PLAN PARCIAL DE RENOVACIN URBANA

DE NARANJAL Y ARRABAL
CONTEXTO PARA LA RENOVACIN URBANA
El problema central que enfrentan los proyectos de renovacin urbana en Medelln, es el relativo
agotamiento del suelo disponible para la urbanizacin y construccin provocando baja oferta de
vivienda para diferentes estratos socioeconmicos y dficit de espacio pblico para el encuentro
ciudadano, afectando la calidad de vida de la poblacin.
Entre las causas ms importantes que han originado esta situacin se destacan la dbil planeacin en
el crecimiento de la ciudad, la desconfianza hacia las instituciones, la baja demanda de crditos
hipotecarios, las altas tasas de inters y los escasos instrumentos de gestin y financiacin
inmobiliaria entre el sector pblico y privado.
Los barrios Naranjal y Arrabal se encuentran ubicados en el centro de la ciudad en un sector provisto
de algunas de las principales infraestructuras urbanas como una estacin del Metro, tres grandes
superficies, la unidad deportiva, el centro de espectculos La Macarena, la avenida El Ro, la carrera
65 y la calle 44, avenida San Juan, una de las ms emblemticas que sirve de acceso al Centro
Administrativo Municipal, a la Sede de EPM, la Gobernacin de Antioquia y otras instituciones
pblicas.
El Municipio de Medelln realiz la planeacin participativa, elaborando la propuesta: renovacin
urbana integral con sentido social, identificando una imagen de desarrollo basada en las
potencialidades y limitaciones del sector: estratgica localizacin, tendencia al desarrollo inmobiliario y
vocacin econmica definida; frente a deficiente equipamiento colectivo, mezcla inadecuada de usos
del suelo y deterioro socioeconmico; proponiendo una relacin armnica entre su atractividad para el
sector privado con la necesaria proteccin a moradores. En el 2009 se ajust el plan parcial en los
aspectos de gestin.
INSERCIN POLTICA
El Plan Parcial, Piloto en Colombia, est inscrito en las polticas nacionales definidas por el
Departamento Nacional de Planeacin y el Viceministerio de Vivienda a travs del documento Conpes
3305 "Lineamientos para optimizar la poltica de desarrollo urbano", manifestado su respaldo y
acompaamiento tcnico para su ejecucin. Es compatible con las polticas internacionales de hbitat,
medio ambiente y desarrollo urbano y cuenta con acercamiento con el Banco Mundial para eventual
cooperacin tcnica y financiera.
En el plan se aplican los objetivos definidos en el Plan de Ordenamiento Territorial de Medelln
(Acuerdo 046 de 2006), as como las establecidas en el Acuerdo 16 de 2008, Plan de Desarrollo 20082011 Medelln, es solidaria y competitiva, en especial las referidas en la Lnea 4 Hbitat y medio
ambiente para la gente.
Mediante el convenio interadministrativo 4600022016 de 2009 se defini a la Empresa de Desarrollo
Urbano, EDU como operador urbano de carcter pblico a travs de la Gerencia de Gestin Urbana e
Inmobiliaria, con el fin de administrar las participaciones y repartos, gestionar y canalizar la inversin
pblica para la ejecucin de los proyectos sociales, las obras de dinamizacin urbanstica, la
reposicin de redes y para realizar el seguimiento de la actividad inmobiliaria a cargo del sector
privado.
GRUPO META
Naranjal y Arrabal se caracterizan por diversas actividades relacionadas con la reparacin y servicios
generales al vehculo liviano y pesado, la venta de repuestos y materiales de construccin, comercio
minorista y mayorista, compra y venta de material reciclable; Tambin se encuentra viviendas en

diferentes estratos socioeconmicos en tipologa unifamiliar, bifamiliar y tendencia reciente en

multifamiliares.
Beneficiarios directos son los empresarios y trabajadores con actividades dedicadas a la atencin al
vehculo liviano y pesado y actividades complementarias, servicio de residuos slidos y reciclaje y los
propietarios residentes, arrendatarios, y poseedores de vivienda, agrupados en organizaciones
sociales, que voluntariamente accedan a los requisitos de participacin; como los potenciales
compradores de las unidades inmobiliarias habitacionales y de comercio en promocin. Beneficiarios
indirectos son los recuperadores de material reciclable, empresarios con presencia e inters en el
sector, la poblacin cercana al rea de influencia, poblacin flotante y la ciudadana en general.
OBJETIVOS
El Plan Parcial busca la Consolidacin del Nuevo corazn para Medelln, mediante el equilibrio
entre el crecimiento del sector privado inmobiliario frente al desarrollo social y la reactivacin
econmica, implementando un modelo de intervencin integral que promueva nuevas relaciones entre
el sector pblico y privado, bajo las premisas del equitativo reparto de cargas y beneficios y la armona
social, mediante la promocin de productos inmobiliarios contemporneos caracterizados por la
sostenibilidad ambiental, la calidad del espacio pblico y la adaptabilidad de los proyectos
habitacionales e institucionales.
La transformacin fsica y social del sector considera la ejecucin de los siguientes proyectos sociales
y de dinamizacin urbanstica como objetivos especficos:
Construccin del Centro logstico para atencin al vehculo pesado: Se localizar en un predio
propiedad del Municipio de Medelln en el primer kilmetro de la autopista Medelln - Bogot; contar
con servicios de parqueadero, depsito de carga, servicios generales y eventualmente alojamiento.
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Este proyecto se gestiona en asocio con el rea Metropolitana, cuenta con un rea de 21.472m que
estar distribuida entre celdas, locales talleres y servicios generales, oficina de administracin,
unidades sanitarias, cafeteras, auditorios, sitios de descanso, entre otros.
Centro de acopio de residuos slidos y reciclaje: Organizando los actuales empresarios para la
gestin en una instalacin tecnificada propuesta en el subsuelo de una zona verde propiedad del
Municipio, disponible en la Calle 44 San Juan la avenida Bolivariana con la Carrera 62 con rea de
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4.486m . El cargue y descargue del material se realizar en va adicional sobre San Juan mediante un
tnel de aislamiento ambiental.
Parque recreativo: Se ubica en la cubierta del Centro de Acopio de residuos slidos y reciclaje con
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un rea de 4.287m , se dotar de acceso peatonal directo desde el barrio Arrabal y de calidad
paisajstica.
Centro de comercial de atencin al vehculo liviano: es un proyecto urbanstico con sentido social
que busca organizar a los colectivos empresariales del sector, formando su consolidacin y
fortalecimiento empresarial, el mejoramiento y tecnificacin del servicio; se propone su ejecucin en
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va soterrada localizado en la Carrera 65 y 63D con la Calle 46 y 47D, en un rea de 4.866 m
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Plaza Naranjal: Se ubicar en rea de 5.247m en la cubierta del centro comercial de atencin al
vehculo liviano, como un espacio pblico de acceso al conjunto residencial en la zona contigua a la
estacin del Metro.
Bulevar de Naranjal: Ser un eje de dinamizacin e integracin de la renovacin de 152 metros
lineales, definiendo hacia el norte el mbito inmobiliario residencial del nuevo Naranjal y hacia el sur
el centro institucional municipal y sede de entidades descentralizadas: Alpujarra II.
Zcalo urbano: Solucin comercial en corredor mltiple para la reactivacin de las actuales
actividades econmicas del lugar mediante oferta preferencial; se ubica en la Cra. 65 y en las Calles

44, 45 y 46; hasta 4 niveles a partir de una estructura modular.All dar solucin en locales de
tamaos diversificados, de aquellos moradores que se acojan al rgimen de transicin.
Adecuacin de vas y reposicin de redes: Se adecuarn 4.500 metros lineales de vas para la
renovacin urbana en Arrabal y Naranjal; en asocio con EPM y UNE, se modernizarn y adecuarn
para las nuevas demandas las redes de acueducto, alcantarillado, energa, gas y telecomunicaciones.
Vivienda diversificada y de diferentes costos: Considerando las diversas condiciones actuales de
este uso, se propone una oferta de clase media y econmica en el sector de Arrabal que incluye 34
locales comerciales y de servicio mixto (gran, mediano y pequeo formato), zona de recreo, lugares
de esparcimiento familiar y espacios pblicos de dominio barrial con 398 apartamentos de diferentes
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estndares entre 45 y 80 m que se ajustarn a las necesidades de los moradores actuales quienes
accedern en condiciones preferenciales.
Las viviendas de mayor costo se ubicarn hacia Naranjal, en las Unidades de Actuacin Urbanstica 2,
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3, 4 y 5, el Operador Urbano propone desarrollar 1.510 unidades de aproximadamente 85m , 100
locales comerciales (gran, mediano y pequeo formato) y 328 oficinas en edificios en cinta hasta entre
9, 14 y 24 pisos, espacios pblicos de dominio barrial, viviendas con comercio de barrio en primer
piso, cubiertas verdes habitables en edificios ambientalmente sostenibles.
FASES Y ETAPAS DE INTERVENCIN
La renovacin urbana de Naranjal y Arrabal tiene un plazo de gestin de 10 aos, con seis aos de
operacin urbana y ejecucin inmobiliaria, en diferentes fases y etapas:
Primera fase de preparacin (2008 2010): Consiste en ajuste a decreto, verificacin de la situacin
actual, socializacin final; instalacin de oficina zonal, ajuste a la modelacin financiera y urbano
arquitectnica, gestin de recursos de prefinanciacin pblica, acuerdo estratgico con CAMACOL y
apertura de Fideicomiso general.
Segunda Fase de iniciacin de la ejecucin (2011 2012): Se compone de tres etapas segn
mbito de renovacin urbana:

Primera etapa de preinversin pblica (2011): Consiste en la ejecucin de los cuatro

proyectos sociales, de la apertura de de la Calle Plaza de Naranjal y de las obras de
reurbanizacin de vas y redes internas en ambos sectores.

Segunda etapa de desarrollo institucional (2011 2012): Consiste en la ejecucin de la

gestin financiera, promocin y venta, estudios, diseos y coordinacin de la ejecucin del
Centro Administrativo Municipal, Alpujarra II, por parte de la EDU como promotor del proyecto.

Tercera etapa de productos inmobiliarios (2011 2012): Consiste en la gestin de ofertas

preferenciales por parte del operador urbano, mercadeo y preventas de proyectos
inmobiliarios habitacionales y de comercio por parte del sector privado, bajo la verificacin
urbano arquitectnica, ambiental y financiera de la EDU.

Tercera Fase de ejecucin y terminacin de productos inmobiliarios (2012 2018): Est

conformada por dos etapas segn el avance de los proyectos inmobiliarios:

Primera etapa 2012 - 2016: Consiste en el mercadeo y preventas de proyectos inmobiliarios

por parte del sector privado, bajo la verificacin urbano arquitectnica, ambiental y financiera
del operador urbano EDU y terminacin de fiducias especficas y fideicomiso general.

Segunda etapa 2016 2018: Sistematizacin de experiencia y planteo de rplica.

Estrategia de Gestin

La ejecucin est estructurada mediante la constitucin de un Fideicomiso General Mercantil entre los
propietarios, inversionistas (pblicos y privados), y la EDU como operador urbano quien asume la
administracin del reparto equitativo de cargas y beneficios y la integracin inmobiliaria
proporcionando elementos que ofrecen seguridad jurdica y transparencia para el proceso de
ejecucin de cada una de las unidades de actuacin urbanstica a travs de Fiducias Especficas.
Mediante la asociacin voluntaria de los propietarios de los inmuebles que componen cada una de las
unidades de actuacin, se busca la disponibilidad de los predios que facilitar la renovacin
urbanstica e inmobiliaria; esto les garantiza participar como socios gestores, en funcin de la
valoracin de sus aportes en predios (tierra y construcciones), obteniendo un derecho fiduciario que
les permite participar de las utilidades resultantes de la operacin inmobiliaria. La expropiacin por va
administrativa con base en el valor comercial de sus predios, ser la ltima salida para los propietarios
que no accedan a dicha asociacin.