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VALUACIN COMERCIAL DEL INMUEBLE

CLIENTE

: SRA. CECILIA LAZO AGUILAR

PROPIETARIA

: SRA. CECILIA LAZO AGUILAR

UBICACIN

: URB. CIUDAD DEL CHOFER MZ.

A, LOTE 42,
DE

LA

CIUDAD

DISTRITO
CHICLAYO,

DE
Y

CHICLAYO,

DEL

PROVINCIA

DE

DPTO. DE

LAMBAYEQUE.
AREAS Y VALORES:
1.- VALOR DEL TERRENO (V.T.) = 160.00 M2

:$

25,040.00
2.- VALOR DE LA EDIFICACION (V.E.) = 117.74 M2

$105,165.84
3.- VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (V.O.C.)

:$

728.93
I. VALOR DE REPOSICIN
130,934.77

V.R. =

US$.

SON: CIENTO TREINTA MIL NOVECIENTOS TREINTA Y


CUATRO CON 77/100 DOLARES AMERICANOS

II. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

V.C.

= US$. 117,841.29

SON: CIENTO DIECISIETE MIL OCHOCIENTOS


CUARENTA Y UNO CON 29/100 DOLARES AMERICANOS

II. VALOR DE REALIZACION DEL MERCADO

V.R.I. = US$. 100,518.62

SON: CIEN MIL QUINIENTOS DIECIOCHO CON 62/100


DOLARES AMERICANOS
ZONIFICACIN/USO : R.D.M. / CASA HABITACIN
TASADORES

: Alumnos de Ing. Civil de la UNPRG

FECHA

: Chiclayo 25 de Julio del 2012

INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE: CASA


HABITACION DE UNA PLANTA, UBICADO EN LA
URB. CIUDAD DEL CHOFER MZ. A, LOTE 42, DE LA
CIUDAD DE CHICLAYO, DEL DISTRITO Y PROVINCIA
DE CHICLAYO, DPTO. DE LAMBAYEQUE.

PROPIETARIA:

SRA. CECILIA LAZO AGUILAR

CLIENTE:

SRA. CECILIA LAZO AGUILAR

INMUEBLE:

CASA HABITACION DE DOS PLANTAS

FECHA:

CHICLAYO 25 DE JULIO DEL 2012

A) MEMORIA DESCRIPTIVA
I. UBICACIN
El inmueble materia de la Presente est ubicado en la
Urb. Ciudad del Chofer Mz. A, Lote 42 de la ciudad de
Chiclayo, del Distrito y Provincia de Chiclayo, del Dpto.
de Lambayeque.
II. LINDEROS Y MEDIDAS

El terreno sobre el cual se ubica el inmueble de la


referencia, presenta las siguientes medidas y linderos:
POR

EL

FRENTE:

Con

la

Va

de

Evitamiento

(prolongacin de la B. Legua), con 8.00 ml.


POR LA DERECHA ENTRANDO: Con la prolongacin
de la avenida Zarumilla, Propiedad de Terceros (Lote N
41), con 20.00 ml.
POR LA IZQUIERDA ENTRANDO: (no hay nombre
existente de la calle) Con Propiedad de Terceros (Lote
N 43), con 20.00 ml.
POR EL FONDO: (no hay nombre existente de la calle)
Con Propiedad de Terceros (Lote N 7), con 8.00 ml.
III. PERMETRO
Los linderos y medidas antes indicadas alcanzan un
permetro de 56.00 ml.
IV. AREA DEL TERRENO
El rea superficial encerrada dentro de los linderos
antes descritos es de: 160.00 M2 (SON CIENTO
SESENTA METROS CUADRADOS).
El rea construida es de:
Primera Planta: 117.84 M2
V. FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR
25 DE JULIO DEL 2012
TASA REFERENCIAL DE CAMBIO (Dlar Americano):
S/. 2.70

VI. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO


A) ZONIFICACION

: R.D.M.

B) AREA LIBRE

: 42.16 M2

C) ALTURA DE EDIFICACION

: DOS PLANTAS

D) USO ACTUAL DE LA OBRA

CASA

HABITACION
VII. INFRAESTRUCTURA SERVICIOS URBANOS DE
ENTORNO
El entorno donde se ubica el inmueble cuenta con obras
de Infraestructura urbana como: Redes de agua, redes
de desage, instalaciones elctricas, lneas telefnicas y
veredas.
En dicha zona existen inmuebles habitacionales, su
estructuracin es urbana, con Zonificacin: R.D.M.
(Residencial de Densidad Media).
VIII.

DESCRIPCION

DISTRIBUCION

DEL

INMUEBLE
Es un inmueble de material noble de dos plantas,
destinado a casa habitacin y que en el frente principal
presenta una puerta con la siguiente distribucin:
Primera Planta: Se ingresa por la puerta principal y
consta Hall de Distribucin, Cochera, Baos, Bar, Sala
Comedor, Cocina, Terraza, Patios.
Segundo Planta: Se ingresa por la escalera y consta de
un Hall de Distribucin, Sala de Estar, Bao completo,
Sala Comedor, Cocina, Terraza, Patio, Dormitorios.

IX. EDIFICACION
El inmueble ha sido construido con material noble y con
las siguientes caractersticas tcnicas:
Cimientos

Estructuras:

La

cimentacin

es

de

concreto simple y con columnas y vigas de concreto


armado.
Techos: Son tipo aligerados, de concreto armado
horizontales, de 20 cm. de espesor.
Muros: Son de ladrillo de arcilla artesanales tipo KK,
asentados con mortero cemento arena.
Pisos: A nivel de piso de cemento bruado coloreado en
el Car Port, para el resto de la vivienda presenta
cermica nacional de 30x30 cm.
Revestimientos: Presenta Tartajeo Frotachado con
mortero cemento arena, con pintura ltex lavable.
Baos: Presenta aparatos sanitarios de color, con
enchape de maylica de color de 15x15 cm.
Puertas y Ventanas: Las puertas y ventanas exteriores
son de perfiles angulares de madera y metlicos
respectivamente, las puertas interiores son del tipo
contraplacadas, del tipo tablero y las ventanas son de
fierro.
Instalaciones Sanitarias: Las instalaciones son de tipo
empotradas, con tubera PVC, con instalacin de agua
fra, tambin presenta cisterna sin funcionamiento.

Instalaciones Elctricas: Las instalaciones son del tipo


empotradas para corriente monofsica, con luminarias
de potencia variada.
X. ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION
El inmueble tiene una antigedad estimada para las dos
plantas de 7 aos.
Su estado de conservacin es BUENO, notndose las
estructuras sin deterioro, los acabados e instalaciones
presentan buen estado. (Art. II B.17. del R.N.T.)
XI. DEPRECIACIN
De

conformidad

con

el

Reglamento

Nacional

de

Tasaciones del Per, tabla 1, le corresponde el 11 %,


siendo

el

factor

de

ajuste

del

valor

unitario

de

edificacin: 1-0.11=0.89 (Art. II D.34. R.N.T.)


Luego:
MATERIAL PREDOMINATE

: LADRILLO

ESTADO DE CONSERVACIN: BUENO


ANTIGEDAD

: 7 AOS

DEPRECIACIN ASIGNADA
B)

ESCRITURAS

PBLICAS

: 11 %

GRAVAMENES

VIGENTES
I. ESCRITURAS PBLICAS
El dominio de la propiedad es a favor de la Sra. Cecilia
Lazo Aguilar, y corre a su favor inscrito la venta en la

Ficha N 18056 de fecha 19 de Abril de 1996, del


Registro de la Propiedad Inmueble de Chiclayo.
II. GRAVMENES Y CARGAS
Se adjunt a la documentacin el Certificado Negativo
de Carga y Gravmenes.
III. SERVIDUMBRES
No se observan servidumbres, el inmueble goza de total
y completa independencia.
C) METODOLOGIA APLICADA
I. BASES PARA EL DESARROLLO
Se realiz una visita de inspeccin de campo, y a la vez
al entorno del Inmueble, a fin de determinar los valores
de

compra

venta

de

Inmuebles

de

similares

caractersticas.
II. DESCRIPCIN DE LA METODOLOGA UTILIZADA
La presente valorizacin se efecta por el mtodo de
Tasacin Directa, la misma que corresponde a la
determinacin del valor de los componentes fsicos del
inmueble, inspeccin ocular segn R.M. N 126-2007Vivienda para el Reglamento Nacional de Tasaciones del
Per

muestras

fotogrficas.

Para

el

valor

de

realizacin en el mercado, la resolucin S.B.S. N 8082003.


III.

INVESTIGACION

REFERENCIA

VALORES

COMERCIALES

De las investigaciones realizadas en la zona, concluimos


que la tendencia del Mercado a la fecha; es mayor la
oferta que la demanda, y que por su ubicacin y entorno
urbano nos permite recomendar razonablemente el valor
del terreno en $. 156.50 /M2.
IV. DEDUCCIONES APLICABLES
Para el caso de Realizacin del Inmueble consideramos
las siguientes deducciones:
- Gastos por prdidas y deterioro
: 1.00 %
- Gastos para realizacin de valuacin
: 0.20 %
- Depreciacin durante la ejecucin
: 2.00 %
- Mantenimiento

: 1.50 %

- Para realizar la venta del inmueble un plazo de 120


das tiles, estableciendo que a la fecha en el Mercado
la oferta es mayor que la demanda, consideramos un
ajuste en el valor para vender el bien es ese plazo
: 10.00 %
TOTAL DE DEDUCCIONES
14.70 %
Coeficiente a utilizar: 1-0.147=0.853
V. SUSTENTACIN

El anlisis efectuado sobre el inmueble, nos permite


indicar que las apreciaciones indicadas son las ms
razonables para determinar el valor del Bien.
D) VALOR DE REPOSICIN DEL INMUEBLE (V.R.)
Comprende la valorizacin del terreno, las obras civiles
y las obras complementarias.
I) Terreno.. (V.T.)
II) Obras Civiles. (V.E.)
III) Obras Complementarias (V.O.C)
I. VALOR DEL TERRENO (V.T.)
En concordancia con el Artculo II.C.23 del R.N.T. y del
anlisis

de

los

valores

comerciales

del

mercado

inmobiliario de compra y venta, de terrenos similares en


ubicacin y entorno urbano; a la fecha se estima como
valor comercial unitario: US$. 156.50 /M2.
Luego:
V.T. = 160.00 M2 x $. 156.50 /M2
V.T. = US$. 25,040.00
II. VALOR DE LA EDIFICACIN (V.E.)
Considerando el tipo de construccin, los acabados
antes descritos y la depreciacin que por antigedad y
estado le corresponde, tenemos que:
Luego:
PARTIDA

ELEMENTO

CARACTERISTICAS

ESTRUCTURAS

Muros y columnas
Techos

Muros de ladrillo y columnas de amarre (C)


Aligerado horizontal (C)

VALOR
(S/.)
174.29
128.57

ACABADOS

INSTALACIONES

Pisos
Puertas y
ventanas

Loseta veneciana 30 x 30. (E)


Ventanas de fierro, puertas de madera
selecta, vidrio simple transparente (E)

49.11

Revestimientos

Tarrajeo frotachado y pintura lavable (F)

48.05

Baos
Inst. sanitarias y
elctricas

Baos con maylica de color (C)


Redes empotradas para Agua fra y
corriente monofsica (F)

21.81

54.42

25.55

SUMATORIA

S/. 501.80

AREA A TASAR

Construida

117.74 m2

II-1) PRIMERA PLANTA


V.E. = 117.74 M2 x $. 501.80 /M2 x 0.89
V.E. = US$. 52,582.92
II-1) SEGUNDA PLANTA
V.E. = 117.74 M2 x $. 501.80 /M2 x 0.89
V.E. = US$. 52,582.92
V.E.T = US$. 105,165.84
III. VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (V.O.C.)
Presenta:

Cisterna

sin

uso,

Escalera

exterior

que

conecta al segundo nivel.


Luego:
V.O.C. = US$. 728.93
IV. VALOR DE REPOSICIN DEL INMUEBLE (V.R.)
Es igual a la sumatoria del valor del terreno, la
construccin y las obras complementarias del predio.
(Artculo II.E.38 del R.N.T.)
Luego:
VALOR DEL TERRENO (V.T.)
25,040.00

:$

VALOR DE LA EDIFICACION (V.E.)

$105,165.84
VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (V.O.C.)

:$

728.93
VALOR DE REPOSICIN

(V.R.)

$130,934.77
E) VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (V.C.)
De acuerdo a la evaluacin de precios en el entorno, el
valor de reposicin calculado debe ser afectado por un
factor

para

que

refleje

adecuadamente

el

valor

comercial del inmueble en la zona.


Por tanto:
V.C. = V.R. x 0.90
V.C. = $. 130,934.77 x 0.90
V.C. = $. 117,841.29
SON: CIENTO DIECISIETE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y UNO CON 29/100
DOLARES AMERICANOS

F) VALOR DE LA REALIZACIN INMEDIATA (V.R.I.)


(Resolucin S.B.S. N 808-2003.)
Es el valor de realizacin en el mercado, o el valor neto
de dicho inmueble; que se esperara recuperar como
consecuencia de una eventual venta del bien en la
situacin como est, descontando los castigos por los
conceptos como prdidas por deterioro, depreciacin
durante la ejecucin, manteniendo hasta un plazo

prudencial y estableciendo que a la fecha en el mercado


la oferta es mayor que la demanda.
Luego:
V.R.I. = V.C. x 0.853
V.R.I. = $. 117,841.29 x 0.853
V.R.I = $. 100,518.62

SON: CIEN MIL QUINIENTOS DIECIOCHO CON 62/100 DOLARES


AMERICANOS

G) OPININ INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

1. La presente valuacin se ha efectuado con total


independencia

de

criterio

aplicando

las

normas

vigentes.
2. Vigencia de la valuacin: De no variar las condiciones
del

mercado

as

como

de

no

presentarse

imponderables, podra tener una vigencia de 150 das.


3. Recomendaciones: Es conveniente mantener el buen
estado de conservacin en toda la construccin.
H) DOCUMENTACIN SUSTENTATORIA
1. Se cont con la documentacin legal y facilidades
para el trabajo de valuacin.
2. La informacin de precios de terrenos se obtuvo del
mercado y se comprob en la base de datos del perito.
3. Se cont con diversas revistas especializadas de
construccin.

Chiclayo, 25 de JULIO del 2012

HOJA DE RESUMEN DE TASACIN


CLIENTE

: SRA. CECILIA LAZO AGUILAR

PROPIETARIA

: SRA. CECILIA LAZO AGUILAR

FECHA DE VALUACIN

: CHICLAYO 25 DE DICIEMBRE

DEL 2012
TASADORES

: ALUMNOS DE ING. CIVIL DE LA

UNPRG
DIRECCION INMUEBLE

: URB.

CIUDAD

DEL

CHOFER

MZ. A,
LOTE 42, DE

LA CIUDAD

DE

CHICLAYO,
DEL

DISTRITO

PROVINCIA

DE
CHICLAYO, DPTO. DE LAMBAYEQUE.
OCUPACION

: CASA HABITACION DE DOS PLANTAS

DESCRIPCION DEL INMUEBLE:


Es un inmueble de material noble de dos plantas, destinado a casa
habitacin y que en el frente principal presenta una puerta con la
siguiente distribucin:
PRIMERA PLANTA: Se ingresa por la puerta principal y consta Hall
de Distribucin, Cochera, Baos, Bar, Sala Comedor, Cocina,
Terraza, Patios.
SEGUNDO PLANTA: Se ingresa por la escalera y consta de un Hall
de Distribucin, Sala de Estar, Bao completo, Sala Comedor,
Cocina, Terraza, Patio, Dormitorios.

MATERIAL DE CONSTRUCCION: EDIFICACION DE MATERIAL


NOBLE
VALOR DE TERRENO

: 160.00 M2 x $.156.50 /M2

= $. 25,040.00
VALOR DE EDIFICACION

: PRIMERA PLANTA
117.74 M2 x $. 501.80 /M2 x 0.89 =
$. 52,582.92
SEGUNDA PLANTA
117.74 M2 x $. 501.80 /M2 x 0.89 =
$. 52,582.92

VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS:

$.

728.93

VALOR DE REPOSICION

US$.

US$.

US$.

130,934.77
VALOR COMERCIAL
117,841.29
VALOR DE REALIZACIN INMEDIATA
100,518.62

ANEXOS