ASIGNATURA: ECONOMA APLICADA

A LA EMPRESA

Juan Andrs Ballesteros Navarro

TEMA 5: MTODOS DE CAPITALIZACIN Y

RENTAS. VALORACIN DE INMUEBLES
1

2
3
4

Las decisiones financieras y el valor del

dinero en el tiempo
Capitalizacin compuesta
La equivalencia de capitales y la inflacin
Valoracin de inmuebles por el mtodo de
capitalizacin
Ejercicios

Las decisiones financieras y el valor del

dinero en el tiempo
Las decisiones financieras: concepto y clases
- Econmicas: eleccin entre distintos proyectos de inversin
- De financiacin: eleccin entre posibles vas de financiacin

Representacin grfica:
0
|
I0
-G0

1
|
I1
-G1

2
|
I2
-G2

3
|
I3
-G3

4
|
I4
-G4

...

n
|
In
-Gn

siendo:
Ii : ingresos del perodo i
Gi: gastos del perodo i
n: nmero de perodos

Las decisiones financieras y el valor del

dinero en el tiempo
El valor del dinero en el tiempo
Los capitales de una DF tienen distinto valor en el
tiempo. Bsicamente por tres causas:
- El coste de oportunidad: posibilidad de su reinversin
- La apreciacin monetaria: la inflacin
- El riesgo: existencia de incertidumbre
(ejemplo)

Ejemplo decisin financiera:

Proyecto X:
Proyecto Y:

0
|
-100
-100

1
|
20
100

2
|
40
90

3
|
60
10

4
|
90
10

Las decisiones financieras y el valor del

dinero en el tiempo
Los capitales se evalan en razn de su valor en el tiempo:
- Ejemplo: 100 u.m. y coste dinero 10%
- Actualizar:

|
Cn

- Capitalizar:

0
|
Co

1
|

2
|

n
|

- Otro ejemplo decisin financiera: prstamo 100, 10%, 2 aos, para

proyecto que nos produce 115 en un ao. Coste dinero 9% Es
rentable pedir el prstamo para dicho proyecto?

Capitalizacin compuesta
Capitalizacin compuesta: anual
Los intereses se incorporan al capital inicial en el siguiente y
sucesivos aos

Representacin grfica:
0
|
C0

1
|
C1

2
|
C2

3
|
C3

n
|
Cn

Formulacin:
Ao 0:

C0

Ao 1:

C1 = C0 + i C0 = C0 (1 + i)

Ao 2:

C2 = C1 + i C1 = C1 (1 + i) = C0 (1 + i)2

Ao n:

Cn =

Siendo Ci los capitales

disponibles o exigibles
cada ao, n el nmero de
aos e i el tipo de inters
anual

= C0 (1 + i)n

Capitalizacin compuesta
Operaciones de capitalizacin y actualizacin: generalizacin
Capitalizacin:

siendo:

Cn = Co (1 + i)n

Co : capital inicial

Cn
Actualizacin:

Cn : capital final

Co =

n: nmero de aos

(1 +

i: tipo de inters

i)n

Ejemplo 1:
un capital de 10.000 u.m. de dentro de 10 aos a qu equivaldra
hoy, considerando como coste del dinero en el tiempo un 10% anual?

Ejemplo 2:
Un capital de 3.855 u.m. estuvo impuesto al 10% anual durante 10
aos. Calcular el capital final obtenido al cabo de esos 10 aos.

Deudas equivalentes: ejemplo

Capitalizacin compuesta
Capitalizacin compuesta: no anual
Capitalizacin:

Cnk = Co (1 + ik)nk
Cnk

Actualizacin:

Co =

Siendo:
K: nmero periodos en un ao
ik : tipo inters periodo

(1 + ik)nk

Ejemplo 3:
Con los mismos datos del ejemplo 1 anterior, pero los intereses se
incorporan semestralmente, a un tipo de inters del 5% semestral

Ejemplo 4:
El mismo enunciado del ejemplo 2, pero con capitalizacin semestral
y tipo de inters del 5% semestral

Capitalizacin compuesta
Tipos de inters equivalentes: se dice que i e ik son
equivalentes cuando producen los mismos intereses
i = (1 + ik)k 1
ik = (1 + i)1/k 1

Ejemplo 5:
Calcular el efectivo anual correspondiente a un 1% mensual

Ejemplo 6:
Calcular el efectivo mensual correspondiente a un 1268% anual

Capitalizacin compuesta
Tipos de inters nominales:
Tanto proporcionales: C2n > Cn (o Nominales)
Tantos equivalentes:

C2n = Cn (o Efectivos o reales)

(En la prctica financiera aunque la capitalizacin sea no anual es normal

expresar el tipo de inters en trminos anuales )

Ejemplo 7:
Calcular el efectivo anual correspondiente a un prstamo bancario
a un inters del 8% anual capitalizable semestralmente

La equivalencia de capitales y la inflacin.

Con intereses y sin inflacin:
Capitalizacin: Cn = Co (1 + i)n
Actualizacin: Co = Cn / (1 +

i)n

(1)

siendo:

(1)

i = tipo de inters anual

Con inflacin y sin intereses:

Capitalizacin: Cn = Co (1 + g)n

siendo:

Actualizacin: Co = Cn / (1 + g)n

g = tasa anual inflacin

Ejemplo 8:
Suponga que no puede colocar sus capitales a ninguna tasa de
inters, y que alguien debe pagarle 1.181 u.m. dentro de 2 aos y
que le ofrece la posibilidad de efectuar dicho pago ahora o dentro de
tres. Qu cantidad le exigira usted, como mnimo, para mantener
su capacidad adquisitiva, si la tasa de inflacin anual acumulativa es
del 9%?

La equivalencia de capitales y la inflacin.

Con intereses y con inflacin:
Capitalizacin: Cn = Co (1 + i)n (1 + g)n
Actualizacin:

Co = Cn / [(1 + i)n (1 + g)n]

(2)
(2)

Comparando las expresiones (1) y (2) anteriores, y

diferenciando sus i con las notaciones iA e iR,
respectivamente, podemos establecer la siguiente identidad:
(1 + iA)n = (1 + iR)n (1 + g)n

i A = i R + g + iR g
iR = (iA g) / (1 + g)

siendo:
iA = tipo inters aparente o nominal
ir = tipo inters neto de inflacin o real

La equivalencia de capitales y la inflacin.

Ejemplo 9:
Sean los capitales disponibles en los momentos que se indican:
10.000.000 (dentro de 11 aos), 20.000.000 (dentro de 12 aos),
30.000.000 (dentro de 13 aos) y 40.000.000 (dentro de 14 aos).
Cules sern sus capitales dentro de 10, 12, 14 y 16 aos,
teniendo en cuenta que la tasa de inflacin es del 9% anual
acumulativo y el tipo de inters del 10% (tambin anual y
acumulativo).

Ejemplo 10:
Qu tipo de inters ha de aplicar un Banco, en los prstamos que
concede, si desea obtener una rentabilidad real del 12% anual y la
tasa media de crecimiento de los precios es del 9% anual?

Valoracin de un inmueble por el

mtodo de capitalizacin
El mtodo consiste precisamente en estimar el valor de un bien
en funcin de su capacidad para obtener rendimientos, mediante
la actualizacin de los mismos
Procedimiento tcnico para su obtencin:
1 Determinacin de los rendimientos brutos
2 Determinacin de los rendimientos netos

3 Proceso de actualizacin:

Tipo de inters o descuento

Vida til del bien
Flujo de rendimientos
El valor de reversin del bien

Ejercicios
Sobre capitalizacin compuesta (anual):
Ejercicio 1:
Un capital de 9.000 de dentro de 2 aos a qu equivaldra hoy? y
dentro de 12 aos?, considerando en ambos casos un tipo de inters igual
al 12% anual.
Ejercicio 2:
Cul es el capital que colocado hoy a inters compuesto del 5% anual
valdr dentro de 5 aos 25.526 u.m.?
Ejercicio 3:
Hallar lo intereses producidos por un capital de 450 u.m. que ha estado
impuesto durante 6 aos a un inters compuesto del 45% anual.
Ejercicio 4:
Calcular el tiempo que deben estar impuestas 4.000 u.m. al 5% de inters
compuesto anual para que produzcan 1.909 u.m.

Ejercicios
Sobre capitalizacin compuesta (anual):
Ejercicio 5:
Calcular el tanto por ciento anual al que estuvo colocado a inters
compuesto un capital de 3.500 u.m. que dio un beneficio de 8.364 u.m. en
45 aos.
Ejercicio 6:
Un capital de 10.000 u.m. estuvo impuesto durante 3 aos a inters
compuesto. El tipo de inters del primer ao fue del 5% anual, para el
segundo el 6% y para el tercero el 7%. Calcular el capital final obtenido al
cabo de los tres aos.
Ejercicio 7:
Se impone un capital de 847.00 u.m. a inters compuesto al 4% durante 9
aos, pero al final de cada uno de los 8 primeros aos se retira la cuarta
parte de los intereses qu capital se obtendr al final del noveno ao?

Ejercicios
Sobre capitalizacin compuesta (no anual):
Ejercicio 8:
Consideremos el mismo ejercicio 1 anterior (9.000 de dentro de 2 aos, a qu
equivaldra hoy y dentro de 12 aos?), pero supongamos ahora que los intereses
se acumulan semestralmente y que el tipo de inters es igual a un 6% semestral.
Ejercicio 9:
Consideremos el mismo ejercicio 1 pero con capitalizacin trimestral y tipo de
inters del 3% trimestral.
Ejercicio 10:
Consideremos, de nuevo, el mismo ejercicio 1 pero con capitalizacin mensual y
tipo de inters del 1% mensual.
Ejercicio 11:
Una persona prest 400.000 u.m. al 05% diario con la condicin de capitalizar
los intereses al final de cada da qu cantidad obtendr al cabo de 72 das?

Ejercicios
Sobre tipos de inters equivalentes:
Ejercicio 12:
Calcular el efectivo anual correspondiente a un 6% semestral, a un 3%
trimestral y a un 1% mensual.
Ejercicio 13:
Calcular los efectivos semestral, trimestral y mensual correspondientes a un
12% anual.
Ejercicio 14:
Dentro de 2 aos el Sr. X deber abonar al Sr. Z 1.000.000 u.m. y dentro
de 3 aos 2.000.000 u.m., llevando incorporadas dichas deudas un inters
acumulativo del 5% anual. Acuerdan liquidar sus deudas mediante un pago
nico al final del tercer ao en base a un inters del 6% anual capitalizable
semestralmente. Cunto tendr que pagar al cabo de los tres aos?

Ejercicios
Sobre capitalizacin (varios):
Ejercicio 15:
Se compro en X u.m. un inmueble integrado por el valor S del suelo, el valor E
del edificio y el valor I de las instalaciones complementarias. El valor del edificio
es el doble que el del suelo y el valor de las instalaciones complementarias la
dcima parte de los valores del suelo y edificio conjuntamente.
Al cabo de 20 aos se vende el inmueble en 267.000.000 u.m. Durante esos 20
aos el valor del terreno aument en un 2% en relacin al ao anterior y el del
edificio se incrementa en un 3%. El valor de las instalaciones complementarias
disminuy el 1% cada ao.
Calcular el valor X del inmueble
Ejercicio 16:
En el ejercicio 15 anterior, calcular el tanto de inters anual a que se hubiese
tenido que colocar el capital X para que al cabo de los 20 aos se convirtiera en
los las 267.000.000 u.m. obtenidas en la venta del inmueble.

10