CURSO

VALORACIN DE INMUEBLES
MDULO I.01
Aproximacin al Concepto
de Valoracin

FAC/01
Edicin:

Fecha:
Mayo 2010

1. CONCEPTO DE VALORAR. VALORACIN-TASACIN

La definicin ms adecuada de valorar a estos efectos sera: fijar y determinar el precio estimado
de un bien a travs de la aplicacin de determinadas tcnicas y metodologas acordes con la
naturaleza y finalidad del bien que se valora.
La conclusin del proceso valorativo es lgicamente un valor. Este proceso valorativo es la
valoracin, que no se ha de confundir con la tasacin.
La tasacin de un bien est sujeta a una estricta normativa legal que no solo establece los
criterios y metodologa para realizarla, sino que tambin establece quien puede hacerla. Por
contra la Valoracin de un bien es una estimacin carente de validez legal que establece el valor
orientativo, es decir no tiene porque ajustarse a una determinada normativa legal, sea sta de la
ndole que sea.
Las conclusiones se plasman en los denominados informes de valoracin o de tasacin, los
cuales son documentos, suscritos por un profesional competente y que tienen como objetivo el de
establecer de forma justificada el valor de un bien, de acuerdo con unos criterios previamente
establecidos y desarrollando una metodologa adecuada al fin propuesto.

1.1. DEFINICIONES
Existen muchas definiciones del concepto de valor separadas por pequeas diferencias y matices
de un valor a otro, que a su vez tambin varan con la finalidad la tasacin, siendo las ms
importantes para el uso que vamos a hacer de ellos los siguientes:
1.1.1. Valor de Uso
Valor funcional o valor de utilidad; es la medida de la apreciacin de un bien por su capacidad
de satisfacer nuestras necesidades. Se corresponde con el valor que tiene, para la colectividad,
un inmueble con una localizacin especfica. Tiene un cariz social, ya que mide la utilidad
social del bien.

1.1.2. Valor de Cambio

Es la cantidad dineraria con la cual, el mercado, se retribuye una mercanca inmobiliaria.
Un mercado inmobiliario caracterizado por un funcionamiento:

Transparente

Competitivo

No sometido a prcticas especuladoras

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Debera expresar el equilibrio entre la oferta y la demanda de inmuebles y, por tanto, los
valores de uso y de cambio deberan de coincidir.
Este razonamiento es irreal. Por ejemplo: las calles, los equipamientos, las zonas verdes, etc.
tienen un alto valor de uso, pero, no tiene valor de cambio (excepto con los conceptos
urbansticos de aprovechamiento tipo, etc., donde nace un nuevo mercado inmobiliario referido
a estos usos sociales).
Normalmente en una economa de mercado es normal que el objeto de cualquier valoracin
sea, el Valor de Cambio o de Mercado.
1.1.3. Valor de Mercado
En la Orden Ministerial ECO/805/2003, de 27 de Marzo, BOE de 9 de Abril de 2003, sobre
"Normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas
finalidades financieras, modificada por la Orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre, BOE de 17
de Octubre de 2007, en su Artculo 4 (Definiciones).
1.1.3.1.

Valor de Mercado o Venal de un Inmueble (VM). Segn la Orden Ministerial

ECO/805/2003, de 27 de Marzo, BOE de 9 de Abril de 2003, sobre "Normas de valoracin

de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,
modificada por la Orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre, BOE de 17 de Octubre de
2007, en su Artculo 4 (Definiciones):
Es el precio al que podra venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un
vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasacin en el
supuesto de que el bien se hubiere ofrecido pblicamente en el mercado, que las
condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se
dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar
la venta.
A tal efecto se considerar:
a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculacin previa alguna, y que
ninguno de los dos tiene un inters personal o profesional en la transaccin ajeno a
la causa del contrato.
b) Que la oferta pblica al mercado conlleva tanto la realizacin de una
comercializacin adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de
informacin privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.

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c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pblica citada y que refleja
en una estimacin razonable el precio (ms probable) que se obtendra en las
condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasacin.
d) Los impuestos no se incluirn en el precio. Tampoco se incluirn los gastos de
comercializacin.

1.1.3.2.

Valor de Mercado (VM). Segn la definicin del Anexo 1, de la Orden del

30.11.94. sobre "Normas de Valoracin de bienes inmuebles para determinadas entidades

financieras. Derogada por la Orden Ministerio descrita en el punto anterior ECO/805/2003.
Es el importe neto que razonablemente podra esperar recibir un vendedor por la venta de
una propiedad en la fecha de la valoracin, mediante una comercializacin adecuada, y
suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las
caractersticas del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actan libremente y sin
un inters particular en la operacin

1.1.3.3.

Valor de Mercado. Segn la definicin establecidas en las Normas Europeas de

Valoracin de la Propiedad (NEV), aprobadas por el Comit de Normas Internaciones de

Valoracin (IVS) y TEGOVA.
Valor de mercado es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoracin, se
intercambiara voluntariamente un activo entre un comprador y un vendedor en una
transaccin libre despus de una comercializacin adecuada en la que cada una de las
partes ha actuado experimentadamente, prudentemente y si coaccin.
1.1.3.4.

Valor de Mercado. Segn el artculo 49(2) de la Directiva del Consejo de

Europa, denominada aqu como la definicin de la UE, es la siguiente:

Se entender por valor de mercado el precio a que se pueden vender los terrenos y
construcciones mediante contrato privado entre un vendedor dispuesto a vender y un
comprador sin ningn vnculo con el vendedor en la fecha de valoracin, suponiendo que
el bien ha sido puesto a la venta pblicamente, que las condiciones del mercado permiten
un venta regular y que se dispone de tiempo normal para la negociacin de la venta
teniendo en cuenta la naturaleza del bien.

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1.1.3.5.

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Valor de Mercado. Segn Glosario de Trminos de las Normas Internacionales

de Valuacin (IVS).
Es la cuanta estimada por la que un bien podra intercambiarse, en la fecha de valuacin,
entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, es una
transaccin libre, tras una comercializacin adecuada en la que las partes hayan actuado
con la informacin suficiente, de manera prudente y sin coacciones.
La aplicacin de cualquiera de las definiciones anteriores, semejante aunque con matices
diferenciadores, si se realiza con coherencia y homogeneidad, nos dar como resultada la misma cifra
monetario de valoracin.
El Valor de Mercado en un valor-modelo y corresponde a precio normal o modal del mercado.
El Valor de Mercado es un precio y de entre los precios hemos de buscarlo, pero es un precio que rene
una serie de requisitos que los convierten en precio-modelo o valor-modo.
- Existencia de ms compradores/vendedores potenciales.
- Conocimiento del bien por los contratantes.
- Voluntariedad por ambas partes.
- Tiempo razonable para negociar.
- Estabilidad.
- Concurrencia y publicidad.
Cuando un precio de una compra-venta que renan los requisitos anteriores, y slo es ese caso, este
precio puede alcanzar la categora de valor.

1.1.4. Precio de una mercanca (urbana)

Es la cantidad de dinero que un comprador particular estar dispuesto a pagar un vendedor
particular est dispuesto a recibir en las circunstancias concretas de una transaccin.
El Precio refleja las condiciones particulares de una compraventa, mientras el Valor de
Mercado refleja las condiciones normales de equilibrio oferta/demanda. El valor de Cambio y
Precio slo se identifican con Valor de Mercado en condiciones de funcionamiento perfecto.
1.1.5. Gastos de una mercanca (urbana)
Son los gastos en dinero efectuados para la ejecucin del inmueble

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1.2. CRITERIOS DE VALORACIN

La Orden Ministerial ECO/805/2003, de 27 de Marzo, BOE de 9 de Abril de 2003, sobre "Normas
de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades
financieras, modificada por la Orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre, BOE de 17 de Octubre de
2007, establece los siguientes criterios (ver 1.MI.03 - Principios y Definiciones Generales de
Valoracin):

Valor de Mercado (VM)

Valor del Inmueble para la Hiptesis de Edificio Terminado

Valor de Reemplazamiento (CR) o Coste de Reemplazamiento o de Reposicin

o El Valor de Reemplazamiento Bruto o a Nuevo (CRB) de un Inmueble.
o El Valor de Reemplazamiento Neto o Actual (CRN).

Valor de Tasacin (VT)

Valor Hipotecario o Valor a Efecto de Crdito Hipotecario (VH)

Valor Mximo Legal (VML)

Valor por Comparacin, Valor por Actualizacin, Valor Residual

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