Programa

Mtodo do Custo

Jul-05

Construo de Raiz
Operao de Loteamento
Operao de Reabilitao

MTODO DO CUSTO

MTODO DO CUSTO

Por quanto dever vender (quanto vale) o

activo transformado?

Mtodo
do
Custo
Evolutivo,
simplesmente Mtodo do Custo;

ou

Por quanto dever adquirir (quanto vale) o

activo a transformar?

Mtodo do Custo Involutivo ou Mtodo do
Valor Residual.
Jul-05

MTODO DO CUSTO

MTODO DO CUSTO

Mtodo

do
Custo
Evolutivo
simplesmente Mtodo do Custo

ou

Vtransformado = V a transformar + Daquisio + Dtransformao + Dvenda + L

Mtodo do Custo Involutivo ou Mtodo do

Valor Residual

Jul-05

a transformar

= Vtransformado (Daquisio + Dtransformao + Dvenda + L)

MTODO DO CUSTO

MTODO DO CUSTO
ACTIVO A TRANSFORMAR

ACTIVO TRANSFORMADO

terreno no infraestruturado

terreno infraestruturado

terreno infraestruturado

edificado construdo

Prdio a reabilitar

prdio reabilitado

Prdio a reabilitar e a ampliar

prdio reabilitado e ampliado

Prdio a demolir

novo edificado construdo

Jul-05

MTODO DO CUSTO

MTODO DO CUSTO

V.EVOLUTIVA CONSTRUO
DE RAIZ

Jul-05

MTODO DO CUSTO

V.EVOLUTIVA CONSTRUO
DE RAIZ

V = (T+ET) + (C+EC) + (EVC + LC)

sendo:
V - valor comercial presumvel do edificado construdo;
T - valor comercial do terreno;
ET - encargos com a aquisio do terreno;
C - custo estimado da construo;
EC - encargos conexos com a construo;
EVC - encargos com a venda do edificado;
LC - lucro do promotor.
Jul-05

MTODO DO CUSTO

V.EVOLUTIVA CONSTRUO
DE RAIZ

V = (T+ET) + (C+EC) + (EVC + LC)

(T + ET)
- o investimento no terreno
(C+EC)
- o investimento na construo
(EVC + LC) - as remuneraes (do vendedor e do investidor)

Jul-05

MTODO DO CUSTO

VALOR COMERCIAL DO
TERRENO "T"

No "Mtodo do Custo", o valor do terreno

deve ser determinado com recurso ao

"Mtodo Comparativo.

prospeco

e homogeneizao dos
indicadores de mercado relativos a
terrenos

situados preferencialmente na zona e
com
caractersticas
anlogas
de
edificabilidade, entre outras.

Jul-05

MTODO DO CUSTO

VALOR COMERCIAL DO
TERRENO "T"

com base num dado valor monetrio por

cada m2 da rea do terreno;

os lotes de moradias ou lotes industriais.

com base num dado valor monetrio por

cada m2 de rea bruta de construo acima

do solo;

terrenos para a edificao de prdios.

com base num dado valor monetrio por

cada fogo a edificar.

Jul-05

terrenos para a edificao de prdios.

MTODO DO CUSTO

ENCARGOS COM A AQUISIO

DO TERRENO " ET "

Quando um investidor compra um terreno

para promover uma construo de raiz, tem

de suportar os seguintes encargos:

Jul-05

IMT- imposto municipal sobre as

transmisses de imveis;
escritura (emolumentos notariais e imposto
de selo);

registo na conservatria do registo predial;

outros.
MTODO DO CUSTO

ENCARGOS COM A AQUISIO

DO TERRENO " ET "

Deste modo, ter-se-, para o ano de 2004:

ET = 6,5% T + 184 + 0,8% T + 150

= 7,3 % T + 334
7,5% T
e,


Jul-05

C = ET / T = 7,5%
MTODO DO CUSTO

ENCARGOS CONEXOS COM A

CONSTRUO "Ec"

Jul-05

Os encargos conexos com a construo "Ec"

so de dois tipos:

"Eadm" - encargos administrativos;

"Efin" - encargos financeiros.

MTODO DO CUSTO

ENCARGOS CONEXOS COM A

CONSTRUO "Ec"

"Eadm" - encargos administrativos;

Jul-05

Projectos, (2% a 4%) x C ;

licenas e taxas, (3% a 7%) x C ;

gesto do empreendimento, (2,0% a 3,0%)

xC;

fiscalizao empreendimento, (2,0% a

3,0%) x C .
MTODO DO CUSTO

ENCARGOS CONEXOS COM A

CONSTRUO "Ec"

"Eadm" - encargos administrativos;

moradias
Eadm = 8% x C

prdios de peq. e mdio porte
Eadm = 5% x C

empreendimentos de grande porte

Eadm = 13% x C
Jul-05

MTODO DO CUSTO

ENCARGOS CONEXOS COM A

CONSTRUO "Ec"

Jul-05

"Efin" - encargos financeiros.

IS - IMPOSTO DO SELO

t - TAXA DE EMPRSTIMO

MTODO DO CUSTO

ENCARGOS CONEXOS COM A

CONSTRUO "Ec"

encargos conexos com a construo Ec:

moradias
EC = 10% x C

EC

EC
Jul-05

prdios de pequeno e mdio porte

= 10% x C
empreendimentos de grande porte
= 20% x C
MTODO DO CUSTO

ENCARGOS COM A VENDA DO

EDIFICADO "EVC"

As percentagens actualmente praticadas

variam entre os 2% e os 5%

EVC = (2% a 5%) V + IVA

= (2% a 5%) x (1+ tIVA) V
= (2,38% a 5,95%) V

Jul-05

MTODO DO CUSTO

LUCRO DO PROMOTOR "LC"

Moradias
C = 10 % a 15% V

Prdios de pequeno e mdio porte

C = 15 % a 20% V

Empreendimentos de grande porte

C = 20 % a 25% V

Jul-05

MTODO DO CUSTO

MTODO DO CUSTO

V. INVOLUTIVA CONSTRUO
DE RAIZ

Jul-05

MTODO DO CUSTO

V.INVOLUTIVA CONSTRUO
DE RAIZ

T = V - (ET + C + EC + EVC + LC)

sendo:
T - valor comercial presumvel do terreno;
V - valor comercial do edificado a construir;
ET - encargos com a aquisio do terreno;
C - custo estimado da construo;
EC - encargos conexos com a construo;
EVC - encargos com a venda do edificado;
LC - lucro do promotor.
Jul-05

MTODO DO CUSTO

VALOR COMERCIAL DO
EDIFICADO A CONSTRUIR V

o valor do edificado a construir deve ser

determinado com recurso ao "Mtodo

Comparativo.

prospeco e homogeneizao dos

indicadores de mercado relativos a
produtos imobilirios;

situados preferencialmente na zona e
com caractersticas anlogas.

Jul-05

MTODO DO CUSTO

MTODO DO CUSTO

V.EVOLUTIVA LOTEAMENTO

Jul-05

MTODO DO CUSTO

V.EVOLUTIVA LOTEAMENTO

T = TN + ETN + I + EI + EVL + LL

sendo:
T - valor comercial do terreno infraestruturado;
TN - valor comercial do terreno natural;
ETN - encargos com a aquisio do terreno natural;
I
- custo das obras de infraestruturao;
EI - encargos conexos com a infraestruturao;
EVL - encargos com a venda dos lotes;
LL - lucro do loteador.
Jul-05

MTODO DO CUSTO

VALOR COMERCIAL DO
TERRENO NATURAL "TN"

o valor do terreno no estado natural deve

ser determinado com recurso ao "Mtodo

Comparativo.

prospeco

e homogeneizao dos
indicadores de mercado relativos a
terrenos no infraestruturados

situados preferencialmente na zona e
com
caractersticas
anlogas
de
edificabilidade, entre outras.

Jul-05

MTODO DO CUSTO

ENCARGOS COM A AQUISIO

DO TERRENO " ETN "

ETN 7,5% TN

e,
E TN

L =
= 7,5%
TN

Jul-05

MTODO DO CUSTO

CUSTO DAS OBRAS DE

INFRAESTRUTURAO "I"

Jul-05

tipo de loteamento (industrial,

habitacional, ou outro);
magnitude do movimento de terras e das
estruturas de suporte de terras;
qualidade do loteamento;
existncia prvia de algumas das
infraestruturas;
distncia a que se encontra o terreno da
rede de abastecimento de gua, energia
elctrica, etc;
outros.
MTODO DO CUSTO

ENCARGOS CONEXOS COM A

INFRAESTRUTURAO "EI"

Jul-05

projecto de loteamento e das diversas

infraestruturas (incluir IVA);

projecto de construo (por vezes)

(incluir IVA);

taxas municipais de urbanizao;

encargos camarrios com o alvar de

loteamento;

encargos camarrios com o alvar de

licenciamento;
MTODO DO CUSTO

ENCARGOS CONEXOS COM A

INFRAESTRUTURAO "EI"

Jul-05

encargos financeiros para a realizao

das obras;

encargos com a cauo bancria;

encargos pecunirios relativos a

compensaes a efectuar para a
respectiva cmara por insuficincia da
rea cedida;

outros.
MTODO DO CUSTO

ENCARGOS COM A VENDA

DOS LOTES "EVL"

As percentagens actualmente praticadas

variam entre os 2% e os 5%

EVL = (2% a 5%) T + IVA

= (2% a 5%) x (1+ tIVA) T
= (2,38% a 5,95%) T

Jul-05

MTODO DO CUSTO

MTODO DO CUSTO

V.INVOLUTIVA LOTEAMENTO

Jul-05

MTODO DO CUSTO

V.INVOLUTIVA LOTEAMENTO

TN = T - (ETN + I + EI + EVL + LL)

sendo:
TN - valor comercial do terreno natural;
T - valor comercial do terreno infraestruturado;
ETN - encargos com a aquisio do terreno natural;
I
- custo das obras de infraestruturao;
EI - encargos conexos com a infraestruturao;
EVL - encargos com a venda dos lotes;
LL - lucro do loteador.
Jul-05

MTODO DO CUSTO

MTODO DO CUSTO

V.EVOLUTIVA REABILITAO

Jul-05

MTODO DO CUSTO

V.EVOLUTIVA REABILITAO

VR = VNR + ENR + R + ER + EVR + LR

sendo:
VR - valor comercial do imvel reabilitado;
VNR - valor comercial do imvel a reabilitar;
ENR - encargos com a aquisio do imvel a reabilitar;
R - custo das obras de reabilitao;
ER - encargos conexos com a reabilitao;
EVR - encargos com a venda do imvel reabilitado;
LR - lucro do reabilitador.
Jul-05

MTODO DO CUSTO

VALOR COMERCIAL DO IMVEL

A REABILITAR "VNR"

o valor VNR deve ser determinado com

recurso ao "Mtodo Comparativo.
prospeco e homogeneizao dos
indicadores de mercado relativos a
imveis;

situados preferencialmente na zona e
com caractersticas anlogas.

Jul-05

MTODO DO CUSTO

ENCARGOS COM A AQUISIO

DO IMVEL A REABILITAR ENR

ENR 1% a 7,5% VNR

IMT=0%, 6,5% ou 0% a 6% em funo do

valor do contrato

Jul-05

MTODO DO CUSTO

ENCARGOS CONEXOS COM A

REABILITAO "ER"

projectos, se for necessrio (incluir IVA);

licenas camarrias (se for necessrio);

encargos financeiros para a realizao

das obras;

encargos com a realizao da

propriedade horizontal (se for o caso);

outros.

Jul-05

MTODO DO CUSTO

ENCARGOS COM A VENDA DO

IMVEL REABILITADO "EVR"

As percentagens actualmente praticadas

variam entre os 2% e os 5%

EVL = (2% a 5%) T + IVA

= (2% a 5%) x (1+ tIVA) T
= (2,38% a 5,95%) T

Jul-05

MTODO DO CUSTO

MTODO DO CUSTO

V.INVOLUTIVA REABILITAO

Jul-05

MTODO DO CUSTO

V.INVOLUTIVA REABILITAO

VNR = VR - (ENR + R + ER + EVR + LR)

sendo:
V NR - valor comercial do imvel a reabilitar;
V R - valor comercial do imvel reabilitado;
ENR - encargos com a aquisio do imvel a reabilitar;
R
- custo das obras de reabilitao;
ER - encargos conexos com a reabilitao;
EVR - encargos com a venda do imvel reabilitado;
LR -lucro do reabilitador.
Jul-05

MTODO DO CUSTO

MTODO DO CUSTO

DEPRECIAO / VALORIZAO

Jul-05

MTODO DO CUSTO

DEPRECIAO / VALORIZAO

Jul-05

duas fraces situadas num mesmo piso

de um prdio, com iguais caractersticas
de rea, acabamentos, equipamentos,
etc., s que uma apresenta vista de mar
e a outra no;

MTODO DO CUSTO

DEPRECIAO / VALORIZAO

duas fraces situadas num mesmo piso

de um prdio, com iguais caractersticas
de rea, acabamentos, equipamentos,
etc., s que uma apresenta vista para o
cemitrio e a outra no;

fraces no novas;

Jul-05

MTODO DO CUSTO

DEPRECIAO

depreciao fsica (perda de valor devido

deteriorao fsica)

depreciao funcional (reduo da

utilidade)

Jul-05

(estores, pinturas, rebocos danificados,

etc.).

(corredores estreitos, quartos de contornos

angulosos, reas de circulao exguas,
excesso de capacidade, outras).
MTODO DO CUSTO

DEPRECIAO

depreciao ambiental

depreciao econmica

Jul-05

(proximidade de lixeira, subestaes

elctricas, edificaes clandestinas,
outros).

(alteraes de legislao, da conjuntura

econmica nacional, dos meios de acesso,
meios de transporte, dificuldades
comerciais da zona, outras).
MTODO DO CUSTO

CONSTRUO DEPRECIAO
FSICA

"u" o nmero de anos de idade do imvel

"n" o nmero de anos de vida til do mesmo,

Vida til em Anos para o Imobilirio

Habitao em prdios
50
Moradias
60
Escritrios
50
Garagens
50
Armazns
75
Lojas
50
Jul-05

MTODO DO CUSTO

CONSTRUO DEPRECIAO
FSICA
Vida til em Anos para o Imobilirio
Pavilhes industriais
60
Piscinas
20
Hotis
40
Alojamento Turstico
40
Hospitais
70

Jul-05

MTODO DO CUSTO

CONSTRUO DEPRECIAO
FSICA

depreciao linear

depreciao exponencial (Kwentzle)

K = (u : n)2

depreciao mdia (Ross) - considera

apenas a idade

Jul-05

K=u:n

K = 1/2 x u/n + (u/n)2

MTODO DO CUSTO

CONSTRUO DEPRECIAO
FSICA
depreciao (Ross-Heidecke) - considera a
idade e estado de conservao
K = 1/2 x u/n + (u/n)2 + (1 1/2 x u/n + (u/n)2) x C

Os valores de C para Ross-Heidecke, so os seguintes:

0.00% novo
0.32% entre novo a regular
2.52 % regular
8.09% entre regular e reparos simples
18.10% reparos simples
33.20% entre reparos simples e importantes
52.60% reparos importantes
75.20% entre reparos importantes e sem valor
100.00% sem valor
Jul-05

MTODO DO CUSTO

CONSTRUO DEPRECIAO
FSICA
VALORES DE u/n
Modelo de depreciao

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

Linear

0.20

0.40

0.60

0.80

1.00

Exponencial

0.04

0.16

0.63

0.64

1.00

(Ross)

0.12

0.28

0.48

0.72

1.00

Novo

(Ross-Heidecke)

0.12

0.28

0.48

0.72

1.00

Entre novo a regular

(Ross-Heidecke)

0.12

0.28

0.48

0.72

1.00

Regular

(Ross-Heidecke)

0.14

0.30

0.49

0.73

1.00

Entre regular e reparos simples

(Ross-Heidecke)

0.19

0.34

0.52

0.74

1.00

Reparos simples

(Ross-Heidecke)

0.28

0.41

0.57

0.77

1.00

Entre reparos simples e importantes

(Ross-Heidecke)

0.42

0.52

0.65

0.81

1.00

Reparos importantes

(Ross-Heidecke)

0.58

0.66

0.75

0.87

1.00

Entre reparos importantes e sem valor Ross-Heidecke)

0.78

0.82

0.87

0.93

1.00

Mdia

Jul-05

MTODO DO CUSTO

VALORIZAO

a vista franca sobre mar

sobre uma paisagem paradisaca,

o benefcio das infraestruturas de lazer

de um condomnio fechado,

etc.

Jul-05

MTODO DO CUSTO

VALORIZAO

Por vezes, o edificado em si, rene

condies especiais de
sobrevalorizao, que no se verificam
nos outros edificados da localidade.

Jul-05

aspectos ligados Histria,

cultura,
sua arquitectura singular,
etc.

nestes casos, a sobrevalorizao dever

apenas recair sobre o valor da
construo
MTODO DO CUSTO