Concepto de Arrendamiento
Evolucin Histrica
Aguilar Gorrondona (2009), indica que el concepto de arrendamiento ha variado
mucho debido a cambios en las concepciones econmico-sociales que han modificado hasta
la terminologa jurdica en la materia.
En ese orden, se tiene que en el Derecho Romano el arrendamiento era
concebido en una forma tan amplia que comprenda tres figuras jurdicas:
A) La locatio-conductio rerum por la cual una parte se obligaba a hacer
gozar a la otra de una cosa a cambio de una remuneracin;
B) La locatio-conductio operis faciendi, que tena por objeto la ejecucin
remunerada de una obra; y
C) La locatio-conductio operarium, que consista en la prestacin
remunerada de servicios.
Por su parte, Pothier, cuya clasificacin pas al Cdigo Napolenico, daba la
misma amplitud al concepto de arrendamiento, contrato que dividi as:
A) Arrendamiento de cosas (la locatio-conductio rerum de los romanos),
subdividido en: arrendamientos de predios urbanos (bail loyer); arrendamiento
de predios rsticos (bail ferme); arrendamiento de bienes muebles; y
arrendamiento cheptel (bail cheptel), que es una forma peculiar de
arrendamientos de rebao. Y,
B) Arrendamiento de obras, subdividido en: arrendamiento de trabajadores
(arrendamiento de domsticos y obreros); arrendamiento de transportadores de
personas o mercancas por tierra o agua; y arrendamiento de empresarios
(correspondiente a la locatio-conductio operisfaciendi y que conceptualmente
comprenda al arrendamiento de los transportadores).
En lo que respecta al Derecho Moderno, rechaza la amplitud que dan al
arrendamiento el Derecho Romano y el Cdigo Civil francs. Por lo contrario, se
niega acobijar bajo el mismo nombre contratos que se refieren al goce de cosas y
contratos que se refieren a prestaciones de servicios por parte de seres humanos,
por dos razones: porque considera contraria a la dignidad humana la concepcin
de que el trabajo sea una cosa o mercanca como cualquier otra, y porque
considera inadmisible la idea de que el llamado arrendamiento de obras e
industrias pudiera regularse en forma anloga al arrendamiento de cosas, ya que
en aquel contrato el deudor se obliga en una forma mucho ms directa y personal
que en este ltimo.
Por otra parte, el B.G.B. descompuso la locatio-conductio romana en tres
tipos contractuales: el arrendamiento, limitado a las cosas y subdividido en
arrendamiento de uso y arrendamiento de uso y disfrute, segn la extensin de las
facultades conferidas al arrendatario; el contrato de obras, correspondiente a la
locatio-conductio operis faciendi, y el contrato de prestaciones de servicios, que
corresponde al contrato de trabajo del Derecho Venezolano.
Finalmente, el Cdigo Civil venezolano, a su vez, descompuso el
arrendamiento del Cdigo Napolenico en dos tipos contractuales:
aos, salvo disposicin especial de la ley (Cdigo Civil, art. 1.582), lo que
demuestra que en el Derecho venezolano el arrendamiento no es siempre un acto
de simple administracin.
I. Capacidad
1 El menor no emancipado y el entredicho slo pueden dar o tomar en
arrendamiento a travs de su representante legal.
2 El menor emancipado y el inhabilitado legal pueden por s solos arrendar
casas y predios rsticos por tiempo indefinido o por tiempo determinado que no
exceda de dos aos ya que pueden ejecutar actos de simple administracin; pero
para arrendar casas y predios rsticos por ms de dos aos deben cumplir las
respectivas formalidades habilitantes (C.C. arts. 383,410 y 1.582). Su capacidad
para arrendar bienes inmuebles que no sean casas y predios rsticos, as como
para arrendar bienes muebles, est en funcin de que dichos actos constituyan
actos de simple administracin o excedan en ella, sin que sea directamente
aplicable para determinar ese carcter el artculo 1.582 del Cdigo Civil, ya que
esta norma se refiere expresamente slo al arrendamiento de casas y predios
rsticos.
3 El inhabilitado judicial, en principio, se encuentra en la misma situacin del
inhabilitado legal; pero debe tenerse en cuenta que el juez puede extender su
incapacidad hasta los actos de simple administracin, caso en el cual no puede el
inhabilitado dar ni tomar en arrendamiento, en ninguna hiptesis, sin que se
cumpla las respectivas formalidades habilitantes (C.C. art. 409).
II. Poder
1 El padre o la madre que ejerza la patria potestad puede en representacin
del hijo arrendar los bienes de ste con la sola advertencia de que si se trata de un
arrendamiento que exceda de tres aos, se lo califica acto que excede de la
simple administracin y debern cumplirse formalidades habilitantes (C.C. art.267,
aparte 1). Por analoga las mismas reglas son aplicables, en principio a los
curadores especiales que se nombren a los menores sometidos a la patria
potestad dentro de los lmites de su misin.
2 El tutor o quien haga sus veces no puede dar ni tomar en arrendamiento
bienes races sin autorizacin judicial, sino cuando se trate de arrendamiento por
tiempo indefinido (C.C. art. 365, 397 Y 408).
3 El cnyuge puede arrendar libremente los bienes propios y los bienes
comunes cuya administracin le corresponda (C.C. arts. 154 y 179). Adems
puede dar en arrendamiento los bienes del otro cnyuge con la simple tolerancia
de ste (C.C. art. 155).
4 Los herederos que tengan la posesin provisional de los bienes del
ausente pueden dar en arrendamiento las casas y predios rsticos del mismo
hasta por dos aos o por tiempo indeterminado (C.C. arts. 428 y 1.582).
5 Los mandatarios pueden dar o tomar en arrendamiento en representacin
de sus mandantes dentro de la medida de las facultades que stos les hayan
conferido. Si el mandato est concebido en trminos generales slo les permite
celebrar arrendamientos que constituyan actos de simple administracin (C.C.art.
1.688), lo que implica que no pueden arrendar casas y predios rsticos sino hasta
por dos aos o por tiempo indefinido (C.C. art. 1.582).
Objeto
I. El objeto de la obligacin principal del arrendador consiste en hacer
gozar a otro de una cosa durante cierto tiempo.
Respecto de la cosa arrendada es esencial que no haya perecido al tiempo de
contratar y que sea susceptible de ser arrendada.
Aunque en principio todas las cosas pueden ser objeto de arrendamiento
existen excepciones. No pueden arrendarse bienes cuyo uso o disfrute estn fuera
del comercio ni las cosas fungibles, ya que el arrendamiento presupone la
restitucin de la misma cosa arrendada. Lo expuesto implica que existen cosas
que no son susceptibles de venta, mientras que son susceptibles de
arrendamiento (por ejemplo, bienes del dominio pblico cuyo arrendamiento no
sea incompatible con su afectacin) y a la inversa (por ejemplo, las cosas
fungibles).
Respecto del tiempo, en el arrendamiento caben varias observaciones.
A) El arrendamiento puede ser por tiempo determinado o indeterminado.
B) El arrendamiento, no puede ser perpetuo. El arrendamiento de una cosa
celebrado por el tiempo que dure la cosa es en realidad un arrendamiento
perpetuo.
II. El objeto de la obligacin principal del arrendatario es pagar el precio, en
dinero o en especie
Debe advertirse que el precio en especie no es necesariamente un precio
consistente en frutos de la cosa arrendada. As por ejemplo, puede consistir en
construcciones, movimientos de tierra, abonos u otras mejoras que se
comprometa a realizar el arrendatario.
La determinacin del precio puede hacerse en cualquier forma, siendo
aplicable por analoga el artculo 1.479 del Cdigo Civil, en su caso.
El precio puede ser fijo o proporcional a los frutos de la cosa, o mixto. No es
tampoco necesario que el canon sea igual durante todo el curso del
arrendamiento.
Legitimacin para dar en Arrendamiento
I. La legitimacin no se requiere al mismo ttulo que en materia de venta ya
que la falta de legitimacin para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad
del contrato.
II. Varios son los legitimados para dar en arrendamiento:
1 Puede arrendar el propietario que tenga la plena propiedad aunque su
derecho est sujeto a condicin resolutoria, pues aun cuando la condicin se
cumpla, el arrendamiento celebrado subsiste (por lo menos, en la medida en que
haya sido un acto de simple administracin). Pero si el inmueble est
hipotecado, el propietario no puede arrendarlo a trmino fijo sin consentimiento del
acreedor.
2 Puede arrendar tambin el enfiteuta.
3 Puede arrendar el usufructuario, teniendo en cuenta ciertas reglas (C.C.
art. 598):
especficas previstas por la ley para los casos de diferencia de cabida en materia
de venta.
Obligacin de Conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin
para el cual se ha arrendado
Esta obligacin puede descomponerse en otras tres: reparar la cosa
arrendada durante el tiempo del contrato, no variar su forma y garantizar en caso
de vicios o defectos de la misma.
Obligacin de mantener al arrendatario en el goce pacfico de la cosa
arrendada
El arrendador est obligado a mantener al arrendatario en el goce pacfico de
la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.
El contenido de la obligacin vara sin embargo, segn la perturbacin
provenga del arrendador o de un tercero.
Obligaciones del Arrendatario
De acuerdo con la Ley el arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1
Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso
determinado en el contrato, o, a falta de convencin para aqul que pueda
presumirse, segn las circunstancias; y 2 Debe pagar la pensin de
arrendamiento en los trminos convenidos (C.C. art.1.592). Pero esa enumeracin
legal es incompleta porque omite la obligacin de hacer las reparaciones locativas,
de devolver la cosa arrendada, de cuidar de ella y de notificar al arrendador
determinados hechos.
En cambio, en Venezuela, a diferencia de lo que ocurre en Francia, el
arrendatario no est obligado a amueblar el local arrendado.
Obligaciones de servirse de la cosa como un buen padre de familia, y
para el uso determinado en el contrato o, a falta de estipulacin, para aquel
que pueda presumirse, segn las circunstancias
Esta obligacin se descompone en otras tres:
1 El arrendatario debe servirse de la cosa. Ello es su derecho, pero tambin
su obligacin en la medida en que sea necesario servirse de la cosa para evitarle
perjuicios al arrendador (C.C. art.1.592).
2 El arrendatario debe servirse de la cosa como un buen padre de familia. En
consecuencia, debe usarla sin daar la cosa, sin perturbar a los vecinos, sin
establecer instalaciones peligrosas, inmorales o insalubres; etc. Ejemplos clsicos
de incumplimiento de esta obligacin son: causar daos por dejar grifos abiertos,
no desinfectar el local si en ste ha estado un enfermo contagioso, introducir
animales en ciertos casos, no abonar las tierras que se cultivan, establecer
cultivos dainos, etc.
3 El arrendatario debe servirse de la cosa para el uso determinado en el
contrato, o, a falta de estipulacin, para aqul que pueda presumirse segn las
circunstancias. As, por ejemplo, quien toma en arrendamiento para vivienda no
puede instalar en el inmueble un hotel, escuela, establecimiento mercantil o, en
general, cualquier cosa que no sea vivienda. Por lo mismo, se ha decidido que no
puede un enfermo tomar una habitacin en un hotel para instalarse a morir.
Obligacin de pagar la pensin de arrendamiento