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LOS SEIS PUNTOS CALIENTES ENTRE VECINOS

Distribuido para cexposito@offoncomunicacion.com * Este artculo no puede distribuirse sin el consentimiento expreso del dueo de los derechos de autor.

Morosidad, ruidos, obras comunitarias, reformas, humedades y uso de zonas comunes, focos de los problemas
JORGE SALIDO COBO MADRID
cabeza en los bloques de viviendas.
ejemplo a seguir con cierta envidia:
El 66,5% de espaoles reside en vivienLos impagos de las cuotas mensuales
La institucin Community Boards de
das en altura, segn los ltimos datos
o de otros gastos hacen saltar las chisSan Francisco ha sido capaz de solde Eurostat, la oficina de estadstica
pas entre pagadores y morosos. Segn
ventar el 90% de conflictos mediados.
comunitaria, correspondientes a 2014.
el IV Estudio Global sobre la morosiPara esta experta, otra medida prevenO lo que es lo mismo, la mayora de
dad en comunidades de propietarios
tiva pasa por asistir siempre a las junpropietarios (a los que hay que sumar
del Consejo General de Colegio de Adtas de propietarios y participar porlos dueos de chals que comparten
ministradores de Fincas de Espaa, esque de las decisiones que se toman en
urbanizacin) cohabita en comunidata mora se situ al cierre de 2014 en
estas reuniones depender el buen
des de vecinos, donde la convivencia
1.854,71 millones de euros y subiendo.
funcionamiento de la comunidad.
no suele ser nada fcil.
Los conflictos entre vecinos estn a la orden del
da pese a haber una exhaustiva normativa sobre estos desencuentros:
la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Los motivos de los encontronazos entre compaeros de escalera (o
urbanizacin) pueden
ser muchos, pero hay
seis focos de conflictividad que copan gran parte de las rencillas, segn
el Colegio Profesional de
Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid): la morosidad, los
ruidos, las reformas, las
obras comunitarias, las
humedades y el uso de
las zonas comunes. La
gestin y resolucin de
estas tensiones suelen
pasar primero por la
puerta del presidente de
la comunidad, despus
por la junta de vecinos
(con la entrada en escena del administrador de
la finca, actor reconocido por ley, pero no obligatorio) y, por ltimo,
pueden llegar incluso a
las manos de un juez.
Manuela Julia Martnez Torres, presidenta
del CAFMadrid, ensalza,
en este sentido, la labor
del administrador, como
un profesional formado
en materia de mediacin
y oratoria que puede
ayudar a mejorar y facilitar la convivencia, destacando por las habilidades en la gestin de conflictos, la mediacin y Patio interior de un bloque antiguo de viviendas de varias alturas en Madrid capital. SERGIO GONZLEZ
hasta el coaching. Por
Cmo actuar ante esta situacin si
ello, y teniendo en cuenta que la ley
Sin embargo, muchas veces, la mela mediacin o el arbitraje no funcioque regula la mediacin en asuntos cidiacin en estos rifirrafes no llega a
na? En Echeanda y Alevito Abogados
viles es relativamente reciente, rebuen puerto. Por lo que hay que acualuden a la LPH en su artculo 21, que
cuerda que el administrador desarrodir a la va judicial. El Asesor Jurdico
prev un procedimiento privilegiado,
lla la mediacin desde siempre sin ser
de este suplemento, Echeanda y Alecomo es el proceso monitorio (que tieun juez ni rbitro no impone soluciovito Abogados, compuesto por Itziar
ne por objeto la resolucin rpida de
nes, siendo capaz de reconducir los
Echeanda y Rosa Alevito, especializaconflictos jurdicos en los que no exisproblemas y ayudando a encontrar un
das en derecho inmobiliario, explican
te contradiccin) por ser sencillo y de
camino beneficioso para todos.
cul debe ser la va para la resolucin
gil tramitacin. Adems, apuntan
De este modo, desde el CAFMadrid
jurdica de los grandes choques entre
las abogadas, implica la condena en
se estima que la mayora de disputas
vecinos en cada punto conflictivo.
costas al moroso. Bsicamente, conen las comunidades de propietarios,
MOROSIDAD. La morosidad se ha consiste en que la comunidad debe aproen torno al 80%, puede dilucidarse a
vertido en los ltimos aos, a raz de la
bar en junta la liquidacin de la deutravs de la alternativa de la mediacrisis, en el principal quebradero de
da, notificar dicho acuerdo al moroso
cin. Martnez pone a EEUU como

y expedir una certificacin del

acuerdo, aprobando la liquidacin
de la deuda firmada por el secretario
con el visto bueno del presidente,
explican. Si el deudor no atiende el
requerimiento de pago ni se opone,
se despacha directamente ejecucin
contra sus bienes. Si hubiera oposicin, se puede solicitar la anotacin
del embargo preventivo, comentan
las expertas letradas.
La presidenta del
CAFMadrid lamenta que
una de las primeras medidas que suele aplicarse, equvocamente, es el
proverbio del ojo por
ojo y diente por diente.
Esto es, matiza, privar del uso de un elemento comn, por ejemplo, como el ascensor a
aquel no pague. No olvidemos que este tipo de
medidas no deben adoptarse por la comunidad,
ya que puede ser constitutiva de un delito de
coacciones. Siempre
puede acudirse a la va
judicial para reclamar al
moroso el pago de las
cuotas, asegura.

LAS SOLUCIONES
PASAN POR EL
DIOLOGO, LA
INTERMEDIACIN
DEL PRESIDENTE Y,
EN LTIMO CASO,
LA VA JUDICIAL

RUIDOS. El segundo gran

problema que quita el
sueo, literalmente, a los
propietarios de pisos son
los ruidos interiores
(msica, mudanzas, movimiento de mobiliario,
obras, etc.). Los desencuentros entre residentes prximos por este
motivo suelen ser habituales y los municipios
suelen tener normativas
locales de contaminacin acstica que fijan
los decibelios mximos
por franjas horarias. Segn un estudio del
CAFMadrid de 2014,
hasta el 20% de las quejas vecinales tiene su origen en los ruidos de vecinos que no respetan el
descanso de los dems.
Ante este problema, si
no fructifica el dilogo
entre los vecinos implicados ni la intermediacin del presidente, la LPH es clara, como recuerdan Echeanda y Alevito: La legislacin faculta a la comunidad para
requerir a quien realice actividades
molestas la inmediata cesacin de
las mismas y, en su caso, interponer
denuncia. Todo ello previo acuerdo
de Junta de Propietarios. Las abogadas reconocen que, en la prctica,
es un problema de difcil solucin.
Como primera medida, aconsejan
avisar a la polica municipal para que
efecte mediciones al objeto de determinar si se superan o no los um-

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brales reglamentarios de emisin de

ruidos en las diferentes fases horarias.
En el caso de viviendas alquiladas,
como especifican desde el CAFMadrid, el propietario responde por el inquilino. Si el arrendatario no pusiera
fin a sus ruidos, el casero podra resolver el contrato de alquiler por actividades molestas, como as se contempla
en el la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Para ello, en el contrato
debe incluirse una clusula que haga
referencia a este tipo de situaciones.

REFORMAS. Las obras privadas en casa representan otro hervidero de enfrentamientos entre compaeros de
puerta. El ruido, la suciedad o incluso
la causa de posibles desperfectos en
pisos colindantes pueden ser algunas
consecuencias indirectas de las reformas que llegan a enemistar a los propietarios. Echeanda y Alevito aclaran,
en primer lugar, que todos los copropietarios estn obligados a tolerar las
normales molestias derivadas de las
obras a ejecutar en las viviendas.
Por lo general, especifican, las
comunidades adoptan normas internas tendentes a minimizar tales molestias, como es el caso de la limitacin de horarios, el uso del ascensor
para transporte de maquinaria y escombros, etc.. Por descontado, el
vecino que con ocasin de la ejecucin de obras en sus elementos privativos produzca daos en los comunes,
responder por ellos, puntualizan.
Sobre los ruidos, desde el CAFMadrid recuerdan que en Madrid rige la
Ordenanza de Proteccin contra la
Contaminacin Acstica y Trmica,
que prohbe efectuar mudanzas, desplazamiento de muebles, traslado de
enseres o la realizacin de obras en el
interior de los pisos desde las 21:00
hasta las 8:00 horas en das laborables
y desde las 21:00 hasta las 9:30 horas
los sbados, domingos y festivos.
PAGO DE OBRAS COMUNES. Las obras
en zonas comunes y la consiguiente
derrama tambin crean no pocas controversias vecinales. Primero, para ponerse de acuerdo sobre qu actuaciones hacer y despus en el pago. Entre
estas acciones, despuntan las relacionadas con la supresin de barreras arquitectnicas, como la instalacin de
ascensor, de una rampa o un elevador.
Elementos que nos siempre todos los
propietarios ven necesarios.
Echeanda y Alevito aclaran que
la realizacin de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes

Pista de pdel situada entre las zonas comunes de una nueva urbanizacin residencial en Paracuellos del Jarama. GONZALO ARROYO

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vo, el coste de la reparacin (tanto en

elementos privativos como en comunes), habr de ser asumido por el
propietario del elemento que lo caus. Cuando el origen est en un elemento comn (bajantes generales,
por ejemplo), la comunidad asumir
el coste de la reparacin de elementos afectados (tanto comunes como
privativos), apuntan las abogadas.
Echeanda y Alevito aclaran que
es esencial para las comunidades
contar con un seguro que cubra los
daos a terceros producidos por el
agua, habida cuenta de que se trata
de siniestros ciertamente habituales
y cuya reparacin es a veces muy
cuantiosa. Cuando se trata de averas en viviendas de nueva construccin, recalcan, habr que determinar si el dao es imputable a los
agentes intervinientes en el proceso
constructivo y, en su caso, formular
la correspondiente reclamacin.

USO DE ZONAS COMUNITARIAS. El

Un albail trabajando en la reforma integral de un piso en un bloque de viviendas. EL MUNDO

(como, por ejemplo, el ascensor) que
tengan por finalidad la supresin de
barreras arquitectnicas requerir el
voto favorable de la mayora de los
propietarios, que a su vez representen
la mayora de las cuotas. En cuanto
al pago de las obras o instalaciones,
la regla general es que los vecinos
habrn de contribuir en proporcin a
sus respectivas cuotas de participacin o en la proporcin que al efecto
sealen los estatutos, remarcan.
En este punto, Martnez aboga por
que se empatice ms entre vecinos,
por ponerse en el lugar del otro. Si
un propietario con una minusvala o
mayor de 70 aos pide instalar un as-

censor, rampa o elevador, ms all de

su coste, que tambin es importante,
debera comprenderse que todos llegaremos a mayores y que estas medidas
adems revalorizan el edificio, indica.

HUMEDADES. Las humedades encarnan otro detonante que crea mal ambiente entre vecinos. Su origen no
siempre est claro. Como tampoco lo
est entonces el responsable de los
daos. Por ello, no resulta raro que
todos los vecinos echen balones fuera al ver una mancha si sta no ha sido provocada por una imprudencia.
Cuando el origen de las humedades provenga de un elemento privati-

(mal) uso de las zonas comunitarias

es el ltimo gran foco de conflictos.
La utilizacin de estos espacios suele regularse por el rgimen interno
dentro de los lmites establecidos
por ley y estatutos y ste se aprueba
por mayora. La ley establece obligaciones a los propietarios, pero no
es tan clara ni expeditiva al tratar las
consecuencias de los incumplimientos, avisan Echeanda y Alevito.
El problema es que la comunidad
carece de poder coercitivo para sancionar. Salvo que la conducta contravenga alguna norma legal o administrativa, lo que facultara para denunciar, poco puede hacerse de forma
directa y efectiva, sealan las abogadas. Para casos graves, aconsejan
plantearse la aplicacin analgica del
artculo 7.2 de la LPH (en puridad
slo previsto para infracciones de estatutos o disposiciones generales):
requerir al infractor que cese sus actividades y si no lo hiciera intentar
una accin en los tribunales. Es un
problema recurrente y que no siempre tiene solucin, advierten.
Martnez recomienda a los propietarios ser conscientes de que su
hogar comienza en la entrada al edificio y no en la puerta de su casa.
ste es el mejor modo de hacer ver
que las zonas comunes (portal, piscina, ascensor, etc.) son parte de la
propiedad que adquirieron y, como
tal, reviste de derechos de uso, pero
tambin de unas obligaciones, como
mantenerlas en buen estado, dice.