Corsi y Ricorsi de la hipoteca unilateral 1

La historia pendular del filsofo Napolitano Giambattista Vico puede graficar las
marchas y contramarchas en la regulacin de la denominada hipoteca unilateral.
Inicialmente era recurrente en el Tribunal Registral requerir la intervencin del
acreedor hipotecario para la constitucin de la garanta. As pues en la solicitud de
inscripcin de hipoteca unilateral por parte de Consorcio Pesquero Acuario S.A.C.
(constituyente) el cual garantiz de forma unilateral a favor de EDPYME RAIZ (sin
suscripcin de este). Sin embargo mediante Resolucin No. 424-2004-SUNARPTR-L del 9.7.2004 se deneg dicha inscripcin toda vez que la falta de aceptacin
por parte del acreedor no permita la conclusin del contrato.
Dicha posicin de tener como fuente slo al contrato como generador de
afectaciones patrimoniales (V.g. garantas) tiene como uno de sus fundamentos lo
sealado en la exposicin de motivos que de forma reiterada menciona al contrato
de hipoteca: () De modo que el contrato de hipoteca que no estuviere inscrito
no confiere al acreedor la garanta real hipotecaria, sino un ttulo que sirve al
acreedor hipotecario para obtener a travs de la inscripcin el derecho real de
hipoteca.2
Se verifica la posicin cuando se indica en la Resolucin: HIPOTECA
UNILATERAL Si bien constituye un requisito de validez de la hipoteca que el
inmueble debe ser afectado por el propietario o por quien est autorizado para tal
efecto, dicha norma no constituye una fuente de relaciones jurdicas de carcter
unilateral a la que no se le reconozca limitacin alguna para la creacin de
derechos, como ocurre en el caso de la fuente contractual. Por lo tanto, la hipoteca
voluntaria deber constituirse mediante contrato en el que intervenga el propietario
del inmueble y el acreedor hipotecario.3
Ahora bien, posteriormente en el XII pleno del Tribunal Registral (4 y 5.8.2005)
Registral se reconoci en el precedente No. 6 la posibilidad de inscripcin de la
denominada Hipoteca Unilateral.4
1

Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de la Facultad de Derecho y de la Maestra en Derecho Civil

de la PUCP.
2

Exposicin de Motivos Oficiales del Cdigo Civil, Hipoteca. Separata Especial El Peruano del
9.11.1990, pp. 8 y 9.
3
No obstante ello, debe reconocerse que en dicha Resolucin se emiti un voto en discordia que
reconoci la posibilidad de constituir e inscribir una hipoteca unilateral.
4
6.- HIPOTECA UNILATERAL
Procede inscribir hipotecas constituidas por declaracin unilateral del propietario, sin necesidad de
intervencin del acreedor. Criterio adoptado en las Resoluciones N P003-98-ORLC/TR del 30 de
enero de 1998 y N 279-1997-ORLC/TR del 7 de julio de 1997.

Ya habindose dispuesto la inscripcin de la hipoteca unilateral, la duda surga

para el levantamiento. Siendo que se constituy unilateralmente la hipoteca por el
deudor poda levantarse unilateralmente por el mismo? Se requera el
consentimiento del acreedor? Poda este ltimo levantarla unilateralmente?
Inicialmente en el XXXII PLENO del 3 y 4.4.2008 se determin que poda
cancelarse la hipoteca unilateral por decisin del constituyente 1.CANCELACIN DE GARANTA UNILATERAL QUE NO HA SIDO ACEPTADA
POR EL ACREEDOR
Procede la cancelacin de una garanta unilateral en cualquier momento por la
sola voluntad del constituyente, siempre que no conste en la partida registral la
aceptacin del acreedor.
Pongamos un supuesto: El deudor constituye una garanta hipotecaria a favor de
un acreedor que est fuera del pas, a fin que le desembolse un crdito. Siendo
que este ltimo est en el extranjero no puede suscribir la garanta hipotecaria a
su favor.
Basndose en el precedente del XII pleno del Tribunal Registral antes
mencionado, el acreedor tendr confianza en que cuando el deudor constituya la
hipoteca tendr una garanta real, la cual le dar la tranquilidad de realizar el
prstamo.
Debe tenerse en cuenta que se utiliza este mecanismo dado que el acreedor est
fuera del pas, y desea hacer circular el crdito con una garanta de por medio.
Entonces, no podemos compartir la decisin del Tribunal Registral cuando
sealaba que si no se haca constar en la partida registral la aceptacin del
acreedor, esta se poda levantar unilateralmente por el deudor.
Es decir, una vez que el acreedor hipotecario desembols el crdito, el deudor
obligacional puede solicitar el levantamiento de la hipoteca, siendo procedente su
pedido. Si est aceptando el acreedor hipotecario la garanta unilateral, es porque
no puede (o no desea) estar en el momento de la constitucin de la hipoteca. Abrir
la puerta a que el deudor pueda levantar la garanta, desincentiva al acreedor a
desembolsar el crdito aunque exista una hipoteca unilateral, dado que siempre
tendr el temor que el mismo pueda levantarla.
En ese sentido, ante este escenario el acreedor hipotecario requerir para realizar
el desembolso conste su aceptacin, lo cual deriva en la prctica al sin sentido de
poder constituir una hipoteca unilateral, pero que en la prctica no tendra mayor
utilidad.
Posteriormente este precedente se deja sin efecto por el artculo 85 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Aprobado por Resolucin
N 248-2008-SUNARP/SN).

Dicha norma vuelve su cauce a la normalidad () En ningn caso la declaracin

unilateral del constituyente dar mrito para cancelar el asiento de una hipoteca,
cualquiera sea el ttulo o modalidad de constitucin de sta.
Finalmente, dicho dispositivo normativo fue modificado por el Art. 118 del actual
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado mediante
Resolucin 097-2013-SUNARP-SN () En ningn caso la declaracin unilateral
del constituyente dar mrito para cancelar el asiento de una hipoteca, salvo el
caso en que se haya registrado la constitucin de hipoteca unilateral y no conste
en la partida del predio su aceptacin por el acreedor. Estas disposiciones no rigen
para las hipotecas unilaterales reguladas por leyes especiales.
Esta combinacin normativa de supuestos de hecho, nos hace volver al
precedente no compartido del XXXII PLENO del 3 y 4.4.2008 siendo que en este
caso de forma unilateral el constituyente puede dejar sin efecto unilateralmente la
hipoteca.
Lamentablemente no podemos compartir lo dispuesto por dicho dispositivo
normativo, dado que en la prctica deja sin efecto la denominada hipoteca
unilateral.