UNIVERSIDAD CENTRAL.

FACULTAD DE DERECHO
ANLISIS DE LA LEY N 19.281, SOBRE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON PROMESA DE COMPRAVENTA
Memoristas :

LUCA MEZA OJEDA

PABLO SILVA NUYENS

Profesor Gua:

Hernn Sanhueza Ramrez

Abril, 1996

NDICE
INTRODUCCION
Orgenes histricos
Naturaleza jurdica del contrato de leasing
Clases de leasing
Atendiendo a la finalidad y la forma que adopta la operacin
Atendiendo a su naturaleza
Aspectos legislativos

2
7
10
10
12
15

HISTORIA FIDEDIGNA DEL ESTABLECIMIENTO DE LA LEY

22

CAPITULO I
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON PROMESA DE COMPRAVENTA
Caractersticas del contrato

30
36

CAPITULO II
SUJETOS DEL CONTRATO
Partes que intervienen en esta institucin
Personas naturales
Sociedades inmobiliarias
Instituciones autorizadas
Sociedades administradoras de fondos para la vivienda
Ministerio de Vivienda y Urbanismo
Compaas de seguro
Sociedades securitizadoras
Los inversionistas

40
43
44
46
48
50
51
52
54
55

CAPITULO III
OBJETO DEL CONTRATO
Viviendas sobre las cuales puede recaer el contrato
Viviendas terminadas
Viviendas en construccin
Viviendas que pueden adquirirse con subsidio habitacional para el
arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa

56
61
61
62
69

CAPITULO IV
EFECTOS DEL CONTRATO
El contrato de arrendamiento
Obligaciones del arrendador
Obligaciones del arrendatario
El contrato de promesa

74
77
79
86
100

El contrato de compraventa
Obligaciones del vendedor
Obligaciones del comprador
Cuentas de ahorro para el arrendamiento de viviendas com promesa de compraventa
Contratos de seguro
Contrato de administracin
Cesin de derechos derivados del contrato
Efectos del contrato para el Ministerio de
Vivienda y Urbanismo
Situacin de los empleadores

106
106
110
113
116
120
123

127
129

Excepcin de contrato no cumplido

Resolucin por inejecucin
Teora de los riesgos

133
138
140

CAPITULO V
SISTEMA DE SOLUCIN DE CONFLICTOS EN LA LEY N 19.281
Tribunal arbitral de segunda instancia
Registro de Jueces rbitros
Ventajas del sistema de arbitraje

143
147
150
151

CONCLUSIONES

155

ANEXOS
Cuadro de cuotas leasing estimadas
Contratos tipos
Ley N 19.281 modificada por la Ley N 19.401
Reglamento de la Ley N 19.281
BIBLIOGRAFA

166
173
189
218
239

INTRODUCCIN
El planteamiento de nuestra tesis radica en el anlisis del Leasing
Habitacional regido por la Ley N 19.281, su posterior modificacin mediante la Ley N
19.401 y su reglamento publicado con fecha 15 de diciembre de 1995.
El leasing es recibido en Chile con muy buenos ojos y sin mayores
inconvenientes tanto econmicos como legislativos. En lo que se refiere a bienes
muebles, su desarrollo ha sido acelerado y exitoso, sin embargo, no ocurri lo mismo
tratndose de bienes inmuebles principalmente por que las empresas que se dedican a
este giro no mostraron mayor inters en este sector, debido a la mayor inversin que
significa y al largo plazo de recuperabilidad del capital invertido.
Como contrapartida a esta falta de inters de las compaas de
leasing, existi siempre una gran inters de parte de los chilenos de todos los sectores
econmico-sociales de acceder a la vivienda propia a travs de esta modalidad y hubo
tambin por parte de los distintos gobiernos la preocupacin de estudiar la forma de
implementar este sistema y as solucionar en alguna medida el eterno dficit
habitacional del pas. Este anhelo de los habitantes del pas viene a quedar satisfecho
con la dictacin de la ley en estudio y demostrado por la excelente respuesta que ha
tenido a poco tiempo de su puesta en marcha.
Esta ley presenta la ventaja de proporcionar acceso a la vivienda a
distintos sectores socioeconmicos, pues se reglamenta, por una parte el contrato
mismo, y adems establece el sistema de subsidio habitacional a travs de esta
modalidad.
Para llegar a este anlisis queremos introducirnos al tema mediante
una explicacin de sus antecedentes histricos y legislativos, tanto en el mbito
nacional como en el internacional, para luego esbozar las discusiones doctrinarias que
se han suscitado en lo relacionado con la naturaleza jurdica de esta institucin, tema
que se ha agotado en nuestro pas con la dictacin de la ley 19.281 que denomina
tajante y definitivamente esta institucin como un contrato de arrendamiento con
promesa de compraventa.
Adems, queremos hacer un anlisis de la naturaleza jurdica de los
distintos contratos que acceden al contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa, por ejemplo, los de seguro, tales como el de incendio, de desgrvamen,
de desempleo y daos; y otros de garanta, como el de hipoteca.
ORGENES HISTRICOS
La figura de Leasing tiene un origen remoto, ya en la antigedad
exista una figura similar. Las culturas del Medio Oriente, Mesopotamia, ya contaban
con una institucin semejante a la que hoy conocemos como Leasing. Ms tarde, en la
antigua Grecia, puede observarse una figura tambin similar al Leasing que deca

relacin con la compra de esclavos para luego darlos en arrendamiento para el

laboreo de minas.
En la poca moderna se puede apreciar con mayor claridad esta
institucin a partir de las postrimeras del siglo XIX y comienzos del XX.
Sin embargo, su aparicin masiva en el mbito internacional,
comienza con posterioridad a la Segunda Guerra Mundial, particularmente en Estados
Unidos. El fundamento de su nacimiento y exitoso desarrollo se encuentra en razones
de tipo netamente econmico. Resulta econmicamente ms atractivo y productivo
financiar la adquisicin de bienes de capital mediante el arrendamiento que a travs de
la compra de los mismos. El productor no se ve en la necesidad de inmovilizar grandes
cantidades de dinero para adquirir la propiedad de una mquina que ms tarde deber
desechar como consecuencia de su deterioro o del avance tecnolgico que la
transforma en una herramienta ineficiente y poco competitiva, evitando los peligros de
obsolescencia de la maquinaria. Adems, presenta la ventaja de desentenderse de los
riesgos de prdida o deterioro a los que se vera expuesto el industrial si de hecho
comprara el bien de capital, los que pertenecen a la empresa arrendadora, que
mantiene la propiedad del bien mientras no se hace efectiva la opcin de compra y que
recibe, como contraprestacin a los riesgos que asume, una renta peridica mayor a la
que le significara el mero arrendamiento del bien.
Por su parte, desde el punto de vista del empresario, lo que interesa
y produce los beneficios para el industrial, es el uso del bien de capital y no su
propiedad, lo que se obtiene claramente con este modo de financiamiento.
En 1952 se crea la primera compaa de leasing en Estados Unidos,
llamada U.S. Leasing. Con posterioridad a 1960 se consolida definitivamente este
sistema de financiamiento y aumenta el nmero de empresas dedicadas a este giro.
Es as como en 1960 se cre la principal empresa de leasing, denominada Unites
States Leasing Corporation, nacida en la ciudad de San Francisco, la que extendi
sus operaciones a diversos pases, dando lugar a la creacin de la Mercantile Leasing
en el Reino Unido en 1960, la Deutsche Leasing de la Repblica Federal de
Alemania, en 1962, y la Orient Leasing en Japn en 1962.
En Asia la incorporacin de leasing fue posterior, pero no menos
exitosa, ya que ha tenido un acelerado crecimiento basado en la experiencia de los
pases europeos. En la India la primera empresa de leasing comenz a funcionar en
1973, en la Repblica Popular China , en Corea y en Indonesia en 1980.
En Latinoamrica el leasing comenz a introducirse alrededor de
1978, siendo Brasil el pas con mayor crecimiento en la materia. Se crea en los aos 80
la Federacin Latinoamericana de Leasing: Felalease.
En un comienzo, en los Estados Unidos, slo se tuvo en vista esta
operacin en relacin a los bienes muebles, principalmente bienes de capital,

maquinarias, computadoras, etc., y por esta razn existi la tendencia de tildar a esta
actividad de netamente empresarial. 1
En cuanto a los sujetos intervinientes en esta actividad en un
principio era la propia compaa productora la que arrendaba los bienes de capital a los
industriales que lo requeran, pero posteriormente y con el perfeccionamiento del
sistema, se fueron creando compaas especializadas en el arrendamiento de bienes
de capital que adquiran el bien para luego darlo en arriendo, adoptando la calidad de
intermediarios entre el industrial y la compaa productora.
Hacia 1945 se comienza a extender esta forma de financiamiento a
los inmuebles, a travs de una figura denominada Sale and lease-back que consista
en que el propietario de un inmueble lo enajenaba a una compaa de leasing
inmobiliario, manteniendo su uso, mediante la celebracin de un contrato de
arrendamiento con el comprador.
En Europa se fue adoptando esta modalidad de financiamiento, en
un principio referida a bienes inmuebles y a medida que se fue perfeccionando se
extendi a bienes de capital y a todo tipo de bienes muebles. Con respecto a los
inmuebles se intent adoptar el sistema de Sale and Lease-back, ideado en Estados
Unidos, sin resultados positivos, rescatando sus aspectos fundamentales para crear
las frmulas necesarias para ejecutar esta operacin tanto respecto de bienes
muebles como inmuebles.
En Francia se inicia esta actividad en 1960 con la creacin de la
sociedad Locafrance.
En Chile, el Leasing aparece alrededor del ao 1977 con la creacin
de la Empresa Leasing Andino por iniciativa de una empresa espaola filial del Banco
de Viscaya, dedicada principalmente al financiamiento para la adquisicin de bienes de
capital. Su implementacin coincide con una etapa de crecimiento de la economa
nacional y con un aumento del producto geogrfico bruto2. No obstante y slo de
manera ocasional, en 1980 se extiende al campo inmobiliario, limitado a inmuebles ya
construidos, ajenos y dirigido exclusivamente al sector empresarial.
El arrendamiento financiero ha tenido muy buena acogida y
desarrollo en nuestro pas. Desde la poca de su introduccin se han constituido
numerosas empresas dedicadas a este giro, algunas filiales de bancos nacionales o
extranjeros y otras compaas independientes, y que juntas forman la Asociacin
Chilena de Empresas de Leasing, organismo que tiene la tarea coordinar las
actividades de las empresas de leasing y de difundir este tipo de financiamiento a
travs de la organizacin de foros, seminarios y conferencias tendientes a promover y
perfeccionar el sistema.
MOLINA CCERES, FRANCISCO, Memoria de Prueba, El contrato de Leasing Financiero Habitacional, Universidad
de Chile, 1986.
2
CAMUS BRUGGEMANN, CLAUDIA, Memoria de Prueba, El Leasing y su fiscalizacin en Chile, Universidad Catlica
de Valparaso, 1992.
1

En lo que respecta al leasing inmobiliario su introduccin en Chile

fue recibida con temor por razones de ndole tanto econmicas, insuficiencia de capital
por parte de las empresas de Leasing para adquirir el inmueble al contado, como
jurdicas, la lesin enorme que podra sufrir el comprador al vender el inmueble al
momento de la opcin, los problemas que podran crearse respecto del valor de la
promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral, ampliamente rechazado por la
doctrina nacional, razones tributarias, etc..
NATURALEZA JURDICA DEL CONTRATO DE LEASING
Determinar la naturaleza jurdica de una institucin significa
calificarla dentro de las categoras preestablecidas en la legislacin comn de un pas.
En lo que respecta al leasing, la estructura de este contrato est compuesta por
distintas figuras jurdicas independientes, tales como el arrendamiento, la promesa y la
compraventa, por lo que cabra, o bien calificar esta institucin como cada uno de los
tipos que comprende y debera regirse por las normas sealadas por stas, o bien
calificar esta institucin como un contrato innominado, una figura atpica, que conforme
a las reglas generales debera regirse por las normas del contrato nominado ms
semejante.
La dificultad del tratamiento jurdico que debe drsele al leasing y la
necesidad de enmarcarlo en las distintas figuras contempladas en la teora general de
los contratos, ha conducido a que la doctrina haya discutido ampliamente si esta
combinacin de contratos conforma un contrato complejo, uno mixto, o simplemente se
trata de diversos contratos independientes entre s. La gran parte de la doctrina,
principalmente espaola, citada por el Profesor espaol Manuel Rueda Prez3, ha
concluido que se trata de un contrato complejo, esto es, el resultado de la fusin de
varias figuras jurdicas y no de la suma de ellas. El leasing es un contrato complejo,
unitario, en que las prestaciones de las partes, aisladamente, pertenecen a un tipo
contractual preexistente pero que juntas forman parte de una unidad contractual y en
que los distintos tipos que intervienen son dependientes los unos de los otros, de
manera que la validez o extincin de uno acarrea necesariamente la validez o extincin
del otro. Esta es la unidad que existe entre el arrendamiento, la opcin de compra y la
compraventa; no pueden existir independientemente, sino como un conjunto
constitutivo de un contrato nico. Sin embargo, esto no significa que se trate de
contratos accesorios sino que de un contrato complejo, es la voluntad y la causa
unitaria de las partes la que lo configura.
Otra parte de la doctrina estima que se trata de un contrato mixto,
esto es, un contrato nico en el que sus elementos esenciales se rigen por las normas
de los distintos tipos que intervienen.
En lo que respecta al anlisis doctrinario nacional, el Profesor lvaro
Puelma Accorsi comparte la posicin de que estamos en presencia de un contrato
3

RUEDA PREZ, MANUEL, Aspectos sustantivos del Leasing sobre inmuebles, ponencia Universidad de Navarra, 1991.

complejo; seala que el leasing es un solo negocio jurdico atpico. Fundamenta su

posicin en que la figura del leasing altera enormemente los elementos caractersticos
del contrato de arrendamiento, por ejemplo, la obligacin de restituir la cosa al final de
arrendamiento, el pago de las expensas de conservacin de la cosa, etc.. Seala
adems, que si los efectos del negocio nico, supuestamente compuesto de dos
actos, importan modificacin de los actos interligados, en forma tal que ellos carezcan
de elementos que les son propios o naturales, nos parece que la conclusin correcta
frente a esa situacin es que estamos en presencia de un negocio nico de carcter
atpico4.
Contrario a esta posicin se manifiesta Antonio Ortzar Solar5, quien
sostiene que en el leasing existen dos contratos, arrendamiento y opcin de compra,
que actan uno independiente del otro.
Concluyendo que se trata de un contrato complejo, nico,
estructurado en base a los distintos contratos que intervienen, la doctrina ha discutido
ampliamente qu tipo de contrato es el leasing.
Mayoritariamente la doctrina ha calificado al leasing como un
contrato de arrendamiento, no obstante aceptar la atipicidad de este contrato. Esta
posicin plantea que el elemento ms caracterstico del leasing es la cesin del uso
(elemento esencial del arrendamiento) y que los elementos atpicos que se le
incorporan, como la opcin de compra, el objeto sobre el cual recae la cesin del uso o
su finalidad netamente financiera, no desvirtan la figura, ya que resultan irrelevantes
desde el punto de vista jurdico.
Otra parte de la doctrina ha calificado al leasing como una
compraventa a plazo con reserva del dominio por parte de la empresa de leasing. El
cliente o usuario debe pagar a la empresa de leasing una determinada cantidad
peridicamente y al final optar por comprar la propiedad por el valor residual, lo que
equivaldra a una cuota ms del precio de la compraventa. Sealan los adherentes a
esta posicin que la opcin de compra por un valor residual no altera esta naturaleza
jurdica.
Otro sector de la doctrina opina que la naturaleza jurdica del leasing
es netamente crediticia, simplemente un prstamo con cesin de la propiedad en
garanta de la devolucin del dinero. En este sentido se ha tomado la figura del leasing
en el derecho francs, que lo denomina credit-bail, arrendamiento financiero, en el
que ms que un arrendamiento existe un crdito con la particularidad de que el
acreedor conserva el dominio del bien con fines de garanta.
CLASES DE LEASING.
La figura de leasing admite las siguientes clasificaciones:
4
5

PUELMA ACCORSI, LVARO, Contratacin Comercial Moderna, Editorial Jurdica de Chile, 1991.
ORTZAR SOLAR, ANTONIO, El Contrato de Leasing, Editorial Guido, Santiago, 1990.

A. Atendiendo a la finalidad y a la forma que adopta la operacin,

puede ser leasing operativo, leasing financiero, lease-back, renting.
El primero consiste en el arrendamiento de bienes directamente por
la empresa productora o bien por una empresa que adquiere determinados bienes para
luego darlos en arrendamiento y su finalidad es colocar bienes en el mercado. Es un
contrato de arrendamiento que puede terminar en cualquier poca por voluntad del
arrendatario, generalmente a causa de la obsolescencia de los bienes y que se pacta a
corto plazo de manera que los bienes arrendados pueden fcilmente ser recolocados
en el mercado.
El leasing financiero consiste en que el cliente o usuario solicita a la
empresa de leasing que adquiera un bien determinado al productor y luego le ceda el
uso de dicho bien bajo la forma de arrendamiento con opcin de devolver el bien,
reemplazarlo por otro con mejor tecnologa o comprarlo por su valor residual. Su
objetivo es dar una forma de financiamiento distinta del crdito comn y que permite
adquirir el bien al fin del arrendamiento o bien sustituirlo por otro, lo que presenta la
ventaja de contar permanentemente con equipos o maquinarias de ltima generacin y
adaptarse a las necesidades del mercado.
El lease-back es una modalidad de leasing en que el propietario de
los bienes los vende a la empresa de leasing y esta luego se los da en arriendo con la
opcin de compra. Tiene la ventaja de que el dueo original de los bienes se
proporciona capital y puede seguir contando con el uso de esos mismos bienes.
El renting se asemeja al leasing operativo, la empresa de leasing
arrienda al usuario bienes determinados, acompaando al arriendo una serie de
servicios en favor del arrendatario, como mantenimiento o reparacin de los bienes o
incluso sustituyndolos cuando stos no sirvan para los fines convenidos en el contrato.
B. Atendida la naturaleza del bien sobre el que recae el contrato se
clasifica en mobiliario e inmobiliario.
Existen numerosas diferencias entre el leasing de bienes muebles y
el de inmuebles, partiendo obviamente por el objeto sobre el que puede recaer este
contrato.
El primero recae sobre bienes muebles, generalmente bienes de
capital de tipo industrial, agrcola y de uso profesional. Se encuentra regido por el
estatuto de los bienes muebles, por lo que no existen formalidades en su celebracin.
En cuanto al plazo por el cual se celebra el contrato, el leasing de
bienes muebles se pacta a corto plazo, generalmente 2, 3 5 aos, ya que por la
naturaleza de estos bienes estn expuestos a deterioros ms rpidos. Adems, estn
expuestos al riesgo de obsolescencia, consecuencia del avance tecnolgico, sobre todo
en los bienes muebles con destino industrial. Por estas razones, al contratar, la
empresa de leasing toma en consideracin una cuota de amortizacin, la que alcanza
normalmente el 10% anual, si el plazo es demasiado extenso puede sobrepasar la vida

til del bien y no existira un valor residual por el cual hacer efectiva la opcin de
compra.
El segundo recae sobre bienes inmuebles, est sometido al estatuto
de los inmuebles por lo que debe celebrarse por escritura pblica, la que debe
inscribirse en el registro conservatorio para dar publicidad al acto y hacer que el
contrato sea oponible a terceros, lo que resulta necesario para la validez de esta
institucin. En cuanto al plazo por el que se celebra el contrato ste es naturalmente
mayor. Se trata de bienes que mantienen su integridad a lo largo del tiempo y que no
sufren mayores alteraciones de valor por su uso, estos contratos son celebrados a
plazos ms largos, generalmente de 15 20 aos. En cuanto a su finalidad, existe
una diferencia fundamental con el leasing de bienes muebles ya que no existe en el
leasing inmobiliario un fin netamente lucrativo, tan evidente en el primero, sino que ms
bien tiende a la promocin de la vivienda humana.
Estas son las clasificaciones que ms interesan a nuestro estudio,
ya que el leasing a que se refiere la ley 19.281 que regula esta institucin, y atendidas
las distinciones recientemente expuestas, es de carcter inmobiliario y financiero.

10

ASPECTOS LEGISLATIVOS
En el mbito legislativo internacional muchos pases han adoptado
la prctica de esta institucin, pero slo en algunos de ellos se cuenta con una
regulacin jurdica . La tarea de dar un estatuto jurdico a esta nueva institucin no ha
sido fcil tomando en consideracin su complejidad y los distintos aspectos jurdicos
que envuelve ( la doctrina no se ha puesto de acuerdo en cules son los tipos jurdicos
que envuelve la operacin)6. Algunos han creado un estatuto jurdico especfico que
rige el tema, otros han tratado esta institucin de manera tangencial, excluyendo de su
tratamiento legislativos a los sujetos intervinientes, y otros definitivamente han
estimado innecesario crear una norma especial y la han dejado en manos de las
normas generales del derecho.
En lo que respecta al leasing inmobiliario los pases que han
adoptado esta prctica han debido legislar sobre la materia con el propsito de hacer
ms atractiva la actividad para las empresas, de manera de hacer menos riesgoso el
hecho de movilizar grandes capitales slo recuperables a largo plazo, por esto la
normativa fue dirigida principalmente a crear incentivos de tipo tributario. La
generalidad de las legislaciones que regulan el tema han tenido como finalidad central
sus los aspectos econmicos financieros.
En Francia, en 1960 se adopt la prctica del sistema de leasing
(crdit-bail inmobilier, que significa crdito - arrendamiento) y rpidamente se dict una
normativa especfica que regul esta actividad, referida a bienes inmuebles, se trata del
Estatuto de las sociedades inmobiliarias para el comercio y la industria, creada por
medio de la Ordenanza de 28 de septiembre de 1967, que regula la actividad de las
sociedades especializadas en el arrendamiento de inmuebles profesionales, las que
deben constituirse bajo la forma de sociedades annimas o de responsabilidad
limitada. En Francia la actividad de leasing se encuentra regida por la legislacin
bancaria.
En Espaa, esta institucin recibe el nombre de arrendamiento
financiero o prstamo locativo y se ha regulado jurdicamente a travs de la dictacin
del Decreto Real 15/1977 de 25 de febrero, que se refiere al estatuto institucional a que
deben sujetarse quienes ejercen la actividad, al tratamiento fiscal y tributario de las
empresas y al destino agrcola, industrial o profesional que debe drsele a los bienes
objeto de estas operaciones.
En Brasil la operacin de leasing se encuentra tratada en la ley N
6.099 de 1974, en Ecuador en la ley de 22 de diciembre de 1978 y en Argentina en la
ley N 21.526.
En Venezuela el Decreto N 1.611 de 4 de septiembre de 1982 ha
legislado en este sentido, atribuyendo una carcter autnomo al leasing, sealando
expresamente que el arrendamiento financiero no estar sujeto a las normas del
arrendamiento.
6

MOLINA CCERES, FRANCISCO, op. cit.

11

En Chile, tampoco ha sido fcil determinar un estatuto jurdico que

regule la actividad. La flexibilizacin de la legislacin no hizo necesaria la creacin de
una normativa especial que gobernara la materia, sino que bastaron los diversos
institutos jurdicos existentes en la legislacin comn, principalmente la compraventa, el
arrendamiento y el contrato de promesa, todo esto inspirado en el principio de
autonoma de la voluntad. De esta manera, puede apreciarse que se ha seguido un
sistema diverso al venezolano, ya que en Chile no se considera al leasing como una
institucin, sino como un conjunto de contratos ligados por una finalidad nica.
En cuanto a la forma de constitucin de las sociedades dedicadas a
este giro tampoco fue necesario legislar al respecto; stas voluntariamente adoptaron
el tipo de sociedades annimas.
Sin embargo, el crecimiento y generalizacin de este tipo de
financiamiento, hizo necesario crear un marco legal dentro del cual se desenvuelva la
actividad de leasing sin dictar una normativa especfica. Para esto, fue menester
modificar distintas leyes, que dicen relacin slo con la participacin que les cabe en
esta actividad a las empresas bancarias, como por ejemplo, las modificaciones que se
han introducido a la Ley General de Bancos (Ley 18.576 de 27 de noviembre de 1986,
que autoriza a los bancos para realizar operaciones complementarias de su giro, a
travs de sociedades filiales, entre otras, la prestacin de servicios financieros), y las
distintas circulares dictadas por la Superintendencia de Bancos e Instituciones
Financieras (Circular N 2257 de 22 de mayo de 1987, Circular N 2392, de 9 de
septiembre de 1988, Circular Filial N 8 de 20 de diciembre de 1989, circular Filial N 14
de 30 de julio de 1991) y otras dictadas por la Superintendencia de Valores y Seguros
(Circular N 939 de 16 de abril de 1990) encaminadas a regular el ejercicio de esta
actividad por parte de las compaas dedicadas a este giro.
De este modo, Chile ha tratado slo tangencialmente el tema,
preocupndose slo de regular la actividad de las empresas que se dedican a esta
actividad; sin embargo esta regulacin, desde un punto de vista contralor, no ha sido
uniforme para los distintos sujetos que operan en este sistema, algunas estn sujetas
al control de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, (filiales de
bancos) otras al de la Superintendencia de Valores y Seguros (sociedades que
voluntariamente se han inscrito en el Registro de valores de esta Superintendencia) y
otras, lisa y llanamente, no estn sujetas a control alguno.
A pesar de la regulacin de que ha sido objeto la actividad de
leasing, a travs de las distintas circulares de la Superintendencia de Bancos y de la de
Valores y Seguros, hoy no existe una norma especfica que rija el tema en lo que
respecta a bienes muebles.
Sin perjuicio de lo antes mencionado, y obedeciendo a una poltica
de vivienda del gobierno, se ha dictado la Ley 19.281 de 27 de diciembre de 1993,
modificada por Ley 19.401 de 28 de agosto de 1995, que establece normas sobre
arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa.

12

La dictacin de esta ley no fue fcil, requiri de un amplio y spero

debate parlamentario, ya que la concrecin de la ley se vea trabada por cuestiones
econmicas tales como la incapacidad de las empresas de Leasing y de Bancos e
Instituciones Financieras para financiar las operaciones de leasing inmobiliario, en
razn del gran capital requerido, por esto fue necesario, como en otros pases,
incentivar a las empresas, entre otras cosas, con franquicias tributarias.
Esta ley responde a la necesidad de los sectores medios de la
poblacin de Chile de contar con la vivienda propia y al deseo del gobierno actual y de
los anteriores, de aminorar el dficit habitacional que se arrastra desde tiempos
inmemoriales. A pesar de que los esfuerzos de los gobiernos anteriores se dirigieron,
con relativo xito, a disminuir este dficit, actualmente existe una carencia superior a
las 500.000 viviendas, no obstante haberse incrementado durante 1995 en un 6,5% la
actividad de la construccin, lo que equivale a 120.000 viviendas.
La ley no est precisamente enfocada a dar solucin a los problemas
habitacionales de los niveles sociales bajos, lo que queda de manifiesto al analizar los
precios de las viviendas a las que puede optarse mediante el subsidio habitacional. As,
por ejemplo, en el tramo inferior, se podra acceder a una vivienda de un precio de
hasta 500 unidades de fomento, para lo cual se requerira una renta mensual de
$200.000.-, lo que supera el ingreso de las personas consideradas dentro de los
sectores econmicamente ms bajos, sobre todo si pensamos que el ingreso mnimo
alcanza alrededor de $ 75.000.-. Adems, la renta en el contrato de arrendamiento de
viviendas con promesa de compraventa, segn expresa disposicin de la ley, no puede
exceder al 25% del salario de una persona, tomando en cuenta todos los ingresos
mencionados en el Cdigo del Trabajo.
Por lo tanto, creemos que la ley est dirigida a solucionar la
problemtica habitacional de los niveles socio econmicos medios-altos, y responde a
la poltica que en este aspecto el gobierno ha pretendido, esto es, aumentar el acceso a
la vivienda propia a las familias que carecen de capacidad de ahorro y que
actualmente arriendan una vivienda, pero excluye a los sectores ms bajos, que ni
siquiera pueden acceder a los planes de vivienda existentes hasta la fecha.
Esta ley resulta bastante compleja debido a las innumerables
referencias a otras leyes y decretos, tales como DFL N 2, DL 3.500, DL 252, Ley
18.046, Ley 18.045, Ley General de Urbanismo y Construcciones, Ley General de
Bancos, Ley de Quiebras, etc..
Principalmente la ley regula la actividad de los sujetos que operan
dentro de este sistema, enumera quienes pueden ser empresas de leasing, qu forma
deben adoptar en su constitucin, que operaciones pueden desarrollar, dnde pueden
invertir sus fondos, quienes pueden ser clientes de estas empresas, qu sucede en
caso de quiebra de las mismas, se crean las sociedades administradoras de fondos
para la vivienda (AFV), y se regulan las relaciones entre ellas y las inmobiliarias y los
bancos o cajas de compensacin de asignacin familiar, su fiscalizacin, los medios de

13

solucin de controversias entre las partes, se implementan diversos contratos de

seguro, tales como desgravamen, incendio, por daos y actos terroristas ,etc.
Adems, se crea un novedoso sistema de seguro de desempleo, que
tiende a favorecer al arrendatario promitente comprador, en caso de perder su fuente
de ingresos.
Una de las crticas que se le hizo al sistema de leasing era que las
empresas que desarrollaban esta actividad no estaban sometidas a la fiscalizacin de
una nica entidad contralora, crtica que debe seguir vigente, ya que la ley no modifica
el sistema de fiscalizacin de las instituciones autorizadas para realizar estas
operaciones, entregando a diversos organismos, tales como la Superintendencia de
Bancos e Instituciones Financieras y la Superintendencia de Valores y Seguros.

14

HISTORIA FIDEDIGNA DEL ESTABLECIMIENTO DE LA LEY

Para iniciar la revisin de la discusin parlamentaria que se sostuvo
con motivo de la presentacin del proyecto de ley sobre arrendamiento de viviendas
con promesa de compraventa, haremos una breve resea del Mensaje Presidencial
enviado al Parlamento, con motivo de establecer cules fueron los antecedentes y las
distintas facetas de la problemtica social que se pretende solucionar con la dictacin
de esta ley.
El Mensaje Presidencial, de fecha 13 de enero de 1992, parte
aludiendo al conocido dficit habitacional que sufre nuestro pas, el que se incrementa
sistemticamente, constituyendo una grave lacra que impide el sano desarrollo de la
vida familiar e incide fundamentalmente en la deficiente calidad de vida que afecta a
millones de compatriotas. Esta carencia se manifiesta, por una parte, en que existe un
dficit de 400 a 800 mil viviendas, que se arrastra desde hace dcadas; y por otra, el
crecimiento del nmero de hogares ms la falta de reposicin de viviendas que quedan
obsoletas, es alrededor de 80.000 anuales, por lo que resulta necesario incrementar el
nmero de soluciones habitacionales, tanto para disminuir el dficit histrico, como
para absorber el que se genera anualmente.
El crecimiento econmico sostenido que ha experimentado el pas ha
significado
un mejoramiento en la calidad de vida de los chilenos, y ello
necesariamente debe traducirse en aumentar la calidad de la vivienda, lo que
representa una de las preocupaciones del gobierno al legislar en este aspecto.
Adems, el Mensaje seala que las polticas de gobierno establecen,
hasta ahora, un sistema nico de subsidio estatal para el acceso a la vivienda,
mediante el cual se hace propietario inmediatamente al beneficiario. Esto genera que
los sectores ms desposedos de la sociedad queden excluidos del sistema,
producindose situaciones de allegamiento y marginalidad, debido a que no existe un
mercado de arriendo adecuado para esos sectores.
Por otra parte, existe el problema de las familias que por su
desempeo laboral independiente y/o informal, tienen dificultades de acceder al crdito
con lo que ven limitadas sus posibilidades de obtener los beneficios del subsidio
habitacional, que presupone un financiamiento complementario mediante crdito
hipotecario.
Por estas causas se hace necesario ampliar los sistemas actuales
de acceso a la vivienda con un mecanismo alternativo que permita, por una parte,
generar un aumento de la inversin privada en vivienda, creando condiciones atractivas
para este sector, y por otra, apoyar a las familias de ingresos bajos y medios,
fomentando el ahorro con el fin de satisfacer sus necesidades habitacionales.
Se pretende tambin, aprovechar el mercado de capitales y la
tecnologa financiera desarrollada por el sector privado, a travs de los inversionistas
institucionales (A.F.P., Administradoras de Fondos Mutuos, Cajas de Compensacin de
Asignacin Familiar, Sociedades Securitizadoras, Bancos, etc.), utilizando la capacidad
15

de gestin de la red de instituciones financieras, sin crear ni ampliar los costos de

gestin estatal. As, se estima que el otorgamiento de hasta 40.000 subsidios
anuales durante 15 aos, pagados en forma diferida, hara posible la construccin en
ese lapso de 600.000 viviendas sociales adicionales a las que se construyen
normalmente, segn la proyeccin del Gobierno. Para que el pas pueda dejar atrs
definitivamente el dficit habitacional, con un crecimiento econmico proyectado en un
5% anual, el programa podra llevarse a cabo en el dcimo quinto ao de su vigencia,
con un esfuerzo fiscal no superior al 0,26% del P.G.B. y sin comprometer ms all del
1% del gasto fiscal.
Por tales consideraciones, el Gobierno ha elaborado el presente
proyecto de ley, cuyo objeto es el otorgamiento de un subsidio estatal peridico, para
ayudar al beneficiario a formar un ahorro suficiente, con el fin de que obtenga la
propiedad de la vivienda, en un plazo razonable, que en el intertanto el sistema le
posibilita arrendar en condiciones de mercado, y por la cual ha celebrado un contrato
de promesa de compraventa. El sistema tambin es aplicable a viviendas de mayor
valor que no gocen de subsidio.
El beneficiario del subsidio har un aporte mensual fijo en U.F. que
se determina al momento de ingresar al sistema. El subsidio se pagar en cuotas por el
Estado, tambin expresadas en U.F., en un plazo de hasta 20 aos, que es similar al
monto total del subsidio tradicional.
El aporte del subsidio junto al aporte personal del beneficiario se
har en una cuenta de ahorro individual, abierta especialmente para este objeto, en una
A.F.P. o en un banco. El beneficiario podr hacer depsitos voluntarios adicionales con
cargo a esta cuenta.
El banco o la A.F.P. pagar la renta mensual pactada a la
inmobiliaria o a la persona natural propietaria de la vivienda, el saldo y sus
capitalizaciones constituyen el fondo para la compra de la vivienda, la que se llevar a
efecto al cabo de plazo estipulado, no superior a 20 aos, o al enterar el monto de ella,
salvo que al vencimiento de dicho plazo no se hubiere completado el fondo necesario,
en cuyo caso deber pagarse en ese momento. La operacin se realiza mediante la
celebracin de un contrato de promesa de compraventa entre el propietario y el
beneficiario del subsidio o un arrendatario en el caso de que no opere el subsidio.
El sistema comprende regulaciones legales que incluyen descuentos
por planillas del aporte del beneficiario, siempre que se acuerde con el empleador y en
el caso que ste no efectuara el pago, se puede perseguir su cobro del mismo modo
que las cotizaciones previsionales; aplicacin de los aportes en el fondo individual en el
caso de mora o daos al inmueble, cuando se trate de deterioros imputables al
arrendatario y que no estn cubiertos por los seguros o especificados en las clusulas
del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa; prohibicin de girar en la
cuenta individual con otros fines, inembargabilidad de los fondos por causas que no
provengan del incumplimiento del contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa; y un procedimiento para poner trmino a los contratos de arrendamiento
16

con promesa de compraventa, y otro un medio de solucin de conflictos entregado a

rbitros de derecho, tanto en primera como en segunda instancia, que formen parte de
una nmina especial confeccionada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Adems se contempla la posible cesin de los derechos del
beneficiario y la ampliacin de las viviendas.
Los diversos trmites constitucionales de la aprobacin de la ley7, su
discusin en Sala y en la Comisin de Vivienda y Desarrollo Urbano, siguieron en sus
planteamientos los mismos del Mensaje Presidencial, sin perjuicio de lo cual se acord
solicitar informe a diversos organismos involucrados en el tema, tanto del sector pblico
como del privado. De esta manera se consider la opinin de los Superintendentes de
Bancos e Instituciones Financieras, de Valores y Seguros y de Seguridad Social,
Fiscala Nacional de Quiebras, de los Ministerios del Trabajo y Previsin Social, de
Vivienda y Urbanismo, de Obras Pblicas, de Economa, Fomento y Reconstruccin, de
Hacienda, del Banco del Estado, Asociacin de Bancos, de la Cmara Chilena de la
Construccin, Asociacin Chilena de Empresas de Leasing, al Colegio de Arquitectos,
Colegio de Ingenieros, Instituto Libertad y Desarrollo, cuyos informes tcnicos
significaron la modificacin de algunos aspectos del proyecto original presentado por el
Ejecutivo; as por ejemplo, se elimin la participacin de las A.F.P. al acogerse la
opinin del Superintendente del rea basada en que estas instituciones no pueden
dedicarse a actividades ajenas al giro previsional y se las reemplaza por Sociedades
Financieras y Cajas de Compensacin de Asignacin Familiar; tambin se elimin la
prohibicin de retiro de los fondos ahorrados en las cuentas, por estimarse que son de
propiedad del aportante, por lo que puede disponer libremente de ellos. Se modifica
adems, el clculo de la renta mnima necesaria para acceder al sistema, haciendo que
la participacin de fiadores y codeudores solidarios influya en la determinacin de 25%
de la renta lquida del postulante al subsidio, que constituye el lmite mximo para fijar
el valor del dividendo que deber pagar el arrendatario promitente comprador; se
establece tambin un derecho preferente del depositante en caso de quiebra del Banco
o de la Sociedad Administradora; se modifica el proyecto en el sentido que el plazo
para la celebracin del contrato prometido se contar desde la fecha de la entrega
material del inmueble y no desde la celebracin del contrato de promesa. Respecto de
la cesin de los derechos emanados del contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa, se modifica en el sentido que ella se deber comunicar al cesionario y
que el Reglamento establecer las formalidades de esta notificacin.
Con fecha 28 de agosto de 1995 se dict la ley N 19.401,
modificatoria de la Ley N 19.281 que regula el arrendamiento de viviendas con
promesa de compraventa. En trminos generales esta nueva ley establece los
siguientes modificaciones:
a) Crea las Administradoras de Fondos para la Vivienda, que tienen por objeto
mantener la estructura de las diferentes entidades que participan en el mercado de
Fuente: Versin Oficial de la Legislatura 325a., Extraordinaria de la Cmara de Diputados. Sesiones 33 y 40, de fecha
22 de diciembre de 1992 y 13 de enero de 1993, respectivamente.
7

17

capitales, en la que cada una de ellas cumple funciones para las cuales se requiere
especializacin. Ellas se relacionan directamente con las instituciones mencionadas en
el artculo 1 de la ley.
b) Al crear las Administradoras de Fondos para la Vivienda se establece los
instrumentos en que deben invertir los recursos y su diversificacin, quedando
sometidas a la Superintendencia de Valores y Seguros.
c) Se aplica a las Sociedades Inmobiliarias un mecanismo de financiamiento lo ms
semejante posible al establecido para las Sociedades Securitizadoras. De este modo
las Sociedades Inmobiliarias que no sean filiales de Bancos o Sociedades Financieras,
pueden emitir bonos, con formacin de patrimonios separados que tengan como
garanta las viviendas y los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa
que hayan celebrado, lo que genera condiciones de seguridad para que estos bonos
puedan ser adquiridos por los inversionistas institucionales.
d) Se permite a las sociedades inmobiliarias ceder sus activos a otras entidades, entre
ellas, a las Sociedades Securitizadoras.
e) Para facilitar la incorporacin de otros agentes a la gestin inmobiliaria, se autoriza a
las Cajas de Compensacin de Asignacin Familiar para formar parte de Sociedades
Inmobiliarias de este giro y para efectuar aportes a las mismas.
f) Se tiende a generar las condiciones necesarias para que los inversionistas
institucionales estn dispuestos a arriesgar sus fondos en la compra de bonos con
garanta de las viviendas y de los contratos de arrendamiento con promesa de
compraventa.

18

CAPTULO I
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
CON PROMESA DE COMPRAVENTA
La dictacin de la ley N 19.281 ha introducido en el mundo
financiero y jurdico una figura nueva, cual es el contrato de arrendamiento de viviendas
con promesa de compraventa, la que ha sido corrientemente denominada como leasing
inmobiliario, sin embargo, ambas figuras no son equivalentes, ya que entre ambas
existen diferencias substanciales que las apartan una de la otra.
El contrato de leasing nace tomando como fundamento el contrato
de arrendamiento tal como est concebido en los artculos 1.915 y siguientes del
Cdigo Civil, sin embargo, se le introducen determinadas clusulas que lo transforman
en una institucin distinta, principalmente las opciones que tiene el arrendatario
promitente comprador de adquirir el bien al final del arrendamiento, restituirlo a la
empresa arrendadora o cambiarlo por uno diverso. Estas opciones son las que
caracterizan a la operacin de leasing y que la diferencian del contrato de
arrendamiento propiamente tal.
No obstante tratarse de instituciones diversas, la estructura jurdica
de ambas es similar. En ambas intervienen diversos contratos propios del derecho
comn, como el arrendamiento, la promesa y la compraventa, los que se aplican con
modificaciones que alteran los elementos esenciales de cada uno de ellos, por lo que
nace, necesariamente, un contrato nuevo que es menester analizar.
La ley N 19.281 no se detiene a definir el contrato de arrendamiento
con promesa de compraventa, por lo que debe recurrirse a los conceptos dados por el
derecho comn, haciendo un anlisis de cada uno de los contratos intervinientes en
esta figura, especialmente de sus elementos esenciales, los que tienen la virtud de
darles una fisonoma especfica a cada uno de ellos, conforme lo seala el artculo
1.444 del Cdigo Civil. As, para definir el arrendamiento, la promesa y la compraventa
nos bastan los conceptos dados por los artculos 1.915, 1.793 y 1.554 del Cdigo
Civil, que sin definir, seala los requisitos necesarios para la validez del contrato de
promesa. Estos conceptos conforman la estructura fundante del contrato de
arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, sin embargo, no puede
conceptualizarse esta nueva institucin en base a la unin de estos conceptos, por lo
que debemos analizar los conceptos elaborados por la doctrina, tanto nacional como
extranjera.
Vctor Granifo Harms, chileno, define el contrato de leasing en los
siguientes trminos: El leasing es un contrato en virtud del cual la compaa de leasing
adquiere a peticin expresa del cliente, determinados bienes para entregrselos en

19

arrendamiento, mediante una renta mensual y con la opcin para el arrendatario de

adquirirlos bajo ciertas condiciones8
Esta definicin se refiere en forma simple al contrato de leasing,
mencionando sus elementos bsicos, sin embargo, haciendo una comparacin con la
institucin creada por la ley N 19.281, resulta insuficiente, ya que en cuanto al objeto
del contrato slo seala que recae sobre determinados bienes, sin especificar la
naturaleza mueble o inmueble de los mismos, cuestin de suma importancia para la ley
en estudio, que limita el contrato a los bienes inmuebles, especficamente a los que
tienen la funcin de servir de vivienda. La definicin antes transcrita tampoco hace
referencia a esta finalidad o destino que debe drsele al inmueble.
Tambin resulta imprecisa al denominar renta a los pagos
peridicos que debe hacer el cliente, ya que este trmino es utilizado restringidamente
para el contrato de arrendamiento, conforme al artculo 1.917 del Cdigo Civil. Para la
ley N 19.281 los pagos peridicos que debe hacer el arrendatario promitente
comprador cumplen una doble finalidad: servir para pagar la renta mensual de
arrendamiento de la vivienda y adems contribuir a la formacin de un fondo que se
destinar, al final del arrendamiento, a pagar el precio de la compraventa prometida.
Adems, este concepto slo hace mencin a la opcin de adquirir el
bien, en ciertas condiciones, al finalizar el arrendamiento, sin referirse a las dems
opciones que pueden tener lugar en el contrato de Leasing. En el contrato de
arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa existen las opciones de
adquirir el inmueble al final del arrendamiento o de sustituirlo por otro, elegido
libremente por el arrendatario promitente comprador.
La Ley Francesa de 2 de julio de 1966, N 66-455, define en su
artculo 1 la operacin de leasing en los siguientes trminos: Las operaciones de
Crdit-Bail, consideradas en la presente ley, son las operaciones de bienes de equipo,
herramientas o bienes inmobiliarios de uso profesional especialmente comprados con
el objeto de este alquiler, por empresas que permanecen propietarias de tales bienes,
cuando dichas operaciones, cualquiera que sea su denominacin, dan al arrendatario
la facultad de adquirir todo o parte de los bienes alquilados, por un precio convenido,
teniendo en cuenta, al menos en parte, las entregas efectuadas a ttulo de alquileres
La legislacin francesa denomina crdit-bail a la operacin de
leasing, (debe tenerse presente que la ley francesa tiene un marcado carcter
financiero) con lo que se hace referencia a una operacin de crdito que consiste en el
financiamiento que la empresa de leasing debe obtener para adquirir el bien para darlo
luego en arriendo al usuario. De manera que este concepto hace mencin a una etapa
que no tiene trascendencia en las relaciones entre la empresa de leasing y el usuario.
El concepto presenta la ventaja de sealar cules son los bienes
sobre los que puede recaer el contrato, refirindose tanto a bienes muebles como
inmuebles; sin embargo, estos ltimos deben estar afectados a fines profesionales, al
GRANIFO HARMS, VICTOR, Leasing Financiero, Seminario realizado por el Centro de Estudios para el Desarrollo de
la Empresa. 1982.
8

20

igual como lo hace la legislacin espaola. La ley en estudio difiere en este aspecto,
basada en que pretende solucionar la problemtica habitacional de los chilenos, por
esto, los bienes inmuebles objeto del contrato deben tener como funcin principal servir
de vivienda a una familia, y slo accesoriamente pueden destinarse a taller, pequeo
comercio u oficina profesional de alguna de las personas que la habitan.
Deja en claro adems, que la empresa de leasing se mantiene como
propietaria de los bienes, pero no seala el periodo por el cual mantiene esta calidad, ni
cundo el arrendatario puede ejercer la facultad de adquirir el bien, ni hace mencin a
otras opciones que ste pueda ejercer. En este punto coincide con lo establecido por la
ley N 19.281, las sociedades inmobiliarias mantienen el dominio de los inmuebles
durante el tiempo que dure el arrendamiento, el que ser determinado al momento de
celebrarse el contrato correspondiente.
Carece la definicin de toda referencia a los efectos del contrato,
nada dice de los derechos y obligaciones que nacen entre los sujetos que intervienen
en l.
Manuel Rueda Prez, espaol, define la institucin en los siguientes
trminos: Es un contrato consensual, de tracto sucesivo, oneroso y unitario cuya
causa es la financiacin del uso y adquisicin de un inmueble mediante la cesin del
uso de dicho inmueble, elegido ste segn las especificaciones del cesionario, a
cambio del pago a la entidad cedente de cuotas peridicas, con un derecho de opcin
de compra ejercitable por el cesionario al trmino de la relacin contractual, y con la
afectacin de este del inmueble a determinados fines empresariales.9
Este autor espaol define y caracteriza especficamente el contrato
de leasing inmobiliario, sealando quines son las partes que intervienen en l, el
objeto sobre el cual recae y su finalidad, destacando esta definicin el destino que debe
drsele a los inmuebles objeto del contrato, los que deben tener por finalidad el
desarrollo de actividades empresariales, dado que en Espaa el leasing inmobiliario no
est dirigido a la ciudadana en general, sino a empresarios, industriales y
profesionales, que requieren de un inmueble para la instalacin de un establecimiento
comercial, una industria o una oficina para un profesional independiente, por ende, no
reviste las caractersticas del arrendamiento con promesa de compraventa creado por
la ley N 19.281, la que seala que el inmueble debe ser utilizado como vivienda a una
familia y que accesoriamente puede destinarse a la instalacin de un pequeo negocio
familiar o de oficina a un profesional independiente.
As, teniendo en consideracin los conceptos que aporta la doctrina,
tanto nacional como extranjera y la legislacin francesa y espaola, podemos
aproximarnos a la siguiente conceptualizacin del contrato en estudio.
"El contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de
compraventa es un contrato complejo, bilateral, solemne y oneroso, en virtud del cual el
9

RUEDA PEREZ, MANUEL, op. cit.

21

arrendatario promitente vendedor (sociedad inmobiliaria), se obliga a proporcionar el

goce de un inmueble, por un tiempo determinado, y a permitir al arrendatario promitente
comprador el ejercicio de la opcin de adquirir la vivienda al final del arrendamiento, el
que a su vez se obliga a pagar por este goce y derecho de opcin un precio
determinado que tiene por objeto contribuir a pagar las rentas de arrendamiento y a
formar un fondo destinado al pago del precio de la compraventa prometida ".
Caractersticas del contrato de arrendamiento
de viviendas con promesa de compraventa.
1. Es un contrato solemne
A diferencia del contrato de arrendamiento propiamente tal, que es
consensual, el contrato creado por la ley N 19.281 es solemne. La solemnidad
consiste en que debe constar por escritura pblica, segn lo seala el artculo 26 de
este cuerpo legal. Esta solemnidad es exigida en atencin a la naturaleza del acto, sin
este requisito el contrato no produce ningn efecto, carece de valor, por lo tanto es nulo
absolutamente, conforme lo sealan los artculos 1.443 y 1.681 del Cdigo Civil.
Adems, el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa
requiere ser inscrito en el Registro de Hipotecas del Conservador de Bienes Races en
cuyo territorio se encuentre ubicado el inmueble, sin embargo, esta formalidad no es
exigida, como la anterior, en atencin a la naturaleza del acto, sino como medida de
publicidad, de manera que si se omite este requisito el acto contina siendo vlido,
pero ser inoponible frente a terceros.
2. Es un contrato bilateral.
Esto significa que ambas partes contraen obligaciones recprocas,
conforme lo seala el artculo 1.439 del Cdigo Civil.
El arrendatario promitente vendedor se obliga a entregar el inmueble
y a proporcionar el goce tranquilo y til de ste, debe efectuar las reparaciones
necesarias, y permitir a su contraparte el ejercicio de la opcin de compra al final del
arrendamiento.
Por su parte, el arrendatario promitente comprador se obliga a pagar
el precio del arrendamiento y a las dems prestaciones propias del contrato de
arrendamiento para el arrendatario, por ejemplo, pagar las reparaciones locativas, dar a
la cosa el uso que tiene segn el espritu del contrato o segn la naturaleza de la cosa,
cuidar la cosa arrendada como un buen padre de familia, etc., adems a ejercer la
opcin de compra y pagar el precio de la compraventa al final del contrato.
Sobre las obligaciones que contraen las partes en virtud de ste
contrato, nos referiremos detalladamente ms adelante, en un Captulo especial.
3. Es un contrato oneroso.
Ambas partes se gravan y benefician recprocamente con el contrato;
el arrendatario promitente vendedor proporciona el uso del inmueble y recibe como
contraprestacin el precio; a su vez, el arrendatario promitente comprador debe pagar
22

el precio y goza a cambio del inmueble por el periodo establecido. (Artculo 1.440 del
Cdigo Civil)
4. Es un contrato conmutativo.
Las prestaciones de las partes, lo que cada una debe dar, hacer o no
hacer se miran como equivalentes a lo que la otra a su vez debe dar, hacer o no hacer.
Artculo 1.441 Cdigo Civil.

23

5. Es un contrato nominado.
Desde la dictacin de la ley en comento, el contrato ha pasado a ser
un contrato nominado, tiene un tratamiento orgnico que regula los efectos que ste
genera, las formalidades de su celebracin, sus consecuencias en caso de resolucin,
etc.

24

CAPITULO II
SUJETOS DEL CONTRATO
Antes de analizar las partes que intervienen en el contrato de
arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa que nos ocupa, haremos una
breve resea doctrinaria para recordar lo que a la luz del Derecho Civil se entiende por
partes de un contrato y los principios bsicos que estn en juego, y veremos el concepto
que nos da la civilstica de lo que se entiende por personas.
Por el principio del efecto relativo de los contratos, sabemos que ellos
slo generan derechos y obligaciones para las partes contratantes que concurren a su
celebracin, sin beneficiar ni perjudicar a los terceros. Nuestro Cdigo Civil no consagra
de manera expresa y absoluta el principio del efecto relativo de los contratos, pero la
doctrina y la jurisprudencia lo admiten sin titubeos.
El principio en comento es una consecuencia lgica y necesaria del
dogma de la autonoma de la voluntad. Si se predica de la voluntad la capacidad de ser la
fuente de los derechos y obligaciones contractuales, eso slo puede concretizarse a
condicin que haya voluntad; pero quienes nada dicen, los terceros, no pueden verse
afectados por contratos ajenos.10
El artculo 578 del Cdigo Civil, al definir el derecho personal o de
crdito, seala que slo puede exigirse "de ciertas personas", destacando el carcter
personal de la obligacin, que diferencia precisamente el derecho personal del real.
Estas personas, que pueden ser naturales o jurdicas, deben ser como
mnimo dos, pero pueden ser ms en la obligacin con pluralidad de sujetos, en que
concurren varios acreedores, varios deudores, o son ms de uno, tanto los primeros
como los segundos. En otros casos, junto al deudor principal, existe otro que debe asumir
la deuda en caso de incumplimiento: es el fiador o deudor subsidiario.
El acreedor es el sujeto activo de la obligacin, el beneficiario de ella y
quien puede exigir su cumplimiento; el deudor es el sujeto pasivo de la obligacin que
queda puesto en la necesidad jurdica de cumplir la prestacin, y de no hacerlo, a la
responsabilidad derivada de su incumplimiento11
Al referirnos a partes o sujetos de un contrato estamos, entonces,
refirindonos a las personas que participan en l, ya sea como acreedor o deudor, y stas
pueden ser personas naturales o jurdicas.
Son personas naturales los hombres, los seres humanos. El artculo
55 del Cdigo Civil seala que "son personas todos los individuos de la especie humana,
cualquiera que sea su edad, sexo, estirpe o condicin".

LPEZ SANTA MARIA, JORGE. Los contratos. Parte General. Editorial Jurdica de Chile. Primera Edicin. 1986.
ABELIUK MANASEVICH, RENE. Las Obligaciones, Ediar Editores Ltda., Segunda Edicin, 1983.

10
11

25

Esta definicin acenta la igualdad de los hombres ante el derecho.

Puede parecer redundante en su enumeracin; no lo es, sin embargo, si pensamos en
condiciones histricas, a veces muy prximas, que la justifican.12
En cuanto a las personas jurdicas, se trata de entidades que tienen
una personalidad propia, independiente de la personalidad individual de los seres que la
componen. Nuestro Cdigo Civil las trata en el Ttulo XXXIII del Libro I, y en el artculo 545
dispone: "Se llama persona jurdica una persona ficticia, capaz de ejercer derechos y
contraer obligaciones civiles, y de ser representada judicial y extrajudicialmente".
Las personas jurdicas se clasifican en aquellas que son de derecho
pblico y las que son de derecho privado. A su vez, las personas jurdicas de derecho
privado se dividen en aquellas que persiguen fines de lucro, que son las sociedades
(tratadas en el Libro IV del Cdigo Civil, en el Cdigo de Comercio y en leyes especiales),
y las que no persiguen fines de lucro, divididas en corporaciones y fundaciones,
atendiendo a si el elemento ms importante son las personas o los bienes.
Veremos que en el tema que nos ocupa, del Leasing Habitacional,
intervienen tanto personas naturales como jurdicas, y de estas ltimas tendremos que
referirnos necesariamente a sus diversas clases, que pueden tener participacin en la
operacin en estudio.
PARTES INTERVINIENTES EN ESTA INSTITUCIN
Por ahora, y antes de entrar a detallar su participacin, veremos que
las personas que intervienen en la celebracin del contrato de arrendamiento con
promesa de compraventa son:
1.- La persona natural. Es la arrendataria, que ahorra en una entidad
autorizada.
2.- La sociedad inmobiliaria. Es la arrendadora, propietaria de la
vivienda. Deben constituirse como sociedades annimas.
3.- Entidades autorizadas que reciben el ahorro y que pagan a las
sociedades inmobiliarias el valor de los arriendos, son los bancos, sociedades financieras
y las cajas de compensacin de asignacin familiar.
4.- Sociedades administradoras de los fondos para la vivienda.
Invierten los recursos captados.
5.- El Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Otorga los subsidios y
reglamenta el sistema.
6.- Compaas de Seguro. Otorgan las plizas de seguro de incendio y
desgravamen y otras que las partes acuerden (terremoto, cesanta, etc.).
7.- Sociedades securitizadoras. Adquieren las viviendas y los contratos
de arrendamiento de las inmobiliarias, para emitir ttulos de deuda con cargo a esos
activos.
8.- Inversionistas. Compran los ttulos que se emitan.
DUCCI CLARO, CARLOS. Derecho Civil, Parte General, Editorial Jurdica, Cuarta Edicin, 1987.

12

26

1.- Las personas naturales

La Ley N 19.281, en su Ttulo I, que versa sobre las cuentas de
ahorro para el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, estipula que los
titulares de estas cuentas slo podrn ser personas naturales. Respecto de las Cajas de
Compensacin de Asignacin Familiar, ellas pueden abrir y mantener cuentas para sus
propios afiliados y para otras personas que se lo soliciten.
Los interesados abrirn su cuenta en la institucin que deseen,
pudiendo cambiarse libremente dos veces al ao, dando aviso con 30 das de
anticipacin, pero operando con una sola institucin. El interesado abrir una cuenta en
una de las instituciones a que hace mencin el artculo 1, y con una sociedad
inmobiliaria, constituida conforme lo establece el Ttulo II de esta ley, al momento de
celebrar el contrato de arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa.
Con cargo a los fondos existentes en la cuenta, la institucin pagar
mensualmente la renta de arrendamiento al arrendador promitente vendedor, y por ello el
contrato de ahorro obliga al interesado a efectuar aportes peridicos por el equivalente al
porcentaje correspondiente al precio de compraventa de la vivienda, precio que se
expresar en unidades de fomento.
Es necesario tener en cuenta que existe una limitacin respecto de las
personas que celebran el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa a
travs de un subsidio otorgado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, consistente en
que el aporte que realicen no puede exceder de un 25% de la renta lquida mensual que
acredite tener al momento de celebrar el contrato, incluida la de sus fiadores y
codeudores solidarios. Respecto de los trabajadores dependientes cuyos empleadores
les hagan los descuentos por planilla, stos no pueden exceder del 30% de la renta
lquida, cuando no opera el subsidio habitacional.
Adems, el Ttulo V de la Ley, en que se trata del subsidio habitacional
para el contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, existe
prohibicin de optar al subsidio para aquellas personas propietarias de la vivienda de que
se trate y tampoco pueden inscribirse si ya han sido favorecidos con otro subsidio
habitacional, ya sea tradicional o por este nuevo sistema. Para este efecto, el Ministerio
de Vivienda y Urbanismo crear una nmina de personas favorecidas.
En lo dems se aplican las reglas generales del Derecho Civil, vale
decir en lo referente a capacidad, atributos de la personalidad, etc.
2.- Las sociedades inmobiliarias
Estn reglamentadas en el Ttulo II de la Ley, que en su artculo 11
dice: "Para los efectos de esta ley, son sociedades inmobiliarias aquellas que tengan
como objeto la adquisicin o construccin de viviendas para darlas en arrendamiento con
promesa de compraventa".

27

Estas sociedades inmobiliarias deben constituirse como sociedades

annimas; las que establecern en sus estatutos la obligacin de confeccionar sus
estados financieros de acuerdo a las normas de las sociedades annimas y someterlos al
control de la Superintendencia de Valores y Seguros, la que tendr para estos fines las
facultades que le confiere la ley N 18.046. Tambin se autoriza a las sociedades a que
se refiere la letra j) del artculo 98, del D.L. 3.500, de 1980, para incluir, dentro de su giro,
las actividades que regula el Ttulo II de la ley en estudio.
Los bancos y sociedades financieras podrn constituir filiales como
sociedades inmobiliarias, las que se regularn por la Ley General de Bancos. La
Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras podr tambin autorizar a las
filiales bancarias y a las instituciones financieras cuyo objeto sea desarrollar
habitualmente el negocio de dar en arrendamiento bienes con promesa u opcin de
compra (leasing sobre bienes muebles) para incluir dentro de su giro las actividades que
regula esta ley. En este caso, los bancos e instituciones financieras cuentan con una
valiosa experiencia en este tipo de contratos, la que podra aplicarse a los reglados por la
ley N 19.281.13
Tambin la ley autoriza a los agentes administradores de mutuos
hipotecarios para incluir dentro de su giro este tipo de actividades, quedando sujetos al
control de la Superintendencia de Valores y Seguros, la que para estos efectos tendr las
atribuciones y facultades que le confiere la ley N 18.046.
Finalmente, las Cajas de Compensacin de Asignacin Familiar
podrn incluir, dentro del giro de sus actividades, las mencionadas en el Ttulo II de esta
ley y en lo que se refiere a la captacin de ahorro estarn sometidas a la fiscalizacin de
la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras.
Todas las sociedades inmobiliarias a que se ha hecho referencia
podrn emitir bonos conforme a las leyes N 18.045 y N 18.046, cuyos montos y pocas
de amortizacin sean concordantes con los plazos y flujos de ingresos contenidos en los
contratos de arrendamiento con promesa de compraventa.
3.- Instituciones autorizadas
De conformidad con el artculo 1 de la ley, se autoriza a los bancos,
sociedades financieras y cajas de compensacin de asignacin familiar para abrir y
mantener cuentas de ahorro para el arrendamiento de viviendas con promesa de
compraventa, con el objeto de recibir el ahorro metdico y voluntario que efecten sus
titulares, a fin de pagar la rentas de arrendamiento y acumular fondos suficientes para
financiar la compra de viviendas arrendadas en el plazo convenido entre las partes.
Con cargo a los recursos aportados mensualmente en la cuenta, las
instituciones pagarn la renta de arrendamiento al arrendador promitente vendedor y
descontarn una comisin, que corresponde a una retribucin que ser deducida con
HUBNER ANA MARIA - VERGARA, SOFIA.. El Contrato de Arrendamiento. Tomo I, Editorial Jurdica Cono Sur Ltda.,
Primera Edicin, 1995.
13

28

cargo a los saldos acumulados en las cuentas. Aqu se establece un incentivo tributario,
ya que estas comisiones estn exentas del Impuesto al Valor Agregado. Las
modificaciones en las comisiones podrn efectuarse dos veces al ao y regirn noventa
das despus de comunicadas al organismo fiscalizador. Pero es necesario tener claro
que las instituciones no pueden cobrar comisiones por la transferencia de fondos a otra
institucin ni por el pago del precio de venta prometido a la sociedad inmobiliaria.
De todas maneras siempre queda la posibilidad de no operar con
alguna de las instituciones sealadas, sino hacerlo directamente con una sociedad
inmobiliaria, a quien se hacen los aportes y tiene la obligacin de imputar al precio de la
compraventa prometida la parte del aporte que exceda de la renta de arrendamiento.

29

4.- Sociedades administradoras de los fondos para la vivienda.

Aparte del ahorrante y promitente comprador, en una operacin de leasing
habitacional, no pueden faltar ni las instituciones administradoras de la cuenta ni la
sociedad inmobiliaria.
S es prescindible la Administradora de los Fondos para la Vivienda (A.F.V.), pues la
ley permite que el ahorrante opere directamente con la inmobiliaria cuando opta que a
ella se le entregue, como aporte, no slo la parte que corresponde a arrendamiento sino
tambin al precio.
Las A.F.V. son as una alternativa (y un riesgo): su apuesta es obtener, con el fondo
destinado a enterar el precio, una rentabilidad capaz de compensar el mayor valor que
significa pagar al final todo el precio de compra y obtener un excedente imputable a un
pago ms pronto o a una casa de mayor valor.
Las Administradoras de fondos aparecen ya en los aos cincuenta con el fondo
mutuo, que, en buena medida, tiene los caracteres jurdicos que estructuran los
mecanismos para administrar fondos de terceros.
A las A.F.V., que son administradoras de fondos de terceros, se les aplican las
responsabilidades comunes a todos los administradores de fondos fiscalizados por la
Superintendencia de Valores. Con todo, su estructura jurdica tiene una fuerte influencia
de un tipo particular de administrador de fondos de terceros cual es el de la A.F.P.; en
ambos casos el ahorrante no tiene injerencia alguna en la administracin y en el caso de
la A.F.V., su relacin es indirecta con ella (a travs del administrador de cuenta), por lo
que la posibilidad de traspaso que d algn grado de participacin se da de un modo muy
remoto.14
En las A.F.V. existe una separacin patrimonial absoluta entre el o los fondos
administrados y el patrimonio de la administradora. La separacin se produce por la
inembargabilidad absoluta de los activos y las cuotas que componen y en que se dividen
los fondos administrados; incluso no pueden ser objeto de medida precautoria alguna.
Las A.F.V. son sociedades de objeto exclusivo ya que tiene definida estrictamente el
tipo de actividad econmica que puede desarrollar para obtener su fin social.
5.- El Ministerio de Vivienda y Urbanismo
La participacin de este Ministerio tiene cabida cuando la persona natural ha sido
favorecida con un subsidio habitacional y as obtiene una ayuda estatal, no reembolsable,
para financiar la compra de la vivienda despus del plazo estipulado. Este subsidio se
paga en unidades de fomento, y se divide por el nmero de cuotas necesario para
completar los meses de arrendamiento y se fracciona de igual forma, de tal manera que
el Estado deposita, mensualmente, en la cuenta del favorecido la cantidad en pesos
equivalente al monto en UF que ser una parte de la renta de arrendamiento.
Adems, el Ministerio dict el Reglamento para la aplicacin de esta ley,
estableciendo requisitos para acceder al subsidio, formacin de las nminas al efecto, los
Corporacin de Estudios Tcnicos de Seguridad Social, CETESS, Tpicos de Seguridad Social. Conferencia sobre la
creacin de las A.F.V., dictada por don Andrs Cuneo Machiavello, Fiscal de la Superintendencia de AFP.
14

30

valores de las viviendas y monto del subsidio segn el caso, las menciones que debe
contener el contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, etc.
Por otra parte, deber confeccionar las nminas de los abogados que sern los
rbitros para la solucin de los conflictos entre las partes, distinguiendo segn si tienen 5
15 aos de ejercicio de la profesin si sern rbitros de primera o de segunda instancia.
6.- Compaas de seguro
El Ttulo IV de la Ley 19.281 que analizamos, establece la obligacin de contratar
seguros de incendio y desgravamen. Las primas de estos seguros son de cargo del
arrendatario promitente comprador.
El Cdigo de Comercio, en su artculo 512, establece que el contrato de seguro es
un contrato bilateral, condicional y aleatorio por el cual una persona natural o jurdica
toma sobre s por un determinado tiempo todos o algunos de los riesgos de prdida o
deterioro que corren ciertos objetos pertenecientes a otra persona, obligndose, mediante
una retribucin convenida, a indemnizarle la prdida o cualquier otro dao estimable que
sufran los objetos asegurados.
Por su parte, la doctrina seala que el seguro es un contrato bilateral por el cual
una sociedad annima, llamada Compaa de Seguros (asegurador), toma sobre s por
un tiempo determinado todos o algunos de los riesgos de prdida o deterioro que corren
ciertos bienes asegurables pertenecientes a otra persona (asegurado), obligndose el
asegurador, por una retribucin convenida (prima), a indemnizarle la prdida o cualquier
otro dao estimable que sufran los bienes asegurados. Se le quitan a esta definicin
algunos elementos que da el artculo 512 del Cdigo de Comercio.15
La Ley N 19.281, adems de los seguros de incendio y desgravamen, establece
que tambin se pueden pactar otros seguros, como desempleo, daos por actos
terroristas, etc., y las primas son pagadas por el arrendatario todos los meses. Como es
de suponer, mientras ms seguros sean los que se pacten, el valor que se pague por
primas aumenta. Por otra parte, en caso que el arrendatario promitente comprador no
tome los seguros respectivos, la institucin podr hacerlo a su costa. Respecto del
seguro de desgravmen, no es obligatorio contratarlo cuando el arrendatario promitente
comprador tiene ms de 65 aos de edad.
Hay que recordar que las compaas de seguro estn fiscalizadas por la
Superintendencia de Valores y Seguros, que tiene atribuciones y facultades suficientes
para lograr un control efectivo sobre estas sociedades a fin que se proteja la fe pblica,
establecindose un rgimen de sanciones para aquellas empresas que no cumplan con
lo ordenado por la ley y las instrucciones de la Superintendencia.
7.- Sociedades securitizadoras
El artculo 30 de la Ley N 19.281 permite a la sociedad inmobiliaria enajenar la
vivienda a un fondo de inversin de crditos securitizados o a una sociedad
securitizadora, quienes estn facultados para adquirir los activos que resulten de la
ESPINOZA CASTILLO, SERGIO, Apuntes de Derecho Comercial, Seguros, Universidad de Chile, 1992.

15

31

cesin de los derechos derivados del contrato de arrendamiento de vivienda con promesa
de compraventa.
La securitizacin o crditos securitizados es generar un instrumento financiero a
partir de un conjunto de flujos y otros instrumentos o de un conjunto de instrumentos de
poca liquidez. La ley de valores (Ley N 18.045) regula las sociedades securitizadoras,
que emiten papeles con cargo a los instrumentos que obtiene por estas emisiones. Cada
emisin genera un patrimonio separado y cada patrimonio genera crditos
securitizados.16
8.- Los inversionistas
En el artculo 17 de la Ley N 19.281 se autoriza a las sociedades inmobiliarias a
emitir bonos de acuerdo a la ley N 18.045. Estos bonos pueden ser adquiridos por las
sociedades securitizadoras con el fin que emitan ttulos de deuda, quienes podrn
enajenar los bienes que conforman el respectivo patrimonio separado. Estos activos
pueden ser adquiridos tambin por los fondos de inversin inmobiliaria. Respecto del
control, la Superintendencia de Valores y Seguros reglamentar, mediante circulares, las
condiciones que debern cumplirse en estas ventas y cesiones.
Estamos hablando entonces de que estos ttulos representativos de activos pueden
ser enajenados en el mercado financiero formal, y las personas que los adquieran son los
inversionistas. Por el momento estamos refirindonos a hiptesis, porque es necesario
que se celebren los contratos regulados en la ley, y que haya una enajenacin de los
derechos emanados de ellos. No sabemos la rentabilidad de los ttulos ni cmo se
comportar el mercado en este aspecto, por lo que deberemos esperar a que esos ttulos
se pongan en el mercado a disposicin de los inversionistas para ver su valoracin.
Suponemos, por ejemplo, que mientras mayor sea el valor de la vivienda arrendada, los
ttulos que se emitan tendrn mayor valor y mayor liquidez en el mercado, y por lo tanto
sern ms atractivos para los inversionistas.

PFEFFER URQUIAGA, FRANCISCO. Apuntes de Legislacin Econmica, Universidad Central. 1994.

16

32

CAPITULO II
OBJETO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DE VIVIENDAS CON PROMESA DE COMPRAVENTA.
Antes de entrar al anlisis del objeto en el contrato de arrendamiento
de viviendas con promesa de compraventa diremos, a modo recordatorio, que el objeto
de todo contrato est constituido por las obligaciones que ste genera para las partes y
que pueden recaer en una cosa material, en un hecho o en una abstencin. El artculo
1.460 del Cdigo Civil seala que "Toda declaracin de voluntad debe tener por objeto
una o ms cosas que se trata de dar, hacer o no hacer. El mero uso de la cosa o su
tenencia puede ser objeto de la declaracin". A su vez, el artculo 1.445 del Cdigo
Civil seala como uno de los requisitos necesarios para que una persona se obligue a
otra por una declaracin de voluntad, que sta recaiga sobre un objeto lcito. En
consecuencia, el objeto de todo contrato o declaracin de voluntad se traduce en las
prestaciones que el propio contrato impone a las partes, dar, hacer o no hacer, y stas
no deben encontrarse prohibidas por la ley, ni ser contrarias a las buenas costumbres,
ni al orden pblico.
Adems, de acuerdo al artculo 1.461 del Cdigo Civil, el objeto del
contrato debe cumplir ciertas exigencias, as, debe tratarse de un objeto que exista o se
espera que exista, debe encontrarse dentro del comercio humano y debe ser
determinado, a lo menos, en cuanto a su gnero. Adems, si la prestacin consiste en
un hecho, ste debe ser fsica y moralmente posible.
La autonoma de la voluntad es el principio rector en esta materia,
"es la fuente y la medida de los derechos y obligaciones que el contrato produce" 17, las
partes pueden convenir libremente acerca de cualquier clusula del contrato y por
supuesto acerca del objeto de ste. Sin embargo, este principio no es absoluto, y en lo
que dice relacin con el objeto, se ve limitado por normas de carcter general
protectoras del orden pblico y las buenas costumbres y adems por otras de carcter
particular que versan sobre la licitud e ilicitud del objeto, contempladas en los artculos
1.462 y siguientes del Cdigo Civil.
En virtud del principio antes mencionado, el objeto puede revestir
distintas caractersticas segn sea el contrato de que se trate o los convenios de las
partes, as por ejemplo puede ser nico o mltiple, simple o alternativo, mueble o
inmueble, presente o futuro, etc..
La ley N 19.281 establece que slo pueden ser objetos del contrato
de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, precisamente las
viviendas. En este sentido el contrato establece la limitacin de que slo puede recaer
sobre bienes inmuebles, pero no sobre todas las clases de inmuebles a que hacen
referencia los artculos 568 y siguientes del Cdigo Civil, sino que slo a los que
presentan la peculiaridad de servir de vivienda.
LPEZ SANTA MARA, JORGE, op. cit.

17

33

El inmueble objeto del contrato de arrendamiento de viviendas con

promesa de compraventa debe ser determinado, conforme lo seala el citado artculo
1.461 del Cdigo Civil y lo ratifica el artculo 5 del Reglamento al sealar que "El
contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa deber contener,
a lo menos, las siguientes estipulaciones:
N 3: Singularizacin de la vivienda objeto del contrato".
La especificacin del objeto es de suma importancia, pues determina
el contenido de las obligaciones de los contratantes, y se materializa en el
establecimiento de los deslindes del inmueble, sus dimensiones y particularidades, de
manera que la sociedad inmobiliaria deber entregar al arrendatario promitente
comprador el inmueble mencionado en el contrato y no otro.
No define la ley el trmino vivienda, en consecuencia, y segn el
artculo 20 del Cdigo Civil, debe atenderse a su sentido natural y obvio, que segn la
doctrina es el definido por la Real Academia Espaola de la Lengua, es decir, como
morada o habitacin. Este es el destino que debe drsele al inmueble objeto de este
contrato, sin perjuicio de que, como la propia ley lo establece, en su artculo 39, pueda
tambin destinarse accesoriamente a actividades profesionales o comerciales de las
familias que lo habitan. As, conforme lo ratifica el artculo 16 del Reglamento el
arrendatario promitente comprador no podr cambiar el destino habitacional de la
vivienda. No se considerar cambio de destino para estos efectos la instalacin en ella
de una oficina profesional, de un pequeo comercio o de un taller artesanal, siempre
que su principal destino subsista como habitacional.
Tampoco especifica la ley si debe tratarse de inmuebles rsticos o
urbanos.
Para dilucidar este problema, debemos recurrir a las normas de
interpretacin de la ley que da el Cdigo Civil, el que en su artculo 22, inciso 2,
dispone: "Los pasajes obscuros de una ley pueden ser ilustrados por medio de otras
leyes, particularmente si versan sobre el mismo asunto".
La ley N 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos seala
que son bienes races urbanos los ubicados dentro del radio urbano y los ubicados
fuera de l siempre que su superficie no exceda de una hectrea. Seala adems, que
las disposiciones de esta ley no se aplicaran cuando se trate de bienes races de
cabida superior a una hectrea y que tengan aptitud agrcola. Por lo tanto, esta ley slo
tiene aplicacin cuando se trata del arrendamiento de inmuebles ubicados dentro del
radio urbano y de los ubicados fuera del radio urbano, que aunque incluyan el terreno,
ste no exceda de una hectrea. Por lo tanto, no interesa que el bien raz este ubicado
dentro o fuera del radio urbano, sino que tenga como destino principal el servir de
habitacin, lo que puede deducirse de su cabida, ya que si ste tiene una superficie
superior a una hectrea se presume su destino agrcola, forestal o ganadero.
Concordando los trminos de la ley N 18.101 con las disposiciones
de ley N 19.281, que nada distingue al respecto, y aplicando el aforismo de que
"cuando la ley no distingue no es lcito al intrprete distinguir", podemos considerar que
34

tanto los inmuebles urbanos como los rsticos pueden ser objeto de este contrato. Sin
embargo, parece ser que la preocupacin prioritaria que se ha tenido en consideracin
con la dictacin de esta ley, es dar solucin a los problemas habitacionales de la urbe,
sin perjuicio de que se extienda posteriormente el inters, tanto del gobierno como del
sector privado, por favorecer al sector rural, tal como se ha sucedido con el
otorgamiento de subsidios habitacionales tradicionales a este sector de la poblacin.
Tambin se refiere la ley al estado en que pueden encontrarse las
viviendas objeto del contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de
compraventa, es as como el artculo 25 de la ley seala que ste puede tener por
objeto viviendas terminadas, nuevas, usadas o en construccin. Agrega el Reglamento
en su artculo 1, que las viviendas debern ser de propiedad de la sociedad
inmobiliaria, punto al que aludiremos ms adelante.

Viviendas en las que puede recaer

el contrato en estudio.
a) Viviendas terminadas: Se entiende por viviendas terminadas
aquellas que cuentan con el debido certificado de recepcin de obra por parte de la
Direccin de Obras de la Municipalidad respectiva, esto es, del territorio en que se
encuentra ubicado el inmueble.
Las viviendas terminadas pueden ser nuevas o usadas. La ley
permite que este contrato pueda recaer sobre viviendas usadas, accediendo a que las
sociedades inmobiliarias arrienden bienes inmuebles usados que son de su propiedad,
lo que se condice con la posibilidad que otorga la ley de sustituir la vivienda arrendada
por otra, opcin que no tendra lugar de no permitirse que el contrato pueda recaer
sobre stos bienes. La sociedad inmobiliaria, al acceder a la sustitucin, se vera
privada de poder arrendar la vivienda nuevamente. Por lo dems, esta opcin tambin
permite que una persona pueda escoger libremente la vivienda de su agrado y que
pueda dirigirse a la sociedad inmobiliaria para que sta adquiera tal vivienda y se la
arriende con posterioridad.
Tambin estipula la ley la posibilidad de que el propietario de una
vivienda la venda a una sociedad inmobiliaria y a su vez celebren entre ellas un
contrato de arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa, situacin que
tampoco podra tener lugar si no se permitiera el arrendamiento de viviendas usadas.
b) Viviendas en construccin: Conviene mencionar que, conforme lo
establece el artculo 1.461 de Cdigo Civil, el objeto del contrato debe recaer en un
objeto que exista o se espera que exista, dando cabida a la celebracin del contrato
sobre bienes futuros, sin embargo, el contrato slo tendr valor cuando se celebre bajo
la condicin de que la cosa llegue a existir, de lo contrario el contrato ser nulo, por
falta de objeto. Esta es la situacin que se produce cuando el contrato de
35

arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa recae sobre una vivienda en

construccin, si el inmueble no llega a existir, por cualquier causa, el contrato ser nulo.
Por las razones recin expuestas, la ley permite que pueda
celebrarse el contrato respecto de viviendas sin terminar, siempre que stas cuenten
con el respectivo permiso de construccin, que el terreno se encuentre urbanizado o
que esta urbanizacin haya sido garantizada conforme al artculo 129 del Decreto con
Fuerza de Ley N 485 de 1975, o Ley General de Urbanismo y Construcciones.
La ley antes mencionada, en sus artculos 129, 134 y siguientes,
seala dos requisitos que deben cumplirse para que pueda celebrarse el contrato sobre
esta clase de bienes:
a) Que la empresa constructora de las viviendas cuente con el
respectivo permiso de construccin que es otorgado por la Municipalidad respectiva, y,
b) Que el terreno est debidamente urbanizado o garantizada su
urbanizacin.
El terreno se encuentra urbanizado, segn las disposiciones de la
Ley General de Urbanismo y Construcciones, cuando el propietario del terreno ha
ejecutado, a su costa, la pavimentacin de las calles y pasajes, las obras de ornato, las
instalaciones sanitarias y elctricas y las obras de defensa y servicio del terreno. Si no
se ejecutan las obras antedichas, el propietario del terreno no podr enajenar, acordar
adjudicaciones, celebrar contratos de compraventa, de promesa de venta, reservas de
sitios, y en general cualquier acto o contrato que tenga por finalidad la transferencia del
dominio de dichos terrenos. Hechas estas obras, el propietario podr solicitar el
certificado de urbanizacin correspondiente y quedar habilitado para celebrar
cualquier tipo de actos en relacin al terreno.
Sin perjuicio de lo anterior, esto es, cuando el terreno no se
encuentre urbanizado en los trminos descritos con anterioridad, la Direccin de Obras
de la Municipalidad respectiva podr extender el certificado de urbanizacin, y por ende
autorizar las ventas y adjudicaciones a que haya lugar, siempre que se garantice el
monto total de las obras de urbanizacin pendientes. Estas garantas pueden consistir
en valores hipotecarios reajustables u otros garantizados por el Estado, boletas
bancarias o plizas de seguros, las que se harn efectivas con el slo mrito del
certificado de la Direccin de Obras en el sentido de que las obras no se han ejecutado,
total o parcialmente, y que el plazo para ejecutarlas se encuentra vencido.
Ahora bien, para que tenga lugar el contrato sobre esta clase de
bienes, la Ley N 19.281 establece que en estos casos deber celebrarse un contrato
de promesa de arrendamiento con promesa de compraventa. Este contrato previo, de
promesa, debe reunir los requisitos generales establecidos por el artculo 1.554 del
Cdigo Civil y adems, con el requisito especial que consiste en que el promitente
arrendatario sea titular de una cuenta de ahorros, abierta para tal efecto, y el promitente
arrendador sea una sociedad inmobiliaria.
No existe la posibilidad de que el promitente arrendatario y
promitente comprador
a su vez, pueda optar por realizar los aportes
36

directamente en la sociedad inmobiliaria, puesto que el artculo 25 inciso primero de la

ley, exige que ste sea titular de una cuenta de aquellas a que se refiere el Ttulo I. Este
requisito constituye una traba para la celebracin del contrato, que se puede subsanar
eficazmente con la apertura a posteriori de la cuenta de ahorro mencionada, adems,
se contradice con el espritu de la legislacin que trata de facilitar el acceso de los
chilenos a la vivienda.
Dijimos con anterioridad que el Reglamento estableci en su artculo
1 que las viviendas terminadas, nuevas o usadas, o en construccin, deben ser de
propiedad de la respectiva sociedad inmobiliaria.
Las sociedades inmobiliarias pueden adquirir el dominio de las
viviendas por distintas vas: pueden adquirirlas a peticin del interesado, esto es, del
arrendatario promitente comprador, quien se dirige a la sociedad solicitndole que
adquiera tal o cual vivienda elegida con anterioridad por ste; tambin, conforme lo
establece el artculo 25 inciso 2 de la ley, pueden adquirir viviendas que sean de
propiedad del titular de una cuenta de ahorros abierta para el efecto de celebrar el
contrato y que sean vendidas a stas, para que posteriormente se celebre entre ambos
un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa por la o las respectivas
viviendas; puede tambin adquirir las viviendas por su propia iniciativa y mantenerlas a
disposicin de cualquier interesado en adquirirlas por medio del contrato de
arrendamiento con promesa de compraventa.
Cualquiera sea la forma a travs de la cual la sociedad inmobiliaria
adquiera el dominio del inmueble, lo importante es que, por tratarse de la celebracin de
un contrato de arrendamiento con caractersticas peculiares, sta mantiene el dominio de
la vivienda (slo se desprende de la facultad de usar de ella, permitiendo su goce al
arrendatario), durante todo el tiempo que dura el arrendamiento y mientras no tenga
lugar el cumplimiento de la promesa de compraventa.
La sociedad inmobiliaria, como propietaria del inmueble, puede
disponer de l, pero no lo puede hacer libremente; la ley establece ciertas limitaciones,
cuyos objetivos son el de proteger a la parte ms dbil del contrato, al arrendatario
promitente comprador. En este sentido, el artculo 30 de la Ley y 11 del Reglamento
establecen que las sociedades inmobiliarias podrn enajenar las viviendas arrendadas
con promesa de compraventa, pero deben ceder conjuntamente el contrato de
arrendamiento con promesa de compraventa.
Por otra parte, tambin la ley limita la enajenacin en el sentido que
establece que la cesin slo podr hacerse a otra sociedad inmobiliaria, a un fondo de
inversin inmobiliaria, a un fondo de inversin de crditos securitizados reglamentados
por la ley N 18.815, a una sociedad securitizadora del Ttulo XVIII de la ley N 18.045, o a
las personas que la Superintendencia de Valores y Seguros haya declarado por norma de
carcter general que pueden adquirirlos.
Establece adems, que el adquirente a cualquier ttulo de la vivienda,
como cesionario del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, tendr

37

iguales obligaciones, derechos y facultades que el cedente y estar obligado a cumplir el

contrato de arrendamiento con promesa de compraventa en la forma pactada.
A pesar de la cesin, la ley dispone que las partes podrn convenir
que la administracin del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa la
mantenga el cedente.
En cuanto a la forma de practicar la cesin de los derechos emanados
del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, sea por parte del
arrendador promitente vendedor o del arrendatario promitente comprador, el propio
artculo 30 de la ley establece que debe efectuarse a travs de endoso, el se colocar a
continuacin, al margen o al dorso del ttulo, con indicacin del nombre del cedente y del
cesionario, debiendo las firmas de las partes estar autorizadas por un Notario y anotarse
la respectiva cesin al margen de la inscripcin del contrato de arrendamiento con
promesa de compraventa en el Registro de Hipotecas y Gravmenes del Conservador
del Bienes Races respectivo. Agrega el artculo 12 del reglamento que en la cesin podr
constar el precio y la forma de pago.
Este endoso tiene caractersticas bastante particulares, se asemeja a
lo que en doctrina se denomina endoso "completo", en el que debe hacerse indicacin del
nombre del endosatario o cesionario, indicarse el lugar de otorgamiento, su fecha y la
calidad del endoso 18. A diferencia del endoso en blanco, en el que basta la firma del
endosante, en el endoso completo se agregan determinados antecedentes que permiten
identificar claramente a las partes intervinientes y otorga mayor seguridad a la cesin .
Las viviendas objeto del contrato de arrendamiento vivienda con
promesa de compraventa, deben encontrarse libres de todo gravamen. Los artculos 26
inciso 2 de la Ley y 1 inciso 2 del Reglamento disponen que "Los correspondientes
inmuebles no podrn estar hipotecados o gravados con censos, usufructos, derechos
de uso o habitacin o fideicomisos, ni sujetos a interdicciones o prohibiciones de
enajenar".
Estas normas tienen un carcter absoluto; no puede celebrarse el
contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa sobre bienes
afectados con una limitacin al dominio o alguna prohibicin de enajenar.
La primitiva Ley 19.281, estableca una excepcin a este principio,
que consista en que podan establecerse gravmenes sobre las viviendas objeto del
contrato para garantizar los bonos que emitan las sociedades securitizadoras en el
caso que adquieran viviendas arrendadas con promesa de compraventa. Sin embargo,
la Ley N 19.401 modific el artculo 26 de la Ley N 19.281 eliminando esta excepcin.

18

PUELMA ACCORSI, ALVARO, Letra de Cambio y Pagar, Ley N 18.092, Editorial Jurdica, Segunda Edicin. 1985.

38

Viviendas que pueden adquirirse con

subsidio
habitacional para el arrendamiento
con promesa de compraventa.
La ley establece un tratamiento especial cuando se trata de acceder
a las viviendas a travs del subsidio habitacional, por cuanto impone ciertas
limitaciones relacionadas, tanto con el precio de las viviendas que pueden ser objeto de
este contrato, como con la calidad de stas.
En cuanto al precio de las viviendas el Reglamento establece, en
trminos generales, que ste no puede exceder a los precios establecidos para las
viviendas adquiridas a travs del Sistema General Unificado de Subsidio Habitacional.
En su artculo 23 menciona los valores de las viviendas objeto del contrato, que van
desde 500 a 1.600 Unidades de Fomento, dependiendo de la regin del pas en que se
encuentren o si las viviendas se ubican dentro de una zona de renovacin urbana.
En cuanto al tipo de viviendas que se pueden adquirir mediante
subsidio habitacional, el inciso 3 del artculo 25 de la Ley y 22 del Reglamento sealan
que "Para el titular de la cuenta que postula al subsidio habitacional, las viviendas
objeto del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, debern ser
viviendas econmicas acogidas al Decreto con Fuerza de Ley N 2, de 1959, o
viviendas sociales a que se refiere el artculo 3 del Decreto Ley N 2.552, de 1979, o
viviendas construidas con anterioridad a la vigencia del Decreto con Fuerza de Ley N
2, de 1959, que cumplan con los requisitos del artculo 6.1.13 del Captulo I, Ttulo 6 de
la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, aprobada por Decreto Supremo
N 47 de Vivienda y Urbanismo, de 1992."
Establece adems, el inciso final del artculo 22 del Reglamento que
"Este subsidio habitacional no podr aplicarse al arrendamiento con promesa de
compraventa de una vivienda que la sociedad inmobiliaria promitente vendedora
hubiere adquirido del beneficiario, su cnyuge, sus parientes por consanguinidad o
afinidad, en lnea recta hasta el segundo grado inclusive o en lnea colateral hasta el
cuarto grado inclusive".
Trataremos a continuacin cada una de los tipos de viviendas a que
se refiere el artculo antes transcrito:
a) Viviendas econmicas acogidas al D.F.L. N 2
Se entiende por viviendas econmicas en concepto de este D.F.L.,
aquellas que tengan una superficie construida no superior a 140 metros cuadrados, por
unidad de vivienda, y que renan los requisitos, caractersticas y condiciones que
determine el reglamento.
b) Viviendas sociales regidas por el D.L. N
2.552.
39

Este Decreto Ley seala en su artculo 1 que se entender por

vivienda social la vivienda econmica de carcter definitivo, destinada a resolver los
problemas de marginalidad habitacional, financiada con recursos pblicos o privados,
cualquiera sea su modalidad de construccin o adquisicin, y cuyo valor de tasacin no
sea superior a 400 Unidades de Fomento.
c) Viviendas construidas con anterioridad al D.F.L. N 2.
Estas viviendas deben cumplir con los requisitos contemplados en la
norma antes mencionada de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, y que se
traducen en que:
1. La estructura del edificio concuerde con los planos originales o sus modificaciones.
2. Que se acredite el correcto funcionamiento de los servicios de agua potable,
electricidad, gas y ascensores cuando los hubiere.
3. Que la estructura del edificio se encuentre en buen estado de conservacin y que
cumpla con las condiciones necesarias de resistencia la fuego.
4. Que disponga de escaleras de hormign de 1.20 metros, a lo menos.
d) Viviendas ubicadas en zonas de renovacin urbana:
El artculo 23 del Reglamento seala otro tipo de viviendas que
pueden adquirirse a travs del subsidio habitacional, se trata de las viviendas ubicadas
en zonas de renovacin urbana, las que define en su inciso final: "Se entender por
"viviendas ubicadas en zona de renovacin urbana" aquellas viviendas nuevas que se
construyan o las ya construidas que se alteren o reparen en los trminos dispuestos en
el inciso cuarto del artculo 162 del D.F.L. N 458 (V.U.), de 1975, agregado por la letra
a) del artculo 1 de la Ley N 19.021, emplazadas en las zonas de renovacin urbana
que se determinarn mediante resoluciones del Ministerio de Vivienda y Urbanismo..."
Como puede observarse, cuando se trata de adquirir una vivienda
mediante la celebracin de un contrato de arrendamiento de vivienda con promesa de
compraventa con subsidio habitacional, esto es, con ayuda estatal directa y sin cargo
de restitucin por parte del beneficiario, la ley establece la limitacin de que ste
contrato slo puede tener por objeto alguno de los inmuebles antes enumerados.
Se trata, en trminos generales, de viviendas econmicas de un
valor limitado. La ley N 19.281, en su artculo 47 se preocupa de sealar que "Para
quienes postulen al subsidio a que se refiere este Ttulo, el precio de la compraventa de
la vivienda no podr ser superior a los valores mximos que seale el Reglamento."
Por su parte el Reglamento en su artculo 23 confecciona una tabla que establece el
valor de las viviendas que pueden adquirirse con aporte estatal y en consideracin a
ste, el monto del subsidio, que vara de acuerdo a la regin del pas en que se
encuentre ubicado el inmueble. Para determinar el valor de la vivienda se estar al
precio estipulado en el respectivo contrato de arrendamiento de vivienda con promesa
de compraventa, expresado en Unidades de Fomento. As, los valores mximos de las
viviendas emplazadas en cualquier regin del pas, ascender a 1.600 Unidades de
Fomento y las ubicadas en zonas de renovacin urbana, a 1.500 Unidades de
Fomento.
40

41

CAPITULO III
LO S E FE C T O S D E L C O N TRATO
Los efectos de un contrato son las obligaciones que engendra para
ambas partes, si el contrato es bilateral o sinalagmtico; o para una sola de ellas, si el
contrato es unilateral19.
Los efectos del contrato, entonces, son el conjunto de obligaciones
que de l emanan. Aqu tienen plena aplicacin el principio de la fuerza obligatoria de los
contratos, consagrado en el artculo 1.545 del Cdigo Civil al disponer que "todo contrato
legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por
su consentimiento mutuo o por causas legales", y el principio de que los contratos deben
ejecutarse de buena fe, establecido en el artculo 1.546 del mismo cuerpo legal en los
siguientes trminos: "los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente
obligan no slo a lo que en ellos se expresa, sino a las cosas que emanan de la
naturaleza de la obligacin, o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella"20.
Recordemos que en Chile, si bien de los contratos nacen derechos
personales, ellos no sirven para transferir el dominio ni otros derechos reales, sino que
adems, se requiere la concurrencia de un modo de adquirir.
Hay que decir que los contratos sinalagmticos o bilaterales tienen
efectos particulares, que se observan en instituciones concretas: la excepcin del
contrato no cumplido, la resolucin por inejecucin y la teora de los riesgos21.
Para un orden en el estudio, primero analizaremos los efectos del
contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa tomando en
cuenta las obligaciones que se generan para los sujetos del mismo, y despus veremos
la aplicacin de las instituciones de la excepcin de contrato no cumplido, la resolucin
por inejecucin y la teora de los riesgos a la operacin que nos ocupa.
Aunque no todas las partes que intervienen en esta operacin actan
directamente en la celebracin del contrato de arrendamiento de viviendas con promesa
de compraventa, de todas maneras, algunas de ellas, quedarn obligadas en virtud de
contratos posteriores, tal es el caso de los contratos de seguro, de las obligaciones que
asume el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, la participacin de las sociedades
securitizadoras, etc.
En el captulo correspondiente a los sujetos del contrato no incluimos a
los empleadores de los trabajadores dependientes que celebren el contrato y que deben
efectuar el descuento por planilla para pagar la renta de arrendamiento, y que en caso de
19

MEZA BARROS, RAMON. MANUAL DE DERECHO CIVIL, De las Obligaciones. Editorial Jurdica de Chile, Quinta
Edicin, 1974.
20

ABELIUK MANASEVICH, RENE. op. cit.

21

LOPEZ SANTA MARIA, JORGE. op. cit.

42

no pago y cuando se le haya descontado el monto del aporte al trabajador, stas se

pueden cobrar con el mismo procedimiento que las cotizaciones previsionales. Si bien es
cierto el empleador resulta obligado a pagar las rentas y descontarlas por planilla,
pensamos que su participacin no tiene mayor injerencia. En su oportunidad lo
analizaremos con mayor detenimiento porque podra haber un mandato legal, o bien
promesa de hecho ajeno.
Ahora veremos cada uno de los contratos que se celebran en esta
operacin, y cules son las obligaciones que emanan de ellos para las partes que
intervienen, ya sea porque son partes directas o porque despus se obligan por otros
contratos posteriores.
Analizaremos en primer lugar el contrato de arrendamiento y no el de
promesa, porque la denominacin legal nos obliga a ello ("arrendamiento con promesa de
compraventa"); adems, aunque el contrato de promesa es preparatorio y ese carcter
supone su celebracin con anterioridad a los dems, en este caso lo prometido es la
compraventa del inmueble, que siempre es posterior al arrendamiento, salvo que se
celebre un contrato de "promesa de arrendamiento de vivienda con promesa de
compraventa", lo que ocurrir cuando la vivienda est en construccin (artculo 25 inciso
4 de la Ley N 19.281).
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento de cosas est definido en el artculo
1.915 del Cdigo Civil como "UN CONTRATO EN QUE LAS DOS PARTES SE
OBLIGAN RECPROCAMENTE, LA UNA A CONCEDER EL GOCE DE UNA COSA Y LA
OTRA A PAGAR POR ESTE GOCE UN PRECIO DETERMINADO".
En lo que nos interesa, naturalmente que este contrato de
arrendamiento debe recaer sobre inmuebles, definidos y clasificados tambin en nuestro
Cdigo Civil: "inmuebles o fincas o bienes races son las cosas que no pueden
transportarse de un lugar a otro; como las tierras y minas, y las que adhieren
permanentemente a ellas, como los edificios, los rboles" (artculo 568 Cdigo Civil). Aqu
estn los llamados inmuebles por naturaleza, que corresponde al suelo22; adems existen
los inmuebles por adherencia, y segn el artculo 569 del mismo Cdigo corresponde a
"las plantas, mientras adhieren al suelo por sus races, a menos que estn en macetas o
cajones, que puedan transportarse de un lugar a otro"; finalmente, tenemos los inmuebles
por destinacin, que son bienes muebles, pero por una ficcin jurdica, pasan a
considerarse inmuebles. Son cosas que estn destinadas permanente al uso, cultivo y
beneficio de un inmueble, sin embargo de que puedan separarse sin detrimento (artculo
570 del Cdigo Civil). Lo que no hay que olvidar, es que para la ley en estudio, lo que
interesa es que el inmueble est destinado a la vivienda, si no en su totalidad, al menos
22

DUCCI CLARO, CARLOS, op. cit.

43

en su mayor parte. Segn la ley N 19.281, la vivienda de que se trate puede ser nueva,
usada, estar en construccin y estar ubicada en zonas de renovacin urbana, lo que ha
sido explicado en el Captulo del objeto del contrato.
Del concepto de contrato de arrendamiento podemos extraer sus
principales caractersticas:
a) bilateral, ambas partes se obligan recprocamente;
b) oneroso, persigue la utilidad de ambos contratantes;
c) conmutativo, la obligacin de una de las partes de entregar la cosa es equivalente al
precio o renta que la otra parte paga por ocuparla;
d) consensual, se perfecciona por el solo consentimiento, sin perjuicio que para efectos
probatorios las partes pueden celebrar el contrato por escrito, otorgar escritura pblica y
an inscribirlo en el Registro del Conservador de Bienes Races (con lo que se hace
inoponible a terceros);
e) nominado, porque est reconocido y reglamentado en la ley;
f) constituye un ttulo
de mera tenencia, pues el arrendatario tiene el goce de la cosa, pero reconoce el dominio
del dueo por el hecho de pagar una renta o precio al arrendador23.
g) en cuanto al objeto sobre que puede recaer, sabemos que el arrendamiento que nos
interesa recae sobre inmuebles destinados a la vivienda. En lo dems, nos remitimos a lo
tratado en el Captulo relativo al objeto del contrato.
Obligaciones del arrendador
El artculo 1.924 del Cdigo Civil establece que las obligaciones del
arrendador son especialmente:
1. Entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2. Mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido
arrendada.
3. Librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la
cosa arrendada.
1. Entregar al arrendatario la cosa arrendada
Esta es una obligacin de la esencia del contrato, y no puede ser
alterada por las partes, de lo contrario el contrato degenera en otro diverso (artculo 1.444
del Cdigo Civil).
El artculo 1.920 del mismo Cdigo seala que la entrega debe
hacerse por cualquiera de las formas de tradicin ordenadas por la ley. Ya hemos dicho
que el contrato de arrendamiento de inmuebles no es necesario celebrarlo por escritura
pblica, por el contrario, en el caso del contrato de arrendamiento celebrado de
conformidad a la Ley N 19.281, debe celebrarse por escritura pblica e inscribirse en el
Registro de Hipotecas y Gravmenes del Conservador de Bienes Races, por disponerlo
23

DUCCI CLARO, CARLOS. El Arrendamiento de bienes races urbanos. Imprenta Salesianos, 1982.

44

as el artculo 26 de la ley, pero de todas formas, creemos que en este caso es ms bien
una formalidad que la manera de efectuar la entrega.
En realidad la entrega del inmueble debe hacerse materialmente,
ponindolo a disposicin del arrendatario. En la prctica se har mediante la entrega de
las llaves, lo que podra asimilarse a la tradicin simblica que contempla el N 3 del
artculo 684 del Cdigo Civil.
arrendada

2. Mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que sido

El arrendador est obligado a mantener el inmueble en el estado que

sirva para el fin a que sido arrendado cuando lo entrega, es decir, al inicio del contrato,
pero su obligacin persiste durante toda la vigencia del mismo.
Aqu debemos analizar el artculo 1.927 del Cdigo Civil, que indica
que corresponde al arrendador hacer todas las reparaciones necesarias, con excepcin
de las locativas, que son generalmente de cargo del arrendatario, salvo que provengan
de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Las
reparaciones locativas las estudiaremos entre los efectos del contrato de arrendamiento
para el arrendatario.
Las reparaciones necesarias son aquellas indispensables para
mantener la cosa en estado de servir al objeto a que ha sido arrendada. Sin ellas la cosa
se destruye, o desaparece, o no sirve a su fin. Bajo ciertas circunstancias estas
reparaciones puede hacerlas el arrendatario, pero con derecho a que el arrendador le
reembolse lo pagado, siempre que concurran los requisitos indicados en el artculo 1.935
del Cdigo Civil:
a) Que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa;
b) Que el arrendatario haya dado noticia al arrendador lo ms pronto, para que las hiciese
por su cuenta; y
c) Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones.
Adems, el Cdigo Civil se refiere a las mejoras tiles, que son
aquellas que aumentan el valor venal de la cosa; el arrendador deber reembolsarlas
siempre que las haya consentido, (artculo 909 en relacin con el artculo 1.936 del
Cdigo Civil).
Tambin existen las mejoras voluptuarias, que consisten en objetos de
lujo y recreo, y generalmente son aquellas que no aumentan el valor venal de la cosa, en
el mercado general, o slo lo aumentan en una proporcin insignificante (artculo 911 del
Cdigo Civil). Estas son de cargo del arrendatario y no se indemnizan.
En el artculo 33 de la ley se permite que las partes convengan
condiciones especiales para las reparaciones, mejoras o ampliaciones de la vivienda
objeto del contrato, las que pueden ser de cargo de la sociedad inmobiliaria o del
arrendatario.
Adems, en la ley N 19.281, el artculo 36 regula los daos que
sufriera la vivienda durante la vigencia del contrato de arrendamiento con promesa de
45

compraventa, y siempre que provengan de vicios ocultos sern de cargo del arrendador
promitente vendedor. Seala que para estos efectos sern considerados como vicios
ocultos los siguientes:
a) Que tengan una causa anterior a la celebracin del contrato de arrendamiento con
promesa de compraventa;
b) Que impidan su uso normal, en todo o en parte, de manera que, conocindolos, el
arrendatario promitente comprador no habra celebrado el contrato o lo hubiere celebrado
en otras condiciones, y
c) No haberlos manifestado el arrendador promitente vendedor y que el arrendatario
promitente comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte o que no
haya podido fcilmente conocerlos, en razn de su profesin u oficio.
De todas formas, deja a salvo las acciones ordinarias de
indemnizacin de perjuicios del arrendatario promitente comprador.
A la luz del Derecho Civil, por las caractersticas de los daos por los
que el arrendador promitente comprador debe responder segn la disposicin citada de la
ley N 19.281, claramente estamos frente a lo que en el contrato de compraventa se
denomina obligacin de saneamiento, en su aspecto de los vicios redhibitorios, y vemos
que existe una perfecta armona entre el artculo 1.857 del Cdigo Civil y la norma
transcrita de la ley en estudio.
Sin duda que esta disposicin es protectora de la parte ms dbil en el
contrato, puesto que sabemos que el arrendatario promitente comprador es una persona
natural, y su cocontratante ser una sociedad inmobiliaria (la que puede ser filial de un
banco, sociedad financiera o caja de compensacin de asignacin familiar); con la
inmensa diferencia que existir, entonces, entre arrendador promitente vendedor y
arrendatario promitente comprador. El legislador no pudo menos que establecer esta
norma, en que hace aplicable, a este contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa, una institucin caracterstica de la compraventa, pero no exclusiva de ella,
puesto que tiene aplicacin en otros contratos, tales como la sociedad, el arrendamiento,
el mandato, etc. Adems, hay una razn prctica, puesto que sera impensable que se
pudiera reclamar de los daos del inmueble una vez que se haya celebrado el contrato de
compraventa puesto que se celebrar veinte aos despus, lo que hara imposible probar
que los daos se produjeron como consecuencia de la responsabilidad del arrendador
promitente vendedor.
Por otra parte, en la historia judicial reciente de nuestro pas ha habido
varios casos en que conjuntos habitacionales completos presentan daos de las
caractersticas de los indicados en el artculo 36 de la ley, con la agravante que se ha
tratado de propietarios que han llegado a serlo con ayuda del Estado, y por su situacin
econmica han tenido dificultades de acceder al rgano jurisdiccional para hacer valer
sus derechos.
Pensamos, por otra parte, que es acertado que quede a salvo la
accin ordinaria de indemnizacin de perjuicios, la que se tramitar ante uno de los
jueces rbitros que establece la ley.
46

cosa arrendada

3. Librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la

En lo que se refiere a esta obligacin, el artculo 1.929 del Cdigo Civil

seala que el arrendador es responsable no slo de su propia conducta, sino tambin de
la de aquellas personas por quien es responsable, y en caso de existir turbaciones, ello
hace nacer el derecho a cobrar las indemnizaciones de perjuicios que correspondan.
El artculo 1.928 del mismo Cdigo regula especialmente las
situaciones de los cambios o mutaciones en la forma de la cosa arrendada o la ejecucin
de trabajos en ella, disponiendo que el arrendador no puede hacer mutaciones en la cosa
arrendada o trabajos que puedan turbarle, sin su consentimiento. En caso que se trate de
reparaciones indispensables, el arrendatario est obligado a sufrirlas, pero tiene derecho
a que se le rebaje en el intertanto la renta, salvo que las reparaciones sean de tal
magnitud que el resto no sea suficiente para el objeto con que se tom el arriendo, en
cuyo caso el arrendatario puede dar por terminado el contrato, con indemnizacin de
perjuicios en los siguientes casos:
- Si las reparaciones provienen de una causa que ya exista al tiempo
del contrato, desconocida del arrendatario, pero que el arrendador conoci o era tal que
tuviere antecedentes para temerla o por su profesin debiese conocerla, y
- Si las reparaciones han de dificultar el goce por mucho tiempo, de
manera que no pueda subsistir el contrato de arrendamiento sin grave molestia o
perjuicio del arrendatario.
Adems, pueden existir turbaciones de terceros en el goce de la cosa
arrendada, que pueden ser de hecho o de derecho. Son turbaciones de hecho aquellas
que implican actos materiales que no constituyen pretensiones de derecho. Ellas no
imponen al arrendador ninguna responsabilidad, y el arrendatario debe preocuparse de
perseguir la responsabilidad y obtener la reparacin del dao (artculo 1.930 del Cdigo
Civil).
Las turbaciones de derecho, en cambio, implican que hay un tercero
que pretende tener un derecho sobre la cosa arrendada. Al verse afectado el derecho del
arrendador, ste debe intervenir. Segn lo dispuesto en el artculo 1.931 del Cdigo Civil,
la accin debe dirigirse en contra del arrendador, y el arrendatario tiene la obligacin de
notificarle toda molestia, de lo contrario debe abonar los perjuicios que se ocasionen al
arrendador.
En cuanto a los derechos que tiene el arrendatario, hay que distinguir
la gravedad de la turbacin, puesto que si ella es escasa importancia, slo tiene derecho
a una rebaja en la renta. En cambio si la turbacin es de considerable importancia, puede
pedir la terminacin del contrato e indemnizacin de perjuicios.
Esta obligacin del arrendador de librar al arrendatario de toda
turbacin o embarazo en el goce de la cosa no est reglamentada en la ley N 19.281,
por lo tanto, a falta de disposicin especial, rige la norma general. Es decir, lo regulado en
este sentido por el Cdigo Civil es plenamente aplicable a la ley que nos ocupa.
47

Obligaciones del arrendatario

Las obligaciones fundamentales del arrendatario estn establecidas en
los artculos 1.938, 1.939, 1.940, 1.942 y 1.947 del Cdigo Civil y son:
1. Pagar el precio o renta, ms los gastos anexos;
2. Usar el inmueble para el fin convenido o aqul a que est destinado
naturalmente;
3. Cuidar el inmueble como un buen padre de familia;
4. Efectuar las reparaciones locativas;
5. Restituir el inmueble al fin del arrendamiento.
1. El pago del precio o renta
El artculo 1.942 del Cdigo Civil seala que "el arrendatario es
obligado al pago del precio o renta". La fijacin del precio se somete a las mismas reglas
que el contrato de compraventa, lo que nos remite a los artculos 1.808 y 1.809 del mismo
cuerpo legal, que establecen que el precio debe ser fijado por los contratantes y que esta
determinacin puede hacerse por cualesquier medios o indicaciones que lo fijen. Autoriza
adems que el precio pueda dejarse al arbitrio de un tercero, pero prohibe que lo fije una
de las partes a su arbitrio.
El precio o renta es un elemento esencial del contrato de
arrendamiento, su falta hara que degenerara en otro contrato diferente (artculo 1.444 del
Cdigo Civil); en este caso la gratuidad lo transforma en un contrato de comodato;
adems, al dar las caractersticas del contrato sealamos que es oneroso.
Recordemos que este contrato es consensual, no obstante, el contrato
puede constar por escrito, de no ser as, existe una presuncin simplemente legal,
establecida en el artculo 20 de la Ley N 18.101, que consiste en que en dicho caso se
tendr por renta la que declare el arrendatario.
Es necesario consignar aqu que el contrato de arrendamiento
celebrado en virtud de la ley N 19.281 siempre constar por escrito; ms an, es un
contrato solemne. Por mandato del artculo 26 la ley, el contrato debe celebrarse por
escritura pblica e inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravmenes del Conservador
de Bienes Races respectivo.
Por otra parte, debemos recordar que en la ley N 19.281, junto con la
renta de arrendamiento el arrendatario promitente comprador debe pagar el aporte en la
cuenta para el fondo para la vivienda, aporte que ser fijo y se expresar en unidades de
fomento.
Tambin es necesario advertir que el precio o renta ms los aportes
que debe efectuar el arrendatario promitente comprador para el precio de la compraventa
prometida, no pueden exceder del 25% de la renta lquida mensual que acredite tener al
momento de celebrar el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa,
48

incluida la renta de cualquier persona que se constituyere como fiador o codeudor

solidario, en caso que opere subsidio habitacional (artculo 4 de la ley).
Si se trata de un trabajador dependiente, y el aporte y los depsitos
voluntarios son descontados por planilla por su empleador,. Estos descuentos no podrn
exceder del 30% de la remuneracin total del trabajador (artculo 9 de la ley).
Sabemos que, adems de la renta, el arrendatario es obligado a pagar
los gastos anexos a sta, lo que est regulado en la ley N18.101, y se refiere a los
gastos comunes, consumos de luz, agua potable y otras prestaciones, salvo acuerdo en
contrario.
Naturalmente que estas prestaciones tienen plena aplicacin en el
contrato de arrendamiento regulado en la ley N 19.281.
Adems, el artculo 28 de la Ley seala que sern de cargo del
arrendatario promitente comprador todos los gastos, derechos e impuestos que graven
directamente el inmueble objeto del respectivo contrato de arrendamiento con promesa
de compraventa, a partir de la fecha del mismo.
En lo relativo a la poca del pago, a las sanciones por no pago de
renta e insolvencia del arrendatario, se aplicar el acuerdo de las partes, y ellas podrn
convenir en los contratos clusulas penales de avaluacin anticipada de perjuicios por
incumplimiento de las obligaciones establecidas en los mismos (artculo 38 de la Ley).
2. Usar el inmueble para el fin convenido o aquel a que est
naturalmente destinado
El artculo 1.938 del Cdigo Civil establece que "el arrendatario es
obligado a usar la cosa segn los trminos o espritu del contrato; y no podr en
consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o, a falta de convencin
expresa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de
las circunstancias del contrato o de la costumbre del pas".
Ya hemos dicho que en la ley que nos ocupa el arrendatario es
obligado a dar la destinacin como vivienda al inmueble arrendado prometido vender, y
no podr cambiar el destino habitacional de la vivienda; en todo caso, podr establecer
en ella una oficina profesional, un pequeo comercio o un taller artesanal, siempre que su
principal destino subsista como habitacional y cuente con la autorizacin previa de la
sociedad inmobiliaria y de la Direccin de Obras Municipales (artculo 39 de la Ley). La
infraccin a esta norma constituye una causal de terminacin anticipada o resolucin del
contrato de arrendamiento, (artculo 35 N 3 de la Ley).
Por el orden en que se las menciona, creemos que primero el
arrendatario promitente comprador debera obtener la autorizacin de la sociedad
inmobiliaria. Aunque la ley no lo dice, pensamos que en caso de negativa por parte de la
sociedad inmobiliaria, el arrendatario promitente comprador podra recurrir a un rbitro de
los designados en los artculos 40 y 41 de la Ley, puesto que justamente el primero de
dichos preceptos establece que "ser competente para conocer de cualquier controversia
que se produzca entre las partes..."

49

Una vez obtenida la autorizacin de parte de la sociedad inmobiliaria,

es necesario recurrir a la Direccin de Obras Municipales correspondiente. En caso de
negativa de este organismo, se podra reclamar ante la Corte de Apelaciones respectiva a
travs del recurso de reclamacin establecido en la Ley Orgnica de Municipalidades;
incluso se podra recurrir de proteccin, tambin ante este mismo rgano jurisdiccional.
Naturalmente que estos problemas se pueden evitar con una clusula
permisiva o prohibitiva de dar un destino adicional a la vivienda, ya sea definiendo desde
ya si se tratar de una oficina profesional, pequeo comercio o taller artesanal, sus
dimensiones, lugar de la vivienda destinada a ello, si se considerar una mejora, o bien
definitivamente prohibiendo al arrendatario que destine parte de la vivienda alguno de los
fines accesorios sealados.
3. Cuidar el inmueble como un buen padre de familia
El artculo 1.939 del Cdigo Civil establece que "el arrendatario
emplear en la conservacin de la cosa el cuidado de un buen padre de familia".
Por su parte el artculo 44 del Cdigo Civil al distinguir los grados de
culpa seala (en la parte que nos interesa) que "culpa leve, descuido leve, descuido
ligero, es la falta de aquella diligencia o cuidado que los hombres emplean
ordinariamente en sus negocios propios. Culpa o descuido, sin otra calificacin, significa
culpa o descuido leve. Esta especie de culpa se opone a la diligencia o cuidado ordinario
o mediano". Despus agrega: "el que debe administrar un negocio como un buen padre
de familia es responsable de esta especie de culpa".
De lo dicho se desprende entonces que si el arrendatario debe cuidar
del inmueble como un buen padre de familia, para ello debe emplear un cuidado ordinario
o mediano; y en caso de incumplimiento de esta obligacin debe responder por los
perjuicios que se causen.
En la ley N 19.281, las controversias que se produzcan por el monto
de los perjuicios derivados del incumplimiento de la obligacin de cuidar el inmueble
como un buen padre de familia, sern resueltas por un juez rbitro conforme lo sealado
en el artculo 40 de la ley.
4. Efectuar las reparaciones locativas
El artculo 1.940 del Cdigo Civil seala que "El arrendatario es
obligado a las reparaciones locativas".
En su inciso segundo agrega: "Se entienden por reparaciones
locativas las que segn la costumbre del pas son de cargo de los arrendatarios, y en
general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa
del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas,
albaales o acequias, rotura de cristales, etc.
Por su parte, el artculo 1.970 del mismo Cdigo seala: "Las
reparaciones llamadas locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se
reducen a mantener el edificio en el estado en que lo recibi; pero no es responsable de
50

los deterioros que provengan del tiempo y uso legtimo, o de fuerza mayor o caso fortuito,
o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por
defectos de construccin".
Contina el artculo 1.971, "Ser obligado especialmente el inquilino:
1 A conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos
y caeras, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas, que durante el arrendamiento se
quiebren o se desencajen;
2 A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y
tabiques;
3 A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y
cerraduras.
Se entender que ha recibido el edificio en buen estado bajo todos
estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario".
La negligencia grave del arrendatario en este aspecto, dar derecho al
arrendador a indemnizacin de perjuicios, y an para hacer cesar inmediatamente el
arriendo en casos graves (artculo 1.972 del Cdigo Civil). El artculo 37 N 2 de la ley N
19.281 seala entre las causales de terminacin anticipada y resolucin del contrato de
arrendamiento los daos graves causados a la vivienda por hecho o culpa del
arrendatario o de las personas por las que responda civilmente.
Esta obligacin de pagar las reparaciones locativas puede tener
alguna modificacin en el contrato de arrendamiento que se rige por la ley N 19.281,
puesto que el artculo 33 autoriza a que el arrendatario promitente comprador pueda
convenir con el arrendador promitente vendedor condiciones especiales para las
reparaciones, mejoras o ampliaciones de la vivienda objeto del contrato. Sin embargo, el
arrendatario promitente comprador podr efectuar mejoras, reparaciones y ampliaciones,
de su propio cargo, con autorizacin escrita de la sociedad inmobiliaria.
En este aspecto hay que tener presente que estas reparaciones,
ampliaciones y mejoras tienen una mayor flexibilidad, porque se supone que el nimo del
arrendatario promitente comprador es hacerse dueo del inmueble que arrienda, y por lo
tanto estar interesado en que no se deteriore, lo que no ocurre con un arrendatario que
no tiene intencin o an posibilidad de hacerse dueo del inmueble objeto del contrato.
Otra modificacin dice relacin con los perjuicios, nuevamente
tenemos que recurrir al artculo 40 de la ley, y en caso de conflicto entre las partes
respecto del monto de los perjuicios producidos por el arrendatario en infraccin a su
deber de efectuar las reparaciones locativas, ser competente un juez rbitro de los
establecidos al efecto por la ley.
5. Restituir el inmueble al fin del arrendamiento
En este aspecto tienen aplicacin los artculos 1.947 y 1.948 del
Cdigo Civil, que sealan: "El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del
arrendamiento.

51

Deber restituirla en el estado en que le fue entregada, tomndose en

consideracin el deterioro ocasionado por el uso y goce legtimos.
Si no constare el estado en que le fue entregada, se entender haberla
recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario.
En cuanto a los daos y prdidas sobrevenidas durante su goce,
deber probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huspedes,
dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba ser responsable".
"La restitucin de la cosa raz se verificar desocupndola
enteramente, ponindola a disposicin del arrendador y entregndole las llaves".
Al celebrar el contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de
compraventa, existe la intencin de que no opere la restitucin del inmueble, sino que por
el contrario, que al cabo del tiempo sealado o cuando el saldo de la cuenta en la
institucin sea igual al precio estipulado, el arrendatario promitente comprador celebrar
con el arrendador promitente vendedor el contrato de compraventa prometido, en cuyo
caso no ser necesario realizar la restitucin que nos ocupa.
Pero el legislador bien sabe que muchas veces las intenciones de las
partes no se realizan, y por ello ha debido reglamentar los casos en que el contrato de
arrendamiento terminar anticipadamente, o bien que por acuerdo de las partes opere
una sustitucin de la vivienda, lo que acarrear la restitucin de la sustituida.
En efecto, en el artculo 35 de la ley N 19.281, que se refiere a las
causales de terminacin anticipada del contrato de arrendamiento de vivienda con
promesa de compraventa, habla en uno de sus nmeros de la restitucin, pero
entendemos que si hay terminacin o resolucin del contrato, por cualquier causal que
sea, siempre deber operar restitucin. Aunque en los anexos incluimos el texto de la ley,
transcribiremos la norma en estudio para efectos de concordarla con otros preceptos que
seala.
Artculo 35.- "El contrato de arrendamiento de la vivienda y la
correspondiente promesa de compraventa a que se refiere esta ley, terminarn
anticipadamente y se resolvern, respectivamente, por las siguientes causales:
1.- Por el no pago de los aportes que se mencionan en el artculo 37".
El inciso tercero del referido artculo 37 seala que el no pago de tres
aportes sucesivos o la acumulacin de cuatro aportes que se mantengan sin pagar, an
cuando estos ltimos no fueren sucesivos, dar derecho a la sociedad inmobiliaria para
pedir la resolucin judicial del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.
2.- Por daos graves causados a la vivienda por hecho o culpa del
arrendatario o de las personas por las que responda civilmente".
Esta norma es coincidente con el artculo 1.972 del Cdigo Civil, como
lo vimos al tratar de las reparaciones locativas a que es obligado el arrendatario.
3.- Por cambio de destino de la vivienda arrendada, por acto del
arrendatario promitente comprador".

52

Nos remitimos a las explicaciones dadas al tratar la obligacin del

arrendatario de usar el inmueble para el fin convenido o aquel a que est naturalmente
destinado.
4.- Por incumplimiento de las obligaciones indicadas en el artculo 10
por parte de los herederos del arrendatario promitente comprador".
La disposicin citada, en su inciso tercero indica que: "para que el
contrato se entienda vigente despus de la muerte del arrendatario promitente
comprador, los herederos, si los hubiere, debern continuar depositando los aportes
convenidos por el causante y presentar, en un plazo no superior a dos aos, contado
desde el fallecimiento, una copia autorizada de la resolucin que hubiere concedido la
posesin efectiva de la herencia y del inventario de los bienes del difunto, protocolizado
por orden del juez que hubiere concedido la posesin efectiva". El inciso segundo de este
artculo seala que sto se aplicar cuando no opere el seguro de desgravmen.
5.- "Por quiebra del arrendatario promitente comprador, caso en el cual
el juez a que se refiere el artculo 40 de esta ley fijar la fecha de restitucin de la
vivienda, la que se notificar al sndico para su cumplimiento, y la indemnizacin de
perjuicios, la que se pagar con cargo al saldo de la cuenta, o con cargo a los abonos
efectuados al pago del precio de la compraventa prometida a que se refiere el artculo 7,
con la preferencia establecida en el N 4 del artculo 2.472 del Cdigo Civil. Si los saldos
de la cuenta o los abonos enterados en la sociedad inmobiliaria en el caso a que se
refiere el artculo 7, fueren insuficientes para el pago de la indemnizacin referida, el
remanente tendr el carcter de crdito valista."
Ya sabemos que el artculo 40 de la ley se refiere a los jueces rbitros
que resolvern los conflictos que se produzcan entre las partes con motivo del contrato
de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa. Incluso, dicha disposicin,
al sealar la competencia de estos jueces, incluye la terminacin anticipada del contrato.
Despus este N 5 del artculo 35 menciona al artculo 7 de la ley, que
se refiere a la obligacin por parte del arrendador promitente comprador de enterar el
aporte en la sociedad inmobiliaria para abonar al precio de la compraventa prometida;
dicho aporte servir tambin para pagar las indemnizaciones de perjuicios debidas a la
sociedad.
Como este precepto del N 5 del artculo 35 se pone en el caso de
quiebra del arrendatario promitente comprador como causal de terminacin del contrato
de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, establece una preferencia,
y se remite al artculo 2.472 N 4 del Cdigo Civil, es decir, es un crdito de primera
clase, y se cuenta entre los gastos que se incurra para poner a disposicin de la masa los
bienes del fallido.
Termina este N 5 sealando que en caso que los aportes a que se
refiere el artculo 7, a que nos hemos referido, fueren insuficientes para el pago de la
indemnizacin, el remanente se considerar como crdito valista, es decir, se trata de
crditos que no gozan de preferencia, y se cubrirn a prorrata junto a otros crditos de

53

esa clase con el sobrante de la masa concursal, sin consideracin a su fecha (artculo
2.489 del Cdigo Civil).
Con lo dicho respecto del contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa, y en un estudio en paralelo con el contrato de arrendamiento de bienes
inmuebles regulado en el Cdigo Civil y en leyes especiales, se puede ver claramente
que dichas expresiones contractuales presentan algunas semejanzas pero muchas
diferencias.
Por lo pronto, cabe decir que ambos contratos recaen sobre
inmuebles. Slo que el contrato de arrendamiento que crea la ley N19.281 nicamente
puede tener por objeto un bien inmueble que sirva de vivienda al arrendatario promitente
comprador.
Respecto de las obligaciones de las partes, no se ver siempre la
obligacin de restitucin en este nuevo contrato, lo que es usual en el contrato de
arrendamiento del Cdigo Civil. Se acenta en la ley N 19.281 la obligacin que tiene el
arrendador de mantener la cosa en estado que sirva para el fin a que ha sido arrendado,
elevando esta obligacin a categora de responder por vicios redhibitorios.
Por otra parte, sabemos que el contrato de arrendamiento tendr la
duracin en el tiempo que las partes acuerden; en el contrato de arrendamiento de
viviendas con promesa de compraventa tambin ser as, salvo cuando se trate de la
adquisicin de una vivienda a travs del subsidio habitacional, en que el plazo de
duracin del contrato no podr exceder de 20 aos. El plazo convenido por las partes
puede reducirse en caso que los fondos aportados no alcanzaren para pagar el precio de
la compraventa prometida.
Por ltimo, sabemos que en la ley objeto de nuestro trabajo siempre
se celebrar, junto con el contrato de arrendamiento, un contrato de promesa de
compraventa respecto del inmueble objeto del arriendo, y que el plazo para celebrar dicho
contrato se contar desde la celebracin del contrato de arrendamiento.
EL CONTRATO DE PROMESA
Sabemos que por diversas circunstancias se puede hacer imposible o
inconveniente a las partes celebrar, en un momento determinado, un contrato proyectado,
y as se hace necesario postergar su celebracin.
Si bien el contrato no puede celebrarse an, interesa a menudo a las
partes quedar desde ya comprometidas a celebrarlo, cuando sean allanadas las
dificultades presentes. Tal es el objeto de la promesa y la razn de su considerable
importancia prctica24.
Aunque entre la promesa y el contrato prometido exista una conexin,
ambos son dos actos jurdicos distintos. La promesa tiene por objeto lograr el acuerdo de
24

MEZA BARROS, RAMON. Manual de Derecho Civil, De las fuentes de las obligaciones. Editorial Jurdica de Chile,
Octava Edicin, 1995.

54

las partes en torno a la celebracin de otro contrato en el futuro. Dicho contrato puede ser
referente a cualquier objeto, y producir los efectos propios de su naturaleza.
El Cdigo Civil reglamenta la promesa de celebrar un contrato sin
hacer referencia a un contrato en particular, por lo tanto, deja abierta la posibilidad que las
partes celebren contrato de promesa respecto de cualquier contrato lcito.
De todas maneras, el artculo 1.554 se refiere claramente a los
contratos reales y solemnes, puesto que en su numeral cuarto establece que debe
especificarse de tal manera el contrato prometido, de modo que slo falte para que sea
perfecto la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriben.
La disposicin antes dicha, que regula el contrato de promesa,
establece que la promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna, salvo
que conste por escrito, que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes
declaran ineficaces, que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la
celebracin del contrato, y que se especifique de tal manera el contrato prometido que
slo falte para que sea perfecto la tradicin de la cosa, o las solemnidades legales.
Respecto a los efectos de la promesa, el artculo 1.554 nos remite al
artculo anterior, lo que pone de manifiesto que de la promesa nacen obligaciones de
hacer. Por ello, puede el acreedor instar para que se apremie al deudor para la ejecucin
del hecho convenido, para hacerlo ejecutar por un tercero, a costas del incumplidor o
para que se le indemnicen los perjuicios derivados de la infraccin del contrato.
De lo dicho del contrato de promesa, podemos estudiar su aplicacin
al contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa.
Para ello, con el anlisis de la ley, veremos que el contrato de promesa
regulado en ella, se aplica plenamente lo prescrito al respecto por el Cdigo Civil.
Sabemos que al celebrar el contrato de arrendamiento que se rige por
la ley N 19.281 tambin se celebrar, simultneamente, un contrato de promesa de
compraventa respecto del inmueble objeto del contrato, y se establece un plazo, que
fijarn de comn acuerdo las partes, salvo la limitacin del artculo 26 que establece que,
cuando opere subsidio habitacional, el contrato de compraventa prometido deber
celebrarse en un plazo no superior a veinte aos, contados desde la celebracin del
contrato de arrendamiento con promesa de compraventa. La otra alternativa es que
siempre se puede celebrar el contrato de compraventa prometido una vez que los fondos
acumulados en la cuenta respectiva alcancen para enterar el precio prometido.
Adems, tenemos tambin que se da cumplimiento a lo preceptuado
en el N 4 del artculo 1.554, puesto que el contrato est tan especificado, que slo falta,
para que sea perfecto, la tradicin. Slo que en este caso, como la compraventa
prometida est referida a un inmueble, cuya tradicin debe efectuarse por inscripcin en
el Registro del Conservador de Bienes Races, el contrato estar perfecto cuando se
efecte la tradicin, y ella se hace mediante la inscripcin conservatoria, por el sistema
registral que existe en nuestro pas para los bienes races.
Adems, se cumple con los otros requisitos del artculo 1.554,
sabemos que por disposicin del artculo 26 de la ley, el contrato de arrendamiento de
55

viviendas con promesa de compraventa deber celebrarse por escritura pblica. Aunque
no est claro si slo el contrato de arrendamiento debe celebrarse de la forma dicha, lo
cierto es que es impensable celebrar un contrato de promesa con una sociedad
inmobiliaria (que puede ser filial de un banco, sociedad financiera o caja de
compensacin de asignacin familiar), que no fuera por escrito, aunque sea un
instrumento privado.
As, el contrato de compraventa de bienes races prometido celebrar
es perfectamente vlido, con lo que se da cumplimiento a lo ordenado por el artculo
1.554 en cuanto a que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran
ineficaces, por ejemplo cuando recae sobre bienes embargados (objeto ilcito) o cuando
est prohibido por la ley, como es el caso de la compraventa celebrada entre cnyuges no
divorciados a perpetuidad.
Con lo dicho vemos, entonces, que el contrato de promesa regulado
en la ley N 19.281 se asimila perfectamente al contrato de promesa que establece el
Cdigo Civil, si bien tiene una aplicacin especial, pues est referido al contrato de
compraventa del inmueble que ha sido objeto del contrato de arrendamiento. Adems, es
necesario tener claro que en la ley, cuando se declara terminado o resuelto el contrato de
arrendamiento, tambin desaparecer, junto con l, el contrato de promesa, por ello, las
causales de terminacin y resolucin del contrato son las mismas que estudiamos en su
oportunidad respecto del contrato de arrendamiento, pues el artculo 35 seala: "El
contrato de arrendamiento de la vivienda y la correspondiente promesa de compraventa a
que se refiere esta ley, terminarn anticipadamente...."
Respecto de los efectos del contrato de promesa, sabemos que para
las partes se genera una obligacin de hacer, cual es la de celebrar el contrato
prometido. En este caso, arrendador promitente vendedor y arrendatario promitente
comprador se obligan, recprocamente, a celebrar un contrato de compraventa respecto
del inmueble objeto del contrato. Cada una de las partes podra, exigir o an demandar a
la otra, para que cumpla con su obligacin de celebrar el contrato prometido. Si surgieran
controversias, la ley deja la solucin en manos de jueces rbitros, pero sabemos que
ellos no tienen la facultad de imperio, y por lo tanto, deber recurrirse a los tribunales
ordinarios de justicia para que estos adopten las medidas de apremio necesarias para la
ejecucin del hecho convenido. 25
Para terminar con el contrato de promesa, diremos que incluso podra
celebrarse una "promesa de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa",
lo que se dar cuando el inmueble objeto del contrato est en construccin. En este caso,
por lo tanto, se celebrarn, sucesivamente, los siguientes contratos:
-Promesa de arrendamiento.
-Arrendamiento.
-Promesa de compraventa.
-Compraventa.
25

AYLWIN AZOCAR, PATRICIO. El juicio arbitral. Editorial Jurdica de Chile. 1958.

56

CONTRATO DE COMPRAVENTA
El Cdigo Civil define el contrato de compraventa como UN
CONTRATO EN QUE UNA DE LAS PARTES SE OBLIGA A DAR UNA COSA Y LA
OTRA A PAGARLA EN DINERO, artculo 1.793.
Las caractersticas del contrato de compraventa son las siguientes:
a) bilateral, ambas partes se obligan recprocamente.
b) oneroso, persigue la utilidad de ambos contratantes.
c) conmutativo, la obligacin de una de las partes de entregar la cosa, se mira como
equivalente a la obligacin de la otra parte de pagar el precio.
d) consensual, se perfecciona por el mero consentimiento, sin perjuicio que la ley ha
establecido casos excepcionales en que la compraventa es solemne, como es el caso de
la compraventa de bienes races.
e) nominado, porque est reglamentado y reconocido en la ley.
f) es un ttulo traslaticio de dominio, es decir, sirve para transferir el dominio, unido al
modo de adquirir tradicin opera la transferencia del dominio.
Obligaciones del vendedor
1. Entregar la cosa.
2. Obligacin de saneamiento.
1. Entregar la cosa
El artculo 1.826 del Cdigo Civil establece que el vendedor es
obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente despus del contrato o a la poca
prefijada en l.
Adems, el artculo 1.828 seala que el vendedor es obligado a
entregar lo que reza el contrato.
De lo dicho, se concluye que esta obligacin del vendedor de entregar
la cosa vendida no sufre ninguna alteracin o modificacin en la compraventa celebrada
con motivo del contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa.
Aunque la entrega material del inmueble se realice antes, al celebrar el contrato de
arrendamiento, esto no significa que despus, en el momento de celebrar el contrato de
compraventa no deba de entregarse la cosa, puesto que en ambos contratos la entrega
tiene una intencin jurdica diferente: en el arrendamiento esta entrega ser slo un ttulo
de mera tenencia, reconociendo dominio ajeno; en cambio, la entrega que se haga con
motivo del contrato de compraventa prometido, se hace con nimo de transferir el
dominio, para lo cual es necesario efectuar la tradicin, que, en el caso de los inmuebles,
57

debe hacerse de acuerdo a lo dispuesto en el artculo 686 del Cdigo Civil, es decir, por la
inscripcin del ttulo en el Registro del Conservador de Bienes Races.
No debe inducir a confusin el hecho que en la prctica, cuando se
celebre el contrato de compraventa, el comprador ya se habr recibido del inmueble, pero
de todas maneras, hasta ese momento reconoca dominio ajeno, ahora, puede inscribir a
su nombre el inmueble, y por lo tanto se har dueo.
2. Obligacin de saneamiento
El artculo 1.837 del Cdigo Civil seala que la obligacin de
saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesin
pacfica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de sta, llamados vicios
redhibitorios.
Se entiende que hay eviccin cuando el comprador es privado de todo
o parte de la cosa, por sentencia judicial. La obligacin del vendedor consiste aqu en
defender la cosa vendida, en juicio, que se seguir ahora con el vendedor, y para ello el
comprador tiene la obligacin de citarle de eviccin para que acte en el juicio respectivo.
An as, esta obligacin de saneamiento cesa cuando el comprador y
el que demanda la cosa se someten al juicio de rbitros, sin consentimiento del vendedor,
y los rbitros fallaren contra el comprador; tambin cesa si el comprador perdi la
posesin por su culpa, y de ello se sigui la eviccin.
Por otra parte, el vendedor es obligado a responder por los vicios
redhibitorios que tenga la cosa vendida. Mediante la accin redhibitoria, el comprador
obtiene la resolucin de la venta o la rebaja del precio.
El artculo 1.858 seala que son vicios redhibitorios los que renen las
calidades siguientes:
-Haber existido al tiempo de la venta.
-Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o
slo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conocindolos el
comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio.
-No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador
haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no
haya podido fcilmente conocerlos en razn de su profesin u oficio.
Casi es innecesario decir que estas disposiciones son plenamente
aplicables al contrato de compraventa celebrado en virtud de la ley N19.281. An ms,
en su oportunidad vimos que dicha ley regula los vicios redhibitorios con motivo del
contrato de arrendamiento, y en su oportunidad, cuando estudiamos los efectos del
contrato de arrendamiento, dimos las razones para estimar acertada dicha inclusin,
sobre todo si pensamos en que esta accin redhibitoria prescribe, tratndose de bienes
inmuebles, en dieciocho meses o un ao, dependiendo si se trata de aqulla para pedir la
rebaja del precio o de la que tiene por objeto resolver el contrato de compraventa
celebrado.

58

Obligaciones del comprador

cosa comprada.

La principal obligacin del comprador consiste en pagar el precio de la

Sabemos que el precio es un elemento esencial del contrato de

compraventa, y que su falta hara que degenerara en otro contrato diferente. El precio se
fijar de acuerdo a las reglas que al efecto fijan los artculos 1.808 y 1.809 del Cdigo
Civil, que sealan que la determinacin del precio se har de comn acuerdo entre las
partes, podra, incluso, fijar el precio un tercero, pero prohiben que el precio sea fijado por
uno de los contratantes, a su arbitrio.
Respecto del precio en el contrato de arrendamiento de viviendas con
promesa de compraventa, sabemos que ste quedar fijado al momento de celebrar el
contrato de arrendamiento con promesa de compraventa. La ley establece un sistema de
ahorro para que el arrendatario promitente comprador vaya haciendo aportes y al final de
un perodo determinado, ste ser completado, sin perjuicio que el arrendatario pueda
hacer prepagos y aportes voluntarios, lo que podra significar en definitiva que el contrato
de compraventa se celebre antes del plazo estipulado por las partes, en el evento que en
la cuenta de ahorro voluntario o metdico se hagan aportes suficientes para enterar el
precio de la vivienda objeto del contrato. En ese caso, entonces, la compraventa se
celebrar una vez que existan fondos suficientes para pagar el precio de la compraventa
prometida, y no ser necesario esperar el plazo estipulado.
Pero, como contrapartida, tambin podra ser que el contrato de
compraventa se celebrara despus del plazo fijado por las partes, debido a que en la
cuenta de ahorro respectiva no se hubieran enterado los fondos necesarios para pagar el
precio, a raz que el arrendatario promitente comprador hubiere efectuado giros, en cuyo
caso ser necesario que las partes fijen un nuevo plazo para celebrar el contrato de
compraventa, y al efecto se prorrogar el contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa. De todas maneras, puede ser que en este nuevo contrato las partes
cambien las condiciones del contrato, por ejemplo, el precio, el plazo para celebrar el
contrato de compraventa prometido, los seguros, etc.
Lo que s hay que dejar en claro es que el precio que se pague por la
vivienda prometida ser aqul que se calcule de la diferencia que resulte entre lo que se
ha pagado por concepto de renta de arrendamiento durante la vigencia de dicho contrato,
y se pagar con cargo a los fondos acumulados en la cuenta de ahorro para la vivienda
respectiva, en la cual se hacen abonos todos los meses, puesto que junto con la renta de
arrendamiento ser necesario depositar una cantidad fija en unidades de fomento en
dicha cuenta, y que tiene por objetivo justamente acumular fondos para pagar el precio de
la compraventa de la vivienda al trmino del plazo estipulado o cuando se haya reunido el
dinero suficiente para pagar el precio de la compraventa prometida respecto del inmueble
de que se trate.

59

CUENTAS DE AHORRO PARA EL ARRENDAMIENTO

DE VIVIENDAS CON PROMESA DE COMPRAVENTA
El Ttulo I de la Ley N 19.281 se refiere a la cuentas de ahorro para el
arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa. Lo primero que hay que decir
es que ellas se pueden abrir en los bancos, sociedades financieras y cajas de
compensacin de asignacin familiar, y que tienen por objetivo financiar el precio de la
compraventa prometida celebrar, pero no es necesario haber celebrado el contrato de
arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa para poder abrir una cuenta de
ahorro en las instituciones mencionadas.
Por otra parte, las instituciones tienen derecho a una retribucin
establecida en base a comisiones deducidas de los saldos acumulados en las cuentas de
ahorro. La comisin comprender la remuneracin de la sociedad administradora del
Fondo para la Vivienda y ser establecida libremente para cada institucin, con carcter
de uniforme para todos los titulares de cuentas de un mismo Fondo. Estas comisiones
estarn exentas del Impuesto al Valor Agregado y debern ser informadas al pblico y al
organismo fiscalizador que tenga la institucin.
Las instituciones no podrn cobrar comisiones por la transferencia de
fondos a otra institucin ni por el pago del precio de venta prometido a la sociedad
inmobiliaria.
Los titulares de las cuentas podrn, en cualquier tiempo, efectuar
depsitos voluntarios. Tratndose de trabajadores dependientes podrn hacerlo,
regularmente, mediante descuentos por planilla que efectan sus empleadores.
Los fondos existentes en las cuentas sern inembargables y no sern
susceptibles de medida precautoria alguna. Cesar la inembargabilidad una vez que se
ponga trmino al contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, por cualquiera
de las causales sealadas en el artculo 35, ya estudiadas, salvo el caso que dicho
trmino d origen a otro contrato similar.
Por lo tanto, de lo sealado, se puede concluir, que estas cuentas de
ahorro tienen por objeto financiar el precio de la vivienda prometida comprar. El titular de
la cuenta es una persona natural, que corresponder al arrendatario promitente
comprador.
El titular de la cuenta se compromete a enterar el aporte a la sociedad
administradora en la cuenta de ahorro, aporte que debe servir por una parte para pagar el
arriendo, y por otra, para acumular en la cuenta de ahorro el valor de la vivienda en el
plazo estipulado en el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.
La sociedad administradora de la cuenta de ahorro, es decir, el banco,
sociedad financiera o caja de compensacin de asignacin familiar se compromete a
recibir el aporte, pagar el arriendo respectivo y la diferencia enterarla en la cuenta de
ahorro del titular procurando buenas rentabilidades a la misma.
Cuando se ha celebrado un contrato de ahorro metdico, los fondos se
congelan porque tienen un destino nico y no se pueden retirar, por lo tanto, si el titular
60

desea aumentar su aporte pero tener la libertad de girar los fondos en caso de una
eventualidad, le conviene abrir una segunda cuenta de ahorro, esta vez voluntaria, y
depositar en ella; de este modo cuando la suma de las dos cuentas le cubra el valor de la
vivienda puede traspasar los fondos y finiquitar el contrato.
Las sociedades administradoras de cuentas de ahorro deben informar
peridicamente a los titulares de las cuentas de ahorro respecto de los movimientos,
saldos y capitalizacin de sus respectivas cuentas.
No se establece un mnimo de aporte ni de valor de la vivienda y por lo
tanto pueden optar todas las personas que deseen adquirir una. Los valores mnimos
estarn definidos por el valor de la vivienda que se elija y el plazo que se establezca para
reunir dicho valor; y a su vez estos dependen de la capacidad econmica del ahorrante.
Los lmites mximos quedan establecidos para los descuentos por
planilla, por cuanto se define en un 30% de la renta lquida del trabajador como mximo
entre aporte y depsitos voluntarios. Sin embargo, si hacen aportes directos el lmite no
cobra validez.
Si opera con el subsidio habitacional el aporte mximo alcanza al 25%
de la renta lquida.
Por ltimo, slo nos queda decir que la institucin, en todo lo que diga
relacin con las cuentas de ahorro para la vivienda, as como otras actividades que
realicen dentro de su giro, est fiscalizada por la Superintendencia de Bancos e
Instituciones Financieras.
CONTRATOS DE SEGURO
En su oportunidad, cuando tratamos sobre los sujetos del contrato de
arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, dijimos que el contrato de
seguro es un contrato bilateral por el cual una sociedad annima llamada compaa de
seguros (asegurador), toma sobre s por un determinado tiempo todos o algunos de los
riesgos de prdida o deterioro que corren ciertos bienes asegurables, pertenecientes a
otra persona (asegurado), obligndose el asegurador por una retribucin convenida
(prima) a indemnizarle la prdida o cualquier otro dao estimable que sufran los bienes
asegurados26.
Es un contrato bilateral, produce efectos para ambos contratantes,
derechos y obligaciones correlativos.
Asegurador: tomar sobre s el riesgo. Asuncin del riesgo. Puede
significar prdida o deterioro, que se denomina siniestro, que puede ser mayor (prdida
total o casi total) y siniestro menor.
Asegurado: pagar una prima. Prima es el precio del seguro. Nace la
obligacin de pagar la prima.

26

ESPINOZA CASTILLO,SERGIO, op. cit.

61

Es un contrato oneroso, la obligacin que asume la compaa de

seguros va en beneficio del asegurado, adems el precio que paga el asegurado va en
beneficio de la compaa.
Es un contrato conmutativo, las prestaciones se miran como
equivalentes. Constituye alteracin al principio de que las cosas perecen para su dueo.
El asegurado transfiere el riesgo de prdida o deterioro a la compaa, por lo tanto el
riesgo o la prdida la asume la compaa, que paga una indemnizacin, que es un valor
de reemplazo en el patrimonio del asegurado. Se produce una subrogacin real, pues
una cosa reemplaza jurdicamente a otra. La indemnizacin ocupa el lugar de la cosa.
Como es conmutativo, no es aleatorio como dicen el Cdigo Civil y el Cdigo de
Comercio, sobre todo porque existe la retrocesin y el reaseguro.
Reaseguro: contrato de seguro en que el asegurado es una compaa
de seguros, que traslada el riesgo que va a sufrir a otra compaa de seguros que
reasegura, que tiene que restituir lo que la primera compaa pag al primer asegurado.
Es un contrato en que una compaa de seguros llamada de
Reaseguro toma sobre s el riesgo de prdida que sufre la compaa de seguros en su
patrimonio por la prdida que sufre por el pago de indemnizaciones a sus asegurados.
Retrocesin: reaseguro de segundo grado, la compaa reaseguradora
se re-reasegura, y si esta compaa est reasegurada se produce retrocesin, y as
puede ir sucesivamente.
Como es un negocio de masas, entran aqu las estadsticas o Teora
de los Grandes Nmeros, se forma un fondo de reserva, desde este punto de vista
tambin es un contrato conmutativo.
La persona que se asegura debe decir verazmente las calidades de la
cosa, el artculo 557 del Cdigo de Comercio establece que el contrato puede rescindirse
si se oculta algo, incluso puede ser afectado por sanciones propias del delito de estafa, el
asegurado debe seguir pagando la prima, sin perjuicio de la sancin penal. El asegurado
tiene que tener estrictsima buena fe.
Es un contrato de indemnizacin para el asegurado, porque no puede
significar jams una ganancia, slo reemplaza la prdida sufrida por el siniestro.
Es un contrato principal, aunque complementa el contrato de
transporte y de compraventa.
Los artculos 42 y 43 de la Ley N 19.281 reglamentan el tema de los
seguros, y al respecto disponen que en los contratos de arrendamiento de viviendas con
promesa de compraventa, existe la obligacin para el arrendatario promitente comprador
de contratar seguro de incendio y seguro de desgravmen, y para el arrendador
promitente vendedor existe la obligacin de ofrecer alternativas de primas al arrendatario
promitente comprador. Las primas de estos seguros sern de cargo del arrendatario
promitente comprador, y en caso que no contratare estos seguros, la sociedad
inmobiliaria puede contratarlos por cuenta y cargo de aqul.

62

Sabemos que en el seguro de incendio el riesgo que se asegura es la

prdida o deterioro de una cosa, que puede ser mueble o inmueble, o mercaderas, que
es tal en la medida que la pliza cubre el deterioro de una cosa por incendio.
Incendio: destruccin de una cosa por efecto del fuego.
Por otra parte, sabemos que seguro de desgravmen es aqul que
consiste que en caso de muerte del obligado, se extingue la obligacin, quedando
entonces ntegramente cumplida, pero para ello es necesario que el asegurado pague por
el riesgo que significa su muerte, lo que puede redundar en una prdida para la sociedad
inmobiliaria. An as, el artculo 42, en su inciso final, seala que en caso que el
arrendatario promitente comprador tenga ms de 65 aos de edad, este seguro de
desgravmen no ser obligatorio.
Adems se establece la obligacin para la sociedad inmobiliaria de
ofrecer alternativas de seguro de desempleo al arrendatario promitente comprador. Este
seguro, cubrir las obligaciones que tenga el asegurado en el evento que su fuente de
ingresos termine o se suspenda, por cualquier causa. Incluso, existe una modalidad
parecida tratndose de trabajadores independientes, en que se podr estipular la
formacin de un fondo de garanta para responder en caso de incumplimiento en el pago
oportuno.
CONTRATO DE ADMINISTRACIN
La administracin del Fondo para la vivienda, que es un patrimonio
constituido con los fondos disponibles en las cuentas de ahorro para arrendamiento de
viviendas con promesa de compraventa, corresponde a una sociedad annima cuyo
objeto exclusivo sea tal administracin.
Los Fondos y las sociedades que los administren se sujetan a las
disposiciones de la ley N 19.281, de su reglamento y a las normas contractuales que se
establezcan en los respectivos contratos de administracin que celebren con las
entidades que les encarguen su administracin, y sern fiscalizados por la
Superintendencia de Valores y Seguros.
La sociedad administradora no podr iniciar la administracin de un
Fondo mientras la Superintendencia no inscriba el o los contratos de administracin del
respectivo Fondo con las instituciones que mantengan las cuentas, en un Registro
pblico que llevar al efecto la Superintendencia de Valores y Seguros.
La sociedad administradora tiene derecho a una comisin de cargo de
las instituciones que mantengan las cuentas, en las condiciones que establezca el
contrato de administracin.
La ley reglamenta las inversiones que pueden efectuar las sociedades
administradoras, y al efecto seala lmites en cuanto a los instrumentos financieros en los
cuales pueden invertir y en su monto respecto de su capital; as, pueden invertir en
instrumentos o valores emitidos o garantizados por una misma entidad, instrumentos

63

emitidos o garantizados por un mismo grupo empresarial, acciones de sociedades

annimas, ttulos de emisores extranjeros, etc.
Adems se establece que las transacciones de acciones, de cuotas de
fondos de inversin y otros valores que tengan transaccin burstil, deben realizarse en
una bolsa de valores.
En lo que nos interesa, que es el contrato de administracin que
celebrar la institucin de que se trate con una sociedad administradora, la ley no regula
dicha materia, por lo tanto, hay que concluir necesariamente, que se aplican las normas
generales sobre contratacin, y que los principios que rigen en este mbito son
plenamente aplicables. An ms, nos parece claro que en este caso se tratara de un
contrato de mandato, en que el mandante sera la institucin y el mandatario la sociedad
administradora. Se trata que una persona confa la gestin de uno o ms negocios a otra,
que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera. Aunque el Cdigo Civil, al
reglamentar el contrato de mandato lo hace referido a personas naturales, no vemos el
inconveniente de aplicarlo a personas jurdicas, como es el caso que estamos
analizando. Adems, en este caso sera necesario recurrir a las normas que al respecto
establece el Cdigo de Comercio y a las disposiciones de la Ley General de Bancos,
incluso en este ltimo cuerpo legal se regulan figuras en que los bancos aparecen
actuando como mandatarios, por ejemplo, en las comisiones de confianza o la custodia
de valores, por lo que nos parece que perfectamente podran tener el papel de mandante
de otra persona jurdica que acte como mandataria, que sera el caso de la sociedad
administradora de los fondos para la vivienda.
Slo nos cabe concluir que con este contrato la institucin que lleva la
cuenta de ahorro para efectos de celebrar el contrato de arrendamiento de viviendas con
promesa de compraventa, traspasa los fondos a estas entidades administradoras, las
cuales por su gestin tienen derecho a percibir una comisin. Para el banco, sociedad
financiera o caja de compensacin de asignacin familiar sern las utilidades que deriven
de la administracin de los fondos por parte de la administradora.
Adems, en la ley est permitido que las instituciones que llevan las
cuentas, es decir, bancos, sociedades financieras y cajas de compensacin de
asignacin familiar, puedan constituir o formar parte de Administradoras de Fondos para
la Vivienda. La interpretacin ms lgica de esta norma es decir que entre varias
instituciones podran formar una Administradora; tambin que una institucin forme parte
de una Administradora en un porcentaje determinado de su capital, y que los dems
dueos sean inversionistas privados; la otra posibilidad es que una institucin con su
capital forme o cree una Administradora, lo que estara permitido pues la norma en
estudio seala que "podrn constituir o formar parte..."
LA CESIN DE DERECHOS DERIVADOS
DEL CONTRATO

64

Segn el artculo 29 de la Ley N 19.281, el arrendatario promitente

comprador podr ceder los derechos derivados de su contrato, previa notificacin a la
sociedad inmobiliaria, la que no podr denegarse sin causa justificada, cesin que deber
incluir el saldo de su cuenta y sus capitalizaciones, o el total de los abonos efectuados al
precio de la compraventa prometida.
Por su parte, el Reglamento de la Ley, en su artculo 10 establece la
forma de notificar a la sociedad inmobiliaria la cesin de los derechos del arrendatario
promitente comprador, y al efecto seala que la notificacin debe constar por escrito y
contener respecto del cesionario igual informacin a la requerida por la sociedad
inmobiliaria al cedente al momento de celebrarse el contrato objeto de la cesin.
Adems, dicha disposicin establece que la sociedad inmobiliaria
puede oponerse a la cesin, por causa justificada, dentro del plazo fatal de 30 das
corridos contados desde la notificacin, debiendo comunicar por escrito al arrendatario
promitente comprador los fundamentos de su objecin. Sern causas justificadas para
oponerse a la cesin, entre otras, la falta de capacidad de pago del cesionario, sus malos
antecedentes comerciales, o no haber acreditado renta suficiente mediante
documentacin fidedigna.
Como contrapartida, tambin se autoriza a la sociedad inmobiliaria
para efectuar la cesin de los derechos y obligaciones que nacen del contrato de
arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa; el artculo 30 de la Ley N
19.281 establece que la sociedad inmobiliaria slo podr enajenar la vivienda arrendada
con promesa de compraventa, siempre que ceda conjuntamente el contrato de
arrendamiento con promesa de compraventa, a otra sociedad del mismo tipo, a un fondo
de inversin inmobiliaria, a un fondo de inversin de crditos securitizados, a una
sociedad securitizadora, o a las personas que la Superintendencia de Valores y Seguros
haya declarado por norma de carcter general que pueden adquirirlos. El adquirente a
cualquier ttulo de la vivienda, como cesionario del contrato de arrendamiento con
promesa de compraventa, tendr iguales obligaciones, derechos y facultades del cedente
y estar obligado a cumplir el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa en
la forma pactada. Las partes podrn convenir que la administracin del contrato de
arrendamiento con promesa de compraventa la mantenga el cedente.
Tambin esta disposicin seala que la cesin de los contratos de
arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, por parte del arrendador
promitente vendedor, como, asimismo, la cesin, por el arrendatario promitente
comprador, de sus derechos derivados del contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa, se efectuarn mediante endoso. Este se colocar a continuacin, al
margen o al dorso del ttulo, con indicacin del nombre del cedente y del cesionario,
debiendo las firmas de las partes estar autorizadas por notario y anotarse la respectiva
cesin al margen de la inscripcin del contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa.

65

En Derecho Civil hemos estudiado que la cesin de derechos es una

convencin por la cual el acreedor transfiere su crdito a otra persona, llamada
cesionario, que pasa a ocupar la situacin jurdica del cedente en el derecho cedido27.
La cesin hace ocupar al cesionario la misma situacin jurdica del
cedente. El cesionario es causahabiente a ttulo singular del cedente; pasa a ocupar en el
crdito la misma situacin jurdica de ste.
Por lo tanto es necesario concluir que la cesin de los derechos
emanados de un contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa,
en que se cumplan los requisitos exigidos por la ley, tiene el efecto de hacer traspasar los
derechos, obligaciones y facultades del cedente al cesionario, dependiendo de la
situacin jurdica que ocupe el cedente en el contrato, ya que la Ley autoriza que haga
cesin de sus derechos tanto el arrendador promitente vendedor como el arrendatario
promitente comprador.
Lo nico que no es aplicable a la cesin de los derechos que nacen
del contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa se refiere a la
hipoteca, puesto que la ley, en su artculo 26 seala que los inmuebles no podrn estar
hipotecados ni gravados con censos, usufructos, derechos de uso o habitacin o
fideicomisos, ni sujetos a interdicciones o prohibiciones de enajenar. El artculo 1.906 del
Cdigo Civil establece que la cesin de un crdito comprende sus fianzas, privilegios e
hipotecas. En este caso no ser posible que la cesin comprenda una hipoteca porque el
inmueble objeto del contrato cuyos derechos se ceden no puede estar hipotecado, por
prohibirlo la norma referida precedentemente.

EFECTOS DEL CONTRATO PARA EL MINISTERIO

DE VIVIENDA Y URBANISMO
Sabemos que de la celebracin del contrato de arrendamiento de
viviendas con promesa de compraventa se derivarn obligaciones para el Ministerio de
Vivienda y Urbanismo siempre y cuando se haya efectuado la operacin a travs del
subsidio habitacional que reglamenta la Ley N19.281.
El Ttulo V de la Ley establece las obligaciones que nacern para
dicho organismo estatal, adems de establecer los requisitos generales para acceder al
subsidio habitacional por parte del arrendatario promitente comprador.
Otra obligacin del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo en relacin
con el subsidio habitacional est referido a la creacin de un Registro de Postulantes, que
llevar cada SERVIU, para efectos de que los interesados puedan postular al sistema de
subsidio habitacional, y donde se llevar toda la informacin necesaria respecto de cada
postulante.
27

ABELIUK MANASEVICH, RENE, op. cit.

66

El objeto del subsidio es complementar el aporte y el ahorro voluntario

acumulados por el titular de la cuenta de ahorro respectiva, y as contribuir a pagar la
renta de arrendamiento y el precio de compraventa de la vivienda.
El Reglamento, por su parte, seala que el subsidio habitacional es
una ayuda estatal directa, que se otorga por una sola vez al beneficiario, sin cargo de
restitucin por parte de ste, con el objeto de complementar su aporte para contribuir a
pagar la renta de arrendamiento y el precio de compraventa de la vivienda.
El subsidio se expresa en unidades de fomento, y se paga fraccionado
en cuotas peridicas, iguales y sucesivas, con un mximo de 240 cuotas. El Servicio de
Vivienda y Urbanizacin respectivo depositar el valor correspondiente en la cuenta del
beneficiario o de la sociedad inmobiliaria.
Tenemos, entonces, que la principal obligacin que nace para el
Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en caso que se celebre un contrato de arrendamiento
de viviendas con promesa de compraventa en que opere subsidio habitacional, consiste
en depositar mensualmente una parte del aporte a que est obligado el arrendatario
promitente comprador en su cuenta de ahorro o directamente en la inmobiliaria, cantidad
que se determina en unidades de fomento, ello porque el aporte que debe efectuar el
arrendatario promitente comprador tambin est expresada en unidades de fomento, y si
el Ministerio depositara en otra unidad monetaria, con el transcurso del tiempo este
aporte sera cada vez ms pequeo por efecto de la inflacin.

67

SITUACIN DE LOS EMPLEADORES

Al principio de este Captulo ya nos referimos someramente a las
obligaciones que para el empleador de un trabajador dependiente pueden surgir con
motivo de la celebracin de un contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de
compraventa.
En el artculo 9 de la Ley N 19.281 se establece la posibilidad que a
dicho trabajador dependiente se le efecten descuentos por planilla respecto de los
aportes y los depsitos voluntarios. Si el empleador no efectuare los descuentos
habiendo sido requerido para ello, deber pagar al trabajador, a ttulo de indemnizacin
de perjuicios, una suma equivalente a media unidad de fomento por cada mes en que no
efecte el descuento, la que se depositar en la cuenta del arrendatario promitente
comprador, que en este caso es un trabajador dependiente.
Si el empleador hiciere las retenciones y no enterare los fondos
correspondientes en la cuenta por dos meses consecutivos o tres meses en total en
cualquier poca, la institucin que mantenga dicha cuenta o la sociedad inmobiliaria, en
su caso, deber notificar este hecho al arrendatario promitente comprador y a la sociedad
inmobiliaria propietaria de la vivienda arrendada, a fin que aqul haga los futuros aportes
en forma directa a la entidad correspondiente y ordene a su empleador la suspensin de
las retenciones.
Lo que nos llama la atencin en este precepto es que el empleador,
que es un tercero absoluto en el contrato, se va a ver obligado a hacer las retenciones y
pagos en la cuenta del trabajador.
Por la redaccin del artculo en anlisis, al parecer el empleador no
tiene ninguna posibilidad de negarse, puesto que el precepto seala que a requerimiento
escrito del trabajador los aportes sern descontados por el empleador.
As, podramos hablar que aqu se establece, por ley, un mandato en
que el mandante es el trabajador y el mandatario el empleador. Pero para que fuera
mandato sera necesario que hubiere un acuerdo previo entre trabajador y empleador, lo
que puede haber, pero no es exigencia de la ley, por lo tanto el trabajador, sin consultar a
su empleador, se podra comprometer con la institucin o sociedad inmobiliaria, a que su
empleador le har descuentos por planilla y enterar el aporte respectivo. Es curioso,
porque el empleador puede incurrir en gastos, por ejemplo, necesitar que un contador
que le haga la operacin, y l no tiene ni siquiera la posibilidad de negarse.
Por otra parte, la institucin que lleve la cuenta o la sociedad
inmobiliaria, en su caso, ser la encargada de perseguir el cumplimiento de la obligacin
por parte del empleador, establecindose adems una sancin, en dinero, en favor del
trabajador, para el caso que el empleador no cumpla con su obligacin de retener y pagar
los aportes. Adems, estas instituciones son las encargadas de perseguir judicialmente al
empleador para que haga los referidos aportes, y en caso de no obtener un resultado
favorable, se prorrogar el contrato.

68

La otra posibilidad que habamos sugerido es que se podra tratar de

una promesa de hecho ajeno. El promitente sera el trabajador, que se compromete que
una tercera persona, de quien no es legtimo representante, realice una determinada
prestacin. La figura en anlisis, reglamentada en el artculo 1.450 del Cdigo Civil, no
corresponde, sin embargo, al caso del empleador que debe pagar los aportes de su
trabajador y descontarle por planilla, puesto que el precepto citado seala : "esta tercera
persona no contraer obligacin alguna, sino en virtud de su ratificacin...", lo que hemos
visto no se exige por la Ley N19.281, ms an, ya sealamos que el empleador no
manifiesta su voluntad en ningn sentido. Si el trabajador se compromete con el banco o
la sociedad inmobiliaria que su empleador le descontar por planilla y depositar el
respectivo aporte, ste slo debe hacerlo, no puede aceptar o rechazar.
Pensamos que las obligaciones que emanan del contrato de arrendamiento de
viviendas con promesa de compraventa para el empleador, que ya dijimos, no nacen en
virtud de un mandato ni de una promesa de hecho ajeno, simplemente constituyen una
modalidad de pago para el trabajador. El arrendatario promitente comprador, que est
obligado a enterar los aportes para el precio de la compraventa prometida, o bien para
hacer depsitos en la cuenta de ahorro respectiva, tiene la facultad de que un tercero,
que es su empleador, cumpla con sus obligaciones, a cuenta de lo que el empleador
debe al trabajador por concepto de remuneraciones, sueldo, salario, o cualquier otra
forma de retribucin.

69

EXCEPCIN DE CONTRATO NO CUMPLIDO

Si una de las partes exige el cumplimiento de su crdito sin haber
ejecutado u ofrecer ejecutar su propia deuda, la contraparte puede negarse a cumplir
oponiendo la excepcin de inejecucin o "exceptio non adimpleti contractus". Mediante
esta excepcin, el deudor demandado se niega, en el proceso judicial respectivo, a
cumplir su obligacin mientras la otra parte no cumpla o no se allane a cumplir lo que le
corresponde28.
En nuestro pas la excepcin de inejecucin est consagrada en el
artculo 1.552 del Cdigo Civil, que seala que "en los contratos bilaterales ninguno de los
contratantes est en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple
por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos". De aqu nace el
aforismo de que "la mora purga la mora".
Los requisitos para que se acoja la excepcin de contrato no cumplido
son:
a) Que se trate de un contrato bilateral.
b) Que la parte demandante no haya cumplido la prestacin ni se
allane a cumplirla.
c) Que la obligacin del demandante sea actualmente exigible.
Ahora nos corresponde analizar si esta institucin del Derecho Civil
tiene aplicacin en la Ley N 19.281, sobre contrato de arrendamiento de viviendas con
promesa de compraventa.
Para ello nos detendremos en las causales de terminacin anticipada
del contrato de arrendamiento, sealadas en el artculo 35 de la Ley.
1. No pago de los aportes que se mencionan en el artculo 37, que se
refiere al no pago de tres aportes sucesivos o cuatro aportes que se mantengan sin
pagar, an cuando no fueren sucesivos, caso en el cual la sociedad inmobiliaria tiene
derecho para pedir la resolucin judicial del contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa.
La excepcin de contrato no cumplido tendr aplicacin en este caso
cuando la sociedad inmobiliaria no haya cumplido alguna de las obligaciones que le
impone el contrato, por ejemplo, cuando no haya efectuado la entrega del inmueble
objeto del contrato. Naturalmente que podr pedir judicialmente la resolucin del contrato,
pero el arrendatario promitente comprador podr excepcionarse aduciendo que la
sociedad inmobiliaria no ha cumplido con su prestacin, y la principal (en el contrato de
arrendamiento) consiste en hacer la entrega de la vivienda arrendada prometida vender.
Sin embargo, es dudosa la aplicacin de la excepcin en estudio
tratndose de otras obligaciones de la sociedad inmobiliaria, por ejemplo, en lo que dice
relacin con la reparacin de los daos que provengan de vicios ocultos, puesto que ello
28

LOPEZ SANTA MARIA, JORGE, op. cit.

70

supone, naturalmente, que sea necesario probar la causa de los daos, y el arrendatario
promitente comprador no podra dejar de cumplir con su obligacin de enterar los aportes
porque estima que los daos deben ser reparados por el arrendador. Diferente sera el
caso si existe una sentencia judicial que haya declarado que los daos debe repararlos la
sociedad inmobiliaria y sta no lo hace ni est llana a hacerlo, en cuyo caso, creemos que
al arrendatario le asiste el derecho de no cumplir su obligacin, y sera plenamente
aplicable el adagio de "la mora purga la mora".
2. Daos graves causados en la vivienda por hecho o culpa del
arrendatario o de las personas por las que responda civilmente.
En este caso pensamos que la excepcin de contrato no cumplido no
tiene aplicacin en el contrato en estudio. El contrato se resuelve por un hecho imputable
al arrendatario, es un incumplimiento que consiste en desarrollar una conducta que
significa olvidar su obligacin de cuidar la cosa como un buen padre de familia. No vemos
qu conducta del arrendador pueda permitir al arrendatario que ejecute actos que
redunden en la destruccin de la vivienda.
3. Por cambio de destino de la vivienda arrendada, por acto del
arrendatario promitente comprador. Sabemos que el principal destino que debe tener el
inmueble de que se trata debe ser el que sirva de vivienda. Creemos, al igual que en el
nmero anterior, que en este caso no se aplica la excepcin de contrato no cumplido,
puesto que ningn incumplimiento del arrendador autoriza al arrendatario para cambiar el
destino del bien raz objeto del contrato.
4. Por incumplimiento de las obligaciones indicadas en el artculo 10
para los herederos del arrendatario promitente comprador. Sabemos que se trata del
caso en que no hay seguro de desgravmen, y por lo tanto, los herederos, para hacer
subsistir el contrato, deben hacer los aportes y cumplir con las dems prestaciones a las
que se oblig el causante. Este caso se da cuando las partes ya estn ejecutando sus
prestaciones respectivas, y si una de ellas, que corresponde a la parte del arrendatario
promitente comprador, no cumple con sus prestaciones, autoriza para que la sociedad
inmobiliaria pueda pedir la resolucin judicial del contrato. Creemos que aqu es vlido
todo lo dicho al analizar los nmeros anteriores, puesto que los herederos son
continuadores de su causante, que en este caso es el arrendatario. Dependiendo de la
obligacin que se trate, creemos que los herederos pueden invocar la excepcin de
contrato no cumplido. As, si la sociedad no ha hecho entrega material del inmueble, o no
ha reparado los daos a que ha sido judicialmente condenada, nos parece absolutamente
legtimo a los herederos excepcionarse en los trminos que estamos estudiando.
5. Por quiebra del arrendatario promitente comprador, caso en el cual
el juez fijar la fecha de restitucin de la vivienda. Pensamos que en esta hiptesis no
sera lcito invocar la "exceptio non adimpleti contractus", puesto que hay una resolucin
judicial que declar la quiebra, y que acarrea la terminacin del contrato de arrendamiento
con promesa de compraventa, y como consecuencia de ello la restitucin de la vivienda.
71

En este caso hay un acto de una autoridad legalmente investida para ello, que en uso de
sus facultades ha dictado una resolucin, que no puede dejar de cumplirse. Por ello, en
este caso, no sera lcito invocar la excepcin en estudio, aunque la sociedad inmobiliaria
hubiera dejado de cumplir con su prestacin.
6. Por incumplimiento de las obligaciones del arrendador promitente
vendedor. En trminos generales, por cualquier incumplimiento, el arrendatario podra
pedir judicialmente la resolucin del contrato. Pero, la parte de la sociedad inmobiliaria,
podra oponerse por medio de la excepcin de contrato no cumplido. Por ejemplo,
supongamos que el arrendatario demanda la terminacin del contrato basado en que la
sociedad inmobiliaria no ha hecho entrega de la vivienda. La demandada podr
excepcionarse aduciendo que el arrendatario no ha pagado la renta de arrendamiento y
los respectivos aportes, y no est llano a cumplir, con lo que resulta que ambos
contratantes se encuentran en mora respecto de las prestaciones que deben realizar en
favor de su contraparte.
Con lo dicho queda claro, entonces, que, en trminos generales, la
excepcin de contrato no cumplido tiene aplicacin en el contrato de arrendamiento de
viviendas con promesa de compraventa, pero s hay que ser cuidadoso, puesto que
depender mucho de la causal invocada para poner trmino al contrato, y as sabremos
perfectamente si la excepcin en estudio es posible invocarla en el contrato que nos
ocupa.
RESOLUCIN POR INEJECUCIN
Si uno de los contratantes voluntariamente se ha ejecutado las
prestaciones a que se encuentra obligado, si estuviera en mora, el otro puede demandar
el cumplimiento forzado de lo que se le adeuda o, si lo prefiere, puede optar por
desligarse del contrato, solicitando su resolucin, es decir, el aniquilamiento retroactivo
del contrato bilateral29.
La resolucin por inejecucin se encuentra especialmente entrelazada
con la condicin resolutoria, en particular con la condicin resolutoria tcita. Esta
institucin est establecida en el artculo 1.489 del Cdigo Civil en los siguientes
trminos: "En los contratos bilaterales va envuelta la condicin resolutoria de no
cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podr el otro
contratante pedir a su arbitrio o la resolucin o el cumplimiento del contrato, con
indemnizacin de perjuicios".
La Ley N 19.281 expresamente se remite al artculo del Cdigo Civil
transcrito, en el Ttulo III, en que se regula el contrato de arrendamiento de viviendas con
promesa de compraventa, en su artculo 34 que dispone: "Si la extincin del derecho del
arrendador promitente vendedor se produce por sentencia judicial no imputable al
29

LOPEZ SANTA MARIA, JORGE, op. cit.

72

arrendatario promitente comprador, la vivienda arrendada deber ser reemplazada por

otra similar".
"En estos casos el arrendatario promitente comprador podr ejercer
las acciones civiles ordinarias establecidas en el artculo 1.489 del Cdigo Civil, en
conformidad a las reglas generales establecidas en dicho cuerpo legal".
En este caso, el legislador opt directamente por entregar las acciones
a que se refiere el artculo 1.489 del Cdigo Civil, al arrendatario promitente comprador,
que se ha visto privado de la vivienda por una sentencia judicial que es desfavorable para
la sociedad inmobiliaria. Por lo tanto, el arrendatario puede optar entre pedir el
cumplimiento forzado de la obligacin, o bien la resolucin del contrato, con
indemnizacin de perjuicios. Se trata, en la Ley, que el arrendador promitente vendedor
no podr cumplir con la obligacin de entregar la vivienda, puesto que hay una sentencia
judicial que declara extinguido su derecho de propiedad sobre ella.
En el caso del arrendatario, ver si la vivienda que ocupa el lugar de la
antigua, que es reemplazada, cumple con los requerimientos que tuvo en vista al celebrar
el contrato, si no es as, desistir del contrato y pedir su resolucin. No olvidemos que
esta accin el arrendatario promitente comprador la debe ejercer ante uno de los jueces
rbitros que instituye la ley en su artculo 40.
TEORA DE LOS RIESGOS
La expresin "riesgo" indica la posibilidad de un evento futuro daino,
como dice el Diccionario de la Real Academia Espaola de la Lengua "contingencia o
proximidad de un dao".
En los derechos personales, el riesgo se presenta justamente cuando
la obligacin se ha hecho imposible sin que la imposibilidad pueda imputarse al deudor.
Si hay imputabilidad para ste, no ha habido riesgo, el deudor no cumplir la obligacin
que se hizo imposible, sin embargo no se extingue la obligacin sino que se transforma
en la de indemnizar los perjuicios30.
La pregunta a la cual contesta la Teora de los Riesgos es la siguiente:
quin responde de la imposibilidad de ejecucin en razn del caso fortuito?; al
extinguirse la obligacin de un contratante se extingue tambin la obligacin correlativa
del otro?31.
Para que se presente la interrogante es necesario:
a) Que exista un contrato bilateral en curso, cuyo cumplimiento est
pendiente, al menos en parte.
b) Que se extinga la obligacin de uno de los contratantes por
imposibilidad de ejecucin, o sea, a consecuencia de un caso fortuito o fuerza mayor.
30

ABELIUK MANASEVICH, RENE, op. cit.

31

LOPEZ SANTA MARIA, JORGE, op. cit.

73

En Chile, en las obligaciones de dar, el riesgo de la prdida fortuita es

para el acreedor (salvo excepciones), puesto que no obstante la extincin de la obligacin
del deudor por la prdida fortuita de la cosa debida, el acreedor debe cumplir con su
contraprestacin. Esta solucin nace de relacionar los artculos 1.550 y 1.820, ambos del
Cdigo Civil.
En las obligaciones de gnero, si las cosas genricamente debidas
perecen antes de su entrega, la prdida es para el deudor de la obligacin de entregarlas,
quien de todos modos deber cumplir sta con otras de la misma cantidad y calidad.
En las obligaciones de hacer y no hacer, a falta de solucin expresa,
debe aplicarse la solucin de equidad, que es colocar el riesgo por cuenta del deudor,
cuya prestacin se ha hecho imposible; en consecuencia, el acreedor nada debe pagar, y
si ya lo ha hecho, puede repetir lo pagado.
Pensamos que la Teora de los Riesgos tiene plena aplicacin en los
contratos regidos por la Ley N 19.281. Sabemos, por una parte, que se trata de un
contrato bilateral y existe la posibilidad que alguna obligacin de uno de los contratantes
se extinga por caso fortuito o fuerza mayor. Puede tratarse de una obligacin de hacer,
como es la celebracin del contrato de compraventa prometido, pensemos, por ejemplo,
en que cuando ya transcurri el plazo estipulado y las partes han fijado un da
determinado para celebrar el contrato de compraventa respecto de la vivienda, dos das
antes sta queda totalmente destruida como consecuencia de un terremoto.
Otro caso podra ser que la vivienda se destruye, pero durante la
vigencia del contrato de arrendamiento. Aqu estamos en presencia de una obligacin de
hacer, y por lo tanto el riesgo de la prdida es para el deudor cuya obligacin se ha hecho
imposible, que es la sociedad inmobiliaria arrendadora promitente vendedora; como
contrapartida, el acreedor nada debe pagar. Esto, sin duda, que puede ser alterado por la
voluntad de las partes, que podran pactar, por ejemplo, el reemplazo de la vivienda
siniestrada.

74

CAPITULO V
SISTEMA DE SOLUCIN DE CONFLICTOS
EN LA LEY 19.281
Por disposicin de la ley N 19.281, los conflictos que se susciten con
motivo de la celebracin del contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de
compraventa se sustraen del conocimiento de los tribunales ordinarios de justicia.
Ser juez competente en las demandas que tengan por objeto la
resolucin o trmino del contrato de arrendamiento de inmuebles con promesa de
compraventa, la fijacin de la fecha de restitucin, y cualquier controversia que se
produzca entre las partes, incluidas la indemnizacin de perjuicios, las prestaciones
mutuas y las cuestiones de interpretacin del contrato, un juez rbitro. Los rbitros estn
tratados en el Cdigo Orgnico de Tribunales, artculos 223 y siguientes, y se establece
que son jueces nombrados por las partes, o por la autoridad judicial en subsidio, para la
resolucin de un asunto litigioso. El rbitro en este contrato debe tener la calidad de
mixto, es decir, ser un rbitro de derecho al que se le otorgan facultades de arbitrador en
cuanto al procedimiento, esto es, no est sujeto a la ley en cuanto al procedimiento, sino
a las normas que le sealen las partes o en su defecto, a las mnimas reglas que a este
respecto fija el Cdigo de Procedimiento Civil; en cuanto al fallo, ste debe dictarse
conforme a derecho.
La ley N 19.281, sobre contrato de arrendamiento de viviendas con
promesa de compraventa, seala que el rbitro deber ser designado en el mismo
contrato, debiendo recaer la designacin en uno de los incluidos en la nmina que
confeccionar, por regiones, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo o por el juez letrado,
en caso de desacuerdo de las partes. Tambin lo designar el juez cuando las partes no
lo hicieren en el respectivo contrato. Aunque la ley no lo dice, pensamos que es
plenamente aplicable lo dispuesto en el artculo 232 del Cdigo Orgnico de Tribunales,
que seala que en caso de desacuerdo entre las partes, el nombramiento que efecta el
juez debe recaer en una persona diversa de las dos primeras indicadas por las partes, y
que en lo dems se proceder en la forma establecida en el Cdigo de Procedimiento
Civil para el nombramiento de peritos. Por su parte, dicho cuerpo legal establece, en los
artculos 414 y siguientes, que la resolucin que designa a un perito es apelable, y que
slo despus de hecha la designacin se seguir adelante el recurso (de apelacin). Se
presume que no hay acuerdo de las partes en la eleccin cuando no concurren todas las
partes a la audiencia pertinente; en caso que el nombramiento se haga por el tribunal, se
pondr en conocimiento de las partes para que se opongan dentro de tres das;
posteriormente el perito que acepta el encargo debe jurar ante el juez de la causa
desempearlo con fidelidad.
De lo antes dicho se desprende que la designacin del juez rbitro
mixto es un requisito accidental del contrato, pero en caso de omisin ser preciso la
intervencin de la justicia ordinaria para suplirlo. Aunque la ley no es clara en este
75

aspecto, entendemos que la designacin hecha por el juez de todas maneras debe
recaer en un rbitro de los incluidos en la nmina del Ministerio de Vivienda y Urbanismo
32
.
Cuando el arrendador promitente vendedor obtenga la restitucin de
una vivienda, el rbitro levantar un acta de su estado, con la concurrencia de un perito,
que debe ser un profesional de aqullos designados en el artculo 17 de la Ley General
de Urbanismo y Construcciones, es decir, arquitectos, ingenieros civiles y constructores
civiles; dicho perito ser designado por el rbitro, con citacin de las partes. El perito
emitir un informe sobre el estado general de la vivienda, sealando y valorizando las
mejoras, daos o deterioros que no pueden atribuirse a caso fortuito o al uso normal de
sta.
Con el informe del perito y las observaciones que hagan las partes, se
fijar el monto de la indemnizacin al arrendador promitente vendedor, la que se pagar
con cargo a los fondos existentes en la cuenta. Si stos no fueren suficientes, el
arrendador promitente vendedor podr demandar la diferencia ante el mismo rbitro que
conoci del juicio o del incidente, y se aplica lo previsto en los artculos 40 y 41 de la ley,
es decir, lo recin estudiado.
Se echa de menos una disposicin que resuelva la situacin del
arrendatario promitente comprador que realiza ampliaciones y/o mejoras a su costa, con
autorizacin del arrendador promitente vendedor y a quien, ms adelante se le demanda
el trmino del contrato, ya que el art. 41 slo prev el caso de las indemnizaciones para el
arrendador promitente vendedor. Si bien es cierto, en el mbito de la competencia del
juez rbitro est resolver sobre las prestaciones mutuas que deban hacerse las partes,
sin que se haga referencia expresa a estas ampliaciones y mejoras que aumenten el
valor venal del inmueble 33.
Sin embargo, en el artculo 36 se regula la situacin de los daos
producidos durante la vigencia del contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa y que provengan de vicios ocultos, y se establece que el arrendador
promitente vendedor debe repararlos, pero despus se agrega, en el inciso final: "lo
dispuesto en este artculo se entender sin perjuicio de las acciones ordinarias de
indemnizacin de perjuicios que pudiere ejercer el arrendatario promitente comprador en
conformidad a las reglas legales vigentes", las que por disposicin del artculo 40 de la
ley, son de conocimiento del juez rbitro.
Adems, en el artculo 41 bis se reglamenta un procedimiento para el
caso que la controversia de que se trata haya nacido con motivo de la celebracin de un
contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa en que tenga
aplicacin el subsidio habitacional reglamentado en el Ttulo V de la Ley N 19.281, y
siempre que el precio de la compraventa prometida no exceda de novecientas unidades
32

En el mismo sentido PERALTA HENRIQUEZ, LUIS CRISTIAN, Normas sobre arrendamiento de viviendas con promesa
de compraventa, Memoria de prueba, Universidad de Chile, 1994.
33

HUBNER G., ANA MARIA - VERGARA ALDUNATE, SOFIA, op. cit.

76

de fomento, cuando los fondos existentes en la cuenta o los abonos efectuados al pago
del precio alcanzaren a lo menos el 25% del precio, en cuyo caso el arrendador
promitente vendedor podr solicitar al rbitro que conoce del juicio de terminacin del
contrato por no pago de los aportes, que ordene la venta de la vivienda en pblica
subasta.
Con el producto de la subasta, se pagar al arrendador promitente
vendedor el precio de la compraventa prometida ms las rentas de arrendamiento
devengadas y no pagadas y las costas del juicio.
Si despus del remate resultare un saldo en contra, el Serviu
respectivo enterar al arrendador promitente vendedor hasta un 75% de ese saldo
insoluto, con un lmite mximo de 200 unidades de fomento por operacin.
Tribunal arbitral de segunda instancia
En la ley se establece un sistema de doble instancia, con lo que se
garantiza el debido proceso, ya que contra las sentencias de los rbitros se podrn
interponer los recursos de apelacin y casacin en la forma, los que sern conocidos y
fallados por un juez rbitro de segunda instancia. El recurso de apelacin se conceder
en el solo efecto devolutivo, es decir, no se suspende el cumplimiento de la resolucin
recurrida (salvo que se concediera orden de no innovar), y el rbitro de primera instancia
sigue siendo competente para conocer del juicio hasta su terminacin.
La ley no seala la poca en que debe ser nombrado el rbitro de
segunda instancia, y pueden existir, en la prctica, varias alternativas:
a) Que sea nombrado en el mismo momento que el rbitro de primera
instancia, de la nmina que existir en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, y
dependiendo de si hay o no acuerdo de las partes, lo designarn stas o la justicia
ordinaria. Al parecer es el mtodo ms conveniente, que el nombramiento sea de comn
acuerdo en el contrato, porque ello evitar un trmite judicial. Sera recomendable,
inclusive, designar los sustitutos para el caso que los titulares por inhabilidad, muerte o
razones de fuerza mayor no pudieran conocer del asunto sometido a su decisin.
b) Que sea nombrado durante la tramitacin del juicio de primera
instancia. Este sistema tiene la ventaja que al momento de entablarse los recursos ya
est nombrado el juez que conocer de ellos y por ende, se pueden conocer y fallar ms
rpido. Adems, que cuando ya existe sentencia de primera instancia, por la situacin de
tensin que se produce entre los litigantes, es ms difcil lograr el acuerdo entre ellos y
ser necesario recurrir a la justicia ordinaria para el nombramiento, lo que acarrear una
demora en el conocimiento y fallo de los recursos entablados, por no haber tribunal que
conozca de ellos.
c) Que sea nombrado una vez que se interpongan los recursos que
debe conocer el tribunal de segunda instancia. Tiene la ventaja que no se instituye un
tribunal que quizs no ejercer funciones, con los trmites y tiempo que ello significa,

77

tanto para las partes como -eventualmente- para la justicia ordinaria en caso de
desacuerdo.
Por disposicin del artculo 40 de la Ley, contra la sentencia del rbitro
de segunda instancia no proceder recurso alguno, salvo el de casacin en la forma por
ultra petita e incompetencia y el de queja para ante la Corte Suprema.

78

Registro de Jueces rbitros

En el Reglamento de la Ley, se crea el Registro de Jueces rbitros,
que operar en cada regin en la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y
Urbanismo.
En este Registro existir una categora de jueces rbitros de primera
instancia y otra de jueces rbitros de segunda instancia.
Slo pueden inscribirse en el Registro los abogados habilitados para el
ejercicio de la profesin. Para ser rbitro de primera instancia se requiere 5 aos de
ejercicio profesional, en tanto que para ser rbitro de segunda instancia es necesario
acreditar 15 aos de ejercicio de la profesin.
La informacin consignada en el Registro ser comunicada a los
jueces letrados de turno por las respectivas Secretaras Regionales Ministeriales, cuando
dichos tribunales lo requieran. Sin perjuicio de lo anterior, dichas Secretaras remitirn, a
lo menos semestralmente, a las respectivas Cortes de Apelaciones las nminas de los
abogados inscritos en el Registro.
Adems se establece la obligacin para los jueces rbitros de segunda
instancia de enviar al Ministerio de Vivienda y Urbanismo copia de la sentencia definitiva
recada en las causas de que hubieren conocido, con certificado de encontrarse
ejecutoriada.

79

Ventajas del sistema arbitral

Nos ha parecido interesante consignar los motivos que ha tenido el
legislador al establecer un sistema de arbitraje mixto forzoso para solucionar las
controversias que se susciten entre las partes con motivo de la celebracin de un contrato
de arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa.
Sabemos, que en general se adopta un sistema de arbitraje para
sustraer determinados asuntos del conocimiento de la justicia ordinaria, y al efecto se
esgrimen razones alusivas al sistema judicial, tales como su lentitud y la falta de
especializacin de los jueces letrados, debido a que no pueden estar al tanto de todos los
aspectos de la vida jurdica y de los problemas que se originan con motivo de la
aplicacin de determinados asuntos.
Pero, por otra parte, estas razones desaparecen, en cierta medida, si
pensamos que la justicia arbitral puede llegar a ser igual de lenta que la ordinaria, todava
ms si pensamos que para los eventuales litigios que se produzcan con motivo de este
contrato en particular se deberan aplicar las reglas del juicio sumario si se ventilaran ante
la sede ordinaria, puesto que este es el procedimiento a travs del cual el Cdigo de
Procedimiento Civil y la Ley N 18.101 regulan los conflictos que se susciten entre las
partes que celebraron un contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos, y sabemos
que necesariamente aqu se ha celebrado dicho contrato, adems del contrato de
promesa de compraventa respecto de la vivienda. Pero ciertamente que el procedimiento
sumario ante la justicia ordinaria slo sera aplicable si el conflicto se produce con motivo
del contrato de arrendamiento.
Por otra parte, es necesario recordar que la justicia arbitral es ms
onerosa para las partes, puesto que el rbitro es remunerado por ellas.
Adems, creemos que los jueces rbitros sern expertos en una
determinada materia, lo que adquirirn con la experiencia que les vaya dando cada litigio
en que les toque intervenir. Pero estos mismos conocimientos los puede adquirir un juez
letrado, de hecho, en materias de leasing de bienes muebles, y otros contratos nuevos
que involucran varias operaciones y que pueden ser tanto o ms complicados que el que
nos ocupa, estos magistrados han demostrado que han podido comprender
perfectamente las instituciones y han dado solucin a los conflictos que se han puesto en
su conocimiento.
Bueno, quizs alguien podra decir que las soluciones no han sido
buenas, pero "la palabra del juez es la ltima palabra, aunque no sea la mejor palabra" 34.
Claro que este adagio tambin se puede aplicar a los jueces rbitros, en el sentido que no
por el hecho de ser rbitros van a dictar mejores sentencias que los jueces ordinarios.
Por otra parte, sabemos que los rbitros carecen de la facultad de
imperio, es decir, la facultad para hacer ejecutar las resoluciones que dicten, con lo que
podra resultar que para el cumplimiento del fallo se tuviera que recurrir de todas formas a
34

BUSTOS CONCHA, ISMAEL. Curso de Filosofa del Derecho, Apuntes de clases, Universidad Central, 1994.

80

la justicia ordinaria. Imaginemos, por ejemplo, un caso en que el arrendatario promitente

comprador es vencido en el juicio y el rbitro ordena la restitucin del inmueble al
arrendador; naturalmente, como dicho inmueble sirve de vivienda para una familia, hay
detrs un problema social que no se solucion. Suponemos que dicho litigante vencido,
antes de poder dar cumplimiento a lo ordenado por el rbitro va a querer solucionar su
problema habitacional, y de no poder hacerlo en el corto plazo, naturalmente que estar
renuente a dar cabal cumplimiento a lo resuelto en la sentencia definitiva en su contra. En
este momento la forma de ejecutar el fallo deber hacerse con el uso de la fuerza pblica,
que slo puede ponerse en movimiento en virtud de una resolucin de la justicia
ordinaria. El rbitro deber recurrir a la justicia ordinaria para hacer ejecutar
compulsivamente lo juzgado.
De todas formas, nos parece que la solucin legislativa en cuanto al
procedimiento es acertada, por una parte, al sustraer de la justicia ordinaria estos
conflictos, se piensa en el excesivo trabajo que en nuestro pas tienen los jueces letrados.
Adems, para el Estado es ms conveniente encomendar esta tarea a los rbitros que
recargar de trabajo a los tribunales ordinarios. Por otra parte, al ser rbitros de derecho
sabemos que existe garanta que se respeten los principios bsicos del Derecho Procesal
en cuanto a imparcialidad, independencia, debido proceso, defensa jurdica, doble
instancia, etc.
Pensamos que representa una ventaja apreciable el hecho que estos
jueces tengan la calidad de arbitradores, puesto que al no estar sujetos a un
procedimiento y ritualidad estrictos, pueden impulsar o promover con mayor libertad
acuerdos que se traduzcan en conciliaciones, avenimientos, transacciones, etc., que
pongan fin al conflicto de que se trata.
Tambin creemos que el hecho que estos rbitros conozcan
exclusivamente de estas materias har que se especialicen de tal forma, que ser cada
vez ms eficiente el sistema para solucionar los conflictos que nazcan entre las partes
con motivo de la celebracin del contrato. An as, es necesario que transcurra el tiempo
y esos conflictos se produzcan para ver si realmente el sistema creado por el legislador
funciona. En todo caso, pensamos que toda obra humana es siempre perfectible, y la
experiencia nos dir en qu aspecto hay que modificar el procedimiento establecido.

81

CONCLUSIONES
Nuestro trabajo ha consistido, bsicamente, en analizar la Ley
N19.281 sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, tomando en
cuenta las diversas instituciones del Derecho Civil y tratando de ver si ellas son
aplicables, y en qu medida han sido modificadas o bien han quedado intactas. En este
sentido hemos elaborado las siguientes conclusiones:
1.- En cuanto al anlisis de la historia fidedigna del establecimiento de
la Ley .tuvimos a la vista las discusiones parlamentarias que se produjeron en el
Congreso Nacional con motivo de la dictacin de esta ley. As pudimos constatar que la
intencin del legislador fue propiciar el aumento de soluciones habitacionales, siempre en
dficit en nuestro pas, para lo cual se crea un sistema alternativo de financiamiento para
la compra de viviendas, pensando en aquellas personas que no tienen ahorro previo y por
ello quedan al margen de un crdito hipotecario o bien del sistema tradicional de subsidio
habitacional; por lo mismo, en la iniciativa tambin se contempla la creacin de un
subsidio habitacional, que consiste en una ayuda estatal directa, sin cargo de restitucin
para las personas favorecidas.
2.- Entrando en el estudio de una institucin nueva en nuestra
legislacin, en el Captulo sobre el Contrato de Arrendamiento de Viviendas con Promesa
de Compraventa, esbozamos un concepto, tomando en consideracin las opiniones
vertidas por la doctrina, y dijimos que se trata de un contrato complejo, bilateral, solemne
y oneroso, en virtud del cual el arrendador promitente vendedor (sociedad inmobiliaria),
se obliga a proporcionar el goce de un inmueble, por un tiempo determinado, y a permitir
al arrendatario promitente comprador el ejercicio de la opcin de adquirir la vivienda al
final del arrendamiento, el que a su vez se obliga a pagar por este goce y derecho de
opcin un precio determinado que tiene por objeto contribuir a pagar las rentas de
arrendamiento y a formar un fondo destinado al pago del precio de la compraventa
prometida.
3.- Por otra parte, en la Introduccin de nuestra memoria, hicimos un
estudio acerca de lo que la doctrina ha entendido por esta figura del "Leasing", y para ello
acudimos a los autores extranjeros, espaoles, franceses y norteamericanos
fundamentalmente, sin olvidar la doctrina nacional. En esta parte necesariamente
tuvimos que hacer una comparacin entre el leasing de bienes muebles y el que recae
sobre inmuebles. Concluimos, sin dudarlo, que el leasing inmobiliario que regula la ley N
19.281, partiendo por su denominacin, no corresponde exactamente a lo que la doctrina
conoce como leasing. La diferencia ms sustancial radica en las opciones que confiere el
contrato al arrendatario. En el contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de
compraventa el arrendatario puede optar por adquirir el inmueble al final del
arrendamiento, sustituirlo por otro o bien prorrogar el contrato en condiciones
especialsimas. En el Leasing corriente existen estas alternativas, adems de la de
restituir el bien arrendado al final del contrato. Respecto de la opcin de prorrogar el

82

contrato, basta aqu slo el acuerdo de los contratantes, los que fijarn probablemente
nuevas condiciones para el contrato.
4.- En la seccin que alude a las partes que intervienen en la
operacin, nos detuvimos en cada una de ellas y analizamos en qu consista su
participacin en el contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa.
En esta parte constatamos la complejidad que tiene esta relacin contractual, puesto que
inicialmente participan slo el arrendador promitente vendedor, representado por una
sociedad inmobiliaria, el arrendatario promitente comprador que es necesariamente una
persona natural, y una institucin (banco, sociedad financiera o caja de compensacin de
asignacin familiar) que se encarga de recaudar los aportes tanto en lo que se refiere a la
renta de arrendamiento como a los aportes para formar el fondo para la vivienda, que
tiene por objeto financiar la compraventa prometida, a travs del contrato de ahorro
metdico y voluntario. Pero en dicha oportunidad vimos que consecuencialmente
intervienen en la operacin otras partes, como son, por ejemplo, las compaas de
seguro, y que deben participar, pues la ley obliga a contratar seguro de incendio, sin
perjuicio de otros seguros opcionales como el de desgravmen y desempleo.
5.- Respecto de los otros contratos que aparecen en esta institucin, a
saber, promesa, compraventa, contrato de seguro, de administracin, de ahorro, la ley se
bas en la regulacin ya existente, sin perjuicio de las pequeas modificaciones
necesarias para su aplicacin en la operacin de leasing habitacional.
Las instituciones del Derecho Civil de excepcin de contrato no
cumplido, resolucin por inejecucin y la teora de los riesgos son aplicables a la
relaciones contractuales que se rigen por la ley N 19.281. Dichas instituciones tienen
aplicacin, pero dependiendo de cul de ellas se trate, habra que ser cuidadoso para ver
respecto de qu incumplimiento o de qu obligacin de las partes se trata, puesto que no
en todas ellas se pueden manifestar con la misma fuerza que las regula el Cdigo Civil.
6.- En cuanto al Objeto del Contrato, por una parte nos referimos a
este aspecto desde el Derecho Civil, y despus, tomando la ley en estudio concluimos
que el objeto en el contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa
debe ser un bien inmueble, pero no cualquier inmueble, puesto que debe tratarse de un
bien raz que est destinado a la vivienda. Slo accesoriamente, y con autorizacin de la
sociedad inmobiliaria y de la Direccin de Obras Municipales respectiva, puede
establecerse una oficina profesional, un pequeo comercio o un taller artesanal, pero de
todas maneras debe persistir el destino como vivienda del inmueble objeto del contrato.
Por otra parte, en este Captulo analizamos, a la luz de la legislacin
sobre construcciones que en nuestro pas existe, principalmente la Ley General de
Urbanismo y Construcciones y sus leyes complementarias, que el contrato puede recaer
sobre viviendas nuevas, usadas, en construccin o en zonas de renovacin urbana,.
Adems, resaltamos la exigencia legal de que el inmueble objeto del
contrato no puede estar afecto a ningn gravamen, como hipotecas, censos, usufructos,
derechos de uso o habitacin, fideicomisos, ni sujetos a interdicciones o prohibiciones de
enajenar.
83

7.- En cuanto a los Efectos del Contrato, hicimos una enumeracin de

los derechos que surgen para los contratantes de cada uno de los contratos que
conforman esta operacin, y revisamos el Cdigo Civil y leyes especiales para hacer una
comparacin entre los contratos regulados en dichos cuerpos legales y cmo aparecen
tratados en la ley N 19.281. Sin duda, lo que ms nos caus trabajo por las diferencias
entre sta y aqullos fue el contrato de arrendamiento que regula el Cdigo Civil y la Ley
N 18.101.
En dicha oportunidad concluimos que a pesar de existir semejanzas,
tambin son notables las diferencias. En esta parte pudimos constatar que el
arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa tiene una serie de instituciones
que no se aplican al arrendamiento normal de inmuebles.
Las diferencias ms relevantes son:
- Las que dicen relacin con el plazo de duracin del contrato, a cuyo fin se celebrar el
contrato de compraventa prometido.
- La clara proteccin para el arrendatario promitente comprador al establecerse una
regulacin de la forma de reparar los daos, y al efecto dijimos que se fortalece la
obligacin de saneamiento en lo relativo a los vicios redhibitorios.
- El pago de la renta incluye un aporte destinado a formar el fondo para la vivienda, que
tiene por objeto financiar el precio de la compraventa prometida y al efecto debe celebrar
un contrato de ahorro metdico y/o voluntario.
- Este contrato se celebra por escritura pblica, la que debe inscribirse en el Registro del
Conservador de Bienes Races respectivo.
- El arrendatario promitente comprador siempre es una persona natural.
- Este arrendamiento no puede recaer sobre inmuebles sujetos a gravmenes de ninguna
naturaleza.
8.- En lo relativo a la Solucin de Conflictos que se produzcan entre
los contratantes, vimos que la ley establece un sistema de arbitraje mixto forzoso, de
doble instancia. En esta parte la ley opt por dar competencia exclusiva en esta materia a
estos jueces rbitros, sustrayndola de la justicia ordinaria. Nos manifestamos de
acuerdo con dicha solucin legislativa, pero con cautela, porque sabemos que an el
sistema no est en funcionamiento; por lo tanto, creemos que es necesario ver cmo
actan estos jueces para ver si la decisin fue acertada. Adems sealamos que toda
obra humana es siempre posible perfeccionarla, y si en algo no funciona el sistema de
solucin de conflictos se podr mejorar a travs de una modificacin en la ley. Sin
embargo, hacemos presente que el sistema es remunerado, con lo cual pueden quedar
fuera de l aquellas personas que no cuenten con los medios para acceder a sus
beneficios.
9.- En esta institucin aparecen diversas figuras anexas al contrato,
as, se establece la obligacin de celebrar otros contratos, como son los de seguro, que
no tienen aplicacin en el leasing sobre bienes muebles, aunque ciertamente las partes
pueden incluirlos por medio de clusulas especiales. Lo mismo sucede con los contratos
de ahorro que debe celebrar el arrendatario promitente comprador, voluntario y metdico,
84

cuyo objetivo es la formacin de un fondo para pagar el precio de la vivienda arrendada

con promesa de compraventa. Esto ltimo s que es exclusivo de esta operacin de
leasing sobre inmuebles.
10.- Constituye una novedad la incorporacin de un seguro de
desempleo, voluntario, que tiene por objeto cubrir las cuotas que no sea capaz de pagar
el arrendatario promitente comprador como consecuencia de haber perdido su fuente de
ingresos, obviamente, con una limitacin en el tiempo. Los motivos que ha tenido en
consideracin el legislador para incorporar este seguro, se basan en la lamentable
experiencia de los deudores habitacionales, que se vieron expuestos a la prdida de sus
viviendas como resultado de la falta de pago de los dividendos.
11.- Tambin hay una importante novedad, que se refiere a la
incorporacin en el mercado inmobiliario de las cajas de compensacin de asignacin
familiar, lo que significa una gran ampliacin de su giro, puesto que desde su creacin
siempre estuvieron dedicadas a prestar servicios a los trabajadores de las empresas
afiliadas, pero que estaban relacionadas a aspectos netamente laborales.
12.- Se crean instituciones destinadas a intervenir en el
funcionamiento del sistema, como son las Administradoras de Fondos para la Vivienda,
que tienen un rol protagnico en el sistema financiero ya establecido, puesto que pueden
invertir en el mercado burstil con los fondos que los bancos, sociedades financieras y
cajas de compensacin de asignacin familiar les entreguen para su administracin. En
este aspecto, que dice relacin con la intervencin de las instituciones financieras en esta
operacin, puede apreciarse una gran similitud con el tratamiento que da la legislacin
francesa y espaola al respecto, stas confieren a la operacin de leasing un carcter
netamente financiero. As, la ley N 19.401, modificatoria de la ley N 19.281, se preocupa
detalladamente de las entidades que intervienen en la operacin y de las actividades que
pueden desarrollar, dnde pueden invertir sus recursos y de las instituciones a cargo de
su fiscalizacin, en este caso, la Superintendencia de Valores y Seguros.
13.- Con los dineros disponibles en la cuenta de ahorro se forma el
fondo para la vivienda, que es administrado por una Administradora de Fondos para la
Vivienda, que tiene la misin de invertir estos dineros en determinados instrumentos a fin
de lograr una rentabilidad. Aqu vimos, tambin, que en esta fase de la operacin pueden
intervenir las sociedades securitizadoras y los inversionistas, que participarn en la
medida que con esos fondos se creen instrumentos financieros en los que invertir.
14.- El legislador tuvo un afn de proteger a la parte ms dbil en el
contrato, cual es la persona natural arrendataria promitente compradora, que contrata con
una institucin econmicamente poderosa como es la sociedad inmobiliaria arrendadora
promitente vendedora, que puede ser filial de un banco, sociedad financiera o caja de
compensacin de asignacin familiar. Es as como se estableci, por ejemplo, para el
contrato de arrendamiento, un sistema similar a lo que en el contrato de compraventa
conocemos como saneamiento por vicios redhibitorios
15.- Debemos mencionar aqu a un organismo que frecuentemente no
interviene en los contratos que los particulares celebren, que es el Estado, representado
85

por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Como la ley crea un sistema de subsidio

habitacional, regula la forma en que ese aporte directo se har efectivo. Dicho Ministerio
es el encargado, por ley, de otorgar el subsidio para las personas que, cumpliendo con los
requisitos establecidos en el Reglamento, sean favorecidas con l. Se trata de una ayuda
estatal directa, sin cargo de retribucin, que se depositar por parcialidades,
mensualmente, en la cuenta del ahorrante, que a su vez ostenta la calidad de
arrendatario promitente comprador, con el objetivo que este aporte complemente la renta
de arrendamiento y el ahorro para pagar el precio de la compraventa prometida. Como
los contratos de arrendamiento se celebran a largo plazo (10, 15 20 aos), se establece
que el aporte estatal ser en una unidad reajustable como son las unidades de fomento.
En esta parte se ve claramente el objetivo de la ley de contribuir a disminuir el dficit
habitacional que existe en nuestro pas.
Adems, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo cumple una funcin
contralora, que dice relacin con el sistema de solucin de conflictos establecido por la
ley. Esta consiste en la formacin del registro de Jueces Arbitros.
16.- Este nuevo contrato introducido en nuestra legislacin, podemos
apreciar que se trata manifiestamente de un contrato "dirigido", en que la intervencin
estatal, a travs del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, tiene gran importancia. Tambin
puede apreciarse esta caracterstica en la normativa especialsima en que deben
desenvolverse las instituciones que intervienen como consecuencia del contrato y en la
supervigilancia por parte de organismos estatales, como son las Superintendencias de
Valores y Seguros y de Bancos e Instituciones Financieras.
17.- Tambin puede decirse que estamos en presencia de una especie
de contrato de adhesin, ya que las clusulas que puede discutir la parte dbil del
contrato, esto es, el arrendatario promitente comprador, son las menos y se traducen en
optar por el plazo de duracin del contrato y el valor de la vivienda, sin embargo, en lo
que dice relacin con otras clusulas, quiz de menor importancia, debe sujetarse al
contrato ya redactado por su contraparte, el que ha sido sometido a la aprobacin de los
organismos contralores respectivos.
18.-Respecto de la conveniencia del sistema para los potenciales
consumidores, no queremos dar una receta o aventurar desde ya lo bueno que puede ser
en relacin con la otra forma tradicional de adquirir una vivienda, es decir, a travs de un
crdito hipotecario, siempre que se tenga un ahorro previo para pagar el 25% de pie,
porque de lo contrario ser necesario contratar adems otro prstamo de consumo para
ello, con lo que se tendr que servir dos crditos. Nos limitamos a entregar en la parte de
los anexos unos cuadros explicativos, con cifras estimativas, y que nos fueron facilitados
por una caja de compensacin de asignacin familiar, a fin de que cada uno pueda
comparar y ver cul modalidad es la ms adecuada a su presupuesto. En todo caso,
creemos que con esta ley se abre una puerta, no sabemos an cun ancha o angosta,
para que los chilenos que no tienen ahorro previo y una renta determinada, puedan
acceder a la casa propia, que nos parece una aspiracin legtima de todos los seres
humanos.
86

CUADRO DE CUOTAS LEASING ESTIMADAS

Los cuadros siguientes representan el valor del aporte mensual que debera
pagar el comprador de una vivienda con el sistema de Leasing Habitacional, para distintos valores
de viviendas, porcentajes de ahorro previo y plazos de los contratos.
Estos cuadros han sido elaborados considerando los siguientes supuestos:
1. Las inversiones del fonfo estarn constitudas de la siguiente forma: 2/3 por instrumentos de
renta fija y 1/3 por instrumentos de renta variable. Esto significa que la rentabilidad del fondo ser
equivalente al promedio ponderado de la rentabilidad de ambos instrumentos.
2. La tasa de rentabilidad de arrendamiento est constutuida por la de los instrumentos de renta fija
ms 0,5%, a lo que se agrega la comisim de la sociedad inmobiliaria estimada en un 2% anual.
Esta tasa se aplica al valor de la vivienda para calcular el valor del arriendo anual.
3. El subsidio habitacional ha sido calculado como una cuata mensual que se deduce del aporte.
Adicionalmente, a modo de informacin, se incluye un cuadro con el dividendo
mensual bajo la modalidad tradicional de adquisicin de viviendas a travs del crdiro hipotecario.
En este caso, el subsidio habitacional se deduce del 25% del pie exigido. La tasa de inters del
crdito ha sido estimada como la tasa de rentabilidad de los instrumentos de renta fija ms un 2%.
Finalmente, las cifras calculadas en cada uno de los cuadros corresponden a
estimaciones preliminares y por consiguiente, no constituyen valores definitivos.

87

ALTERNATIVA I
Parmetros:
-Rentabilidad
-Rentabilidad
-Rentabilidad
-Rentabilidad

instrumentos renta fija: 7% anual.

instrumentos renta variable: 15% anual.
del fondo para la vivienda: 9,7% anual.
arriendo: 9,5% anual

A) Sin subsidio Habitacional.

valor
0% de ahorro previo
vivienda
Duracin del contrato
millones 10 aos 15 aos 20 aos
$
5
64.048
51.369
45.649
8
102.476
82.190
73.039
10
128.095 102.738
91.298
12
153.714 123.285 109.558
14
179.333 143.833 127.818
16
204.952 164.380 146.077
18
230.571 184.928 164.337
20
256.190 205.476 182.597
25
320.238 256.844 228.246
30
384.285 308.213 273.895

5% de ahorro previo
Duracin del contrato
10 aos 15 aos 20 aos

10% de ahorro previo

Duracin del contrato
10 aos 15 aos 20 aos

60.813
97.301
121.626
145.951
170.276
194.601
218.927
243.252
304.065
364.878

57.578
92.125
115.157
138.188
161.219
184.251
207.282
230.313
287.892
345.470

48.768
78.029
97.536
117.044
136.551
156.058
175.566
195.073
243.841
292.609

43.334
69.335
86.699
104.003
121.337
138.670
156.004
173.338
216.672
260.007

46.168
73.868
92.335
110.802
129.269
147.736
166.203
184.670
230.838
277.005

41.020
65.632
82.040
98.447
114.855
131.263
147.671
164.079
205.099
246.119

B) Con subsidio Habitacional.

VALOR
VIVIENDA

SUBSIDIO

5 millones
8 millones
10 millones
12 millones
14 millones
16 millones

1.116.000
1.060.000
848.000
742.000
742.000
742.000

0% DE AHORRO PREVIO

5% DE AHORRO PREVIO

10 % DE AHORRO PREVIO

Duracin del contrato

Duracin del contrato

Duracin del contarto

10 aos 15 aos 20 aos

48.961
39.239
34.853
88.761
71.163
63.224
117.123 93.916
83.447
144.114 115.566 102.688
169.733 136.114 120.948
195.352 156.662 139.207

10 aos 15 aos 20 aos

45.727
36.639
32.539
83.586
67.002
59.521
110.654 88.715
78.817
136.351 109.325 97.133
170.676 128.832 114.467
185.001 148.339 131.800

10 aos 15 aos 20 aos

42.492
34. 038
30.224
78.411
62.841
55.817
104.18
83.513
74.188
128.588 103.083 91.577
151.619 121.550 107.985
174.650 140.017 124.393

88

ALTERNATIVA II
Parmetros:
-Rentabilidad
-Rentabilidad
-Rentabilidad
-Rentabilidad

instrumentos renta fija: 7% anual.

instrumentos renta variable: 12% anual.
del fondo para la vivienda: 8,7% anual.
arriendo: 9,5% anual

A) Sin subsidio Habitacional

valor
vivienda
millones $

5
8
10
12
14
16
18
20
25
30

0% de ahorro previo
5% de ahorro previo
10% de ahorro previo
Duracin del contrato
Duracin del contrato
Duracin del contrato
10 aos 15 aos 20 aos 10 aos 15 aos 20 aos 10 aos 15 aos 20 aos
65.421
52.496
46.554
62.312
50.033
44.389
59.202
47.570
42.223
104.673 83.994
74.487
99.699
80.053
71.022
94.724
76.-113
67.556
130.841 104.992 93.109 124.623 100.067 88.777 118.405 95.141
84.446
157.010 125.991 111.731 149.548 120.080 106.533 142.086 114.169 101.335
183.178 146.989 130.352 174.472 140.093 124.288 165.767 133.197 118.224
209.346 167.988 148.974 199.397 160.107 142.044 189.448 152.225 135.113
235.514 188.986 167.596 224.322 180.120 159.799 213.129 171.253 152.002
261.683 209.985 186.218 249.246 200.133 177.554 236.810 190,282 168.891
327.103 262.481 232.772 311.558 250.166 221.943 296.012 237.852 211.114
392.524 314.977 279.327 373.869 300.200 266.332 355.215 285.422 253.337

B) Con subsidio Habitacional

VALOR
VIVIENDA

SUBSIDIO

5 millones
8 millones
10 millones
12 millones
14 millones
16 millones

1.116.000
1.060.000
848.000
742.000
742.000
742.000

0% DE AHORRO PREVIO

5% DE AHORRO PREVIO

10 % DE AHORRO PREVIO

Duracin del contrato

Duracin del contrato

Duracin del contarto

10 aos 15 aos 20 aos

50.920
41.009
36.453
91.490
73.551
65.304
120.295 96.638
85.762
147.782 118.681 105.303
173.950 139.679 123.924
200.118 160.678 142.546

10 aos 15 aos 20 aos

47.811
38.546
34.287
86.516
69.611
61.839
114.007 91.712
81.431
140.320 112.770 100.105
165.245 132.783 117.860
190.169 152.797 135.615

10 aos 15 aos 20 aos

44.702
36.083
32.121
81.541
65.670
58.373
107.859 86.787
77.099
132.858 106.859 94.907
156.539 125.887 111.796
180.220 144.915 128.685

89

ALTERNATIVA III
Parmetros:
-Rentabilidad
-Rentabilidad
-Rentabilidad
-Rentabilidad

instrumentos renta fija: 5% anual.

instrumentos renta variable: 10% anual.
del fondo para la vivienda: 6,7% anual.
arriendo: 7,5% anual

A) Sin subsidio Habitacional

valor
vivienda
millones $

5
8
10
12
14
16
18
20
25
30

0% de ahorro previo
5% de ahorro previo
10% de ahorro previo
Duracin del contrato
Duracin del contrato
Duracin del contrato
10 aos 15 aos 20 aos 10 aos 15 aos 20 aos 10 aos 15 aos 20 aos
60.562
47.205
40.860
57.698
48.009
38.981
54.835
42.814
37.103
96.899
75.528
65.376
92.317
72.015
62.370
87.736
68.502
59,365
121.123 94.410
81.719 115.396 90.019
77.963 109.670 85.627
74.206
145.348 113.296 98.063 138.476 108.022 93.555 131.603 102.753 89..047
169.572 132.174 114.407 161.555 126.026 109.148 153.537 119.878 103.889
193.797 151.055 130.751 184.634 144.030 124.740 175.471 137.004 118.730
218.022 169.937 147.095 207.713 162.033 140.333 197.405 154.129 133.571
242.246 188.819 163.439 230.793 180.037 155.926 219.339 171.255 148.412
302.808 236.024 204.298 288.491 225.046 194.907 274.174 214.069 185.515
363.369 283.229 245.158 346.189 270.056 233.888 329.009 256.882 222.619

B) Con subsidio Habitacional

VALOR
VIVIENDA

SUBSIDIO

5 millones
8 millones
10 millones
12 millones
14 millones
16 millones

1.116.000
1.060.000
848.000
742.000
742.000
742.000

0% DE AHORRO PREVIO

5% DE AHORRO PREVIO

10 % DE AHORRO PREVIO

Duracin del contrato

Duracin del contrato

Duracin del contarto

10 aos 15 aos 20 aos

47.207
36.965
32.099
84.758
66.219
57.412
11.411
86.962
75.348
136.849 106.750 92.488
161.074 125.657 108.074
185.298 144.539 125.176

10 aos 15 aos 20 aos

44.343
34.769
30.221
80.176
62.706
54.406
105.674 82.571
71.592
129.977 101.506 87.981
153.056 119.510 103.573
176.136 137.513 119.166

10 aos 15 aos 20 aos

41.480
32.574
28.343
75.595
59.193
51.401
99.957
78.180
67.835
123.105 96.237
83.473
145.039 113.362
98.314
166.973 130.487 113.155

90

ALTERNATIVA IV
Parmetros:
-Rentabilidad
-Rentabilidad
-Rentabilidad
-Rentabilidad

instrumentos renta fija: 5% anual.

instrumentos renta variable: 9% anual.
del fondo para la vivienda: 6,3% anual.
arriendo: 7,5% anual

A) Sin subsidio Habitacional

Valor
vivienda
millones $

5
8
10
12
14
16
18
20
25
30

0% de ahorro previo
5% de ahorro previo
10% de ahorro previo
Duracin del contrato
Duracin del contrato
Duracin del contrato
10 aos 15 aos 20 aos 10 aos 15 aos 20 aos 10 aos 15 aos 20 aos
61.081
47.661
41.255
58.258
45.509
38.423
55.435
43.357
37.592
97.730
76.258
66.088
93.213
72.814
63.077
88.696
69.371
60.146
122.162 95.322
82.511 116.516 91.018
78.847 110.870 86.713
75.183
146.595 114.386 99.013 139.819 109.221 94.616 133.044 104.056
90.220
171.027 133.451 115.515 163.122 127.425 110.386 155.217 121.399 105.256
195.460 152.515 132.017 186.425 145.628 126.155 177.391 138.741 120.293
219.892 171.580 148.519 209.729 163.832 141.924 199.565 156.084 135.330
244.325 190.644 165.021 232.032 182.035 157.694 221.739 173.427 150.366
305.406 238.305 206.276 291.290 227.544 197.117 277.174 216.783 187.958
366.487 285.966 247.532 349.548 273.053 236.541 332.609 260.140 225.549

B) Con subsidio Habitacional

VALOR
VIVIENDA

SUBSIDIO

5 millones
8 millones
10 millones
12 millones
14 millones
16 millones

1.116.000
1.060.000
848.000
742.000
742.000
742.000

0% DE AHORRO PREVIO

5% DE AHORRO PREVIO

10 % DE AHORRO PREVIO

Duracin del contrato

Duracin del contrato

Duracin del contarto

10 aos 15 aos 20 aos

47.914
37.623
32.711
85.760
67.132
58.241
112.586 88.022
76.297
138.216 107.999 93.576
162.648 127.063 110.078
187.080 146.128 126.580

10 aos 15 aos 20 aos

45.091
35.471
30.880
81.243
63.689
55.310
106.940 83.718
72.633
131.440 102.834 89.179
154.743 121.037 104.949
178.046 139.718 120.718

10 aos 15 aos 20 aos

42.268
33.319
29.048
76.725
60.246
52.379
101.293 79.413
68.969
124.664 97.668
84.783
146.838 115.011
99.819
169.012 132.354 114.806

91

CUADRO DE DIVIDENDOS HIPOTECARIOS

ESTIMADOS CON O SIN SUBSIDIO HABITACIONAL

A) Costo crdito hipotecario 9% anual.

Plazo del crdito
VALOR
VIVIENDA

SUBSIDIO

5 millones
8 millones
10 millones
12 millones
14 millones
16 millones
18 millones
20 millones
25 millones
30 millones

1.116.000
1.060.000
848.000
742.000
742.000
742.000
0
0
0
0

10 aos
46.459
74.334
92.917
111.501
130.084
148.668
167.251
185.835
232.294
278.752

15 aos
36.989
59.182
73.978
88.773
103.569
118.365
133.160
147.956
184.945
221.934

Ahorro Previo

20 aos sin subsidio

32.662
52.259
65.324
78.389
91.453
104.518
117.583
130.648
163.310
195.972

1.250.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
4.000.000
4.500.000
5.000.000
6.250.000
7.500.000

con subsidio
840.000
940.000
1.652.000
2.258.000
2.758.000
3.258.000
4.500.00
5.000.000
6.250.000
7.500.000

Nota: Las cifras calculadas en estos cuadros corresponden a estimaciones preliminares y,

por consiguiente, no constituyen valores definitivos.

92

CONTRATO DE ADMINISTRACION DE FONDOS PARA LA VIVIENDA

En Santiago, a .............................. de 1996, entre ADMINISTRADORA DE
FONDOS PARA LA VIVIENDA REINA VICTORIA S.A., debidamente representada por don Pedro
Ramrez Urza, chileno, casado, factor de comercio, cdula nacional de identidad N 6.884.364-K,
ambos de este domicilio, calle Bandera 175, tercer piso, por una parte, en adelante tambin "La
Administradora" y por la otra don Emilio Necochea Aguirre, chileno, casado, ingeniero comercial,
cdula nacional de identidad N 5.734.245-1 y don Ramiro Avaria Santelices, chileno, casado,
ingeniero civil, cdula nacional de identidad N 6.829.713-8, en representacin del Banco Forestal de
Fomento, todos de este domicilio, calle Hurfanos 1044, en adelante tambin "el Banco" y exponen:
Que el Banco ha convenido en celebrar el siguiente contrato con la
Administradora para la administracin de FONDO PARA LA VIVIENDA, de renta fija, en adelante
tambin "el fondo".
PRIMERO: El Banco recaudar para el fondo para la vivienda sealado, el ahorro voluntario y el aporte
metdico, de los ahorrantes y promitentes compradores de vivienda.
SEGUNDO: La cantidad recaudada por el Banco ser entregada a la Administradora, una vez que se
encuentren disponibles los fondos.
TERCERO: La Administradora invertir estas cantidades en representacin de los fondos para la
vivienda antes mencionados en valores que estn autorizados, de acuerdo a la ley 19.281 y su
Reglamento.
CUARTO: El presente contrato empezar a regir desde esta fecha, por el plazo de un ao, renovable
tcita y sucesivamente por perodos iguales de un ao cada uno. Las partes podrn darle trmino
anticipado al contrato, para cuyos efectos bastar un aviso por correo certificado dado con 60 das de
anticipacin a la fecha en que quiera ponrsele trmino.
QUINTO: Las inversiones del fondo se ajustarn en todo momento a lo dispuesto en la ley 19.281, su
Reglamento y circulares que se dicten al efecto. La poltica del fondo de diversificacin y liquidez se
ajustar a los siguientes parmetros:
El fondo estar compuesto solamente por instrumentos de renta fija con un plazo promedio ponderado
no superior a los dos mil quinientos das.
SEXTO: El plazo mximo para el pago de rescates ser de diez das contados desde la presentacin
de la solicitud por el titular.
SEPTIMO: La comisin que cobrar la Administradora al Banco, ascender a .....% anual de los saldos
mensuales mantenidos en los fondos. Estas comisiones se encuentran exentas del pago del impuesto
al valor agregado.
OCTAVO: No habrn gastos de transaccin y custodia de valores que sean de cargo del fondo.
NOVENO: La Administradora informar diariamente al Banco, el valor de la cuota del fondo, y tendr a
su disposicin la diversificacin de su cartera de inversiones y cualquier hecho que sea considerado
esencial respecto de s misma o del fondo que administra desde el momento que el hecho ocurra o
llegue a conocimiento de sta, consignado claramente el efecto que produce en la administracin o en
el fondo.
DECIMO: En los casos en que el ahorrante solicite el cambio a otra Administradora de Fondos para la
Vivienda, el Banco traspasar los fondos a otra Administradora de Fondos para la Vivienda, siempre
que corresponda, de acuerdo con la ley y el reglamento respectivo.
UNDECIMO: La custodia de los ttulos ser proporcionada por el Banco, sin perjuicio del derecho que
asiste a la Administradora a encargar dicha custodia a una empresa a las que alude la ley N18.876.
DUODECIMO: Los Registros de ahorrantes de los fondos, la administracin de las cuentas, la venta y
promocin de la cuenta de ahorro sern de responsabilidad del Banco.
93

DECIMO TERCERO: Cualquier duda o dificultad que surja entre las partes con motivo del presente
contrato o de sus documentos complementarios o modificatorios, ya se refiera a su interpretacin,
cumplimiento, validez, terminacin o cualquiera otra causa relacionada con este contrato, se resolver
mediante arbitraje, conforme al Reglamento del Centro de Arbitrajes de la Cmara de Comercio de
Santiago A.G., cuyas disposiciones constan en la escritura pblica de fecha 10 de diciembre de 1992,
otorgada en la Notara de Santiago de don Sergio Prez Cabrera, que formando parte integrante de
esta clusula, las partes declaran conocer y aceptar.
DECIMO CUARTO: Son causales de terminacin del presente contrato las siguientes:
1. El mutuo acuerdo de las partes.
2. La voluntad de poner trmino al contrato por cualquiera de las partes segn se expresa en la
clusula cuarta precedente.
3. La revocacin de existencia de la Administradora por parte de la Superintendencia de Valores y
Seguros.
4. La infraccin grave al presente contrato por cualquiera de las partes intervinientes.
DECIMO QUINTO: Las partes fijan domicilio en la comuna de Santiago para todos los efectos legales
derivados de este contrato, y se someten a la competencia de sus tribunales.
PEDRO RAMIREZ URZUA

EMILIO NECOCHEA AGUIRRE

RAMIRO AVARIA SANTELICES

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CONTRATO DE AHORRO PARA ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON PROMESA DE

COMPRAVENTA
DEFINICIONES
a) Titular: Persona natural duea de una cuenta de ahorro para arrendamiento de vivienda con
promesa de compraventa;
b) Institucin: Banco, sociedad financiera o caja de compensacin de asignacin familiar que recaude
ahorros en cuenta de ahorro para arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa;
c) Cuenta: Cuentas de ahorro para arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa;
d) Fondos disponibles: Aquellos saldos que resulten de deducir del ahorro voluntario o del ahorro
metdico y aportes voluntarios que lo complementen, depositados en la cuenta en el mes
correspondiente, la renta de arrendamiento y la comisin de la institucin, y en su caso, de agregar los
recursos aportados para la formacin del fondo de garanta establecido en el artculo 44 de la ley
19.281 y su reglamento y el subsidio habitacional;
e) Fondo: Fondo para la vivienda;
f) Administradora: Administradora de fondos para la vivienda.
g) Superintendencia: Superintendencia de Valores y Seguros.
CONTRATO DE AHORRO METDICO
Cuenta de ahorro para arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa.
En Santiago a ......................... de 1996.
Cuenta de ahorro N ............
Entre el Banco Forestal de Fomento, en adelante tambin "el Banco"; la Sociedad Inmobiliaria Reina
Victoria S.A. en adelante tambin "el arrendador promitente vendedor" y don Rodrigo Surez Lpez,
cdula nacional de identidad N 8.111.111-1, nacido el 12 de julio de 1963, domiciliado en calle La
Portada
N 3411 Depto. 12 Comuna Estacin Central, de estado civil casado en rgimen de separacin de
bienes, en adelante tambin "el titular" o "el aportante" se ha convenido en el siguiente contrato de
ahorro metdico.
PRIMERO: Que segn consta de la escritura pblica de 15 de septiembre de 1995, otorgada en la
Notara de don Pedro Machuca Flores, se celebr entre el titular y el arrendador promitente vendedor,
un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa sobre el inmueble ubicado en calle Los
Pensamientos 7344 de la Comuna de Lo Prado;
SEGUNDO: Por el presente instrumento, vienen en celebrar el siguiente contrato de ahorro obligatorio,
con el fin de cumplir con el aporte metdico que seala la escritura pblica de arrendamiento con
promesa de compraventa referida en la clusula primera de esta seccin, y que no ser posible retirar
por el titular.
TERCERO: Entre el titular y el Banco se celebr un contrato de ahorro voluntario en Santiago a 26 de
marzo de 1995 segn consta de la cuenta de ahorro N 123098;
CUARTO: Por el presente acto, el titular se compromete a pagar el aporte metdico dentro los 5
primeros das de cada mes a contar del mes de Enero de 1996 conforme lo dispone el contrato de
arrendamiento con promesa de compraventa referido precedentemente.
QUINTO: El monto de la renta de arrendamiento asciende a la cantidad de 12 UF, y el pago debe
efectuarse a ms tardar dentro de los primeros 5 das del mes.
SEXTO: El titular y arrendador promitente vendedor, convienen que el pago de las primas de seguros,
de los impuestos que graven al bien raz, los gastos por concepto de reparacin y mejoras o
ampliacin de la vivienda que sean de cargo del titular se efectuarn a travs de la cuenta de ahorro.
Para tal efecto la sociedad inmobiliaria debe comunicar en forma oportuna al Banco, los valores que
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por estos conceptos deben sumarse al monto del aporte metdico mensual, todos los cuales deben
desglosarse separadamente en el recibo de cobro.
SEPTIMO: El titular puede efectuar ahorros voluntarios por sobre el aporte metdico pactado.
OCTAVO: Los aportes que se hagan en cuotas de ahorro para la vivienda son inembargables.
NOVENO: Los fondos que se recauden en virtud del presente contrato se expresarn en cuotas del
Fondo para la Vivienda Reina Victoria segn contrato de administracin que tiene el Banco con Reina
Victoria S.A. Administradora de Fondos para la Vivienda de fecha 12 de agosto de 1995 debidamento
registrado en la Superintendencia bajo el nmero 432987.
DECIMO: El Banco cobrar una comisin del 2% anual sobre el saldo, ms una comisin fija de 1 UF
anual y proporcional que se devengar mensualmente.
El Banco se reserva el derecho a modificar la comisin. Las modificaciones en la comisin se
comunicarn a la Superintendencia de Valores y Seguros, con una anticipacin mnima de noventa
das a la fecha en que empiece a regir, y se anunciarn mediante avisos en el diario El Mercurio, sin
perjuicio de la comunicacin por escrito que se le enviar al ahorrante, mediante carta certificada, al
domicilio sealado en este contrato.
Las comisiones antes descritas no estarn afectas al impuesto al valor agregado.
UNDECIMO: En caso que el diario sealado en el nmero anterior dejare de estar en circulacin, se
sealar el nuevo peridico en que se harn las publicaciones, mediante comunicacin por escrito que
se enviar por carta certificada al ahorrante en el domicilio indicado en este contrato. El mismo
procedimiento se seguir para cualquier cambio que el Banco determine, en las comunicaciones que a
futuro se efecten al ahorrante.
DUODECIMO: Se deja constancia que la cuota del Fondo es esencialmente variable y que no se
puede garantizar una rentabilidad real futura positiva. No existe garanta estatal.
DECIMO TERCERO: El titular tendr derecho a solicitar por escrito a su empleador el descuento por
planilla de su ahorro pactado por el presente contrato.
DECIMO CUARTO: El Banco podr cerrar en forma unilateral la cuenta, cuando el saldo de sta no
alcance a cubrir los gastos de administracin, para lo cual se dar un aviso por medio de carta
certificada al titular en tal sentido, con a lo menos treinta das de anticipacin a la fecha de cierre. Esta
notificacin se har dentro del mismo plazo y de la misma forma a la Sociedad Inmobiliaria. El
ahorrante no podr retirar el saldo existente en la cuenta.
DECIMO QUINTO: El titular que haya solicitado el descuento por planilla de su aporte, tendr que
comunicar al Banco todo cambio de empleador. Las retenciones que se hagan por el empleador,
podrn ser suspendidas por parte del titular, cuando el Banco notifique en cumplimiento de lo dispuesto
en el inciso tercero del artculo 9 de la ley N 19.281 y su reglamento, que el empleador no las ha
enterado en su cuenta de ahorros.
DECIMO SEXTO: El aportante podr en cualquier momento, solicitar informacin sobre el saldo de su
cuenta de ahorro, en cualquier oficina del Banco.
DECIMO SEPTIMO: El aportante puede cambiarse libremente de institucin dos veces al ao, con
aviso previo de treinta das. Asimismo, el aportante est facultado para cambiarse de institucin dentro
del plazo de noventa das posteriores a la fecha en que el Banco comunique por escrito cualquiera
modificacin de la comisin a la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras y a la
Superintendencia de Valores y Seguros; por carta certificada al ahorrante y al pblico en general,
mediante aviso destacado en el diario El Mercurio, dicho cambio. El cambio de institucin ser
comunicado a la sociedad inmobiliaria o a su cesionaria mediante carta certificada enviada al domicilio
sealado en el contrato.
DECIMO OCTAVO: El titular puede cambiar de fondo para la vivienda, sin cambiar de institucin,
debiendo dar aviso por escrito al Banco con treinta das de anticipacin. El cambio de fondo ser

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comunicado a la sociedad inmobiliaria o a su cesionaria por el Banco mediante carta certificada

enviada al domicilio registrado por sta en el Banco.
DECIMO NOVENO: La sociedad inmobiliaria acepta desde ya la facultad que tiene el titular para el
cambio de institucin o de fondo para la vivienda segn se expresa precedentemente en este contrato.
VIGESIMO: El arrendador promitente vendedor y el aportante proporcionarn al Banco, quien est
obligado a exigir, una declaracin firmada por stos, mediante la cual autorizan al Banco para girar los
fondos en los casos en que conforme a la ley se pueden imputar los recursos de su cuenta de pago de
aportes, a las rentas de arrendamiento, o de las primas de seguros u otros, cuando el titular por
razones personales as lo requiera.
VIGESIMO PRIMERO: El Banco se obliga a comunicar al arrendador promitente vendedor, todo
incumplimiento que el aportante tuviere en el pago de los aportes metdicos comprometidos.
VIGESIMO SEGUNDO: El titular faculta expresamente al Banco para entregar cualquier informacin
sobre la cuenta del aportante al arrendador promitente vendedor.

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CONTRATO DE AHORRO VOLUNTARIO

Cuenta de ahorro para arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa.
En Santiago, a 12 de marzo de 1996.
Cuenta de ahorro N 123567
Entre el Banco Forestal de Fomentpo, en adelante tambin "el Banco" o "la institucin" y don(a)
Cristina Acevedo Rojas, cdula nacional de identidad N 9.345.678-0, nacido el 13 de junio de 1959,
domiciliado en calle Los Lirios N 564 Depto. 12 Comuna La Cisterna, estado civil soltera, en adelante
tambin "el titular" se ha convenido en el siguiente contrato de ahorro voluntario expresado en cuotas
del Fondo para la Vivienda Reina Victoria acogido a las disposiciones de la ley 19.281 y su reglamento,
segn contrato de administracin celebrado con Reina Victoria Administradora de Fondos para la
Vivienda S.A. el 15 de octubre de 1995 y registrado en la Superintendencia de Valores y Seguros bajo
el N980765.
El titular declara que no har uso del derecho a solicitar de su empleador el descuento por planilla del
aporte;
1.- El ahorrante se compromete a aportar mensualmente en forma voluntaria la cantidad de 2 UF.
2.- Los recursos recaudados se transformarn en cuotas del Fondo Reina Victoria, cuyo manejo lo
efectuar Reina Victoria Administradora de Fondos para la Vivienda S.A. segn contrato de
administracin celebrado con fecha 15 de octubre de 1995, e inscrito bajo el N 876123 en el Registro
que para estos efectos lleva la Superintendencia de Valores y Seguros.
3.- El Banco cobrar una comisin del 2% anual sobre el saldo, ms una comisin fija de 1 UF anual
proporcional, que se devengarn mensualmente por cada ao calendario. En este fondo no se
otorgar premio por la permanencia y/o saldo promedio que se mantenga en el mismo.
4.- El Banco se reserva el derecho a modificar la comisin. Las modificaciones en la comisin se
comunicarn a la Superintendencia de Valores y Seguros, con una anticipacin mnima de noventa
das a la fecha en que empiece a regir, y se anunciarn mediante avisos en el diario El Mercurio, sin
perjuicio de la comunicacin por escrito que se le enviar al ahorrante, mediante carta certificada, al
domicilio sealado en este contrato.
Las comisiones antes descritas no estarn afectas al impuesto al valor agregado.
5.- El Banco estar facultado para cobrar una comisin superior en el caso de que el titular firme un
contrato de arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa. La comisin que en este caso se
cobre por el Banco ser la que resulte de el 2% del valor total de la vivienda objeto del contrato,
deducido los gastos operacionales correspondientes.
6.- Las cuotas del fondo para la vivienda a que se refiere este contrato son esencialmente variables,
por lo que el Banco no puede garantizar la rentabilidad futura real positiva de la cuenta de ahorros.
7.- El titular que haya solicitado el descuento por planilla de su aporte, tendr que comunicar al Banco
todo cambio de empleador. Las retenciones que se hagan por el empleador, podrn ser suspendidas
por parte del titular, cuando el Banco notifique en cumplimiento a lo dispuesto en el inciso tercero del
artculo 9 de la ley 19.281 y su reglamento, que el empleador no las ha enterado en la cuenta de
ahorros.
8.- El titular podr solicitar informacin sobre el saldo de su cuenta de ahorros en cualquier oficina del
Banco.
9.- El titular puede cambiarse libremente de institucin dos veces al ao, con previo aviso de treinta
das. Asimismo el ahorrante est facultado para cambiarse de institucin dentro del plazo de noventa
das posteriores a la fecha en ste haya comunicado, por escrito, cualquier modificacin de la comisin
a la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras y a la Superintendencia de Valores y
98

Seguros; por carta certificada, al titular de cuenta de ahorro y al pblico en general, mediante aviso
destacado en el diario El Mercurio. Este cambio no importar cobro alguno, como asimismo, no se
computar como uno de los cambios anuales que la Ley permite.
10.- El titular en su caso puede cambiarse de Fondo para la Vivienda, manteniendo la cuenta de
ahorros en este Banco previo aviso dado a la institucin, por escrito, con treinta das de anticipacin. El
cambio comenzar a regir treinta das despus de presentada la instruccin.
11.- El titular podr hacer seis giros en el ao, sin costo para el ahorrante. A contar del sptimo giro, se
le aplicar una comisin fija ascendente a 0.43%.
12.- Los giros quedan condicionados a que existan fondos disponibles en la cuenta de ahorros, y que
las cuotas de ahorro estn libres de embargos o medidas precautorias u otras que no permitan su libre
disponibilidad por parte del titular.
13.- El Banco podr cerrar unilateralmente la cuenta de ahorros, cuando el saldo de sta no alcance a
cubrir los gastos de administracin, para lo cual se dar un aviso al titular en tal sentido con a lo menos
treinta de das de anticipacin a la fecha del cierre.

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LEY 19.281.
(TEXTO REFUNDIDO CON MODIFICACIONES INTRODUCIDAS POR LEY 19.401)
ESTABLECE NORMAS SOBRE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON PROMESA DE
COMPRAVENTA.

TITULO I
De las cuentas de ahorro para el arrendamiento
de Viviendas con Promesa de Compraventa.

Art. 1.- Autorzase a los bancos, sociedades financieras y cajas de

compensacin de asignacin familiar, en adelante, las instituciones, para abrir y mantener cuentas de
ahorro para el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, de acuerdo con las normas
de esta ley, con objeto de recibir en ellas el ahorro metdico y el ahorro voluntario que efecten sus
titulares, a fin de pagar las rentas de arrendamiento y acumular fondos suficientes para financiar la
compra de las viviendas arrendadas en el plazo convenido entre las partes.
Los titulares de estas cuentas slo podrn ser personas naturales.
Las Cajas de Compensacin de Asignacin Familiar podrn abrir y mantener las
cuentas a que se refiere el inciso primero, para sus propios afiliados y para otras personas que se lo
soliciten.
Estas cuentas se denominarn Cuentas de Ahorro para Arrendamiento de
Viviendas con Promesa de Compraventa, en adelante "las cuentas", y los recursos depositados en
ellas constituirn un fondo, independiente y separado del patrimonio de las instituciones.
Art. 2.- El interesado en ingresar a esta sistema abrir y mantendr las cuentas
que desee en cualquiera de las instituciones mencionadas en el artculo anterior, pudiendo cambiarse
libremente dos veces al ao, con previo aviso de 30 das.
El reglamento establecer las condiciones y la periodicidad con que las
instituciones debern informar a los titulares los movimientos registrados en sus
sus respectivas cuentas.
Art. 3.- Con cargo a los recursos aportados mensualmente en la cuenta, las
instituciones pagarn la renta de arrendamiento al arrendador promitente vendedor y descontarn la
comisin a que se refiere el artculo 5. El saldo de dicho aporte constituir el fondo disponible para el
pago del precio de la compraventa prometida celebrar. Con dichos recursos las instituciones
constituirn uno o ms Fondos, que se denominarn "Fondo para la Vivienda", los cuales debern ser
administrados e invertidos en conformidad con lo establecido en el Ttulo VI de esta ley.
Las instituciones debern encargar la administracin del Fondo para la Vivienda
a una sociedad de las regidas por el ttulo antes mencionado, para lo cual celebrarn con ella el
correspondiente contrato de administracin. Encomendado el Fondo a una de estas sociedades para

100

su administracin, la fiscalizacin del mismo corresponder exclusivamente a la Superintendencia de

Valores y
Seguros.
Las instituciones debern llevar un registro en el cual se indicar el nmero de
cuotas de participacin en el Fondo para la Vivienda que le corresponde a cada uno de los titulares de
las cuentas, en los trminos que disponga el reglamento de esta ley.
En caso de disolucin de la institucin que mantenga las cuentas, sea por
revocacin de su autorizacin de existencia o por cualquier otra causa, el liquidador deber traspasar
las cuentas a otra institucin de las mencionadas en el art. 1. El traspaso comprender el Fondo, los
contratos de ahorro metdico y el correspondiente contrato de administracin suscrito con la
Administradora de Fondos para la Vivienda.
Art. 4.- El contrato de ahorro metdico se celebrar entre el interesado y la
institucin elegida por ste de entre las mencionadas en el inciso primero del artculo 1 y con una de
las sociedades a que se refiere el artculo 16 de esta ley, al momento de celebrarse el contrato de
arrendamiento con promesa de compraventa de una vivienda. Las condiciones especficas del contrato
de ahorro metdico quedarn establecidas en el reglamento.
Para los efectos de esta ley, se entendern por "aporte" los depsitos metdicos
en dinero que se hagan en la cuenta, de acuerdo con los trminos del contrato de ahorro metdico,
con el fin de pagar la renta de arrendamiento y acumular fondos suficientes para el pago del precio de
la compraventa de la vivienda.
El contrato de ahorro metdico obligar al interesado a efectuar aportes
peridicos por el equivalente a un porcentaje del precio de compraventa de la vivienda, expresado este
ltimo en unidades de fomento. Con todo, el aporte del arrendatario promitente comprador, en el caso
de las operaciones con subsidio habitacional a que se refiere el Ttulo V de la presente ley, no podr
exceder del veinticinco por ciento de la renta lquida mensual que acredite tener al momento de
celebrar el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, incluida la renta de cualquiera
persona que se constituyere en fiador y codeudor solidario de quel. La renta lquida corresponder al
ingreso mensual del interesado y de sus fiadores, deducidas las respectivas cotizaciones previsionales
y los impuestos correspondientes, si los tuvieren.
El aporte del arrendatario promitente comprador se expresar tambin en
unidades de fomento y su monto ser fijo durante la vigencia de todo el contrato de arrendamiento con
promesa de compraventa, salvo acuerdo en contrario de las partes.
Art. 5.- Las instituciones tendrn derecho a una retribucin establecida sobre la
base de comisiones de cargo de los titulares de las cuentas, las que sern deducidas de los saldos
acumulados en stas.
La comisin comprender, entre otros gastos, la remuneracin de la sociedad
administradora del Fondo para la Vivienda y ser establecida libremente por cada institucin, con
carcter de uniforme para todos los titulares de cuentas de un mismo Fondo. Estas comisiones estarn
exentas del Impuesto al Valor Agregado y debern ser informadas al pblico y al organismo fiscalizador
que tenga la institucin, en la forma que seale el reglamento. Las modificaciones de esta comisin
podrn efectuarse dos veces en el ao y regirn noventa das despus de comunicadas al respectivo
organismo fiscalizador, plazo dentro del cual el titular de la cuenta podr cambiarse de institucin o de
Fondo, cambio que no se computar para los efectos de lo dispuesto en el artculo 2.
Las instituciones no podrn cobrar comisiones por la transferencia de fondos a
otra institucin ni por el pago del precio de venta prometido a la sociedad inmobiliaria.

101

Art. 6.- Para abrir la cuenta a que se refiere este Ttulo, no ser necesario que
los interesados hayan suscrito el contrato de arrendamiento de la vivienda con promesa de
compraventa a que se refiere el Ttulo III.
Art. 7.- Sin perjuicio de lo sealado en los artculos precedentes, el aporte
tambin podr enterarse directamente en la sociedad inmobiliaria, caso en el cual la parte del aporte
que exceda de la renta de arrendamiento se abonar al precio de la compraventa prometida, en la
forma pactada en el respectivo contrato. Los recursos as enterados debern ser considerados para el
clculo del lmite de endeudamiento a que se refiere el artculo 22 de esta ley. Los beneficiarios del
subsidio habitacional que regula el Ttulo V de esta ley tambin podrn operar en la forma descrita en
este artculo. En tal caso, el saldo de la cuenta ser traspasado por la institucin tenedora de la cuenta
a la sociedad inmobiliaria.
Art. 8.- Los titulares de las cuentas podrn, en cualquier tiempo, efectuar
depsitos voluntarios. Tratndose de trabajadores dependientes podrn hacerlo, regularmente,
mediante descuento por planilla que efecten sus empleadores.
Art. 9.- Si el arrendatario promitente comprador fuere un trabajador dependiente,
a requerimiento escrito de ste, el aporte y los depsitos voluntarios regulares sern descontados por
planilla por el empleador, de acuerdo con las normas que seala el artculo 19 del decreto ley N 3500,
de l980. Estos descuentos no podrn exceder del 30% de la remuneracin total del trabajador y se
entender que revisten el carcter de dividendos hipotecarios por adquisicin de viviendas, para los
efectos de lo dispuesto en el artculo 58 del Cdigo del Trabajo. Las obligaciones que se imponen y las
facultades que se confieren a las Administradoras de Fondos de Pensiones se entendern impuestas y
conferidas a las instituciones a que se refiere el artculo 1, y a las sociedades inmobiliarias a que se
refiere el Ttulo II, en el caso previsto en el artculo 7.
Si el empleador no efectuare el descuento correspondiente, habiendo sido
requerido para ello, deber pagar al respectivo trabajador, a ttulo de indemnizacin de perjuicios, una
suma equivalente a media unidad de fomento por cada mes en que no efecte el descuento, la que se
depositar en la cuenta a que se refiere el artculo 1 e integrar el fondo disponible a que alude el
inciso primero del artculo 3, o se abonar al precio de la compraventa prometida en el caso a que se
refiere el artculo 7 de esta ley.
Si el empleador hiciere las retenciones y no enterare los fondos correspondientes
en la cuenta por dos meses consecutivos o tres meses en total en cualquier poca, la institucin que
mantenga dicha cuenta o la sociedad inmobiliaria, en su caso, deber notificar este hecho al
arrendatario promitente comprador y a la sociedad inmobiliaria propietaria de la vivienda arrendada, a
fin de que aqul haga los futuros aportes en forma directa a la entidad correspondiente y ordene a su
empleador la suspensin de las retenciones.
Las instituciones debern aceptar el procedimiento de pago directo, hasta que el
arrendatario promitente comprador requiera nuevamente a su empleador el descuento
correspondiente.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los incisos precedentes, las instituciones a que
se refiere el artculo 1 y las sociedades inmobiliarias, segn corresponda, debern perseguir del
empleador el pago de las retenciones que no hubiere enterado en la cuenta o en la sociedad
inmobiliaria, conforme a las mismas normas legales de pago y de cobro que las cotizaciones
previsionales, gozando de igual preferencia que stas.
Agotadas las gestiones judiciales de cobranza a que se refiere el inciso anterior,
sin que se haya obtenido el pago ntegro, se entender ampliado el plazo del contrato de
102

arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa en un nmero de meses iguales al nmero de

cuotas impagas, hasta un mximo de doce meses, debiendo pagarse stas, en dicho plazo por el
promitente comprador, sin ningn recargo adicional.
Art. 10.- Los fondos existentes en las cuentas o enterados en la sociedad
inmobiliaria, segn el caso, sern inembargables y no sern susceptibles de medida precautoria
alguna. Cesar la inembargabilidad una vez que se ponga trmino al contrato de arrendamiento con
promesa de compraventa, por cualquiera de las causales sealadas en el Ttulo III, salvo el caso de
que dicho trmino d origen a otro contrato similar.
En el caso de que no opere el seguro de desgravamen, o cuando ste no se
hubiere contratado, los herederos podrn continuar con el contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa, en los mismos trminos pactados por el causante, sin que el arrendador promitente
vendedor pueda hacer valer la defuncin como causal de trmino del contrato. Todo pacto en
contravencin de esta norma se tendr por no escrito.
Para que el contrato se entienda vigente despus de la muerte el arrendatario
promitente comprador, los herederos, si los hubiere, debern continuar depositando los aportes
convenidos por el causante y presentar, en un plazo no superior a dos aos, contado desde el
fallecimiento, una copia autorizada de la resolucin que hubiere concedido la posesin efectiva de la
herencia y del inventario de los bienes del difunto, protocolizado por orden del juez que hubiere
concedido la posesin efectiva.
Art. 10 bis.- Estas cuentas podrn acogerse al mecanismo establecido en la letra
B) del artculo 57 bis del decreto ley N 824, de 1974, y para los efectos de lo dispuesto en dicho
precepto las instituciones mencionadas en el artculo 1 de esta ley sern consideradas como
instituciones receptoras.
Para los efectos sealados en el inciso anterior, no se considerar giro o retiro la
aplicacin de los fondos existentes en la cuenta al pago del precio de la compraventa prometida ni la
transferencia de estos fondos en caso de cesin, por el arrendatario promitente comprador, del
contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, siempre que en este ltimo caso el
arrendatario promitente comprador celebre un nuevo contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa o bien adquiera una vivienda, destinando a este objeto el precio que obtuvo por la cesin
del contrato dentro del plazo de noventa das, contados desde la fecha de la cesin.
TITULO II
De las Sociedades Inmobiliarias propietarias de
que podrn darse en arrendamiento
con promesa de compraventa.

las

viviendas

Art.11.- Para los efectos de esta ley, son sociedades inmobiliarias todas aquellas
que tengan como objeto la adquisicin o construccin de viviendas para darlas en arrendamiento con
promesa de compraventa.
Estas sociedades debern constituirse como sociedades annimas, se regirn
por las normas aplicables a las sociedades annimas abiertas en lo que no fuere incompatible con las
disposiciones de esta ley, y quedarn sometidas a la fiscalizacin de la Superintendencia de Valores y

103

Seguros, en adelante "la Superintendencia", la que tendr, para estos fines, las atribuciones y
facultades que le confiere su ley orgnica.
Art. 12.- Autorzase a las sociedades a que se refiere la letra j) del artculo 98 del
decreto ley N 3500, de 1980, para constituir y formar parte de las sociedades inmobiliarias a que se
refiere este Ttulo.
Las cooperativas abiertas de vivienda reguladas por el decreto ley N 1320, de
1976, que tengan un patrimonio no inferior a cincuenta mil unidades de fomento podrn constituir y
formar parte de las sociedades inmobiliarias a que se refiere este Ttulo.
Art. 13.- Los bancos y sociedades financieras podrn constituir filiales como
sociedades inmobiliarias, las que, en su constitucin y operacin, se sujetarn a las normas aplicables
a las sociedades filiales a que se refiere el artculo 83 N 11 bis letra b) de la Ley General de Bancos.
La Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras podr tambin
autorizar a las filiales bancarias y a las filiales de las instituciones financieras, cuyo objeto sea
desarrollar habitualmente el negocio de dar en arrendamiento bienes con promesa u opcin de
compra, para incluir dentro de su giro las actividades que regula este Ttulo.
No obstante lo dispuesto en el art. 16, las filiales a que se refiere este artculo no
podrn hacer referencia en su nombre al trmino "sociedades inmobiliarias".
Las facultades que esta ley otorga a la Superintendencia de Valores y Seguros,
respecto de las sociedades inmobiliarias de que trata este Ttulo, sern aplicadas por la
Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras cuando se trate de las sociedades sealadas
en este artculo.
Art. 14.- Autorzase a los agentes administradores de mutuos hipotecarios a que
se refiere el artculo 21 bis del decreto con fuerza de ley N 251, de 1931, para constituir y formar parte
de las sociedades a que se refiere este Ttulo.
Art.15.- Las cajas de compensacin de asignacin familiar podrn constituir y
formar parte de las sociedades inmobiliarias a que se refiere este Ttulo.
Para los efectos indicados en el inciso anterior, autorzase a las cajas de
compensacin de asignacin familiar para efectuar los correspondientes aportes de capital con cargo
al Fondo Social contemplado en los artculos 29, 30 y 31 de la ley N 18.833.
Art. 16.- Para los efectos de esta Ley, se entiende que son sociedades
inmobiliarias todas las sociedades mencionadas en los artculos anteriores del presente Ttulo.
Autorzase a las cajas de compensacin de asignacin familiar, a los bancos, a
las sociedades financieras y a las cooperativas abiertas de vivienda, para prestar servicios de
administracin en relacin con los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa que se
celebren conforme a esta ley.
Art. 17.- Las sociedades inmobiliarias a que se refiere este Ttulo podrn emitir
bonos, de acuerdo con las normas del Ttulo XVI de la ley N 18.045, cuyos montos y pocas de
amortizacin sean concordantes con los plazos y flujos de ingresos contenidos en los contratos de
arrendamiento con promesa de compraventa que suscriban y formen parte de su activo.
Estas sociedades podrn enajenar viviendas arrendadas con promesa de
compraventa, siempre que cedan conjuntamente el contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa, a sociedades securitizadoras del Ttulo XVIII de la ley N 18.045, las que quedan
104

autorizadas para adquirirlos con el fin de que emitan ttulos de deuda con respaldo de estos activos, de
acuerdo a las disposiciones de ese Ttulo y de la presente ley. Dicha enajenacin deber efectuarse de
acuerdo a lo dispuesto en el art. 30 de esta ley.
Las viviendas dadas en arrendamiento con promesa de compraventa de acuerdo
con lo establecido en el art. 7 de esta ley, no podrn enajenarse para los efectos previstos en el inciso
anterior.
Art.18.- Los agentes administradores de mutuos hipotecarios sealados en el art.
14 y las sociedades inmobiliarias de que trata este Ttulo, salvo las mencionadas en el art. 13, podrn
constituir y formar parte de sociedades securitizadoras del Ttulo XVIII de la ley N 18.045.
Tratndose de las cajas de compensacin de asignacin familiar, las
cooperativas abiertas de viviendas sealadas en el art. 12, y las sociedades de la letra j) del art. 98 del
decreto ley N 3.500, de 1980, podrn constituir y formar parte, directa o indirectamente, de dichas
sociedades securitizadoras siempre que stas tengan por objeto exclusivo la emisin de los ttulos de
deuda a que se refiere el inciso segundo del artculo anterior.
Para los efectos indicados en el inciso precedente, se autoriza a las cajas de
compensacin de asignacin familiar para efectuar los correspondientes aportes de capital con cargo
al Fondo Social contemplado en los artculos 29, 30 y 31 de la ley 18.833.
Las sociedades securitizadoras filiales de las entidades referidas en la letra j) del
artculo 98 del decreto ley N 3.500, de 1980, debern sujetarse a los lmites de endeudamiento
establecidos en el artculo 130 del citado decreto, si stos fueren inferiores a los dispuestos en el Ttulo
XVIII de la Ley 18.045.
Art. 19.- Derogado.Art. 20.- Las sociedades securitizadoras que emitan los ttulos de deuda a que se
refiere el inciso segundo del artculo 17 de esta ley, podrn enajenar los bienes que conforman el
respectivo patrimonio separado, para el solo efecto de dar cumplimiento al contrato de compraventa
prometido o cuando exista consentimiento del representante de los tenedores de los respectivos
Ttulos de deuda.
Para el efecto de lo dispuesto en el inciso tercero del artculo 137 de la ley N
18.045, no ser necesario certificar la custodia de los bienes que conforman el activo del patrimonio
separado.
Art. 21.- En caso de disolucin, por cualquier causa, de las sociedades a que se
refiere este Ttulo y que, a la fecha de dicha disolucin, an mantuvieren viviendas arrendadas con
promesa de compraventa, la liquidacin de la sociedad ser practicada por la Superintendencia, con
todas las facultades que la ley le otorga para la liquidacin de las compaas de seguros.
La liquidacin puede ser delegada por el Superintendente
en uno o ms funcionarios de la Superintendencia o en otras personas, siempre que no les afecten las
inhabilidades contempladas en los artculos 35 y 36 de la ley N 18.046.
Los gastos de la liquidacin de la sociedad sern de cargo de la misma.
A partir del momento en que la sociedad deje de tener viviendas arrendadas con
promesa de compraventa, la liquidacin continuar a su cargo, con arreglo a las reglas generales.
En todo caso, la Superintendencia podr autorizar a la sociedad para que
practique su propia liquidacin.
En caso de disolucin o quiebra de una sociedad inmobiliaria que mantuviere
viviendas con contratos de arrendamiento con promesa de compraventa, el adquirente a cualquier
105

ttulo de estos activos estar a cumplir los respectivos contratos en la forma pactada. Los liquidadores
o sndicos, segn corresponda, en la enajenacin de dichos activos debern sujetarse a lo dispuesto
en el artculo 30 de esta ley, en lo que fuere pertinente.
Art. 22.- El patrimonio de las sociedades inmobiliarias, durante su vigencia, no
podr ser inferior a 10.000 unidades de fomento, ni podr el cincuenta por ciento de este mnimo estar
afecto a gravmenes, prohibiciones o embargo.
Asimismo dichas sociedades no podrn mantener un endeudamiento que exceda
el que establezca la Superintendencia, en relacin a sus niveles de patrimonio y tipo de operaciones.
Con todo, la Superintendencia no podr establecer una relacin mxima de endeudamiento inferior a 8
ni superior a 15 veces el patrimonio de la sociedad. Tratndose de sociedades inmobiliarias de las
entidades a que se refiere la letra j) del artculo 98 del decreto ley N 3.500, de 1980, debern sujetarse
al lmite de endeudamiento establecido en el artculo 130 del citado decreto ley, si ste fuere inferior.
Si no se cumpliere con las obligaciones o prohibiciones antes indicadas, o con
una de ellas, la sociedad tendr un plazo de 120 das para regularizar dicha situacin. Durante el
perodo en que se mantenga dicho incumplimiento, la sociedad no podr celebrar nuevos contratos de
arrendamiento con promesa de compraventa. Lo dispuesto en este inciso no obsta a las sanciones
administrativas que la Superintendencia pueda aplicar, en conformidad a su ley orgnica.
Si la sociedad, en forma reiterada, infringe lo dispuesto en el inciso primero y
segundo de este artculo, o no regulariza su situacin en el plazo establecido en el inciso anterior, la
Superintendencia podr prohibirle la celebracin de nuevos contratos de arrendamiento con promesa
de compraventa, hasta por un plazo de dos aos, sancin que podr renovarse de mantenerse el
incumplimiento a la fecha de su respectivo vencimiento. Para los efectos de este artculo, se entender
que hay reiteracin cuando se cometan dos o ms de estas infracciones, dentro de un perodo de doce
meses.
Art. 23.- La emisin de bonos a que se refiere el inciso primero del artculo 17 de
esta ley, y la emisin de ttulos de deuda por parte de sociedades securitizadoras dispuesta en el inciso
segundo del mismo artculo, estarn exentas del impuesto establecido en el N 3 del artculo 1 del
decreto ley N 3.475, de 1980, sobre Impuesto de Timbres y Estampillas.
Art. 24.- Derogado.-

106

TITULO III
Del contrato de Arrendamiento de Viviendas
con Promesa de Compraventa
Art. 25.- Los titulares de cuentas a que se refiere el Ttulo I podrn celebrar
contratos de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa con las sociedades
inmobiliarias a que alude el Ttulo II. Estos contratos podrn tener por objeto viviendas terminadas,
nuevas, usadas o en construccin.
Podrn celebrar tambin este tipo de contratos los titulares de cuentas, sobre
viviendas de las cuales sean propietarios y que sean vendidas a una sociedad inmobiliaria, celebrando
un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa por la o las respectivas viviendas.
Para el titular de la cuenta que postula al subsidio habitacional, las viviendas
objeto del contrato de arrendamiento con promesa de arrendamiento debern ser viviendas
econmicas acogidas al decreto con fuerza de ley N 2, de 1959, o viviendas sociales a que se refiere
el artculo 3 del decreto ley N 2.552, de 1979, o viviendas construdas con anterioridad a la vigencia
del decreto con fuerza de ley N 2, de 1959, que cumplan con los requisitos del artculo 6.1.13. del
Captulo I del Ttulo 6 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, aprobada por decreto
supremo N 47, de Vivienda y Urbanismo, de 1992.
En el caso de las viviendas en construccin, se podr celebrar, previamente, un
contrato de promesa de arrendamiento con promesa de compraventa, siempre que cuenten con el
respectivo permiso de construccin, que el terreno en que estuvieren emplazadas est debidamente
urbanizado o su urbanizacin haya sido garantizada en la forma exigida por el artculo 129 del decreto
con fuerza de ley N 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Las sociedades inmobiliarias no podrn formular cobro alguno a los promitentes
arrendatarios y en caso de quiebra de la sociedad inmobiliaria, se resolvern estos contratos por el
solo ministerio de la ley y sin cargo alguno para los promitentes arrendatarios. Sin embargo, las
sociedades inmobiliarias podrn solicitar garantas para el cumplimiento de los contratos prometidos
las que expirarn por el solo ministerio de la ley una vez suscritos los contratos prometidos.
Art. 26.- Los contratos de arrendamiento de viviendas con promesa de
compraventa debern celebrarse por escritura pblica e inscribirse en el Registro de Hipotecas y
Gravmenes del Conservador de Bienes Races respectivo.
Los correspondientes inmuebles no podrn estar hipotecados ni gravados con
censos, usufructos, derechos de uso o habitacin o fideicomisos, ni sujetos a interdicciones o
prohibiciones de enajenar.
En el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, con subsidio
habitacional, deber fijarse un plazo no superior a veinte aos para la celebracin del contrato de
compraventa prometido, que se contar desde la fecha del contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa.
El arrendatario promitente comprador y la sociedad inmobiliaria podrn convenir
la sustitucin de la vivienda arrendada por otra, debiendo en los contratos con subsidio habitacional,
mantenersse invariable la fecha convenida para la celebracin del contrato de compraventa prometido.
Art. 26 bis.- En el caso provisto en el artculo 7, el contrato de arrendamiento con
promesa de compraventa deber contener, como parte integrante del mismo, una tabla de desarrollo,
que establezca, para cada perodo de pago del aporte, la parte de ste destinada al pago de la renta
107

de arrendamiento y la parte destinada al pago parcial del precio prometido, y el saldo insoluto del
precio, resultante despus del pago del aporte en el respectivo perodo.
El reglamento establecer las condiciones y la periodocidad con que la sociedad
inmobiliaria deber informar a los arrendatarios promitentes compradores que hubieren celebrado
contratos en la forma referida en el inciso anterior, con el objeto de stos conozcan, durante toda la
vigencia del contrato, el monto de la renta de arrendamiento, los abonos parciales destinados al pago
del precio de la compraventa prometida, el monto acumulado de stos y el saldo insoluto del precio.
En los contratos con pago directo del aporte a la sociedad inmobiliaria, a que se
refieren los incisos anteriores, deber incluirse tambin la opcin del arrendatario promitente
comprador de prepagar en cualquier poca, total o parcialmente, el saldo insoluto del precio de la
compraventa prometida. El reglamento establecer las condiciones de prepago, total o parcial.
En el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa se debe incluir la
opcin del arrendatario promitente comprador de prepagar en cualquier poca, total o parcialmente, el
precio de la compraventa prometida. El reglamento establecer las condiciones del prepago, total o
parcial.
Art. 27.- El contrato de compraventa prometido deber celebrarse una vez
cumplidas cualesquiera de las siguientes circunstancias:
a) Cuando el saldo de la cuenta en la institucin, o el total de los abonos al
precio de la compraventa prometida a que se refiere el artculo 7, sea igual al pecio de venta
estipulado en el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.
b) Cuando se cumpla el plazo convenido para la celebracin del contrato
prometido y se entere el precio de compraventa. Si, al cumplirse el plazo convenido, por cualquier
causa, no se hubiere completado y pagado el precio estipulado, el contrato se prorrogar en el plazo
que no exceda al que sea necesario para completar la parte del precio no enterada, en tantas cuotas
de un monto igual a las estipuladas en el contrato.
c) Cuando opere el seguro de desgravamen por fallecimiento del arrendatario
promitente comprador.
La escritura de compraventa deber suscribirse por las partes en un plazo no
superior a noventa das hbiles, contado desde la ocurrencia de cualquiera de las circuntacias
sealadas en las letras anteriores de este artculo.
Por cada mes de atraso imputable a la sociedad inmobiliaria o al arrendatario
promitente comprador, sta o ste, segn sea el caso, deber pagar una multa a beneficio del otro de
acuerdo con una tabla que confeccionar el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, aprobada mediante
decreto supremo.
Art. 28.- Sern de cargo del arrendatario promitente comprador todos los gastos,
derechos e impuestos que graven directamente el inmueble objeto del respectivo contrato de
arrendamiento con promesa de compraventa, a partir de la fecha del mismo.
Art. 29.- Celebrado el contrato de promesa de arrendamiento con promesa de
compraventa, el titular de la cuenta no podr girar los fondos existentes en ella ni constituirlos en
ningn tipo de caucin. Celebrado el contrato de compraventa y pagado el precio, cesar esta
prohibicin por el solo ministerio de la ley.
El arrendatario promitente comprador podr ceder los derechos derivados de su
contrato, previa notificacin a la sociedad inmobiliaria, la que no podr denegarse sin causa justificada,
cesin que deber incluir el saldo de su cuenta y sus capitalizaciones.

108

Art. 30.- La sociedad inmobiliaria slo podr enajenar la vivienda arrendada con
promesa de compraventa, siempre que ceda conjuntamente el contrato de arrendamiento con promesa
de compraventa, a otra sociedad del mismo tipo, a un fondo de inversin inmobiliaria, a un fondo de
inversin de crditos securitizados reglamentados por la ley N 18.815, a una sociedad securitizadora
del Ttulo XVIII de la ley N 18.045, o a las personas que la Superintendencia de Valores y Seguros
haya declarado por norma de carcter general que pueden adquirirlos. El adquirente a cualquier ttulo
de la vivienda, como cesionario del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, tendr
iguales obligaciones, derechos y facultades que el cedente y estar obligado a cumplir el contrato de
arrendamiento con promesa de compraventa en la forma pactada. Las partes podrn convenir que la
administracin del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa la mantenga el cedente.
Los fondos de inversin inmobiliaria, fondos de inversin de crditos
securitizados y las sociedades securitizadoras, para los efectos de lo previsto en el inciso segundo del
artculo 17 de esta ley, estarn facultados para adquirir los activos a que se refiere este artculo. La
Superintendencia de Valores y Seguros reglamentar, mediante circulares, las condiciones que
debern cumplirse en estas ventas y cesiones.
La cesin de los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa por
parte del arrendador promitente vendedor, como, asimismo, la cesin, por el arrendatario promitente
comprador, de sus derechos derivados del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, se
efectuarn mediante endoso. Este se colocar a continuacin, al margen o al dorso del ttulo, con
indicacin del nombre del cedente y del cesionario, debiendo las firmas de las partes estar autorizadas
por notario y anotarse la respectiva cesin al margen de la inscripcin del contrato de arrendamiento
con promesa de compraventa.
Art. 31.- En caso de incumplimiento por parte del arrendador promitente
vendedor de las obligaciones que le impone el contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa, el arrendatario promitente comprador podr pedir el cumplimiento forzado del contrato o
la resolucin del mismo, con indemnizacin de perjuicios, de acuerdo con lo dispuesto en el artculo
1553 del Cdigo Civil, gozando de la preferencia establecida en el N 4 del artculo 2472 del mismo
Cdigo, en contra de la sociedad.
Art. 32.- Para los efectos de lo dispuesto en el artculo 1889 del Cdigo Civil, se
entender que el justo precio se refiere al tiempo de la celebracin del contrato de arrendamiento con
promesa de compraventa, de que trata esta ley.
Art. 33.- El arrendatario promitente comprador podr convenir con el arrendador
promitente vendedor condiciones especiales para las reparaciones, mejoras o ampliaciones de la
vivienda objeto del contrato. Si se pactare que dichas mejoras o ampliaciones sern de cargo de la
sociedad inmobiliaria, se sealarn en ese mismo instrumento las especificaciones de las obras, la
oportunidad u oportunidades en que ellas debern efectuarse y su incidencia en la modificacin del
aporte mensual del precio de compraventa.
Sin embargo, el arrendatario promitente comprador podr efectuar mejoras,
reparaciones y ampliaciones, de su propio cargo, con autorizacin escrita de la sociedad inmobiliaria.
Art. 34.- Si la extincin del derecho del arrendador promitente vendedor se
produce por sentencia judicial no imputable al arrendatario promitente comprador, la vivienda
arrendada deber ser reemplazada por otra similar, de comn acuerdo entre las partes.

109

En estos casos el arrendatario promitente comprador podr ejercer las acciones

civiles ordinarias establecidas en el artculo 1.489 del Cdigo Civil, en conformidad a las reglas
generales establecidas en dicho cuerpo legal.
Art. 35.- El contrato de arrendamiento de la vivienda y la correspondiente
promesa de compraventa a que se refiere esta ley, termirn anticipadamente y se resolvern,
respectivamente, por las siguientes causales:
1.- Por el no pago de los aportes que se mencionan en el artculo 37.
2.- Por los daos graves causados a la vivienda por hecho o culpa del
arrendatario o de las personas por las que responda civilmente.
3.- Por cambio de destino de la vivienda arrendada, por acto del arrendatario
promitente comprador.
4.- Por incumplimiento de las obligaciones indicadas en el artculo 10 por parte
de los herederos del arrendatario promitente comprador.
5.- Por quiebra del arrendatario promitente comprador, caso en el cual el juez a
que se refiere el artculo 40 de esta ley fijar la fecha de la restitucin de la vivienda, la que se
notificar al sndico para su cumplimiento, y la indemnizacin de perjuicios, la que se pagar con cargo
al saldo de la cuenta, o con cargo a los abonos efectuados al pago del precio de la compraventa
prometida a que se refiere el artculo 7, con la preferencia establecida en el N 4 del artculo 2472 del
Cdigo Civil. Si los saldos de la cuenta o los abonos enterados en la sociedad inmobiliaria en el caso a
que se refiere el artculo 7, fueren insuficientes para el pago de la indemnizacin referida, el
remanente tendr el carcter de crdito valista.
6.- Por incumplimiento de las obligaciones del arrendador promitente vendedor.
Art. 36.- Si la vivienda sufriere daos durante la vigencia del contrato de
arrendamiento con promesa de compraventa, que provengan de vicios ocultos, sern reparados por el
arrendador promitente vendedor. Para estos efectos, se entender por vicios ocultos los que renen las
caractersticas siguientes:
a) Que tengan una causa anterior a la celebracin del contrato de arrendamiento
con promesa de compraventa;
b) Que impidan su uso normal, en todo o en parte, de manera que
conocindolos, el arrendatario promitente comprador no habra celebrado el contrato o lo hubiere
celebrado en otras condiciones, y
c) No haberlos manifestado el arrendador promitente vendedor y que el
arrendatario promitente comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte o que no
haya podido fcilmente conocerlos, en razn de su profesin u oficio.
Si los daos provienen de otras causas diferentes de las sealadas en el inciso
anterior, su reparacin ser de cargo del arrendatario promitente comprador, sin perjuicio de las
indemnizaciones que corresponda pagar al asegurador de acuerdo con lo dispuesto en el artculo 42
de esta ley.
Lo dispuesto en este artculo se entender sin perjuicio de las acciones
ordinarias de indemnizacin de perjuicios que pudiere ejercer el arrendatario promitente comprador en
conformidad a las normas legales vigentes.
Art. 37.- El arrendatario promitente comprador podr, voluntariamente, imputar a
los fondos existentes en su cuenta de ahorro el pago de los aportes, las rentas de arrendamiento, las
primas del seguro de desgravamen o las comisiones cuando, por razones personales, lo requiera, una
vez que haya hecho aportes al menos por cinco aos. Lo anterior podr hacerlo hasta por cuatro veces
durante la vigencia del contrato y por plazos no superiores a tres meses en cada ocasin. El
110

arrendatario promitente comprador convendr con la sociedad inmobiliaria la manera de reponer los
fondos as imputados.
El no pago de tres aportes sucesivos o la acumulacin de cuatro aportes que se
mantengan sin pagar, aun cuando estos ltimos no fueren sucesivos, dar derecho a la sociedad
inmobiliaria para pedir la resolucin judicial del contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa.
Sin perjuicio de lo anterior, la institucin donde el arrendatario promitente
comprador mantuviere la cuenta proceder a pagar a la sociedad inmobiliaria, a requerimiento de sta,
las rentas de arrendamiento y las dems sumas adeudadas por el arrendatario promitente comprador,
con cargo a los fondos existentes en la cuenta, hasta que quede ejecutoriada la resolucin judicial del
contrato y la sociedad inmobiliaria obtenga la restitucin de la vivienda.
Si el contrato se hubiere celebrado de acuerdo a lo dispuesto en el artculo 7,
las rentas de arrendamiento y las dems sumas adeudadas se pagarn con cargo a los fondos
mencionados en el precepto antes citado, en la forma que seale el reglamento.
Art. 38.- Los derechos establecidos en la ley, a favor del arrendatario promitente
comprador, son irrenunciables.
Las partes podrn convenir en los contratos clusulas penales de evaluacin
anticipada de perjuicios por incumplimiento de las obligaciones establecidas en los mismos, las que se
harn efectivas con cargo al saldo de la cuenta o de los abonos al precio efectuados en la sociedad
inmobiliaria, si el incumplimiento fuere imputable al arrendatario promitente comprador. Si el
incumplimiento fuere imputale al arrendador promitente vendedor, el crdito del arrendatario promitente
comprador gozar de la preferencia establecida en el N 4 del artculo 2472 del Cdigo Civil.
Art. 39.- El arrendatario promitente comprador no podr cambiar el destino
habitacional de la vivienda arrendada. En todo caso, podr establecer en ella una oficina profesional,
un pequeo comercio o un taller artesanal, siempre que su principal destino subsista como habitacional
y cuente con la autorizacin previa de la sociedad inmobiliaria y de la Direccin de Obras Municipales
respectiva.
Art. 40.- Ser juez competente para conocer de cualquier controversia que se
produzca entre las partes, includas las relativas al cumplimiento, la resolucin, la terminacin
anticipada del contrato, la indemnizacin de perjuicios, la fijacin de la fecha en que deber restituirse
la vivienda, las prestaciones mutuas y las cuestiones de interpretacin del contrato, un juez rbitro de
derecho que, en cuanto al procedimiento, tendr las facultades de arbitrador a que se refiere el artculo
223 del Cdigo Orgnico de Tribunales. El rbitro ser designado por el juez letrado de turno, de entre
los inscritos en el Registro a que se refiere el inciso cuarto de este artculo.
En contra de la sentencia arbitral se podrn interponer los recursos de apelacin
y casacin en la forma, los que sern conocidos y fallados por un juez rbitro de segunda instancia,
que tendr el mismo carcter que el juez rbitro de primera instancia y para cuya designacin se
observarn las normas del inciso primero de este artculo. El recurso de apelacin se conceder en el
solo efecto devolutivo.
En contra de la sentencia del juez rbitro de segunda instancia no proceder
recurso alguno salvo el de casacin en la forma por ultra petita e incompetencia, y el de queja para
ante la Corte Suprema.
El Ministerio de Vivienda y Urbanismo crear y mantendr un registro de jueces
rbitros, que operarn en cada regin a travs de la respectiva Secretara Regional Ministerial de

111

Vivienda y Urbanismo, en el cual podrn inscribirse los abogados habilitados para el ejercicio de la
profesin, que renan los requisitos exigidos para cada categora de rbitros.
En la categora de rbitros de primera instancia, podrn inscribirse abogados que
tengan a lo menos cinco aos de ejercicio de la profesin.
En la categora de rbitros de segunda instancia, podrn inscribirse abogados
que tengan a lo menos quince aos de ejercicio de la profesin.
Art. 41.- Cuando el arrendador promitente vendedor obtenga la restitucin de una
vivienda, el rbitro levantarn un acta de su estado de conservacin, con la concurrencia de un perito,
que sea profesional de aquellos sealados en el artculo 17 de Ley General de Urbanismo y
Construcciones, designado por el rbitro con citacin de las partes. Dicho perito emitir un informe
sobre el estado general de conservacin de la vivienda, sealando y valorizando las mejoras, daos o
deterioros que presentare sta.
Con dicho informe y las observaciones que hagan las partes en el plazo que
seale el rbitro, ste fijar el monto de la indemnizacin que eventualmente se adeuden las partes. Si
la liquidacin arrojare un saldo a favor del arrendatario promitente comprador, dicho saldo gozar de la
preferencia establecida en el N 4 del artculo 2472 del Cdigo Civil. Si arrojare un saldo a favor del
arrendador promitente vendedor, ste se pagar con cargo a los fondos existentes en la cuenta, o con
cargo a los abonos efectuados al precio del contrato de compraventa prometido en el caso a que se
refiere el artculo 7.
Si los fondos existentes en la cuenta, o los abonos efectuados al precio de la
compraventa prometida a que se refiere el artculo 7, fueren insuficientes para cubrir el monto de las
sumas adeudadas, el arrendador promitente vendedor podr demandar al arrendatario promitente
comprador el pago de las diferencias, ante el mismo rbitro que conoci del juicio o del incidente,
conforme con lo previsto en este artculo y en el artculo anterior.
Art. 41 bis.- Tratndose de contratos de arrendamiento con promesa de
compraventa con aplicacin del subsidio habitacional, en que el precio de la compraventa prometida
no exceda de 900 Unidades de Fomento, y siempre que los fondos existentes en la cuenta o los
abonos efectuados al pago del precio de la compraventa prometida a que se refiere el artculo 7,
alcanzaren al menos el 25% de dicho precio, el arrendador promitente vendedor podr solicitar al
rbitro que conoce del juicio de terminacin del contrato por no pago de los aportes a que se refiere el
artculo 37, que ordene la venta de la vivienda en pblica subasta. Dicha resolucin deber notificarse
al Serviu con una anticipacin mnima de 10 das a la fecha del remate.
Con el producto del remate, al cual deben adicionarse los fondos que el
arrendatario promitente comprador tenga depositados en la cuenta de ahorro o abonados al
arrendador promitente vendedor si se ha operado de acuerdo al artculo 7, sin deduccin de monto
alguno por concepto de otros pagos que correspondan con cargo a dichos fondos, el rbitro ordenar
que se pague al arrendador promitente vendedor el precio de la compraventa prometida ms las rentas
de arrendamiento devengadas y no pagadas y las costas del juicio.
Si quedare un saldo a favor, dar cumplimiento a lo dispuesto en el inciso tercero
del artculo 49 y, si restaren recursos, a las dems obligaciones que procedan conforme a esta ley. El
remanente, si lo hubiere, ceder en beneficio del arrendatario promitente comprador. Si resultare un
saldo en contra, el Serviu respectivo enterar al arrendador promitente vendedor hasta el 75% de ese
saldo insoluto, con un lmite mximo de 200 Unidades de Fomento por operacin. El reglamento
establecer los procedimientos, condiciones y modalidades necesarios para que proceda la
responsabilidad del Serviu en el pago de las cantidades sealadas el que se efectuar con cargo a los
recursos que se incluirn anualmente en su presupuesto.
112

TITULO IV
De los seguros y del fondo de garanta
Art. 42.- En los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa que se
celebren de acuerdo con las normas de esta ley, deber establecerse la obligacin para el arrendatario
promitente comprador de contratar seguro de incendio y seguro de desgravamen y la obligacin del
arrendador promitente vendedor de ofrecer alternativas de primas al arrendatario promitente
comprador. Las primas de estos seguros sern de cargo del arrendatario promitente comprador. Si el
arrendatario promitente comprador no contratare estos seguros, la sociedad inmobiliaria podr
contratarlos por cuenta y cargo de aqul.
En caso de cesin del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa,
deber contratarse un nuevo seguro de desgravamen por el cesionario, aplicndose lo dispuesto en el
inciso anterior.
No ser obligatorio el seguro de desgravamen tratndose de arrendatarios
promitentes compradores de mayores de 65 aos de edad.
Art. 43.- La sociedad inmobiliaria deber ofrecer al arrendatario promitente
comprador una alternativa de seguro de desempleo o de prdida de la fuente de ingreso de ste, que
cubra el riesgo del no pago del aporte convenido y podr contratarlo a peticin del arrendatario
promitente comprador, por cuenta y cargo de ste.
Art. 44.- En los contratos que celebre la sociedad inmobiliaria con los
arrendatarios promitentes compradores que no tengan la calidad de trabajadores dependientes, se
podr estipular la formacin de un fondo de garanta para responder en caso de incumplimiento en el
pago oportuno del aporte. Si se pactare la formacin de este fondo en parcialidades, stas no se
considerarn para el clculo del porcentaje a que se refiere el inciso tercero del artculo 4 y su monto
deber desglosarse en el aviso de cobro respectivo. Lo dispuesto en este inciso podr aplicarse
tambin a los trabajadores dependientes, a requerimiento expreso de stos.
Los recursos de este fondo se depositarn en la cuenta a que se refiere el
artculo 1, e integrarn el fondo disponible a que alude el inciso primero del artculo 3.
Art. 44 bis.- Si los pagos por concepto de gastos, derechos e impuestos a que se
refiere el artculo 28, y por primas de seguros de incendio y desgravamen a que aluden el artculo 42,
fueren efectuados por el arrendador promitente vendedor y su cobro al arrendatario promitente
comprador se efectuare en cuotas peridicas, stos debern desglosarse en el aviso de cobro
correspondiente.

113

TITULO V
Del subsidio habitacional para el arrendamiento
de viviendas con promesa de compraventa
Art. 45.- El titular de la cuenta a que se refiere el Ttulo I, que no posea otra
vivienda y que cumpla con los requisitos exigidos en el reglamento, podr postular al subsidio
habitacional que, para estos efectos, otorgar el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, cuyo objeto ser
complementar el aporte y el ahorro voluntario acumulados por dicho titular para contribuir a pagar la
renta de arrendamiento y el precio de compraventa de la vivienda. Sin embargo, no podr aplicar el
subsidio a la situacin prevista en el inciso segundo del artculo 25.
Este subsidio, expresado en unidades de fomento, se pagar fraccionado en
cuotas peridicas, iguales y sucesivas, con un mximos de hasta 240 cuotas, o en una modalidad
diferente, la que, en todo caso, quedar establecida en el correspondiente llamado a postulacin. El
Servicio de Vivienda y Urbanizacin respectivo depositar el valor correspondiente en la cuenta del
beneficiario, o en la inmobiliaria en el caso previsto en el artculo 7.
El valor de la cuota peridica se establcer en el respectivo llamado a
postulacin, de tal forma que el Valor Actual Neto (VAP) del total de las cuotas perodicas no exceda
los lmites mnimos y mximos sealados en el reglamento.
El reglamento podr establecer valores diferenciados de subsidio, respecto del
arrendamiento con promesa de compraventa de viviendas ubicadas en zonas de renovacin urbana o
emplazadas en diferentes regiones del pas o para viviendas de distinto precio. Tambin podr
establecer valores diferentes para casas o departamentos.
El reglamento determinar la forma de calcular el Valor Actual Neto (VAP) y la
forma para calcular la tasa de inters que se utilizar para ello. Asimismo, el reglamento establecer la
forma como se determinarn las zonas de renovacin urbana.
El reglamento podr tambin establecer la congelacin temporal de los fondos
existentes en la cuenta para los efectos de la postulacin al subsidio.
Si debiere celebrarse el contrato de compraventa prometido de acuerdo a lo
previsto en las letras a) y c) del artculo 27, y an existieren cuotas pendientes de pago del subsidio, el
Servicio de Vivienda y Urbanizacin respectivo pondr trmino al pago de dichas cuotas pendientes a
esa fecha.
Art. 46.- Los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa, que
celebren los beneficiarios del subsidio habitacional de que trata este Ttulo, se regirn por las normas
especiales de ste y, en lo no previsto por ellas, se aplicarn los dems preceptos de esta ley.
Art. 47.- Para quienes postulen al subsidio a que se refiere este Ttulo, el precio
de compraventa de la vivienda no podr ser superior a los valores mximos que seale el reglamento.
En caso que el beneficiario del subsidio conviniere con el arrendador promitente
vendedor la ejecucin de ampliaciones o mejoras de la vivienda durante el plazo de cinco aos
contado desde la celebracin del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, el valor
final de la vivienda con dichas ampliaciones o mejoras no podr exceder el mximo del tramo del valor
de vivienda al cual corresponda el subsidio obtenido, conforme al reglamento. Si se excede de dicho
valor mximo, a partir de esa fecha el valor de las cuotas del subsidio cuyo pago no se hubiere
devengado ser el que corresponda al tramo del valor de vivienda con las ampliaciones o mejoras se
114

excediere el valor mximo del tramo ms alto de valor de vivienda, se pondr trmino al pago de las
cuotas pendientes del subsidio.
Art. 48.- Si el beneficiario cediere los derechos derivados de su contrato de
arrendamiento con promesa de compraventa, en los trminos previstos en el inciso segundo del
artculo 29, la cesin podr incluir las cuotas pendientes del subsidio fraccionado obtenido, siempre
que el cesionario cumpliere los requisitos que el reglamento exija para obtener tal beneficio. El cedente
podr optar por aplicar la fraccin del subsidio no percibido a otro contrato de los regulados por esta
ley.
Art. 49.- Cuando el beneficiario del subsidio incurriere en el incumplimiento
previsto en el artculo 37, la sociedad inmobiliaria estar obligada a demandar el trmino o la
resolucin del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.
La sentencia que ponga trmino al contrato o que lo declare resuelto, deber ser
puesta en conocimiento del Servicio de Vivienda y Urbanizacin respectivo, con el fin de que ponga
trmino al pago de las cuotas pendientes del subsidio habitacional fraccionado.
Una vez ejecutoriada la sentencia a que se refiere el inciso anterior, el Servicio
de Vivienda y Urbanizacin respectivo tendr preferencia sobre cualquier acreedor, excepto el
arrendador promitente vendedor, por las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento con
promesa de compraventa, para recuperar con cargo a los fondos existentes en la cuenta, o en la
sociedad inmobiliaria en el caso previsto en el artculo 7, las cuotas pagadas del subsidio
debidamente actualizadas.
Art. 50.- Lo dispuesto en el inciso primero del artculo 10 se aplicar tambin a
los fondos correspondientes al subsidio fraccionado, depositados en la cuenta, o en la sociedad
inmobiliaria, segun lo previsto en el inciso segundo del artculo 45, y a las cuotas pendientes.
Art. 51.- Para los efectos de lo dispuesto en este Ttulo, el Ministerio de Vivienda
y Urbanismo crear un registro especial, para lo cual cumplir las funciones y tendr los derechos y
obligaciones que se establezcan en el reglamento.
El Ministerio de Vivienda y Urbanismo crear y mantendr un registro nacional
pblico de los beneficiarios de todos los subsidios habitacionales otorgados por el Estado y las
municipalidades.
El Ministerio de Vivienda y Urbanismo podr encomendar a entidades privadas,
mediante licitacin pblica, la implementacin, administracin y operacin de los registros a que se
refieren los incisos precedentes.
Art. 52.- Las sociedades inmobiliarias que hayan celebrado contratos de
arrendamiento con promesa de compraventa, debern comunicar, en la forma y periodicidad que
seale el reglamento, al registro especial a que se refiere el inciso primero del artculo precedente, el
trmino de los contratos que se hubieren producido por causas legales o por las cesiones de derechos
efectuados por los arrendatarios promitentes compradores, con autorizacin de los arrendadores
promitentes vendedores.
Art. 53.- La Ley de Presupuestos del Sector Pblico establecer la cantidad de
subsidios que podrn otorgarse anualmente, para los efectos previstos en esta ley.

115

TITULO VI
De los fondos para la vivienda y de las sociedades administradoras
Art. 54.- El Fondo para la vivienda, en adelante "el Fondo", es un patrimonio
constituido por los fondos disponibles de los recursos depositados en las cuentas de ahorro para
arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, para su inversin en los valores sealados
en esta ley, correspondiendo su administracin a una sociedad annima, en adelante "la
Administradora".
Los aportes quedarn expresados en cuotas del Fondo de igual valor y
caractersticas. El valor unitario de la cuota utilizado para convertir el aporte ser el vigente a la fecha
en que los recursos estn disponibles para su inversin por parte de la Administradora y se
determinar sobre la base de dividir el valor econmico o de mercado de las inversiones del Fondo por
el nmero de cuotas vigentes a igual fecha.
Las cuotas del Fondo se valorizarn diariamente y sern rescatables por la
institucin que mantenga las rentas, en conformidad a lo que disponga el reglamento de esta ley.
Sin perjuicio de lo anterior, la institucin est facultada para traspasar los fondos,
en los casos que se determinen en el respectivo contrato de administracin, a otra sociedad
administradora de igual giro.
Los activos del Fondo y las cuotas en que ste se divide sern inembargables y
no sern susceptibles de medida precautoria alguna.
Art. 55.- La administracin del Fondo ser ejercida por sociedades annimas
cuyo objeto exclusivo sea tal administracin.
Las administradoras estarn sujetas a las siguientes reglas especiales:
a) Se formarn, existirn y probarn en conformidad a lo establecido en el
artculo 126 de la ley N 18.046, sindoles aplicables los artculos 127, 128 y 129 de la misma ley.
b) Debern incluir en su nombre la expresin "Administradora de Fondos para la
Vivienda", y
c) Para obtener su autorizacin de existencia, debern acreditar un capital
pagado en efectivo no inferior al equivalente a seis mil unidades de fomento. En todo momento, estas
sociedades debern mantener un patrinonio a lo menos equivalente al indicado, por cada Fondo que
administren, o equivalente a la suma del uno por ciento del patrimonio promedio de cada uno de stos,
correspondiente al semestre calendario anterior a la fecha de su determinacin, si este ltimo resultare
mayor.
Las cajas de compensacin de asignacin familiar, los bancos y las sociedades
financieras podrn constituir o formar parte de Administradoras de Fondos para la Vivienda, de acuerdo
con las leyes que los rijan. Para este efecto, se autoriza a las cajas de compensacin de asignacin
familiar para efectuar los correspondientes aportes de capital con cargo al fondo social contemplado en
los artculos 29, 30 y 31 de ley N 18.833.
Art. 56.- Los Fondos y las sociedades que los administren se regirn por las
disposiciones de esta ley, de su reglamento, y por las que se establezcan en los respectivos contratos
de administracin que suscriban con las instituciones que les encarguen su administracin, y sern

116

fiscalizadas por la Superintendencia de Valores y Seguros, en adelante "la Superintendencia", de

acuerdo con las facultades que le confieren su ley orgnica y esta ley.
Art. 57.- La administracin del Fondo se efectuar por cuenta y riesgo de los
titulares de las cuentas, de acuerdo con las disposiciones de esta ley y con las estipulaciones del
respectivo contrato de administracin.
Art. 58.- La sociedad administradora no podr iniciar la administracin de un
Fondo mientras la Superintendencia no inscriba, en un registro pblico dispuesto al efecto, el o los
contratos de administracin del respectivo Fondo que aqulla suscriba con la o las instituciones que
mantengan las cuentas. El reglamento de esta ley dispondr las menciones mnimas que deban
contener dichos contratos.
Art. 59.-Las operaciones del Fondo sern efectuadas por la sociedad
administradora a nombre de aqul, el cual ser el titular de los instrumentos representativos de las
inversiones realizadas. Sin perjuicio de lo anterior, la sociedad administradora del Fondo podr
encargar la custodia de dichos instrumentos a una empresa de depsito de valores, regulada por la ley
N 18.876.
Las operaciones relativas al patrimonio de la sociedad administradora se
contabilizarn separadamente de las del Fondo. Asimismo, cuando administre ms de un Fondo, las
operaciones de cada uno de ellos se contabilizarn separadamente.
Art. 60.- La comisin de la Administradora por la administracin del Fondo ser
de cargo de la institucin que mantenga las cuentas, en las condiciones que se establezcan en el
contrato de administracin, la que estar exenta del Impuesto al Valor Agregado.
Art. 61.- La inversin de los Fondos, sin perjuicio de las cantidades que
mantengan en cuenta corriente bancaria, deber efectuarse en valores que puedan ser adquiridos con
recursos de los fondos de pensiones chilenos, de acuerdo a lo dispuesto en el decreto ley N 3.500, de
1980, y en cuotas de fondos mutuos.
Art. 62.- Las inversiones de los fondos se sujetarn a las siguientes
disposiciones:
a) La inversin en instrumentos o valores emitidos o garantizados por una misma
entidad, no podr exceder del cinco por ciento del activo del Fondo. No estarn sujetos a este lmite los
ttulos emitidos por la Tesorera General de la Repblica o por el Banco Central de Chile, y otros
emitidos o garantizados por el Estado de Chile;
b) La inversin del Fondo en instrumentos emitidos o garantizados por entidades
pertenecientes a un mismo grupo empresarial no podr representar ms del quince por ciento del
activo del Fondo;
c) La inversin en acciones de sociedades annimas no podr exceder del
cuarenta por ciento del activo del Fondo. La inversin en cuotas de fondos de inversin y en cuotas de
fondos mutuos, conjuntamente, no podr exceder del quince por ciento del activo del Fondo;
d) La emisin en ttulos de emisores extranjeros no podr exceder del treinta por
ciento del activo del Fondo;
e) El Fondo no podr poseer ms del diez por ciento de las acciones suscritas y
pagadas por una misma sociedad o de las cuotas de un mismo fondo de inversin o fondo mutuo. El

117

conjunto de inversiones del Fondo en valores emitidos o garantizados por una misma sociedad no
podr exceder del diez por ciento del activo total de dicha emisora.
En caso de que una sociedad administre ms de un Fondo, las inversiones de los
mismos, en conjunto, no podrn exceder estos lmites;
f) El Fondo no podr invertir en instrumentos emitidos o garantizados por la
dministradora o personas relacionadas a ella, ni en valores emitidos por una administradora de fondos
de terceros autorizada por ley, y
g) La suma de las operaciones para cobertura de riesgo financiero efectuadas
con recursos del Fondo, calculada en funcin del activo objeto de dicha operacin y medida en
trminos netos, no podr exceder el valor de la inversin mantenida por el Fondo en el instrumento
objeto de la cobertura.
Con todo, la suma de las operaciones para la cobertura del riesgo financiero que
mantenga vigente el Fondo, y que posean idnticas caractersticas financieras en cuanto a plazo,
moneda y activo objeto, no podrn exceder del diez por ciento del total de dichas operaciones que se
encuentren vigentes en los mercados secundarios formales.
Las limitaciones establecidas en este artculo no regirn durante los primeros
seis meses de operacin del Fondo.
Art. 63.- Las transacciones de acciones, de cuotas de fondos de inversin y de
otros valores que tengan transaccin burstil, de acuerdo con lo que defina el reglamento de esta ley,
as como las operaciones de cobertura de riesgo financiero, debern efectuarse en una bolsa de
valores. Las transacciones o negociaciones de los dems valores debern efectuarse a precios
similares a los que habitualmente prevalecen en el mercado cuidando de no exceder los mximos o
mnimos, segn se trate de adquisiciones o enajenaciones, respectivamente.
La sociedad administradora, sus accionistas, directores o gerentes, no podrn
adquirir, directamente o a travs de otras personas naturales o jurdicas, valores de propiedad del o de
los Fondos que administre, ni enajenar de los suyos a stos. Asimismo, la adquisicin o enajenacin de
valores por cuenta del Fondo a personas relacionadas a la administradora no podr efectuarse a
travs de negociaciones privadas.
Los bienes que integran el activo del Fondo no podrn estar afectos a
gravmenes o prohibiciones de cualquier especie.
Art. 64.- El reglamento deber fijar las normas relativas a valorizacin de
inversiones, procedimiento y plazos para corregir excesos de inversin y otras que sean necesarias
para el adecuado funcionamiento de los Fondos y de las sociedades administradoras.
Art. 65.- La Superintendencia podr revocar la autorizacin de existencia a la
sociedad administradora, en caso de infraccin grave de las normas legales que rijan la administracin
de los Fondos para la Vivienda o cuando la administracin haya sido llevada en forma fraudulenta o
gravemente culpable.
Disuelta la sociedad administradora por revocacin de la autorizacin de
existencia o por cualquier otra causa, la institucin que mantenga las cuentas deber traspasar la
administracin del o de los Fondos a otra sociedad administradora; mientras ello no ocurra, la
liquidacin de la administradora ser practicada por la Superintendencia. Una vez traspasado el
Fondo, la liquidacin ser efectuada por la propia sociedad.
Declarada la quiebra de una sociedad administradora y mientras no se traspasen
los Fondos administrados por la fallida, el Superintendente de Valores y Seguros, o la persona que

118

ste designe, actuar como sndico, con todas las facultades que al efecto les confiere a los sndicos la
ley N 18.175, sobre Quiebras.
TITULO VII
De las Disposiciones Generales
Art. 66.- Reemplzanse, en los incisos segundo y tercero del artculo 6 del
decreto ley N 539, de 1974, las locuciones "cinco y veinte sueldos vitales mensuales del
departamento de Santiago" y "diez a cuarenta sueldos vitales mensuales del departamento de
Santiago", por "cinco y quince unidades tributarias mensuales" y
"diez a treinta unidades tributarias mensuales", respectivamente.
Art. 67.- En todo lo no contemplado expresamente en esta ley se aplicarn las
disposiciones del Cdigo Civil, del Cdigo de Comercio y de otros cuerpos legales, segn
corresponda, con excepcin de la ley N 18.101.Art. 68.- Por decretos supremos dictados a travs del Ministerio de Hacienda, con
la firma del Ministro de Vivienda y Urbanismo, podrn reglamentarse las disposiciones de los Ttulos I,
II y VI de esta ley. Las restantes disposiciones podrn reglamentarse por decreto supremo dictado a
travs del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

119

REGLAMENTO
Publicado en el Diario Oficial de 15 de Diciembre de 1995
REGLAMENTA TTULOS III, IV Y V DE LA LEY N 19.281,
SOBRE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON PROMESA
DE COMPRAVENTA.
TITULO I
De los contratos de arrendamiento con
promesa de compraventa
Artculo 1.- Los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa que celebren los
titulares de las cuentas mencionadas en el artculo 1 de la Ley 19.281, en adelante la cuenta o las
cuentas, con las sociedades inmobiliarias a que se refiere el Ttulo II de esa ley, debern tener por
objeto viviendas terminadas, nuevas o usadas, de propiedad de la respectiva sociedad inmobiliaria.
Los correspondientes inmuebles no podrn estar hipotecados o gravados con
censos, usufructos, derechos de uso o habitacin o fideicomisos, ni sujetos a interdicciones o
prohibiciones de enajenar.
Si las viviendas estuvieren en construccin, se podr celebrar previamente un
contrato de promesa de arrendamiento con promesa de compraventa, por escritura pblica, siempre
que se cuente con el respectivo permiso de construccin y con el certificado de urbanizacin
extendido por la Direccin de Obras Municipales. En este caso, la sociedad inmobiliaria no podr
formular cobro alguno al promitente arrendatario y en caso de quiebra de la sociedad inmobiliaria se
resolver dicho contrato por el solo ministerio de la ley y sin cargo alguno para el promitente
arrendatario. No obstante lo anterior, la sociedad inmobiliaria podr solicitar garantas al promitente
arrendatario, para el cumplimiento del contrato prometido, las que expirarn por el solo ministerio de
la ley una vez suscrito ste. Las garantas podrn consistir en boleta bancaria de garanta, pliza de
seguro, certificado de depsito endosado en garanta u otro documento mercantil de la misma
naturaleza.
Artculo 2.- Los titulares de las cuentas, que sean propietarios de viviendas, podrn venderlas a
una sociedad inmobiliaria para celebrar con sta un contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa por la o las respectivas viviendas.
Artculo 3.- El contrato de arrendamiento con promesa de compraventa deber celebrarse por
escritura pblica e inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravmenes del Conservador de Bienes
Races respectivo.

120

Artculo 4.- A partir de la fecha de suscripcin del contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa, o contrato de promesa de arrendamiento con promesa de compraventa en su caso, el
titular de la cuenta no podr girar los fondos existentes en ella ni constituirlos en ningn tipo de
caucin, salvo para los efectos previstos en la ley o en el reglamento.
Artculo 5.- El contrato arrendamiento con promesa de compraventa deber contener, a lo menos,
las siguientes estipulaciones:
1.- Individualizacin de las partes.
2.- Singularizacin de la vivienda objeto del contrato.
3.- Precio del contrato prometido.
4.- Modalidad pactada para el pago de los aportes por el arrendatario promitente comprador.
5.- Monto del aporte pactado, esto es, de los depsitos en dinero que se harn en la cuenta de
acuerdo con los trminos del contrato de ahorro metdico o directamente en la sociedad inmobiliaria
en su caso, indicando la parte destinada a renta de arrendamiento y la destinada al fondo para el
pago del precio de la compraventa prometida, o al pago parcial de dicho precio a la sociedad
inmobiliaria, segn corresponda, expresadas todas en Unidades de Fomento.
6.- Gastos, derechos, impuestos y primas de seguro de cargo del arrendatario promitente
comprador.
7.- Facultad para solicitar al actual empleador y a los futuros empleadores el descuento por planilla,
en su caso.
8.- Plazo y/o condicin para la celebracin del contrato de compraventa prometido.
9.- Declaracin del arrendatario promitente comprador del conocimiento de la congelacin de fondos
de la cuenta a partir de la fecha del contrato, en su caso.
10.- Facultad del arrendatario promitente comprador de efectuar depsitos voluntarios en la cuenta
o si ha optado por la modalidad de pago directo a la sociedad inmobiliaria, de prepagar en cualquier
poca, total o parcialmente, el saldo insoluto del precio de la compraventa prometida, debiendo
recalcularse la tabla de desarrollo con el nuevo saldo de capital, mantenindose el plazo residual y
la tasa de inters. En este ltimo caso el monto de cada prepago no podr ser inferior al 10% del
saldo del precio insoluto.
11.- Mandato a la institucin en que mantiene la cuenta, en su caso, para girar las sumas que
corresponda, a la sociedad inmobiliaria.
12.- Indicar si la renta se pagar por periodos anticipados o vencidos y plazo y lugar para el pago de
cada mensualidad, debiendo dejarse constancia en su caso, que el arrendatario promitente
comprador no incurrir en mora si deposita el aporte en la institucin, en la fecha convenida.
13.- Fecha en que la institucin se compromete a girar al arrendador promitente vendedor la renta
de arrendamiento y otros pagos que le corresponda, de acuerdo a lo pactado en el contrato de
ahorro metdico.
14.- Obligacin para el arrendatario promitente comprador de contratar seguro de incendio, y seguro
de desgravmen si fuere menor de 65 aos facultando al arrendador promitente vendedor para
contratarlos por cuenta y cargo del arrendatario promitente comprador si ste no lo hiciere.
15.- Obligacin del arrendador promitente vendedor de ofrecer alternativas de plizas para los
seguros a que se refiere el nmero anterior.
16.- Obligacin del arrendador promitente vendedor de ofrecer una alternativa de seguro de
desempleo o de prdida de su fuente de ingreso al arrendatario promitente comprador, pudiendo
este ltimo facultar al arrendador promitente vendedor para contratarlo por cuenta y cargo del
arrendatario.
17.- Seguros adicionales y formacin de fondo de garanta a que se refiere el artculo 44 de la ley
N 19.281, que se pacten entre las partes.
121

18.- Obligacin de la sociedad inmobiliaria de comunicar a la institucin que mantiene la cuenta, el

hecho de hacerse suscrito el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, y de enviarle
copia del mismo sealando forma de composicin del aporte, para los efectos, entre otros, de lo
dispuesto en el artculo 4 de este reglamento y los nmeros 5 y 6 de este artculo.
19.- Si se pactan ampliaciones o mejoras, deber pactarse si sern efectuadas por la sociedad
inmobiliaria o por el arrendatario promitente comprador. En caso de que se convenga que sern de
parte de la sociedad inmobiliaria, se dejar constancia que antes de efectuarlas, deber suscribirse
un instrumento modificatorio del contrato del cual se tomar nota al margen de la inscripcin de
ste, acompandose el plano correspondiente y las especificaciones tcnicas detalladas de las
obras a realizarse, ambos suscritos por las partes y por el profesional competente. Copia de este
instrumento se enviar a la institucin que mantiene la cuenta para el conocimiento del nuevo monto
del aporte y su composicin.
20.- Sealar si se operar con subsidio habitacional.
21.- Si se pactare que gastos de mantencin, seguros, derechos e impuestos sern pagados por el
arrendador promitente vendedor por cuenta del arrendatario promitente comprador y restituidos por
ste a aqul en cuotas, su cobro se efectuar en unidades de fomento con un inters que no podr
exceder al inters corriente para operaciones reajustables vigente a la fecha del pago de cada
cuota.
22.- Clusulas penales que se pacten de acuerdo con el inciso segundo del artculo 38 de la ley
N19.281.
Artculo 6.- Si el arrendatario promitente comprador opta por enterar su aporte directamente en la
sociedad inmobiliaria con la cual celebra el respectivo contrato, en la forma prevista en el artculo 7
de la Ley N 19.281, deber incluirse como parte integrante del contrato una tabla de desarrollo que
establezca, para cada periodo de pago del aporte, la parte de ste destinada al pago de la renta de
arrendamiento y la parte destinada al pago parcial del precio prometido, y el saldo insoluto del
precio, resultante despus del pago del aporte en el respectivo perodo, dejndose expresa
constancia de la tasa de inters utilizada para calcular la tabla de desarrollo, la que deber
consignarse con cuatro decimales.
Articulo 7.- En el aviso de cobro correspondiente deber indicarse la renta de arrendamiento y la
parte destinada al fondo disponible para el pago del precio de la compraventa o que deber
enterarse directamente en la sociedad inmobiliaria para el pago parcial de dicho precio, segn
corresponda. Adems, debern detallarse los montos destinados al pago de primas de seguro, a la
formacin del fondo de garanta, gastos, derechos e impuestos que graven directamente el inmueble
cuando sean cobrados en cuotas peridicas, y los que correspondan al cobro, en cuotas, de
ampliaciones o mejoras financiadas por la sociedad inmobiliaria, que de acuerdo a lo pactado sta
hubiere contratado por cuenta del arrendatario promitente comprador.
Sin perjuicio de lo anterior, en los contratos de arrendamiento con promesa de
compraventa en que el aporte se pague directamente a la sociedad inmobiliaria, sta deber
informar al arrendatario promitente comprador , a lo menos cada cuatro meses, en los meses de
Enero, Mayo y Septiembre, con la informacin hasta el ltimo da del mes anterior a cada uno de los
meses antes indicados, respecto a las imputaciones efectuadas de acuerdo a la tabla de desarrollo,
abonos efectuados a las rentas de arrendamiento, al pago del precio y a otros pagos que sean de
cargo del arrendatario promitente comprador, y saldo insoluto adeudado.
Artculo 8.- El arrendatario promitente comprador que haya hecho aportes a lo menos durante
cinco aos, podr requerir, hasta por cuatro meses durante la vigencia del contrato y por plazos no
122

superiores a tres meses en cada ocasin, que se imputen a los fondos existentes en su cuenta, el
pago de los aportes, y dems sumas adeudadas, conviniendo con la sociedad inmobiliaria la
reposicin de los fondos as imputados.
Para estos efectos la institucin que mantiene la cuenta deber exigir la
presentacin del documento suscrito entre el arrendatario promitente comprador y el arrendador
promitente vendedor cuyas firmas estn autorizadas por Notario, en que se estipule esta forma
especial de pago, con constancia del plazo de su vigencia y la forma y perodo convenidos para su
reposicin.
Artculo 9.- Si el arrendatario promitente comprador no pagare tres aportes sucesivos o
acumulare cuatro aportes sin pagar aun cuando estos ltimos no sean sucesivos, la sociedad
inmobiliaria podr pedir la resolucin judicial del contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa.
En el caso a que se refiere el inciso anterior, una vez notificada la demanda, la
sociedad inmobiliaria podr requerir a la institucin que mantenga la cuenta , el pago de las rentas
de arrendamiento y dems sumas adeudadas por el arrendatario promitente comprador, con cargo a
los fondos existentes en la cuenta, o imputarlas al saldo acumulado de abonos al precio recibidos
directamente, en ambos casos gasta que quede ejecutoriada la sentencia que declare resuelto el
contrato y la sociedad inmobiliaria obtenga la restitucin de la vivienda. Estos pagos no
suspendern el curso del juicio y la sociedad inmobiliaria deber informar al rbitro el hecho de
haberlos recibido, en cada oportunidad.
Tratndose de contratos en que el aporte se pague directamente en la
sociedad inmobiliaria, en el caso a que se refiere este artculo si se pusiere trmino al juicio
mediante transaccin judicial o extrajudicial, deber reformularse la tabla de desarrollo en lo relativo
al saldo adeudado, consignando el nuevo monto del aporte en su caso, en el mismo plazo residual o
la ampliacin del plazo del contrato en su caso, a la misma tasa de inters.
Artculo 10.- El arrendatario promitente comprador podr ceder los derechos derivados de su
contrato, previa notificacin al arrendador promitente vendedor. La cesin deber incluir el saldo de
la cuenta y sus capitalizaciones o el total de los abonos efectuados al precio de la compraventa
prometida si se tratare de un contrato con aporte directo en la sociedad inmobiliaria.
La notificacin deber constar por escrito y contener respecto del cesionario
igual informacin a la requerida por la sociedad inmobiliaria al cedente al momento de celebrarse el
contrato objeto de la cesin.
La sociedad inmobiliaria podr oponerse a la cesin, por causa justificada,
dentro del plazo fatal de 30 das corridos contados desde la notificacin, debiendo comunicar por
escrito al arrendatario promitente comprador los fundamentos de su objecin. Sern causas
justificadas para oponerse a la cesin, entre otras, la falta de capacidad de pago del cesionario, sus
malos antecedentes comerciales, o no haber acreditado renta suficiente mediante documentacin
fidedigna.
Artculo 11.- La sociedad inmobiliaria slo podr enajenar la vivienda arrendada con promesa de
compraventa, siempre que ceda conjuntamente el contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa, a otra sociedad inmobiliaria, a un fondo de inversin inmobiliario, a un fondo de
crditos securitizados reglamentados por la ley N 18.815, a una sociedad securitizadora del Titulo
XVIII de la ley N 18.045, o a las personas que la Superintendencia de Valores y Seguros haya
declarado por norma de carcter general que pueden adquirirlos.

123

El adquirente a cualquier ttulo de la vivienda, como cesionario del contrato de

arrendamiento con promesa de compraventa, estar obligado a su cumplimiento en la forma
pactada, pudiendo convenirse entre las partes que la administracin de dicho contrato de mantenga
el cedente.
Artculo 12.- La cesin del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, tanto por parte
del arrendatario promitente comprador como por parte del arrendador promitente vendedor, se
efectuar mediante endoso colocado a continuacin, al margen o al dorso del ttulo, debiendo las
firmas de las partes ser autorizadas por Notario y anotarse la respectiva cesin al margen de la
inscripcin del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa. En el endoso podr constar
el precio de la cesin y la forma de pago.
Artculo 13.- El contrato de compraventa prometido deber celebrarse dentro de los 90 das hbiles
siguientes a la ocurrencia de alguna de las causales sealadas en el inciso primero del artculo 27
de la Ley N 19.281. En el inciso a que se refiere la letra c) de dicho precepto, el plazo de 90 das
hbiles para la celebracin del contrato de compraventa prometido se contar desde la fecha de
pago a la Compaa Aseguradora de la indemnizacin correspondiente al seguro de desgravamen.
La sociedad inmobiliaria deber notificar al arrendatario promitente comprador
o a sus herederos, en su caso, mediante carta certificada dirigida al domicilio registrado en dicha
sociedad, el nombre de la Notara en que se encuentra extendida la escritura y la fecha a partir de la
cual pueden concurrir a suscribirla.
Artculo 14.- Si se cumpliere el plazo convenido para la celebracin del contrato de compraventa
prometido y no se hubiese enterado an el precio de la compraventa pactado, el contrato de
arrendamiento con promesa de compraventa se prorrogar en tantos meses como fueran necesarios
para enterar la parte insoluta del precio, en aportes de un monto igual al pactado en el contrato. En
este caso, la institucin que mantenga la cuenta entregar al arrendador promitente vendedor los
fondos acumulados hasta esa fecha en la cuenta, los que sern abonados por ste al precio de la
compraventa prometida rebajndose la renta de arrendamiento que deber pagar el arrendatario
promitente comprador hasta la celebracin del contrato prometido, en la misma proporcin que
represente este abono respecto del precio convenido. El saldo insoluto del precio le ser pagado al
arrendador promitente vendedor, por la institucin, una vez que su monto se haya enterado en la
cuenta.
En el caso previsto en el inciso anterior, al mantenerse el monto del aporte
rebajndose la renta de arrendamiento, se aumentar automticamente la suma destinada al fondo
disponible para el pago del precio de la compraventa prometida, o la suma destinada a ser abonada
al precio convenido.
Artculo 15.- En caso de fallecimiento del arrendatario promitente comprador, si hubiere contratado
seguro de desgravamen los herederos debern notificar el fallecimiento a la sociedad inmobiliaria,
acompaando certificado de defuncin y dems documentos exigidos por la Compaa Aseguradora
para dar curso al pago del seguro.
En el caso que no opere el seguro de desgravamen si ste no se hubiese
contratado, los herederos podrn continuar con el contrato de arrendamiento con promesa de
compraventa en los mismos trminos pactados por el causante, sin que el arrendador promitente
vendedor pueda hacer valer la defuncin como causal de trmino del contrato. Todo pacto en
contravencin a esta norma se tendr por no escrito.

124

Para que el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa se

entienda vigente despus de la muerte del arrendatario promitente comprador, los herederos
debern continuar depositando los aportes convenidos por el causante y presentar, en un plazo no
superior a dos aos, contados desde el fallecimiento, copia autorizada de la resolucin que hubiere
concedido la posesin efectiva de la herencia y copia autorizada de la protocolizacin del inventario
de los bienes del difunto.
Artculo 16.- Durante la vigencia del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa el
arrendatario promitente comprador no podr cambiar el destino habitacional de la vivienda. No se
considerar cambio de destino para estos efectos la instalacin en ella de una oficina profesional,
de un pequeo comercio o de un taller artesanal, siempre que su principal destino subsista como
habitacional y cuente con la autorizacin previa del arrendador promitente vendedor y de la
Direccin de Obras Municipales respectiva. Si se ha operado con subsidio, la infraccin a lo
dispuesto en este artculo se sancionar conforme a lo previsto en el artculo 33.
TITULO II
De los seguros y del Fondo de Garanta
Artculo 17.- El arrendatario promitente comprador deber asegurar contra incendio la vivienda
arrendada y contratar seguro de desgravamen si fuere mayor de 65 aos de edad. Estos seguros
debern mantenerse vigentes durante toda la vigencia del contrato, entregando oportunamente al
arrendador promitente vendedor las respectivas plizas debidamente endosadas. Las primas de
estos seguros sern de cargo del arrendatario promitente comprador. El arrendador promitente
vendedor deber ofrecer alternativas de plizas al arrendatario promitente comprador. Si el
arrendatario promitente comprador no contratare estos seguros, podrn ser contratados por el
arrendador promitente vendedor a su favor, por cuenta y cargo del arrendatario promitente
comprador. Si el cobro de estas primas se efectuare en cuotas peridicas, stas debern
desglosarse en el aviso de cobro respectivo.
En caso de cesin del contrato por parte del arrendatario promitente
comprador corresponder al cesionario contratar el nuevo seguro de desgravamen, aplicndose al
respecto lo previsto en el inciso anterior.
Las partes podrn convenir la contratacin de seguros adicionales para cubrir
riesgos tales como terremotos, inundaciones y otros daos de la naturaleza o actos terroristas.
Artculo 18.- La sociedad inmobiliaria deber ofrecer al arrendatario promitente comprador una
alternativa de seguro de desempleo o de prdida de su fuente de ingreso, que cubra el riego de no
pago del aporte convenido y podr contratarlo a peticin del arrendatario promitente comprador. por
cuenta y cargo de ste.
Artculo 19.- En el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa se podr estipular la
formacin de un fondo de garanta para responder en caso de incumplimiento en el pago oportuno
del aporte, cuyo monto no podr exceder del equivalente al 5% del precio de compraventa
prometido, pudiendo pactarse su formacin en parcialidades, en cuyo caso su monto deber
desglosarse en el aviso de cobro respectivo. Tratndose de operaciones con subsidio habitacional,
estas parcialidades no podrn exceder de un monto equivalente al 50% del aporte. Los recursos de
este fondo se depositarn en la cuenta del arrendatario promitente comprador e integrarn el fondo
125

disponible para el pago del precio de la compraventa a que se refiere el inciso primero del artculo
3 de la Ley N 19.281.
TITULO III
Del registro de Jueces rbitros
Artculo 20.- Crase el Registro de Jueces rbitros autorizado por el artculo 40 de la Ley N
19.281, quienes estarn facultados para conocer y fallar las contiendas que se promuevan entre las
partes de los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa regidos por dicha ley.
El Ministerio de la Vivienda y Urbanismo mantendr este Registro que operar
en cada regin en la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo, a cargo la Asesora
Jurdica de sta, sin perjuicio de la coordinacin a nivel nacional que ejercer dicho Ministerio a
travs de la Divisin Jurdica.
En este Registro existir una categora de jueces rbitros de primera instancia
y una categora de jueces rbitro de segunda instancia.
Slo podrn inscribirse en este Registro los abogados habilitados para el
ejercicio de la profesin. Para inscribirse en la categora de jueces rbitros de primera instancia
debern acreditar 5 aos de ejercicio de la profesin, y para inscribirse en la categora de jueces
rbitros de segunda instancia debern acreditar 15 aos de ejercicio de la profesin.
Los interesados debern presentar la solicitud correspondiente en la
Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo en cualquier regin del pas, acompaando
certificado del ttulo de abogado en que conste la fecha en que obtuvieron dicho ttulo.
La inscripcin practicada en cualquiera de las Secretaras Regionales
Ministeriales de Vivienda y Urbanismo tendr validez para todas las regiones del pas, salvo que el
interesado limite su inscripcin al desempeo del cargo en determinadas regiones.
La informacin consignada en este Registro ser puesta a disposicin de los
jueces letrados de turno por las respectivas Secretaras Regionales Ministeriales, cuando dichos
tribunales lo requieran. Sin perjuicio de lo anterior, las Secretaras regionales Ministeriales
enviarn, a lo menos semestralmente, a las respectivas Cortes de Apelaciones y al Ministerio de la
Vivienda y Urbanismo, las nminas de los abogados inscritos en el Registro.
Con el objeto de mantener un archivo al cual puedan tener acceso los
interesados, los jueces rbitros de segunda instancia enviarn al Ministerio de Vivienda y Urbanismo
copia de la sentencia definitiva recada en las causas de que hubieren conocido, con certificado de
encontrarse ejecutoriada.

TITULO IV
Del Subsidio Habitacional para el Arrendamiento
de Viviendas con Promesa de Compraventa

126

Artculo 21.- Podrn solicitar el subsidio habitacional que regula este Ttulo los titulares de las
cuentas a que se refiere el Ttulo I de la Ley N 19.281, en adelante las cuentas o la cuenta, que
cumplan con los requisitos exigidos por este reglamento.
Este subsidio habitacional es una ayuda estatal directa, que se otorga por una
sola vez al beneficiario, sin cargo de restitucin por parte de ste, con el objeto de complementar su
aporte para contribuir a pagar la renta de arrendamiento y el precio de compraventa de la vivienda.
Artculo 22.- El subsidio que regula el presente reglamento slo podr destinarse al arrendamiento
con promesa de compraventa de viviendas, nuevas o usadas, econmicas, acogidas al Decreto con
Fuerza de Ley N 2, de 1959, o viviendas sociales a que se refiere el artculo 3 del Decreto Ley N
2.552, de 1979, o viviendas construidas con anterioridad a la vigencia del Decreto con Fuerza de
Ley N 2, de 1959, que cumplan con los requisitos del artculo 6.1.13. del Captulo I del Ttulo 6 de la
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones aprobada por Decreto Supremo N 47, de
Vivienda y Urbanismo, de 1992.
Este subsidio habitacional no podr aplicarse al arrendamiento con promesa
de compraventa de una vivienda que la sociedad inmobiliaria promitente vendedora hubiere
adquirido del beneficiario, su cnyuge, sus parientes por consanguinidad o afinidad, en lnea recta
hasta el segundo grado inclusive o en lnea colateral hasta el cuarto grado inclusive.
Artculo 23.- El monto del subsidio en valor actual neto, que podr solicitar el postulante
corresponder al sealado el las tablas siguientes para el respectivo tramo de valor de la vivienda,
expresados ambos en Unidades de Fomento, atendiendo a la regin de emplazamiento de la
vivienda, o a si est ubicada en zona de renovacin urbana:
A. Todas las regiones excepto las sealadas en la letra B:
Tramo de valor de la vivienda
actual neto

Monto del subsidio en valor

A.1. Hasta 500

A.2. Ms de 500 y hasta 1.100
A.3. Ms de 1.100 y hasta 1.600

130
110
90

B. Regiones XI, XII y Provincia de Palena X regin:

Tramo de valor de la vivienda

Monto del subsidio

B.1. Hasta 600

B.2. Ms de 600 y hasta 1.100
B.3. Ms de 1.100 y hasta 1.600

150
130
110

C. Zonas de renovacin urbana:

Tramo de valor de la vivienda

Monto del subsidio

C.1. Hasta 500

C.2. Ms de 600 y hasta 1.000
C.3. Ms de 1.000 y hasta 1.500

200
200
200
127

Para los efectos de la determinacin del valor de la vivienda se estar al precio

estipulado en el respectivo contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, expresado en
Unidades de Fomento.
Se entender por viviendas ubicadas en zona de renovacin urbana aquellas
viviendas nuevas que se construyan o las ya construidas que se alteren o reparen en los trminos
dispuestos en el inciso cuarto del artculo 162 del D.F.L. N 458, (V.U.), de 1975, agregado por la
letra a) del artculo 1 de la Ley N 19.021, emplazadas en las zonas de renovacin urbana que se
determinarn mediante resoluciones del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Las modificaciones a
las zonas de renovacin urbana no afectarn los subsidios otorgados con anterioridad a la vigencia
de la resolucin respectiva.
Artculo 24.- Para este sistema de subsidio el Ministerio de Vivienda y Urbanismo mantendr un
Registro en el cual podrn inscribirse los interesados, a travs de cualquier SERVIU,
proporcionando para ello toda la informacin requerida conforme al artculo 27. Este Registro ser
nico y se denominar Registro de Postulante Subsidio Ley N 19.281, en adelante el Registro de
Postulantes. Para los efectos de lo dispuesto en el artculo 28, la inscripcin en el registro tendr
vigencia durante el ao calendario en el curso del cual se hubiere practicado y caducar
automticamente el 31 de diciembre de ese mismo ao si el interesado no da cumplimiento a lo
previsto en ese mismo precepto, salvo que antes de esa fecha el postulante haya practicado la
reserva que seala el artculo 28 o haya solicitado al SERVIU que le renueve su inscripcin para el
ao siguiente, actualizando los datos de su postulacin. Los SERVIU atendern permanentemente a
los interesados que concurran a inscribirse en este Registro, o a actualizar los antecedentes
consignados en l.
Por otra parte, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo crear un Registro
Especial de Beneficiarios de este subsidio, al cual se incorporaran los postulantes que resulten
favorecidos con el subsidio a que se refiere este Ttulo, conforme a lo previsto en el inciso primero
del artculo 51 de la Ley N 19.281.
Artculo 25.- Podrn inscribirse en el Registro de Postulantes las personas naturales, mayores de
edad, que sean titulares de una de las cuentas a que se refiere el Titulo I de la Ley N 19.281 o lo
sea su cnyuge, y que cumplan con los dems requisitos exigidos por el presente Reglamento.
Una persona no podr tener ms de una inscripcin en este Registro. Tampoco
podrn inscribirse ambos cnyuges separadamente. Si se infringen estas prohibiciones las
inscripciones de estas personas sern dejadas sin efecto y no podrn volver a inscribirse durante el
mismo ao calendario.
Artculo 26.- No podrn solicitar su inscripcin en el Registro de Postulantes ni ser beneficiados con
el subsidio habitacional que regula este reglamento, las siguientes personas:
a) Las que sean propietarias o asignatarias de una vivienda o de una
infraestructura sanitaria definida en el artculo 7.1.2. del Decreto Supremo N 47, (V. y U.), de 1992,
que fij el texto de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, o cuando lo fuere su
cnyuge, an cuando la asignacin provenga de una cooperativa. Podrn inscribirse en el Registro
las personas que tengan derechos en comunidad sobre una vivienda o una infraestructura sanitaria,
o si los tiene su cnyuge, pero para obtener el subsidio debern acreditar que han hecho cesin de
sus derechos en esa comunidad, mediante la correspondiente escritura pblica inscrita.

128

b) Las que hubieren celebrado ms de un contrato de arrendamiento con

promesa de compraventa de una vivienda, aun cuando con uno solo de ellos optaren a este
subsidio habitacional.
c) Las que hubieren obtenido del SERVIU o de sus antecesores legales, una
vivienda o una infraestructura sanitaria definida en el precepto mencionado en la letra a) anterior, o
a travs de los mecanismos del Impuesto Habitacional; como asimismo las que hubieren adquirido o
construido una vivienda con aplicacin de un subsidio habitacional o de una subvencin municipal,
a travs de cualquiera de los sistemas que regulan o hayan regulado dichos beneficios o con
financiamiento proveniente de un prstamo habitacional obtenido del SERVIU o de sus antecesores
legales, sea directamente o a travs de cooperativas de vivienda. Las prohibiciones a que se refiere
esta letra regirn aunque la vivienda hubiere sido transferida, como asimismo si ha sido el cnyuge
quien ha obtenido alguno de estos beneficios.
No regirn estas prohibiciones en caso que la vivienda hubiere sido objeto de
expropiacin o hubiere resultado totalmente destruida, o hubiere quedado inhabitable, a
consecuencia de sismos, incendios, inundaciones u otras causales que no sean imputables al
beneficiario, en cada caso debidamente certificadas por la autoridad competente.
d) Las que tengan un certificado de subsidio vigente extendido a su favor,
como asimismo las que estuvieren incluidas en una nmina de postulantes seleccionados con el
subsidio para Programas Especiales regulado por el Decreto Supremo N 235, de Vivienda y
Urbanismo, de 1985.
No obstante lo anterior, podrn inscribirse en el Registro de Postulantes las
personas que estuvieren inscritas o postulando en otro u otros sistemas habitacionales que operen
a travs de las instituciones del Sector Viviendas o de las Municipalidades, o si lo estuviere su
cnyuge, pero al resultar beneficiadas en cualesquiera de estos sistemas su inscripcin o su
postulacin en los otros sistemas, o al de su cnyuge, quedar automticamente sin efecto.
Artculo 27.- Una vez al ao, mediante resoluciones del Ministro de Vivienda y Urbanismo, que se
publicarn en el Diario Oficial, se llamar a inscripcin en el Registro de Postulantes para el ao
siguiente. En la misma forma se sealarn las menciones y datos que debern contener las
solicitudes de inscripcin, su forma de presentacin y documentos que debern acompaarse a
ellas; la cantidad de subsidios que se otorgarn el ao respectivo; la tasa de inters utilizada para
calcular el valor de las cuotas peridicas del subsidio, como asimismo el valor de estas cuotas; y, en
general, todas aquellas operaciones o actos que incidan en la aplicacin prctica de este
reglamento. La tasa de inters se fijar en baso a la tasa de los pagars descontables del Banco
Central de Chile, de plazos superiores a 10 aos, o al promedio de la Tasa Interna de Retorno de las
letras de crdito a plazo superior a 10 aos, en ambos casos transados en las bolsas de valores
durante los ltimos 90 das. La resolucin mediante la cual se fije la tasa de inters a que se refiere
este inciso deber contar con el visto bueno previo del Director de Presupuestos del Ministerio de
Hacienda. Las declaraciones y datos que debern proporcionar los interesados al requerir su
inscripcin en este Registro, se contendrn en formularios que entregarn los SERVIU en los que
deber dejarse constancia, bajo juramento, de su efectividad. Si se comprobaren inexactitudes en la
informacin proporcionada, se aplicar lo dispuesto en el artculo 33.
La difusin respecto de los locales de atencin para la entrega de formularios e
informacin a los interesados y para la recepcin de las solicitudes correspondientes, se har, a lo
menos, a travs de un peridico de circulacin nacional.
El Ministerio de Vivienda y Urbanismo podr publicitar, por cualquier medio de
difusin, informacin estadstica de los inscritos en el registro de Postulantes y sus caractersticas.

129

Artculo 28.- Los inscritos en el registro de Postulantes podrn acceder al subsidio presentando un
certificado extendido por una sociedad inmobiliaria de aqullas a que se refiere el Ttulo II de la Ley
N 19.281, en que conste que dicho postulante tiene aprobada la operacin correspondiente
faltando para su formalizacin slo la firma del respectivo contrato. En mrito de este certificado el
SERVIU har reserva de un cupo de subsidio para ese postulante, el que imputar a la cantidad de
subsidios dispuestos para el ao en que se formalice la asignacin del subsidio, conforme a lo
previsto en el inciso final de este artculo, informando de ello al interesado. Dicha reserva se
mantendr por un plazo de 90 das corridos. La preferencia para la reserva de un cupo para
subsidio se determinar de acuerdo a la fecha de ingreso en el SERVIU de la solicitud
correspondiente, y dentro de una misma fecha, de acuerdo a la hora.
Dentro del plazo de 90 das antes indicado se deber entregar al SERVIU
copia autorizada de la escritura pblica a que se redujo el contrato de arrendamiento con promesa
de compraventa con constancia de su inscripcin en el Registro de Hipotecas y Gravmenes del
Conservador de Bienes Races. Si no se diere cumplimiento a esta obligacin en el plazo sealado,
se producir la caducidad automtica de la reserva de subsidio y la exclusin del postulante del
Registro por un ao, salvo que el interesado acredite ante el SERVIU, antes de la expiracin del
plazo indicado, el ingreso de la escritura correspondiente para su inscripcin el Conservador de
Bienes Races.
En el caso que una sociedad inmobiliaria, en un mismo ao calendario, hubiere
extendido el certificado a que se refiere el inciso primero a favor de cinco postulantes, a lo menos,
que no dieren cumplimiento a lo dispuesto en el inciso anterior, los SERVIU se abstendrn de
aceptar durante los doce meses siguientes certificados extendidos por dicha sociedad inmobiliaria.
El SERVIU tendr el plazo de 30 das corridos para la revisin de la escritura y
si no le mereciere observaciones, proceder a la ratificacin de la asignacin de subsidio.
Una vez ratificada la asignacin se proceder a la exclusin de arrendatario
promitente comprador del registro de Postulantes y a su incorporacin al Registro de Beneficiarios
de este subsidio.
Para los efectos de la reserva de cupo de subsidio, las sociedades
inmobiliarias podrn operar mediante sistemas electrnicos de comunicaciones, conectados en
lnea con el SERVIU o el MINVU, cumpliendo los requisitos que para estos efectos se sealen
mediante resoluciones del Ministro de Vivienda y Urbanismo.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los incisos precedentes, la asignacin del
subsidio a los beneficiarios se formalizar mediante resoluciones de los Directores de los
respectivos Servicios de Vivienda y Urbanizacin, en las que se ratificarn los subsidios otorgados,
pudiendo incluirse en una sola resolucin tofos los subsidios otorgados durante un mismo mes
calendario.
Artculo 29.- El plazo de celebracin del contrato de compraventa prometido que se estipule en el
contrato de arrendamiento con promesa de compraventa que suscriba el beneficiario de este
subsidio, slo podr ser de 8, 12, 15 20 aos, a eleccin de las partes, contado desde la fecha del
contrato de arrendamiento con promesa de compraventa. El aporte a que se obligue el arrendatario
promitente comprador para pagar la renta de arrendamiento y acumular los fondos suficientes para
el pago del precio de la compraventa prometida, no podr exceder del veinticinco por ciento de la
renta lquida mensual acreditada al momento de celebrar el contrato de arrendamiento con promesa
de compraventa. Para este clculo se excluir del valor del aporte aquella parte del mismo que se
financia con el subsidio. La renta lquida corresponder al ingreso mensual del arrendatario
promitente comprador y de sus fiadores, deducidas las respectivas cotizaciones previsionales e
impuestos.
130

En los casos a que se refiere el inciso tercero del artculo 9, tratndose de

operaciones con subsidio, el plazo total ampliado para la celebracin del contrato de compraventa
prometido, no podr exceder de 20 aos.
Artculo 30.- Salvo que la resolucin que disponga el respectivo llamado a inscripcin en el
Registro de Postulantes establezca una modalidad de pago diferente, este subsidio habitacional se
pagar en 8, 12, 15 20 aos, de acuerdo al plazo pactado para la celebracin del contrato de
compraventa prometido. Dicho pago se har fraccionado, en cuatas trimestrales vencidas, iguales y
sucesivas, que se depositarn en la cuenta del beneficiario o en la sociedad inmobiliaria en el caso
previsto en el artculo 7 de la Ley N 19.281, en ambos casos dentro de los diez primeros das
hbiles de los meses de Marzo, Junio, Septiembre y Diciembre, siguientes al del vencimiento del
trimestre a que corresponda cada una de dichas cuotas. Para estos efectos los trimestres
comprendern los meses de: Diciembre, Enero y Febrero; Marzo, Abril y Mayo; Junio, Julio y
Agosto; Septiembre, Octubre y Noviembre.
El Valor Actual Neto (VAN) del total de las cuotas peridicas del subsidio no
exceder el monto mximo de subsidio que corresponda al respectivo tramo del valor de vivienda
segn el artculo 23 del presente reglamento.
El pago de la primera cuota se har efectivo una vez cumplido lo dispuesto en
el artculo 28 y corresponder a la del trimestre en el curso del cual se hubiere suscrito el contrato
de arrendamiento con promesa de compraventa. La primera cuota se pagar con deduccin de la
parte proporcional que corresponda a los das de dicho trimestre transcurridos hasta la fecha del
contrato, y el saldo por los das correspondientes a dicho trimestre se incorporar al valor de la
ltima cuota. Para el clculo de las cuotas se aplicar la siguiente frmula:
c=

sxt
1
1- (l + t)n

en que:
C= Valor de la cuota trimestral del subsidio (en U.F.)
S= Subsidio (en U.F.) en valor actual neto.
t= Tasa de inters trimestral igual a:
t=

(1+ i)-1

en que:
i= tasa de inters anual a que se refiere el artculo 27.
n= Nmero de trimestre, que para contratos a 8 aos ser de 32; para contratos a 12 aos ser de
48; para contratos a 15 aos ser de 60; y para contratos a 20 aos ser de 80.
Artculo 31.- En los casos de cesin del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa
por parte del arrendatario promitente comprador, si el cedente por incluir en la cesin las cuotas
pendientes de pago del subsidio, el cesionario deber cumplir con todos los requisitos exigidos por
este Ttulo para ser beneficiario del subsidio y estar inscrito en el registro a que se refiere el artculo
24. En tal caso se entender que la calidad de beneficiario del subsidio pasa al cesionario, por las
cuotas pendientes. Para obtener el pago de las cuotas pendientes del subsidio el cesionario deber
entregar al SERVIU copia autorizada de la inscripcin del contrato de arrendamiento con promesa
131

de compraventa, con constancia de la anotacin marginal de la cesin. El SERVIU continuar

pagando el subsidio una vez que preste su conformidad a dicho documento.
Si la cesin no incluyere las cuotas pendientes de pago del subsidio, el
cedente podr aplicar la fraccin del subsidio no percibida a otro contrato de arrendamiento con
promesa de compraventa regido por la Ley N 19.281, conservando la calidad de beneficiario. En
esta alternativa, dentro de los 120 das corridos siguientes a la fecha del endoso a que se refiere el
inciso primero de este artculo, el beneficiario deber entregar al SERVIU copia autorizada del
nuevo contrato de arrendamiento con promesa de compraventa al cual ha aplicado la fraccin del
subsidio no percibida, con constancia de su inscripcin en el Registro de Hipotecas y Gravmenes
del Conservador de Bienes Races, suspendindose el pago de las cuotas pendientes del subsidio
hasta que el SERVIU preste su conformidad a dicho documento. Para el pago de la primera de las
cuotas pendientes del subsidio cuyo curso se encontraba suspendido se aplicar lo dispuesto en el
inciso tercero del artculo 30. Vencido dicho plazo sin que se hubiere dado cumplimiento a la
exigencia antes sealada, caducar el derecho a cobrar las cuotas pendientes.
Artculo 32.- El SERVIU slo proceder al pago de las cuotas del subsidio si el arrendatario
promitente comprador se encuentra al da en el cumplimiento del aporte que es de su cargo, a lo
menos en el primer mes del trimestre al cual corresponda el pago de la cuota del subsidio.
Si el arrendatario promitente comprador incurre en mora en el cumplimiento del
aporte durante ms de seis meses y se pusiere al da en dicha obligacin, el SERVIU proceder al
pago de las cuotas retenidas del subsidio al valor de la Unidad de Fomento vigente a la fecha en
que corresponda el pago de cada una de dichas cuotas, el que se efectuar conjuntamente con la
siguiente cuota del subsidio.
Artculo 33.- Las infracciones a las normas del presente Ttulo que no tengan prevista una sancin
especfica, sern sancionadas, segn corresponda, con la exclusin del Registro de Postulantes o
con la suspensin del pago de las cuotas pendientes del subsidio, y en el caso previsto en el inciso
primero del artculo 27, adems con la restitucin de las cuotas percibidas debidamente
actualizadas hasta el mes anterior al de la devolucin, expresadas en Unidades de Fomento a su
valor vigente a la fecha de la devolucin. En los dems casos, si el afectado restituye las cuotas del
subsidio percibidas actualizadas en la forma antes sealada, se considerar que no ha sido
beneficiario del subsidio y en tal caso ni l ni su cnyuge quedarn habilitados para inscribirse en el
Registro de Postulantes con el fin de acceder a este subsidio habitacional o para inscribirse o
postular en otro sistema habitacional que fuere a travs de las Instituciones del Sector Vivienda o
de las Municipalidades.
Para el clculo del valor de las cuotas del subsidio a restituir debidamente
actualizadas, se aplicar la siguiente frmula:
R=C x (1+t)n-1 + Cx (1+t) n-1 - 1
t
en que:
R = suma de las cuotas, actualizadas (en U.F.)
C = Valor de la primera cuota trimestral.
C = Valor de la cuota trimestral del subsidio para (en U.F.)
t = tasa de inters trimestral igual a:
t=

(1+i) - 1
132

en que
i= tasa de inters anual a que se refiere el artculo 27.
n= nmero de cuotas trimestrales pagadas.
Artculo 34.- En caso que el beneficiario del subsidio conviniere con el arrendador promitente
vendedor la ejecucin de ampliaciones o mejoras de la vivienda durante el plazo de cinco aos
desde la celebracin del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, el valor final de
la vivienda con dichas ampliaciones o mejoras no podr exceder del mximo del tramo del valor de
vivienda al cual corresponda el subsidio obtenido. Si se excede de dicho valor mximo, a partir de
esa fecha el monto de las cuotas del subsidio cuyo pago no se hubiere devengado ser el que
corresponda al tramo de valor de vivienda con ampliaciones o mejoras ejecutadas. Si con dichas
ampliaciones o mejoras se excediere el valor mximo del tramo ms alto de valor de vivienda, se
pondr trmino al pago de las cuotas pendientes del subsidio.
Artculo 35.- Si de acuerdo a lo previsto en el inciso final del artculo 26 de la Ley N 19.281, el
beneficiario de subsidio conviniere con el arrendador promitente vendedorla sustitucin de la
vivienda objeto del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, por otra vivienda, el
precio de esta ltima deber estar comprendido dentro del mismo tramo de valor de vivienda al cual
corresponda el subsidio obtenido y deber estar emplazada en zona de renovacin urbana si dicho
subsidio correspondiere a esa modalidad. Si la nueva vivienda excede de dicho valor mximo o no
estuviere emplazada en zona de renovacin urbana, en su caso, a partir de la fecha de la escritura
en que conste la substitucin, el monto de las cuotas del subsidio cuyo pago no se hubiere
devengado ser el que corresponda al tramo de valor de la nueva vivienda. Si sta excediere el
valor mximo del tramo ms alto de valor de vivienda, se pondr trmino al pago de las cuotas
pendientes del subsidio. En estos casos, acorde a lo previsto en el precepto legal antes citado, se
mantendr invariable la fecha convenida para la celebracin del contrato de compraventa prometido.
Artculo 36.- Si debiere celebrarse el contrato de compraventa prometido acorde a las letras a) y c)
del artculo 27 de la Ley n 19.281, por ser el saldo de la cuenta o el total de los abonos enterados
arrendador promitente vendedor esa de compraventa, igual al precio de venta estipulado en el
contrato de arrendamiento con promesa de compraventa o por haber operado el seguro de
desgravamen, respectivamente, el SERVIU pondr trmino al pago de las cuotas pendientes del
subsidio.
Artculo 37.- Si el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa fuere declarado
resuelto por el no pago de tres aporte sucesivos o la acumulacin de cuatro aportes que se
mantengan sin pagar, an cuando estos ltimos no fueren sucesivos, el SERVIU, una vez puesta en
su conocimiento la sentencia respectiva, pondr trmino al pago de las cuotas pendientes del
subsidio.
Ejecutoriada dicha sentencia, el SERVIU proceder a recuperar, con cargo a
los fondos existentes en la cuenta, o en la sociedad inmobiliaria, en el caso previsto en el artculo 7
de la Ley n 19.281, las cuotas pagadas del subsidio, debidamente actualizadas, aplicando al efecto
la frmula contenida en el artculo 33, para lo cual el SERVIU tendr preferencia sobre cualquier
acreedor, excepto el arrendador promitente vendedor por las obligaciones derivadas del contrato de
arrendamiento con promesa de compraventa, de acuerdo a lo previsto en el artculo 49 de la Ley N
19.281.
133

Artculo 38.- En los contrato de arrendamiento con promesa de compraventa con aplicacin del
subsidio habitacional, en que el precio de la compraventa prometida no exceda de 900 Unidades de
Fomento, y siempre que los fondos existentes en la cuenta o los abonos efectuados al pago del
precio de la compraventa prometida a que se refiere el artculo 7 de la Ley N 19.281, alcanzaren a
lo menos al 25% de dicho precio, el arrendador promitente vendedor podr solicitar al rbitro que
conoce del juicio de terminacin del contrato por no pago de los aportes a que se refiere el artculo
37 de este Reglamento, que ordene la venta de la vivienda en pblica subasta. Dicha resolucin
deber notificarse al SERVIU con una anticipacin mnima de 10 das a la fecha del remate.
Con el producto del remate, al cual deben adicionarse los fondos que el
arrendatario promitente comprador tenga depositados en la cuenta de ahorro o abonados al
arrendador promitente vendedor, en su caso, sin deduccin de monto alguno por concepto de otros
pagos que correspondan con cargo a dichos fondos, el rbitro ordenar que se pague al arrendador
promitente vendedor el precio de la compraventa prometida ms las rentas de arrendamiento
devengadas y no pagadas y las costas del juicio.
Si resultare un saldo en contra, el SERVIU respectivo enterar al arrendador
promitente vendedor hasta el 75% de ese saldo insoluto, con un lmite mximo de 200 Unidades de
Fomento por operacin.
Si quedare un saldo a favor, se dar cumplimiento a lo dispuesto en el inciso
segundo del artculo 37 y, si restaren recursos, a otras obligaciones que procedan conforme a la ley,
tales como clusulas penales pactadas. El remanente, si lo hubiere, ceder en beneficio del
arrendatario promitente comprador.
Para los efectos de lo dispuesto en el inciso tercero, al formular el cobro
correspondiente se deber entregar al SERVIU copia autorizada de la sentencia que hubiere
declarado resuelto el contrato y de la resolucin que hubiere aprobado la liquidacin respectiva,
ambos con certificado de encontrarse ejecutoriada y el certificado que acredite el saldo existente en
al cuenta o en la sociedad inmobiliaria en el caso a que se refiere el artculo 7 de la Ley N 19.281,
a la fecha de la liquidacin correspondiente.
El plazo para formular el cobro a que se refiere el inciso anterior ser de 60
das corridos contados desde la notificacin de la resolucin ejecutoriada que apruebe la
liquidacin. El SERVIU pagar la suma resultante de la liquidacin respectiva dentro de los 60 das
corridos siguientes al de la formulacin del cobro, al valor de la Unidad de Fomento vigente a la
fecha de su pago efectivo. Vencido este plazo, pagar dicha suma con el inters corriente para
operaciones reajustables, calculado entre la fecha de vencimiento del plazo y la de su pago efectivo.
Artculo 39.- Mientras est vigente el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, los
fondos correspondientes al subsidio fraccionado, depositados en la cuenta o en la sociedad
inmobiliaria en su caso, y las cuotas pendientes del mismo, sern inembargables y no sern
susceptibles de medida precautoria alguna, conforme a lo establecido en el artculo 50 de la Ley N
19.281.
En el caso a que se refiere el artculo 37, lo dispuesto en el inciso precedente
se mantendr hasta que se d cumplimiento a lo previsto en el inciso segundo del citado artculo 37.
Artculo 40.- En caso de fallecimiento del beneficiario, si no operare el seguro de desgravamen, o
ste no se hubiere contratado en el caso previsto en el inciso tercero del artculo 42 de la Ley N
19.281, y el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa se mantuviere vigente con los
herederos del beneficiario, el SERVIU continuar pagando las cuotas peridicas del subsidio, sujeto
a las condiciones y plazo sealados en el inciso tercero del artculo 15 de este reglamento. En caso
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de incumplimiento de los requisitos exigidos en dicho precepto, se aplicar lo dispuesto en el

artculo 33.
Artculo 41.- Los arrendadores promitentes vendedores que hayan celebrado contratos de
arrendamiento con promesa de compraventa en los que se hubiere aplicado el subsidio habitacional
que regula el presente Ttulo, debern comunicar mensualmente al registro especial de beneficiarios
a que se refiere el inciso segundo del artculo 24, la nmina de los cesionarios de contratos que
hubieren efectuado y de los arrendatarios promitentes compradores, cuyos contratos hubieren
terminado por causas legales, durante el mes anterior al de dicha comunicacin. Tambin debern
comunicar las cesiones de contratos por parte del arrendatario promitente comprador, indicando la
alternativa por la que hubiere optado el cedente, conforme a lo previsto en el artculo 31 de este
reglamento, como asimismo las situaciones previstas en los artculos 34 y 35, que puedan originar
variaciones en el monto del subsidio.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso anterior, para los efectos previstos en
el artculo 32, el arrendador promitente vendedor deber informar al SERVIU dentro de los diez
primeros das de los meses de Febrero, Mayo, Agosto y Noviembre, respecto del cumplimiento por
parte de ,los beneficiarios de subsidio, en el pago de los aportes que son de su cargo,
correspondientes al mes anterior al del respectivo informe.
El incumplimiento por parte de las sociedades inmobiliarias a las obligaciones
establecidas en este artculo autorizar al SERVIU para no aceptar los certificados a que se refiere
el inciso primero del artculo 28 durante un plazo de 12 meses.
Artculo transitorio.- No obstante lo dispuesto en el inciso primero del artculo 27 de este
reglamento, el primer llamado a inscripcin que se realice conforme a dicho precepto, regir para el
mismo ao en que se efecte.
Los postulantes inscritos para el llamado a que alude el inciso anterior, que no
alcancen a dar cumplimiento a lo previsto en el artculo 28 antes del 31 de Diciembre del ao en que
se efecte dicho llamado, mantendrn su inscripcin para el ao siguiente, sin que para ello sea
necesario que medie solicitud del interesado ni actualizacin de los datos de su inscripcin.

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