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PASCAL DNOS
Diplm dexpertise-comptable
et Commissaire aux Comptes
DESS en Banques et Finances
GUIDE PRATIQUE
DE LA SCI
Modles prts lemploi sur CD-Rom
Quatrime dition
Groupe Eyrolles, 1998, 2001, 2004, 2008

ISBN : 978-2-212-54020-8
La cration de la SCI
2
LA CRATION
DE LA SCI
La cration dune socit civile immobilire ncessite daccomplir des

dmarches administratives et juridiques. La constitution dune SCI doit
tre labore avec beaucoup de soin, car une mauvaise rdaction des
statuts risque de ne pas permettre datteindre les objectifs poursuivis.
Groupe Eyrolles
1. La rdaction des statuts

Les socits civiles immobilires ne font lobjet daucune loi spcifique. Elles sont soumises au droit commun des socits civiles, qui
dfinit le cadre juridique gnral de leurs statuts. lintrieur de ce
cadre, les futurs associs ont toute libert pour adapter les statuts
leurs objectifs par des clauses facultatives.
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Guide pratique de la SCI
1.1. Attention aux SCI fictives

Si les lments caractristiques du contrat de socit ne sont pas runis
(C. civ., art. 1832), la SCI est fictive et sa nullit1 peut tre demande en justice.
Cas de SCI fictives
Absence de pluralit dassocis : une seule personne (le vritable

apporteur) constitue une SCI avec un prte-nom (lassoci fictif est
un homme de paille , un prte-nom ). Ce montage peut
entraner la nullit de la SCI. De plus, le prte-nom court un risque
(sa responsabilit peut tre engage pour le remboursement des
dettes...). Le vritable apporteur risque de perdre le contrle des
parts dtenues par lhomme de paille, mme sil essaie de se
garantir par la signature de cessions de parts en blanc (pratique
illicite et peu sre car le prte-nom peut vendre ses parts un tiers,
ou les parts peuvent tre transmises aux hritiers suite au dcs du
prte-nom).
Absence daffectio societatis : laffectio societatis est lintention
de tous les associs de travailler ensemble et sur un pied dgalit
au sein de la SCI. Dans une SCI familiale, les parents nont pas
rellement lintention dtre sur un pied dgalit avec leurs
enfants. De plus, les enfants ne sont associs que par la volont
de leurs parents. La SCI familiale ne possdent pas alors daffectio
societatis2.
Lapport des associs est fictif : la SCI acquiert un immeuble avec
un emprunt. Le capital de la SCI est lev mais nest pas libr
immdiatement. Les loyers encaisss permettent de rembourser
lemprunt et de librer les apports des associs. Lapport des
associs est fictif car les associs nont jamais eu lintention de
financer le patrimoine social par le capital social, mais par un
emprunt bancaire. Les associs napportent pas dargent la SCI.
La SCI va autofinancer son capital.
1. La socit fictive est la principale cause de nullit. Il existe cependant dautres

causes de nullit : dune part, les causes de nullit en gnral (consentement,
capacit, objet, fraude) et dautre part, les causes spcifiques tenant la violation de larticle 1832 ou 1833 du Code civil (objet illicite et absence dintrt
commun).
2. Le recours en justice pour dfaut daffectio societatis est dlicat, car il est fond
sur des notions psychologiques peu compatibles avec les modes de preuve retenus par les tribunaux.
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Groupe Eyrolles
Les associs peuvent cependant argumenter que le financement du

capital social sest effectu grce aux bnfices, qui ont vocation
tre attribus aux associs.
/
/
Consquences
dune SCI fictive
Une SCI fictive peut tre annule par dcision de justice dans
le cadre dune action en nullit1. Cependant, les risques
dannulation dune SCI fictive sont assez limits ds lors que la SCI
nest pas frauduleuse.
La cause de la nullit peut tre rgularise : la nullit peut tre
rgularise jusqu ce que le tribunal ait statu. De plus, le tribunal
ne peut prononcer la nullit que deux mois aprs le dbut de la
procdure. Enfin, il peut fixer un dlai pour que les intresss
rgularisent la nullit.
La nullit na pas deffet rtroactif : les cranciers personnels des
associs de la SCI ne peuvent donc pas faire rintgrer lapport de
leur dbiteur dans son patrimoine (sauf sil avait t fait en fraude
de leur droit).
1.2. Les associs

Deux associs suffisent pour crer une SCI. Il nexiste pas de nombre
maximal dassocis. Toute personne peut tre associe dans une SCI.
Les associs doivent avoir la capacit de signer les statuts (leur consentement ne doit donc pas tre vici).
1.2.1. SCI entre poux

La SCI entre poux est possible quel que soit le rgime matrimonial
adopt.
Groupe Eyrolles
Si un seul des poux, maris sous le rgime lgal, dsire sassocier

une SCI au moyen de biens communs, il doit informer2 son conjoint de
1. Toute personne ayant intrt agir (crancier, administration fiscale, associ...)

peut exercer laction en nullit lorsquil sagit dune nullit absolue. Seule la
personne dont la loi a voulu assurer la protection peut agir en justice lorsquil
sagit dune nullit relative. Ces actions se prescrivent en trois ans compter du
jour o la nullit est encourue. Cependant, lorsque laction est fonde sur la
fraude, elle se prescrit en trente ans.
2. dfaut dinformation, le conjoint peut engager une action en nullit de lacte
pendant les deux annes qui suivent la rvlation de celui-ci, ou les deux ans
qui suivent la dissolution de la communaut si elle intervient avant.
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la possibilit dacqurir lui aussi la qualit dassoci, peine de nullit

de lapport ou de lachat. Les autres associs doivent alors agrer le
conjoint qui souhaite devenir associ.
Si le conjoint dment inform manifeste sa volont de devenir associ
uniquement lorsque lapport est ralis, les associs ne sont pas obligs
de lagrer. Dans ce cas, bien que les parts soient comprises dans la
communaut, seul lun des poux aura la qualit dassoci.
1.2.2. SCI avec des mineurs

Une SCI peut tre constitue avec un mineur mme sil nest pas mancip ( partir de 16 ans), bien que cette qualit le rende indfiniment
responsable des dettes sociales. Pour la reprsentation du mineur, le
consentement des parents est suffisant. Cependant, si le mineur a perdu
lun de ses parents et quil est plac sous administration lgale et sous
contrle judiciaire, lautorisation du juge des tutelles est obligatoire.
Zoom n 11
SCI et enfants mineurs

Dans une SCI, la responsabilit des associs est indfinie. Pour protger ses intrts,
un mineur ne peut devenir associ dune SCI quavec laccord de ses parents qui sont
ses administrateurs lgaux. Par prudence, lautorisation du juge des tutelles est
ncessaire (les avis sont partags). Si le mineur est dj associ dune SCI, la SCI
peut librement emprunter pour acheter un immeuble car cest la SCI qui emprunte et
non le mineur. Lautorisation du juge des tutelles nest donc pas requise. La SARL de
famille permet dassocier librement un mineur car la responsabilit des associs est
limite au montant des apports.
Une SCI peut acqurir des parts de SCI

Une SCI peut acqurir des parts dune autre SCI ou dune SCPI car cela est conforme
son objet social. Au niveau fiscal, le rgime applicable dpend du rgime de chacune des SCI.
/
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Groupe Eyrolles
Zoom n 12
(Suite zoom n 12)

/
Supposons une SCI Alpha qui acquiert des parts sociales dans une SCI Bta :
La SCI Alpha est soumise lIR :
Si la SCI Bta est soumise lIR, elle est transparente fiscalement. Son bnfice imposable est alors dtermin selon les rgles des revenus fonciers (cest son activit la
location qui dtermine les rgles applicables les revenus fonciers). La SCI Alpha
dclare sa quote-part de revenus fonciers dans la SCI Bta. Les dividendes distribus
par Bta ne sont pas imposables car ils correspondent des bnfices dj imposs.
Si la SCI Bta est soumise lIS, elle est opaque fiscalement. Le bnfice imposable
est dtermin selon les rgles de lIS. Cest la socit Bta qui paie lIS. Les dividendes distribus par Bta sont imposables au niveau dAlpha en tant que revenus
de capitaux mobiliers.
La SCI Alpha est soumise lIS :
Si la SCI Bta est soumise lIR, elle est transparente fiscalement. Son bnfice
imposable est alors dtermin selon les rgles de lIS (cest lactivit de lassoci
rgles IS qui dtermine les rgles applicables rgles IS). La SCI Alpha dclare sa
quote-part de rsultat IS dans la SCI Bta. Les dividendes distribus par Bta ne sont
pas imposables car ils correspondent des bnfices dj imposs. Si la SCI Bta
vient se dprcier, la SCI Alpha pourra comptablement provisionner les parts, mais
cette provision nest pas dductible fiscalement cause de la transparence fiscale.
Si la SCI Bta est soumise lIS, elle est opaque fiscalement. Le bnfice imposable
est dtermin selon les rgles de lIS. Cest la socit Bta qui paie lIS. Les dividendes distribus par Bta sont imposables au niveau dAlpha en tant que revenus
de capitaux mobiliers. Alpha peut appliquer le rgime dexonration des socits
mres. Si la SCI Bta vient se dprcier, la SCI Alpha pourra provisionner les
parts. Cette provision pour dprciation suivra le rgime des moins-values long
terme (si participation suprieure 5 %) qui pourra uniquement simputer sur les
plus-values long terme ralises au cours des 10 annes suivantes (le solde sera
impos 15 %). dfaut, elle sera perdue.
1.3. Les apports
Groupe Eyrolles
Les apports par les associs sont obligatoires.

Un bien indivis peut tre apport une SCI :
un indivisaire apporte sa quote-part indivise,

ou tous les indivisaires apportent le bien indivis. la suite dun
dcs, les hritiers (les indivisaires) apportent limmeuble (le
bien indivis) dont ils ont hrit une SCI. En contrepartie de cet
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apport, ils peuvent recevoir des parts galement indivises. Cependant, chaque condivisaire peut galement recevoir un nombre de
parts quivalant ses droits indivis. Dans ce cas, lindivision
cesse et un partage de fait intervient. (Les rgles protectrices
du partage concernant les mineurs doivent tre respectes, et le
droit de partage de 1 % est vers au Trsor public.)
1.4. La participation aux rsultats

Tous les associs doivent participer aux rsultats.
1.4.1. Participation aux bnfices

Les associs participent aux bnfices (ou aux conomies) proportionnellement leur part dans le capital social. Cependant, une clause statutaire peut prvoir quune catgorie de parts sociales donnera droit
des dividendes plus importants, mme si la participation aux pertes est
diffrente (la loi nimpose pas quil y ait identit de proportion dans la
rpartition des bnfices et des pertes). Ainsi, des parents qui dsirent
conserver les revenus de limmeuble apport la SCI peuvent prvoir
quune partie plus importante des bnfices leur sera attribue.
1.4.2. Participation aux pertes

Vis--vis des cranciers de la SCI
lgard des cranciers de la SCI, les associs sont indfiniment
Vis--vis des associs de la SCI
Les associs participent aux pertes proportionnellement leur

part dans le capital social. Cependant, une clause statutaire peut
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Groupe Eyrolles
responsables du passif social proportion de leur part dans le

capital social, quelles que soient les clauses statutaires. Les
cranciers ne pourront poursuivre les associs quaprs avoir
poursuivi vainement la SCI. (Si M. Debret est associ 40 %
dans une SCI qui a un passif de 1 000 000 , il sera personnellement tenu de rembourser 400 000 aux cranciers.)
limiter ou augmenter la participation des associs dans les pertes

sociales (une clause peut limiter la contribution aux pertes dun
associ au montant de son apport). Cette clause est cependant
inopposable aux tiers ( moins quils ne lacceptent expressment lorsquils contractent avec la socit).
1.5. Comment laborer les statuts ?

Les statuts doivent tre tablis par crit par acte sous seing priv ou par
acte notari (en labsence dcrit, la SCI nest pas nulle, mais elle ne peut
pas tre immatricule, et fonctionne alors comme une socit de fait).
1.5.1. Acte sous seing priv

Les futurs associs peuvent laborer les statuts de la SCI en compltant les statuts types (annexe n 220) si la SCI crer ne prsente pas
de complexit juridique.
Les statuts sont tablis sur papier libre. Il faut laisser un espace suffisant (une marge gauche ou en bas) qui permet au receveur de lenregistrement dy apposer sa mention, et aux associs de faire des renvois
lorsquune erreur a t commise. Chaque renvoi sera approuv au
moyen des paraphes des parties. Chaque page est numrote et paraphe. Chaque original sera sign par chacun des associs. Chaque original doit mentionner le nombre des originaux.
Combien dexemplaires des statuts ?
Groupe Eyrolles
Exemplaires originaux signer

par chacun des associs
un conserver au sige social ;
un pour le service de lenregistrement ;
deux pour le greffe du tribunal de commerce ;
un par associ1.
Copies certifies conformes

par le grant
pour le banquier ;
pour les administrations.
1. Chaque associ doit conserver son original car loriginal, accompagn le cas
chant des actes de cessions, constituera pour lassoci la justification de son
titre.
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Les statuts types en annexe n 220

Les statuts doivent comporter les mentions imposes par la loi, mais aussi les modalits de
fonctionnement pratique de la socit (choix et pouvoirs des grants, mode de consultation
des associs, majorit requise pour certaines dcisions), de faon disposer des
renseignements ncessaires quand se pose une question ( dfaut, il faudrait en
permanence se rfrer aux dispositions lgales ou rglementaires).
loppos, les statuts ne doivent pas reproduire toutes les dispositions lgales car le texte
serait volumineux sans tre adapt aux besoins de la socit. De plus, les statuts, pour tre
jour, devraient tre modifis par une assemble gnrale extraordinaire chaque fois que
les textes lgaux font lobjet dune modification ; ce qui entrane un cot et un formalisme
importants.
Cest pourquoi les statuts types proposs en annexe ralisent un compromis entre
des statuts trop longs et des statuts trop courts.
1.5.2. Acte authentique

Lacte authentique est-il obligatoire pour la rdaction des statuts ?
Apport
dun immeuble
une SCI
Lorsquun immeuble ou un droit au bail suprieur douze ans est

apport une SCI, les statuts peuvent tre rdigs par acte sous
seing priv. Cependant, ils devront tre dposs au rang des minutes
dun notaire avec reconnaissance dcriture et de signature afin
dtre publis au bureau des hypothques comptent.
SCI entre parents

et enfants
Les statuts dune SCI entre parents et enfants peuvent tre

valablement rdigs par acte sous seing priv. Ds lors que lhritier
membre de la SCI na pas t avantag, le bien ne sera pas rapport
la succession. Lacte authentique ne confre aucune scurit
complmentaire. Cependant, le recours au notaire permettra de
bnficier de ses conseils en matire de transmission de patrimoine,
car il est habitu rsoudre les problmes successoraux.
/
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Groupe Eyrolles
Les fondateurs peuvent avoir intrt confier la rdaction des statuts un notaire
(les honoraires sont ngociables et dpendent de la complexit du montage
juridique envisag). Le notaire prendra en compte les proccupations
des futurs associs pour que les statuts soient adapts la situation,
et viter ainsi de srieuses difficults dans la vie
de la socit par la suite.
/
SCI entre poux
Les statuts dune SCI entre poux peuvent tre valablement rdigs
par acte sous seing priv. Cependant, lacte authentique protge
la SCI dune action en nullit fonde sur le motif dune donation
dguise1. Ainsi, les juges ont retenu la qualification de donation
dguise dans une SCI entre poux dont limmeuble social avait t
entirement financ par le mari (statuts rdigs sous seing priv)
(Cass. civ. 1re, 17 mars 1987). Si la qualification de donation
dguise est retenue, elle entrane la nullit de lopration, ce qui fait
perdre au survivant les avantages retirs de la SCI.
1.6. Lobjet social

Lobjet de la SCI doit tre rdig trs attentivement car une mauvaise
rdaction est lourde de consquences.
Lactivit de la SCI doit tre civile. Attention une rdaction qui
remet en cause la forme civile de la socit ! En effet, si lactivit de la
SCI est commerciale, les associs deviennent solidairement responsables des dettes sociales, et la socit est automatiquement soumise
lIS (ladministration fiscale tolre, concurrence de 10 %, les activits
commerciales des socits civiles).
Lobjet social dtermine ltendue des pouvoirs du grant vis--vis
des tiers. Attention un objet tendu qui risque de laisser au grant
des pouvoirs illimits (voir page 94) !
Cas n 14
SARL fictive cre par une SCI
Groupe Eyrolles
Une socit civile immobilire cre une filiale sous forme de SARL pour loger son
activit commerciale afin de ne pas remettre en cause sa forme civile. La SCI a t
condamne rembourser les dettes de la SARL car cest une filiale fictive.
1. Les avantages et les libralits rsultant dun contrat de socit entre poux
ne peuvent tre annuls parce quils constitueraient des donations dguises,
lorsque les conditions en ont t rgles par un acte authentique (C. civ.,
art.1832-1, al. 2). Larticle 1832-1 nempche pas de retenir le caractre indirect
de la donation, ce qui permettra lun des poux en cas de divorce de rvoquer
la donation selon larticle 1096 du Code civil, ou de soumettre la donation
rduction en cas de dcs.
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Nos conseils pour la rdaction de lobjet social

Pour un modle de clause, voir les statuts types n 220
Prcisez dans lobjet de la SCI que la vente de limmeuble social doit rester exceptionnelle.
En effet, la SCI ne doit pas faire des acquisitions et des ventes rptitives. dfaut, la SCI
aurait une activit de marchand de biens qui est une activit commerciale.
Ne mentionnez pas dans lobjet social la location en meubl car cest une activit
commerciale.
Lobjet social doit prvoir la facult pour la SCI de se porter caution afin de faciliter
les oprations de financement. Cependant, le cautionnement risque de remettre en cause
la force civile de la SCI.
Vous devez restreindre lobjet de la SCI afin de limiter les pouvoirs du grant.
1.7. Le nom
La dnomination sociale est libre. Elle peut tre de pure fantaisie.
Elle reprend souvent ladresse de limmeuble social (attention sil y a
plusieurs SCI dans le mme immeuble !). Elle ne doit pas porter
atteinte aux droits des tiers. Elle doit figurer sur tous les actes manant
de la socit. (N.B. : la SCI peut tre connue sous une raison sociale ;
la raison sociale est obligatoirement compose du nom des associs.)
1.8. Le sige social

Le sige social dtermine la nationalit de la socit, les tribunaux territorialement comptents et le lieu daccomplissement des formalits
lgales de publicit.
Zoom n 13
Le sige social peut tre situ chez lun des associs qui doit indiquer le nom de la
SCI sur sa bote aux lettres.
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Groupe Eyrolles
Le sige social peut tre transfr dans tout autre lieu avec lapprobation de LAGE. Les statuts peuvent donner tous pouvoirs au grant
pour effectuer ce transfert seul si le sige reste dans le mme arrondissement du lieu dimmatriculation.
1.9. La dure
La dure doit tre dtermine dans les statuts. Elle court dater de
limmatriculation de la socit et ne peut excder 99 ans. Elle peut tre
abrge ou proroge.
1.10. Les rapports avec les tiers

Les statuts ne peuvent pas limiter :
Les engagements des associs vis--vis des tiers (C. civ.,

art. 1857). Cependant, au niveau du fonctionnement interne de la
SCI, les associs peuvent limiter leur engagement. Si les tiers
acceptent cette limitation en contractant avec la SCI, la clause
leur est opposable.
Les pouvoirs du grant agissant dans le cadre de lobjet social
(C. civ., art. 1849). Cependant, les pouvoirs du grant peuvent tre
limits en restreignant lobjet de la SCI.
1.11. Les droits des associs

Les engagements dun associ ne peuvent pas tre augments sans le
consentement de celui-ci (C. civ., art. 1836). Tout associ a le droit de
participer aux dcisions collectives (C. civ., art. 1844, al. 1), et dobtenir
communication des livres et documents sociaux (C. civ., art. 1855). Les
associs peuvent poser des questions crites (C. civ., art. 1855), et le
grant doit rendre compte annuellement aux associs (C. civ., art. 1856).
Groupe Eyrolles
1.12. La fin de la socit

Les clauses de dissolution (C. civ., art. 1844-7) et de nullit (C. civ.,
art. 1844-10 1844-15) sont dtermines par la loi.
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1.13. Les clauses facultatives

La loi dfinit le cadre juridique gnral des SCI. lintrieur de ce cadre
trs souple, les futurs associs ont toute libert pour adapter
les statuts leurs objectifs par des clauses facultatives1.
La modification des statuts (C. civ., art. 1836) et la prorogation de la socit (C. civ.,
art. 1844-6) ncessitent en principe lunanimit sauf dispositions contraires des statuts.
Les rgles de dsignation et de rvocation du grant ainsi que ses pouvoirs internes
(C. civ., art. 1846 1851) sont fixs par les statuts.
Le rgime des dcisions collectives doit tre prcis par les statuts (C. civ., art. 1852
1854). dfaut, les dcisions collectives ncessitent lunanimit (ce qui risque de rendre
la SCI ingrable).
Une part indivise doit tre reprsente par un mandataire unique et une part dmembre
doit tre reprsente par le nu-propritaire2 sauf disposition contraire des statuts.
La part de chaque associ dans les bnfices et sa contribution aux pertes se dterminent
proportion de sa part dans le capital social, sauf clause contraire (C. civ., art. 1844-1),
(voir page 62).
Le partage de lactif est effectu entre les associs dans les mmes proportions que leur
participation aux bnfices, sauf clause contraire (C. civ., art. 1844-9).
La cession de parts sociales (voir page 217) est rglemente par les articles 1861 1863
du Code civil. Cependant, les majorits et les modalits prvues peuvent tre modifies
par les statuts sans aboutir cependant une impossibilit pour le cdant de se sparer de
ses parts sociales.
Les statuts peuvent obliger les associs rpondre aux appels de fonds de la grance
conformment lobjet social ; imposer la tenue dune comptabilit.
1. Sur de nombreux points, les dispositions lgales sont ainsi nonces : sauf
dispositions contraires des statuts ; moins quil nen soit dispos autrement dans les statuts ; dans le silence de la convention
2. Sauf en ce qui concerne laffectation des bnfices.
68
Groupe Eyrolles
Les statuts peuvent prvoir le fonctionnement des comptes courants et leurs modalits de
remboursement ; les modalits dexclusion dun associ, et les modalits concernant son
retrait volontaire ; le vote par correspondance
2. Le capital social
La loi ne fixe aucun capital minimal car les associs sont responsables
des dettes sociales sur leur propre patrimoine. Les futurs associs peuvent donc dcider librement du montant du capital social.
2.1. Capital faible ou capital lev ?

2.1.1. Capital faible
La constitution dune SCI avec un capital faible permettra de transmettre les parts sociales pour un cot fiscal faible si le montant de
lactif net social est faible.
Valeur des parts sociales = actif net social = actif social (immeuble de la SCI)
dettes sociales (compte courant ou emprunt de la SCI)
Cas n 15
Constitution dune SCI avec un capital faible et droits de mutation

M. Debret constitue une SCI pour acqurir un immeuble dune valeur de 1 000 000 .
hypothse n 1 : M. Debret apporte 990 000 la SCI en compte courant ;
hypothse n 2 : M. Debret apporte 1 000 000 sous forme de capital (il reoit
des parts sociales).
Bilan de la SCI hypothse n 1

Immeuble
1 000 000
Capital
Compte courant
Groupe Eyrolles
1 000 000
10 000
990 000
1 000 000
Bilan de la SCI hypothse n 2

Immeuble
1 000 000
1 000 000
Capital
Compte courant
1 000 000
0
1 000 000
69
M. Debret donne ou vend la majorit des parts de la SCI son fils peu
de temps aprs lacquisition de limmeuble :
dans lhypothse n 1, les droits de mutation sont trs faibles car

ils sont calculs sur une base de 10 000 et le financement par
compte courant (990 000 ) constitue un passif dductible de
lactif social (limmeuble dune valeur de 1 000 000 ) ;
dans lhypothse n 2, les droits de mutation sont calculs sur une
base de 1 000 000 . Pour diminuer la base de calcul, il est possible de procder, avant la donation, une rduction de capital.
Au fur et mesure du remboursement du compte courant de M. Debret,
le passif social diminuera et lactif social augmentera. La valeur des
parts sociales sera plus importante et les droits denregistrement seront
plus levs.
Le risque dun capital faible est li limposition des plus-values
lors de la cession ultrieure des parts sociales. En effet, la plusvalue est gale la diffrence entre le prix de cession des parts de la
SCI et leur prix dacquisition. Plus le capital est faible, plus le prix
dacquisition est faible et plus la plus-value de cession est importante.
Dans ce cas, la seule solution pour rduire la plus-value de cession est
de vendre limmeuble par la SCI plutt que de vendre les parts sociales.
Les droits denregistrement pays par lacqureur seront identiques
(5 %). Cependant, la vente de limmeuble supportera les frais dassiette
de 0,09 % (les droits denregistrement pour limmeuble sont de 5,09 %
au lieu de 5 % pour les parts sociales).
Cas n 16
Constitution dune SCI avec un capital faible et plus-values
Dans ce cas, le prix de vente des parts sociales est au moins de

1 000 000 (actif net social), alors que les parts sociales ont t
acquises pour 10 000 (capital initial). Le prix de cession est presque
70
Groupe Eyrolles
Dans lhypothse n 1, M. Debret cde ses parts sociales quand le compte courant
est totalement rembours.
entirement considr comme une plus-value de cession (si le compte

courant ntait presque pas rembours, le prix de cession serait plus
faible ainsi que la plus-value).
Zoom n 14
Capital faible ou capital lev

Si des cessions de parts sociales sont prvues moyen terme, il est prfrable de
constituer une SCI avec un capital lev (pour une cession court terme, le capital
faible ninfluence pas la plus-value ; pour une cession long terme, la plus-value est
totalement exonre quel que soit le montant du capital).
Un capital faible permet galement de sortir de la SCI sans imposition : la SCI
vend limmeuble social et distribue le prix de vente aux associs. Cette distribution
est assimile une distribution de rserves non taxable (pas de droit de partage de
1 % voir page 258).
2.1.2. Capital lev

Par comparaison, certains avantages et inconvnients dun capital
lev ont t dvelopps prcdemment. Nous prsentons ici uniquement une synthse.
Groupe Eyrolles
Avantages dun capital lev

le capital lev diminue limposition des plus-values en cas de cession ultrieure des parts
sociales (voir page 71) ;
le cot de constitution dune SCI avec un capital lev est le mme que celui dune SCI avec
un capital faible ;
mme si les associs ne disposent pas des sommes ncessaires, ils peuvent constituer une
SCI avec un capital lev car ils ne sont pas obligs de librer le capital (voir page 72) ;
avec un capital lev la SCI bnficie dun plus grand prestige vis--vis des tiers ;
la SCI est de plein droit crancire des intrts sur le montant de lapport de lassoci
dfaillant quand le capital est appel ;
un capital lev est prfrable des comptes courants levs car une demande
de remboursement de la part dun associ peut mettre la SCI en difficult financire
(des clauses spcifiques dans les statuts peuvent rglementer les demandes de
remboursement) ;
si les parts de la SCI sont exonres dimpt sur la fortune (ISF), laffectation des rsultats
la libration progressive dun capital lev, la place dune affectation en compte courant,
permet de rduire la base dimposition lISF (voir page 198).
71
2.2. Faut-il adopter un capital variable ?

Capital variable
La loi du 24 juillet 1867 prvoit la possibilit dinsrer une clause
de variation du capital dans les socits civiles.
Intrt
dun capital
variable
Si la composition des associs de la SCI change frquemment, une clause

de capital variable permet dviter de recourir la procdure lourde
daugmentation ou de rduction de capital (exemples : SCI constitues
entre investisseurs, SCI constitues pour lacquisition dune rsidence
de loisirs, SCI constitues entre le chef dentreprise et certains
collaborateurs...).
La clause de capital variable permet galement lexclusion dun associ1.
Rgime
Le capital social varie librement entre un capital maximal (capital statutaire)

et un capital minimal (au moins gal 10 % du capital statutaire), sans
aucune formalit de publicit.
Ladmission de nouveaux associs est soumise lagrment de lorgane
dsign par les statuts. Chaque associ peut se retirer librement ( moins
que le capital ait atteint le seuil minimal). Un associ peut tre exclu
sur dcision de lassemble gnrale extraordinaire.
2.3. Libration immdiate ou diffre du capital social ?

Les associs sont indfiniment responsables des dettes sociales sur
leur propre patrimoine. Comme le capital social ne constitue pas une
garantie pour les tiers, la libration des apports peut tre retarde selon
les dlais fixs dans les statuts (C. civ., art. 1843-3, al. 5).
Les statuts peuvent :
librement dterminer les dates auxquelles les parts sociales
Les associs qui ne disposent pas des sommes ncessaires lors de la

constitution de la SCI, peuvent constituer une SCI avec un capital
lev car ils ne sont pas obligs de librer le capital.
1. Voir les dveloppements page 248.
72
Groupe Eyrolles
devront tre libres ;

ou laisser au grant linitiative dappeler ultrieurement le capital.
De plus, en cas de cession de parts sociales, la plus-value de cession

est calcule partir du prix dacquisition au moment de la souscription, mme si le capital social na pas t libr ds la constitution de
la socit.
Quand la date de libration du capital est fixe, lassoci doit librer le
montant de son apport. Si lassoci est dfaillant, il devient de plein
droit et sans demande, dbiteur des intrts de cette somme compter
du jour o elle devait tre paye et ce, sans prjudice de plus amples
dommages-intrts, sil y a lieu (C. civ., art. 1843-3, al. 5).
La libration dun apport en nature seffectue par le transfert de proprit au profit de la SCI. La libration dun apport en numraire peut
seffectuer par compensation dune crance liquide et exigible de
lassoci sur la SCI (un compte courant).
Cas n 17
SCI avec un capital lev et dont le capital est libr en fonction

des appels laisss linitiative du grant
Deux personnes constituent une SCI avec un capital de 1 000 000 dont 200 000
sont librs la constitution de la SCI. Le surplus est libr en fonction des appels du
grant. La SCI emprunte 800 000 pour acqurir un immeuble de 1 000 000 . La
SCI na aucune trsorerie : limmeuble (1 000 000 ) est financ par lemprunt
(800 000 ) et par lapport en numraire immdiatement libr (200 000 ).
Bilan de dpart de la SCI :

Capital non libr
Immeuble
Trsorerie
800 000
1 000 000
0
Groupe Eyrolles
1 800 000
Capital
Emprunt
Compte courant
1 000 000
800 000
0
1 800 000
(Capital capital non libr = capital libr : 1 000 000 800 000
= 200 000 )
Si les loyers encaisss par la SCI permettent de rembourser les chances de lemprunt (capital + intrt), lemprunt (le capital pour
800 000 ) disparat du passif et le rsultat de la SCI (les loyers encais73
ss moins les intrts de lemprunt), est distribu aux associs par virement aux comptes courants. Avec un emprunt 8 % remboursable par
annuits constantes sur quinze ans (annuit 93 500 ), au bout de
quinze ans la SCI aura pay sa banque 1 402 500 dont 800 000
de remboursement de capital. La SCI sur cette priode de quinze ans
aura dgag un rsultat de 800 000 en faisant abstraction de limposition des revenus fonciers : les loyers encaisss (1 402 500 ) moins les
intrts de lemprunt (602 500 )1.
Bilan de la SCI au bout de quinze ans avant affectation du rsultat :
Capital non libr
Immeuble
Trsorerie
800 000
1 000 000
0
Capital
Rsultat
Emprunt
Compte courant
1 800 000
1 000 000
800 000
0
0
1 800 000
Bilan de la SCI au bout de quinze ans aprs affectation

du rsultat en compte courant :
Capital non libr
Immeuble
Trsorerie
800 000
1 000 000
0
Capital
Emprunt
Compte courant
1 800 000
1 000 000
0
800 000
1 800 000
Au fur et mesure que les comptes courants au profit des associs se

forment, la libration du capital peut se faire par compensation avec
les comptes courants.
Bilan de la SCI au bout de quinze ans avec libration du capital
par compensation avec les comptes courants :
0
1 000 000
0
Capital
Emprunt
Compte courant
1 000 000
1. Voir page 126 pour une application dtaille.
74
1 000 000
0
0
1 000 000
Groupe Eyrolles
Capital non libr

Immeuble
Trsorerie
Zoom n 15
Risque dun capital lev non libr au moment de la constitution

En cas de cession des parts sociales, les plus-values seront faibles car elles seront
calcules sur un prix dacquisition lev : le capital social mme sil nest pas libr
la constitution. Ladministration fiscale pourrait essayer de dmontrer que lapport
des associs est fictif car les associs nont jamais eu lintention de financer le patrimoine social par le capital social, mais par un emprunt bancaire. Les associs peuvent
cependant argumenter que le financement du capital social sest effectu grce aux
bnfices, qui ont vocation tre attribus aux associs (voir page 58).
Les intrts dun emprunt sont dductibles du revenu foncier sils sont ncessaires
pour financer linvestissement. La SCI peut appeler le capital pour financer linvestissement. Elle na donc pas besoin demprunter. Ladministration pourrait estimer
que lemprunt ne sert pas acqurir limmeuble mais suppler au dfaut de paiement de lassoci et rejeter ainsi la dductibilit des intrts. Cet argumentaire ne
tient pas car si lassoci avait emprunt titre personnel pour librer son apport,
les intrts auraient t dductibles de son revenu foncier (voir page 185).
Les intrts qui rmunrent le compte courant ne sont pas dductibles tant que le
capital nest pas libr si la SCI opte pour lIS ou si les parts sont inscrites lactif
dune entreprise (on applique alors les rgles BIC voir page 111).
Zoom n 16
La libration diffre du capital dune SCI ne permet pas de faire dconomie fiscale
Groupe Eyrolles
Quand le capital dune SCI nest pas entirement libr, lassoci a une dette de libration
envers la SCI. Si lassoci vend ses parts sociales, le prix de vente des parts sociales est
moins important puisque lacheteur devra librer le capital. Pour viter que la plus-value
de cession et la base de calcul des droits denregistrement soient rduits et permettent
ainsi une conomie fiscale, la dette de libration vient augmenter le prix de vente.
3. Le cot de la constitution
La constitution dune SCI entrane des frais qui sont la charge de la
socit. Elle peut galement entraner une taxation supporte par
lassoci sur lapport quil fait la socit.
75
3.1. Les frais la charge de la socit

3.1.1. Les droits dapport
Pour constituer une SCI, les associs doivent raliser des apports en
numraire (de largent) ou des apports en nature (un immeuble...) :
Ces apports sont en principe rmunrs par des parts sociales de

la SCI : ce sont les apports titre pur et simple .
Cependant, un associ peut apporter un immeuble dont il a
financ lacquisition par un emprunt qui nest pas encore rembours au moment de lapport. Lassoci peut demander la SCI
la prise en charge du remboursement de cet emprunt. Lapport est
alors rmunr par des parts sociales de la SCI et par la prise en
charge du passif. La partie de lapport rmunr par la prise en
charge de lemprunt est un apport titre onreux .
Cas n 17 bis
Constitution dune SCI et rpartition des apports

Deux associs, Graccus et Enak, constituent une SCI. Graccus apporte 100 000 .
Enak apporte un immeuble de bureaux dune valeur de 700 000 et grev dun
emprunt de 300 000 qui sera pris en charge par la SCI.
Procder la rpartition des apports.
Nature de
lapport
Montant de
lapport
Apport
titre pur et
simple
Graccus
Numraire
100 000
100 000
Enak
Immeuble
Emprunt
700 000
300 000
400 000
500 000
500 000
Associs
76
Apport
titre
onreux
Capital de
la SCI
Rpartition
des parts
sociales
100 000
20 %
300 000
400 000
80 %
300 000
500 000
100 %
Groupe Eyrolles
Rpartition des apports :

Actif
Immeuble
Trsorerie
Passif
700 000
100 000
800 000
Capital
Emprunt
500 000
300 000
800 000
Les apports titre onreux (rmunrs par la prise en charge dun

passif) sont imposs comme les ventes au taux de 5 % (voir page 108).
La taxation des apports titre pur et simple (rmunrs par des
parts sociales) dpend de la nature du bien apport, du rgime
dimposition de lapporteur et du rgime dimposition de la SCI (voir
page 80) :
Les apports une SCI soumise limpt sur le revenu sont

exonrs.
Si la SCI opte pour limpt sur les socits, les apports en
numraire sont exonrs. En revanche, lapport dun immeuble
par un associ personne physique1 une SCI soumise lIS est
tax au taux de 5 %.
Pour certains apports, la TVA immobilire se substitue aux droits
denregistrement :
terrains btir lorsque la SCI prend lengagement de construire

dans un dlai de quatre ans et quelle est assujettie la TVA ;
immeubles construits depuis moins de cinq ans et dont cest la
premire mutation depuis lachvement.
Groupe Eyrolles
Si la SCI opte pour la TVA, les loyers seront soumis la TVA et la

SCI pourra rcuprer la TVA paye sur lachat. En cas de vente de
limmeuble social plus de cinq ans aprs lachvement de limmeuble,
la cession est soumise aux droits denregistrement et la TVA initialement dduite devra tre reverse pour partie ltat (voir page 158).
1. Lapport dun immeuble par une socit relevant de lIS une SCI relevant de
lIS est exonr.
77
Par ailleurs, la mise en socit dune entreprise individuelle est exonre de droits denregistrement si :
lapporteur prend lengagement de conserver pendant trois ans au

moins les titres remis en contrepartie de lapport ;
limmeuble est affect lexploitation et apport en mme temps
que les autres lments du fonds professionnel.
Zoom n 17
La mise en socit dune entreprise

individuelle est gratuite
Lexonration de droits denregistrement ne sapplique pas si lexploitant dcide de
dissocier lactif professionnel apport une socit dexploitation (SARL) et lactif
immobilier apport une SCI (voir cas n 18).
Cas n 18
Mise en socit dune entreprise individuelle

et constitution dune SCI
Un boulanger apporte son fonds de commerce une SARL soumise lIS et dcide
disoler les murs au sein dune SCI qui opte pour lIS.
Quels sont les droits dapport ?
Lapport du fonds la SARL est exonr si le boulanger prend lengagement de conserver les parts sociales de la SARL pendant trois ans au
moins. En revanche, lapport de limmeuble la SCI sera tax au taux
de 4,80 % si lapport est titre pur et simple.
Constitution dune SCI et calcul des droits dapport

Deux associs, Graccus et Enak, constituent une SCI. Graccus apporte 100 000 .
Enak apporte un immeuble de bureaux dune valeur de 700 000 , grev dun
emprunt de 300 000 qui sera pris en charge par la SCI.
/
78
Groupe Eyrolles
Cas n 19
(Suite cas n 19)

/
Calculer les droits denregistrement pays par la SCI en retenant les deux hypothses suivantes :
Hypothse n 1 : la SCI est impose sur le revenu.
Hypothse n 2 : la SCI est soumise limpt sur les socits.
Hypothse n 1 : la SCI est impose sur le revenu

partir de la rpartition des apports effectue prcdemment (cas
n 15), les droits denregistrement pays par la SCI sont les suivants :
1. Apport en numraire de 100 000 : apport titre pur et simple
pas dimposition.
2. Apport de limmeuble de bureaux dune valeur de 700 000
grev dun emprunt de 300 000 qui sera pris en charge par
la SCI :
apport titre onreux pour 300 000 impos comme une
vente 300 000 5 % = 15 000 ;
apport titre pur et simple pour 400 000 pas dimposition.
Au final, la SCI paiera 14 400 de droits denregistrement
Hypothse n 2 : la SCI est soumise limpt sur les socits

Les droits denregistrement sont identiques. Cependant lapport titre
pur et simple pour 400 000 est impos au taux de 4,80 %
400 000 5 % = 20 000 .
Groupe Eyrolles
Au final, la SCI paiera 33 600 de droits denregistrement
Pour les apports titre onreux, lorsque lapport porte sur un bien unique
(un immeuble comme dans lexemple prcdent), limputation du passif
ne pose aucun problme. En revanche, lorsque lapport porte sur une
masse de biens de nature diffrente, les associs peuvent librement
choisir (le choix doit tre indiqu dans lacte de socit) les lments
dactif qui seront considrs comme apports titre onreux. Ils
effectueront ce choix de faon payer le moins possible de droits.
79
Droits denregistrement sur les apports titre pur et simple une SCI
Les droits denregistrement sur les apports titre pur et simple
une SCI (rmunrs par des droits sociaux) dpendent de la nature
du bien apport, du rgime dimposition de lapporteur
et du rgime dimposition de la SCI.
SCI bnficiaire de lapport soumise
Type dapport
Numraire1
Apporteur
limpt sur
le revenu
limpt sur
les socits
Personne
physique2
Exonration
Exonration
Socit soumise
lIS
Immeuble
usage
professionnel
Immeuble
usage
dhabitation
Personne
physique2
5 % que lapport soit titre pur

et simple ou titre onreux
Exonration
Socit soumise
lIS
Exonration
Personne
physique2
5 % que lapport soit titre

onreux ou titre pur et simple
Exonration
Socit soumise
lIS
Exonration
1. Ainsi que les meubles corporels, les crances, les valeurs mobilires
2. Ou personne morale impose sur le revenu (SNC).
80
Groupe Eyrolles
Pour cela, le passif sera imput en priorit sur les biens dactif dont la
vente ne supporterait pas de droits de mutation (espces, crances...)
ou encore sur des biens relevant de la TVA (terrains btir, immeubles
dont lachvement remonte moins de cinq ans). Lorsque cette imputation est puise, il faut se rsigner imputer le solde du passif sur les
immeubles, ce qui entrane lexigibilit des droits de mutation.
Cas n 20
Calcul des droits en cas de constitution dune SCI Cas de synthse

Jacques Hraklion est propritaire de quelques biens immobiliers quil souhaite rassembler au sein dune socit civile immobilire relevant de lIR afin den faciliter la
gestion et den prparer la transmission titre gratuit au profit de ses deux enfants.
Il apporte la SCI les lments suivants :
un immeuble usage de bureaux, valu 4 400 000 et grev dun passif hypothcaire de 2 300 000 qui sera pris en charge par la SCI ;
un terrain btir valu 400 000 , sur lequel la SCI prend lengagement de construire un ensemble immobilier dans les quatre ans. La SCI est assujettie la TVA ;
un apport en numraire de 500 000 destin financer en partie la construction
difier sur ce terrain.
Les deux enfants de Jacques Hraklion apporteront chacun 15 000 en numraire.
Calculer les droits exigibles.
Hypothse n 1 : la SCI est impose sur le revenu.
Hypoyhse n 2 : la SCI opte pour limposition sur les socits.

Immeuble de bureaux
Terrain btir
Trsorerie
4 400 000
400 000
530 000
Capital
Emprunt
5 330 000
3 030 000
2 300 000
5 330 000
Calcul des droits exigibles :
Groupe Eyrolles
Hypothse n 1 : la SCI est impose sur le revenu

Jacques Hraklion apporte des lments dont la valeur brute est de
5 300 000 . Ses apports sont titre onreux concurrence du passif pris
en charge par la socit, soit 2 300 000 ; ils sont titre pur et simple
pour le surplus, soit 3 000 000 . Dans les statuts, il faut prvoir limputation du passif dabord sur le numraire apport par Jacques Hraklion
(500 000 ), ensuite sur le terrain btir (400 000 ), le solde
(1 400 000 ) tant imput sur limmeuble usage de bureaux. Limputation sur le numraire nentrane lexigibilit daucun droit de mutation.
Pour les autres imputations, les droits payer seront les suivants :
TVA sur le terrain btir : 400 000 19,60 % = 78 400 qui

sont rcuprables par la SCI si elle a opt pour la TVA.
81
Droits de mutation sur les apports titre onreux (sur le terrain) :

1 400 000 5 % = 70 000 .
Apports
Associs
Nature
Hraklion
pre
Immeuble
usage de
bureaux
Passif
hypothcaire
Terrain
btir
4 400 000
titre pur et
simple
3 000 000
Total
titre
onreux
titre pur
et simple
titre onreux
1 400 000
0 Droits de mutation :
+ 1 400 000 4,80 %
= 67 200
400 000
TVA immobilire :
+ 400 000 19,60 %
= 78 400
500 000
2 300 000
400 000
Numraire
Hraklion
fils
Montant
Droits exigibles sur apports
500 000
3 000 000
3 000 000
Numraire
30 000
30 000
Total
30 000
30 000
2 300 000
0
Hypothse n 2 : la SCI est soumise lIS

Si la SCI opte pour lIS, les apports titre onreux sont taxs de la
mme manire. En revanche, les apports titre pur et simple portant
sur limmeuble usage de bureaux supportent les droits de mutation
au taux de 5 %, soit : 3 000 000 5 % = 150 000 .
Zoom n 18
Si les associs ne prvoient pas la rpartition du passif dans les statuts, ladministration impute le passif sur les diffrents lments apports proportionnellement
leur valeur. Les droits denregistrement sont alors plus levs.
Si la SCI opte pour lIS, il en rsulte une aggravation des droits lorsque des immeubles sont apports une SCI par des personnes physiques (voir cas n 20).
En revanche, il est interdit dimputer le passif propre un apporteur sur des lments
apports par un autre associ (dans le cas n 20, le passif hypothcaire ne peut pas
tre imput sur les 30 000 de numraire apports par les deux enfants).
Sparez bien les meubles et limmeuble car lapport ou la vente de meubles nest
pas soumis aux droits denregistrement (dans le cas dun appartement ancien avec
des meubles de valeur : une bibliothque).
82
Groupe Eyrolles
Pour ne pas aggraver les droits dapports une SCI
Cas n 21
Intrts demprunt et droits denregistrement

M. Foujita dtient un immeuble dune valeur vnale de 1 000 000 grev dun
emprunt de 600 000 . Il souhaite constituer une SCI impose limpt sur le revenu.
Deux hypothses sont envisages :
1. Apport de limmeuble et de lemprunt la SCI.
2. Apport uniquement de limmeuble la SCI.
Hypothse n 1 : apport de limmeuble et de lemprunt la SCI.

Lapport de limmeuble dune valeur de 1 000 000 est un apport
titre onreux hauteur de lemprunt (600 000 ) et titre pur et simple pour le solde (400 000 ). Lapport titre onreux est tax comme
une vente alors que lapport titre pur et simple par une personne physique une socit soumise lIR nest pas tax. Nous obtenons :
Apport titre onreux
Apport titre pur et simple
Apport total
600 000
400 000
1 000 000
5,00 %
0,00 %
30 000
0
30 000
Pour dterminer son revenu foncier, la SCI peut dduire des loyers
encaisss les intrts de lemprunt.
Hypothse n 2 : apport uniquement de limmeuble la SCI.
Lapport de limmeuble dune valeur de 1 000 000 est entirement
un apport titre pur et simple qui nest pas tax.
Groupe Eyrolles
Conclusion
Lapport uniquement de limmeuble la SCI a permis de faire une
conomie de droits denregistrement de 30 000 tout en offrant la
possibilit de pouvoir dduire les intrts demprunt du revenu foncier
de lassoci.
83
3.1.2. Le droit de timbre

Depuis le 1er janvier 2006, le droit de timbre peru par ladministration
fiscale est supprim.
3.1.3. Les honoraires de constitution

de la SCI et les autres frais
Nature des frais1
Tarif
Les honoraires de lavocat ou du notaire2 :

pour la rdaction des statuts ;
pour laccomplissement des diverses
formalits de constitution.
Pas de barme lgal des honoraires : prvoir

de 1 500 2 500 .
Les frais de publication dun avis de

constitution dans un journal dannonces
lgales.
Tarif fix par arrt prfectoral :

prvoir environ 150 pour un texte succint.
Le centre des formalits des entreprises

(y compris les frais de dpt dacte et de
publication au BODACC).
Prvoir 61 environ.
3.2. Les frais la charge des associs

Lapport une SCI est impos comme une vente (la valeur dapport
constitue le prix de vente) et dclenche ainsi limposition des plusvalues ralises par lassoci sur lapport quil fait la SCI. Cette plusvalue est impose3 selon le rgime :
des plus-values des particuliers si le bien fait partie du patri-
1. Certains bureaux denregistrement, se fondant sur larticle 672 du Code gnral des impts, taxent au droit fixe de 230 , en plus des droits dapport, des
dispositions statutaires considres comme indpendantes comme la nomination des premiers grants dans les statuts.
2. Ce nest pas obligatoire. Le prsent guide est suffisant pour une SCI simple.
3. Reportez-vous page 31 pour connatre les modalits prcises de ces rgimes
dimposition.
84
Groupe Eyrolles
moine priv de lapporteur ;
des plus-values professionnelles si le bien fait partie du patrimoine de lentreprise de lapporteur (le bien est un lment de
son actif professionnel).
4. Les formalits pour limmatriculation

de la SCI
Aprs la rdaction et la signature des statuts, et lorsque tous les renseignements ncessaires auront t obtenus, un certain nombre de formalits doivent tre accomplies pour permettre limmatriculation de la
socit au registre du commerce et des socits. Cest seulement aprs
cette immatriculation que la socit a la personnalit morale, et que le
grant peut retirer les fonds dposs sur prsentation de lextrait K bis
remis par le greffe et qui atteste de limmatriculation de la SCI au
registre du commerce.
4.1. Chronologie des dmarches et dlais respecter

Dmarches et formalits
Signature des statuts par tous les associs
Groupe Eyrolles
Enregistrement des statuts

Les statuts dune SCI sont obligatoirement enregistrs dans un
dlai dun mois compter de la signature des statuts la recette
des impts.
Insertion dun avis de constitution dans un journal dannonces
lgales
Pour faire connatre la SCI aux tiers, une annonce de constitution
de la SCI dans un journal dannonces lgales du dpartement du
sige social est obligatoire. Pour limmatriculation, un justificatif de
cette insertion est obligatoire1.
Dlais respecter
J
J + 30
Le plus rapidement
possible
1. Lannonce est signe par le notaire si les statuts ont t rdigs par acte authentique, par le grant ou lun des fondateurs spcialement habilit, si les statuts
ont t tablis sous seing priv.
85

/
Dpt des pices au CFE du tribunal de commerce
Quand la liasse M 0 est complte et accepte par le CFE (Centre
de formalits des entreprises), la SCI peut tre immatricule
dans les 24 heures. La dure pour limmatriculation dpend
du tribunal de commerce.
Le plus rapidement
possible
Avis de constitution au BODACC par le greffier du tribunal de

commerce (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales)1.
Dans les 8 jours de

limmatriculation
Dclaration fiscale dexistence

SCI soumise limpt sur les socits la dclaration doit
tre souscrite dans le mois de la constitution.
SCI soumise limpt sur le revenu la dclaration doit
tre souscrite dans les trois mois de la constitution.
J + 30
J + 90
Zoom n 19
Immatriculation en ligne de votre SCI

Le site du Greffe du tribunal de commerce de Paris www.greffe-tc-paris.fr vous
donne la marche suivre pour crer votre SCI (dmarches pralables, documents
joindre, formulaire M 0 tlcharger). Vous pouvez raliser les formalits en ligne :
le formulaire M 0 est alors dit en fonction des donnes saisies.
4.2. Lenregistrement des statuts

Lenregistrement des statuts consiste remettre deux originaux signs
des statuts au service des impts qui procde son enregistrement. Les
statuts doivent tre enregistrs dans le dlai dun mois compter de
leur signature au service des impts du sige social de la SCI, la diligence du grant.
1. Le dossier de demande dimmatriculation de la SCI peut tre prsent directement au greffe du tribunal de commerce condition davoir saisi pralablement le CFE. CFE du tribunal de commerce de Paris 1, quai de Corse
75004 Paris.
86
Groupe Eyrolles
Le service des impts dtermine, aprs analyse des statuts, les droits
dapport payer qui sont exigibles au plus tard lexpiration dun dlai
de trois mois qui court partir de lenregistrement des statuts. Ce dlai
permet la socit dobtenir son immatriculation et le dblocage des

fonds dposs qui lui permettront de payer les droits denregistrement.
4.3. La publication dun avis de constitution

Lavis de constitution est destin avertir les tiers de la naissance de la
SCI et doit tre publi dans un journal habilit par la prfecture recevoir des annonces lgales dans le dpartement du sige social. Un justificatif de lannonce, ou de la demande dannonce, doit tre jointe au
dossier de constitution. La socit peut donc tre immatricule avant
que lavis ne soit paru (voir modle type n 205).
4.4. Le dpt du dossier au centre de formalits

des entreprises du tribunal de commerce
Le dossier de demande dimmatriculation de la SCI est dpos au centre
de formalits des entreprises du lieu du sige social de la socit, au
moyen de limprim M 0, qui se charge alors de transmettre la dclaration au registre du commerce et des socits, au service des impts,
lURSSAF, lASSEDIC, linspection du travail et lINSEE.
Les pices dposer au centre de formalits
des entreprises du tribunal de commerce
Groupe Eyrolles
Pices dposer au CFE du tribunal de commerce

de la situation du sige social de la SCI
1. deux originaux des statuts ;
2. deux copies de lacte de nomination du grant si sa nomination ne rsulte pas des statuts ;
3. une demande dimmatriculation sur limprim M 0 (si la SCI soumet la location de
ses locaux la TVA, elle peut faire sa dclaration doption grce limprim M 0) ;
4. justificatif de linsertion de lavis dans le journal dannonces lgales ;
5. justificatif du sige social. La communication au greffe du tribunal dune copie de la
notification au propritaire ou au syndic de coproprit de lappartement de lintention
dinstaller le sige de lentreprise dans lappartement est supprime par la loi Madelin
(la notification reste cependant obligatoire) ;
6. attestation sur lhonneur par le grant relative labsence de condamnation de certaines
sanctions pnales ;
7. extrait dacte de naissance du grant ;
8. extrait dacte de mariage et copie du contrat de mariage du grant ;
9. un chque libell lordre de Monsieur le rgisseur davances du tribunal
de commerce .
87
4.5. La dclaration fiscale dexistence
1. La dclaration fiscale dexistence doit tre faite au CFE du tribunal de

commerce de la situation du sige social de la SCI en double exemplaire sur
papier libre. Cette dclaration doit tre accompagne de deux copies des statuts. La dclaration doit indiquer la dnomination de la SCI, sa forme juridique,
son objet, sa dure, son sige, le lieu de son principal tablissement, les nom,
prnom et domicile de son grant. La dclaration dexistence doit tre souscrite
dans le mois de la constitution si la SCI est soumise limpt sur les socits,
dans les trois mois de la constitution si la SCI est soumise limpt sur le
revenu.
88
Groupe Eyrolles
En principe, une dclaration fiscale dexistence doit tre effectue1.

Dans les faits, la dclaration au CFE vaut dclaration fiscale dexistence.

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PASCAL DNOS

Groupe Eyrolles, 1998, 2001, 2004, 2008

La cration dune socit civile immobilire ncessite daccomplir des

1. La rdaction des statuts

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1.1. Attention aux SCI fictives

Absence de pluralit dassocis : une seule personne (le vritable

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Les associs peuvent cependant argumenter que le financement du

1.2. Les associs

1.2.1. SCI entre poux

Si un seul des poux, maris sous le rgime lgal, dsire sassocier

1. Toute personne ayant intrt agir (crancier, administration fiscale, associ...)

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1.2.2. SCI avec des mineurs

SCI et enfants mineurs

Une SCI peut acqurir des parts de SCI

(Suite zoom n 12)

1.3. Les apports

Les apports par les associs sont obligatoires.

un indivisaire apporte sa quote-part indivise,

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1.4. La participation aux rsultats

1.4.1. Participation aux bnfices

1.4.2. Participation aux pertes

lgard des cranciers de la SCI, les associs sont indfiniment

Vis--vis des associs de la SCI

Les associs participent aux pertes proportionnellement leur

responsables du passif social proportion de leur part dans le

limiter ou augmenter la participation des associs dans les pertes

1.5. Comment laborer les statuts ?

1.5.1. Acte sous seing priv

Exemplaires originaux signer

Copies certifies conformes

Guide pratique de la SCI

Les statuts types en annexe n 220

1.5.2. Acte authentique

Lorsquun immeuble ou un droit au bail suprieur douze ans est

SCI entre parents

Les statuts dune SCI entre parents et enfants peuvent tre

1.6. Lobjet social

SARL fictive cre par une SCI

Guide pratique de la SCI

Nos conseils pour la rdaction de lobjet social

1.8. Le sige social

1.10. Les rapports avec les tiers

Les engagements des associs vis--vis des tiers (C. civ.,

1.11. Les droits des associs

1.12. La fin de la socit

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Constitution dune SCI avec un capital faible et plus-values

Dans ce cas, le prix de vente des parts sociales est au moins de

entirement considr comme une plus-value de cession (si le compte

Capital faible ou capital lev

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