DOCTRINA

EL EXTREMISMO REGISTRAL AYUDA AL

FRAUDE INMOBILIARIO
Por GUNTHER GONZALES BARRN*
El extremismo registral tiene como base la idea
de un Estado todopoderoso que arroga la potestad de fundar y reconocer la propiedad en
orgenes ciertos que se materializan en libros
formales y pblicos, que contienen la voluntad
de los propietarios expresada a travs de declaraciones tipificadas, con lo cual se pretende
corregir los problemas de la incertidumbre de
la propiedad con la expulsin de los elementos
supuestamente irracionales del sistema, como
la posesin, o de las subjetividades, como la
buena fe, o de los hechos desconocidos, como
las nulidades no patentes.
La concepcin del registro extremista o autosuficiente (no hay nada fuera de l) nace de la
mano con el positivismo dogmtico del siglo xix,
que construye una teora jurdica conceptual y
sistemtica, basada en la libertad individual y en
la voluntad del hombre, que se desva con el tutelaje del Estado para originar la propiedad y sancionar las transmisiones.(1) La propiedad queda
* Doctor en Derecho, Magster en Derecho Civil y Abogado por la Pontificia Universidad Catlica del Per.
Mster Universitario en Derecho Constitucional por la
Universidad de Castilla La Mancha.
(1) Los economicistas reconocen que un puro sistema registral de la propiedad no sera eficiente. As: Podemos
imaginar dos sistemas de derecho de propiedad exactamente opuestos: la propiedad de acuerdo solo con un
sistema de ttulos de papel, y la propiedad solo por la posesin fsica. Ambos sistemas implicaran graves ineficiencias. Un sistema universal de ttulos de papel supone que todo es ya propiedad de alguien y solo permite las
transferencias por la transmisin formal (por ejemplo, la
entrega de una escritura), de modo que es intil buscar la
adquisicin de propiedades que no tengan dueo, ya sea
porque nunca lo tuvieron o porque han sido abandonadas.
Tal sistema dejara tambin sin definicin el estatus de los
no propietarios que, sin embargo, tienen el uso exclusivo

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incorporada en libros pblicos que hacen fe por

s mismos; en consecuencia, se crea una realidad interpuesta y meramente formal que se impone a cualquier otro hecho de la vida o inters
sustancial, por razones de seguridad.(2)
Para el modernismo jurdico, las bases tericas se encuentran en el sueo dogmtico de leyes
seguras, inmutables, neutras (cdigos), y que defienden la voluntad del propietario capitalista; lo
que est ideolgicamente vinculado con el liberalismo que pretenda amparar a las clases burguesas y financieras en su camino de apropiarse
de la tierra, muchas veces en desmedro de los culde la propiedad, como ocurre con los inquilinos. Y sera
inevitable examinar los errores inevitables que causa un
sistema de derechos de papel. [] Por lo tanto, es probable que un rgimen legal de la propiedad eficiente sea un
sistema mixto, que combine los derechos de papel con los
derechos posesorios. Cfr. Posner, Richard (2013). El anlisis econmico del derecho. Mxico D. F.: fce, p. 144.
(2) Esta discutible proposicin se refuta con los siguientes trminos: La acusacin de que la propiedad
privada de la tierra no podra existir, sino fuera por la
proteccin del gobierno no puede resistir la fuerza de la
evidencia. El papel del gobierno con respecto a la tierra
ha sido agresivo en vez de protector. Se han arrebatado las tenencias privadas en manos de individuos o de
grupos a los que el gobierno ha atacado, ya sea travs
de guerras o de decretos legales. Tanto en el Antiguo
Egipto como en Asiria, y tambin en India, Grecia, y las
provincias romanas, las tenencias privadas de tierra se
respetaban y se mantenan seguras y sagradas mucho
antes de que cualquier tipo de gobierno intentase defender la propiedad de la tierra. Cfr. Lefevre, Robert
(2013). La filosofa de la propiedad. Madrid: Unin Editorial, p. 111. El citado argumento proviene de un liberal,
y los extremistas registrales, si bien son normalmente
liberales, empero, adoptan en forma contradictoria la
idea de la verdad oficial del Estado.
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tivadores directos o poseedores inmemoriales, a

quienes se les tilda de ineficientes o atrasados,(3)
por lo que tal aseguramiento se vincula con una
institucin pblica.
Por el contrario, en la actualidad posmoderna,
el extremismo no puede mantenerse porque sus
bases tericas estn destruidas: no rige el positivismo, no rige el culto a la ley y a los cdigos, no
rige el dogmatismo, no rige el voluntarismo, no rigen las meras libertades tericas frente al Estado,
no rige el legislador nico, no rige el juez como
boca de la ley, no rige la plena soberana estatal,
no rigen los principios absolutos e inmutables,
etc. Las ideas subyacentes del extremismo estn
derrotadas, y este con aquellas.(4) En tal sentido,

(3) En el mbito social, el proceso codificador cristalizaba los valores de la burguesa, de all que esta lo
postulara como modelo de legislacin y se reconociera
ideolgicamente en l. La expresin tan socorrida que
alude al Cdigo de Napolen como el cdigo de la burguesa no resulta, pues, casual. Los cdigos y la clase
social que los sostienen alentaban la implementacin
de una pax burguesa, indispensable para el funcionamiento de la formacin econmica capitalista que poco
a poco se entronizaba, de manera que el cdigo puede
ser visto como la regla de juego que la sociedad burguesa requera. Cfr. Ramos Nuez, Carlos (2005). Codificacin, tecnologa y postmodernidad. Lima: pucp, p. 38.
(4) Sobre el particular, hemos tenido la oportunidad de
divulgar estas ideas en publicaciones peruanas, brasileas, argentinas, espaolas, y prximamente en cubanas, mexicanas e italianas. En tal sentido, remitimos al
lector a nuestros siguientes artculos: Constitucin y
Principios Registrales. En Gaceta Constitucional, Gaceta Jurdica, N 36. Lima, diciembre 2010, pp. 385-400
(luego en Revista Jurdica del Notariado, Consejo General del Notariado, N 78. Madrid, abril-junio 2011, pp.
297-325). Tambin puede revisarse: El derecho registral se debate entre el realismo y el extremismo. En La
Ley, Tomo 2011-a. Buenos Aires, 24 diciembre 2010, pp.
1-4. Posteriormente, en forma extensa y con ms detalles: La Constitucin rechaza el derecho registral extremista. En Gaceta Constitucional, Gaceta Jurdica,
N 66. Lima, junio 2013, pp. 229-272 (luego apareci en
Atitude. Faculdade Dom Bosco de Porto Alegre, Ao
vii, N 13. Porto Alegre, enero-junio 2013, pp. 139-173).
Una versin resumida y actualizada acaba de ser publicada bajo el ttulo de: El futuro de la publicidad registral: extremismo o realismo?. En Revista Jurdica
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un civilista italiano del talento de Rodolfo Sacco

est dispuesto a reconocer que la nocin clsica
de Cdigo Civil ha muerto.(5)
Un ejemplo aclara las cosas. a vende a b, luego
b vende a c; y si bien el contrato entre a y b se
declara nulo, sin embargo, c mantiene su adquisicin, a pesar de la nulidad del ttulo previo, por
virtud del principio de fe pblica registral, que se
enmarca dentro de las hiptesis de adquisicin
a non domino, es decir, el derecho se transmite
a favor del adquirente, pese a que el enajenante
no es el propietario. La proteccin de los terceros por efecto del registro puede explicarse desde
una visin puramente dogmtica-valorativa
construccin terica que busca la coherencia y
sistemtica, pero sin darle relevancia al contenido, o desde una perspectiva realista-valorativa
del derecho (solucin que excede la cuestin terica para centrarse en la proteccin de los valores
constitucionales y los derechos humanos). La
proteccin del registro busca explicarse por las
dos tesis citadas, pero con resultados diferentes.
La primera es una ficcin dogmtica (sueo de
una noche de verano de un terico): b no es propietario, por la nulidad previa del contrato con a;
empero, por efecto de la legitimacin aparente
que le otorga la inscripcin, se encontrara legitimado para ejercer el poder de disposicin, por lo
que finalmente podra transferir eficazmente a c.
Los extremistas son partidarios de esta tesis;(6)
por la cual, un falsario, que no es propietario,
paradjicamente tendra poder de disposicin o
legitimacin aparente.(7)

Thomson Reuters, N 67. Lima, 14 abril 2014, pp. 1-15,

cuya traduccin al italiano ser prximamente publicada en una revista jurdica de ese pas.
Muchos de estos artculos pueden consultarse en
<www.gunthergonzalesb.com>.
(5) Ramos, 2005: 85.
(6) En efecto, aun cuando dentro del patrimonio de
un sujeto no se encuentre derecho alguno sobre el cual
ejercer su poder de disposicin, este igualmente puede
ser ejercido respecto de derechos pertenecientes a otros
sujetos. Cfr. Ninamancco Crdova, Fort (2013). Poderes
de representacin. Lima: Gaceta Jurdica, p. 95.
(7) Un ejemplo de confusin es la del extremista registral Mendoza del Maestro, Gilberto (2014, marzo).
La ausencia de legitimacin para transferir la propiedad.

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El poder de disposicin est referido normalmente al titular del derecho, salvo los casos excepcionales en que la ley atribuye tal poder a terceros,
especficamente a administradores legales, por
efecto de incapacidad u otras causas; sin embargo,
en ningn caso, un estafador, que vende un bien
que no es suyo, puede considerarse que tiene legitimacin, ni siquiera si finalmente la transferencia
se produce por efecto de la doctrina de las adquisiciones a non domino. Por tanto, la construccin
extremista es inaudita, pues lleva directamente
a sostener que un falsario (que vende lo ajeno)
cuenta con poder de disposicin, por tanto, en
forma exagerada podra decirse que no cometera
acto ilcito, pues, contara con la autorizacin del
ordenamiento jurdico.(8)
Por otro lado, la segunda explicacin, realista,
dice algo muy diferente: b no es propietario, es
decir, no tiene legitimacin aparente, ni poder
de disposicin; pero el tercero (c), por efecto de la
buena fe, merece proteccin legal de carcter excepcional. En tal virtud, las adquisiciones a non
domino son reglas excepcionales que protegen
solo al adquirente, pero no al transmitente, ni le
dan legitimacin aparente; por lo que este sigue
siendo un non domino, pues, lo contrario, desplaza lo que solo es una proteccin del adquirente a

En Actualidad Jurdica, Gaceta Jurdica, N 244. Lima,

p. 67, quien primero habla de la legitimacin aparente, pero termina reconociendo que en este caso se est
tutelando la adquisicin ms que la transferencia, con
lo cual reniega de lo que acababa de sostener, pues si en
la hiptesis examinada, la transferencia no es relevante, entonces tampoco lo es la pretendida legitimacin
aparente del transferente.
(8) Incluso un famoso dogmtico, como Falzea, ngelo (2006). El principio jurdico de la apariencia. En
Revista Derecho. Facultad de Derecho de la Pontificia
Universidad Catlica del Per. Lima, p. 195, no tiene
ms alternativa que negar tajantemente la legitimacin aparente: Todo intento de atribuir un contenido
positivo a la expresin meramente negativa de legitimacin aparente se resuelve en un juego de palabras
que traiciona la verdadera naturaleza del fenmeno, el
cual consiste en que el tercero de buena fe adquiere a
ttulo oneroso el derecho hereditario u obtiene la liberacin del dbito, a pesar de que el heredero aparente
no est legitimado a transferir y de que el acreedor aparente no est legitimado para recibir el pago.

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la posicin jurdica del transmitente.(9) Es ms,

por eso se le exige buena fe al tercer adquirente
(artculo 2014 cc), como criterio bsico para sustentar su primaca frente al titular originario. Por el
contrario, si el transmitente fuese propietario, qu
importara la condicin subjetiva del adquirente?,
entonces habra que preguntarle a los dogmticos,
desde una cuestin moral, por qu dicha teora
pretende legalizar a un estafador?; y desde una
perspectiva jurdica, por qu el adquirente necesita de buena fe si el transmitente cuenta con poder
de disposicin por legitimacin aparente?
No es igual decir que el vendedor pese a
todo est legitimado como si fuese el propietario; mientras que, por otro lado, se sostiene que
el vendedor no es propietario, bajo ningn concepto, pero la proteccin se hace pensando exclusivamente en el comprador, por exigencias de tutela
de la apariencia, pero con justicia. Ntese la gran
diferencia entre una y otra tesis: la primera sostiene
que el enajenante est legalizado, pues tiene legitimacin aparente; en cambio, la segunda considera que la doctrina de tutela de apariencia no crea
una falsa legitimacin, porque solo se concentra en
proteger al nico sujeto que lo merece: el tercer adquirente de buena fe.
Otro debate tcnico en el mismo ejemplo: la
proteccin registral exige, entre otros requisitos,
que el tercero sea de buena fe y que el propietario
primigenio sea culpable en haber creado la apariencia que enga al tercero. El extremismo dira
que este segundo elemento no es necesario, pues
el apego al formalismo, sin valorar subjetividades, es suficiente para otorgar tutela. El realismo,
por el contrario, requiere la actuacin culposa del
titular inicial, ya que solo de esta forma se justifica
que un propietario sea despojado. La doctrina alemana conoce perfectamente el requisito de imputacin para aplicar el principio de apariencia, pero
lo reemplaza por la indemnizacin del Estado, es
decir, el sistema germano reconoce que el propietario inocente (sin culpa) no puede ser expoliado
impunemente, para lo cual opta por una tcnica de
proteccin distinta, ya que, mientras en los ordenamientos latinos la propiedad se conserva en el

(9) Pau Pedrn, Antonio (2001). Esbozo de una teora general de la oponibilidad. En d. La publicidad
registral. Madrid: crpme, p. 329.
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titular primigenio cuando este no tiene culpa, en

cambio, en el ordenamiento alemn se impone al
Estado el deber de indemnizar la prdida.(10)
El problema de los extremistas registrales es
que no se han dado cuenta del distinto fundamento del registro alemn, que asume el costo
de las prdidas cuando triunfa la apariencia en
contra de un verus dominus despojado injustamente. Este error lo comete hasta un gran
jurista como Falzea,(11) quien descarta el fundamental requisito de la culpa del titular primigenio, con lo cual no se sabe por qu se le
despoja, y adems olvida que la objetivacin
de la apariencia, propio del mundo jurdico
germano, se justifica porque el Estado asume
el costo. Este es el problema de los dogmticos
que se encierran en torres de marfil y olvidan
los fundamentos filosficos de las instituciones
jurdicas. Mientras el sistema alemn se basa
en la idea que el Estado reparte la propiedad
(registro), y si se equivoca asume el resarcimiento. En cambio, el sistema peruano, e italiano, no reconoce indemnizacin efectiva, salvo
en un perdido apartado del artculo 3 de la Ley
26366, pero no tiene aplicacin prctica. Esta
situacin conlleva trasplantar parcialmente
una institucin jurdica, pues se acepta el beneficio (seguridad jurdica?) pero no el costo
(indemnizar por el despojo producido por esa
seguridad jurdica). Por ello, no extraa que
un sector doctrinal avisado haya denunciado
la importacin de un sistema de expoliacin
jurdica, de dudosa base constitucional. As:
El llamado principio de publicidad, entendido
de modo absoluto, se enfrenta a inconsecuencias tcnicas y jurdicas notorias: por qu se
priva a un dueo de su propiedad a favor del
solo ttulo registral? No es una expropiacin
sin indemnizacin? Se puede privar al propietario real de su propiedad, al que ha posedo

(10) El hecho de que no se tenga en cuenta el hecho [sic] de

que al propietario no le es imputable la prdida de la apariencia registral se basa en que este contar en todo caso
con una pretensin de resarcimiento frente al Estado.
Cfr.Westermann,Harryet.l.(2007).Derechosreales.Tomo
ii. Madrid: Fundacin Cultural del Notariado, p. 1064.
(11) Falzea, 2006: 206: No es necesario, en particular, que
el error del tercero sea causado por dolo o culpa de otro,
y, para ser ms precisos, del titular del derecho subjetivo.
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y trabajado la tierra quizs por generaciones

y sigue poseyndola ahora?.(12) El artculo 70
de la Constitucin dice que la propiedad es
inviolable, pero parece que esa contundente
afirmacin es pura retrica, pues en el Per la
propiedad es fcilmente violable con una falsificacin y el oportuno tercero de buena fe.
Con tal sistema, en realidad nadie est seguro,
ni siquiera ese mismo tercero, ya que nada le
garantiza que a l mismo le falsifiquen y consigan un nuevo tercero. El registro extremista
es simplemente irracional: hoy ganas y maana
pierdes, sin tener culpa de nada y dejando sin
contenido a la norma constitucional.
El registro no es verdad oficial, ni crea realidades de puro papel, y por supuesto, tampoco inventa legitimaciones para quien no es propietario.
En tal contexto, una adecuada concepcin parte por considerar que el registro busca reflejar la
realidad,(13) mas no crearla; por tanto, su funcin
es preconstituir un ttulo pblico de propiedad con
alto grado de certidumbre, que en ciertas ocasiones, por virtud de una regla de ponderacin, sirve
para la proteccin de la apariencia por efecto de
esa misma publicidad. De esta forma, la mecnica de inscripcin y publicidad solo se justifica
dentro del contexto de un sistema patrimonial
sano, honesto, justo, seguro; en donde la informacin registral permita conocer los hechos jurdicos, sin crearlos o sin deformar la realidad.(14)

(12) lvarez Caperochipi, Jos Antonio (2012). Derecho

inmobiliario registral. Tercera edicin. Lima: Ediciones
Legales, p. 566.
(13) La Corte Suprema ha acogido textualmente nuestra doctrina en la Casacin 3350-2012-Lima, de 14 de octubre de 2013, publicada el 31 de marzo de 2014: Dcimo Primero: Por otro lado, la inscripcin registral del
derecho de propiedad dota de una incuestionable seguridad jurdica al ejercicio de ese derecho, sin embargo,
la garanta que reviste el ttulo inscrito ser meramente
aparente si no se crean las condiciones razonables y suficientes para que el procedimiento previo a la inscripcin est provisto tambin de la suficiente seguridad
jurdica, pues de lo que se trata es que el registro sea fiel
reflejo de la realidad jurdica extrarregistral.
(14) El Tribunal Constitucional ha sealado, en referencia a la unin de hecho, que la sentencia judicial y la inscripcin registral se limitan a reconocer la situacin jurdica, pero no la fundan (Expediente 04777-2006-pa/tc).

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Desde hace algunos aos recusamos el derecho registral extremista con fundamentos
de corte terico.(15) Pero, en poco tiempo, la

En efecto, el registro publica la realidad jurdica con fines

de seguridad, pero no sirve para hacer ciencia ficcin.
(15) Lamentablemente, algunos ni siquiera tienen idea
de lo que es el extremismo registral, aunque se atreven
a hablar de ello, como ocurre con Pasco Arauco, Alan
(2014, febrero). La tercera de propiedad frente a la hipoteca y el embargo. En Gaceta Civil & Procesal Civil.
N 8. Lima, p. 93, quien considera errneamente que el
derecho chileno es extremista por el solo hecho de que
la inscripcin transfiere la propiedad inmobiliaria, sin
tener en cuenta que dicha inscripcin, en realidad, solo
tiene valor de posesin, por lo que no sanea los ttulos, no los legitima, ni produce fe pblica registral. Por
tanto, si el derecho chileno fuese extremista, entonces
el peruano sera hiperextremista. Un buen ejemplo que
demuestra que el derecho comparado no puede traerse
como argumento por el solo hecho de leer un artculo
de internet, sino por conocer las instituciones jurdicas
en forma profunda, lo cual requiere intercambio acadmico y estudio de muchos aos. No se puede hacer comparacin jurdica desde un escritorio de Lima.

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realidad termin dndonos la razn en forma

contundente. En efecto, es noticia diaria que el
crimen organizado ha venido despojando injustamente a los propietarios mediante la idea
de una inscripcin totalizadora,(16) que arrasa
incluso con la realidad y con los derechos legtimamente adquiridos. Estos delincuentes utilizaron el extremismo registral, mientras sus cultores creyeron hacer doctrina, y sirvieron por
lo menos indirectamente para ese fin. En cualquier caso, el resultado prctico del extremismo
ha terminado por liquidarlo, frente al desastre
ocasionado al haberse dejado llevar por el dogmatismo y la ensoacin de una perspectiva del
derecho (formalista, positivista y puramente
terica) que hace tiempo est superada.l

(16) Para luchar contra este tipo de delincuencia, el autor de esta obra ha preparado un Proyecto de Ley de
proteccin jurdica del derecho de propiedad y de la vivienda, que busca ser presentado al Congreso mediante iniciativa popular legislativa. Puede verse ms detalles en: <www.gunthergonzalesb.com>.

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