Contabilidade aplicada s empresas imobilirias

Descrio do tpico

Pg.

Introduo

1. Conceito e campo de aplicao

2. Conceito

3. Funo

4. Objeto

5. Operaes imobiliria

6. Regimes contratuais utilizados na construo civil

7. Planificao contbil

8. Teoria da formao dos custos

8.1. Aspectos bsicos

8.2. Elementos componentes dos custos

8.3. Composio dos custos nas atividades imobilirias

9. Custos dos imveis vendidos

9.1. Custos pagos ou incorridos

9.2. Custos contratados

9.3. Custos Orados

10

10. Efetivao ou realizao da venda

12

11. Resultados de vendas vista e a prazo

13

11.1. De unidade concluda:

13

11.2. De unidade em construo

16

CONTABILIDADE DAS EMPRESAS IMOBILIRIAS

INTRODUO
A contabilidade a cincia do patrimnio individual, o empreendimento em ao, a
entidade, que estuda sua dinmica e esttica, quantitativa e qualitativamente, de forma a
explicar suas causas e seus efeitos.
Aplicada, a contabilidade tem sua utilidade quando os usurios de seus relatos tomam
decises baseadas neles, controlam suas aes em funo deles e conhecem, de forma a
no restar dvidas, o perfil de seu patrimnio e suas modificaes no tempo, tambm
baseados nesses relatos.
Aplica-se a contabilidade universalmente, porm respeitando as caractersticas prprias
de cada entidade e de seu tipo de negcio.

1. CONCEITO E CAMPO DE APLICAO

A atividade imobiliria compreende o desmembramento de terrenos, loteamento,
incorporao de imveis, construo prpria ou condomnio, locao de imveis prprios

ou de terceiros e administrao de centros comerciais, Shopping Centers e condomnios

residenciais. Quando essas atividades envolvem imveis prprios os fatores que afetam
a contabilidade dizem respeito ao processo de construo, venda, locao e
administrao.
Construo

Pode acontecer por meio de contratos de empreitadas;

Com recursos prprios;

Mediante financiamento; ou

Com recursos dos compradores.

Venda

Pode ocorrer quando as unidades estiverem conclusas;

ou a construo estiver em andamento;

Pode ser a vista; ou

Pode ser em prestaes, financiadas, com prestaes fixas ou reajustadas por algum
ndice legalmente aceito.

Locao e administrao

Pode ser de imveis prprios, ou

Pode ser de imveis de terceiros.

De acordo com a legislao o setor de construo engloba: Preparao de terreno, obras

de edificaes e de infra-estrutura (estrada de ferro, rodovias, pontes, oleodutos, usinas
hidroeltrica, linhas de transmisso e distribuio de energia, telecomunicao),
instalao de material e equipamento, obra de acabamento, restaurao e manuteno
de imveis, incorporao de imveis pelas construtoras. Alm disso, a legislao que
segmenta a industria da construo divide-se em duas atividades bsicas ou
caractersticas distintas:
EDIFICAES que compreende obras destinadas a atividades do comrcio e industriais,
as atividades sociais (escolas, creches e hospitais) as atividades culturais, esportivas e de
lazer.
CONSTRUO PESADA que abrange vias de transporte, ponte, viadutos, tneis, etc.,
obras hidrulicas de saneamento, de irrigao e drenagem de sistema, eletrificao e
comunicao.

2. CONCEITO
Contabilidade Imobiliria o ramo da Cincia Contbil que estuda e pratica o controle do
patrimnio das empresas de atividade imobiliria.

3. FUNO
DE REGISTRO caracterizada pelas atividades diretamente relacionadas aos fatos
contbeis compreendendo: planificao de contas, anlise e classificao dos fatos
contbeis, escriturao das operaes nos livros apropriados.
DE CONTROLE constituem-se de processos pelos quais a administrao informada se
a organizao est agindo ou no de conformidade dos planos e polticas previamente
traadas.
Exemplo: elaborao de inventrio peridico e permanente, balancetes, balanos,
demonstrao do resultado e anlise do resultado.
DE ORIENTAO compreendendo os projetos de oramentos, previses de produes,
custos, compras, vendas e resultados.

4. OBJETO
O patrimnio das empresas de atividades imobiliria.

5. OPERAES IMOBILIRIA
INCORPORAO IMOBILIRIA a atividade exigida com o objetivo de promover e
realizar a construo de edificaes em unidades para alienao total ou parcial, podendo
a mesma ser contratada em regime de empreitada ou de administrao ou ainda
realizada diretamente do construtor
LOTEAMENTO DE TERRENOS a atividade exigida com o objetivo de contrato para
desmembrar e vender terrenos.

6. REGIMES CONTRATUAIS UTILIZADOS NA

CONSTRUO CIVIL
OBRAS POR EMPREITADA aquela em que a empresa funciona como uma locadora de
servios, obrigando-se com quem a contratou a fazer ou mandar fazer determinada obra
mediante retribuio previamente ajustada, podendo ser parcial ou total
OBRAS POR ADMINISTRAO aquela que caracteriza-se pelo contrato em que a
empresa contratada apenas administra em nome do cliente a execuo da obra, assim
toda movimentao de recursos realizada em nome e por conta do cliente.
Eventualmente a empresa contratada aloca recursos humanos e materiais cobrando do
cliente as despesas ocorridas.
OBRAS PELA CONSTRUTORA DIRETAMENTE aquela em que a construtora arca com
todas as despesas de construo do imvel diretamente

7. PLANIFICAO CONTBIL
O plano de contas o documento elaborado com base em uma avaliao das perspectivas
de transaes futuras e necessidades dos usurios da contabilidade, que compreende
basicamente trs aspectos:

O elenco de contas, apresentando as contas de ativo, passivo e resultado necessrias

aos registros das transaes, presentes e futuras;

A explicao das contas, que traduz seu contedo; e

O funcionamento a dbito e a crdito nelas, inclusive com respectivas contrapartidas.

No elenco, temos as classes, os grupos, os subgrupos a as contas de vrios graus, que

representam as contas sintticas e analticas.
As classes representam a diviso das contas segundo a perspectiva de patrimnio e de
resultados, como por exemplo:

1. ATIVO
2. PASSIVO
3.

CUSTOS

4.

DESPESAS

5.

RECEITA

Os grupos representam a diviso de cada classe segundo a natureza de seus elementos,

como por exemplo:

1. ATIVO
1.1 CIRCULANTE
1.2 REALIZVEL A LONGO PRAZO
1.3 PERMANENTE

Os subgrupos representam o desmembramento de cada grupo, por meio da especificao

de seus componentes, como por exemplo:

1. ATIVO
1.1 CIRCULANTE

1.1.1 DISPONIVEL
1.1.2 CLIENTES
1.1.3 ESTOQUES
1.1.4 APLICAES FINANCEIRAS
1.1.5 OUTROS CRDITOS
1.1.6 DESPESAS DO EXERCCIO SEGUINTE

As contas de primeiro grau especificam os elementos de forma genrica, e as do segundo

ou mais graus de forma mais contundente, precisa detalhista, como, por exemplo:

1. ATIVO
1.1 CIRCULANTE
1.1.1 DISPONVEL
1.1.1.01 CAIXA
1.1.1.01.01 CAIXA MATRIZ
1.1.1.01.02 CAIXA OBRA 001
1.1.1.01.03 CAIXA OBRA 002

8. TEORIA DA FORMAO DOS CUSTOS

8.1. ASPECTOS BSICOS
Os custos se subdividem, de um forma geral, em consumo de materiais necessrios sua
produo, na mo-de-obra utilizada e respectivos encargo sociais, e em outros gastos
necessrios diretamente relacionados com a produo.

8.2. ELEMENTOS COMPONENTES DOS CUSTOS

O custo de produo dos bens ou servios vendidos compreender, segundo estabelece a
legislao vigente:

O custo de aquisio de matrias-primas e quaisquer outros bens ou servios

aplicados ou consumidos na produo;

O custo pessoal aplicado na produo, inclusive de superviso direta, manuteno e

guarda das instalaes de produo.

Os custos relacionados com a produo; e

Os encargos de exausto dos recursos naturais utilizados na produo.

8.3. COMPOSIO DOS CUSTOS NAS ATIVIDADES

IMOBILIRIAS
Em qualquer caso, custo incorrido ou pago, orado e contratado, basicamente, os
elementos dos custos so os seguintes:

Custo de aquisio de terrenos ou prdios, inclusive os tributos devidos na sua

aquisio e as despesas de legalizao;

Os custos de estudo, planejamento, legalizao e execuo dos planos ou projetos de

desmembramento, loteamento, construo e quaisquer obras ou melhoramentos.

OBS.: As despesas com as vendas, despesas financeiras, despesas gerais e

administrativas e quaisquer outras operacionais e no operacionais, no podero ser
computadas no custo do imvel vendido sob nenhum pretexto.

9. CUSTOS DOS IMVEIS VENDIDOS

9.1. CUSTOS PAGOS OU INCORRIDOS
Os custos pagos, admitidos na formao do custo do imvel vendido, so apenas aqueles
que, alm de estarem pagos, referem-se a bens ou servios adquiridos ou contratados
para aplicao especfica no empreendimento de que a unidade negociada faa parte. Aos
custos pagos ou incorridos aplica-se o seguinte tratamento contbil:
a) os bens adquiridos para estocagem, sem destinao especfica.
Exemplo: aquisio, por uma empresa que explore a atividade de construo e venda de
imveis, de uma partida de pisos cermicos, a serem utilizados em diversas obras, no
especificadas:
DBITO

Almoxarifado ( Ativo Circulante)

CRDITO Materiais de construo

Histrico S/ NF 1050, ref. fornecimento de
100.000m2 ------------------------------------------ 8.000,00
b) todos os custos pagos ou incorridos sero primeiramente para uma conta
representativa das obras em andamento, para depois serem consideradas na formao do
custo de cada unidade vendida;

Exemplo:
DBITO - Obras em andamento ( Ativo Circulante)
CRDITO - Almoxarifado obra X ( Ativo Circulante)
Histrico Vlr. De 100 m2 de pisos cermicos, utilizados durante
O ms -------------------------------------------------------- 8,00
c) os custos pagos ou incorridos referente s a empreendimento que compreenda duas ou
mais unidades devero ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em
critrio usual no tipo do empreendimento imobilirio.
Exemplo: Supondo-se que a obra X consiste em 2 unidades imobilirias idnticas, os
custos pagos ou incorridos seriam apropriados a cada uma delas, mediante rateio:
DBITO - Imveis venda (Ativo Circulante)
CRDITO- Obras em andamento(Ativo Circulante)
Histrico Transferncia da 2 conta para a 1 conta do valor dos custos relativos a
construo de 2 unidades imobilirias para venda, a saber:
Unidade A
Vlr. Dos materiais de construo (pisos) ----------------- 4,00
Unidade B
Vlr. Dos materiais de construo (pisos) ----------------- 4,00 8,00

9.2. CUSTOS CONTRATADOS

O contribuinte poder tambm computar, na formao do custo do imvel vendido, os
custos contratados para realizao das obras ou melhoramentos a que estiver obrigado.
Na utilizao dos custos contratados deve ser observado o seguinte:
a) os custos contratados respectivos ao imvel vendido devero ser creditados na conta
especfica do passivo circulante ou do passivo exigvel a longo prazo, na data da
efetivao da venda, em contrapartida a um dos seguintes dbitos:

ou no Resultado do Exerccio, a dbito da conta prpria deste grupo, se referente

unidade no concluda vista ou vendida prazo ou prestao com pagamento total
contratado para o curso do perodo-base da venda;

ou nos Resultados de Exerccios Futuros, a dbito da conta prpria deste grupo, se

referente unidade no concluda vendida a prazo ou prestao com pagamento
total contratado para depois do periodo-base da venda, na hiptese de interesse do
contribuinte pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente receita da
venda recebida;

b) medida que os fornecedores de bens e servios forem cumprindo os contratos em

que os sejam partes, o contribuinte dever debitar as contas j referidas do Passivo
Circulante ou do Passivo Circulante a Longo Prazo e creditar a conta do ativo Circulante
obras em andamento, pelo valor do custo contratado, apropriavel a cada unidade
vendida;
c) os custos contratados relativos a empreendimentos que compreendam duas ou mais
unidades devero ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critrio
usual no tipo de empreendimento imobilirio;
d) os custos contratados aps o dia da efetivao da venda ocorridos depois dessa data ,
sero creditados conta do Passivo Circulante ou Passivo Exigvel a Longo Prazo, em
contrapartida a dbitos a conta especfica de Resultado do Exerccio ou a conta prpria do
grupo de Resultados de Exerccios Futuros.
NOTA:
1 O contribuinte fica obrigado a manter, a disposio da fiscalizao ou dos rgos da
Secretaria da Recita Federal, demonstrao analtica, por empreendimento, dos custos
contratados includos na formao do custo de cada unidade vendida, assim como dos
efeitos de atualizao de valores dos respectivos contratos de fornecimento de bens ou
servios.
As contas movimentadas quando da opo do contribuinte de computar os Custos
contratados na Formao do custo do imvel vendido e na realizao desses custos
seriam:

Custo dos Imveis Vendidos (Resultado do Exerccio)

Custo Deferido dos Imveis Vendidos (Resultado de Exerccio Futuros)

Conta Controle do Custo Contratado (Passivo Circulante)

Conta Controle do Custo Contratado (Passivo Exigvel a longo Prazo)

Obras em Andamento (Ativo Circulante)

Caixa/Bancos

Receita com Vendas de Imveis

Fornecedores

EXEMPLOS:
Supondo-se que determinada empresa apresentasse a seguinte posio de um
empreendimento imobilirio, composto de construo para venda, de 10 unidades
residenciais, idnticas:
Obras em andamento (Ativo Circulante)
Empreendimento X
Terreno ------------------------------------------------ 1.000,00

Material de Construo -------------------------------- 2.000,00

Mo-de-obra -----------------------------------------

800,00

Encargos Sociais --------------------------------------

650,00

Servios de Terceiros ---------------------------------

1.250,00

5.700,00

Se alienar uma unidade desse empreendimento, pelo valor de R$ 1.500,00 vista e

contratar com uma firma subempreiteira o trmino desse empreendimento, pelo valor de
R$ 4.300,00, teramos os seguintes lanamentos contbeis:
a) pela apurao do custo da unidade vendida, na data da realizao da venda:
Db.: Custos dos Imveis Vendidos ( Resultado do Exerccio )
Crd.: Obras em Andamento Empreendimento X (Ativo Circulante)
Histrico:

Valor:

Transf. Das contas, valor proporcional do

Custo incorrido sobre a unidade imobiliria A, alienada nesta data, a saber:

Conta

Valor

a terreno

100,00

a material de construo

200,00

a mo-de-obra

80,00

a encargos sociais

65,00

a Servios

125,00

570,00

b) pelo registro do custo contratado para trmino do empreendimento, proporcional

unidade vendida:

Db.: Custos dos Imveis Vendidos (Resultado do Exerccio)

Crd.: Conta Controle do Custo Contratado (Passivo Circulante)
Empreitada Alfa.

Histrico

Valor

Valor dos servios contratados p/

Concluso da unidade imobiliria A do empreendimento X
----------------------

430,0
0

c) pelo recebimento do valor da transao:

Db.: Caixa/Bancos
Crd.: Receita com vendas de imveis (Resultado do Exerccio)

Histrico

Valor

Valor recebido relativo alienao da unidade

imobiliria A, do empreendimento X ------------------------------------

1.500,00

d) quando da execuo do empreendimento, pelo subempreiteiro contratado, aprpriavel

unidade vendida:
Db.: Obras em andamento Empreendimento X
(Ativo Circulante)- servio de terceiros
Crd.: Fornecedores (Passivo Circulante) Empreitada Alfa

Histrico

Valor
4.300,00

S/fatura de servio n 001, relativa a execuo Do acabamento de

10 unidades imobilirias do Empreendimento X, conf. Contratado --------

Db.: Conta Controle do Custo Contratado

(Passivo Circulante) Empreitada Alfa
Crd.: Obras em andamento Empreendimento X
(Ativo Circulante) servio de terceiros

Histrico

Valor

Valor que se refere, relativo ao custo proporcional apropriado

pela ocasio da venda da unidade imobiliria A ---------------------------

430,00

9.3. CUSTOS ORADOS

Quando a venda for contratada antes de completado o empreendimento, o contribuinte
poder computar no custo do imvel vendido, alm dos custos pagos, incorridos ou
contratados, os custos orados para a concluso das obras ou melhoramentos que estiver
contratualmente obrigado a realizar.
O custo orado ser baseado nos custos usuais no tipo de empreendimento imobilirio a
preos correntes de mercado na data em que o contribuinte optar por ele, e
compreender a diferena entre o custo total previsto e os custos pagos, incorridos ou
contratados at a mencionada data.
Aos custos orados, aplica-se o seguinte tratamento contbil:
a) o valor dos custos orados, respectivos ao imvel vendido, dever ser creditado
conta especfica do Passivo Circulante ou do Passivo Exigvel a longo Prazo na data de
efetivao da venda, em contrapartida a um dos seguintes dbitos:
Resultado do Exerccio, dbito conta prpria, se referente a unidade no concluda
vendida vista, ou vendida a prazo ou prestao com pagamento total contratado para
o curso do perodo-base da venda;
Resultados de Exerccios Futuros, dbito conta prpria deste grupo ser referente
unidade no concluda, vendida a prazo ou prestao, com pagamento restante ou
pagamento total contratado para depois do perodo-base da venda, na hiptese de
interesse do contribuinte pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente receita
recebida.

b) as modificaes ocorridas no valor do oramento da unidade vendida sero creditadas

conta especfica do Passivo Circulante ou do Passivo Exigvel a longo Prazo, em
contrapartida a dbitos da conta especifica de Resultado do Exerccio ou da conta prpria
do grupo de Resultados de Exerccios Futuros.
EXEMPLOS:
A ttulo de ilustrao, admitamos que determinada empresa tenha por objeto a
explorao de um empreendimento imobilirio, composto de 100 lotes residncias, sendo
que dever entregar os mesmos com toda infra-estrutura (arruamento, guias, sarjetas,
demarcaes, etc.)
Tendo a referida empresa alienado vista uma unidade desse empreendimento antes de
executadas as benfeitorias, com base nos elementos a seguir, apuraria o resultado da
seguinte forma:
Custo de aquisio terreno = 20.000,00
Custo Orado para execuo das benfeitorias = 10.000,00
Venda de uma unidade, vista, por 1.000,00
a) Pelo registro da venda efetuada:
Db.: Caixa/Bancos
Crd.: Receita com vendas de imveis (Resultado do Exerccio)

Histrico

Valor

Valor recebido pela venda da unidade N 001, do loteamento X,

ao Sr. FuLano de Tal, conforme instrumento particular de venda e compra.
--------------------------

1.000,0
0

b) Pela apurao do custo da unidade vendida:

Db.: Custos dos Imveis Vendidos (Resultado do Exerccio)
Crd.: Diversos Empreendimentos Imobilirios- loteamento X (Ativo Circulante)
Terreno

Histrico

Valor
200,0

Transferncia desta para a 1 conta,

Valor proporcional do custo do terreno relativo a unidade n 001, vendido nesta

data. ----------

- Conta de Controle de Custos Orados loteamento X (Passivo Circulante)

Histrico

Valor

Transferncia desta p/ a 1 conta do Custo Orado

para concluso do empreendimento Relativo a unidade n 001,
vendida nesta data.--------

300,00
500,00

c) medida que forem sendo executadas as obras de infra-estrutura, a empresa iria

registrando em sua contabilidade da seguinte forma:
Db.: Empreendimentos Imobilirios Loteamento X (Ativo Circulante)
Obras de infra-estrutura
Crd.: Fornecedores/Caixa /Bancos

Histrico

Valor

Valor dos custos das benfeitorias realizadas no empreendimento supra.

---------------------

10.000,00

d) Quando do trmino das obras de infra-estrutura:

Db.: Custos Orados Loteamento X (Passivo Circulante)
Crd.: Empreendimentos imobilirios loteamento X (Ativo Circulante)- obras de infraestrutura

Histrico

Valor

Transferncia da 2 conta p/ 1 conta,

Valor dos custos orados proporcionais unidade n 001, vendida.
-------------------

100,0
0

10. EFETIVAO OU REALIZAO DA VENDA

A atual legislao do Imposto de Renda confere s pessoas jurdicas, que tenham por
objeto a prtica de operaes imobilirias, um tratamento especial no tocante aos
resultados da explorao da venda de propriedades e de direitos imobilirios.
Desta forma, para efeito de tributao, tanto a pessoa jurdica que comprar imvel para
venda ou promover empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos,
incorporao imobiliria ou construo de prdio destinado venda, como as pessoas
fsicas a elas equiparadas, por promoverem a incorporao de prdios em condomnio ou
loteamento de terrenos, podero reconhecer o lucro bruto por ocasio da efetivao da
venda ou reconhece-lo proporcionalmente receita da venda recebida em cada exerccio
social.
A regra geral estabelece que o lucro bruto na venda de cada unidade imobiliria dever
ser apurado e reconhecido no resultado do exerccio social, na data em que se contratou
a venda
Considera-se efetivada ou realizada a venda de uma unidade imobiliria quando
contratada a operao de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa,
carta de reserva com principio de pagamento ou qualquer outro documento
representativo de compromisso.
As alternativas de contabilizao de vendas so inmeras j que existe uma grande
combinao de vendas, pelas suas formas, com os custos. Uma venda vista por
exemplo poder ser feita, de um imvel concludo e/ou de um imvel no concludo. No
caso de um imvel concludo poderemos somente nos utilizar do custo pago e incorrido.
Por opo, poderemos tambm acrescentar o custo orado e/ou contratado, ou os dois
conjuntamente.
A opo para utilizao de outro custo, ou de ambos, feita por empreendimento, isto
quando feita uma opo, esta dever ser obedecida at o trmino do empreendimento.
As vendas a prazo ou prestao podem ser feitas com o preo de venda contratado para
recebimento no mesmo perodo-base da venda ou para recebimento em outros exerccios.
No caso de recebimento em outros exerccios, pode haver opo ou no pelo diferimento
e pelo reconhecimento do lucro bruto pelo regime de caixa (proporcionalmente receita
de venda recebida) .

11. RESULTADOS DE VENDAS VISTA E A PRAZO

11.1. DE UNIDADE CONCLUDA:
A venda de unidades acabadas pode acontecer a vista ou em prestaes, com
intervenincia ou no de financiamentos aos compradores pelas instituies financeiras, e
os custos a serem confrontados so aqueles incorridos na construo, com atualizao
monetria ou no, dependendo do caso.

Venda Vista
Na venda vista de unidade concluda, o lucro bruto ser apurado e reconhecido no
Resultado do Exerccio Social, na data em que se efetivar a transao.
O primeiro lanamento corresponde ao valor contratado a vista, com pagamento integral
pelo comprador, ou ainda ao pagamento parcial do comprador, ou ao valor da carta de
crdito liberada pelo financiador do cliente:

DBITO: CAIXA ou BANCOS

CRDITO: RECEITA DE VENDAS DE IMVEIS

No segundo lanamento o custo dos imveis vendidos imediatamente confrontado

receita:

DBITO:

CRDITO: ESTOQUES/IMVEIS ACABADOS

CUSTO DOS IMVEIS VENDIDOS

Finalmente, os registros levam os saldos respectivos das contas de resultado(receita e

despesa) para a apurao do lucro do perodo:

DBITO:

CRDITO: APURAO DO RESULTADO DO EXERCCIO

DBITO:

CRDITO: CUSTO DOS IMVEIS VENDIDOS

RECEITA DE VENDA DE IMVEIS

APURAO DO RESULTADO DO EXERCCIO

EXEMPLO:
A construtora Alfa construiu para venda um prdio de 6 apartamentos com idntica rea
de construo e mesmo padro de acabamento, tendo terminado a obra no ms de
fevereiro de 199X e, cujo custo de construo, incluindo o terreno e as despesas de
legalizao, soma R$ 9.000,00
O referido custo foi contabilizado, primeiramente, conta do Ativo circulante Obras em
andamento empreendimento X, at o trmino da obra, tendo sido depois apropriado a
cada unidade, mediante rateio baseado em critrio usual no tipo de empreendimento
imobilirio considerado. Cada unidade apresentou, ao final, um custo de R$ 1.500,00
Aps o rateio, transferiram-se os valores para a conta de Estoque, que no Ativo
Circulante, apresentava a seguinte posio:
Ativo Circulante
Estoques de Imveis Destinados venda----------------------- 9.000,00
Posteriormente, a empresa vendeu a primeira unidade do empreendimento. Esta unidade,
a de n 1, foi vendida vista pelo valor de R$ 2.300,00, tendo sido recebimento no incio
do ms de maro o sinal de 300,00 e os restantes 2.000,00, no final do mesmo ms.

Como j vimos, na venda vista de unidade concluda, o lucro bruto ser apurado e
reconhecido no Resultado do Exerccio Social, na data em que se efetivar a transao.
Considerando o exemplo e os dados apresentados, teramos os seguintes lanamentos
contbeis:
a) pela venda
DB.: Devedores por compra de Imveis(Ativo Circulante)
CRD.: Receita com venda de Imveis (Resultado do Exerccio)
Histrico:
Valor da venda vista da unidade n 1 do empreendimento X efetuada n/data conf.
Instrumento particular de compra e venda --2.300,00
b) pela baixa da unidade vendida do estoque de imveis destinados a venda
DB.: Custo dos Imveis vendidos(resultado do exerccio)
CRD.: Imveis Destinados Venda (estoques)
Histrico:
Vlr. ref. Custo da unidade n 1 do empreendimento X
vendida n/data e baixada do estoque ------ 1.500,00
c) pelo recebimento do sinal
DB.: Caixa (At. Circ.)
CRD.: Devedores p/ compra de imveis (at. Circ.)
Histrico:
Vlr. recb. Ref. Sinal da venda rel. unidade n 1 do
empreendimento X vendida n/data ------------ 300,00
d) pelo recebimento da parte final da venda
DB.: Caixa (at. Cir.)
CRD.: Devedores por compra de imveis(at. Circ.)
Histrico:
Vlr. receb. Ref. parte final da unidade n 1 do
empreendimento X -----------2.000,00

A demonstrao do Resultado se apresenta, neste momento, da seguinte forma:

Receita com Venda de Imveis --------------------- 2.300,00
(-) Custo dos Imveis Vendidos -------------------

(1.500,00)

Lucro Bruto ----------------------------------------

800,00

Venda em Prestao
Nas vendas a prazo ou a prestao, o imvel entregue ao cliente sob contrato de
promessa de compra e venda, e o recebimento do montante pode ocorrer no exerccio, no
exerccio seguinte ou aps o exerccio seguinte.
A legislao do imposto de renda, por meio da instruo normativa do SRF n. 84, de 2012-79, que estabelece normas para apurao e tributao do lucro nas atividades
imobilirias, determina que na venda a prazo ou a prestaes, com pagamento aps o
perodo base da venda, o lucro poder ser reconhecido proporcionalmente receita da
venda recebida, desde que seja controlado no grupo de exerccios futuros:
Primeiro lanamento, tendo em vista a exigncia fiscal de se controlar a receita no
realizada financeiramente no grupo de contas do Resultado de Exerccios Futuros:
DBITO: PRESTAMISTA
CRDITO: RECEITA DE EXERCCIOS FUTURO
No segundo lanamento a confrontao dos custos relacionados aos exerccios futuros,
tambm por exigncia fiscal, relativamente unidade vendida:
DBITO:

CUSTO DE EXERCCIOS FUTUROS

CRDITO: ESTOQUES
O terceiro lanamento corresponde ao recebimento das prestaes:
DBITO:

CAIXA ou BANCOS

CRDITO: PRESTAMISTAS
O quarto lanamento, pelo reconhecimento da receita recebida:
DBITO:

RECEITA DE EXERCCIO FUTURO

CRDITO: RECEITA DE VENDA DE IMVEIS

Pela proporo dos custos, aplicados receita reconhecida no perodo, em funo dos
recebimentos, temos o custo a ser apropriado no perodo:
DBITO:

CUSTO DOS IMVEIS VENDIDOS

CRDITO: CUSTO DE EXERCCIOS FUTUROS.

Finalmente, pelo encerramento do exerccio para fins de apurao de lucro.

11.2. DE UNIDADE EM CONSTRUO

11.2.1. De Unidade em Construo
Os procedimentos contbeis relacionados venda das unidades imobilirias em processo
de construo podem ser classificados nas modalidades a vista e a prestaes, cujos
custos confrontados, na hiptese fiscal, podem ser incorridos, incorridos e contratados,
ou ainda os incorridos, contratados e orados, e envolvem o reconhecimento da receita e
confrontao desses custos no momento da venda, sem aproveitar o diferimento do
imposto de renda, ou medida do recebimento das prestaes, no caso de vendas a
prazo ou prestaes.
O critrio da CVM ( Comisso de Valores Mobilirios), que atende boa tcnica contbil,
prev que, nas vendas de imveis em construo, o reconhecimento da receita ocorra
como nos contratos de longo prazo, isto , medida que ocorra o progresso fsico da
obra, as receitas pertinentes sejam confrontadas aos custos incorridos, conforme
acontece com os contratos sob empreitada.

Vendas a prazo
O Lucro bruto sobre as unidades vendidas, s reconhecido medida dos recebimentos
das parcelas relativas s prestaes contratadas, segundo o critrio fiscal. Nesse caso, a
proporo dos custos totais (incorridos, contratados e orados), em relao ao preo total
de venda, aplicada receita reconhecida no perodo em funo dos recebimentos
corresponder aos custos a serem confrontados quela receita.
O registro 1 corresponde venda a prestaes, sob preo contratado reajustveis por
algum ndice de preos, legalmente aceito, no momento de sua ocorrncia:
D - PRESTAMISTA
C - RECEITA DE EXERCCIOS FUTUROS/VENDA DE IMVEIS
Imediatamente ao reconhecimento da receita, temos o reconhecimento dos custos, a
preos correntes do momento da venda, conforme lanamentos :
D - CUSTO DE EXERCCIOS FUTUROS/ IMVEIS VENDIDOS
C - ESTOQUES/IMVEIS EM CONSTRUO
PROVISO
P/
PROVISO P/ CUSTOS ORADOS
Pelo recebimento das parcelas:
D - BANCO ou CAIXA
C - PRESTAMISTAS
Pelo reconhecimento da receita:
D - RECEITA DE EXERCCIOS FUTUROS
C - RECEITA DE VENDA DE IMVEIS

CUSTOS

CONTRATADOS

Pelo custo a ser apropriado no perodo

D - CUSTO DOS IMVEIS VENDIDOS
C - CUSTO DE EXERCCIOS FUTUROS
Como os custos j haviam sido contratados e/ou orados anteriormente, so abatidos dos
passivos que provisionaram anteriormente:
D - PROVISO P/ CUSTOS CONTRATADOS e/ou ORADOS
C - CUSTOS DE EXERCCIOS FUTUROS
Finalmente, ao final do exerccio so transferidas as contas de receitas e despesa para
uma conta de apurao do resultado do exerccio.

Venda Vista
No momento da venda se reconhece a receita total, conforme preo a vista pago pelo
comprador, ocorrendo o registro 1:
DEBITE - Bancos/ Caixa
CREDITE - Receita de Venda de Imveis
Imediatamente, transfere-se para o resultado do perodo os custos incorridos, at aquela
data, relativamente unidade vendida, conforme o registro 2:
DEBITE - Custo dos Imveis Vendidos
CREDITE - Estoques/imveis em construo
Apurando-se os custos contratados, a preos correntes da data da venda, at a
concluso da obra, a parcela relativa unidade vendida objeto do lanamento 3:
DEBITE - Custo dos Imveis Vendidos
CREDITE - Proviso para Custos Contratados
Procede-se da mesma forma para os demais custos necessrios concluso da obra,
tambm a preos correntes da data da venda, e a parcela relativa unidade vendida
objeto do lanamento 4:
DEBITE - Custo dos Imveis Vendidos
CREDITE - Proviso para Custos Orados
No exerccio seguinte segue a execuo da obra, em que acontecem custos ocorridos,
contratados ou no anteriormente, e a parcela desses custos incorridos relativa unidade
vendida sofre os registros 5 e 6:
DEBITE - Proviso p/ Custos Contratados
Proviso p/ Custos Orados

CREDITE - Estoques/ Imveis em Construo

Ao final de cada perodo, pela atualizao dos custos contratados e orados at a
concluso da obra, a partir daquela data, a preo correntes, a parcela relativa s
unidades vendidas deve ser registrada como custo de exerccios anteriores, como
tambm os saldos devedores apurados, na concluso da obra, das provises para custos
contratados e orados, acontecendo, ento os registros 7 e 8:
DEBITE - Custos de Exerccios Anteriores/Atualizao de Custos/Diferena de Previso
CREDITE - Proviso p/ Custos Contratados
Proviso para Custos Orados.
Se acontecer o contrrio, no final da obra, caso os custos incorridos totais tiverem sido
inferiores ao projetado, acontecer um saldo credor naquelas contas passivas de
provisionamento, ocorrendo uma insuficincia de custos realizados, que gerar o seguinte
lanamento contbil:
DEBITE - Proviso p/ Custos Contratados
Proviso p/ Custos Orados
CREDITE - Custo de Exerccios Anteriores/ Diferena de Previso
Finalmente, os lanamentos 9 e 10 transferem os saldos das contas de receitas e
despesas para o resultado, a fim de se apurar o lucro ou prejuzo do exerccio contbil:
DEBITE - Receita de Venda de Imveis
CREDITE - Apurao do Resultado do Exerccio
DEBITE - Apurao do Resultado do Exerccio
CREDITE - Custo de Imveis Vendidos
Custo de Exerccios Anteriores/
Atualizao de Custos/ Diferena de Previso