16/4/2016

valoracindelsuelo
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Suelodehipoteca

Valores

Suelosobresuelo

Terrenorural

VALORACINDELSUELORURALENLA
LEYDELSUELO

De acuerdo con el artculo 12.2 de la nueva Ley del Suelo, es suelo rural el preservado por la ordenacin territorial y urbanstica de su
transformacin mediante la urbanizacin, es decir, el suelo protegido (artculo 12.2, letra a) y el suelo para el que los instrumentos de
ordenacin territorial y urbanstica prevean o permitan su paso a la situacin de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente
actuacindeurbanizacin,ycualquierotroquenorenalosrequisitosparaserconsideradourbano,esdecir,elconsideradoporlaLey6/98
comosuelourbanizable(artculo12.2,letrab).
Sevaloraelplenodominiosobreelsuelo(artculo21.1)empleandoelmtododecapitalizacinderentas,atribuyendoalsueloelvaloractual
neto de las rentas reales o potenciales futuras. La renta potencial equivale a los ingresos de explotacin ms las subvenciones estables
minoradosenelimportedeloscostesdeexplotacin(artculo22.1.a).Verartculo23delTextoRefundidodelaLeydeSueloaprobadopor
RDL2/2008.
V.A.=(I1+S1C1)(1+i1)1+(I2+S2C2)(1+i2)2+...+(In+SnCn)(1+in)n
Donde:
In:Losingresosdeexplotacindelaon.
Sn:Lassubvencionesesperadasenelaon.
Cn:Loscostesdeexplotacincorrespondientesalaon.
in:Latasadedescuentoaplicadaaingresosycostesdelaon.
Unaprimeraaproximacinessuponerquelatasadedescuentoaplicadasemantieneconstanteeneltiempo.
i=i1=i2=...=in
Unasegundaaproximacinessuponerquelarentanetapotencialsemantieneconstanteeneltiempo.
I1=I2=...=In(Ingresosdeexplotacin)
S1=S2=...=Sn(Subvenciones)
C1=C2=...=Cn(Costesdeexplotacin)
Bn=In+SnCn(Rentanetadeexplotacindelaon)
B=B1=B2=...=Bn(Rentanetadeexplotacin)
V.A.=B(1+i)1+B(1+i)2+...+B(1+i)n
dedonde:
V.A.=B[1(1+i)n]/i
Finalmente, si suponemos que el importe de la renta neta se percibe de forma ilimitada e el tiempo (no slo sera una renta constante
pospagable,sinotambinunarentaperpetua),seraellimitecuandontiendeainfinitodelaanteriorexpresinquequedaraen:
V.A.=B/i
SobrelacifraobtenidaporcapitalizacinderentaslaLeyprevdoscorreccionesimportantes:
1.Loslugaresdemayoraccesibilidadalosncleosdepoblacin,centrosdeactividadeconmica,oentornodesingularvalorambientalo
paisajstico,podrnincrementarelvalorresultante,hastaunlmitemximodelduplo(art.22.1.aenanteproyecto,vertextodefinitivodelaLey
delSuelo)
2.EltipodeintersdedescuentosereldelrendimientodeladeudapblicadelEstadoatresaosenmercadossecundarios.Nosetrata
delintersnominal,sinodelrendimientoointersefectivoqueresultaenfuncindelacotizacindeladeudaatresaosenlosmercadosde
rentafija(Disposicinadicionalsptima,punto1).Esatasadedescuentopuedemodificarsesilasvaloracionesobtenidassealejandelos
preciosdemercadoparaelsuelorural.EnestesupuestolatasaquedebeaplicarseserlafijadaenlosPresupuestosGeneralesdelEstado
(Disposicinadicionalsptima,punto2).
http://www.climent.eu/Trabajo2/valoracionRural.htm

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valoracindelsuelo

Lasedificaciones,construccioneseinstalacionesnonecesariasparaobtenerlarentacaptalizadadebenvalorarseindependientementedel
suelo utilizando el mtodo de reposicin (art.22.1, b). Este mtodo fija el valor en funcin del coste necesario para construir un bien
semejante,considerandosuantigedadyestadodeconservacin.
Tambindebeaadirseelvalorquecorresponda,segnlaLeydeexpropiacinforzosaydeArrendamientosRsticosa,alas plantaciones,
sembradospreexistentesyarrendamientos(art.22.1,c).
No se consideran las expectativas urbansticas por aprovechamientos no plenamente realizados (art. 22.2). "La patrimonializacin de la
edificabilidad se produce nicamente con su realizacin efectiva y est condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el
levantamientodelascargaspropiasdelrgimenquecorresponda"(art.7.2).
La valoracin del suelo rural ha despertado gran inquietud entre los agricultores y las organizaciones profesionales que los representan,
siendo uno de los aspectos ms controvertidos en el Dictamen realizado por el Consejo Econmico y Social que lo ha reflejado en sus
observacionesgenerales,enlasparticularesaltextoarticuladoyenelvotoparticularencontraemitidoporelgrupotercero.
Elmtododecapitalizacinderentastieneotrasutilidadesyaplicacionesprcticas,almargendelavaloracindeterrenosrsticos,como
calcularsielvaloractualizadodelasrentasesperadasdeuninmuebleenalquilerpermitenonolarecuperacindelvalordecompra,sin
considerarlaplusvalaesperadaporlarevalorizacindelactivo.Unproblemasimilareslacomparacindelalquilarfrentealacompradeun
inmueble.LaconsideracincompletadeambascuestionesrequiereconsiderarquelasrentassuelenestarindexadasconelIPCoconotro
ndice de incremento de precios, mientras que la contratacin habitual de hipotecas para financiar la compra suele ser con cuotas de
amortizacinconstantesypuedecontratarseaintersvariableofijo.Tampocohayquedejardeladolainflacinquehacequeelintersreal
al que se financia la compra sea muy inferior al inters nominal (ver formulario para aplicar el mtodo de capitalizacin, as como una
explicacineintroduccinalarentabilidaddebienesinmuebles,ValorActualNetoyTasadeRendimientoInterno).
Verelartculo23delTextoRefundidodelaLeydeSueloaprobadoporRDL2/2008,equivalenteal22delaLey,ascomolosartculos7y
18 del Reglamento de la Ley de Suelo aprobado por RD 1492/2011. El Reglamento refleja una nomenclatura matemtica distinta a la
utilizadaenestapgina,sinvariarlosresultadosniconceptos.
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