Expensas de administracin

CONCEPTO: Por expensas de administracin se entienden todos aquellos gastos que

demanda la administracin normal del edificio: retribucin del administrador, sueldos
del portero, gastos de combustible para los servicios centrales, gastos de gas o de
electricidad para la iluminacin de las partes comunes y el funcionamiento de los
ascensores; gastos de limpieza, etc.
FORMA DE OBTENER LA LIBERACIN DEL PAGO DE SERVICIOS NO
PRESTADOS. El solo hecho de que se repute que no corresponde el pago de
servicios no prestados, no autoriza al propietario a desligarse de la obligacin de
costearlos en la medida que establece el reglamento; para ser eximido de ellos debe
promover la reforma del reglamento de copropiedad y recin fracasada esa va podr
reclamar el amparo judicial si la decisin de la asamblea fuese arbitraria o injusta
La sentencia que declara que un copropietario se halla eximido de contribuir a ciertas
erogaciones comunes, tiene carcter de constitutiva y no declarativa de derechos, por lo
que sus efectos rigen slo para lo futuro (ver nota 12). Es natural que as sea porque
hasta el momento de la sentencia sigue rigiendo el reglamento cuya clusula se ha
impugnado.

Expensas de reparacin y conservacin

PROPORCIN EN QUE SE PAGAN: Los propietarios deben contribuir a los gastos de
reparacin y mantenimiento de las partes comunes del edificio en proporcin al valor de
sus unidades (art. 8 Ver Texto , ley 13512). Un problema delicado, no resuelto por la ley,
se presenta en el caso de las partes comunes de uso exclusivo. En esa situacin,
consideramos necesario hacer la siguiente distincin: gastos de simple mantenimiento
(limpieza, pintura, cuidado del jardn, etc) que deben ser a cargo del propietario que
tiene el uso de esa parte; y gastos que no estn originados en el uso sino en otras causas,
que deben ser afrontados por el consorcio dado que se trata de un lugar comn (ver nota
13).
QUIN DEBE REALIZAR LA REPARACIN. El mantenimiento y reparacin de
las partes comunes deben ser hechos por el consorcio, por la va natural de su
administrador. Pero puede ocurrir que el administrador est ausente o simplemente no
realice la obra. En tal caso la ley distingue dos situaciones:
a) Reparaciones no urgentes. En este caso, cualquiera de los propietarios en ausencia
del administrador y no mediando oposicin de los dems copropietarios previamente
advertidos, puede realizar los gastos o reparaciones, con derecho a ser reembolsado (art.
8 Ver Texto , ley 13512). Como puede advertirse, la ley exige tres condiciones: ausencia
del administrador, notificacin a los dems propietarios de la reparacin que piensa
realizarse y falta de oposicin de stos. Qu debe entenderse por ausencia del
administrador? Pensamos que la expresin legal debe ser interpretada en forma lata y
que por ausencia no debe slo entenderse el alejamiento fsico del administrador, sino

tambin su negligencia revelada por su pasividad ante la necesidad de realizar obras de

conservacin o reparacin (ver nota 14).
Cabe preguntarse qu ocurre si el propietario realiza reparaciones necesarias pero no
urgentes, sin haber dado aviso a sus copropietarios ni al administrador; en tal supuesto
actuar como gestor de negocios y tendr derecho a ser reintegrado en la medida en que
los gastos realizados hayan sido de utilidad al consorcio (art. 2306 Ver Texto , C. Civil).
Es decir, que mientras el propietario que ha obrado en ausencia del administrador y
previa notificacin a los dems copropietarios tiene derecho a ser reintegrado de todos
los gastos que haya hecho, el que no ha cumplido con estos recaudos legales, solamente
tiene derecho a ser reintegrado de aquellos gastos que se han convertido en utilidad del
consorcio. Sin embargo, la diferencia es generalmente intrascendente, porque tratndose
de gasto relativos al mantenimiento del edificio, evidentemente sern siempre tiles.
Pero la distincin entre una y otra hiptesis puede tener repercusin prctica en casos
como el siguiente: el propietario que asume la iniciativa, contrata con una empresa la
realizacin de los trabajos, hacindole un adelanto; luego la empresa no cumple y el
propietario encarga el trabajo a otra empresa. Si ha obrado conforme a las previsiones
del art. 8 Ver Texto , el propietario que asumi la iniciativa de hacer las reparaciones,
tendr derecho a reclamar a sus copropietarios inclusive lo que se adelant a la empresa
que no cumpli; en tanto que si actu sin cumplir con esos requisitos, slo podr
demandar lo pagado a la empresa que cumpli.
b) Reparaciones necesarias y urgentes. En este caso, el propietario puede actuar sin
llenar los requisitos de la ausencia del administrador y notificacin a los dems
propietarios, pudiendo reclamar el reembolso en la medida que resultaren tiles (art. 8
Ver Texto , ley 13512). Como puede apreciarse, el propietario que realiz las
reparaciones urgentes se encuentra exactamente en la misma situacin del que realiz
las reparaciones no urgentes, sin haber notificado a sus copropietarios.
Pero advirtase que estamos siempre en el caso de reparaciones necesarias; si, por el
contrario, se tratara de mejoras o innovaciones, entonces los condminos no pueden
actuar por s, ya que esas mejoras o innovaciones solamente pueden ser dispuestas por
la mayora de los condminos (vase n 724). Ms an, si esas obras hubiesen excedido
de lo que es simplemente una reparacin necesaria, el consorcio podr ordenar la
restitucin de las cosas a su estado anterior a cota del propietario que hizo la obra (art. 8
Ver Texto , ley 13512).
Innovaciones y mejoras
MAYORA REQUERIDA: El principio general en materia de condominio normal es
que no se puede hacer en la cosa comn innovaciones materiales sin el consentimiento
de todos los condminos (art. 2681 Ver Texto , C. Civil). Pero evidentemente este
sistema no se aviene con la propiedad horizontal. No sera admisible que la voluntad de
un solo propietario, quiz caprichoso o irrazonable, impidiera a los dems realizar obras
que son importantes para el mejoramiento del edificio comn. Por ello, el sistema de la
unanimidad ha sido reemplazado en este caso por el de la mayora. Basta con sta para
disponer las innovaciones tendientes a obtener el mejoramiento del edificio o de su uso

y goce, o hacerlo ms cmodo u obtener una mayor renta (art. 8 Ver Texto , ley 13512).
La regla es la mayora absoluta de votos (art. 10 Ver Texto ), salvo que el reglamento de
copropiedad establezca una proporcin distinta.
Sin embargo, esta facultad de la mayora no puede ejercerse arbitrariamente. No sera
lgico que se impusiera a la minora mejoras excesivas, que tal vez algunos propietarios
no estn en condiciones de afrontar.
Por eso el art. 8 Ver Texto dispone que cuando las innovaciones ordenadas por los
propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo o contrarias al
reglamento o a la ley o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o
aspecto arquitectnico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamacin
formulada ante la autoridad judicial; es decir, puede oponerse a su realizacin, debiendo
tramitar el juicio mediante el procedimiento del interdicto de obra nueva, aunque la
resolucin de la mayora no ser suspendida sin una orden expresa de dicha autoridad
(art. 8 Ver Texto , ley 13512).
De lo que se trata, es suma, es de que la mayora utilice la facultad de hacer
innovaciones o mejoras dentro de lo razonable y sin imponer a los propietarios
disidentes un sacrificio excesivo.
Se ha decidido que si las obras que se realizaran en los lugares comunes significan
modificar el porcentaje aplicable a alguna de las unidades de vivienda, es requisito
indispensable la conformidad unnime de los copropietarios para llevarlas a cabo (ver
nota 1).
Cabe advertir que el segundo prrafo del art. 7 Ver Texto , ley 13512, establece que toda
obra nueva que afecte el inmueble comn no puede realizarse sin la autorizacin de
todos los propietarios. A primera vista, esta disposicin resulta contradictoria con la del
art. 8 Ver Texto , que autoriza a realizar innovaciones por la sola decisin de la mayora.
Consideramos que la nica forma de resolver esta contradiccin aparente, es vinculando
el aludido prrafo del art. 7 Ver Texto con el primero del mismo artculo, que se refiere a
obras realizadas en beneficio de uno de los propietarios: en ese caso, cualquier obra
nueva podr hacerse solamente con autorizacin de todos los copropietarios. Precisemos
el concepto: el segundo prrafo del art. 7 Ver Texto , que establece la regla de la
unanimidad, se refiere a las obras nuevas realizada en beneficio de uno de los
condminos; la regla de la mayora establecida en el art. 8 Ver Texto , alude a las obras
nuevas realizadas en beneficio comn (ver nota 2).
Aun en el caso de obras realizadas por uno de los propietarios, la jurisprudencia ha
interpretado el art. 7 Ver Texto con criterio elstico. Se ha declarado as, que esta norma
no reviste carcter de orden pblico ni est dotada de una inflexibilidad tan rigurosa que
impida la valoracin de los motivos que aconsejan el mantenimiento de la obra hecha
por uno de los condminos sin haber requerido el consentimiento de todos los restantes
(ver nota 3).

Otros gastos comunes

ENUMERACIN: Los propietarios estn obligados a contribuir proporcionalmente a

los siguientes gastos:
a) Seguros. Una de las obligaciones que la ley pone expresamente a cargo de los
propietarios, es el pago de las primas del seguro del edificio comn (art. 8 Ver Texto ,
ley 13512). Hay que agregar que el seguro es obligatorio en la propiedad horizontal (art.
11 Ver Texto ).
b) Gastos de reconstruccin. Si la destruccin del edificio fuese menor de dos terceras
partes, la mayora puede obligar a la minora a contribuir a la reconstruccin quedando
autorizada en caso de negarse a ello dicha minora, a adquirir la parte de sta segn
valuacin judicial (art. 12 Ver Texto , ley 13512). Vale decir, la ley confiere a la minora
una opcin: o bien pagar la reconstruccin decidida por la mayora, o bien negarse a ello
debiendo en tal caso venderle a la mayora su parte, cuyo valor se determinar
judicialmente. Igual solucin se aplica en el caso de vetustez del edificio cuando la
mayora que represente ms de la mitad del valor, haya decidido la reconstruccin (art.
16 Ver Texto , ley 13512).
c) Hipoteca del terreno. Si se hubiera hipotecado el terreno en que se asienta el
edificio (para lo cual se requiere la conformidad de todos los propietarios, art. 14 Ver
Texto , ley 13512), los gastos que demande el servicio de la hipoteca y el pago de
capital deben ser afrontados por todos los condminos proporcionalmente a su parte.

d) Gastos derivados de daos causados por las cosas comunes. Puede ocurrir que las
cosa comunes ocasionen daos a terceros o a los mismos copropietarios, tal como
podra ocurrir como consecuencia de la cada de una cornisa, del uso del ascensor, etc.
La responsabilidad derivada del art. 1113 Ver Texto , C. Civil, corresponde a todos los
propietarios y debe ser afrontada por ellos proporcionalmente.

Cobro de las expensas comunes

LEGITIMACIN ACTIVA Y PASIVA: El problema de la legitimacin activa y pasiva
en relacin al crdito por expensas comunes debe ser analizado distinguiendo dos
situaciones: que las expensas hayan sido hechas por el consorcio o que hayan sido
hechas por uno de los propietarios.
a) Las expensas han sido hechas por el consorcio: sta es la hiptesis normal. El nico
titular del crdito por expensas comunes es el consorcio de propietarios (ver nota 1); de
tal modo que los propietarios individualmente carecen de accin para obligar al deudor
a pagar sus deudas.

En cuanto al deudor, ningn problema hay mientras el propietario que ha incurrido en

deuda no ha transferido el dominio de su unidad. En ese caso l es el nico deudor. Pero
supongamos que el dominio se ha transferido una o ms veces. Para ese supuesto, el art.
17, ley 13512, dice que la obligacin que tienen los propietarios de contribuir al pago de
las expensas y primas de seguros total del edificio, sigue siempre al dominio de sus
respectivos pisos o departamentos en la extensin del art. 3266, aun con respecto a las
devengadas antes de su adquisicin. Se trata pues de una obligacin real o propter rem,
que recae sobre el actual propietario del bien, aunque la deuda haya sido contrada antes
de haber adquirido l el dominio. Se ha cuestionado si esta solucin es aplicable aun al
caso de que el departamento se haya adquirido en pblica subasta. Adems del
argumento fundado en el texto legal que no hace ninguna distincin, es a nuestro juicio
decisiva la consideracin de que el consorcio no tiene porqu perjudicarse por la forma
de venta del departamento. Que haya sido privada o en subasta pblica, le es
indiferente. No es posible hacer pesar sobre los condminos una conducta a la que son
ajenos.
Contina obligado el anterior propietario que vendi la unidad? La ley no resuelve de
modo expreso la cuestin, pero la jurisprudencia la ha decidido afirmativamente. La
solucin es razonable, porque el verdadero deudor es el propietario que no pag en su
momento las deudas comunes; si la ley establece la transmisin de esa obligacin a los
adquirentes del departamento es con el propsito de asegurar a los copropietarios la
percepcin de su crdito.
Pero hay una diferencia entre el deudor originario y la situacin de los sucesores en la
propiedad del departamento: el primero est obligado personalmente con todo su
patrimonio por la deuda contrada; en tanto que los sucesores particulares en el dominio
slo estn obligados con la cosa transmitida, es decir, con el valor del departamento.
Y como el verdadero deudor es el propietario que no pag en su momento la deuda, su
sucesor que luego es obligado a pagarla tiene accin de repeticin contra l.
Debe las expensas no slo el propietario con ttulo debidamente inscripto, sino tambin
quien ha adquirido la unidad por boleto de compraventa y ha recibido la posesin, lo
que es justo, pues es poseedor legtimo y como tal, en nuestra opinin, titular de un
dominio imperfecto).
b) Gastos hechos por uno de los propietarios: En este supuesto el titular de la accin es
naturalmente el propietario que ha hecho los gastos, quien la conserva aun cuando se
haya desprendido de la propiedad del inmueble. Se ha declarado que la accin debe
interponerse contra el consorcio y no contra los propietarios. Nos parece una solucin
discutible. Si bien no cabe duda de que es procedente la accin contra el consorcio, no
se ve inconveniente procesal en que la accin se dirija contra cada uno de los
copropietarios por separado en la proporcin que cada uno le toca en la deuda, porque
en definitiva ellos son los deudores ltimos de la obligacin. Claro est que razones de
economa procesal y de comodidad inducirn casi siempre al propietario que ha
realizado el gasto a dirigir su accin contra el consorcio y no dividirla entre todos los
copropietarios.
PROCEDIMIENTO. El puntual cumplimiento de las obligaciones que surgen de la
convivencia en la propiedad horizontal, es fundamental para el buen funcionamiento del
consorcio. Es natural entonces que ste disponga de acciones rpidas para obtener el
pago de las expensas comunes. La ley 13512 no haba previsto el procedimiento
ejecutivo para la sustanciacin del juicio; pero resultaba tan evidente su necesidad
prctica, que los tribunales empezaron a admitirlo, no obstante que ninguna disposicin
legal lo autorizaba, cuando el reglamento de copropiedad prevea esa va ejecutiva para

el cobro de la obligacin. Esa jurisprudencia cada vez ms firme fue finalmente

convalidada por el nuevo Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin, cuyo art. 524
Ver Texto dispone que constituir ttulo ejecutivo el crdito por expensas comunes de
edificios sujetos al rgimen de propiedad horizontal. En el escrito en que se promueve la
ejecucin debern acompaarse certificados de deuda que renan los requisitos exigidos
por el reglamento de copropiedad. Si ste no los hubiera previsto, deber agregarse
copia protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio, celebradas de
conformidad con el reglamento, en las que se ordenaron o aprobaron las expensas.
Como puede apreciarse, la disposicin legal prev dos situaciones distintas: que el
reglamento de copropiedad haya previsto o no los requisitos que debern acompaarse
con el certificado de deuda. Si los ha previsto, debe estarse a lo dispuesto en el
reglamento de copropiedad, aunque siempre ser indispensable presentar el testimonio
del reglamento como prueba de cules son los requisitos que exige y el certificado de
deuda.
Si el reglamento no los hubiera previsto, deber acompaarse: copia protocolizada de
las actas de las reuniones del consorcio en las cuales se ordenaron o aprobaron las
expensas; y constancia de la deuda lquida y exigible y del plazo concedido a los
copropietarios para abonarla, expedido por el administrador a quien haga sus veces.
Los Tribunales han declarado reiteradamente que si bien la ley manda ser cuidadoso en
el examen del instrumento que lleva aparejada ejecucin, no debe extremarse
innecesariamente ese rigor dentro de un sistema en que el cobro regular de las expensas
comunes es fundamental para su normal funcionamiento (ver nota 1). Por ello mismo,
se ha declarado que en el juicio ejecutivo por cobro de expensas comunes, no procede
discutir la nulidad de la designacin del administrador del consorcio (ver nota 2); ni la
nulidad de la asamblea que fij el saldo deudor del consorcista y la proporcin con que
deba contribuir a los gastos del edificio (ver nota 3); ni cuestionar las clusulas del
reglamento de copropiedad (ver nota 4); ni aducirse la ineficacia o nulidad de la
asamblea de los copropietarios que modific el reglamento de copropiedad (ver nota 5).
Se ha declarado asimismo que los certificados de las actas emanadas de un escribano
que da fe de que son copia fiel de sus originales, equivale al acta protocolizada a que se
refiere el reglamento de copropiedad para el cobro de las expensas comunes (ver nota
6); que la exigencia formal contenida frecuentemente en los reglamentos de
copropiedad de notificar telegrficamente al deudor moroso antes de iniciar el juicio
ejecutivo por cobro de expensas comunes, no constituye un requisito esencial, desde que
el requerimiento quedar cumplido suficientemente con la intimacin del pago y
citacin de remate que habr de realizarse (ver nota 7).
En todas estas decisiones se revela la firme tendencia de los Tribunales de evitar toda
cuestin que dilate el cumplimiento puntual de la obligacin de pagar las expensas
comunes.
PRIVILEGIO: Segn el art. 17 Ver Texto , ley 13512, el crdito del consorcio contra los
propietarios que no han pagado las expensas comunes goza del privilegio y derechos
previstos en los arts. 2686 Ver Texto y 3901 Ver Texto del C. Civil.
El primero de ellos confiere el derecho de retencin al condmino que hubiera realizado
gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn hasta tanto sea pagado por sus
condminos. Sin embargo, hay que advertir que la posibilidad de que funcione el
derecho de retencin en la propiedad horizontal es remota, porque las deudas se
originan mientras el deudor contina teniendo en su poder el departamento; y, por
consiguiente, el consorcio no puede usar del derecho de retencin sobre una cosa que no
tiene en su poder. Slo excepcionalmente, en caso de que se hubiera tratado de reformas

importantes que hubiera exigido la entrega de la tenencia del departamento al consorcio,

ste podr retenerlo hasta no ser pagado en la parte que corresponde al propietario
deudor.
El art. 3901 Ver Texto se refiere al privilegio del conservador; vale decir, el consorcio
tiene el mismo privilegio de aqul. Cabe aadir que conforme con la ley 19551, art. 265
Ver Texto , en caso del concurso o quiebra del deudor, los gastos hechos para la
construccin, mejora o conservacin de una cosa sobre sta mientras exista en poder del
concursado, gozan del segundo rango entre los privilegios especiales, inmediatamente
despus del que goza el retenedor de la cosa. Esa disposicin es aplicable en un todo a
los gastos de expensas comunes, que, por consiguiente, ocupa el segundo rango entre
los privilegios especiales.
Una colisin frecuente se produce entre el privilegio del acreedor hipotecario y el del
consorcio por expensas comunes. La jurisprudencia ha decidido invariablemente que
tiene preferencia el crdito del acreedor hipotecario (ver nota 1).
Sin embargo, despus de entrar en vigencia la nueva Ley de Concursos 19551 , esta
jurisprudencia slo es aplicable al caso de que la concurrencia de ambos privilegios se
opere sin que se haya dictado el concurso civil o comercial del deudor; por el contrario,
en caso de concurso, los gastos por expensas comunes, tienen privilegio respecto de los
crditos garantizados con hipoteca, prendas u otros derechos reales. Es lo que disponen
claramente los arts. 265 Ver Texto y 267 Ver Texto , ley 19551, respecto del crdito de
conservacin, al cual, ya lo dijimos, hay que equiparar el nacido de las expensas
comunes.
Pero no cabe duda que carece de sentido que el crdito del acreedor hipotecario tenga
preferencia sobre las expensas comunes si no hay quiebra o concurso y que, en caso de
haberlo, se invierta el orden de preferencia. Pensamos que dado la nueva situacin
surgida de la ley 19551 , los Tribunales debern revisar su jurisprudencia y decidir en
todo caso, haya o no concurso, que el privilegio por expensas comunes tiene preferencia
respecto del acreedor hipotecario.
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LAS EXPENSAS COMUNES Y EL BIEN DE FAMILIA: La inembargabilidad del
bien de familia no puede oponerse cuando se trata de la ejecucin de un crdito
originado en expensas comunes (ver nota 1). Esta solucin se impone por la muy simple
razn de que, de lo contrario, bastara con afectar un departamento al rgimen de bien
de familia, para hacer imposible el cobro compulsivo de las expensas comunes. Esta
reflexin es suficiente para comprender la necesidad de que el cobro de la expensas
comunes autorice la ejecucin inclusive del bien de familia.