
Dcima Tercera.- Para recibir cualesquier notificacin las partes y el fiador sealan las
siguientes direcciones.
EL ARRENDADOR Av. Independencia Nmero 56 col Industrial, Del Miguel Hidalgo,

Mxico D.F.
El EL ARRENDATARIO Av. Carlos Ponce Nmero 96 interior 12 Col Mario Rebolledo

Municipio de Ecatepec de Morelos, Estado de Mxico.
FIADOR.- Calle ngel nmero 4 Col Agua Azul, Chimalhuacn Estado de Mxico.
INVENTARIO:
Decima Cuarta.- Este inmueble cuenta con los siguientes beneficios:
Telfono en buen funcionamiento, y que es propiedad del ARRENDADOR y por el cual
el ARRENDATARIO pagar los gastos; puertas en excelentes funciones con chapas y
llaves.
Despus de haber sido ledo este contrato a las partes y al fiador y por haberse dado
por enterados de su contenido se procede a las firmas correspondientes.
ARRENDADOR
Firma
Firma
ARRENDATARIO
FIADOR
Firma
26
Contratos en general
CONTRATO
Contrato es un trmino con origen en el vocablo latino contractus que

nombra al convenio o pacto, ya sea oral o escrito, entre partes que
aceptan ciertas obligaciones y derechos sobre una materia determinada.
El documento que refleja las condiciones de este acuerdo tambin recibe
el
nombre
de
contrato.
C ARACTERISTICAS
Existe el principio de libertado formal.

Existe el principio de autonoma de la voluntad.
Hay una excepcin a las dos caractersticas anteriores:
necesidad de otorgar Escritura Pblica en los siguientes casos:
a)
Constitucin, modificacin y extincin de derechos
reales sobre bienes inmuebles.
b) Arrendamientos de ms de 6 aos de duracin.
c)
Poderes.
d) Transmisin de acciones o derechos procedentes de un
acto consignado en Escritura Pblica.
IMPORTANCIA
El contrato es el nico documento legar que te permite a ti, tener la
seguridad de que el empleador te pagara las horas correspondientes de
tu trabajo, te dar prevencin de salud y no abusara de tus esfuerzos.
Cuando una persona no trabaja con contrato tiene muchas desventajas,
por ejemplo, el empleador puede decidir de un da a otra, despedirte y
no pagarte nada, tu cuando vas a hacer la denuncia, ellos te pedirn
algo que acredite que ests trabajando con l, si no lo tienes,
lamentablemente no podrs apelar a nada, y el empleador se saldr con
las suyas. Tambin el contrato te sirve para que al momento de tener un
accidente, ste por ser dentro del trabajo lo cumbre el empleador, por el
simple hecho de que ocurri bajo su responsabilidad, entones a ti no te
costara nada, dems si te dan licencia para reposar o componerte de tus
lesiones, el empleador est obligado a seguir pagando, y no descontarse
por los das no trabajados (obviamente si la licencia la ha dado un
mdico), pero si no ests con contrato, si te enfermas, heriste, o
cualquier problema de salud, debers cubrirlo por tu cuenta, y es ms,
27
quizs hasta no te sigan dando trabajo por estar enfermo... y bueno, y
muchos otros beneficios.
si trabajas, debe ser con contrato, esto se da la seguridad a ti de que tu
trabajo y esfuerzo ser recompensado con una paga, y no ocurriran
problemas a futuro, adems, es el documento legar que te permitir
apelar y denunciar a tu empleador si es que est est haciendo mal uso
de tu oficio o trabajo.
PARTES DE UN CONTRATO
Partes de un contrato son las que representan un CENTRO DE INTERS
DISTINTO.
Quines sern depende del tipo de contrato:
De una compraventa: Comprador-Vendedor.

De una locacin: Locador-Locatario
De una Donacin: Donante-Donatario
y as...
Una parte puede estar comprendida por dos o ms personas porque lo
que interesa no es el nmero de sujetos sino de intereses. Ejemplo: Dos
personas tienen un inmueble en condominio (ambos son dueos) y
deciden venderla a un tercero. Cuntas personas intervienen en el
contrato? Tres. Cuntas partes hay? Dos, pues representan slo dos
intereses.
Tambin puede haber contrato celebrado por una sola persona, con dos
intereses. Cmo? Por ejemplo si contrato a un corredor de bolsa para
que en mi nombre y representacin compre unas acciones de ciertas
caractersticas, y ese mismo corredor es contratado por una empresa
que tiene acciones como las que busco, para venderlas en su nombre y
representacin. Teniendo el respectivo poder de cada parte, podra ese
corredor celebrar un contrato l solo, en representacin de dos intereses
distintos (el mo y el de la empresa). En estos casos la ley lo permite,
exigiendo algunas condiciones para garantizar que no perjudicar
maliciosamente los intereses de ninguno de sus representados (ej. el
precio tiene que ser el precio de mercado).
28
TERMINACION DE LOS CONTRATOS
En primer orden, debe apuntarse que por terminacin de los contratos
se entiende la extincin de los mismos, en el sentido de que el contrato
como tal deja de producir sus efectos jurdicos normales y cesa de
cumplir los fines para los cuales haba sido celebrado.
Segn Maduro (1987), toda terminacin de contrato implica su extincin,
en el sentido de que deja de producir efectos hacia el futuro, sin
perjuicio de que en algunas de las formas de terminacin puedan
tambin producirse efectos retroactivos.
Ahora bien, tradicionalmente la doctrina distingue como modos de

terminacin de los contratos los siguientes:
1. La disolucin de los contratos, denominada tambin revocacin,

aun cuando esta ltima denominacin es motivo de serias
discusiones.
2. La nulidad de los contratos, que supone la extincin de los mismos, por cuanto el contrato adolece de vicios o anormalidades que
impiden considerar configurados elementos esenciales a su
existencia o a su validez.
3. La resolucin de los contratos, modo de extincin inherente a los
contratos bilaterales.
4. La rescisin de los contratos, modo de extincin que la doctrina
considera de carcter subsidiario y que slo opera en aquellos
casos expresamente establecidos en la ley.
5. La revocacin de los contratos, medio de extincin por el cual el
contrato desaparece por la voluntad unilateral de una de las
partes.
29
6. La excepcin non adimpleti contractus, cuando se opone en contratos de tracto sucesivo y en los cuales la prestacin disfrutada
por una o alguna de las partes no es susceptible de borrarse en el
terreno de la realidad. En estos casos, la excepcin non adimpleti
contractus, por va excepcional, extingue el contrato durante el
lapso en el cual una de las partes dej de cumplir su obligacin.
A continuacin, se describe con ms detalle cada uno de los modos de

extincin de los contratos ya sealados.
LA RESCISIN DE LOS CONTRATOS
Aclara Maduro (1987), que la rescisin es un medio de impugnar

contratos, en el sentido de que no produzcan sus efectos normales en
aquellos casos que establecen una desproporcin excesiva entre las
prestaciones de las partes en perjuicio o detrimento de algunas de ellas.
En doctrina se sostiene que la rescisin presenta dos caracteres

fundamentales: a) Tiene carcter subsidiario, es decir, slo opera a falta
de otro recurso capaz de colocar a las partes en situacin de equilibrio;
b) Debe ser expresa, en el sentido de que slo puede o debe ser
autorizada por el legislador.
En principio, la rescisin no tiene efecto retroactivo, salvo en los casos

en que el legislador as lo ordene expresamente.
30
Contrato Hipotecario
CONTRATO DE HIPOTECA
Definicin legal: Art. 2407 c.c. "La hipoteca es un derecho de prenda,

constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en
poder del deudor"
- Doctrina: (Somarriva) Derecho real que recae sobre un inmueble que,
permaneciendo en poder del constituyente, da derecho al acreedor para
perseguirlo de manos de quien se encuentre y de pagarse
preferentemente del producto de la subasta"
La hipoteca es un derecho real de garanta y de realizacin de valor, que
se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligacin
(normalmente de pago de un crdito o prstamo) sobre un bien,
(generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder
de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que
la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la
venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su
titular en ese momento (repersecutoriedad) para, con su importe,
hacerse pago del crdito debido, hasta donde alcance el importe
obtenido con la venta forzosa promovida para la realizacin de los
bienes hipotecados.
CARACTERISTICAS
La hipoteca es ante todo un derecho real de realizacin de valor, y como

tal derecho real, se halla investido de la repersecutoriedad, pero nace de
un contrato, de modo que en el instante inicial, antes de su inscripcin
en el Registro de la propiedad, con la cual nace y adquiere la condicin
de derecho real eficaz frente a terceros, la hipoteca es un contrato. Las
caractersticas en una y otra situacin se resumen en las siguientes.
Como contrato:
Es un contrato nominado o tpico,

reglamentado en la ley.
ya
31
que
se
encuentra
Es un contrato unilateral, debido a que slo se obliga el deudor

hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el derecho real
de hipoteca, con valor de garanta. El acreedor no contrae
obligacin alguna.
Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una
obligacin principal cuyo cumplimiento asegura (prstamo o
crdito).
Es un contrato oneroso, por regla general, en cuando produce
equivalencia en las prestaciones.
Como derecho real:
Es un derecho real de garanta, o sea, es un derecho que se

ejerce sobre la cosa y no respecto a determinada persona, y no
se ejerce de forma indirecta puesto que el acreedor hipotecario
puede iniciar directamente la venta forzosa de la cosa
hipotecada en caso de que el deudor hipotecario no cumpla la
obligacin garantizada con la hipoteca.
Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes races.
Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho
principal al que garantiza, si la obligacin principal es nula, la
hipoteca constituida no es vlida.
El deudor hipotecario no pierde la posesin de la cosa.
Constituye una limitacin al derecho de dominio o propiedad, es
decir, el deudor puede servirse del inmueble con la restriccin
de los derechos del acreedor hipotecario.
IMPORTANCIA DEL CONTRATO HIPOTECARIO

En actualidad el crdito hipotecario ha cobrado gran importancia, toda
vez que existen condiciones favorables y flexibles a su acceso, adems
que en el desarrollo de su operacin y estructura, generan mayor
certidumbre jurdica, situacin que conlleva a la tranquilidad financiera
de las familias.
El crdito hipotecario representa un elemento esencial para las
economas modernas, pues a travs de ste tipo de prstamo, se logra
brindar
mayor
dinamismo
en
los
mercados.
32
La idea principal sobre el crdito hipotecario es que a travs de una
institucin financiera se otorga un crdito o prstamo de un capital, a un
beneficiario, llamado en el mbito financiero como acreditado, el cual
garantiza el pago del crdito con el otorgamiento de un derecho real
llamado hipoteca.
La hipoteca es un derecho real que recae sobre un bien inmueble, por
ejemplo, una casa, local comercial, etc., que permite que el bien
inmueble que est hipotecado, pueda ser embargado y rematado con la
intervencin de un juez, en caso de que el deudor no pague su
obligacin. Es decir, el incumplimiento en este tipo de crditos genera
un problema el cual, se ventila ante la autoridad judicial.
En pocas palabras, mediante la hipoteca se busca asegurar el pago de la
deuda, ya sea porque el deudor pague voluntariamente, o porque de no
hacerlo, un juez pueda rematar el bien para pagarle al acreedor o a la
institucin financiera con la que se firm el contrato.
Una de las caractersticas principales del crdito hipotecario, es que
tiene fcil acceso, pues la institucin financiera, revisar el bur de
crdito (historial crediticio de las personas) y de no existir algn
problema o clave de observacin negativa, se lleva a cabo la firma del
contrato. Asimismo, si se cuenta con solvencia econmica y situacin
laboral estable, se facilita su conclusin.
Por lo general, el crdito hipotecario es otorgado por los bancos y las
entidades financieras para la adquisicin de vivienda. En la actualidad,
el crdito hipotecario goza de un bajo inters anual.
Un aspecto importante antes de firmar cualquier crdito hipotecario, es
que conozcamos las clusulas del contrato de adhesin, ya que
debemos tomar en cuenta que por lo general es a largo plazo. Por lo
anterior, se deben considerar elementos tales como: la tasa de inters,
el plazo, los pagos, impuestos y accesorios.
Por esta razn, los interesados en adquirir este tipo de crditos, deben
solicitar informacin en la mayor parte de las instituciones financieras
que los ofrecen, bajo la premisa de que "con mayor informacin y datos,
se toma una mejor decisin".
Otro aspecto es que, al encontrarse frente al ejecutivo de cuenta o ante
el asesor financiero, todas las dudas que puedan surgir se las
33
preguntemos, buscando quedar satisfechos en las respuestas de las
interrogantes que se formulen, ya que como se menciona lneas atrs,
este tipo de prstamos son a largo plazo, lo que representa un profundo
anlisis del mismo antes de tomar la decisin definitiva de firmar el
contrato
y
la
situacin
que
esto
implica.
Finalmente, el crdito hipotecario para la adquisicin de vivienda se
puede dar de variadas formas: para la construccin de vivienda, para la
adquisicin de casa-habitacin ya construida y en algunos casos, para
terminar la edificacin de un hogar que por algn motivo no pudo
terminar.
PARTES QUE INTERVIENEN EN EL CONTRATO

1. El Banco (o acreditante). En su carcter de acreedor pondr a
disposicin del acreditado el monto del crdito solicitado.
2. El Solicitante (o acreditado). Es el cliente del banco, la persona
que recibir el importe del crdito y constituir la garanta
hipotecaria.
TERMINACIN DEL CONTRATO DE HIPOTECA
Va directa: por pago, por novacin, compensacin, confusin,

prescripcin negativa, nulidad.
Va indirecta: destruccin total de la cosa hipotecada, por

expropiacin, por remate judicial, por extincin, de la hipoteca, por
prescripcin de la hipoteca, por falta de presentacin del crdito
en el reconocimiento de quiebra.
RESCISIN DEL CONTRATO HIPOTECARIO

As como la prenda se extingue, cuando la propiedad de la cosa
empeada pasa al acreedor por cualquier ttulo, lo mismo acontece con
34
la hipoteca. Simplemente es la ocurrencia del fenmeno de la confusin,
salvo que opere la subrogacin de que trata el artculo 1668-2.
La expropiacin es otro caso de extincin de la hipoteca.
Alrededor del artculo 2452 surge la figura de la purga de la hipoteca
que, en cierta medida, conduce a la extincin de la misma, en cuanto, al
disponer que cesa el derecho de persecucin incorporado en esta
modalidad negocia!, el acreedor no goza de la garanta especial o
privilegiada; claro est, sin que se extinga la obligacin principal, como
es obvio.
Para que ocurra la purga de la hipoteca se requiere:
En primer lugar, que se trate de la venta judicial no voluntaria sino
forzada del bien hipotecado, o sea, ordenada por el juez y adquirida por
un tercero dentro del respectivo proceso (artculo 2452-2).
En segundo lugar, en el proceso ejecutivo debe hacerse la citacin
personal del acreedor, que se materializa bajo la forma procesal de la
notificacin personal, porque si el acreedor no es notificado, la
excepcin prevista en el precepto mencionado, no tiene cabida. Esta
citacin o, mejor, notificacin, debe hacerse dentro del trmino del
emplazamiento que, segn el artculo 539 del Cdigo de Procedimiento
Civil, surge una vez que conozca el juez de la existencia del gravamen
hipotecario con el certificado del Registrador de Instrumentos
Pblicos que se aporte al proceso.
Por ltimo, el remate debe ocurrir despus de cumplirse el trmino para
la comparecencia del acreedor al proceso ejecutivo o para intentar, por
separado, el proceso ejecutivo con garanta real.
Precisamente, el artculo 539 del Cdigo de Procedimiento Civil,
modificado por el artculo 292 del Decreto 2282 del 1989, dispone: "Si
del certificado del Registrador de Instrumentos Pblicos aparece que
sobre los bienes embargados (en proceso ejecutivo) existen garantas
prendarias o hipotecarias, el juez ordenar citar a los respectivos
acreedores, cuyos crditos se harn exigibles si no lo fueren, para que los
hagan valer bien sea en proceso ejecutivo separado con garanta real o en
el que se les cita, dentro de los treinta das siguientes a su citacin
personal... Si vencido el trmino a que se refiere el inciso anterior, el
acreedor citado personalmente no hubiere instaurado alguna de las
demandas ejecutivas a que se refiere el inciso anterior, slo podr hacer
35
valer sus derechos en el proceso donde se le hizo la citacin, dentro del
plazo sealado en el artculo 540".
Entonces, adquiere particular importancia la nueva regla del Cdigo de
Procedimiento Civil, puesto que le est dando plena vigencia a la
excepcin regulada en el artculo 2452 del Cdigo Civil, en cuanto
impone que una vez el acreedor hipotecario es notificado
personalmente, del proceso ejecutivo, tiene treinta das para hacer valer
sus derechos, bien dentro de ste o por separado en un ejecutivo con
garanta real, es decir, que desaparece el atributo de persecucin. Pero
es ms: si no comparece al proceso ejecutivo o no intenta por separado
el que corresponda, dentro del plazo anotado, nicamente puede llegar
aqul a exigir su crdito, para lo cual cuenta con el plazo previsto en el
artculo 540. Esto es, hasta la diligencia de remate, o la terminacin del
proceso por cualquier causa, pero sin contar con el privilegio de la
hipoteca.
As pues, si el acreedor hipotecario no atiende la citacin que se le hace,
bien compareciendo al proceso en que se le cita o por separado
pretende su derecho en proceso ejecutivo con garanta real, y el
inmueble es rematado y adjudicado a un tercero, contra ste no se puede
hacer valer la hipoteca puesto que se ha operado el fenmeno extintor, al
desaparecer el derecho de persecucin, por la purga del gravamen.
Quedan a salvo, eso s, los crditos o derechos personales.
Todo lo dicho es aplicable el acreedor prendario, por no hacer distincin
el artculo 534 del Cdigo de Procedimiento Civil, sobre el particular.
Ejemplo de contrato de Hipoteca:

Contrato de hipoteca realizado en la ciudad de Mxico D.F. a 14 de junio de 2012
Este contrato de hipoteca est celebrado por una parte por la Sra. Mara de Lourdes Ramrez
Lpez, quien se identifica con credencial de elector (poner el nmero de folio) y el Sr. Manuel vila
Villegas quien se identifica con credencial de elector (poner el folio de la credencial) quienes son
matrimonio y se encuentran en sociedad de bienes mancomunados declarando ser vecinos del
municipio de Ecatepec de Morelos Estado de Mxico; su domicilio particular se encuentra en la
calle maldiva nmero 13, Col. Tabachines Ecatepec de Morelos estado de Mxico.
Por contraparte el Lic. Jos Lus Elizalde Baltasar, quien se identifica como representante del
Banco Corso, S.A. de C.V.B. por medio de Acta notarial que lo asigna como representante legal de
dicho banco y en lo particular se identifica con credencial de elector y/o Cdula profesional con
folio (poner folio).
36
Y por la otra parte los Seores Mario Rosales Cornejo y Daniela Daro Robles, quienes se
identifican como Matrimonio teniendo la funcin de testigos del presente contrato; presentan sus
credenciales de electoral con los folios (Poner folios respectivos).
Los nombrados en este contrato se ajustan a las siguientes declaraciones y clusulas.
DECLARACIONES:
1.
El Sr. Lic. Jos Lus Elizalde Baltasar representa en este contrato al Banco Corso, S.A. de C.V.B.
que se identifica como representante por medio de Acta notarial, celebrada en Mxico D.F. el da
28 de Enero de 2008 y con carcter de indefinido. Documento otorgado por el Lic. Juan Ramn
Puente Ambriz, notario pblico. Nmero 325 del Distrito federal.
2.
Los seores Mara de Lourdes Ramrez Lpez y Manuel vila Villegas se presentan como
titulares de pleno derecho y dominio de la finca:
3.
Inmueble Casa Adquirida por los seores arriba mencionados; adquisicin que demuestran con
la escritura de fecha 11 de marzo de 1958 que se encuentra visible en la notara pblica nmero
(poner el nmero) que se encuentra en el municipio de Ecatepec de Morelos as como puede ser
visible en el registro pblico de la propiedad y del comercio.
4.
5.
6.
Esta propiedad cuenta con su referencia catastral : (poner la referencia correspondiente)

El inmueble arriba citado, no tiene cargas ni gravmenes de ningn tipo, y se encuentra libre
para poder ser hipotecada como garanta de prstamo.
Se exhibir una copia certificada de la escritura del inmueble
7.
Se cargar un gravamen, en carcter de garanta a favor de los seores Mara de Lourdes

Ramrez Lpez y Manuel vila Villegas por un monto total de 25.500000.00 (veinticinco millones
quinientos mil pesos) que se pagarn en un plazo de 10 aos, contados a partir de la formalizacin
del presente contrato, y que tendr un rgimen de intereses del 8% anual, y un descuento del 0.5
% para el pago de gastos y costas.
8.
Se cargar un gravamen, en carcter de garanta a favor de los seores Mara de Lourdes

Ramrez Lpez y Manuel vila Villegas por un monto total de 25500000.00 (veinticinco millones
quinientos mil pesos) que se pagarn en un plazo de 10 aos, contados a partir de la formalizacin
del presente contrato, y que tendr un rgimen de intereses del 8% anual, y un descuento del 0.5
% para el pago de gastos y costas.
9.
Ambas partes, declaran que es su voluntad celebrar este contrato y de conformidad con lo
anterior y habiendo convenido el otorgamiento de este, al efecto al tenor de las siguientes:
CLUSULAS:
Primera.- El Banco Corso, S.A. de C.V.B por medio de la celebracin de este contrato, constituye
una hipoteca sobre la finca arriba citada a favor de los seores Mara de Lourdes Ramrez Lpez y
Manuel vila Villegas por la cantidad de 25.500000.00 (veinticinco millones quinientos mil pesos)
sujetos a la valuacin correspondiente y que ya ha sido aprobada.
La cantidad prestada devengar intereses de un total del 8% anual
37
Los nuevos deudores, se encuentran comprometidos a revolver la cantidad arriba mencionada
ms los intereses correspondientes, que se generen durante el plazo de la deuda.
El pago correspondiente se llevar a cabo mediante depsitos que se abonarn a la cuenta
nmero (poner el nmero de cuenta correspondiente) que se encuentra en el banco emisor del
presente contrato y que se encuentra ubicado en Av Montecristi nmero 74.
El reclamo correspondiente por parte del banco emisor se har en los siguientes casos.
El no pago de una o ms de las cantidades marcadas en el plazo correspondiente, que ser de
tres meses.
En caso de no satisfacer puntualmente las contribuciones e impuestos que graven a la finca
hipotecada.
1.
La presente hipoteca se encuentra cobijada y representada por los artculos (poner los artculos
correspondientes) del cdigo de comercio del estado de Mxico
2.
En caso de ser necesario, el prestamista podr hacer reclamo judicial conforme a lo establecido
en el presente contrato.
3.
Los deudores fijan como domicilio para la prctica de requerimientos el inmueble del presente
contrato.
4.
En caso de llegar a la subasta, los deudores cedern toda la documentacin y las obligaciones
correspondientes de su parte.
5.
La parte que contrae la deuda, se compromete a asegurar el inmueble contra incendios por una
cantidad igual o superior al monto del presente contrato
6.
La parte deudora declara renunciar al derecho de ser notificados en caso de cesin del crdito.
7.
Los deudores concretan y se conforman a someterse a la jurisdiccin de (poner el lugar de

jurisdiccin) y perder la del lugar en que residen.
8.
Las partes podrn solicitar y tener las copias que consideren necesarias, previo pago y anotacin
correspondientes.
9.
quedan a cuenta de los deudores todos los gastos, impuestos e imprevistos que se presenten o
deriven de esta hipoteca.
Segundo.- En caso de existir, lo contrayentes del gravamen, se comprometen a cancelar
cualquier deuda que tengan antes de la celebracin de la hipoteca y que puedan afectar.
Tercero.- Todos los gastos e impuestos que se deriven del otorgamiento de esta escritura, tanto en
lo relativo a la constitucin de hipoteca voluntaria, como en lo referente a la posposicin sern
satisfechos por los seores Mara de Lourdes Ramrez Lpez y Manuel vila Villegas
Cuarto.-Para la interpretacin y cumplimiento de este contrato, as como para todo lo no previsto
en el mismo, las partes se someten a la jurisdiccin y competencia de los tribunales del Estado de
38
Mxico por lo que renuncian expresamente al fuero que por razn de su domicilio presente
o futuro, pudiera corresponderles.
Quinto.- Figuran como testigos los Seores Mario Rosales Cornejo y Daniela Daro Robles,
quienes firmarn como tales al final del presente.
Ledo el presente y quedando plenamente en conformidad, lo firman teniendo el presente
documento un duplicado en el lugar y fecha al principio indicados, quedando un ejemplar del
mismo en poder de cada parte contratante.
Contratante 1
Firma
Contratante 2
Firma
Contratista
Firma
Testigo 1
Firma
Testigo 2
Firma
CONCLUSION
Despus de un examen exhaustivo de los contratos se llega a la

conclusin de que resulta de gran importancia para los estudiosos de
las Ciencias Jurdicas, y como los econmicos administrativos el conocer
de manera completa y profunda todo lo relativo a los contratos, ya que
ellos constituyen la base de toda una gama de actuaciones jurdicas que
se presenta en la prctica y en el que hacer jurdico del abogado y del
econmico administrativo, porque los tribunales civiles estn repletos de
decisiones fundamentadas ya en la teora de las obligaciones,
cumplimiento de contrato, ejecucin de contratos, violacin de
contratos, nulidades de actos de ventas, radiaciones de hipotecas.
El abogado y el econmico administrativo que desconoce las fuentes, las

caractersticas, los efectos y las formas de extincin de las obligaciones
39
tendra una gran laguna para el ejercicio de la profesin por ante los
tribunales civiles.
40
BIBLIOGRAFA
http://www.contratodearrendamiento.net/
http://www.definicionabc.com/negocios/contrato-de-arrendamiento.php
http://www.modelocontrato.net/%C2%BFcuales-son-las-caracteristicasprincipales-que-tiene-un-contrato-de-arrendamiento.html
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41
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http://www.oem.com.mx/elsoldezacatecas/notas/n3029561.htm
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http://html.rincondelvago.com/derecho-civil-mexicano_6.html
http://principalescontratosciviles.wikispaces.com/CONTRATO+DE+HIPOT
ECA
42

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Obligaciones del arrendador

Conceder el uso temporal al arrendatario cuando el contrato fuere

Devolver el saldo que hubiere a favor del arrendatario al termino

Preferir al arrendatario respecto de cualquier otro interesado para

Obligaciones del arrendatario

Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos, as como en el

Conservar la cosa en el estado que la recibe, esta obligacin

Responder de los daos y perjuicios que la cosa arrendada sufra

Poner inmediatamente en conocimiento del arrendador las

Hacer las reparaciones de aquellos deterioros de baja importancia

Todos sabemos que en un contrato de arrendamiento intervienen dos

Arrendatario: El arrendatario es la persona que adquiere el derecho a

En resumen, el arrendador es el dueo de la casa, y el arrendatario es el

Entregar al inquilino o arrendatario el inmueble en buen estado

Responder econmicamente en caso de que el inmueble sufra

No utilizar el inmueble para cualquier otra cosa que no haya

Pagar la renta de acuerdo con el contrato desde el da en que se

Conservar en buen estado el inmueble arrendado

Entregar en las mismas condiciones el inmueble arrendado en

Pagar la renta completa en los trminos estipulados

El contrato de arrendamiento puede ser revocado por muchas causas

Por acuerdo mutuo

Por prdida o destruccin total del inmueble por causas de

Por expropiacin o venta judicial

Por falta de pago de renta

Por utilizar el inmueble de forma diferente a la estipulada en el

Por daos graves hechos por el arrendatario

Como se dar cuenta, el contrato de arrendamiento es una forma de

I. Por falta de pago de la renta en los trminos prevenidos en los

Por falta de pago de la renta o cualquier cantidad que deba el

En el caso de subarrendamiento o cesin no consentidos.

En el caso de realizacin de obras no consentidas en la

Que con fecha de , las partes suscribieron un

En la clusula ___ de "EL CONTRATO" se estableci que su duracin sera de _