Introduccin
En este documento se lleva a cabo un anlisis de las opciones disponibles
para la toma de decisiones dentro del proyecto de inversin del Ingeniero Jos
Crdenas. El anlisis utiliza las tcnicas de flujo de efectivo, valor presente neto,
tasa interna de rendimiento y periodo de retorno para discriminar entre las
posibilidades y ofrecer la mejor solucin.
Antecedentes
La vivienda del Ing. Jos Crdenas tena aproximadamente 50 aos y estaba
en una esquina formada por la calle principal de la ciudad (Culiacn, Sinaloa), la
avenida lvaro Obregn y la avenida Ciudades Hermanas. Las avenidas eran muy
utilizadas como vas de acceso a diversas colonias de nivel socioeconmico alto
desarrollndose al sur de la ciudad.
El valor de la propiedad segn avalo ascenda a los $1,837,613.6 dlares y
$956,240.29 del valor del terreno. Luego de un estudio de mercado se lleg a la
conclusin de que lo ms conveniente era convertir la propiedad en una plaza de
locales comerciales. Para esto se tenan cuatro opciones de construccin:
Anlisis
0
$
(3,300,000
)
$
80,675
$
(397,700)
$
(344,621)
$
(335,778)
$
(192,000)
Operacin
Financiero
Prstamo
Oportunidad/Renta
Cerrada
Total
Costo Inicial/Valor de
Rescate
Ingresos despus de
impuestos
$
(3,300,000
)
$
(4,620,000
)
Financiero
Prstamo
Oportunidad/Renta
Total
Costo Inicial/Valor de
Rescate
Ingresos despus de
impuestos
$
(4,620,000
)
$
(3,400,000
)
Operacin
Financiero
Prstamo
Oportunidad/Renta
Sin
construir
Total
Costo Inicial/Valor de
Rescate
Ingresos despus de
impuestos
$
(3,400,000
)
$
(5,460,000
)
Operacin
Financiero
Prstamo
Oportunidad/Renta
Complet
a
Total
$
(5,460,000
)
$
80,675
$
(399,700)
$
(306,396)
$
(374,004)
$
(192,000)
$
(1,191,42
5)
$
80,675
$
(413,010)
$
(263,819)
$
(416,581)
$
(192,000)
$
(1,204,73
5)
$
80,675
$
(426,763)
$
(216,395)
$
(464,005)
$
(192,000)
$
(1,218,48
8)
$
80,675
$
(440,974)
$
(163,572)
$
(516,827)
$
(192,000)
$
(1,232,69
8)
$
80,675
$
(455,659)
$
(104,736)
$
(575,663)
$
(192,000)
$
(1,247,38
3)
$
(1,111,050)
$
73,150
$
(40,200)
$
(428,708)
$
(525,291)
$
(192,000)
$
(1,113,04
9)
$
73,150
$
(41,539)
$
(368,908)
$
(585,091)
$
(192,000)
$
(1,114,38
8)
$
73,150
$
(42,922)
$
(302,301)
$
(651,698)
$
(192,000)
$
(1,115,77
1)
$
73,150
$
(44,351)
$
(228,111)
$
(725,888)
$
(192,000)
$
(1,117,20
0)
$
73,150
$
(45,828)
$
(145,475)
$
(808,524)
$
(192,000)
$
(1,118,67
7)
$
82,285
$
(38,200)
$
(355,014)
$
(346,986)
$
(192,000)
$
82,285
$
(40,200)
$
(315,513)
$
(386,487)
$
(192,000)
$
82,285
$
(41,539)
$
(271,515)
$
(430,485)
$
(192,000)
$
82,285
$
(42,922)
$
(222,508)
$
(479,492)
$
(192,000)
$
82,285
$
(44,351)
$
(167,922)
$
(534,077)
$
(192,000)
$
82,285
$
(45,828)
$
(107,122)
$
(594,877)
$
(192,000)
$
(849,915)
$
(851,915)
$
(853,254)
$
(854,637)
$
(856,065)
$
(857,542)
$
90,300
$
(38,200)
$
(570,138)
$
90,300
$
(40,200)
$
(506,767)
$
90,300
$
(41,539)
$
(436,182)
$
90,300
$
(42,922)
$
(357,561)
$
90,300
$
(44,351)
$
(269,990)
$
90,300
$
(45,828)
$
(172,450)
$
(556,662)
$
(192,000)
$
(620,033)
$
(192,000)
$
(1,268,70
0)
$
(690,618)
$
(192,000)
$
(1,270,03
9)
$
(769,238)
$
(192,000)
$
(1,271,42
1)
$
(856,809)
$
(192,000)
$
(1,272,85
0)
$
(954,349)
$
(192,000)
$
(1,274,32
7)
$
(1,189,424)
$
73,150
$
(38,200)
$
(482,396)
$
(471,604)
$
(192,000)
Operacin
18
Locales
$
(1,266,700)
7
$
17,743,77
4
$
80,675
$
(470,832)
$
(39,202)
$
(650,138)
$
(192,000)
$
16,472,27
7
$
18,775,94
9
$
73,150
$
(47,354)
$
(53,432)
$
(898,098)
$
(192,000)
$
17,658,21
5
$
20,779,32
0
$
82,285
$
(47,354)
$
(39,401)
$
(661,593)
$
(192,000)
$
19,921,25
7
$
23,135,73
1
$
90,300
$
(47,354)
$
(63,807)
$
(1,066,88
7)
$
(192,000)
$
21,855,98
3
Se consideraron para clculos una tasa del 7.78%, una inflacin del 3.33% y
un ISR del 35%.
Cerrada
18 Locales
Sin Construir
Completa
VPN
$
811,918.41
$
643,832.03
$
$
TIR
4,418,571.15
1,564,021.16
Payback (aos)
9.7%
6.6425
9.1%
17.6%
10.4%
6.6405
6.4278
6.6
Resultados
Para observar los resultados una vez que se hayan obtenido se debe saber
que es preferible que el valor presente neto y la tasa interna de rendimiento sean
mayores, mientras que el tiempo de retorno sea menor. Los resultados indican que
la mejor opcin es la tercera, es decir, la de la plaza abierta con rea sin construir.
Esta opcin result ser la mejor en los tres criterios que se utilizaron, siendo as, la
ms conveniente.
Reflexin
Esta actividad me pareci un excelente ejercicio para repasar los conceptos
vistos en clase y una manera de aplicar lo aprendido. Me agrada el acercamiento a
la realidad, al mbito prctico que me proporcion resolver este caso. Sin duda en
el futuro tendr la oportunidad de aplicar esto a los proyectos que realice y me ser
de gran ayuda.