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ESTUDO DE VIABILIDADE DA IMPLANTAO DE UM EMPREENDIMENTO DE


INTERESSE SOCIAL DENTRO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA,
FAIXA 1 (0 A 3 SALRIOS MNIMOS) LOCALIZADO NA CIDADE DE GURUPI,
ESTADO DO TOCANTINS

Por
Thomas Edson Sakai Cavalcante

PALMAS TO
2013

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THOMAS EDSON SAKAI CAVALCANTE

ESTUDO DE VIABILIDADE DA IMPLANTAO DE UM EMPREENDIMENTO DE


INTERESSE SOCIAL DENTRO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA,
FAIXA 1 (0 A 3 SALRIOS MNIMOS) LOCALIZADO NA CIDADE DE GURUPI,
ESTADO DO TOCANTINS

Coordenador Acadmico: Prof. Dr. Pedro de Seixas Corra


Orientador do TCC: Prof. Msc. Daniel F. Falco

Trabalho de Concluso de Curso apresentado ao curso MBA em


Gesto de Negcios Imobilirios e da Construo Civil de Ps-Graduao lato sensu, Nvel
de Especializao, do Programa FGV Management como pr-requisito
para a obteno do ttulo de Especialista
TURMA 01 / PALMAS-TO

PALMAS TO
2013

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O Trabalho de Concluso de Curso

ESTUDO DE VIABILIDADE DA IMPLANTAO DE UM EMPREENDIMENTO DE


INTERESSE SOCIAL DENTRO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA,
FAIXA 1 (0 A 3 SALRIOS MNIMOS) LOCALIZADO NA CIDADE DE GURUPI,
ESTADO DO TOCANTINS

Elaborado por Thomas Edson Sakai Cavalcante e aprovado pela Coordenao Acadmica foi
aceito como pr-requisito para a obteno do MBA em Gesto de Negcios Imobilirios e da
Construo Civil, Curso de Ps-Graduao lato sensu, Nvel de Especializao, do Programa
FGV Management.
Data da aprovao: _____ de ______________ de _________

Coordenador Acadmico

Orientador do TCC

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RESUMO

O presente trabalho tem foco no estudo de viabilidade da implantao de um empreendimento de interesse social
dentro do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, faixa 1 (0 a 3 salrios mnimos). Com a criao do
PMCMV, o Governo Federal tem buscado reduzir a falta de moradias atravs de polticas e estmulos
direcionados ao setor da construo civil. Nesse cenrio o Programa tem gerado oportunidades para construtoras
e incorporadoras atravs do aumento do crdito imobilirio e subsdios bancados pelo Governo Federal, contudo,
por outro lado traz uma srie de desafios, riscos e discusses para os que querem atuar nessa faixa do Programa,
sendo necessrio buscar mecanismos e ferramentas que possam reduzir esses riscos e evitar prejuzos s
construtoras, incorporadoras e investidores. Frente s discusses surge o seguinte questionamento: H
viabilidade e retorno para empreendimentos realizados na faixa 1 do PMCMV? Visando respond-lo, o estudo
prope avaliar a viabilidade da implantao de 233 unidades habitacionais, na faixa 1 do Programa, na cidade de
Gurupi-TO, onde segundo dados da Secretaria de Habitao Municipal, de novembro de 2.013, existe uma
demanda de 9.427 unidades habitacionais para o atendimento das famlias cadastradas. Com a proposta de testar
a viabilidade do negcio, do ponto de vista tcnico e econmico-financeiro, foram elaborados projees e
levantamentos com base nos requisitos exigidos, onde foi desenvolvido projeto arquitetnico (planta baixa),
modelo tridimensional e levantamento das condies urbansticas do entorno do empreendimento com foco no
atendimento das famlias que habitaro o conjunto habitacional, quanto infraestrutura, elementos comunitrios
e comrcios. Foi realizada tambm uma estruturao financeira partindo de um cenrio referencial (custos
SINAPE agosto de 2013) para avaliar o empreendimento do ponto de vista econmico-financeiro, onde foi
elaborado oramento estimativo, cronograma fsico-financeiro e fluxo de caixa projetado dando suporte
realizao dos clculos dos indicadores VPL e TIR. Aps a anlise dos resultados o empreendimento mostrou-se
favorvel para o cenrio referencial, tanto quanto aos aspectos tcnicos quanto aos econmico-financeiros.
Entretanto, por meio de simulaes variando os custos da obra notou-se a forte influncia destes para os
resultados financeiros do empreendimento, o qual se mostrou vivel no intervalo da variao no aumento dos
custos de at 10%, porm aps esse intervalo ficou evidenciada a inviabilidade do negcio. Fica evidente aqui a
necessidade da realizao de um bom projeto executivo e de um planejamento eficiente que priorize
levantamentos bem elaborados de forma a reduzir as incertezas os quais devem ser adotados antes da aprovao
dos projetos e assinatura do contrato. Na fase de execuo fundamental a implantao de uma poltica rgida de
controle de custos e de qualificao da mo de obra de forma que sejam reduzidas as perdas e o retrabalho no
canteiro de obras. Atravs dos resultados obtidos espera-se fornecer subsdios aos empreendedores que estejam
desejosos de elaborar e de executar projetos nessa faixa do Programa Minha Casa Minha Vida.

Palavras-chave: Programa Minha Casa Minha Vida, estudo de viabilidade, VPL, TIR.

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SUMRIO
1.INTRODUO...............................................................................................................
2. REFERENCIAL TERICO..........................................................................................
2.1 ESTUDO DE VIABILIDADE........................................................................................
2.2 FLUXO DE CAIXA.......................................................................................................
2.3 TAXA MNIMA DE ATRATIVIDADE TMA...........................................................
2.4 VALOR PRESENTE LQUIDO VPL.........................................................................
2.5 TAXA INTERNA DE RETORNO TIR.......................................................................
2.6 O PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA...........................................................
2.6.1 Aprovao dos Empreendimentos............................................................................
3. ESTUDO DE CASO........................................................................................................
3.1 CARACTERSTICAS DO EMPREENDIMENTO........................................................
3.1.1 O Projeto.....................................................................................................................
3.1.2 O Terreno Proposto....................................................................................................
3.1.3 Caractersticas do Entorno do Empreendimento Localizao e Condies
Urbansticas..........................................................................................................................
3.1.4 Oramento...................................................................................................................
3.1.5 Cronograma Fsico-Financeiro da Obra..................................................................
3.1.6 Fluxo de Caixa Projetado para o Empreendimento................................................
3.1.7 Resultado e Anlise dos Indicadores.........................................................................
4. CONSIDERAES FINAIS..........................................................................................
5. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS..........................................................................
6. APNDICES....................................................................................................................
6.1 APNDICE A Oramento Estimativo Detalhado de Custos da

05
07
07
08
08
08
09
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13
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13
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24
26
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32
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Obra.......................................................................................................................................
6.2 APNDICE B Cronograma Fsico-Financeiro da Obra............................................... 40
6.3 APNDICE C Demonstrao do Resultado do Exerccio DRE Projetada para o
43
Empreendimento....................................................................................................................
7. ANEXOS.......................................................................................................................... 45
7.1 ANEXO A Especificaes Mnimas das Unidades Habitacionais (Casa) para o
46
Programa Minha Casa Minha Vida.......................................................................................

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1. INTRODUO

Historicamente o Brasil passou por diversas mudanas que impactaram diretamente


nas necessidades de moradia e habitao. O xodo da populao rural para as cidades em
busca de emprego, o forte crescimento populacional, crises econmicas, o desemprego e o
alto custo dos terrenos nas cidades fizeram com que grande parte da populao, sobretudo a
de baixa renda, ficasse privada de moradia com condies dignas de habitao sem coleta de
esgoto, gua tratada, em reas de riscos e faveladas, tornando latente e visvel a necessidade
da criao de solues para o atendimento dessa grande demanda existente.
Conforme relatrio do Ministrio das Cidades, Brasil (2011), em parceria com a
Fundao Joo Pinheiro, no ano de 2008, o dficit habitacional no Brasil era de 5.546.310 1
domiclios, sendo que dentro desse nmero, 89,6 %, se encontravam na faixa de renda
familiar de at trs salrios mnimos.
Criar solues para reduzir esse dficit tem sido um desafio para os governantes
brasileiros. Uma das iniciativas mais recentes o Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV, do Governo Federal, que tem buscado reduzir a falta de moradias por meio de
polticas e estmulos direcionados ao setor da construo civil.
Nesse cenrio o Programa tem gerado grandes oportunidades para construtoras e
incorporadoras atravs do aumento do crdito imobilirio e subsdios bancados pelo Governo
Federal. Por outro lado traz uma srie de desafios, riscos e discusses para os que querem
atuar na faixa 1 do Programa, que atende a demanda de habitaes de interesse social, sendo
necessrio buscar mecanismos e ferramentas que possam reduzir riscos e evitar prejuzos s
construtoras, incorporadoras e investidores.
Um dos pontos que vem sendo discutido em relao a faixa 1, o valor orado para
cada habitao, considerado defasado e com margens reduzidas por muitas empresas,
elevando os riscos de eventuais prejuzos causados por desvios no decorrer da obra. Nesse
contexto, vale apontar vrios fatores que tm tornado esse tipo de empreendimento um grande
desafio para as construtoras/incorporadoras, como o alto custo e a falta de mo da obra
qualificada, burocracia demasiada, falta de terrenos, dificuldade na obteno de licenas,
gesto e controles inadequados, entre outros. Todos esses questionamentos trazem a tona a
1

Fonte: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE), Pesquisa Nacional por Amostra de Domiclios
(Pnad), 2008.

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seguinte questo: H viabilidade e retorno para empreendimentos realizados na faixa 1 do
PMCMV?
Buscando responder a esses questionamentos o trabalho prope realizar um estudo da
viabilidade do negcio, do ponto de vista tcnico e econmico-financeiro, atravs da
identificao dos requisitos exigidos para aprovao do projeto e sua validao conforme
requisitos mnimos exigidos e levantamento dos indicadores de viabilidade econmica e
financeira, atravs da elaborao do oramento, cronograma fsico-financeiro, fluxo de caixa
projetado e clculo dos indicadores de viabilidade, valor presente lquido VPL e da taxa
interna de retorno TIR.
Com o ttulo Estudo de Viabilidade da Implantao de um Empreendimento de
Interesse Social Dentro do Programa Minha Casa Minha Vida, Faixa 1 (0 A 3 Salrios
Mnimos), na Cidade de Gurupi, Estado do Tocantins, ser analisada a viabilidade da
construo de 233 unidades habitacionais (casas), na cidade em referncia, onde segundo
dados da Secretaria de Habitao Municipal de novembro de 2013, existe uma demanda de
9.427 unidades habitacionais para o atendimento das famlias cadastradas.
Espera-se ao fim obter informaes quanto viabilidade ou no do empreendimento,
bem como um arcabouo de informaes capazes de subsidiar a elaborao de novos projetos
a quem esteja com a inteno de executar projetos nessa faixa do Programa Minha Casa
Minha Vida.
A estrutura do trabalho ter inicialmente o levantamento do referencial terico com
base nos principais conceitos abordados no seu desenvolvimento, logo aps, partindo para o
estudo de caso, sero destacadas as premissas e caractersticas do empreendimento e do seu
entorno, seguido dos levantamentos tcnicos, quantitativos, oramentrios e elaborao do
fluxo de caixa projetado para o empreendimento e a partir da sero expostos os resultados e
anlises dos indicadores de viabilidade e por fim as consideraes finais sobre o
desenvolvimento do trabalho e dos resultados obtidos.

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2. REFERENCIAL TERICO
Este captulo reune a base do referencial terico dos conceitos chave utilizados para o
desenvolvimento do trabalho, levantamento este, realizado atravs de pesquisa bibliogrfica
juntando uma base conceitual para a sustentao dos resultados propostos. Segue os principais
conceitos adotados neste trabalho.
2.1 ESTUDO DE VIABILIDADE
A NBR2 14653-4 diz que o estudo de viabilidade tcnico-econmico tem o objetivo de
diagnosticar a possibilidade do sucesso de um empreendimento pela utilizao de indicadores
de viabilidade (ABNT3, 2002).
A finalidade da anlise de viabilidade econmica determinar se o projeto tem
condies de atender as expectativas e demandas dos investidores, para que estes possam,
ento, tomar a deciso de investir ou no. (ABREU FILHO, 2011, p. 03).
Lima Junior, Monetti e Alencar (2011), ressaltam que planejar os investimentos em um
empreendimento significa trabalhar a gerao de informaes de forma a melhorar a
fundamentao nas tomadas de deciso.
Ressaltam ainda que:
natural que em qualquer circunstncia dentro da qual se desenvolva um
empreendimento, no se espera partir conhecendo os resultados. Todavia,
reconhecer entre quais fronteiras possvel esperar resultados, [...] permite ao
empreendedor penetrar no FAZER com balizas para orientar a ao que, de outra
forma, ser desenvolvida ao acaso. Esse conhecimento permitir implementar
estratgias para o desenvolvimento do empreendimento, instalar mtodos de
controle e impor meios de mitigao de riscos. (LIMA JUNIOR, MONETTI e
ALENCAR, 2011, p. 04).

Abreu Filho et al (2008) enfatizam que visando tomar as decises timas sobre onde e
quando investir deve-se iniciar a partir da identificao dos aspectos relevantes, os riscos
versos os retornos e os fluxos de caixa futuros projetados, dando suporte para analisar e
avali-los e posteriormente decidir sobre o investimento.

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3

NBR uma abreviao adotada pela ABNT.


ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas

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2.2 FLUXO DE CAIXA
As entradas e sadas de dinheiro ocorridas durante um determinado perodo
correspondem ao fluxo de caixa, o qual de maneira organizada pode servir como instrumento
para o planejamento e controle, de forma a auxiliar nas tomadas de deciso.
Segundo essa perspectiva, pode apresentar inmeros objetivos dependendo de quem
o est utilizando, tais como projees, acompanhamento, anlises, indicadores de desempenho
etc. (CORREIA NETO, 2011, p. 165).
Conforme Mendona at al (2010, p. 103), so dois os mtodos mais importantes de
avaliao de fluxos de caixa para os quais no existe nenhuma lei de formao para vrias
entradas e sadas de caixa: o mtodo do valor presente (atual) lquido VPL (ou net present
value - NPV) e o mtodo da taxa interna de retorno TIR(ou internal rate of return IRR).
2.3 TAXA MNIMA DE ATRATIVIDADE TMA
Segundo a NBR 14653-4 a taxa mnima de atratividade a taxa de desconto do fluxo
de caixa, compatvel com a natureza e caractersticas do empreendimento, bem como com a
expectativa mnima de emulao do empreendedor, em face da sua carteira de ativos.
(ABNT, 2002, p. 05).
Para Abreu Filho (2011), existem dois modos fundamentais para a sua determinao: a
primeira por semelhana com o mercado, com empresas semelhantes, e a segunda pela teoria
usando o modelo CAPM4. Para a elaborao do trabalho ser adotada a escolha da taxa por
semelhana do mercado.
2.4 VALOR PRESENTE LQUIDO VPL
Segundo Correia Neto (2011, p. 237), o VPL consiste em trazer todos os fluxos
financeiros do projeto para um nico perodo (normalmente o perodo zero) e som-los, tanto
fluxos positivos como negativos. Uma vez que todos os fluxos tenham sido ajustados
mesma referncia no tempo, pode-se obter seu valor lquido que representa o resultado atual
do investimento.
Tem-se como critrio para aceitao ou no do projeto o seguinte (LAPPONI, 2007):
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Capital Asset Princing Model - CAPM (em portugus, Modelo de Precificao de Ativos Financeiros)
consiste no modelo terico que avalia o impacto do risco sobre o retorno de um ativo.

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VPL>0, o fluxo de caixa trazido ao valor presente, descontado taxa requerida
cria valor para a empresa, portanto deve ser aceito;
VPL<0, o fluxo de caixa trazido ao valor presente, descontado taxa requerida
destri valor da empresa, portanto deve ser rejeitado.
A frmula bsica do VPL dada por:

Imagem 1 Frmula do VPL


Fonte: GITMAN, 2004, p. 340

:
Onde: FC0 = investimento inicial; t = perodo; n = nmero de perodos; k= taxa do
custo de capital e FCt = valor presente das entradas de caixa.
2.5 TAXA INTERNA DE RETORNO TIR
Segundo Mendona at al (2010, p. 106), a taxa interna de retorno (TIR) de um fluxo
de caixa com entradas e sadas no uniformes a taxa de desconto que anula o seu valor
presente lquido.
Para a tomada de deciso de aceitao ou rejeio, devem ser considerados os
seguintes critrios (Gitman, 2004):
TIR > que o custo de capital, aceitar o projeto;
TIR < que o custo de capital, rejeitar o projeto;
Correia Neto (2011, p. 234) ressalta que para usar a TIR como critrio de aceitao
deve-se utilizar outra taxa para fins de comparao. Esta taxa deve ser superior a uma taxa
mnima que o investidor espera, de forma a considerar o investimento atrativo.
A frmula bsica da TIR dada por:

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Imagem 2 Frmula da TIR


Fonte: GITMAN, 2004, p. 342

Onde: FC0 = investimento inicial; t = perodo; n = numero de perodos; k= taxa do


custo de capital e FCt = valor presente das entradas de caixa.

2.6 O PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA


A Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009, criou o Programa Minha Casa Minha Vida,
com o objetivo de criar mecanismos de incentivo produo e aquisio de novas unidades
habitacionais. O Programa, que j entregou um milho de moradias em sua primeira fase, hoje
em sua segunda fase, tem como meta entregar dois milhes de unidades at 2014. dividido
em trs faixas de renda familiar, a faixa 1 at R$ 1.600,00 (conhecida tambm como 0 a 3
salrios mnimos), a faixa 2 at R$ 3.100,00 e a faixa 3 at R$ 5.000,00. Com foco
principal na populao de baixa renda, a maior parte dos recursos so direcionados faixa 1,
para a qual sero destinadas 60% das unidades, tendo os beneficirios a maior parte do valor
dos imveis subsidiada com recursos do Governo.
Para a baixa renda, a gesto feita atravs de recursos provenientes do Fundo de
Arrendamento Residencial FAR, com a parceria dos Estados e Municpios, gerido pelo
Ministrio das Cidades e operacionalizado pela Caixa Econmica Federal CEF.
As construtoras submetem seus projetos, atendendo a todos os critrios estabelecidos
pelo Programa a avaliao das reas tcnicas da CEF, para que sejam avaliadas questes
tcnicas e jurdicas dos projetos, do terreno e de seus vendedores, da construtora e seus
scios, questes ambientais, condies do entorno do empreendimento, estrutura e
infraestrutura para o atendimento das futuras famlias, existncia de elementos comunitrios
de lazer, sade e educao entre outros. Atendidos os requisitos feito o contrato de aquisio
dos terrenos e construo das unidades habitacionais, onde a construtora se responsabiliza
pela entrega dos imveis concludos e legalizados. Nesse modelo, a construtora/incorporadora
recebe por medio dos servios executados e o preo contratado no sofre ajustes nem
aditivos at o fim do contrato.
Conforme o art. 5-A, da Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009:

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Art. 5.-A. Para a implantao de empreendimentos no mbito do PNHU 5, devero
ser observados:
I - localizao do terreno na malha urbana ou em rea de expanso que atenda aos
requisitos estabelecidos pelo Poder Executivo federal, observado o respectivo plano
diretor, quando existente;
II - adequao ambiental do projeto;
III - infraestrutura bsica que inclua vias de acesso, iluminao pblica e soluo de
esgotamento sanitrio e de drenagem de guas pluviais e permita ligaes
domiciliares de abastecimento de gua e energia eltrica; e
IV - a existncia ou compromisso do poder pblico local de instalao ou de
ampliao dos equipamentos e servios relacionados a educao, sade, lazer e
transporte pblico. (BRASIL, 2009, p. 03).

Dentre os projetos apresentados tero prioridade aqueles onde houver parcerias com os
Estados e/ou Municpios, com oferta de:
Doao de reas pelo poder pblico para a implantao dos imveis dentro do
Programa;
Desonerao tributria para reduo dos custos, por parte dos estados e
municpios;
Contrapartida financeira;
Implantao de infraestrutura.
Recentemente, com a chegada de 2014, ano de encerramento da segunda fase do
Programa e tambm ano eleitoral, a Presidente Dilma Rousseff sinalizou que o Governo j se
prepara para o lanamento da terceira etapa, com a continuao do PMCMV e liberao de
mais recursos para a ampliao do nmero de unidades a serem produzidas.
2.6.1 Aprovao dos Empreendimentos
A anlise e avaliao do projeto pela Caixa Econmica Federal em termos tcnicos,
jurdicos e econmico-financeiro bem criteriosa, visando a garantia da entrega de
empreendimentos de qualidade e capazes de atender dignamente os beneficirios. De maneira
geral, de acordo com documentos da Caixa Econmica Federal, buscam analisar:
a) Quanto anlise tcnica e de engenharia:

Programa Nacional de Habitao Urbana PNH - Subprograma do Programa Minha Casa Minha Vida, que
trata da produo e aquisio de imveis urbanos.

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Analisa a capacidade de empreender da empresa, analisando a capacidade


tcnica e financeira atravs da avaliao da sade financeira e atestado de
capacidade tcnica por meio da apresentao de certificado de qualidade PBQP-H
6

nvel A e acervo tcnico comprovando j ter realizado obras compatveis com o

projeto proposto;
Analisa o projeto arquitetnico proposto, seguindo os critrios de projeto (Anexo
A) estabelecidos pelo Programa, quanto funcionalidade e segurana;
Analisa problemas tcnicos e as condies urbanas da rea proposta, bem como
impactos sociais gerados pela implantao do empreendimento;
Analisa o oramento proposto com foco nos quantitativos de servios e insumos
com base nos ndices de custos do Sistema Nacional de Pesquisa e ndices da
Construo Civil SINAPI. Atravs da anlise de custos busca-se evitar que sejam
contratados empreendimentos com preos inexequveis e eliminar a prtica de
sobrepreo;
Verifica o cronograma fsico-financeiro quanto a sua viabilidade e analisa a
coerncia entre as etapas de execuo da obra e a programao do fluxo financeiro
dos desembolsos;
Analisa custos com objetivo de evitar a contratao de empreendimentos com
preos inexequveis e tambm elimina a prtica de sobrepreo.
Realiza trabalho visando diminuir o aparecimento de inconsistncias e problemas
de planejamento, trazendo segurana execuo da obra e contribuindo pra que os
recursos sejam aplicados de forma efetiva.
b) Quanto anlise jurdica:
Analisa situao jurdica do terreno, do vendedor, da empresa e seus scios;
Busca riscos legais e jurdicos capazes de impactar na operao;
Avalia a documentao e registro imobilirio do terreno com vistas a eventuais
passivos que possam repercutir no imvel, buscando afastar riscos transao e
transferncia imobiliria.
6

PBQP-H Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat, instrumento do Governo Federal com
objetivo de melhorar a qualidade e a produtividade na construo civil, atravs da avaliao de conformidade das
empresas, produtos e servios.

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3. ESTUDO DE CASO
3.1 CARACTERSTICAS DO EMPREENDIMENTO
O estudo proposto foi desenvolvido para ser implantado na cidade de Gurupi, Estado
do Tocantins, onde o valor mximo pago pelo Programa por cada unidade mais o terreno de
R$ 60.000,00.
O Empreendimento proposto ter suas caractersticas e parmetros descritos nos
tpicos a seguir.
3.1.1 O Projeto
O projeto foi desenvolvido em cosonncia com a legislao local conforme as Leis: n.
1.224, de 06/03/1.998 Cdigo de Obras e Edificaes de Gurupi-TO e n 1.086, de
31/12/1.994 Cdigo de Postura do Municpio de Gurupi-TO, e com base no atendimento s
premissas do documento de especificaes mnimas exigidas para casas projetadas para a
faixa 1, do Programa Minha Casa Minha Vida (disponvel em: http://www.cidades.gov.br)
conforme Anexo A.
Com base nas premissas pr-estabelecidas pelo cliente (CEF) e pela legislao local,
foram elaborados: o projeto arquitetnico bsico (Figura 1) e um modelo tridimensional
(Figuras 2 e 3) evidenciando as projees dos elementos fsicos do projeto, viabilizando a
criao de um prottipo mais prximo realidade, possibilitando um levantamento mais
preciso dos quantitativos de reas e dos materiais a serem utilizados.
Outras informaes do projeto:

Nome proposto para o empreendimento: Conjunto Residencial Madrid

Total de unidades propostas: 233

rea construda de cada unidade habitacional: 45,69 m

rea total construda (233 unidades): 10.645,77 m;

Total orado para o empreendimento (lotes+habitaes): R$ 13.980.000,00.

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Imagem 3 - Planta baixa da unidade habitacional proposta Atendendo os critrios do PMCMV


Fonte: Elaborao do autor, 2013.

15

Imagem 4 Desenho tridimensional, vista frontal da habitao.


Fonte: Elaborao do autor, 2013.

Imagem 5 Desenho tridimensional, vista lateral esquerda da habitao.


Fonte: Elaborao do autor, 2013.

3.1.2 O Terreno Proposto


A rea proposta para a implantao do empreendimento trata-se de um loteamento
residencial, situado na regio sul da cidade de Gurupi-TO, j registrado e com infraestrutura
de asfalto, gua tratada e energia eltrica em fase final de implantao, contendo lotes com

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rea mdia de 220 m. O proprietrio sinaliza positivamente quanto possibilidade de
parceria para a venda e implantao do projeto em sua rea.
Outras informaes sobre o terreno:

Nome do Loteamento: Loteamento Residencial Madrid

Localizao: Permetro urbano, Gurupi-TO.

Total de lotes: 238

Total de lotes propostos para o empreendimento: 233

Preo por terreno: R$ 15.000,00 (estimativa com base na aquisio de terrenos


dotados de infraestrutura de gua tratada, energia eltrica e asfalto, tendo as
mesmas caractersticas de outros empreendimentos aprovados na regio);

Preo total orado para a aquisio dos 233 terrenos: R$ 3.495.000,00.

Recebimento: O proprietrio recebe o valor total referente a venda dos terrenos


em parcela nica depositada em conta bancria 72 horas aps a entrega do
contrato registrado CEF.

Outros pontos relevantes quanto ao terreno diz respeito s caractersticas do entorno


do empreendimento, as quais sero apontadas no prximo tpico.
3.1.3 Caractersticas do Entorno do Empreendimento Localizao e Condies
Urbansticas
A anlise das caractersticas do entorno de extrema importncia, sendo fator
condicionante aprovao do projeto. Algumas condies so tambm critrios de prioridade
na contratao de empreendimentos dentro do Programa, de acordo com Cartilha (sd) criada
pela Caixa Econmica Federal, so priorizadas a existncia prvia de infraestrutura (gua,
asfalto e energia) e a existncia prvia de equipamentos sociais compatveis com a demanda
gerada pelo projeto. Faz referncia ainda anlise de engenharia quanto avaliao dos
imveis, que aponta que a localizao do terreno deve prever soluo para o atendimento das
famlias por equipamentos e servios comunitrios tpicos para empreendimentos
habitacionais, servios pblicos como transporte, iluminao e coleta de lixo tambm devem
estar disponveis.
Para o estudo em foco foi realizado levantamento com base nas necessidades dos
futuros moradores considerando um raio de dois mil e quinhentos metros, indicando a

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existncia de servios pblicos como escolas, creches, postos de sade, servios de transporte
coletivo intramunicipal e intermunicipal, comrcios, estruturas de esporte e lazer, entre outros
servios, conforme levantamento indicado abaixo no Quadro 1 e Mapa 1.
Com base em informaes e estatsticas do ltimo Censo Demogrfico IBGE (2010)
h uma mdia de 3,29 moradores por domiclios particulares em Gurupi, portanto,
considerando estes nmeros tem-se uma populao estimada de aproximadamente 767
moradores para o empreendimento. Conforme o levantamento realizado (Quadro 1), nota-se a
grande oferta de servios de utilidade pblica e comrcios capazes de dar suporte a demanda
adicional gerada pelo empreendimento.
TIPO DE
EQUIPAMENTO
EXISTENTE

NOME

DISTNCIA

Creche

Creche

2.500 m

Creche

Creche

2.100 m

Escola de
Integral

Tempo Escola de
Integral

Tempo

Escola de educao
infantil,
ensino Escola Municipal fundamenta e ensino Ilza Borges
mdio
Escola de educao Escola Municipal infantil,
Joel Ferreira
Escola de
fundamental

ensino Escola Estadual Vila


Guaracy

2.400 m

2.500 m

1.700 m
2.450 m

Posto de Sade
Hugo Naves

2.450 m

Posto de Sade
Casego
Cipama Companhia
Independente
da
Polcia
Militar
Ambiental

2.450 m

Esporte e lazer

Ginsio
Poliesportivo

2.000 m

Esporte e lazer

Campos de futebol
gramado

2.000 m

Esporte e lazer

Clube
Fronteira

Posto de Sade
Posto de Sade
Segurana

Transporte

Transporte

Nova

Linha regular de
nibus transporte
pblico
coletivo
intramunicipal
Linhas de nibus
intermunicipais
Viao Java

2.500 m

1.600 m

1.050 m

1.800m

Servios Pblicos

Detran

1.900m

Comrcio

Supermercado

2.450m

ENDEREO
Rua 48, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415-300
Av. B, Qd. AI-4, Parque Res.
Nova
Fronteira,
CEP.:
77.415-370
Av. B, Qd. 32, Parque
Residencial Nova Fronteira,
CEP: 77415-370
Rua 48, n. 11, Parque
Residencial Nova Fronteira,
CEP: 77.415-300
Rua 56, n. 525 - Parque
Residencial Nova Fronteira,
Gurupi - TO, 77415-410
Rua A, n. 5155 - Vila
Guaracy, CEP: 77423-450
Rua 48, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415-300
Av. I, Unio V, CEP:
77.413-780
Rua 48, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415-300
Rua 49, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415-320
Rua 49, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415-320
Rua 37, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415-320
Rua 62, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415- 470
Rua 78 Q 159, S/n Lt 17,
Parque Nova Fronteira,
CEP: 77415-650
Rua 77, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415- 640
Av. Alagoas 171 Qd. 03 -

CAPACIDADE
VAGAS
DE
DISPONVEIS
ATENDIMENTO
200 Crianas

200 (Duzentas)

200 Crianas

200 (Duzentas)

600 alunos

600 (Seiscentas)

539 alunos

164 (Cento e
sessenta e quatro)

689 alunos

51 (Cinquenta e
uma)

250 alunos

72 (Setenta
duas)

5.582 pacientes
6.816 pacientes

No informado
No informado
No informado

No informado
No informado
No informado

No informado

No informado
No informado
-

18
TIPO DE
EQUIPAMENTO
EXISTENTE

NOME

DISTNCIA

Michella
Comrcio
Comrcio
Comrcio
Comrcio

Supermercado
Free Norte
Loja de Materiais
para Construo
Giro Rpido
Posto de Gasolina e
Convenincia
Dcio
Drogaria
Drogadenes

1.650m
1.700m

CAPACIDADE
VAGAS
DE
DISPONVEIS
ATENDIMENTO

ENDEREO
Setor Sul
Rua 62, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415- 470
Rua 62, Parque Residencial
Nova
Fronteira,
CEP:
77.415- 470

2.200m

Av. E, n.
Cruzeiro.

221,

Setor

1.700m

Rua 62, Parque Residencial


Nova
Fronteira,
CEP:
77.415- 470

Quadro 1 Relao de servios pblicos e comrcios do entorno.


Fonte: Adaptado de quadro Caixa Econmica Federal, 2013.

19
MAPA DO ENTORNO DO EMPREENDIMENTO CONJUNTO RESIDENCIAL MADRID GURUPI-TO

CONJ. RESIDENCIAL MADRID

Mapa 1 Relao de servios pblicos e comrcios do entorno do Residencial Madrid, Gurupi-TO


Fonte: Adaptado
de imagem
de satlite Google
Maps, 2013.SEGURANA
COMRCIO
ESPORTE
E LAZER
EDUCAO

DETRAN

ACESSO AO EMPREENDIMENTO - PAVIMENTADO

CRAS

ACESSO AO EMPREENDIMENTO - NO PAVIMENTADO

TRANSPORTE

SADE

20

4.1.3 Oramento
O oramento consiste numa importantssima etapa e se trata de um fator crtico de
sucesso para um empreendimento imobilirio. Na fase de estimativa de viabilidade so
obtidos indicadores iniciais baseados em avaliaes tcnicas, econmicas, financeiras e dos
riscos do negcio. (TEIXEIRA DA SILVA, 2013)
O oramento estimativo do empreendimento (Apndice A) foi realizado baseado nos
modelos utilizados pela Caixa Econmica Federal para anlise dos projetos submetidos
aprovao da sua equipe e seu departamento tcnico. A planilha foi elaborada com base numa
matriz de rubricas (contas) propostas por esses modelos e detalhada de acordo com os itens
dos levantamentos quantitativos apurados pelo autor do estudo com base nos projeto
arquitetnico e tridimensional da unidade habitacional, elaborados conforme as especificaes
mnimas (Anexo A) exigidas pelo Programa e em consonncia com as leis municipais
referentes matria.
O valor limite estabelecido pelo Programa para a cidade de Gurupi-TO, para cada
unidade habitacional de R$ 60.000, sendo este definido pela soma do valor do terreno mais
o valor da edificao. Para o estudo foi definido um valor de R$ R$ 15.000,00 para cada lote e
o restante, R$ 45.000,00, para cada edificao.
O valor total orado para o empreendimento de R$ 13.485.000,00 includos os
custos com o terreno e a construo das unidades habitacionais.
Os terrenos pertencem a terceiros e sero pagos na primeira parcela aps a
contratao, estes no faro parte do oramento utilizado para o presente estudo.
O saldo orado para a construo das 233 unidades propostas de R$ 10.485.000,00, e
este ser adotado como o valor global para a realizao do trabalho, desconsiderando os
valores pagos pelos terrenos.
Para a elaborao do oramento foi utilizada a base SINAPI (Sistema Nacional de
Pesquisa de Custos e ndices da Construo Civil), sendo este o ndice utilizado na anlise de
empreendimentos pela Caixa Econmica Federal. A data base utilizada foi o ms de agosto de
2013.
Para os servios e materiais no encontrados na tabela SINAPI foram realizados
levantamentos de preos atravs da cotao em empresas e prestadores de servios locais.
O oramento do empreendimento inclui tambm os custos de implantao de
iluminao pblica e calada de 1,20 m nos passeios (um total de 2.796 m) e implantao de
sinalizao vertical e horizontal.

21

Foram consideradas como outras despesas: taxas bancrias anlise e cadastro, seguros
(DFI, RCC), tributos federais, despesas com Projeto de Trabalho Tcnico Social PTTS e
despesas de legalizao.
Os tributos federais sero recolhidos na base unificada de 1% sobre o faturamento da
obra (RET 7 - Regime Especial de Tributao para habitao de interesse social).
Sero reservados 1,5% do valor total orado para o empreendimento (terreno e
construo), para o desenvolvimento do Trabalho Tcnico Social que ser realizado pela
Prefeitura aps a entrega das obras. Estes recursos sero retidos na ltima parcela.
O imposto municipal ISS (Imposto Sobre Servios) isento de acordo com a Lei
Municipal Ordinria n 1.846 de 23/12/2009, que estabelece iseno para empreendimentos
de interesse social includos no PMCMV, portanto, no figura no oramento para a cidade de
Gurupi-TO.
A planilha adotada segue padro pr-definido utilizado pelo cliente (CEF) e no tem
como objetivo fazer a distino de custos diretos e indiretos da obra, mas sim de quantificlos para a aplicao do BDI8. O objetivo desta previso oramentria levantar os custos
conforme a metodologia utilizada pela Caixa Econmica, visto que a aprovao dos projetos
se condiciona a este atendimento e neste caso o fluxo de caixa projetado dever acompanhar a
mesma lgica. O modelo usa o termo BDI como uma taxa aplicada sobre o custo direto e
indireto da construo excluindo-se as despesas do quadro Outras Despesas (Tabela 1) que
sero agregadas ao oramento depois da incidncia do BDI.

OUTRAS DESPESAS
1.

Taxas CAIXA (TCC, TPC, TRC, TAJ, Anlise)

2.

Seguro (DFI, RCC)

3.

Projeto de Trabalho Tcnico Social (PTTS)

209.700,00

4.

Impostos Federais

104.850,00

5.

Despesas de Legalizao

5.1

Registro contrato aquisio/produo das unidades

5.2

Registro averbao do habite-se

TOTAL

5.000,00
15.000,00

20.000,00
52.700,00
407.250,00

Tabela 1 Outras despesas.


Fonte: Adaptado de tabela Caixa Econmica Federal, 2013.

RET - Regime Especial de Tributao unifica os tributos federais IRPJ, CSLL, Contribuio para o
PIS/PASEP e COFINS, para contratos de construo de unidades habitacionais dentro do MCMV no valor de at
R$ 100.000,00, na alquota de 1% da receita mensal auferida pelo contrato, conforme Instruo Normativa RFB
n 934, de 27 de abril de 2009.
8
BDI Bnus e despesas indiretas taxa adicionada aos custos da obra para cobrir as despesas indiretas, risco,
tributos, despesas comerciais, despesas financeiras e lucro do empreendedor.

22

O percentual de BDI aplicado ao oramento foi de 16%, taxa apontada pelos gestores
de obras nessa faixa do Programa que esto sendo realizadas na mesma cidade, e que segundo
eles se trata da taxa usualmente aceita pela CEF na regio.
O oramento resumo aps o levantamento dos custos diretos e indiretos da construo
e outras despesas ficou como segue abaixo:

ITEM
1
2
3
4
4.1
4.2
4.3
4.4
5
5.1
5.2
6
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
7
7.1
7.2
8
8.1
8.2
8.3
8.5
9
9.1
9.2
10
10.1
10.2
10.3

DISCRIMINAO DE SERVIOS
SERV. PRELIM. E GERAIS
FUNDAES
SUPRA-ESTRUTURA
PAREDES E PAINIS
alvenarias
esquadrias
ferragens
vidros
COBERTURA
telhados
impermeabilizaes
REVESTIMENTO
revestimentos internos
azulejos
revestimentos externos
forros
pinturas
PAVIMENTAO
cermicas
cimentados
INSTALAES
eltrica
hidrulica
esgoto
aparelhos e metais
COMPLEMENTAES
calafete/limpeza
plantio de rvore
INFRA-ESTRUTURA
Pavimentao
energia/iluminao
sinalizao

VALOR DOS
SERVIOS (R$)
R$311.277,79
R$706.067,52
R$20.127,74

PESO
(%)
3,60
8,13
0,23

R$947.499,30
R$846.041,92
R$55.677,68
R$88.453,42

10,91
9,80
0,64
1,02

R$1.577.904,33
R$21.420,16

18,20
0,25

R$412.153,42
R$87.864,02
R$248.247,85
R$266.181,34
R$469.289,11

4,74
1,01
2,86
3,06
5,40

R$336.190,85
R$457.957,33

4,48
5,27

R$388.846,71
R$309.062,85
R$426.344,79
R$534.194,44

4,48
3,60
4,91
6,15

R$28.104,83
3.262,00

0,32
0,04

R$127.024,14
R$9.317,98
R$9.204,00

TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUO

R$8.687.715,52

BDI 16%

R$1.390.034,48

OUTRAS DESPESAS

R$ 407.250,00

TOTAL ORADO PARA O EMPREENDIMENTO

1,46
0,11
0,11
100,00%

R$10.485.000,00

Tabela 2 Oramento Resumo.


Fonte: Adaptado de tabela Caixa Econmica Federal, 2013.

O modelo padro no inclui oramento para as despesas pr-operacionais, ou seja, dos


gastos realizados para viabilizar o empreendimento ocorridos antes da aprovao dos projetos
e assinatura do contrato. Dessa forma foi criada uma tabela com levantamento estimativo
(Tabela 3) dessas despesas para a construo do fluxo de caixa projetado para o
empreendimento.

23

DESPESAS PR-OPERACIONAIS

UN

QUANT.

CUSTO
UNIT. (R$)

CUSTO (R$)

1. Despesas iniciais (cpias, licenas, taxas, seguros)

vb
vb
m

1,00

30.000,00

30.000,00

1,00

60.000,00

60.000,00

200,00

50,00

2. Projetos, memoriais, oramentos e planejamento inicial


3. Sondagem de reconhecimento de solo tipo SPT
TOTAL

10.000,00
100,000,00

Tabela 3 Despesas pr-operacionais.


Fonte: Elaborao do autor, 2013.

4.1.4 Cronograma Fsico-Financeiro da Obra


O cronograma fsico-financeiro da obra foi elaborado com o objetivo de projetar o
andamento fsico da obra e levantar os custos em funo desse progresso. Assim definido o
peso percentual para cada item do oramento em relao ao custo global, o progresso em
percentual de cada etapa multiplicado pelo peso e tambm pelo valor global, de forma a
expressar o valor em termos de custo em funo do andamento da obra para cada perodo.
O empreendimento ter um cronograma de 12 meses para a execuo e entrega da
obra. O contrato prev a realizao de medies peridicas, de forma que o departamento
tcnico da Caixa Econmica Federal atravs de um tcnico habilitado afere o progresso da
obra a cada ms.
O preo contratado no sofre ajuste nem aditivos at o fim do contrato. Os
faturamentos das medies ocorrem a cada medio, e os pagamentos so realizados a cada
uma delas, aps a emisso da nota fiscal referente aos servios medidos.
No Apndice B, possvel acompanhar de maneira detalhada a projeo da evoluo
fsico-financeira da obra. A tabela abaixo mostra o cronograma resumo projetado para o
empreendimento:

PERODO

PROGRESSO
FSICO DA OBRA /
MS (%)

TOTAL CUSTOS OBRA/


MS (R$)

BDI 16%/ MS
(R$)

TOTAL CUSTOS OBRA +


BDI 16% (R$)

MS 1

0,54%

47.242,91

7.558,87

54.801,78

MS 2

3,08%

267.280,86

42.764,94

310.045,80

MS 3

7,79%

677.106,72

108.337,08

785.443,80

MS 4

11,93%

1.036.475,86

165.836,14

1.202.312,00

MS 5

12,36%

1.073.620,46

171.779,27

1.245.399,74

MS 6

12,36%

1.073.620,46

171.779,27

1.245.399,74

MS 7

11,20%

975.051,84

156.008,29

1.131.060,13

MS 8

12,71%

1.104.004,08

176.640,65

MS 9

12,15%

1.055.406,07

168.864,97

1.280.644,73
1.224.271,05

MS 10

5,65%

490.842,83

78.534,85

569.377,68

MS 11

5,02%

435.832,12

69.733,14

505.565,26

24

MS 12

PROGRESSO
FSICO DA OBRA /
MS (%)
5,19%

TOTAL

100,00%

PERODO

TOTAL CUSTOS OBRA/


MS (R$)

BDI 16%/ MS
(R$)

TOTAL CUSTOS OBRA +


BDI 16% (R$)

451.231,30

72.197,01

523.428,31

8.687.715,52

1.390.034,48

10.077.750,00

Tabela 4 Cronograma Fsico-Financeiro Resumo.


Fonte: Elaborao do autor

Aps identificar os custos despendidos a cada perodo, cabe ressaltar a importncia de


se fazer a correo monetria de tais custos, de forma que se possa fazer frente s variaes
inflacionrias sofridas no decorrer da obra. Para essa tarefa o ndice utilizado foi o INCC 9,
tendo como data base agosto de 2013, considerando o acumulado para os 12 ltimos meses,
onde foi obtida a mdia mensal dividindo o acumulado pela quantidade de meses do perodo
avaliado, a qual foi aplicada a cada ms, como segue:
INCC % (12MESES)
REF.: AGO/2013

7,86%

INCC % MDIA
MENSAL

0,655%

Quadro 1 INCC acumulado 12 meses ref.. Agosto de 2013 / INCC mdia mensal
Fonte: Elaborao do autor dados IBRE/FGV, 2013
PERODO

TOTAL CUSTOS OBRA / MS


(R$)

INCC % MDIA MENSAL

TOTAL CUSTOS OBRA / MS


(R$) CORRIGIDOS PELO INCC

MS 1

47.242,91

0,655%

47.552,35

MS 2

267.280,86

0,655%

269.031,55

MS 3

677.106,72

0,655%

681.541,77

MS 4

1.036.475,86

0,655%

1.043.264,78

MS 5

1.073.620,46

0,655%

1.080.652,68

MS 6

1.073.620,46

0,655%

1.080.652,68

MS 7

975.051,84

0,655%

981.438,43

MS 8

1.104.004,08

0,655%

1.111.235,31

MS 9

1.055.406,07

0,655%

1.062.318,98

MS 10

490.842,83

0,655%

494.057,85

MS 11

435.832,12

0,655%

438.686,82

MS 12

451.231,30

0,655%

454.186,87

TOTAL

8.687.715,60

7,860%

8.744.620,06

Tabela 5 Custos da obra corrigidos pelo INCC.


Fonte: Elaborao do autor, 2013.

Segundo Lima Junior (2010, p. 08):


Uma questo paralela medida da taxa de inflao o reconhecimento de que
anlises so sempre feitas em moeda da base, assumindo que os fluxos de custos e
de preos andaro harmonicamente, seguindo a variao do INCC, que a premissa
implcita em tantos modelos quantos existam no mercado para apoiar decises de
9

INCC - ndice Nacional de Custo da Construo, elaborado pela Fundao Getlio Vargas e que tem o objetivo
de acompanhar a evoluo mdia dos preos de insumos, equipamentos e mo de obra das construes
habitacionais.

25

investimento em real state10. Isso pode provocar um vis na medida da taxa de


retorno, dependendo de como a curva de suprimento dos insumos para a construo
se comporte relativamente cesta de insumos usada para fazer a medida mensal do
INCC [...].

4.1.5 Fluxo de Caixa Projetado para o Empreendimento


O fluxo de caixa foi elaborado a partir das informaes acerca da obra atravs
planilhas oramentrias e cronograma fsico-financeiro, indicando as sadas (custos e
despesas) e as entradas (receitas) de caixa nos perodos definidos.
As entradas correspondem ao custo da obra adicionado do BDI (16%) mais os custos e
despesas reembolsados, que correspondem aos:
Reembolso das despesas com taxa de anlise, seguro (DFI, RCC) e despesa com
registro de contrato (ms 1);
Reembolso das despesas com tributos federais no ms subsequente ao
faturamento dos servios medidos (ms 2 ao ms 12), exceto no ltimo ms, o
qual ter seu imposto reembolsado no ms corrente;
Reembolso das despesas com Servio Tcnico Social, no ltimo ms do
cronograma (ms 12).
As sadas correspondem as:
Despesas pr-operacionais, correspondentes aos gastos com investimentos
iniciais (ms 0);
Custos despendidos conforme o progresso fsico da obra corrigidos pelo ndice
Nacional de Custo da Construo INCC (ms 1 ao 12);
Despesas com legalizao, registro do contrato (ms 1) e registro da averbao
do habite-se, ao final da obra (ms 12);
Despesas com pagamento dos tributos federais gerados no ms subsequente ao
faturamento dos servios medidos, exceto no ltimo ms, o qual ter seu
imposto pago no ms corrente;
Despesas com Servio Tcnico Social, aportada no ltimo ms (ms 12) para a
realizao dos trabalhos pela Prefeitura Municipal.

10

Real Estate o setor dos produtos e empreendimentos imobilirios ou com base imobiliria. (definio no
Ncleo de Real Estate da Escola Politcnica da USP)

26

Outras consideraes devem ser ponderadas, pois, conforme Lima Jr. (1995), no plano
operacional, os desembolsos so descasados visto que temos:
Insumos que podem ser comprados parceladamente;
Insumos que podem ser pagos adiantadamente;
Insumos que podem ser reaproveitados na prpria obra;
Verbas de reserva para pagamento de mo de obra, compreendendo frias e
encargos, etc.
Analisando sob essa tica evidente a ocorrncia de muitas situaes similares
durante a realizao da obra, contudo, a nvel de planejamento, para o estudo proposto que
as entradas e sadas sejam lanadas considerando o fluxo mensal das ocorrncias, ou seja,
entradas e sadas num determinado ms, sero lanadas no ms corrente, independente se
pressupe-se que tenha ocorrido no incio ou final do perodo.
Abaixo segue Demonstrao do Resultado do Exerccio - DRE projetada para o
empreendimento:

MS 0

0,00

0,00

(100.000,00)

(=) Result. Antes


dos impostos
(100.000,00)

0,00

(=) Resultado
do perodo
(100.000,00)

MS 1

94.801,78

(47.552,35)

(40.000,00)

7.249,42

(948,02)

6.301,41

MS 2

310.993,81

(269.031,55)

0,00

41.962,27

(3.109,94)

38.852,33

MS 3

788.553,73

(681.541,77)

0,00

107.011,96

(7.885,54)

99.126,43

MS 4

1.210.197,53

(1.043.264,78)

0,00

166.932,76

(12.101,98)

154.830,78

MS 5

1.257.501,71

(1.080.652,68)

0,00

176.849,04

(12.575,02)

164.274,02

MS 6

1.257.974,75

(1.080.652,68)

0,00

177.322,08

(12.579,75)

164.742,33

MS 7

1.143.639,88

(981.438,43)

0,00

162.201,45

(11.436,40)

150.765,05

MS 8

1.292.081,13

(1.111.235,31)

0,00

180.845,82

(12.920,81)

167.925,01

MS 9

1.237.191,86

(1.062.318,98)

0,00

174.872,87

(12.371,92)

162.500,95

MS 10

581.749,60

(494.057,85)

0,00

87.691,75

(5.817,50)

81.874,25

MS 11

511.382,76

(438.686,82)

0,00

72.695,94

(5.113,83)

67.582,11

MS 12

798.931,45

(454.186,87)

(262.400,00)

82.344,58

(7.989,31)

74.355,27

10.485.000,00

(8.744.620,06
)

(402.400,00
)

1.337.979,94

(104.850,00
)

1.233.129,94

Perodo

TOTAL

(+) Receita

(-) Custos

(-) Despesas

(-) Impostos

Tabela 6 DRE projetada para o empreendimento.


Fonte: Elaborao do autor, 2013.

A partir da DRE foi extrado o Fluxo de Caixa Projetado para o perodo em anlise,
conforme tabela abaixo, o qual ser utilizado para o desenvolvimento das anlises dos
indicadores.

27

MS

FLUXO DE CAIXA

0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
TOTAL

(100.000,00)
6.301,41
38.852,33
99.126,43
154.830,78
164.274,02
164.742,33
150.765,05
167.925,01
162.500,95
81.874,25
67.582,11
74.355,27
1.233.129,94

Tabela 7 Fluxo de Caixa


Fonte: Elaborao do autor, 2013.

3.1.7 Resultado e Anlise dos Indicadores


Com base no fluxo de caixa projetado (Tabela 7) partiu-se para a anlise de viabilidade
econmico-financeira do empreendimento. Foram realizados clculos dos indicadores VPL e
TIR para o cenrio referencial proposto considerando o SINAPI (de agosto de 2013) como
ndice de preos dos servios e insumos, e com os custos da obra corrigidos pelo INCC
acumulado nos 12 ltimos meses at agosto de 2013.
Para o clculo dos indicadores, foi proposta uma taxa mnima de atratividade por
comparao s taxas praticadas no mercado brasileiro para imveis no seguimento
residencial, seguindo esse critrio buscou-se em literatura recente contedo com a
informao, contudo, foi encontrada apenas uma referncia, onde:
Segundo Lima Junior (2010, p. 07), taxas TIR ao redor de 20% ano efetivas, barreira
de deciso invocada por muitas empresas para validar oportunidades de investimento em
empreendimentos residenciais no mercado brasileiro. Outro dado obtido faz meno
notcia de novembro de 2013, do Portal Exame.com, de que uma grande empresa norteamericana do mercado imobilirio aumentar o volume de investimentos no Brasil, onde a
taxa de retorno mdia de 25% a.a11.
11

Informao extrada do Portal Exame.com, Com Mercado Empacado, Paladin Prev Crescer At 15% Em
2014, 28 de Nov. 2013. Disponvel em: < http://exame.abril.com.br/negocios/noticias/com-mercado-empacadopaladin-preve-crescer-ate-15-em-2014--2?page=2 >. Acesso em: 01 dez. de 2013.

28

Com base nessas informaes foi adotada para o estudo uma TMA de 25% a.a,
correspondendo a uma taxa equivalente de 1,88% a.m, onde foram obtidos os seguintes
resultados conforme tabela a seguir:

TMA

25,00 %a.a.
1,88 %a.m.

AVALIAO DO FLUXO DE CAIXA


R$ 262.401,03
62,14%

VPL
TIR

Tabela 8 TMA, VPL e TIR do empreendimento


Fonte: Elaborao do autor, 2013

Conforme os resultados obtidos (Tabela 8) o empreendimento mostrou-se vivel


quanto ao critrio de aceitao do VPL, tendo obtido valor de R$ 262.401,03, descontado a
uma taxa de 1,88% a.a. Considerando a avaliao da TIR o resultado foi uma taxa de 62,14%,
ficando bem acima da TMA (25%).
Os resultados obtidos so favorveis viabilidade do empreendimento com relativa
margem

positiva

frente

aos

critrios

predeterminados

exigidos

por

seus

empreendedores/investidores, todavia ressalta-se que a situao hipottica apresentada tende a


sofrer desvios frente aos desafios vivenciados durante a execuo da obra, em decorrncia de
alguns fatores os quais so abordados a seguir:
Quanto reduo dos custos o principal fator de influncia a obteno de descontos
com os fornecedores de insumos e servios que em relao aos volumes e condies de
pagamentos tendem a ofertar condies de diferenciadas; e tambm a qualidade dos servios
executados.
Quanto ao aumento dos custos vrios so os fatores que podem influenciar como,
desvios no oramento em relao s quantidades e valores dos itens levantados, retrabalho e
atrasos na execuo dos servios, mudanas conjunturais econmicas com elevao
inflacionria aps a contratao.
Tendo em vista esses fatores elaborou-se uma anlise de sensibilidade a partir de
simulaes onde foram realizadas distores dos custos da obra em intervalos regulares
positivos (aumento dos custos) e negativos (reduo dos custos) para avaliar os efeitos dos
riscos frente ao comportamento desta varivel conforme tabela abaixo:

29

VPL E TIR EM FUO DA VARIAO DOS CUSTOS


VARIAO
DOS CUSTOS

CUSTOS
(R$)

VPL
(R$)

TIR %
(a.a)

+14%

9.968.866,86

(R$ 5.367,80)

1,12%

+12%

9.793.974,46

R$ 146.172,09

17,22%

+10%

9.619.082,06

R$ 197.711,97

28,11%

+8%

9.444.189,66

R$ 349.251,86

36,79%

+6%

9.269.297,26

R$ 500.791,75

44,19%

+4%

9.094.404,86

R$ 652.331,63

50,73%

+2%

8.919.512,46

R$ 803.871,52

56,67%

0%

8.744.620,06

R$ 955.411,40

62,14%

-2%

8.569.727,65

R$ 1.106.951,29

67,23%

-4%

8.394.835,25

R$ 1.258.491,18

72,02%

-6%

8.219.942,85

R$ 1.410.031,06

76,56%

-8%

8.045.050,45

R$ 1.561.570,95

80,88%

-10%

7.870.158,05

R$ 1.713.110,83

85,02%

-12%

7.695.265,65

R$ 1.864.650,72

88,99%

-14%

7.695.265,65

R$ 2.016.190,61

92,82%

Tabela 9 VPL e TIR em funo da variao dos custos.


Fonte: Elaborao do autor, 2013.

Avaliando da tica da progresso dos custos da obra nota-se expressiva reduo no


VPL e na TIR, a simulao apontou que h uma influncia direta dos custos da obra nos
resultados dos indicadores, mostrando que o empreendimento vivel em vrias faixas de
elevao dos custos (at +10%). Analisando a perda de VPL para um aumento dos custos da
ordem de 2% teramos uma reduo no VPL de 7,93% passando de R$ 955.411,40 para R$
803.871,52, e a TIR passaria de 62,14%a.a para 56,67%a.a. Para o percentual de aumento de
12% apesar da obteno de um VPL positivo de R$ 146.172,09, o retorno esperado no mais
atingido, obtendo uma TIR de 17,22%a.a, ficando abaixo dos 25%a.a esperados. Aps esse
ponto o empreendimento tem valores de inviabilidade para os dois indicadores, tendo VPL
negativo de (R$ 5.367,80) e TIR de 1,12% a.a para o intervalo de aumento dos custos em
14%.
Do ponto de vista da regresso dos valores dos custos da obra observada forte
melhora nos resultados tanto para o VPL quanto para a TIR, confirmando a forte influncia
dos custos nos resultados dos indicadores de viabilidade do empreendimento. Mesmo que
menos provveis redues mais expressivas nos custos, as simulaes evidenciam resultados
positivos, mostrando que para uma reduo de 2% teramos um acrscimo no VPL de 7,93%,
passando de R$ 955.411,40 para R$ 1.106.951,29, um ganho de R$ 75.769,94, e a TIR
passaria de 62,14%a.a para 67,23%a.a. Partindo desse ponto temos vrias simulaes
demonstrando ganhos tanto para o VPL quanto para a TIR. Na hiptese de uma reduo de

30

10% teramos um acrscimo no VPL de 79,31%, passando de R$ 955.411,40 para R$


1.713.110,83, um ganho de R$ 757.699,43 e a TIR passaria de 62,14% a.a para 85,02%a.a.
Considerando a anlise do empreendimento para o cenrio referencial (custos SINAPE
agosto de 2013) atendendo os critrios exigidos, foi verificada a viabilidade a partir dos
resultados do VPL e da TIR obtidos mesmo com a variao no aumento dos custos numa
margem de at 10%. Porm aps esse intervalo fica evidenciada a inviabilidade do negcio e
a forte influncia da varivel custo de obra nos resultados alcanados.
A reduo dos custos mostrou ganhos considerveis para os indicadores bem como a
importncia da manuteno dos nveis desses custos para a obteno de resultados positivos.
Por outro lado, uma escalada dos custos pode comprometer a viabilidade do empreendimento,
uma vez que os reembolsos so congelados e no sofrem reajustes, sendo que todos os
excedentes e desvios devero ser absorvidos pelo empreendedor, reduzindo as margens e
resultados.

31

4. CONSIDERAES FINAIS

Com base nos resultados alcanados e anlise dos indicadores de viabilidade obtidos
para o cenrio referencial adotado o empreendimento mostrou-se vivel, entretanto, quando
submetido a simulaes com variaes dos custos de obra ficou evidente que em cenrios
mais adversos com uma variao mais acentuada para essa varivel o empreendimento perdeu
eficincia nos resultados tendendo a se tornar invivel quando esses excederem a 10%,
todavia, ganhos positivos com reduo de custos tendem a refletir positivamente nos
resultados dos indicadores de viabilidade econmico-financeira VPL e TIR, adotados no
estudo.
O atendimento das premissas tcnicas, financeiras e econmicas atestou que dentro
dos requisitos exigidos pelo PMCMV possvel realizar empreendimentos nessa faixa do
Programa mesmo com variaes significativas nos custos da obra, conforme simulaes
realizadas. Todavia, conforme demonstrado, essas variaes refletem diretamente no resultado
financeiro do projeto, de maneira positiva, quando h a reduo dos custos, e de maneira
negativa, quando h elevao dos mesmos, portanto preciso aplicar uma gesto eficiente do
controle de custo visando manuteno das margens de ganho e o afastamento dos riscos de
perdas e prejuzos.
A realizao de um projeto executivo detalhado e de um planejamento eficiente que
priorize levantamentos bem elaborados de forma a reduzir as incertezas devem ser adotados
antes da aprovao dos projetos e da assinatura do contrato. Prever ajustes inflacionrios na
construo do oramento imprescindvel, pois as receitas provenientes dos reembolsos das
medies no so reajustadas e no possvel solicitar aditivos at o final da obra. Na fase de
execuo fundamental a implantao de uma poltica rgida de controle de custos e de
qualificao da mo de obra de forma que sejam reduzidas as perdas e o retrabalho no
canteiro de obras.
Atravs dos resultados obtidos espera-se fornecer subsdios e informaes que sirvam
de referncia aos empreendedores que estejam desejosos de elaborar e de executar projetos
semelhantes nessa faixa do Programa Minha Casa Minha Vida.
Como sugestes para trabalhos futuros pode ser realizada a complementao das
anlises de sensibilidade ampliando as variaes alm dos custos de obra, flexibilizando os
valores do custo do terreno, da taxa mnima de atratividade e variaes inflacionrias do
INCC. Alm disso, a proposta da ampliao do nmero de indicadores pode contribuir para a

32

complementao de subsdios para a tomada de deciso quanto a investir ou no no projeto.


Outra proposta interessante seria apresentar um estudo propondo a execuo com outros
mtodos construtivos, ou ainda a execuo de apartamentos conforme os critrios do
Programa estabelecidos para essa tipologia.

33

5. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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34

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Construo Civil. Fundao Getlio Vargas FGV.

35

6. APNDICES

36

6.1 APNDICE A Oramento Estimativo Detalhado de Custos da Obra


ESTIMATIVA DE CUSTOS PARA 233 CASAS - PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - FAIXA 1
DESCRIO

UN.

QUANT.

CUSTO UNIT.

CUSTO TOTAL

1.

SERVIOS PRELIMINARES E GERAIS

1.1

Abrigo, barraces e instalaes fsicas provisrias, tapumes

m2

100,00

224,00

22.400,00

1.2

Placa de obra

m2

17,00

139,87

2.377,79

1.3

Consumos mensais (gua, energia)

vb

1,00

9.000,00

9.000,00

1.4

Instalaes provisrias de entrada de gua, energia, esgoto

Vb

1,00

4.500,00

4.500,00

1.5

Controle tecnolgico e de qualidade


Equipamentos de proteo individual - Botas, luvas, capas,
capacetes, culos...
Administrao direta da obra - Apontador, vigia noturno,
encarregado, engenheiro

Vb/ms

1,00

8.000,00

8.000,00

Vb/ms

1,00

15.000,00

15.000,00

Vb/ms

1,00

250.000,00

250.000,00

1.6
1.7

311.277,79

2.
2.1.1

FUNDAES
Limpeza mecanizada do terreno (c/ raspagem superficial)

m2

51.260,00

706.067,52

2.1.2

Locao de obra

m2

2.1.3

Escavaao manuais de valas at 1,5m

m3

2.1.4

Regularizao e compactao de fundo de valas

2.1.5

0,47

24.092,20

10.645,77

3,01

32.043,77

955,30

22,45

21.446,49

m2

4.771,84

2,12

10.116,30

Aterro para drenagem de aguas pluviais

m3

7.523,57

12,83

96.527,40

2.2.1

Lastro de concreto magro esp. 5cm

m3

239,99

290,52

69.721,89

2.2.2

Alvenarias de embasamento

m2

2.462,81

59,68

146.980,50

2.2.3

Forma de Madeira

m2

3.506,65

36,91

129.430,45

2.2.4

Armadura fina CA 60 para baldrame

Kg

3.709,36

5,91

21.922,32

2.2.5

Armadura mdia CA 50 para baldrame

Kg

14.024,27

5,54

77.694,46

2.2.6

Concreto 20 Mpa

m3

209,70

309,18

64.835,05

2.2.7

Lanamento manual de Concreto em fundaes

m3

209,70

53,68

11.256,70

3.

SUPRA-ESTRUTURA

3.1

Cinta de Cobertura 10x10 em concreto pr-moldado

m3

9.930,46

11,07

20.108,26

3.2

Lanamento manual de concreto em superestrutura

m3

100,19

105,33

19,48

4.

PAREDES E PAINIS

4.1

ALVENARIAS

4.1.1

Alvenaria elevada bloco cermico

m2

28.584,44

30,56

873.540,49

4.1.2

Vergas e Contra Vergas

6.104,60

11,07

67.577,92

4.1.5

Lanamento manual concreto em vergas

m3

60,58

105,33

6.380,89

4.2

ESQUADRIAS

4.2.1

Porta metlica 80x210cm (completa exceto fechad.)

782,88

106,67

83.509,81

4.2.2

Porta madeira 80x210cm (completa exceto fechad.)

un

466,00

389,14

181.339,24

4.2.3

Porta madeira 80x210cm banh. (completa exceto fechad.)

un

233,00

389,14

90.669,62

4.2.4

Janela metlica, 200x100cm - sala

un

233,00

628,54

146.449,82

4.2.5

Janela metlica, 150x100cm - quartos

un

466,00

471,41

219.677,06

4.2.6

Janela metlica, 100x100cm - cozinha

un

233,00

314,27

73.224,91

4.2.7

Janela metlica, 60x60cm - banheiro

un

233,00

129,62

30.201,46

4.2.8

Porta Metlica (60x60) - Alapo

un

233,00

90,00

20.970,00

4.3

FERRAGENS

4.3.1

Fechaduras para portas externas

un

466,00

52,23

24.339,18

4.3.2

Fechaduras para portas internas

un

466,00

44,67

20.816,22

4.3.3

Fechaduras para porta de banheiro

un

233,00

45,16

10.522,28

4.4

VIDROS

4.4.1

Vidro comum 3mm para janelas

m2

1.481,88

59,69

88.453,42

20.127,74

1.937.672,32

37

5.

COBERTURAS E PROTEES

5.1

TELHADOS

1.599.324,49

5.1.1

Estrutura madeira serrada vig/caibro/ripa

m2

15.107,72

62,70

947.254,04

5.1.2

Cobertura de telha ceramica tipo plan

m2

15.107,72

34,91

527.410,51

5.1.3

Cumeeira telha ceramica tipo romana

1.817,40

12,48

22.681,15

5.1.4

Embocamento de beiral

3.467,04

5,79

20.074,16

5.1.5

Vigota de Madeira 5x14cm - apoio cx.d'gua

1.048,50

13,80

14.469,30

5.1.6

Vigota de Madeira 5x14cm - Cumeeira

1.584,40

13,80

21.864,72

5.1.7

Vigota de Madeira 5x14cm - rea de Servio

815,50

13,80

11.253,90

5.1.8

Tbua p/ Tablado (Caixa d'gua)

m2

349,50

36,90

12.896,55

5.2

IMPERMEABILIZAES

5.2.1

Impermeabilizao baldrames com isol 2 ou igol 2

m2

4.557,48

4,70

21.420,16

6.

REVESTIMENTO E PINTURA

6.1

REVESTIMENTOS INTERNOS

6.1.1

Chapisco

31.669,36

3,16

6.1.2

Emboo Interno

4.180,02

14,42

60.275,89

6.1.3

Reboco Interno

27.489,34

9,16

251.802,35

6.2

AZULEJOS

6.2.1

Cermica 40x40 cm

4.180,02

21,02

87.864,02

6.3

REVESTIMENTOS EXTERNOS

6.3.1

Chapisco

m2

19.926,16

3,16

62.966,67

6.3.2
6.3.3

Reboco Externo

m2

19.401,91

9,16

177.721,50

Emboo externo

m2

524,25

14,42

7.559,69

6.4

FORROS

6.4.1

Forro de PVC inclusive estrutura metlica de fixao

m2

8.455,57

31,48

266.181,34

6.5

PINTURAS

6.5.1

Pintura Esmalte sinttica 2 demaos

m2

4.697,28

10,58

49.696,00

6.5.2
6.5.3

Selador para portas de madeira

m2

2.348,64

3,31

7.774,00

Selador para paredes externas

m2

19.401,91

3,33

64.608,36

6.5.4
6.5.5

Selador para paredes internas

m2

27.489,34

2,38

65.424,63

Pintura de paredes internas

m2

27.489,34

6,63

182.254,32

6.5.6

Pintura de paredes externas com tinta acrlica

m2

19.401,91

5,13

99.531,80

7.
7.1

PAVIMENTAES

7.1.1

Revestimento de piso cermico

m2

8.432,27

31,82

268.314,83

7.1.2

Rodap cermico

8.895,94

7,63

67.876,02

7.2

CIMENTADO

7.2.1

Calada em concreto

m2

4.091,48

26,34

107.769,58

7.2.2

Regulalizao para revest. Cermico

m2

8.432,27

10,62

89.550,71

7.2.3

Contra-piso 5 cm

m2

8.432,27

23,27

196.218,92

7.2.4

Aterro para execuo de contra-piso (Incl. Caladas)

m3

2.504,75

22,45

56.231,64

7.2.5

Reboco - Espelho Calada

m2

817,83

10,01

8.186,48

8.

INSTALAES E APARELHOS

8.1

ELTRICAS

8.1.1

Arruela 3/4"

unid.

699,00

0,30

209,70

8.1.2

Abraadeira de ao galvanizado bipartida 2.1/2"

unid.

699,00

1,20

838,80

8.1.3

Bucha 3/4"

unid.

699,00

0,38

265,62

8.1.4

Caixa de Metlica 4x2"

unid.

3.961,00

0,85

3.366,85

8.1.5

Curva PVC 180 rosca 3/4"

unid.

466,00

2,90

1.351,40

8.1.6

Curva 90 PVC longa rosca 3/4"

unid.

932,00

1,90

1.770,80

1.483.735,74
100.075,18

794.148,18

CERMICA

1.658.448,79

38

8.1.7

Luva PVC 90 longa rosca 3/4"

unid.

2.330,00

1,19

2.772,70

8.1.8

Luva de ao galvanizado leve 2.12"

unid.

233,00

4,25

990,25

8.1.9

Fita isolante auto-fuso 20m

unid.

233,00

3,97

925,01

8.1.10

Cabo unipolar 2,5mm2

45.435,00

0,80

36.348,00

8.1.11

Cabo unipolar 4,0mm3

3.495,00

1,29

4.508,55

8.1.12

Cabo unipolar 6,0mm2

8.155,00

1,85

15.086,75

8.1.13

Placa Cega

unid.

466,00

1,19

554,54

8.1.14

Interruptor Simples

unid.

233,00

3,83

892,39

8.1.15

Interruptor Duplo

unid.

466,00

12,45

5.801,70

8.1.16

Interruptor + Tomada Simples

unid.

699,00

7,30

5.102,70

8.1.17

Tomadas

unid.

2.330,00

6,29

14.655,70

8.1.18

Disjuntor 15A

unid.

233,00

9,42

2.194,86

8.1.19

Disjuntor 20A

unid.

466,00

9,47

4.413,02

8.1.20

Disjuntor 30A

unid.

466,00

9,73

4.534,18

8.1.21

Eletroduto de PVC flexvel 3/4"

8.621,00

1,61

13.879,81

8.1.22

Eletroduto de PVC rosca vara com 3m 3/4"

unid.

2.097,00

1,28

2.684,16
2.837,94

8.1.23

Plafonier

unid.

1.398,00

2,03

8.1.24

Arrandela de PVC

unid.

466,00

18,00

8.388,00

8.1.25

Lmpada Fluorescente 15w

unid.

1.398,00

2,48

3.467,04

8.1.26

Lmpada Fluorescente 13w

unid.

466,00

2,15

1.001,90

8.1.27

Quadro de distribuio para 6 disjuntores

unid.

233,00

116,26

27.088,58

8.1.28

Caixa para 1 medidor monofsico

unid.

233,00

49,64

11.566,12
9.455,14

8.1.29

Haste de aterramento de cobre, dim. 15mm

unid.

466,00

20,29

8.1.30

Conector para haste de aterramento

unid.

466,00

12,35

5.755,10

8.1.31

Caixa de inspeo de aterramento 250x250x500

unid.

233,00

10,25

2.388,25

8.1.32

Isolador roldana 600V porcelada vidrada

unid.

699,00

3,73

2.607,27

8.1.33

Rack 1x1 sem roldana

unid.

233,00

2,09

486,97
1.213,93
51.693,38

8.1.34

Rack 2x2 sem roldana

unid.

233,00

5,21

8.1.35

Padro de 7m/5m de concreto ou metlico

unid.

233,00

221,86

8.1.36

Rasgo e Fechamento de Alvenaria

9.320,00

2,28

21.249,60
116.500,00
32.261,18

vb

233,00

500,00

Caixa d'gua de fibrocimento 500l

unid.

233,00

138,46

8.2.2

Registro de presso com abamento p/ chuv.

unid.

233,00

40,67

9.476,11

8.2.3

Cola para tubo

unid.

466,00

7,89

3.676,74

8.2.4

Registro de esfera 3/4" borboleta bruto PVC

unid.

699,00

8,44

5.899,56

8.2.5

Joelho 90 soldvel 25mm

unid.

1.864,00

0,22

410,08

8.2.6

Joelho 90 soldvel 32mm

unid.

699,00

0,58

405,42
14.201,35

8.1.37

Mo-de-obra para instalaes eltricas

8.2

HIDRULICAS

8.2.1

8.2.7

Tubo PVC soldvel 25mm

5.359,00

2,65

8.2.8

Tubo PVC soldvel 32mm

1.631,00

6,04

9.851,24

8.2.9

Fita veda rosca

unid.

466,00

1,80

838,80

8.2.10

Bucha Reduo Sold Longa 32mm x 25mm

unid.

466,00

0,70

326,20

8.2.11

Joelho de reduo com bucha de lato

unid.

699,00

2,28

1.593,72

8.2.12

Chuveiro plstico 32mm com haste pvc

unid.

233,00

8,07

1.880,31

8.2.13

T soldvel 25mm

unid.

466,00

0,80

372,80

8.2.14

T soldvel com bucha de lato 25 x 3/4

unid.

466,00

7,75

3.611,50

8.2.15

T soldvel com bucha de lato 32 x 3/4

unid.

233,00

7,17

1.670,61

8.2.16

T de reduo soldvel 32x25

unid.

233,00

4,09

952,97
1.404,99

8.2.17

Tubo de ligao

unid.

233,00

6,03

8.2.18

Bia de 25mm de PVC

unid.

233,00

28,98

6.752,34

8.2.19

Luva LR 32mm

unid.

233,00

1,93

449,69

8.2.20

Bolsa de ligao para vaso sanitrio

unid.

233,00

1,57

365,81

8.2.21

Engate flexvel plstico 1/2 - 30cm


Adaptador soldvel com flange livre para caixa d'gua 25mm
- 3/4"

unid.

699,00

2,05

1.432,95

unid.

699,00

8.2.22

7,50
5.242,50

39

8.2.23

Cap soldvel 25mm

unid.

699,00

1,19

831,81

8.2.24

Lixas

unid.

1.165,00

1,59

1.852,35

8.2.25

Rasgo e Fechamento de Alvenaria

6.990,00

2,28

15.937,20

8.2.26

unid.

1.398,00

0,69

964,62

8.2.27

Plug Roscvel
Hidrmetro (Mureta em tijolo com revestimento, caixa
metlica e conexes)

un

233,00

Mo-de-obra para instalao hidrulica

vb

233,00

400,00
400,00

93.200,00

8.2.28
8.3

ESGOTO

8.3.1

Escavao de solo para instalao de fossa sptica

m3

773,14

28,86

22.312,90
46.600,00
14.213,00

93.200,00

8.3.2

Manilhas para fossa sptica

unid.

1.165,00

40,00

8.3.3

Tampa de concreto para fossa sptica

unid.

233,00

61,00

8.3.4

Concreto para fundo de fossa sptica

m3

12,81

22,45

287,57

8.3.5

Tubo dimetro 100mm para limpeza de fossa

116,50

26,05

3.034,83

8.3.6

unid.

233,00

13,42

3.126,86

8.3.7

Caps de tubo dimetro 100mm para limpeza de fossa


Tubo PVC dimetro 100mm ponta-bolsa para ligao de
fossa ao sumidouro

815,50

8.3.8

Joelho 90 para entrada da fossa

unid.

233,00

9,55

2.225,15

8.3.9

Joelho 90 40mm

unid.

1.864,00

1,70

3.168,80
1.248,88

9,22
7.518,91

8.3.10

Joelho 90 50mm

unid.

466,00

2,68

8.3.11

Joelho 45 40mm

unid.

699,00

1,54

1.076,46

8.3.12

Joelho 45 50mm

unid.

466,00

2,35

1.095,10

8.3.13

Joelho 90 100mm

unid.

466,00

9,86

4.594,76

8.3.14

Juno Simples Srie Normal 100x50

unid.

233,00

6,60

1.537,80
1.127,72

8.3.15

Juno Simples Srie Normal 50x50

unid.

466,00

2,42

8.3.16

Bucha de Reduo Longa Srie Normal 50x40

unid.

699,00

1,95

1.363,05

8.3.17

Escavao de solo para instalao de sumidouro

m3

773,14

28,86

22.312,90

8.3.18

Tijolo furado para sumidouro

unid.

69.900,00

0,56

39.144,00

8.3.19

Tampa de concreto para sumidouro


Brita para colocao em fundo de sumidouro, espessura
15cm
Caixa sifonada de gordura c/ Cesto de Limpeza PVC -Saida
75mm

unid.

233,00

61,00

14.213,00

m3

27,45

68,33

1.875,58

unid.

233,00

8.3.22

Caixa de inspeo prmoldada 60x60cm

unid.

233,00

92,31

8.3.23

Ralo sinfonado 100

unid.

233,00

3,83

892,39

8.3.24

Sifo corrugado completo

Unid.

932,00

5,89

5.489,48

8.3.25

Vlvula Grande

Unid.

699,00

1,72

1.202,28

8.3.26

T 50mm

Unid.

233,00

4,62

1.076,46

8.3.27

T sanitrio 100 x 100mm

unid.

466,00

38,06

17.735,96

8.3.28

Tubo PVC ponta e bolsa 40mm

1.281,50

3,18

4.075,17

8.3.29

Tubo PVC ponta e bolsa 100mm

2.097,00

9,22

19.334,34

8.3.30

Tubo PVC ponta e bolsa 50mm

1.398,00

6,03

8.429,94
6.943,40

8.3.20
8.3.21

180,00

41.940,00
21.508,23

8.3.31

Caixa sifonada de 150x150/50

unid.

466,00

14,90

8.3.32

Anl de vedao

unid.

233,00

29,00

6.757,00

8.3.33

Curva de 90 longa 50mm

unid.

233,00

8,63

2.010,79

8.3.34

Luva Simples 50mm

unid.

932,00

1,93

1.798,76

8.3.35

Luva Simples 100mm

unid.

466,00

4,02

1.873,32

8.3.36

Mo-de-obra para instalao sanitria

vb

233,00

400,00

93.200,00

8.4

APARELHOS E METAIS

8.4.1

Pia 50x120cm de marmore sintetico ou granilite

Un

233,00

103,73

24.169,09

8.4.2

Lavatrio do banheiro loua branca

Un

233,00

36,37

8.474,21

8.4.3

Tanque marmore sintetico ou granilte (1 cuba)

Un

233,00

135,54

31.580,82

8.4.4

Vaso sanitrio com cx acoplada

Un

233,00

137,01

31.923,33

8.4.5

Torneira cromada longa 1/2 pia

Un

233,00

35,19

8.199,27

8.4.6

Torneira cromada 1/2 lavatrio

Un

233,00

41,67

9.709,11

8.4.7

Torneira cromada 3/4 tanque

Un

233,00

23,17

5.398,61

8.4.8

Kit de Acessrios p/ Banheiro

Un

233,00

55,00

12.815,00

40

8.4.9

Sistema de aquecimento solar - fornec. e instalao

Un

233,00

9.

COMPLEMENTAO DA OBRA

9.1

1.725,00

401.925,00

Servio de calafate e limpeza final

m2

10.645,77

2,64

28.104,83

9.2

Plantio de rvore (Oiti - H=1m) - Licania tomentosa

Un

233,00

14,00

3.262,00

10.

INFRA-ESTRUTURA

10.1

PAVIMENTAO

10.1.1

Escavao manuais de valas at 1,5m

139,80

22,45

3138,51

10.1.2

Lastro de concreto magro esp. 5 cm

34,95

290,52

10153,67

10.1.3

Alvenaria de embassamento

466,00

59,68

27810,88

10.1.4

Aterro para execuo de contra-piso

559,00

22,45

12554,04

10.1.5

Calada em concreto

2.796,00

26,24

73367,04

10.2

ENERGIA/ILUMINAO

10.2.1

Brao para iluminao publica

un

62,00

14,19

879,78

10.2.2

Luminarias aberta

un

62,00

30,40

1884,80

10.2.3

Reator para iluminao publica

un

62,00

56,07

3476,34

10.2.4

Lmpadas

un

62,00

26,23

1626,26

10.2.5

Rels foroeltricos

un

62,00

23,40

1450,80

10.3

SINALIZAO

10.3.1

un

17,00

90,00

1530,00

10.3.2

placa de sinalizao total tefletiva grau tecnico


suporte placas tubo galvanizado 50mm aresta de fixapo j
incluiso parafusos

un

17,00

167,00

2839,00

10.3.3

sinalizao horizontal com tinta, micro esferas e solvente

145,00

33,00

4785,00

10.3.4

mo de obra - colocao de placas

un

10,00

5,00

50,00

31.366,83

145.546,12

CUSTO DIRETO

8.687.715,52

BDI (16%)

1.390.034,48

OUTRAS DESPESAS

407.250,00

1.

Taxas CAIXA (TCC, TPC, TRC, TAJ, Anlise)

2.

Seguro (DFI, RCC)

5.000,00

3.

Projeto de Trabalho Tcnico Social (PTTS)

209.700,00

4.

Impostos Federais

104.850,00

5.

Despesas de Legalizao

15.000,00

5.1

Registro contrato aquisio/produo das unidades

20.000,00

5.2

Registro averbao do habite-se

52.700,00

CUSTO TOTAL

10.485.000,00

41

6.2 APNDICE B Cronograma Fsico-Financeiro da Obra

42
CRONOGRAMA FSICO-FINANCEIRO DA OBRA (MS 1 AO 6)

ITEM

DISCRIMINAO DE SERVIOS

VALOR DOS
SERVIOS
(R$)

PESO
(%)

SERVIOS A EXECUTAR
MS - 1

MS - 2
SIMPL.%

MS - 3

ACUM. %

SIMPL.%

MS - 4

ACUM. %

SIMPL.%

MS - 5

ACUM. %

SIMPL.%

MS - 6

SIMPL.%

ACUM. %

ACUM. %

SIMPL.%

15,00

15,00

8,00

23,00

8,00

31,00

8,00

39,00

8,00

47,00

8,00

ACUM. %
55,00

SERV. PRELIM. E GERAIS

R$311.277,79

3,60

FUNDAES

R$706.067,52

8,13

0,00

20,00

20,00

20,00

40,00

20,00

60,00

20,00

80,00

20,00

100,00

SUPRA-ESTRUTURA

R$20.127,74

0,23

0,00

10,00

10,00

15,00

25,00

15,00

40,00

15,00

55,00

15,00

70,00

PAREDES E PAINIS

4.1

alvenarias

R$947.499,30

10,91

0,00

10,00

10,00

15,00

25,00

15,00

40,00

15,00

55,00

15,00

70,00

4.2

esquadrias

R$846.041,92

9,80

0,00

0,00

5,00

5,00

15,00

20,00

15,00

35,00

15,00

50,00

4.3

ferragens

R$55.677,68

0,64

0,00

0,00

5,00

5,00

15,00

20,00

15,00

35,00

15,00

50,00

4.4

vidros

R$88.453,42

1,02

0,00

0,00

COBERTURA

5.1

telhados

R$1.577.904,33

18,20

0,00

5.2

impermeabilizaes

R$21.420,16

0,25

0,00

REVESTIMENTO

6.1

revestimentos internos

R$412.153,42

4,74

6.2

azulejos

R$87.864,02

1,01

6.3

revestimentos externos

R$248.247,85

6.4

forros

6.5

pinturas

PAVIMENTAO

7.1
7.2
8

INSTALAES

8.1
8.2

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

10,00

10,00

15,00

25,00

15,00

40,00

15,00

55,00

20,00

20,00

40,00

20,00

60,00

20,00

80,00

20,00

100,00

0,00

0,00

10,00

10,00

15,00

25,00

15,00

40,00

15,00

55,00

0,00

0,00

0,00

10,00

10,00

15,00

25,00

15,00

40,00

2,86

0,00

0,00

10,00

15,00

25,00

15,00

40,00

15,00

55,00

R$266.181,34

3,06

0,00

0,00

0,00

10,00

10,00

15,00

25,00

15,00

40,00

R$469.289,11

5,40

0,00

0,00

0,00

cermicas

R$336.190,85

4,48

0,00

0,00

cimentados

R$457.957,33

5,27

0,00

0,00

eltrica

R$388.846,71

4,48

0,00

0,00

hidralica

R$309.062,85

3,60

0,00

0,00

8.3

esgoto

R$426.344,79

4,91

0,00

8.5

aparelhos e metais

R$534.194,44

6,15

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

COMPLEMENTAES

9.1

calafete/limpeza

R$28.104,83

0,32

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

9.2

plantio de rvore

3.262,00

0,04

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

10

INFRA-ESTRUTURA

10.1

pavimentao

R$127.024,14

1,46

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

10.2

energia/iluminao

R$9.317,98

0,11

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

10.3

sinalizao

R$9.204,00

0,11

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

R$8.687.715,52
TOTAL CUSTOS / MS (%)
TOTAL CUSTOS DIRETOS / MS (R$)
BDI (16%)/ MS (R$)

20,00

10,00

0,00

0,00

0,00

0,00

10,00

10,00

15,00

25,00

15,00

40,00

9,00

10,00

19,00

10,00

29,00

10,00

39,00

5,00

5,00

10,00

15,00

10,00

25,00

10,00

35,00

10,00

10,00

15,00

25,00

15,00

40,00

15,00

55,00

0,00

10,00

10,00

10,00

20,00

10,00

30,00

9,00

100,00
0,54

0,54

3,08

3,62

7,79

11,41

11,93

23,34

12,36

35,70

12,36

48,06

######## 47.242,91

47.242,91

267.280,86

314.523,77

677.106,72

991.630,49

1.036.475,86

2.028.106,35

1.073.620,46

3.101.726,81

1.073.620,46

4.175.347,28

7.558,87

7.558,87

42.764,94

50.323,80

108.337,08

158.660,88

165.836,14

324.497,02

171.779,27

496.276,29

171.779,27

668.055,56

43
TOTAL CUSTOS DIRETOS + BDI (R$)

54.801,78

310.045,80

785.443,80

1.202.312,00

1.245.399,74

1.245.399,74

CRONOGRAMA FSICO-FINANCEIRO DA OBRA CONTINUAO (MS 7 AO 12)

ITEM

DISCRIMINAO DE
SERVIOS

VALOR DOS
SERVIOS
(R$)

PESO
(%)

SERVIOS A EXECUTAR
MS - 7
SIMPL.%

ACUM. %

79,00

SIMPL.%
8,00

MS - 11

ACUM. %

FUNDAES

R$706.067,52

8,13

SUPRA-ESTRUTURA

R$20.127,74

0,23

15,00

85,00

PAREDES E PAINIS

4.1

alvenarias

R$947.499,30

10,91

15,00

4.2

esquadrias

R$846.041,92

9,80

15,00

4.3

ferragens

R$55.677,68

0,64

15,00

4.4

vidros

R$88.453,42

1,02

COBERTURA

5.1

telhados

R$1.577.904,33

18,20

5.2

impermeabilizaes

R$21.420,16

0,25

REVESTIMENTO

6.1

revestimentos internos

R$412.153,42

4,74

15,00

70,00

15,00

85,00

15,00

100,00

6.2

azulejos

R$87.864,02

1,01

15,00

55,00

15,00

70,00

15,00

85,00

6.3

revestimentos externos

R$248.247,85

2,86

15,00

70,00

15,00

85,00

15,00

100,00

6.4

forros

R$266.181,34

3,06

15,00

55,00

15,00

70,00

15,00

85,00

6.5

pinturas

R$469.289,11

5,40

10,00

10,00

10,00

20,00

20,00

PAVIMENTAO

7.1

cermicas

R$336.190,85

4,48

15,00

55,00

15,00

70,00

7.2

cimentados

R$457.957,33

5,27

10,00

49,00

10,00

59,00

INSTALAES

8.1

eltrica

R$388.846,71

4,48

10,00

45,00

10,00

55,00

8.2

hidralica

R$309.062,85

3,60

15,00

70,00

15,00

85,00

8.3

esgoto

R$426.344,79

4,91

10,00

40,00

10,00

8.5

aparelhos e metais

R$534.194,44

6,15

0,00

20,00

COMPLEMENTAES

9.1

calafete/limpeza

R$28.104,83

0,32

0,00

0,00

0,00

9.2

plantio de rvore

3.262,00

0,04

0,00

0,00

0,00

10

INFRA-ESTRUTURA

10.1

pavimentao

R$127.024,14

1,46

0,00

0,00

0,00

10.2

energia/iluminao

R$9.317,98

0,11

0,00

0,00

0,00

0,00

10.3

sinalizao

R$9.204,00

0,11

0,00

0,00

0,00

0,00

15,00

8,00

MS - 10

ACUM. %

3,60

100,00

71,00

SIMPL.%

R$311.277,79

87,00

SIMPL.%
8,00

MS - 12

ACUM. %
95,00

SIMPL.%
5,00

ACUM. %
100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

15,00

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

85,00

15,00

100,00

100,00

100,00

100,00

65,00

15,00

80,00

20,00

100,00

100,00

100,00

100,00

65,00

15,00

80,00

20,00

100,00

100,00

100,00

100,00

0,00

25,00

25,00

25,00

50,00

100,00

100,00

70,00

15,00

85,00

15,00

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

0,00
25,00

75,00

25,00

100,00
15,00

100,00

100,00
0,00

100,00

100,00
0,00

100,00

100,00

100,00

15,00

100,00

100,00

40,00

20,00

60,00

15,00

85,00

15,00

100,00

10,00

69,00

10,00

79,00

10,00

10,00

65,00

10,00

75,00

10,00

15,00

100,00

50,00

11,00

61,00

11,00

72,00

12,00

84,00

16,00

100,00

20,00

20,00

40,00

20,00

60,00

20,00

80,00

20,00

100,00

0,00

50,00

50,00

50,00

100,00

0,00

30,00

0,00

20,00

0,00

0,00

100,00

0,00

0,00

100,00

0,00

20,00

100,00
20,00

100,00

100,00

50,00

80,00

100,00
100,00
100,00

89,00

11,00

100,00

85,00

15,00

100,00

100,00

100,00

100,00

TOTAL CUSTOS / MS (%)

BDI (16%)/ MS (R$)

8,00

ACUM. %

SERV. PRELIM. E GERAIS

TOTAL CUSTOS DIRETOS / MS (R$)

63,00

SIMPL.%

MS - 9

R$8.687.715,52

8,00

MS - 8

11,22
#########

975.051,84
156.008,29

59,28

12,71

71,99

12,15

84,14

5,65

89,79

5,02

94,81

5,19

100,00

5.150.399,11 1.104.004,08

6.254.403,19

1.055.406,07

7.309.809,27

490.842,83

7.800.652,09

435.832,12

8.236.484,22

451.231,30

8.687.715,52

1.000.704,51

168.864,97

1.169.569,48

78.534,85

1.248.104,34

69.733,14

1.317.837,47

72.197,01

1.390.034,48

824.063,86

176.640,65

44
TOTAL CUSTOS DIRETOS + BDI (R$)

1.131.060,13

1.280.644,73

1.224.271,05

569.377,68

505.565,26

523.428,31

10.077.750,00

45

6.3 APNDICE C Demonstrao do Resultado do Exerccio DRE Projetada para o


Empreendimento

46
DRE PROJETADA PARA O EMPREENDIMENTO
PERODO
Ms 0

Ms 1

Ms 2

Ms 3

Ms 4

Ms 5

Ms 6

Ms 7

Ms 8

Ms 9

Ms 10

Ms 11

Ms 12

TOTAL
ACUMULADO

(+) Receitas

0,00

94.801,78

310.993,81

788.553,73

1.210.197,53

1.257.501,71

1.257.974,75

1.143.639,88

1.292.081,13

1.237.191,86

581.749,60

511.382,76

798.931,45

10.485.000,00

(-) Custos

0,00

(47.552,35)

(269.031,55)

(681.541,77)

(1.043.264,78)

(1.080.652,68)

(1.080.652,68)

(981.438,43)

(1.111.235,31)

(1.062.318,98)

(494.057,85)

(438.686,82)

(454.186,87)

(8.744.620,06)

(-) Despesas

(100.000,00)

(40.000,00)

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

(262.400,00)

(402.400,00)

(=) Result. Antes dos impostos

(100.000,00)

7.249,42

41.962,27

107.011,96

166.932,76

176.849,04

177.322,08

162.201,45

180.845,82

174.872,87

87.691,75

72.695,94

82.344,58

1.337.979,94

(-) Impostos
(=) Resultado do perodo

0,00

(948,02)

(3.109,94)

(7.885,54)

(12.101,98)

(12.575,02)

(12.579,75)

(11.436,40)

(12.920,81)

(12.371,92)

(5.817,50)

(5.113,83)

(7.989,31)

(104.850,00)

(100.000,00)

6.301,41

38.852,33

99.126,43

154.830,78

164.274,02

164.742,33

150.765,05

167.925,01

162.500,95

81.874,25

67.582,11

74.355,27

1.233.129,94

47

7. ANEXOS

48

7.1 ANEXO A Especificaes Mnimas das Unidades Habitacionais (Casa) para o Programa
Minha Casa Minha Vida (Fonte: Sitio do Ministrio das Cidades do Governo Federal, 2013..
Disponvel em: http://www.cidades.gov.br/index.php/minha-casa-minha-vida.html. Acesso
em: 15 de mai. de 2013)

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