DIREITO IMOBILIRIO COM BASE NO NOVO CPC -2015

Direito Imobilirio
Cristiano Chaves

ASPECTOS PROCESSUAIS E MATERIAIS

DA PROMESSA
IRRETRATVEL DE COMPRA E VENDA
Prof. Cristiano Chaves de Farias
Promotor de Justia do Ministrio Pblico do
Estado da Bahia
Professor de Direito Civil do CERS
1. Noes gerais sobre a promessa
irretratvel de compra e venda.
A questo da possibilidade de fracionamento
dos poderes sobre a propriedade.
O carter indivisvel e exclusivo do domnio e
a possibilidade de desdobramento em
parcelas
fracionadas,
implicando
em
esvaziamento do domnio (e no da
propriedade) do proprietrio e o surgimento
de novos direitos reais: princpio da
elasticidade.
Os direitos reais em coisa alheia no reduzem
a dimenso da propriedade, mas atinge
severamente o domnio.
Direito Real Limitado Aquisio:
Promessa de compra e venda.
Natureza mista: direito real na coisa alheia
e pr-contrato (promessa de contrato).
Aplicao das regras do pr-contrato
(contrato preliminar, CC 462 e ss.). O contrato
preliminar no acessrio e no precisa ter a
mesma forma do contrato prometido.
Art. 1.417, CC: Mediante promessa de
compra e venda, em que se no pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento
pblico ou particular, e registrada no Cartrio
de Registro de Imveis, adquire o promitente
comprador direito real aquisio do imvel.
Art. 1.418, CC: O promitente comprador,
titular de direito real, pode exigir do
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem
os direitos deste forem cedidos, a outorga da
escritura definitiva de compra e venda,
conforme o disposto no instrumento
preliminar; e, se houver recusa, requerer ao
juiz a adjudicao do imvel.
Art. 462, CC: O contrato preliminar, exceto
quanto forma, deve conter todos os
requisitos essenciais ao contrato a ser
celebrado.

Art. 463, CC: Concludo o contrato

preliminar, com observncia do disposto no
artigo antecedente, e desde que dele no
conste clusula de arrependimento, qualquer
das partes ter o direito de exigir a celebrao
do definitivo, assinando prazo outra para
que o efetive.
Pargrafo nico. O contrato preliminar
dever ser levado ao registro competente.
Art. 464, CC: Esgotado o prazo, poder o
juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade
da parte inadimplente, conferindo carter
definitivo ao contrato preliminar, salvo se a
isto se opuser a natureza da obrigao.
Art. 465, CC: Se o estipulante no der
execuo ao contrato preliminar, poder a
outra parte consider-lo desfeito, e pedir
perdas e danos.
2. Delimitao conceitual.
direito real na coisa alheia sui generis
(ORLANDO GOMES).
O compromisso (promessa) de compra e
venda e a ampliao do rol dos direitos reais
atravs do Decreto-lei n58/37 (elastecimento
do esttico e criticado art. 1.088, CC/16).
Art. 1.088, CC/16:
Quando o instrumento pblico for exigido
como prova do contrato, qualquer das partes
pode arrepender-se, antes de o assinar,
ressarcindo outra as perdas e danos
resultantes do arrependimento, sem prejuzo
do estatudo nos arts. 1.095 a 1.097.
O advento da Lei n6.766/79 (clusula de
arrependimento tornou-se no escrita).
H
possibilidade
de
clusula
de
arrependimento, se expressa para imveis
no loteados (conforme STF 166).
STF 166:
inadmissvel o arrependimento no
compromisso de compra e venda sujeito ao
regime do Dec-Lei 58, de 10.12.1937.
Os imveis loteados, rurais ou urbanos, no
admitem clusula de retrato (nula, Lei
n.6.766/79, art. 25). Tambm no se admite

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quando se tratar de contrato de consumo.

Fundamento: boa-f objetiva.

promessa. Fundamento: a funo social da

posse. Mitigao do CC 1.417. Jornada 95.
A necessidade de registro da promessa no
cartrio de imveis para tornar o bem
inalienvel.

A existncia de clusula de arrependimento

obsta a ao de adjudicao compulsria ou
outorga de escritura (CPC 466-B). A
possibilidade
de
retratao
e
a
inexistncia de prazo, porm limitado pela
ocorrncia
de
supressio.
No
h
decadncia, mas pode ocorrer supressio.
3. Efeitos jurdicos decorrentes da
promessa irretratvel de compra e venda.
i) conferir posse ao promitente-adquirente. A
posse no permite usucapio (por ser
precria), salvo depois de extinta a relao
contratual.
ii) permitir a aquisio forada (adjudicao
compulsria), aps o adimplemento da
obrigao de pagar o preo (art. 16, DL
58/37),
como
consequncia
da
irretratabilidade e no do carter real.
4. A (ir)relevncia do registro em cartrio
de imveis da promessa de compra e
venda.
A posio do CC 1.417.
A aplicao das regras do pr-contrato
(contrato preliminar, CC 462 e ss.). O contrato
preliminar no acessrio e no precisa ter a
mesma forma do contrato prometido.
A questo da (des)necessidade do registro
da promessa: STJ 84 e 239.
A possibilidade de embargos de terceiros (se
o promitente-comprador estiver na posse) e
de adjudicao compulsria independente do
registro.
A questo das dvidas do promitentevendedor anteriores celebrao da

Art. 1.417, CC: Mediante promessa de

compra e venda, em que se no pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento
pblico ou particular, e registrada no Cartrio
de Registro de Imveis, adquire o promitente
comprador direito real aquisio do imvel.
Art. 462, CC: O contrato preliminar, exceto
quanto forma, deve conter todos os
requisitos essenciais ao contrato a ser
celebrado.
STJ 239:
O direito adjudicao compulsria no se
condiciona ao registro do compromisso de
compra e venda no cartrio de imveis.
STJ 84:
admissvel a oposio de embargos de
terceiro fundados em alegao de posse
advinda de compromisso de compra e venda
de imvel, ainda que desprovido do registro.
STJ 76:
A falta de registro do compromisso de
compra e venda de imvel no dispensa a
prvia interpelao para constituir em mora o
devedor.
Jornada de Direito Civil 95:
O direito adjudicao compulsria (art.
1.418 do novo Cdigo Civil), quando exercido
em face do promitente vendedor, no se
condiciona ao registro da promessa de
compra e venda no cartrio de registro
imobilirio.
5. A tutela jurdica do promitente-alienante.
Cabimento de ao de resoluo culposa
de contrato ou reintegrao de posse ou
reivindicatria.
A inadmissibilidade de ao possessria ou
reivindicatria pelo promitente-vendedor antes

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da constituio em mora do devedor para a

resciso do contrato (STJ, REsp.166.459/SP).

obter uma sentena que produza o mesmo

efeito do contrato a ser firmado.

A necessidade de constituio em mora

para a resciso contratual, atravs de
notificao judicial ou extrajudicial (30 dias, se
loteado; 15, se no loteado).

Cabimento de ao possessria contra

terceiros. A legitimidade do promissrio
comprador para a ao reivindicatria, com
base no domnio que lhe foi transmitido,
dispensada a ao publiciana (STJ,
REsp.55.941/DF).

a
chamada
mora
ex
persona.
Imprescindibilidade da notificao, mesmo se
no houve registro do pr-contrato (STJ 76).
STJ 76:
A falta de registro do compromisso de
compra e venda de imvel no dispensa a
prvia interpelao para constituir em mora o
devedor.

A caracterizao de justo ttulo para fins de

usucapio, aps a quitao do contrato
preliminar.

A necessidade de outorga do cnjuge do

promitente-vendedor, pena de anulabilidade
(CC 1.649), salvo o casamento no regime de
separao convencional.
A nulidade da clusula que estabelece perda
das
prestaes
pagas
(clusula
de
perdimento ou decaimento), na hiptese de
resciso por falta de pagamento (CDC 51, I e
CC 413).
A necessidade de desconto do valor devido a
ttulo de aluguel (taxa de ocupao), quando
houver resciso, aps a posse pelo
promitente-comprador.
6. A tutela
adquirente.

jurdica

do

promitente

Tutela
processual
do
promitente
comprador em desfavor do promissrio
vendedor. Ao de adjudicao compulsria
(quando houve o registro, art. 25, Lei
n.6.766/79 e art. 15, DL 58/37 rito sumrio)
ou de outorga de escritura (CPC 466-B rito
ordinrio, com pedido de obrigao de fazer).
Ambas so aes pessoais, com natureza
executiva
lato
sensu.
CPC
466-B
(desnecessidade de tutela especfica do CPC
461).
Art. 466-B, CPC: Se aquele que se
comprometeu a concluir um contrato no
cumprir a obrigao, a outra parte, sendo isso
possvel e no excludo pelo ttulo, poder

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