Cvel - Ao de Resciso de Contrato

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA COMARCA DE ...

C. L. e sua mulher, M. L, brasileiros, casados, ele tcnico de futebol e ela vendedora autnoma,
residentes e domiciliados nesta cidade, R. ..., n. ..., portadores do CIC n. ... e do RG n. ..., vm,
com todo o respeito, perante V. Exa., por meio de seu Advogado, propor e requerer AO DE
RESCISO DE CONTRATO, pelo Rito ordinrio, em face de E. E. Ind. E Com. Ltda., pessoa jurdica
de direito privado e de natureza mercantil, com sede nesta cidade, R. ..., n. ..., inscrita no CNPJ
n. ... e no Estado, sob o n. ..., com fundamento nos arts. 6 - IV, V, 39, V, 51, II, IV, X, pargrafo 1, III
e 53, todos da L. 8.078/90, c.c. os arts. 884 e seguintes/CC/03 e 282 e seguintes/CPC, pelo que
passam a expor, articuladamente. Protesta-se (copiar o padro).

I. Dos Fatos:
No dia 28 de Abril de 1997, nesta cidade, os Autores avenaram com a empresa ora R um
Contrato Particular de Promessa de Venda e Compra e Outras Avenas, pelo qual esta prometia
vender queles um apartamento de n. 14, localizado no Edifcio Bloco Girassol, situado na quadra n.
14, do loteamento denominado de Bosque da Felicidade, Bairro desta cidade, cf. clusula 1 do
incluso contrato.
O preo desta promessa de venda e compra foi ficado em R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais),
valor este "a ser resgatado em parcelas, a serem acrescidas de juros mensais a ttulo de
remunerao de autofinanciamento e reajustadas como adiante se especifica", cf. clusula n. 4 do
contrato em anexo. Este preo, de acordo com o pargrafo 1 da cl. 4, seria pago atravs trs
parcelas no valor de R$ 650,00 cada uma; sete parcelas mensais iguais e consecutivas no valor de
R$ 340,00 cada uma; uma parcela de R$ 3.500,00 e mais sessenta e oito parcelas mensais, iguais e
consecutivas, cada uma, no valor de R$ 400,00, cf. alneas B.1, B.2 e B.3, da cl. 4 do incluso
contrato.
Deste preo total de R$ 35.000,00, os Autores j pagaram a importncia de R$ 30.745,86, cf. fazem
f os inclusos recibos.Todavia, MM. Juiz, referido Contrato de Promessa de Venda e Compra possui
clusulas leoninas, principalmente, a clusula 4, que se refere ao preo do imvel prometido
venda, pois nesta est previsto que este ser "acrescido de juros mensais a ttulo de remunerao
de autofinanciamento e reajustadas como adiante se especifica".
Em complemento a esta Clusula 4, que se refere ao preo do imvel prometido venda, a cl. 5
prev um contrato de mtuo entre as partes ento contratantes e ora litigantes, pelo qual os
promissrios compradores, ora Autores, pagaro juros de 0,0% (nove dcimos por cento) ora R,
promitente vendedora, sobre as parcelas referidas nos itens "B.1, B.2 e B3", "pelo autofinanciamento que este contrato encerra".
Ora, MM. Juiz, pelo que se depreende do presente Contrato, alm de os ora Autores, como
promissrios compradores, pagarem pelo preo do apartamento prometido venda com
"acrscimos de juros mensais a ttulo de remunerao de auto-financiamento", cf. cl. 4, os mesmos
ainda pagaro juros mensais base de 0,9% pelo auto-financiamento deste contrato, juros estes
que incidiro mensalmente em cada parcela e "exigveis cumulativamente no perodo de um ano".
O que vale dizer, os Autores, como promissrios compradores, pagaro o preo do apartamento em
parcelas que "sero acrescidas de juros mensais", mais um emprstimo (mtuo), que os Autores
pagaro R de 0,9% ao ms e mais os reajustes anuais das parcelas, pelo ndice de variao do

IGP-M/FGV, cf. clusula 5. Os juros mensais previstos, tanto na cl. 4, quanto na cl. 5, somente
podero ser cobrados dos promissrios compradores se estes estivessem em mora no pagamento
das prestaes mensais, cf. art. 407/CC/03, mas nunca a ttulo de "remunerao do autofinanciamento", visto que aqueles no financiaram aquisio alguma junto ora R.
O que houve entre as partes ora litigantes foi apenas e to-somente uma promessa de venda e
compra e no um financiamento de aquisio de imvel.
Alis, a R no tem sequer competncia e nem autorizao legal para financiar nada, visto que a
mesma no Instituio Financeira autorizada pelo S.F.H e pelo Banco Central do Brasil.
Se no bastasse isso, a Clusula 9 do incluso contrato, em caso de resciso do mesmo, faz
previses ilegais de multa contratual no compensatria de 20%; outra multa contratual de 10%
referente ao ressarcimento das despesas com negociao, incluindo despesas com negociao,
corretagem, publicidade e realizao de contratos e, por fim, mais 5% para ressarcimento das
despesas com a administrao econmico-financeira, numa ofensa flagrante aos arts. 39-V, 51-IV,
XII e pargrafo 1 - III/L. 8.078/90.
Por fim, Honrado Magistrado, a Clusula 9, pargrafo 4, in fine, do incluso contrato, prev, em
caso de resciso contratual, a devoluo do saldo apurado aos promissrios compradores "quando
a promitente vendedora, ora R, comercializar a unidade habitacional objeto do presente a
terceiros".
E a ilegalidade no pra a, pois neste mesmo pargrafo est previsto que a "devoluo (das
quantias pagas) dar-se- proporcionalmente aos recebimentos, isto , medida em que a
promitente vendedora for recebendo seus haveres do novo adquirente".
Tal clusula contratual totalmente abusiva e ilegal, infringindo o disposto no art. 51-II/L. 8.078/90,
que no permite que o promissrio comprador seja impedido de receber, imediatamente, as quantias
que pagou referentes s prestaes contratadas.Alm do mais, evidente que tais clusulas foram
elaboradas de maneira que os AA. no consigam saldar nunca seu dbito para com a R, numa
flagrante afronta ao Cdigo de Defesa do Consumidor.
Assim sendo, Honrado Juiz, diante das ilegalidades contratuais supracitadas, mais as prestaes
mensais acrescidas de juros indevidos, e ainda os "bales", se tornaram insuportveis aos ora AA.,
que ficaram sem condies de arcar com as mesmas, da o motivo pelo qual os mesmos querem
por fim ao presente contrato, cf. lhes autorizam os arts. 6 - IV, V, 39, V, 51, II, IV, X, pargrafo 1, III
e 53/L. 8.078/90.
Com apoio nesta autorizao legal, os Autores notificaram a R, judicialmente, por meio da 5 Vara
Cvel local, proc. n. 000/01, dando-lhe o prazo de trinta dias para a devoluo queles da quantia de
R$ 30.745,86, mais os acrscimos legais de juros e correo monetria, sob pena da propositura da
presente Ao de Resciso de Contrato.
No dia 13 de Agosto de 2001, a R foi notificada judicialmente, mas, ao invs de devolver aos ora
Autores a quantia supracitada, resolveu fazer-lhes uma contranotificao nestes mesmos autos,
sem nenhuma autorizao legal para tanto, cf. doc. em anexo.
Desta forma, no resta outra alternativa aos Autores, seno a propositura da presente Ao de
Resciso de Contrato, com a devoluo de todas as quantias pagas, com os acrscimos legais.
II. Do Direito:
No s a L. 8.078/90, em seu art. 53, que prev a devoluo das quantias pagas e considera nula
a clusula que a veda, o art. 35/L. 6.766/79 obriga a devoluo das quantias pagas ao promissrio
comprador que desiste do contrato.
E evidente que assim o seja, para evitar o enriquecimento sem causa do promitente vendedor, em
detrimento do promissrio comprador, enriquecimento este agora vedado expressamente pelos arts.
884 e seguintes/CC/03.

Este o magistrio de Pontes de Miranda, que em seu Tratado de Direito Privado, pargrafos 1.486
e 1.535, assim sentencia: "Tambm nas compras e vendas, tal clusula de decaimento seria nula,
entre outras razes, por infringir o limite que a lei marcou clusula de pena convencional. A
clusula de decaimento , de qualquer maneira, clusula nula. A clusula de decaimento no tem
qualquer aplicao vlida e nem produz efeitos. No se pode mesmo pensar em salv-la, como
pena convencional at o limite legal".
No mesmo sentido so os magistrios de Orlando Gomes e de Wilson Batalha.Igualmente, o
posicionamento seguro do Desembargador Jos Osrio de Azevedo Jr., em sua clssica obra
Compromisso de Compra e Venda, 3 ed., Malheiros, pg. 176, que assim pontifica: "A matria
nova e exige amadurecimento. Por ora, ficamos apenas com a certeza de que a clusula de
decaimento tornou-se rrita nos regimes de incorporao imobiliria e do loteamento. As
conseqncias sero apuradas de conformidade, em primeiro lugar, com os princpios do prprio
Cdigo de Defesa do Consumidor, e aps, segundo os preceitos das leis respectivas e do direito
comum".
Da mesma forma, o pensamento do Prof. Alberto do Amaral Jr., in Comentrios ao Cdigo de
Proteo ao Consumidor, Ed. 1991, pg. 202, verbis: "em se tratando de compromisso de venda e
compra de imveis, a inexecuo do contrato pelo compromissrio, por interrupo no pagamento
das prestaes, no motivo de perda das prestaes j pagas, devendo os danos ser fixados
previamente, mediante a estipulao de clusula penal obrigatria. O compromissrio ter direito de
receber as prestaes pagas, acrescidas de juros estipulados".
No mesmo sentido a construo pretoriana, inclusive do E. TJSP, que em dois Arestos, o primeiro
da lavra do Des. Jos Osrio, publicada na RJTJSP 101/66 e o segundo do Des. Ruy Camilo, in
RJTJSP 114/82, deram ganho de causa ao promissrio comprador, determinando a devoluo, pelo
promitente, das quantias pagas.
que a clusula penal, cf. determinado pela Lei da Usura (D. 22.626/33), que ainda vigora,
determina que a mesma no poder ultrapassar a 10% do valor do contrato. E, no caso em tela, a
R est exigindo uma multa de cem por cento, ou seja, de perda total das parcelas pagas pelos
Autores, cf. Clusula 9 do incluso contrato.

III. Do Pedido:
Ex positis, a presente Ao de Resciso de Contrato, pelo Rito Ordinrio, para requerer a citao
da R, na pessoa de seu representante legal, para que, no prazo legal, apresente Resposta, pena
de revelia, julgando-se-a totalmente Procedente, para o fim de ser declarado rescindido o Contrato
de Promessa de Compra e Venda de Imvel firmado entre as partes ora litigantes, determinando-se
que a R devolva aos Autores a quantia de R$ 30.745,86, devidamente acrescida de juros e de
correo monetria, desde o seu efetivo pagamento, cf. recibos inclusos, mais custas e Honorrios
Advocatcios, na forma da legislao supracitada.
D-se presente o valor de R$ 30.745,86 (colocar por extenso).

Local e data

Advogado
inscrio na OAB.